Общая характеристика приватизации

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

На протяжении последнего времени наша страна переживает глубочайшие преобразования всей общественной системы. Эти преобразования распространяются на государство, экономику, политическую культуру, правовое и политическое положение граждан. Важнейшей составляющей всего трансформационного процесса оказались отношения собственности, а именно, произошло преобразование большей части государственной и муниципальной собственности в частную.

«Экономика советской России обладала определенными преимуществами, среди которых можно назвать планомерность производства, создание возможности для концентрации ресурсов для достижения поставленных целей, всеобщая занятость населения и другие. Но такая экономика имела и ряд серьезных недостатков – низкий уровень производительности труда, затратный характер производства, отторжение научно – технического прогресса.

Производство было монополизировано, предприятиям гарантировалось плановое снабжение и плановый сбыт их продукции. Все это делало производство индифферентным к освоению передовых достижений науки и техники».

Командно – административная система экономики была неспособна справится с возникшими и нарастающими проблемами. Необходимы были кардинальные изменения, благодаря которым стал бы возможен переход к новому экономическому устройству, создание конкурентной рыночной среды, оживление в производителе товаров, работ, услуг интереса к результатам хозяйствования. Все это возможно было сделать на основе разгосударствования и приватизации.

Институт приватизации, который появился в России чуть более двух десятилетий назад, смог за этот короткий период не только стать одним из ключевых явлений в современной экономике Российской Федерации, но и включить в себя развитую нормативную базу на стыке гражданского, административного, финансового и иных отраслей права, занявшую особое место в отечественной правовой системе, что, в свою очередь, делает этот институт комплексным и наиболее сложным.

Научная и практическая актуальность настоящей работы обусловлена влиянием института приватизации на всё развитие общества. Кроме того, является закономерным и тот факт, что в обществе не исчезают дискуссии, которые касаются понятия «приватизации».

Многие работы отечественных ученых и политических деятелей посвящены этому вопросу. Также важность этого вопроса объясняется большим количеством нормативных актов о приватизации.

Объект настоящего исследования – общественные отношения, складывающиеся в результате приватизации земельных участков, с расположенными на них объектами недвижимости.

Предметом исследования выступают нормы российского права, регулирующие отношения по приватизации земельных участков, доктрина, правовые позиции, отраженные в судебной практике.

Целями настоящей работы являются определение понятия и значения приватизации.

Для достижения этих целей были поставлены следующие задачи: o обозначить сферу правового регулирования приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости; o выработать понятие приватизации земельных участков в соответствии с действующим законодательством и научной доктриной; o установить перечень земельных участков, возможность приватизации которых установлена российским законодательством; o раскрыть особенности оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; o определить специфику приватизации государственных и муниципальных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Исследование осуществлено с помощью общенаучных методов познания – метода материалистической диалектики (явление приватизации, приватизация земельного участка), метода системного анализа и синтеза (установление перечня земельных участков, подлежащих приватизации, классификация земельных участков в соответствии с их оборотоспособностью), а также частноправовых методов – формально-юридического (определение юридических понятий, выявление их признаков, толкование правовых предписаний), сравнительно-правового метода (выявление особенного в отношениях по приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости).

Теоретическую основу работы составили труды М.Т. Абаева, Ю.Н. Андреева, Н.Д. Амаглобели, В.С. Белых, Е.С. Болтановой, В.А. Виноградова, Ю.Л. Городиловой, и др. Непосредственно по заявленной теме исследования проанализированы научные работы таких ученых, как И.В. Бабуркина, Д.А. Герцева, М.П. Имекова, К.Д. Калязина, Д.А. Карпова, С.А. Липски, и др.

Нормативную базу работы составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», другие законы и нормативные правовые акты, регулирующие отношения, складывающиеся в ходе приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости в Российской Федерации.

Эмпирическая основа работы состоит из материалов правоприменительной, в том числе судебной практики.

1. Общая характеристика приватизации в РФ

1.1. Понятие приватизации

Несмотря на то, что первое упоминание понятия приватизации появилось сравнительно недавно, уже сейчас можно говорить о том, что существует множество трактовок данного термина, которые, так или иначе, отличаются друг от друга.

Одни из них содержат расширительное толкование, другие – напротив, более узкое. Что же позволяет авторам употреблять этот, на первый взгляд, весьма однозначный термин, по-разному? Чтобы это понять, приведу еще несколько, более современных определений «приватизации».

Так, профессор Э. Савас в своей работе, в которой раскрыты теоретические и практические аспекты приватизации, проходящей в западных странах пишет: «приватизация представляет собой комплекс разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами в предпринимательской деятельности» [17,с.219].

Приватизация не подменяет собой такие действия, как прекращение обязательств, сдача имущества в долгосрочную аренду или частное финансирование инфраструктурных проектов». Если обратиться к опыту западноевропейских стран, то можно констатировать, что и там нет единственного подхода к определению приватизации.

Данные ученые приватизацию рассматривают через призму различных действий. Так, некоторые американские авторы трактуют приватизацию как «стратегию и методы, имеющие своей целью передачу (трансформацию) системы производства или системы производства или системы обеспечения общественных нужд от правительственных (государственных) органов к частному сектору».

Канадские правоведы выдвигают следующий тезис: «приватизация представляет собой не только передачу материальных средств, систем производства частным корпорациям и лицам, но и процесс усиления роли рынка за счет ослабления системы государственного регулирования».

Мэри Шерли и Джон Ниллисон, исследовавшие процесс приватизации в развивающихся странах, утверждают следующее: «в качестве условий для успешной приватизации являются ориентированная на рынок макроэкономическая политика, способствующая увеличению эффективности как государственного, так и частного сектора, адекватный рынок капиталов и достаточный период времени для выявления фирм, которые можно было бы продать, не прибегая к значительным и неоправданным уступкам покупателю».

Таковы сугубо экономические аспекты понятия приватизация. Как представляется, именно экономическое определение исследуемого явления поможет в дальнейшем более детально изучить этот институт, но нельзя забывать о том, что данный аспект не является единственным. В научной доктрине помимо экономического определения приватизации существует и иное – юридическое.

До конца 20-го столетия понятие приватизации не было известно российской юриспруденции, хотя как таковая практика отчуждения государственного имущества в частную собственность существовала достаточно давно, но особым правовым режимом такое отчуждение не наделялось.

Юридическое понятие приватизации значительно уже экономических определений. В.С. Белых считает, что юридическое понятие термина «приватизация» должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающим его пригодным для практического применения [23, с.63].

Данное понятие должно иметь «…строго очерченные законом границы (понятие приватизации в узком смысле слова, основные ее цели, круг регулируемых отношений и т.д.), для того, чтобы исключить неопределенность в толковании и, соответственно, различия в практической применимости. Рассмотрение же приватизации в широком значении может указывать лишь на многогранность и многозначность данной категории. Так, приватизация может имеет политический, коммерческий психологический и другие аспекты.

По утверждению Э.С. Савас, появление в юридической литературе термина «приватизация» было связано с необходимостью обозначения процесса преобразования общественной формы правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную. В широком же смысле, по его мнению, приватизация представляет собой проведение разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности [17, с.266].

И.С. Комарицкий утверждает, что «под приватизацией обычно понимается правовой институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и регулирующий прекращение права государственной собственности на определенное имущество и возникновение права частной собственности на это же имущество. Поскольку при приватизации всегда идет речь о прекращении права государственной собственности, то подобного рода отношениям присущ публичный элемент. Это вызывает необходимость разработки некоторых общих, установленных публично правил такого перехода права собственности» [20, с.140].

Под приватизацией следует понимать «урегулированный нормами права порядок передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность физических и (или) юридических лиц за плату или безвозмездно. Этот порядок осуществляется в строго установленных законодательством о приватизации формах и предполагает издание органом власти акта ненормативного характера, в котором содержится решение о передаче имущества в частную собственность; совершение сделки по отчуждению указанного имущества; исполнение этой сделки».

Исходя из вышеизложенного, следует, что в юридическом аспекте термин «приватизация» необходимо отличать от понятия «приватизационные сделки». Такое разграничение можно трактовать как приватизация в узком и широком смысле. В широком смысле приватизация приведена в работах многих российских авторов. Так, А.Д. Радыгин, анализируя теоретический аспект приватизации, считает: «определение приватизации в широком смысле включает не только приватизацию в собственном смысле, но и процесс модификации управления государственным предприятием без отчуждения имущественных прав на основе подряда, аренды и других договоров» [35, с.60].

А.В. Кашанин также говорит о приватизации в широком смысле и рассматривает её как «сокращение сферы влияния государства, передачу неких областей общественных отношений в частные руки». Что же касается приватизации в узком смысле, то под ней понимается «процесс продажи (передачи) имущества государственных и муниципальных предприятий в частную собственность (физическим и негосударственным юридическим лицам) полностью или частично» [28, с.100].

Лишь комплексное понимание приватизации может позволить наиболее полно раскрыть её сущность через призму характерных, как правовых, так и экономических признаков. Раскрывая правовой аспект приватизации, нельзя не остановится на развитии этого понятия в нормативных актах.

Статья 215 ГК РФ гласит: «имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью» [5].

И Гражданский кодекс, и ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержит термин «имущество», который является весьма широким понятием и включает в себя как движимое, так и недвижимое имущество [13].

Положение законодательной дефиниции не определяют, какое именно имущество может быть приватизировано, а лишь указывает на его принадлежность РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Но обращаясь к статье 3 ФЗ о приватизации, где дан перечень имущества, не попадающий под сферу действия данного Закона, можно определить имущество, отчуждаемое в соответствии с данным нормативным актом [13].

Так, например, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, движимое имущество будут отчуждаться в соответствии с нормами вышеназванного Федерального закона.

В России же понятие «отчуждение» получило свое законодательное закрепление лишь в 19 веке, но фактически такое отчуждение осуществлялось значительно раньше.

Несмотря на то, что термин "отчуждение" используется широко, и не только в научной литературе, но и в законах, законодатель не закрепил легального определения этого понятия.

Поэтому обратимся к некоторым положениям ГК РФ, анализируя которые можно сделать вывод, что отчуждение так или иначе связано с прекращением права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ), в отдельных случаях термин "отчуждение" приравнивается к понятию "продажа" (п. 2 ст. 93 ГК РФ), а также отчуждение возможно в силу закона или на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. (п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 235 ГК РФ и др.). Законодатель также особо обращает наше внимание на то, что такое отчуждение должно быть возмездным [5].

Это весьма принципиальное положение, так как в некоторых случаях приватизация осуществляется на безвозмездной основе, что является исключением из общего правила.

В соответствии с гражданским законодательством в самом общем виде под возмездностью понимается получение платы или иного встречного предоставления одним субъектом от другого субъекта, при отчуждении имущества первым (п. 1 ст. 423 ГК РФ) [5].

Собственниками приватизированного имущества становятся физические или юридические лица. Анализ законодательного определения приватизации, данного в статье первой действующего ФЗ позволяет сделать следующие выводы:

1. Приватизация - активное действие, осуществляемое посредством отчуждения;

2. Такое отчуждение может быть проведено как на платной, так и на бесплатной основе (в случаях, предусмотренных законом);

3. Объектами приватизации может быть только то имущество, которое находится в государственной или муниципальной собственности;

4. Определен круг субъектов, которые могут стать собственниками приватизированного имущества.

1.2. Становление законодательства о приватизации

Огромное значение в жизни любого общества имеет земля. Многовековая история свидетельствует о том, что основой жизнеспособности и процветания любого государства являются земельные ресурсы и проживающее на них население. На территории Российской Федерации находится более половины черноземных почв мира, запасов пресной воды и запасов древесины хвойных пород. Выявленные запасы энергоносителей, которые находятся в недрах земли, составляют около трети мировых запасов.

Территория нашей страны отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. И.В. Бабуркина отмечает: «Земельный вопрос постоянно являлся источником острых конфликтов», поэтому земельные отношения в России всегда находились в центре внимания. Проведение земельных реформ являлось необходимыми манипуляциями, которые берут своё начало со времен раннего феодализма и осуществляются до сих пор [16, с.98].

Проблемы земельной реформы в России теснейшим образом связаны с вопросом частной собственности на землю. «История общественного развития свидетельствует о том, что принадлежность земли индивиду играла важнейшую роль для его экономического и социального положения и тем самым обуславливала во все времена и для всех народов борьбу за право на землю. Эта борьба была основной движущей силой многих революций в мире».

Регулирование земельных отношений в нашей стране свои истоки берёт из далекого прошлого. Частные земельные владения подлежали усиленной охране ещё во времена правления Рюриковичей. В 1565 году Иваном Грозным был произведен раздел всех земель государства на земские (обычные) и опричные (особые). Во второй половине XVI в. была проведена повсеместная опись вотчинных земель, информация о которых была занесена в писцовые книги, что способствовало упорядочению финансовой и налоговой систем и служилых обязанностей феодалов. В дальнейшем государство провело повсеместно опись земель, подразделяя их на окладные единицы («сохи»). Данная информация и документация стали первым «шагом» к созданию системы крепостного права.

Судебником Ивана III 1497 года, а позже указами о заповедных и урочных летах 1591 года крепостное право сформировалось повсеместно. Лишь к 1649 году Соборным уложением произошло полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его власти феодала. Такое положение не могло существовать вечно, были нужны реформы, и в 1861 г. была осуществлена земельная реформа, суть которой её состояла в сохранении собственности на землю за помещиками – прежними владельцами; предоставлении крестьянам усадебной оседлости и наделов с их последующим выкупом или отработкой; наделении возможностью участия крестьянина в земельных отношений, но лишь в составе общины.

Такова общая сущность первой земельной реформы, за которой не последовало экономического благополучия крестьян. Они получали слишком маленький кусок земли (от 2,5 до 5,7 десятин) за выкупные платежи. Видные государственные деятели понимали, что положение крестьянина нужно улучшать, и в начале XX века была проведена вторая реформа в сельском хозяйстве и землепользовании. Реформа впоследствии стала именоваться «Столыпинской», в честь премьер-министра, ставшего ее родоначальником. Одним из итогов реформы стала отменена выкупных платежей за надельные земли, которые получили крестьяне еще в период проведения крестьянской реформы 1861 года. Сложившийся в период «Столыпинской реформы» земельный правопорядок России просуществовал вплоть до 1917 г.

После того, как к власти пришли Советы, 26 октября (7 ноября) 1917 г. одним из первых законодательных актов был принят Декрет «О земле». Он отменил помещичью собственность, а также и право честной собственности на землю, было закреплено, что земля «обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней», а всё, что находилось в земле (руда, нефть, уголь и т.д.) находилось в исключительном пользовании государства. Этим Декрет определил отношение советской власти к частной собственности, и, несмотря на то, что данный акт действовал недолго, его положения стали фундаментом земельной политики СССР и были отражены в последующих актах советской власти.

Масштабная кодификация земельного законодательства началась с 1922 г. Она была связана с разработкой и принятием первого Земельного кодекса. Позже также были приняты Декрет Совета народных Комиссаров от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью», Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах», Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. 15 декабря 1928 г. были приняты Общие начала землепользования и землеустройства, которые определяли правовой режим всех категорий земель.

В 1970 году был принят второй Земельный кодекс РСФСР, в котором также было закреплено, что земля является государственной собственностью, а Конституция СССР провозглашала, что государственная собственность - это общее достояние всего советского народа. Но все эти реформы не дали желаемых результатов. Советскому государству нужны были более радикальные изменения в правилах пользования и владения землями в России, которые позволили бы коренным образом изменить систему пользования землей.

В начале 90-х гг. XX века начался глобальный процесс экономических реформ, стартовала земельная реформа, что затронуло все сферы жизни, в том числе и земельные отношения. Реформы вновь не увенчались бы успехом, если бы государство не признало возможность нахождения земли в частной собственности.

Попытка ввести на землю частную собственность была предпринята еще в 1989 г. - «Перед вторым Съездом народных депутатов СССР группа депутатов призывала к всеобщей политической забастовке, если вопрос о земле не будет включен в повестку дня. Дело закончилось тем, что Верховный Совет СССР 28 февраля 1990 г. принял Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле».

В результате борьбы в Основы законодательства о земле был введен компромиссный титул права на землю - право пожизненного наследуемого владения как ограниченное вещное право. В силу этого положения граждане СССР имели право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства и животноводства, для дачного строительства.

Это был первый шаг на протяжении почти целого столетия к возрождению частной собственности на землю. В декабре 1990 года Законом «Об изменениях и дополнениях Конституции (основного закона) РСФСР» было предусмотрено право частной собственности граждан на земельные участки, которое было весьма ограниченным, прежде всего, ограничивалась возможность отчуждения земельного участка.

Закон «О земельной реформе» своими целями видел переход от национализации земель к её децентрализации, проведение приватизации, а также развитие и закрепление различных форм собственности. Во исполнение данного Закона был издан ряд нормативных актов, в том числе, Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (подразумевал осуществление реформы в двух направлениях и в рамках двух самостоятельных юридических конструкций: приватизации и реорганизации), Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 года N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (предусматривало создание районных и внутрихозяйственных комиссий по приватизации и реорганизации).

25 апреля 1991 г. был принят Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1303-1 43, в котором также было закреплено право частной собственности граждан на землю.

27 октября 1993 года был принят Указ Президента РФ N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в п. 1 которого было указано следующее: «земельные участки и все, что прочно с ними связано является недвижимостью. Совершение сделок с земельными участками подлежало регулированию гражданским законодательством с учетом положений земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и норм самого Указа». Однако применение данного подзаконного акта Президента вновь ограничивалось, как положениями ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., так и реальными общественными отношениями. До опубликования Конституции РФ в декабре 1993 г. был издан еще один Указ Президента «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ», который отменил Закон «О земельной реформе», некоторые положения Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и почти треть статей Земельного кодекса РСФСР.

В итоге как целостный нормативный акт Земельный кодекс практически утратил своё значение. С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993 года было ликвидировано закрепление земли в качестве достояния народов [1].

Основным законом была закреплена возможность нахождения земли во всех закрепленных формах собственности. Было даровано право гражданам и их объединениям иметь в частной собственности землю, распоряжение, владение и пользование которой осуществляется свободно.

В основном законе нашей страны отсутствуют прямые нормы, регулирующие приватизационные отношения. Однако отсутствие прямо закрепленного регулирования таких отношений нельзя расценивать как их отсутствие, поскольку любой закон необходимо воспринимать посредством его толкования и уяснения.

Так, исходные начала о приватизации природных ресурсов сосредоточены в ч. 2 ст. 9 Конституции РФ: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Данное положение получает своё развитие в ч.1 ст. 36, где сказано, что граждане и их объединения могут иметь в своей собственности землю. Также в Конституции РФ содержится положение, гарантирующее возможность передачи государственной или муниципальной собственности в частные руки [1].

Необходимо обратить внимание на то, что статья 71 Конституции РФ относит к исключительному ведению РФ управление федеральной государственной собственностью, когда как к совместному ведению РФ и её субъектов подлежат вопросы разграничения государственной собственности. Управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ, что прямо отражено в статье 114 основного закона нашего государства. Приватизация муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно, что соответствует конституционному положению о независимом управлении принадлежащей им собственности.

В силу ст. 15 Конституции РФ законодательство о приватизации должно соответствовать основному закону. Как провозглашено в ч. 4 ст. 15 Конституции общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ являются составной частью российской правовой системы, поэтому о регулировании приватизационных отношений на международном уровне также необходимо сказать. В данном случае речь идет, прежде всего, о международных договорах, которые не слишком широко распространены и применяются, как правило, для регулирования приватизационных отношений с участием иностранного элемента [1].

В данном случае речь идет о специфическом порядке приватизации имущества, которое расположено за пределами России, либо о специфике правового регулирования приватизационных отношений с участием иностранных граждан.

Первостепенное положение в системе правового регулирования приватизационных отношений занимает законодательство о приватизации, которое имеет трехзвенную систему: федеральный уровень, законодательство о приватизации, формирующееся на уровне отдельных субъектов РФ и муниципальный уровень.

На федеральном уровне во главе стоит Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон N 178) и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Федеральный закон N 178 является фундаментом, на основе которого формируется всё законодательство о приватизации.

Данный правовой акт определяет понятие приватизации, содержит её руководящие начала, определяет законодательную базу, участников приватизационных отношений, Законом о приватизации определены основы планирования и проведения приватизации, в нем дан исчерпывающий перечень способов, благодаря которым государственная и муниципальная собственность оказывается в собственности граждан и юридических лиц, а также другие ключевые положения, наделяющие приватизационные отношения характерными особенностями.

Поскольку значительная часть ГК РФ посвящена праву собственности и другим вещным правам, а с момента включение земли в экономический оборот появилась необходимость подчинить права на землю и сделки с ней общим положениям гражданского законодательства и установить в рамках этих положений особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, в самом ГК появилась отдельная глава посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю. [5].

Ввиду этого возникла необходимость разграничить сферы действия ФЗ N 178 и ГК РФ при регулировании приватизационных отношений.

В Законе о приватизации закреплен примат законодательства о приватизации: «К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства» (п. 4 ст. 3 ФЗ N 178). Корреспондирующая норма содержится и в гражданском законодательстве.

Исходя из изложенного, можно заключить, что законодатель вполне объективно отдает приоритет нормам специальных законов о приватизации, коим и является ФЗ N 178. Рассуждения о субсидиарном применении норм ГК к отношениям, возникающим в сфере приватизации, содержатся в позициях высших судебных инстанций [5].

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ, при возмездном отчуждении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц «нормы ГК РФ применяются субсидиарно.

Это означает, что, по крайней мере, с момента принятия решения о приватизации имущества, при подготовке и заключении договора купли - продажи, в том числе с условиями, предусмотренными Федеральным законом о приватизации, в сфере указанных отношений действуют и нормы гражданского права».

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и организаций в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества [5].

Такая позиция законодателя представляется вполне разумной и обоснованной, поскольку она позволяет устранить пробелы в праве, и, как верно замечено авторами комментария к Закону о приватизации: «С помощью данной формулировки обеспечивается возможность разрешать спорные ситуации, возникающие по поводу приватизации государственного или муниципального имущества, которая основана на принципах законности, обоснованности и всесторонности рассмотрения гражданских дел».

Так как самим ФЗ о приватизации исключены из сферы его действия отношения, возникающие при отчуждении определенных объектов, координация таких приватизационных отношений регулируется иными Законами, что связано с особым правовым положением отдельных видов публичной собственности. Как было отмечено ранее, приватизация земли также выпадает из - под сферы действия ФЗ N 178 (за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости и имущественные комплексы).

Поэтому под приватизацией земельных участков, которая осуществляется в рамках земельного законодательства, необходимо понимать деятельность по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из состава земельного фонда России в собственность за плату или бесплатно для реализации целей, обозначенных в законодательстве РФ.

ЗК РФ гласит: При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (ст. 1 ЗК РФ). В российском законодательстве имеются нормативно - правовые акты, предоставляющие гражданам право на упрощенный порядок приватизации.

В данном случае речь идет о ФЗ N 1755, который получил условное название «дачной амнистии». Принятие закона позволило в упрощенном порядке оформить право собственности на земельные участки, которые были предоставлены гражданам до вступления в законную силу Земельного кодекса на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования и предназначенные для огородничества, садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства, а также для индивидуального жилищного и гаражного строительства. Нормы федеральных законов конкретизируются в подзаконных нормативных актах, регулирующих приватизационные отношения. Следует отметить их разнообразие.

На сегодняшний день полномочия Президента в сфере приватизационных отношений ограничены положениями законодательства о приватизации, а издаваемые им акты могут быть приняты лишь в развитие такого законодательства.

Анализируя Федеральный закон N 178, можно сделать вывод о том, что большинство указов Президента РФ принимаются во исполнение статьи 40.1 названного правового акта. В данной статье говорится о гарантиях сохранения доли государства или муниципального образования в уставном капитале акционерных обществ, при отчуждении его акций или при размещении акций такого юридического лица.

Значительная роль Президента РФ заключается в том, что при увеличении уставного капитала акционерного общества, созданного в результате приватизации, и которое входит в перечень стратегических предприятий и акционерных обществ, он должен принять решение об определении доли государства в уставном капитале такого общества.

Некоторыми другими полномочиями глава государства обладает еще на этапе планирования приватизации, обзор этих полномочий будет проведен в следующей главе. Большая роль в детализации приватизационных отношений принадлежит Правительству РФ.

Некоторые вопросы, касающиеся приватизации государственного и муниципального имущества содержатся в ведомственных правовых актах. Так, на сегодняшний день продолжает действовать совместно утвержденное Министерством финансов РФ, Госкомимуществом РФ, Госналогслужбой РФ Положение о порядке уплаты, распределения, учета и контроля за поступлением средств от приватизации государственной, муниципальной собственности. Поскольку приватизационные отношения регулируются не только на федеральном уровне, то следует более подробно остановиться на законодательстве о приватизации субъектов РФ.

Субъекты РФ самостоятельно управляют и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Основы такой деятельности субъектов РФ закреплены в ФЗ N 184-ФЗ, в статье 26.12 которого указанно следующее: «Порядок и условия приватизации имущества субъекта Российской Федерации определяются законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ и Правительства РФ».

Несмотря на то, что субъектам РФ предоставлена возможность самостоятельно осуществлять правовое регулирование приватизационных отношений, можно заключить, что такое регулирование преимущественно осуществляется на федеральном уровне. Лишь в отдельных субъектах правовое регулирование рассматриваемых отношений осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Распоряжение имуществом муниципального образования осуществляется на основании ФЗ N 178-ФЗ: «приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации» (ст. 2 ФЗ N 178).

Всё многообразие нормативных правовых актов, регулирующих приватизационные отношения, независимо от уровня такого регулирования, должны соответствовать правовой аксиоме, закрепленной в ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой все иные федеральные законы, а также правовые акты субъектов РФ, акты органов местного самоуправления должны соответствовать федеральному законодательству и не противоречить ему.

2. Приватизация земельных участков в РФ

2.1. Элементы приватизационных отношений

В различных правовых источниках и специальной литературе, встречается понятие «приватизационные отношения». Но в доктрине существует вопрос о целесообразности выделения такого вида правовых отношений. В данном параграфе будет обоснована необходимость выделения правоотношений, складывающихся в сфере приватизации земельных участков в России, в качестве самостоятельной группы, а также рассмотрено их содержание.

Но для того чтобы начать подробный анализ озвученной проблемы, для начала необходимо обратиться к основам теории права, чтобы уяснить необходимость выделения приватизационных отношений. Видные правоведы в своих научных трактах свободно оперирует термином «правовые отношения» или «правоотношение», исследованию которых посвящены не только отдельные параграфы и главы, но и целые научные работы, монографии и статьи. Как в отечественной, так и в зарубежной юридической литературе имеются отличные друг от друга определения данной категории.

Первой является монистическая теория, в соответствии с которой единственным объектом любого правоотношения, в том числе и приватизационного, является поведение человека, точнее действия самих субъектов. Так, Н.И. Матузов пишет: «Действия субъектов являются единственным объектом правого отношения, поскольку именно действия, поступки людей подвергаются регулированию юридическими нормами и лишь человеческое поведение способно реагировать на правовое воздействие».

Согласно второй теории – плюралистической – объекты правоотношений настолько разнообразны, насколько разнообразные общественные отношения, подпадающие под регулирование правовых норм.

Данную позицию разделяют большинство ученых, поскольку она является более реалистичной и именно она отражает всё многообразие существующих правовых отношений и соответствующих им объектов. Действительно, человеческое поведение может быть объектом отношений, урегулированных правом, но вряд ли такие действия всегда являются единственным возможным объектом, а иногда такие действия вообще не подпадают под понятие объекта. Как указывает В.В. Лазарев: «Если считать единственным объектом всех правоотношений поведение индивида, то невозможно выяснить смысл и назначение подавляющего большинства правоотношений, у них иной объект» [19, с.84].

Кроме того, как отмечает В.В. Лазарев: «земля является условием существования всего человечества, обладает только ей присущими атрибутивными качественными признаками: неповторимостью, невоссоздаваемостью, незаменимостью, ограниченностью в пространстве, неперемещаемостью, плодородием, многообразием ландшафта, рельефа, почвенного покрова, растительности, качества». [19,с.44].

Под оборотоспособностью земельных участков понимается такое его свойство, «которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению)».

На основании рассмотренного понятия будет уместным разделить все земельные участки на три группы. Первую группу представляют земельные участки, которые не подлежат приватизации, к данной группе, во - первых, относятся земельные участки, изъятые из оборота. Такое имущество, как указано в ЗК РФ, не может быть предоставлено в частную собственность и не может быть предметом сделок по отчуждению.» [12].

Следует отметить, что в российском законодательстве на сегодняшний день отсутствует единый кодифицированный нормативный акт, который бы содержал исчерпывающий перечень объектов, оборот которых не допускается. Общие положения об имуществе, изъятом из оборота, содержатся в положениях ГК РФ (ст. 129 ГК РФ), а также в нормах Закона N 178 (ст. 3 ФЗ N 178) и ЗК РФ. » [12].

Анализируя действующее законодательство, можно сделать вывод о наличии обширного перечня имущества изъятого из оборота. Применительно к земельным участкам, в нормах ЗК РФ сказано, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (п.6 ст. 95 ЗК РФ).

Также ЗК РФ установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков, находящихся в пределах береговой полосы, которая установлена на основании норм Водного кодекса, поскольку береговая полоса является объектом, предназначенным для общего пользования, а также запрещена приватизация земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. » [12].

Исходя из изложенного можно заключить, что если на земельном участке находится один из перечисленных объектов, то он считается изъятым из оборота и его приватизация, также как и иные сделки, направленные на их отчуждение, запрещена. Положения, в которых имеется запрет на приватизацию земель, могут содержаться и в других, помимо Земельного кодекса, нормативных актах. Например, прямой запрет на приватизацию земельных участков предусмотрен в ФЗ «Об охране окружающей среды», в ФЗ «О территориях опережающего социально - экономического развития в Российской Федерации».

Во – вторых, к объектам, не подлежащим приватизации, относится имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Законодатель вновь лишь указывает на то, что принадлежность определенных объектов государству и муниципальным образованиям должна быть прямо закреплена в Федеральном законе (ст. 212 ГК РФ).

Так, в соответствии с Законом о недрах: «Недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью» (ст. 1.2 Закона о недрах). В правовом акте содержится прямой запрет на совершение отчуждения таких объектов в любой форме. Положения Лесного и Водного кодексов также указывают на принадлежность лесного фонда и водных объектов РФ. Перечень объектов, которые могут принадлежать на праве собственности только РФ, также весьма широк и разнообразен. Ко второй группе относятся земельные участки, ограниченные в обороте, приватизация которых возможна только в том случае, если это предусмотрено Законом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» к особо охраняемым природным территориям относятся природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады. Кроме того в Законе сказано, что субъекты РФ могут дополнить данный перечень.

Следует подчеркнуть, что на практике ни раз подвергались сомнению соответствие Конституции РФ того или иного основания, которое ограничивает земельный участок в свободном обороте. Но Конституционный Суд РФ высказал достаточно однозначную позицию по данному вопросу. Высшая судебная инстанция указала: «статья 36 Конституции РФ, гарантируя каждому право иметь землю в частной собственности, одновременно закрепляет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, и вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права, они определяются законодателем в рамках его компетенции.

Исходя из данных конституционных предписаний и требования ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, а также учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению. При этом право на приватизацию государственного и муниципального имущества не относится к числу конституционных; оно регламентируется федеральным законодателем исходя из интересов защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». » [1].

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что положения, перечисляющие основания ограничения земельных участков в обороте, не могут быть рассмотрены с точки зрения нарушения границах особо охраняемой природной территории земельного участка является основанием для его ограничения в обороте независимо от категории земель, к которой относится такой земельный участок. Также к землям, ограниченным в обороте, относятся и лесные участки, составляющие лесной фонд РФ. К ограниченным в обороте объектам также относятся земельные участки, названные в ст. 39.1 ЗК РФ: «Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается».

Так, в 2013 г. при вынесении Определения Конституционным Судом РФ в ходе рассмотрении дела о несоответствии основания, ограничивающего оборот земельных участков в границах закрытых административно – территориальных образованиях, ст.55 Конституции РФ, судьей КС РФ Гаджиевым Г.А. было высказано особое мнение, в соответствии с которым судья указал: «Обнаруживается неопределенность в вопросе о том, насколько необходимым, адекватным и достаточным является установленное ЗК РФ общее ограничение на оборот земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в закрытых административно- территориальных образованиях».

Помимо норм ЗК РФ в положениях других Законов также содержатся нормы об ограничении оборотоспособности тех или иных земель.

Помимо этого, законодатель исключает возможность иностранных граждан, иностранных организаций, лиц без гражданства, а также организаций, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных организаций и лиц без гражданства составляет более 50%, обладать на праве собственности землями сельскохозяйственного назначения, а значит, установлен запрет и на их приватизацию указанными субъектами.

Земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться их собственником, а значит, быть объектом приватизационных отношений. Третьим элементом приватизационных отношений является их содержание.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что некоторыми элементами субъективного права может обладать как покупатель, так и продавец приватизируемого имущества.

Для наглядности приведём следующий пример: в случае установления обременений при использовании приватизированного земельного участка, его новый собственник обязан соблюдать установленные ограничения, а, соответственно, бывший собственник имеет право требовать от покупателя такого соблюдения. Такие обременения могут устанавливаться в различных целях, в том числе в целях обеспечения возможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением или установлением сервитута, в целях беспрепятственного прохода, проезда через земельный участок, установление на нём межевых, иных знаков и т.д.

Ввиду публичности приватизационных отношений большинством юридических обязанностей обладает само государство в лице соответствующих органов. Указанные обязанности закреплены, прежде всего, в Законе о приватизации.

Помимо того, что Росимущество осуществляет полномочия собственника имущества государства, управляет и распоряжается таким имуществом, на данный орган возложены и ряд других организационных обязанностей, к которым относятся: подготовка плана (программы) приватизации и подготовка решения об условиях приватизации федерального имущества, которые впоследствии утверждается Правительством РФ, подготовка отчёта о результатах приватизации, который должен обязательно содержать информацию о приватизированных объектах за определенный период.

Также Росимущество является тем государственным органом, на который возложены полномочия по защите имущественных и иных прав РФ как собственника имущества при управлении федеральным имуществом и его приватизации не только на территории РФ, но и за рубежом.

Следует подчеркнуть, что большинство правовых отношений имеют такую правовую природу, в соответствии с которой каждый из его участников одновременно обладает и правом, и в тоже время несёт обязанность. Приватизационные отношения в данном случае не представляют исключение. Весьма наглядно такую их особенность можно рассмотреть сквозь призму заключаемого между сторонами ранее упомянутого договора купли-продажи, где, как отмечает Марченко М.Н.: «Стороны взаимно управомочены и правообязаны, их права и обязанности обеспечиваются и реализуются друг через друга». Таковы общие и особенные черты элементов приватизационных отношений.

2.2. Порядок приватизации земельных участков, с расположенными на них объектами недвижимости

Действующее законодательство предусматривает несколько способов приватизации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, к которым относятся: продажа земельных участков на аукционе; продажа, осуществляемая посредством публичного предложения (данный способ приватизации используется в том случае, если аукцион был признан несостоявшимся); продажа земельных участков без объявления цены (указанный способ может быть использован только тогда, когда продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась); продажа земельных участков на конкурсе (следует сделать оговорку о том, что посредством данного способа могут быть приватизированы только те земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия).

Например, для земельного участка с кадастровым номером указанным выше (70:21:0200017:265) установлена категория земель - земли населенных пунктов, а разрешенное использование - для производственных нужд муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

Поскольку логическим завершением процедуры приватизации является совершение гражданско-правовой сделки (если мы говорим о первых четырёх способах), то в отношении такой сделки применимы не только общие положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи, но и положения ст. 37 ЗК РФ137.

Несмотря на то, что нормы ГК РФ относят цену договора купли-продажи к его обычным условием, начальная цена земельного участка должна быть обязательно указана в решении об условиях приватизации. Поэтому сведением, которое необходимо включать в такое решение, является первоначальная цена продажи земельного участка. Как определятся такая цена? Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос обратимся к норме ЗК РФ, в соответствии с которой: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности» (ст. 66 ЗК РФ).

Законом «Об оценочной деятельности в РФ»138 установлено, что под рыночной стоимостью понимается: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…».

В соответствии с указанным правовым актом, проведение такой оценки является обязательным в том случае, если земельный участок будет вовлечен в сделку, в том числе приватизирован, и принадлежит РФ, субъектам РФ.

Например, положение о необходимости государственного кадастрового учёта земельного участка, который будет являться объектом возмездного отчуждения и др.

Т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Именно рыночная стоимость должна быть указана в решении об условиях приватизации земельного участка, а не его нормативная цена или кадастровая стоимость, которая будет рассматриваться как начальная цена объекта приватизации.

В отношении объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, в прогнозном плане указывается лишь его наименование (например, нежилое здание, склад, гараж и т.д.). Рассмотренные сведения являются основными, и их включение в решение о приватизации того или иного земельного участка является обязанностью компетентного органа.

Для того, чтобы стать потенциальным покупателем государственного или муниципального имущества, помимо заявки на участие в торгах, гражданин или юридическое лицо должны предоставить определенный перечень документов. Так, физическое лицо обязано предоставить только документ, удостоверяющий его личность.

Кроме того, вопросам об определении рыночной стоимости земельного участка посвящены многочисленные ведомственные правовые акты. Наиболее яркую роль среди них выполняет Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», в котором сосредоточены методические основы оценки рыночной стоимости земельного участка, в частности, то, что такая стоимость должна быть определена исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, в которое включается и целевое назначение, и разрешенное использование, текущие использование земельного участка, перспективы развития района, в котором расположен тот или иной объект и т.д.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» основным документом, который утверждает личность гражданина является его паспорт.

Как указывают судебные инстанции, положения законодательства о перечне необходимых документов носят императивный характер, нарушение этих правил будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.

Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отметил, что предоставление копии паспорта гражданина К., которая содержит не все страницы, что является обязательным условием для допуска претендента к участию в аукционе, привело к невозможности оценить его действительность (недействительность) и в итоге привело к отказу в допуске к участию в аукционе по продаже земельного участка и расположенного на нем жилого здания [15].

В отношении юридического лица, перечень необходимых документов является более широким. В частности, в него входят: заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации организации, выписка из Единого реестра юридических лиц, а также документ, подтверждающий полномочия руководителя организации на осуществление действий от имени юридического лица. При этом, не предоставление необходимых документов является одним из оснований к отказу в допуске к участию в торгах.

Претенденты могут предоставить указанные документы как непосредственно в орган, уполномоченный осуществлять продажу государственного и муниципального имущества, так и в электронной форме, при условии проведения продажи в такой форме. В этом случае следует руководствоваться отдельным Постановлением Правительства РФ. Следует отметить, что возможность продажи имущества в электронной форме является новеллой российского законодательства, которая еще не успела набрать должных оборотов.

Хотелось бы отметить, что установление исчерпывающего перечня необходимых для предоставления документов претендентами на заключение договора купли-продажи объекта приватизации, с одной стороны является гарантией надлежащего соблюдения прав физических и юридических лиц, желающих приобрести приватизируемое имущество, которая выражается в исключении возможности субъективного подхода к конкретному претенденту, а с другой стороны – гарантией соблюдения экономических интересов продавца приватизируемого имущества, выражающаяся в недопущении причинения экономического ущерба последним.

Центральной стадий приватизации является аукцион. Проведение аукциона основано на нормах не только ФЗ N 178, но также на общих положениях гражданского законодательства, а также следует отметить наличие подзаконных правовых актов, регулирующие отношения в данной сфере. Анализируя законодательные положения об аукционе, можно сделать вывод о двойственной составляющей такой формы торгов. Во-первых, победителем аукциона становится тот субъект, который предложил самую высокую цену за имущество, выставленное на аукцион. Во- вторых, победитель аукциона вправе распоряжаться приобретенным им имуществом без каких- либо ограничений (т.е. не обязан выполнять условия, необходимые для победы в торгах).

Аукцион является открытым по составу участников, что означает, что в нём может принять участие любое физическое и юридическое лицо, желающие приобрести в собственность государственное или муниципальное имущество.

Следует отметить, что в юридической литературе, высказывается предложение о необходимости проведения открытого аукциона по продаже имущества в форме приватизации посредством видеоконференции.

Пожалуй, с такими предложениями современному законодателю рано или поздно придется согласиться, ввиду стремительной информатизации всех проистекающих процессов в жизни современного общества, что, безусловно, предоставить возможность участия в торгах территориально закрытой (в данном случае предложение о цене поступает в заранее запечатанных конвертах, что исключает возможность заранее знать, какие предложения поступили от других участников). Форма должна быть определена в конкретном решении об условиях приватизации, что означает, что органы власти субъектов и органы местного самоуправления вновь самостоятельно решают указанный вопрос.

Но следует отметить, что поведение аукциона в закрытой форме редко используется при приватизации земельного участка с объектом недвижимости. Обзор судебной практики позволяет сделать вывод об обязанности уполномоченных органов включить в решение об условиях приватизации форму проведения аукциона, иначе в качестве правового последствия последует признание такого аукциона и заключенного на его основе договора купли- продажи недействительными.

В частности, ФАС Московского округа посчитал обоснованной позицию нижестоящей инстанции и признал решение Совета депутатов г. Орехово-Зуево «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества..."», а также торги по продаже указанного недвижимого имущества, протокол об итогах аукциона и договор купли- продажи этого имущества недействительными. Основным доводом, который послужил основанием для принятия такого решения, являлось то, что в нарушение норм Закона о приватизации в решении Совета депутатов г. Орехово-Зуево не была определена форма подачи предложений о цене муниципального имущества [14].

Благодаря видеоконференции появиться: «…возможность охватить более широкую аудиторию потенциальных покупателей на более обширной территории, установления единства правоприменительной практики между центральным аппаратом Росимущества и его территориальными органами, т.е. данное предложение направлено на оптимизацию продаж».

Для реализации своего права на участие в аукционе претендент на покупку земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должен выполнить два условия. Первым таким условием является предоставление заявки на участие. Срок подачи, форма заявки, а также перечь документов, который необходимо предоставить одновременно с заявкой утверждается продавцом имущества в отдельном информационном письме.

Вторым условием, которое обязан выполнить претендент, является внесение задатка, чей размер и иные существенные условия также определены в информационном сообщении. Задаток по своей правовой природе является некой гарантией для продавца имущества, которая выражается в желании претендентов участвовать в торгах, а значит, обеспечивает возможность проведения аукциона.

Размер задатка определяется в размере 20% от начальной цены имущества. Доказательством внесения задатка будет являться выписка с лицевого счёта органа, уполномоченного выступать в качестве продавца земельного участка. Подтверждение внесения задатка является основанием признания конкретного претендента участником аукциона (при выполнении остальных условий), что, в свою очередь оформляется протоколом. В течение суток с момента оформления указанного протокола все лица, подавшие заявки должны быть уведомлены о принятом продавцом решении.

По окончании проведения аукциона его результаты оформляются протоколом, являющийся документом, который удостоверяет право победителя на заключение договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, строением или сооружением.

Можно заметить, что в отличие от норм ГК РФ (абз.1, п.6 ст.448), в которых говориться об обязанности подписать лишь протокол о результатах торгов, имеющего силу договора, положения ч.14 ст. 18 ФЗ N 178 определяют необходимость и заключения договора купли- продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимость наличия обоих документов является оправданной, поскольку видится не совсем целесообразным включения в договор купли-продажи сведений, составляющих содержание протокола (например, информация о месте и времени проведения аукциона, перечень зарегистрированных заявок и т.д.). [5].

Кроме того, такой протокол лишь удостоверяет право победителя на заключение договора, но не обязывает к совершению таких действий в принудительной форме. Завершение аукциона характеризуется не только организационными вопросами подписания итоговых документов. Так, аукционист должен исключить наличие оснований признания торгов несостоявшимися. Действующим законодательством предусмотрено несколько таких оснований.

В частности им может послужить любая ситуация, при которой аукцион утратит свою специфическую черту – конкурентоспособность, например, в случае участия в аукционе только одного субъекта или в случае, если не было подано ни одной заявки на участие.

Несмотря на это, говорить о возможности заключения договора с лицом, который был единственным участником аукциона, не представляется возможным по причине противоречия такого положения ч.1 ст.447 ГК РФ, где сказано, что договор заключается с лицом выигравшим торги. Следовательно, возможность заключения договора с единственным принявшим участие в аукционе субъектом противоречит сути торгов, основанных на конкурентных началах. В случае признания аукциона несостоявшимся следует использовать иной способ приватизации, предусмотренный действующим законодательством [5].

Завершающим этапом процедуры приватизации земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости является заключение договора купли-продажи с победителем аукциона. Договор должен быть заключен в течение 5 рабочих дней с момента, когда были подведены итоги торгов, в случае если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то для него могут наступить отрицательные последствия двоякого рода. С одной стороны лицо получит отказ на возращение суммы задатка (как известно, победителю сумма задатка не возвращается, а зачитывается в счёт предмета торгов), а с другой – потеряет право на заключение договора купли-продажи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы: Понятие «приватизация» имеет экономический и юридический аспекты. При этом юридическое понятие приватизации значительно уже его экономических трактовок.

Приведенные в работе правовые определения свидетельствуют о необходимости отличать приватизацию от приватизационных сделок, разграничение которых позволяют трактовать приватизацию в узком и широком смысле. Несмотря на двойственную природу термина «приватизация», лишь комплексное, как экономическое, так и юридическое, понимание этого сложного явления позволит наиболее полно уяснить сущность указанного процесса.

При изучении проблемы становления законодательства о приватизации имущества был сделан вывод о регулировании земельных отношений ещё во времена правления первой царской династии. С начала правления Советской власти была упразднена частная собственность на землю. Такое положение просуществовало в России вплоть до 1990 г. Институт приватизации стал одним из инструментов, который в начале 90-х гг. прошлого столетия позволил успешно стартовать масштабному процессу экономических реформ.

Современная российская правовая база, регулирующая приватизацию земельных участков, весьма разнообразна. Свои истоки нормы о приватизации берут еще в Конституции РФ, при этом нельзя обойти вниманием большое количество подзаконных нормативных актов, затрагивающие важнейшие вопросы в изученной сфере.

Важнейшее значение имеет принятие отдельного Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества, на основе которого формируется всё законодательство о приватизации.

Исследование нормативной базы по вопросам приватизации позволило заключить, что органы государственной власти и органы местного самоуправления наделены достаточной самостоятельностью при решении важнейших приватизационных вопросов, что, в свою очередь, свидетельствует о трехзвенной системе законодательства о приватизации, которую составляет законодательство Российской Федерации, законодательство о приватизации, формирующееся на уровне субъектов РФ и на уровне муниципальных образований.

Таким образом, введение почти тридцати лет назад в отечественный правовой оборот понятия «приватизация», неизвестное ранее советскому государству, позволило обеспечить проведение реформ, начатых в 90-х гг. двадцатого столетия, положило начало формированию класса частных собственников на землю, что стало основой становления Российской Федерации как государства, где признано и действует право каждого иметь в собственности землю.

Действующее отечественное законодательство о приватизации, несмотря на свою сложную и многоуровневую структуру, отвечает требованиям полноты, согласованности и определенности. Положения и выводы, сформулированные в настоящем исследовании, могут быть использованы в учебном процессе при изучении отдельных вопросов земельного и гражданского права, а также реализованы в научных целях.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты органов законодательной и

исполнительной власти

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.

2. Закон о недрах [Электронный ресурс] : федер. закон от 21.02.1992 № 2395-1 : ( в ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2016. – № 133. – Ст. 5014.

3. О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности : постановление Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994 г. №96 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 51. – Ст. 4085.

4. О Правительстве Российской Федерации : Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (в ред. от 28.12.2016 № 12- ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2016. – № 41. – Ст. 2101.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 28.03.2017 г. № 39-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

6. Об особо охраняемых природных территориях : Федеральный закон РФ от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ (в ред. от 28.12.2016 № 486-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2016. – № 12. – Ст. 2501.

7. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ (в ред. от 09.04.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3302.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122 -ФЗ (в ред. от 03.07.2016 № 361-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 32. – Ст. 201.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ (в ред. от 30.06.2016 г. № 361-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2016. – № 219. – Ст. 514.

10. Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ (в ред. от 28.12.2016 № 505ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 28. – Ст. 47.

11. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей : Федеральный закон РФ от 08 августа 2001 № 129-ФЗ (в ред. от 28.12.2016 г. № 488-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2016. – № 1 (часть I). – Ст. 13.

12. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136- ФЗ : (в ред. от 30.12.2015) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

13. О приватизации государственного и муниципального имущества : Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

Источники статистических данных

14. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2015 г. по делу № КГ-А41/8137-07-1,2,3 // [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Судебная практика. – Электрон. 86 дан. – М., 2015. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

15. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. № 09АП-37476/2014-АК по делу № А40-91072/14-130-872 // [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Судебная практика. – Электрон. дан. – М., 2014. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

Книги одного-трех авторов

16. Бабуркина И.В. Исторические и юридические аспекты земельной реформы в России // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. Т.6. 2011. 117 с.

17. Савас Э. Приватизация: Ключ к рынку (Перевод с английского). М.: Норма. 2016. С. 311

Книги четырех и более авторов

18. Радыгин А.Д., Энтов Р.М., Мальгинов Г.Н., Ильясова Г.У., Абрамов А.Е., Симачев Ю.В., Кузык М.Г., Шмелева Н.А. Приватизация в современном мире: теория, эмпирика, новое измерение для России: в 2 т. / науч. ред. А.Д. Радыгин. М.: Издательский дом «Дело». 2014. – 263 с.

Учебники и учебные пособия

19. Лазарев В.В. Теория государства и пава: Учебник / Под. ред. Проф. В.В. Лазарева.- 2-е, перераб. и допол. изд-е. М.: Право и закон. 2017. – 741 с.

20. Комарицкий С.И. Приватизация: правовые проблемы. Курс лекций / С.И. Комарицкий. – М.: Юристъ. 2016. – 149 с.

Диссертации

21. Имекова М.П. Гражданско-правовое регулирование отчуждения земельных участков в России. Автореферат дисс. кандидата юридических наук / М.П.Имекова. Томск. 2015. 196 с.

22. Николаев И. С. Государственное регулирование предпринимательской деятельности в сфере недропользования в Российской Федерации : дисс. ... канд. юрид. наук / И. С. Николаев. – Москва, 2013. – 202 с.

Статьи из периодического издания

23. Белых В.С. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы / В.С. Белых // Государство и право. 2016. № 10. С. 69.

24. Имекова М.П. Исторический анализ доктрины и правового регулирования отчуждения земельных участков в России // Вестник томского Государственного Университета. Право. 2012. № 4 (6). С. 1 – 2 .

25. Карташов В.Н. Содержание и форма правоотношения // Вестник Нижегородского Университета им. Н.И. Лобачевского. Право. 2010. № 1. С. 107 – 110.

26. Карпов А.В., Кусяпкулова О.М. Способы приватизации государственного и муниципального имущества в действующем законодательстве. Приватизация имущества. 2016. № 8. С. 18 – 24.

27. Коренский Г.Г. Кадастровый номер и его структура. Теория и практика современной науки. 2016. № 1(7). С. 190 – 193. 82.

28. Кашанин А.В. Понятие и правовая природа приватизации / А.В. Кашанин // Правоведение. 2017. № 2. – 113 с.

29. Козырин А.Н. Процедуры планирования приватизации по законодательству Российской Федерации // Реформы и право. 2016. № 4. С. 26 – 32.

30. Савиных В.А. Пункт 2 статьи 555 ГК РФ в свете проблем кадастровой стоимости и действия принципа единства судьбы // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 7. С. 73 – 97.

31. Седова Н.П. Формирование гражданско - правового понятия и значение приватизации в России // Вестник Владимирского юридического института. 2015. № 3(36). С. 119 – 127 .

32. Серых В.М. Теория права о понятии и составе правоотношения // Теория права. 2011. № 5. С. 27 – 36.

33. Липски С. Особенности современного этапа земельной реформы реформы / С. Липски // Экономист. 2016. № 10. С. 77 – 87.

34. Марченко М. Приватизация: А как «у них»? / М. Марченко. // Человек и закон. 2016. № 4 – 5. С. 71 – 80.

35. Радыгин А.Д. К теории приватизации в переходной экономике / А.Д. Радыгин // Вопросы экономики. 2015. № 12. С. 63.

36. Солодовникова М.П. Проблемы земельных преобразований в Российской Федерации на рубеже веков // Вестник ИРГСХА. Воронежский филиал Московского гуманитарно-экономического института. 2012. № 53. С. 135 – 139.