Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м

Содержание:

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м. по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36.

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Собственность.

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 30.01.2018 г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 14567890 рублей.

Срок проведения оценки. 30.01.2018 г. - 30.01.2018 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: г. Владимир, ул. Мира, д.36, ОГРН №1037789046547, расчетный счет: 40702810200000001606 в «КБ «Крокус-Банк» ООО, г. Москва, корреспондентский счет 30101810000000000881, БИК 044585881.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Савинова Анастасия Эдуардовна

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 23.09.2015 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м. расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке здания
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
45 131 224	26 302 140	32 770 000
Подход к оценке земельного участка
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
Не применялся	4 728 960	Не применялся

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость здания общей площадью 940 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:

29 277 000
(Двадцать девять миллионов двести семьдесят семь тысяч) руб.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 920 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:

4 729 000
(Четыре миллиона семьсот двадцать девять тысяч) руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450, включительно.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость земельного участка: 4 539 802 руб. – 4 918 118, включительно.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м. по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м. по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 14567890 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м. по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36, находящемся в районе Центрального парка культуры и отдыха.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого здания 940 кв. м.

К оцениваемому зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – кирпичные. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

Особенности местоположения объекта оценки

Общая характеристика города Владимир

Владимир^{^[2]} — город в России, административный центр Владимирской области.

Население — 339,8 тыс. человек (2009).

Расположен на левом берегу реки Клязьмы в 180 км к северо-востоку от Москвы. КПрихорупный транспортный узел на автомобильной (М-7 «Волга») и железнодорожной (Москва — Нижний Новгород) магистралях (станция Владимир).

Площадь земель городской черты — 308 км² (до 2006 года — 124,6 км²), площадь городской застройки 60 км².

Город входит в Золотое кольцо России, является признанным туристическим центром.

Владимир — единственный в России город, связанный пригородными электропоездами сразу с двумя российскими городами, имеющими метрополитен. Если ехать на электричке от Владимира, то ближайшая станция в Москве — «Новогиреево», Нижнем Новгороде — «Московская».

Город расположен на границе двух природных районов: к северу от Владимира простирается возвышенное безлесное Владимирское Ополье, к югу — лесная и болотистая Мещёрская низменность. Рельеф города сложный. Наиболее старая центральная часть лежит на высоком левом берегу реки Клязьма, на круто спускающихся к реке холмах, разделённых глубокими оврагами.

Клязьма протекает по городу на протяжении 2,5 км и ещё 5 км вдоль городской границы, ширина реки во Владимире составляет 130 м. По территории города также протекают около 60 рек и ручьёв, наиболее известными из которых являются Рпень, Лыбедь (до XV века являлась северной границей города, в 1960-е годы частично заключена в коллектор), Содышка с водохранилищем площадью около 100 га и Сунгирь.

Владимир — крупный промышленный центр Центральной России. Среди основных промышленных предприятий города:

машиностроение:

АО «Автоприбор»

Завод «Точмаш» ВПО ГП «Точмаш», с 2008 года вошел в госкорпорацию «Росатом»

ОАО «ВЭМЗ» и ОАО «НИПТИЭМ», входят в концерн «РУСЭЛПРОМ»

ОАО «Владимирский моторо-тракторный завод»

Завод «Электроприбор»

химическая промышленность:

«Владимирский химический завод»

энергетика:

Владимирский филиал ОАО «ТГК-6» (Владимирская ТЭЦ-1, Владимирская ТЭЦ-2)

Владимирская ПМЭС (750кВ 2500 МВА)

пищевая:

Группа компаний «ABI GROUP» (холдинг «ABI PRODUCT»)

Владимирский ликеро-водочный завод ОАО «Владалко»

ОАО «Владимирское молоко» (принадлежит компании «Юнимилк»)

ЗАО «Холдинговая компания "Ополье"» — производитель натуральных молочных продуктов.

Промышленными организациями за 2008 год отгружено товаров, выполнено работ и услуг по чистым видам экономической деятельности по полному кругу организаций на сумму 57 млрд руб., в том числе крупными и средними — 49 млрд руб. Объем отгруженных товаров Обрабатывающие производства(по крупным и средним организациям) 37,8 млрд руб. Среди обрабатывающих производств основными являются 6 подвидов (суммарный объем отгрузки 90 %): производство пищевых продуктов, включая напитки, занимает первое место по объёмам отгруженных товаров — 16,1 млрд руб., на втором месте — производство электрооборудования — 6,17 млрд руб., далее — производство машин и оборудования — 3,95 млрд руб., производство резиновых и пластмассовых изделий, химическое производство и производство транспортных средств и оборудования.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

В декабре 2016 года инфляция, как и в предыдущие два месяца, равнялась 0,4%, что оказалось ниже ожиданий экспертов и денежных властей. В целом за 2016 год прирост потребительских цен составил 5,4% против 12,9% за 2015 год, что представляет собой абсолютный минимум, зафиксированный за весь постсоветский период. Среднегодовая инфляция составила 7,1% против 15,5% годом ранее.

Цены на продукты выросли за 2016 год на 4,6% (14,0% в 2015 году), цены на непродовольственные товары выросли за год на 6,5% (13,7% годом ранее). Платные услуги подорожали за прошлый год на 4,9% (10,2% в 2015 году).

Ожидается, что в условиях хорошего урожая 2016/2017 сельскохозяйственного года, низкой потребительской активности населения и укрепления обменного курса рубля годовая инфляция будет снижаться в начале 2017 гг., а в середине текущего года темпы роста потребительских цен в годовом выражении стабилизируются на уровне 4,5%.

Базовый индекс потребительских цен составил в декабре 0,3%, а за 2016 год прирост был равен 6,0% против 13,7% в 2015 году. Среднегодовой показатель базовой инфляции снизился в отчетном году до 7,5% против 16,3% годом ранее.

Индекс базовой инфляции, рассчитанный ЭЭГ (исключающий поведение цен на продукты питания и ряд других непродовольственных товаров и платных услуг), в декабре снизился до 0,2%. В годовом выражении данный показатель был равен 5,8%.

Если говорить о динамике индексов потребительских цен, очищенных от влияния сезонных факторов, то в декабре отмечалось резкое снижение соответствующих показателей. Так, сезонно скорректированный ИПЦ сократился с 0,4% в ноябре до 0,2% в декабре, а БИПЦ, очищенный от влияния сезонных факторов, снизился до 0,1% против 0,4% месяцем ранее. Такое значимое снижение инфляционного давления в конце

отчетного года объясняется существенным замедлением инфляции в сегментах непродовольственных товаров и платных услуг – до 0,1% и 0,0% соответственно (сезонность устранена). Ранее мы отмечали, что сохранение относительно высоких темпов прироста в указанных секторах может служить основным препятствием для достижения целевого ориентира по инфляции (4,0% по итогам 2017 года).

Зафиксированное в декабре снижение добавляет уверенности в том, что антиинфляционная политика Банка России становится все более эффективной, в том числе, за счет снижения инфляционных ожиданий. Помимо снижения инфляционных ожиданий рост цен ограничивается и другими факторами. Так, исследования показывают, что в условиях сокращающихся доходов населения в предновогодний период россияне тратили заметно меньше средств (в номинальном выражении), чем в предыдущие годы.

Сжимающийся потребительский спрос в сочетании с укрепляющимся курсом рубля сыграли заметную роль в сдерживании роста цен на непродовольственные товары и платные услуги в декабре 2016 года.

Несмотря на значимое снижение инфляции в конце 2016 года, в экономике сохраняются определенные риски, которые препятствуют проведению более мягкой денежно-кредитной политики Банком России. По оценкам регулятора, наиболее значимым фактор по-прежнему выступают все еще повышенные инфляционные ожидания. Среди других факторов стоит отметить прогнозируемое возобновление роста заработных плат и доходов населения, что вызовет рост потребительской активности.

По данным Росстата, в течение 2016 г. падение ВВП продолжало замедляться и в годовом выражении составило 1,2% в I кв., 0,6% во II кв. и 0,4% в III кв. По оценке ЭЭГ, ВВП с исключением сезонности в I кв. 2016 г. вырос на 0,2%, затем сократился на 0,4% во II кв., а в III кв. продемонстрировал околонулевую динамику. Таким образом, в III кв. 2016 г. ВВП с исключением сезонности достиг определенного «дна» в своей динамике.

В первом полугодии 2016 г. производство товаров в российской экономике сократилось на 1,2% относительно первого полугодия 2015 г., причем это сокращение происходило в целом равномерно в течение I и II кв. За счет сокращения производства товаров в первом полугодии экономика потеряла, по оценке, около 0,4 п.п. темпа роста ВВП. При этом если в I кв. экономический рост тормозила главным образом негативная динамика в обрабатывающей промышленности, выпуск в которой упал на 4,0% в годовом сопоставлении, то во II кв. падение выпуска в промышленности прекратилось, но существенно усилился спад в строительстве, объем работ которого упал на 9,5% в годовом выражении.

Производство в сфере услуг также сокращалось в первом полугодии, однако это сокращение постепенно замелялось: с 0,9% в I кв. до 0,2% во I кв. в годовом сопоставлении. В I кв. в сфере услуг экономика потеряла значительную часть экономического роста (около 0,6 п.п.), однако соответствующие потери во втором кв. свелись почти к нулю. Это связано с тем, что услуги розничной торговли еще подстраивались под снижающийся спрос в I кв., но уже адаптировались к нему во II кв.

В декабре Росстат опубликовал предварительную структуру произведенного ВВП за III кв. В III кв. в производстве товаров отмечена слабая восстановительная динамика (+0,4% в годовом сопоставлении, +0,1 п.п. к общему темпу прироста ВВП) главным образом за счет роста производства в сельском хозяйстве и добычи полезных ископаемых. Однако при этом в обрабатывающих отраслях и строительстве отмечалась негативная динамика, которая нивелировала большую часть прироста ВВП. В сфере услуг продолжалось снижение добавленной стоимости (–1,0% в годовом сопоставлении, –0,6 п.п. к общему темпу прироста ВВП), которое в настоящее время является определяющим трендом в общей динамике ВВП. Сокращение в III кв., как и ранее, происходило главным образом в сегменте оптовой, розничной торговли и ремонта.

Если взглянуть на экономику России в разрезе внутреннего и внешнего спроса, то здесь картина с начала года существенно изменилась. В I кв. экономику поддержали поставки на внутренний рынок: внутренний спрос сократился на 2% – существенно меньше, чем импорт, который упал на 11%. Таким образом, в I кв. имело место некоторое импортозамещение, которое поддержало экономический рост на 0,7 п.п. Однако уже во II кв. данный эффект был полностью нивелирован: падение внутреннего спроса продолжалось примерно тем же темпом, что и в I кв., однако импорт сократился существенно меньше, чем в начале года – экономика перестала отказываться от него столь быстро в пользу отечественных аналогов и соответственно снижение спроса привело к сокращению поставок на внутренний рынок: это создало потери экономического роста на те же 0,7-0.8 п.п., «выигранные» в I кв.

Реальная заработная плата снижается в России с середины 2014 г. Реальные располагаемые доходы также снижаются на протяжении последних двух лет. В начале 2016 г. был зафиксирован кратковременный положительный тренд, однако данные за второй-третий кварталы 2016 г. вновь указывают на сокращение заработной платы в реальном выражении, что негативно отражается на динамике потребления. Потребление

домохозяйств в течение I-III кв. 2016 г. сокращалось в целом равномерно темпами 4-5% в годовом выражении. Рассчитываемый Росстатом индекс потребительской уверенности в I кв. сократился, вернувшись к уровню I кв. 2015 г., однако затем к IV кв. восстановился до уровня начала 2016 г. Вместе с тем в последние месяцы потребление с исключением сезонности демонстрировало околонулевую динамику.

Валовое накопление основного капитала, напротив, сокращалось неравномерно: в I кв. оно упало на 9,9% (в том числе инвестиции в основной капитал сократились на 4,8%4), а во II кв. его сокращение составило только 4,3% (инвестиции сократились на 3,9%). В настоящее время даже значительно увеличившаяся в 2015 г. прибыль не оказывает поддержку инвестициям, поскольку доминирует эффект негативных ожиданий

инвесторов вследствие общей экономической неопределенности. Наблюдается негативная динамика спроса на заемные средства для финансирования инвестиций.

Кредитование нефинансовых организаций на срок более года сократилось с начала года к 1 декабря на 5,6%, несмотря на то, что в 2015 г. году ставки по кредитам инвестиционного назначения снизились на 6 п.п. и стабилизировались.

Экспорт товаров и услуг продемонстрировал отрицательную динамику в I кв., сократившись на 5,6%, и обеспечил потери экономического роста на 1,9 п.п. Во II же кв. экспорт в целом стагнировал и несущественно повлиял на динамику ВВП.

В 2016 г. в экономике России вновь наблюдается снижение доли валовой прибыли и валовых смешанных доходов в ВВП при одновременном существенном увеличении доли оплаты труда. Тенденция к уменьшению прибыли относительно ВВП была прервана в 2015 г., когда доля валовой прибыли и валовых смешанных доходов в ВВП выросла на 2,4 п.п. по сравнению с 2014 г. Это произошло главным образом за счет сильной девальвации, которая сильно увеличила прибыль в секторе торговли. Однако в 2016 г. сжатие доли прибыли в ВВП возобновилось и в первом полугодии составило 1,3 п.п. по сравнению с первым полугодием 2015 г. Это снижение является в некоторой степени коррекционным вследствие высокой базы 2015 г. Тем не менее, в остальном это негативный фактор для инвестиций в основной капитал, больше половины которых в России финансируется из собственных средств предприятий, формируемых в первую

очередь за счет прибыли.

В последние три месяца основные показатели реального сектора российской экономики продемонстрировали разнонаправленную динамику. За это время физический объем ВВП с исключением сезонности не изменился, причём 12-месячный тренд также околонулевой.

Выпуск в сельском хозяйстве и промышленности с исключением сезонности рос на 0,1% в месяц в среднем, что также примерно соответствует долговременной тенденции. В добыче полезных ископаемых выпуск продемонстрировал слабую отрицательную динамику (–0,1% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев). Обрабатывающие сектора в совокупности демонстрируют стагнацию: 0,0% в среднем за 3 месяца и –0,1% в среднем за 12 месяцев. При этом поддерживают экономику такие сектора как текстильное и швейное производство, производство резиновых и пластмассовых изделий, химическое производство, а также производство кокса и нефтепродуктов. Негативный вклад вносят производство прочих неметаллических минеральных изделий, категория «прочие производства», производство электрооборудования, а также производство машин и оборудования. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды продолжает стагнировать: 0,0% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев.

В строительстве продолжается долговременная негативная динамика: –0,2% в среднем как за 3 месяца, так за 12 месяцев.

Грузооборот транспорта имеет долговременный негативный тренд (–0,1% в среднем за 12 месяцев), однако в последнее время демонстрировал слабый рост (+0,1 в среднем за 3 месяца).

В 2016 г. наблюдалось более существенное сокращение реальных располагаемых доходов, чем в 2015 г. Однако при этом темп прироста реальной зарплаты за период с начала года перешел в положительную зону: в январе-ноябре реальная зарплата выросла на 0,5%. Индекс потребительской уверенности, рассчитываемый Росстатом, сократился в I кв. 2016 г., вернувшись к уровню I кв. 2015 г., но затем существенно вырос во II и III кв. и к концу года превысил уровень IV кв. 2014 г. Однако несмотря на восстановление потребительских ожиданий и улучшение динамики реальной зарплаты розничный товарооборот и объем платных услуг населению в январе-ноябре 2016 г. сократились на 5,1% и 0,5% соответственно. С исключением сезонности розничный товарооборот и объем платных услуг населению в декабре 2015 г. – ноябре 2016 г. сокращались в среднем на 0,4% и 0,2% соответственно. Соответствующие средние темпы сокращения в сентябре-ноябре 2016 г. составили почти те же 0,3% и 0,2% соответственно. С 2016 г. Росстат осуществляет ежеквартальное наблюдение за инвестициями в основной капитал, ежемесячное наблюдение прекращено. Это соответствует мировой практике статистического наблюдения за инвестициями. В динамике инвестиций в основной капитал можно отметить достижение некоторого «дна» в III кв. 2016 г. С исключением сезонности в III кв. они выросли на 1,3% после падения в предыдущем квартале на 1,2%. Средняя динамика инвестиций составила 0,0% за II-III кв. 2016 г., и +0,2% за I-III кв. Таким образом, можно говорить о некоторой стабилизации объема инвестиций.

Средневзвешенная доходность рынка корпоративных облигаций по индексу IFXCbonds (простая) в декабре сложилась на уровне 9,86%, что ниже на 9 б.п. ноябрьского значения.

Источник информации:

Экономическая экспертная группа «Министерство финансов» «Обзор экономических показателей»

web-сайт: http://www.eeg.ru/

8.2. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Классификация и сегментация рынка недвижимости.

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

под дачное и садово-огородное использование;
под жилую застройку;
промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
сельскохозяйственного назначения;
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
лесного фонда, водного фонда;
участки недр;
земли резерва, назначение которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость:

офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
гостиницы, мотели, дома отдыха;
магазины, торговые центры;
рестораны, кафе и другие пункты общепита;
пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
паркинги, гаражи;
склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

здания правительственных и административных учреждений;
культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
религиозные объекты.

Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

рынок жилья
рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом:

а) рынок покупки / продажи недвижимости;

b) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на:

Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства.
Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России:

частная собственность - приватизированные квартиры,
кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,
муниципальная собственность - собственность города, района.

Объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам:

по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,
по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,
по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (терриориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Участники рынка недвижимости.

Можно выделить следующие группы участников:

Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.
Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.
агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;
информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты.

B России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг – Миэль, Бест- Недвижимость, Penny Lane Realty.

Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.
Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.
Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне.

Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.

Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.

Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса. Рынок производственной недвижимости Владимирской области типичен для индустриального региона. Здесь сектор производственно – складской недвижимости развит довольно хорошо и лишь незначительно уступает торговой и офисной недвижимости. Высока доля производственной недвижимости и в структуре вновь введенных площадей.

Рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости Владимирской области. Основными факторами внешнего воздействия, влияющими на рынок недвижимости, являются социальный, технологический и экономический.

Социальный фактор можно считать положительным. Так наблюдается рост ряда социально – экономических показателей региона.

Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры. Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с местными архитекторами.

Во Владимирской области происходит заметный прогресс в области строительно–архитектурного комплекса, активно внедряются современные технологии, что позволяет снижать себестоимость и сроки строительства.

Экономические факторы сейчас наименее способствуют развитию рынка. Общий экономический фон остается негативным, что выражено в сложности кредитования бизнеса банками как следствие невысокой деловой активности в регионе.

Большая часть зданий на рынке Владимирской области первоначально была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу.

Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости Владимирской области, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:

торговый;
офисный (административно-бытовой);
производственно – складской.

Наиболее развитыми являются рынки торговой и офисной недвижимости, причем очень часто встречаются объекты с возможным использованием, как под торговую, так и под офисную площадь. Это обусловлено динамичным развитием системы розничной торговли и современных производств в области.

Как и во многих регионах России, основной объем продаж и предложения коммерческой недвижимости во Владимирской области относится к областному центру.

Это вполне объяснимо, так как Владимир является центром деловой активности области, здесь проживает более 350 тысяч человек, что подразумевает под собой и более активную покупательную способность населения, чем в небольших населенных пунктах.

Наибольшее количество современных торговых центров сосредоточено в областном центре, здесь встречаются центры регионального формата, тогда как в районах области строятся в основном магазины, ориентированные лишь на жителей районного центра и района.

В городе Владимире за последнее десятилетие было построено много крупных современных торговых центров европейского уровня. Например, гипермаркет «Глобус», ТЦ «Северные торговые ряды», торговый комплекс «Мегаторг», торговый комплекс «Крейсер» и другие.

Влияние мирового кризиса на рынок недвижимости в целом по России и Владимирской области в частности проявилось в значительном снижении спроса на коммерческую недвижимость, в то время как объем предложений выставленных на продажу и в аренду объектов под коммерческое использование наоборот, существенно вырос. Произошло резкое снижение ликвидности – сделки по продаже коммерческой недвижимости стали крайне редки.

Большинство сделок в кризис носило вынужденный характер – собственники объектов продавали недвижимость ввиду своего затруднительного финансового положения.

Однако в 2010-2013 ситуация изменилась, активность рынка выросла, ликвидность коммерческих объектов увеличилась.

В структуре предложений объектов коммерческой недвижимости Владимирской области, включая областной центр, в 2013 года преобладала продажа – порядка 50-60% всех предложений.

Велика доля предложений аренды производственно – складских помещений (примерно 40%).

В общем объеме предложений коммерческой недвижимости, выставленной на продажу и в аренду в 2011 году, наибольшая доля приходилась на объекты, расположенные в областном центре Владимирской области – городе Владимире.

Центр активности спроса и предложения во владимирской области приходится непосредственно на областной центр и промышленную зону города Владимира, тогда как в остальных городах региона рынок практически не развит, особенно в сегменте аренды.

В процессе анализа рынка недвижимости Владимирской области, была изучена структура спроса на коммерческую недвижимость. Как видно из приведенных диаграмм, в структуре спроса на коммерческую недвижимость, преобладали объекты офисного назначения (43,3% от общего числа заявок на покупку), на торговые помещения приходилось около 22,7% от общего числа заявок.

Структура спроса на коммерческую недвижимость во Владимирской области (покупка).^{^[3]}

В структуре вида сделок «сниму» и/или «куплю» в 2013 году преобладали объекты, расположенные в городе Владимир. В области востребованы были лишь объекты производственно – складского назначения.

Рынок аренды «эпохи после кризиса» для России в целом, и для Владимирской области в частности, характеризуется возросшим объемом предложения по всех секторах коммерческой недвижимости. Большинство арендаторов отказалось от планов по переезду в новые более высокие классом помещения и расширения арендуемой площади, существенно усложнив жизнь арендодателям, которые считали эти площади практически сданными. Многие компании предпочли переехать в более скромные по площади помещения, чтобы снизить расходы на аренду. Часть компаний просто прекратили свое существование, вследствие чего высвободилось еще какое – то количество офисных, а порой еще и торговых или складских площадей.

Дополнительный приток вакантных площадей поступил и от собственников, который, отчаявшись продать свои объекты по адекватной цене, стали сдавать площади в аренду. Нельзя не упомянуть и попытки компаний сдавать «излишки» площадей в субаренду.^{^[4]}

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости г. Владимира и др. районов Владимирской области, посредством интервьюирования со специалистами в области продаж коммерческой недвижимости (АН «ПентХаус» менеджер Андрей, тел.: (4922) 37-70-55, 37-70-57, http://www.penthousrielt.ru/, Центр коммерческой недвижимости «Ковчег», менеджер Сергей, тел.: (4922)37-71-07, http://www.kovcheg33.ru/; АН Владис, менеджер Дмитрий, тел.: (4922)44-44-11, http://www.vladis33.ru), были определены примерные диапазоны стоимости коммерческой недвижимости в г. Владимире и области. Данные по стоимости коммерческой недвижимости приведены в следующей таблице.

Диапазоны стоимости коммерческой недвижимости, руб./кв.м.

Район	Офисно-торговые объекты, право собственности	Офисно-торговые объекты, право аренды	Производственно-складские объекты, право собственности	Производственно-складские объекты, право аренды
Областной центр - центр	70 000 – 150 000	700 - 2 000	Нет данных	Нет данных
Областной центр - не центр – не окраина	50 000 – 100 000	500 – 1 000	15 000 – 50 000	300 - 600
Областной центр - окраина	40 000 – 70 000	300 - 800	10 000 – 30 000	200 - 500
Область	15 000 – 50 000	200 -800	6 000 – 20 000	100 - 300

Необходимо отметить, что приведенные выше цены сильно усреднены, так как стоимость объекта сильно варьируется в зависимости от вида объекта, его технического состояния, наличия коммуникаций, местоположения и т.д.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается наличие предложения и спроса. Средний срок экспозиции объектов коммерческой недвижимости составляет – 6 месяцев. Наибольшим спросом пользуются низкоклассные офисно-торговые и производственно-складские объекты. Однако, в последнее время мы наблюдаем развитие г. Владимира и Владимирской области, большие вложения в различные инвестиционные проекты со стороны московских и иностранных инвесторов. Это отразилось на стоимости коммерческой недвижимости.

В целом, можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости во Владимирской области соблюдает те же тенденции развития, что и российский рынок в целом. Учитывая историю развития и общую ситуацию на рынке, можно прогнозировать, что в ближайшее время рынок недвижимости будет иметь незначительную положительную динамику развития или стабильное состояние, при условии стабильной финансово-экономической ситуации в стране.

Обзор рынка офисной недвижимости

Проанализировав информацию о рынке аренды офисной недвижимости, представленную следующими источниками (АН «ПентХаус» менеджер Андрей, тел.: (4922) 37-70-55, 37-70-57, http://www.penthousrielt.ru/, Центр коммерческой недвижимости «Ковчег», менеджер Сергей, тел.: (4922)37-71-07, http://www.kovcheg33.ru/; АН Владис, менеджер Дмитрий, тел.: (4922)44-44-11, http://www.vladis33.ru, АН «Квартирный ответ», менеджер Татьяна, тел: (4922)37-70-70, (4922)33-66-99, АН «Иоффе и партнеры», менеджер Павел, тел: (4922)46-11-22) оценщиком были определены примерные диапазоны величины арендной платы 1 кв. метра офисной недвижимости. Величина арендной платы офисной недвижимости г. Владимир и Владимирской области зависит от местоположения, типа объекта, транспортной доступности, выхода на красную линию, наличия дополнительных факторов.

Для сравнительного анализа зданий свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

г. Владимир, ул. Карла Маркса, 3-х этажное здание, с черновой отделкой, площадью 3200 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 75 000 000 руб.
г. Владимир, ул. Растопчина, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 1071 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 35 343 000 руб.
г. Владимир, ул. Стрелецкая, 2-х этажное здание с мансардой, со средней отделкой, площадью 767 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 25 000 000 руб.
г. Владимир, ул. Ново-Ямская, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 270 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 13 900 000 руб.
г. Владимир, ул. Разина, д.30, 3-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 3176 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 85 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	г. Владимир, ул. Студеная Гора, д.44А помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 800 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 500 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 500
2	г. Владимир, ул. Растопчина, нежилого здания, площадь 720 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 667 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 667
3	г. Владимир, проспект Ленина, д.42 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 1200 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 000
4	г. Владимир, ул. Пушкарская, д.46 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 605 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 455 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 455
5	г. Владимир, ул. Горького, д.117 помещение расположенное на 1 этаже нежилого здания, площадь 542 кв.м., хорошая отделка. Арендная ставка с учетом НДС 6 642 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	6 642

Для сравнительного анализа земельный участков были отобраны следующие объекты-аналоги.

г. Владимир, ул. Ноябрьская, земли промышленного назначения, площадь 1900 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 3 600 000 руб.
г. Владимир, мкр. Пиганово, земли промышленного назначения, площадь 4800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 4 990 000 руб.
г. Владимир, ул. Полины Осипенко д.55-а, земли промышленного назначения, площадь 5220 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 7 000 000 руб.
г. Владимир, Московское шоссе, д.12, земли промышленного назначения, площадь 2700 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 6 200 000 руб.
г. Владимир, ул. Куйбышева, д.19, земли промышленного назначения, площадь 9800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 10 000 000 руб.

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект – отдельностоящее здание нежилого назначения с земельным участком, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

Так как рынок аренды земельных участков в г. Владимире не развит, оценщик принял решение стоимость земельного участка определять только сравнительным подходом.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Для сравнительного анализа зданий были отобраны следующие объекты-аналоги.

г. Владимир, ул. Карла Маркса, 3-х этажное здание, с черновой отделкой, площадью 3200 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 75 000 000 руб.
г. Владимир, ул. Растопчина, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 1071 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 35 343 000 руб.
г. Владимир, ул. Стрелецкая, 2-х этажное здание с мансардой, со средней отделкой, площадью 767 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 25 000 000 руб.
г. Владимир, ул. Ново-Ямская, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 270 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 13 900 000 руб.
г. Владимир, ул. Разина, д.30, 3-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 3176 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 85 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире, являются зданиями, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на местоположение в городе, на состояние отделки, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. Информация о предложениях получена у агентств недвижимости г. Владимире и сайтов Интернет.

В связи с тем, что получить информацию о состоявшихся сделках практически невозможно, были выбраны объекты - аналоги, предлагаемые к продаже. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Усредненные по городам России значения скидок на торг

*Скидка на торг, %*	*Активный рынок*
	*Среднее*	*Доверительный интервал*
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	10,2%	9,8%	10,7%

Скидка на все объекты принимается в размере -10,2%.

Корректировка на местоположение. Расположение объекта оценки оказывает существенное влияние на доход, а, следовательно, и на его стоимость.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цены		Аналог
Цены		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1	1,15	1,28	1,41	1,67	1,37
	Центры административных районов города	0,87	1,00	1,11	1,22	1,45	1,19
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,78	0,90	1,00	1,10	1,30	1,07
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,71	0,82	0,91	1,00	1,19	0,97
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,60	0,69	0,77	0,84	1,00	0,82
	Районы крупных автомагистралей города	0,73	0,84	0,94	1,03	1,22	1,00

Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр», корректировка не применяется.

Местоположение объекта-аналога №2 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется в размере 1,37.

Местоположение объектов-аналогов №3,5 можно охарактеризовать как «Центры административных районов города», корректировка применяется 1,15.

Корректировка на качество отделки.

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
Цены офисно-торговых объектов		без отделки	требует косметического ремонта	среднее состояние	отделка «люкс»
Объект оценки	без отделки	1	0,93	0,78	0,65
	требует косметического ремонта	1,08	1	0,86	0,70
	среднее состояние	1,26	1,17	1	0,82
	отделка «люкс»	1,54	1,43	1,22	1

Техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов №2,3,4,5 характеризуется как «средняя состояние», корректировка не применяется.

Техническое состояние объекта-аналога №1 характеризуется как «без отделки», корректировка применяется в размере 1,26.

Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цена
Площадь, кв.м.		Аналог
Площадь, кв.м.		<100	100-250	250-500	500-750	750-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
Объекты оценки	<100	1.00	1.07	1.17	1.25	1.30	1.36	1.41	1.44
	100-250	0.93	1.00	1.10	1.17	1.21	1.27	1.32	1.34
	250-500	0.85	0.91	1.00	1.06	1.11	1.16	1.20	1.22
	500-750	0.80	0.86	0.94	1.00	1.04	1.09	1.13	1.15
	750-1000	0.77	0.82	0.90	0.96	1.00	1.04	1.09	1.11
	1000-1500	0.74	0.79	0.86	0.92	0.96	1.00	1.04	1.06
	1500-2000	0.71	0.76	0.83	0.88	0.92	0.96	1.00	1.02
	>2000	0.70	0.74	0.82	0.87	0.90	0.94	0.98	1.00

Площади объекта оценки и объекта-аналога №3 входят в интервал 750-1000 кв.м., корректировка не применяется.

Площади объектов-аналогов №1,5 входят в интервал >2000 кв.м., корректировка применяется в размере 1,11.

Площадь объекта-аналога №2 входит в интервал 1000-1500 кв.м., корректировка применяется в размере 1,04.

Площадь объекта-аналога №4 входит в интервал 250-500 кв.м., корректировка применяется в размере 0,90.

Особое внимание при определении стоимости нежилого здания следует уделить тому факту, что в стоимость как объекта оценки, так и в стоимость применяемых объектов-аналогов входит стоимость земельного участка, отведенного на содержание и эксплуатацию данных помещений. Как уже отмечалось ранее стоимость земли НДС не облагается. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости определялась как среднеарифметическое значение от скорректированных цен сопоставимых объектов. В данном случае, оценщик счел более целесообразным для исключения стоимости земли из единого объекта недвижимости базироваться на информации о среднем значении доли земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости. Согласно исследованию, проведенному Группой компаний «Аверс» (статья «Единый объект и его части – земельный участок, объект капитального строительства. Сколько же стоит объект капитального строительства?»), среднее значение доли земельного участка с учетом НДС для торговых объектов составляет 22%.

Источник: http://www.avg.ru/pressa/pdf/28-09-2015-razdel-eon.pdf

Поэтому, оценщик принял решение проводить все расчеты исключив стоимость земельного участка из стоимости всех, применяемых в расчете объектов-аналогов.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Стоимость, тыс. руб.		*75 000*	*35 343*	*25 000*	*13 900*	*85 000*
Площадь, кв. м	*940*	*3200*	*1071*	*767*	*270*	*3176*
Стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %.		-10,2	-10,2	-10,2	-10,2	-10,2
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		21 047	29 634	29 270	46 230	24 033
Цена продажи всего единого объекта, включая земельный участок, отведенный для функционирования объекта оценки		67 349 984	31 738 014	22 450 001	12 482 200	76 329 996
Доля земельного участка в общей стоимости объекта		-22	-22	-22	-22	-22
Стоимость земельного участка, отведенного для функционирования объекта оценки, руб.		-14 816 996	-6 982 363	-4 939 000	-2 746 084	-16 792 599
Цена продажи объекта, без стоимости земельного участка		52 532 988	24 755 651	17 511 001	9 736 116	59 537 397
Цена продажи 1 кв.м. объекта, без стоимости земельного участка		16 417	23 115	22 831	36 060	18 746
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		16 417	23 115	22 831	36 060	18 746
Поправка на местоположение		1,00	1,37	1,15	1,00	1,15
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		16 417	31 667	26 255	36 060	21 558
Поправка на качество отделки		1,26	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		20 685	31 667	26 255	36060	21558
Поправка на отличие площадей		1,11	1,04	1,00	0,90	1,11
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на ремонт, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929

Скорректированные цены аналогов колеблются от 23 929 до 32 934 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет следующий вид:

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 27 706

= 4 213

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет и соответствует интервалу от 19 533 до 35 880 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

Далее определяются веса аналогов, которые, обратно пропорциональны количеству корректировок и рассчитываются по формуле:

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Характеристика сравнения	Объект - аналог № 1	Объект - аналог № 2	Объект - аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб./кв.м.	22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Вес аналога	0,167	0,167	0,250	0,250	0,167
Скорректированная цена, руб./кв.м.	*27 981*
Стоимость здания, руб.	*26 302 140*

Для сравнительного анализа земельный участков были отобраны следующие объекты-аналоги.

г. Владимир, ул. Ноябрьская, земли промышленного назначения, площадь 1900 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 3 600 000 руб.
г. Владимир, мкр. Пиганово, земли промышленного назначения, площадь 4800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 4 990 000 руб.
г. Владимир, ул. Полины Осипенко д.55-а, земли промышленного назначения, площадь 5220 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 7 000 000 руб.
г. Владимир, Московское шоссе, д.12, земли промышленного назначения, площадь 2700 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 6 200 000 руб.
г. Владимир, ул. Куйбышева, д.19, земли промышленного назначения, площадь 9800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 10 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на наличие коммуникаций.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире, являются земельными участками, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на местоположение в городе, на наличие электроснабжения, на наличие газоснабжения, на наличие водоснабжения, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

В связи с тем, что получить информацию о состоявшихся сделках практически невозможно, были выбраны объекты - аналоги, предлагаемые к продаже. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Усредненные по городам России значения скидок на торг

*Скидка на торг, %*	*Активный рынок*
	*Среднее*	*Доверительный интервал*
Земельные участки под офисно-торговую застройку	9,7%	9,2%	10,1%

Скидка на все объекты принимается в размере -9,7%.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цены		Аналог
Цены		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1,00	1,12	1,30	1,39	1,55	1,39
	Центры административных районов города	0,90	1,00	1,16	1,25	1,39	1,25
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,77	0,86	1,00	1,07	1,20	1,08
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,72	0,80	0,93	1,00	1,12	1,00
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,64	0,72	0,83	0,90	1,00	0,90
	Районы крупных автомагистралей города	0,72	0,80	0,93	1,00	1,11	1,00

Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр».

Местоположение объектов-аналогов №1,2,4,5 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется в размере 1,39.

Местоположение объекта-аналога №3 можно охарактеризовать как «Районы вокруг крупных промпредприятий», корректировка применяется 1,55.

Корректировка на наличие электроснабжения.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением	1,16	1,15	1,17

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,3,4 электроснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,5 электроснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,16.

Корректировка на наличие газоснабжения.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных газоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением	1,15	1,14	1,15

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 газоснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,3,5 газоснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,15.

Корректировка на наличие водоснабжения.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных водоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением	1,16	1,15	1,17

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,3,4 водоснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,5 водоснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,16.

Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Земельные участки под офисно-торговую застройку
Площадь, га		Аналог
Площадь, га		<0,1	0,1-0,5	0,5-1,0	1.0-3.0	≥3
Объекты оценки	<0,1	1,00	1,11	1,21	1,33	1,38
	0,1-0,5	0,90	1,00	1,09	1,20	1,24
	0,5-1,0	0,83	0,92	1,00	1,10	1,14
	1.0-3.0	0,75	0,84	0,91	1,00	1,04
	≥3	0,73	0,81	0,88	0,96	1,00

Площади объекта оценки и объектов-аналогов №1,2,4 входят в интервал 0,1-0,5 га, корректировки не применяются.

Площади объектов-аналогов №3,5 входят в интервал 0,5-1,0 га, корректировка применяется в размере 1,09.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Стоимость, тыс. руб.		3 600	4 990	7 000	6 200	10 000
Площадь, кв. м	1 920	1 900	4 800	5 220	2 700	9 800
Стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-9,7	-9,7	-9,7	-9,7	-9,7
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 711	939	1 211	2 074	921
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 711	939	1 211	2 074	921
Поправка на местоположение		1,39	1,39	1,55	1,39	1,39
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 305	1 877	2 882	1 281
Поправка на наличие электроснабжения		1	1,16	1	1	1,16
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 514	1 877	2 882	1 486
Поправка на наличие газоснабжения		1	1,15	1,15	1	1,15
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 741	2 158	2 882	1 709
Поправка на наличие водоснабжения		1	1,16	1	1	1,16
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	2 019	2 158	2 882	1 982
Поправка на отличие площадей		1,00	1,00	1,09	1,00	1,09
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	2 019	2 353	2 882	2 160

Скорректированные цены аналогов колеблются от 2 019 до 2 882 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет следующий вид:

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 2 359

= 293

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет и соответствует интервалу от 1 790 до 2 927 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Характеристика сравнения	Объект - аналог № 1	Объект - аналог № 2	Объект - аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб./кв.м.	2 378	2 019	2 353	2 882	2 160
Вес аналога	0,31	0,12	0,15	0,31	0,10
Скорректированная цена, руб./кв.м.	2 463
Стоимость земельного участка, руб.	4 728 960

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

определение ставки капитализации (R);
определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на тип объекта, на качество отделки, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Усредненные по городам России значения скидок на торг (арендные ставки)

*Скидка на торг, %*	*Активный рынок*
	*Среднее*	*Доверительный интервал*
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	8,4%	7,9%	8,9%

Скидка на все объекты принимается в размере -8,4%.

Ставки		Аналог
Ставки		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1,00	1,16	1,29	1,41	1,68	1,37
	Центры административных районов города	0,86	1,00	1,12	1,22	1,46	1,19
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,77	0,89	1,00	1,10	1,32	1,07
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,71	0,82	0,91	1,00	1,20	0,97
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,59	0,68	0,76	0,83	1,00	0,81
	Районы крупных автомагистралей города	0,73	0,84	0,93	1,03	1,23	1,00

Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр».

Местоположение объектов-аналогов №1,3,4 можно охарактеризовать как «Спальные микрорайоны высотной застройки», корректировка применяется в размере 1,29.

Местоположение объектов-аналогов №2,5 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется 1,37.

Корректировка на тип объекта.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельностоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки	0,93	0,92	0,94

Объект оценки и объект-аналог №2 являются отдельностоящими объектами, корректировка не применяется.

Объекты-аналоги №1,3,4,5 являются встроенными помещениями, корректировка определяется: 1/0,93=1,08. Корректировка применяется в размере 1,08.

Корректировка на качество отделки.

Арендные ставки офисно-торговых объектов		Аналог
Арендные ставки офисно-торговых объектов		без отделки	требует косметического ремонта	среднее состояние	отделка «люкс»
Объект оценки	без отделки	1	0,91	0,78	0,64
	требует косметического ремонта	1,09	1	0,86	0,70
	среднее состояние	1,28	1,17	1	0,82
	отделка «люкс»	1,57	1,43	1,23	1

Техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов №1,2,3,4 характеризуется как «средняя состояние», корректировка не применяется.

Техническое состояние объекта-аналога №5 характеризуется как «отделка «люкс»», корректировка применяется в размере 0,82.

Арендная ставка
Площадь, кв.м.		Аналог
Площадь, кв.м.		<100	100-250	250-500	500-750	750-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
Объекты оценки	<100	1.00	1.07	1.17	1.24	1.29	1.34	1.39	1.42
	100-250	0.94	1.00	1.09	1.16	1.21	1.26	1.31	1.33
	250-500	0.86	0.92	1.00	1.06	1.10	1.15	1.20	1.21
	500-750	0.81	0.86	0.94	1.00	1.04	1.08	1.13	1.14
	750-1000	0.78	0.83	0.91	0.96	1.00	1.04	1.08	1.10
	1000-1500	0.75	0.80	0.87	0.92	0.96	1.00	1.04	1.06
	1500-2000	0.72	0.77	0.84	0.89	0.92	0.96	1.00	1.02
	>2000	0.71	0.75	0.82	0.87	0.91	0.95	0.98	1.00

Площади объекта оценки и объекта-аналога №1 входят в интервал 750-1000 кв.м., корректировка не применяется.

Площади объектов-аналогов №2,4,5 входят в интервал 500-750 кв.м., корректировка применяется в размере 0,96.

Площадь объекта-аналога №3 входит в интервал 1000-1500 кв.м., корректировка применяется в размере 1,04.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	г. Владимир, ул. Студеная Гора, д.44А помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 800 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 500 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 500
2	г. Владимир, ул. Растопчина, нежилого здания, площадь 720 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 667 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 667
3	г. Владимир, проспект Ленина, д.42 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 1200 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 000
4	г. Владимир, ул. Пушкарская, д.46 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 605 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 455 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 455
5	г. Владимир, ул. Горького, д.117 помещение расположенное на 1 этаже нежилого здания, площадь 542 кв.м., хорошая отделка. Арендная ставка с учетом НДС 6 642 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	6 642

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Площадь, кв. м	940	800	720	1200	605	542
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		4500	4667	5000	5455	6642
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4500	4667	5000	5455	6642
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0		0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4500	4667	5000	5455	6642
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-8,4	-8,4	-8,4	-8,4	-8,4
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4 122	4 275	4 580	4 996	6 084
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4 122	4 275	4 580	4 996	6 084
Поправка на местоположение		1,29	1,37	1,29	1,29	1,37
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5 317	5 856	5 908	6 445	8 335
Поправка на тип объекта		1,08	1,00	1,08	1,08	1,08
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5 743	5 856	6 381	6 961	9 002
Поправка на качество отделки.		1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5 743	5 856	6 381	6 961	7 382
Поправка на отличие площадей,%		1,00	0,96	1,04	0,96	0,96
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5 743	5 622	6 636	6 683	7 086

Скорректированные арендные ставки аналогов колеблются от 5 622 до 7 086 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных арендных ставок аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет следующий вид:

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 6 354

= 572

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет и соответствует интервалу от 5 245 до 7 463 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Характеристика сравнения	Объект - аналог № 1	Объект - аналог № 2	Объект - аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб./кв.м.	5 743	5 622	6 636	6 683	7 086
Вес аналога	0,244	0,244	0,183	0,183	0,146
Скорректированная цена, руб./кв.м. в год	6 245

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.	6 245
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.	5 292

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 97,5%.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для зданий, составляют 1 155 151. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 978 942 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (1 155 151/1,18).

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/60-stavka-kapitalizacii-dlya-ofisnyh-pomeshenij-v-procentah#s=1&f=1) ставка капитализации для офисных помещений составляет 13,76.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	940
Арендная плата, руб./кв. м/год	5 292
Потенциальный валовой доход, руб.в год	4 974 480
Потери от недзагрузки помещений, %	2,5
Потери от недопулечения арендной платы,%	1
Действительный валовой доход, руб.в год	4 800 373
Операционные расходы, руб..	978 942
Чистый операционный доход, руб.в год	3 821 431
Ставка капитализации, % в год	13,76
Общая стоимость, без НДС , руб.	27 772 028
Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб.	32 770 993
Стоимость здания, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб	32 770 000

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

другие характеристики.

В качестве источника информации по индексам цен был принят Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 90 и составляет 2.117.

Оценка затрат на создание объекта недвижимости проводилась в следующей последовательности:

а) подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

б) подбор справочных домов-аналогов из таблиц;

в) определение номенклатуры корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости объекта;

г) расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

д) расчёт стоимости объекта.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов.

Выявление факторов изменения стоимости объекта проводилось в следующей последовательности.

1. Устанавливаются различия в объемно-планировочных решениях и конструктивных решениях, в отделке и в инженерном оборудовании объектов, в условиях строительства.

2. На основании анализа выявляются факторы, вызывающие изменение сметной стоимости 1 кв. м общей площади объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом

Для приведения базовых показателей нового строительства аналогов к объекту оценки использовались две группы поправок:

первая группа – поправки на отличие в конструктивных решениях строения;
вторая группа – поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов, такие как коэффициент прибыли инвестора, а также изменение цен (с даты издания справочника на дату оценки).

Оценка стоимости капиталовложений в строительство дома с использованием базовых показателей нового строительства и корректирующих коэффициентов проводится по следующей зависимости:

где

C_Д – стоимость капиталовложений в строительство дома;

- количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.);

C – стоимостной справочный показатель по объекту-аналогу;

К – количество поправок первой группы;

H¹_k – k-я поправка объекта-аналога 1-й группы;

N – количество поправок второй группы;

H²_n – n-я поправка 2-й группы.

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

В настоящем отчете принято среднее значение прибыли инвестора, которое составляет 30%, а коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 1,3.

Оценка стоимости нового строительства

№ п/п	Наименование показателей и поправок	Аналог 1, руб./м2
1	Справочный показатель по объектам-аналогам	15 913,21
2	Сумма поправок первой группы	0
3	Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов
	на изменение цен (с даты издания справочника на дату оценки)	2.117
	коэффициент прибыли инвестора (экспертное значение)	1,3
	коэффициент, учитывающий НДС	1,18
	Произведение поправок второй группы	3,247
4	Вес объектов-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию (экспертные значения)	1
Итого:		руб.
5	Стоимость 1 кв.м. здания	51 670,19
6	Стоимость строительства нежилого здания площадью 940 кв. м	48 569 979

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - Уст_ФУНК/100) х (1 - Уст_ВН/100),

(3)

где И_ФИЗ- физический износ здания, %;

Уст_ФУНК - функциональное устаревание здания, %;

Уст_ВН- внешнее устаревание здания, %

Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. На основе анализа рынка объекта оценки функционального устаревания не выявлено.

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. На основе анализа рынка объекта оценки внешнего устаревания не выявлено.

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. Конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.. Таким образом, физический износ рассчитанный как средневзвешенное, составляет 7,08%.

Наименование параметра	Значение параметра
Размер здания в сравнительных единицах, м2	940
Стоимость строительства нежилого помещения площадью 940 кв. м ( с учетом НДС и прибыли предпринимателя), руб.	48 569 979
Износ, %	7,08
Стоимость Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода (с учетом НДС), руб.	45 131 224

Стоимость здания, полученная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 45 131 224 руб.

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Подход к оценке
Стоимость здания
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
45 131 224	26 302 140	32 770 000
Стоимость земельного участка
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
Не применялся	4 728 960	Не применялся

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости здания применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

Подход	Сравнительный	Доходный
Величина стоимости, р.	26 302 140	32 770 000
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	3	2
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	3
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца	4	3
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	4	4
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА	14	12
Сумма баллов	26
Вес подхода округленно, проц.	0,54	0,46
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, р.	29 277 356

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для затратного подхода – 0;

для доходного подхода – 0,46;

для сравнительного подхода – 0,54.

26 302 140×0,54 + 32 770 000×0,46 =29 277 356

Итоговое значение рыночной стоимости здания составляет на дату оценки округленно

29 277 000 рублей.

3D-матрица интервальной стоимости ^[5]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 29 277 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 29 277 356 – 29 277 356*4% = 28 106 262 руб. ;

- верхняя граница = 29 277 356 + 29 277 356*4% = 30 448 450 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450 руб., включительно.

Так как оценка земельного участка проводилась на основании только сравнительного подхода. Вес данного подхода приравнивается к 100%.

Итоговая стоимость земельного участка, округлённо:

4 729 000 руб.

3D-матрица интервальной стоимости ^[6]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 4 729 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 4 728 960– 4 728 960*4% = 4 539 802 руб.;

- верхняя граница = 4 728 960 + 4 728 960*4% = 4 918 118 руб.

Выводы

29 277 000

4 729 000

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Объекты-аналоги

Для сравнительного подхода (Здание)

https://www.avito.ru

Для сравнительного подхода (Земельный участок)

https://www.avito.ru

http://www.domofond.ru

Для доходного подхода

https://www.avito.ru

В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
↑
http://ru.wikipedia.org/wiki/%C2%EB%E0%E4%E8%EC%E8%F0_%28%E3%EE%F0%EE%E4%29 ↑
Диаграмма построена на основе данных сайтов http://www.vladis33.ru и www.real33.ru/ ↑
http://www.gdeetotdom.ru/analytics/comerc/1811141/ ↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑