Гражданско-правовой режим недвижимого имущества. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения

Содержание:

Введение

Недвижимое имущество, сделки с ним является довольно актуальной темой, ввиду того, что недвижимость была, есть и будет выгодным капиталовложением, особенно в настоящее время. Ведь численность населения растёт, а количество земельных участков не увеличивается. Поэтому растёт спрос с каждым днём на недвижимое имущество. Особенно дорогостоящим видом недвижимости являются дома, коттеджи и т.д., которые имеют земельный участок. А наиболее дешёвым – жильё в кондоминиуме (зачастую, это квартиры, коммуналки). Это связано с тем, что на, относительно, небольшом земельном участке может жить много людей.

Цель курсовой работы в том, что бы более детально разобраться в том, что такое недвижимость, какие отличительные признаки имеет недвижимость, как в разные исторические периоды менялось значение недвижимости и отношение к ней, узнать о видах недвижимости, о том, чем именно регулируются правовые отношения, связанные с недвижимостью, а так же рассмотреть какие факторы негативно влияют на рынок недвижимости, и пути устранения этих факторов. Я хочу, чтобы после прочтения моей курсовой работы, у человека складывалась ясная картина о недвижимости и не возникало дополнительных вопросов.

В главе первой, я написала как менялось определение недвижимости с начала ХХ века и как ГК РФ определяет недвижимость в настоящее время. Для этого я использовала Оксфордский толковый словарь по бизнесу, книгу Кулагина М. Предпринимательство и право: опыт Запада, терминологический словарь профессора Джерри М. Розенберга, а также Свод Законов Российской Империи. Так же я написала о признаках недвижимого имущества. Эти признаки важны тем, что помогают увидеть разницу между движимым имуществом и недвижимым, а так же способствуют пониманию того, как именно определять недвижимость. Для этого я использовала материал из "Учебника русского гражданского права" Шершневича Г. Ф. Я считаю этот источник надёжным потому, что труды Шершневича получили широкое признание академического общества, его учебники не утратили своего научного значения в настоящее время и Шершневич являлся юристом, профессором Казанского и Московского университетов, депутатом.

Во второй главе, я описываю то, как законодатель классифицирует недвижимость. Классификация недвижимости необходима для того, чтобы было легче изучить недвижимое имущество, она помогает найти внутренние закономерности, которые определяют как изменяются рыночные и потребительские свойства недвижимости. Так же я описываю какие виды недвижимого имущества существуют. Важно знать на какие виды делится недвижимость для того, чтобы было легче заключать сделки с недвижимостью, знать правовой режим каждого вида недвижимости, знать чем отличается каждый вид, понимать почему на каждый вид недвижимости ставится определённая ценна. Так же я рассматриваю проблему разграничения движимого имущества и недвижимого. Для того чтобы изучить на какие виды делится имущество, я воспользовалась учебным пособием Невзгодиной Е. Л. "Сделки с недвижимостью". Это спецкурс для студентов, которые хотят углублённо изучить курс "Гражданское право". Я считаю это пособие надёжным источником для написания курсовой так, как Невзгодина Елена Львовна является кандидатом юридических наук, профессором, заслуженным юристом РФ.

В третьей главе, я рассматриваю сделки, связанные с недвижимостью, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, какими правовыми актами регулируется недвижимость, особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на недвижимость, что является правовой основой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так же в этой главе, я описываю факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.

Объект курсовой работы: правовые основы регулирования недвижимого имущества.

Предмет курсовой работы: понятие, виды, общие положения о правовом режиме недвижимости.

Метод изучения темы курсовой работы- аналитический и статистический.

Степень разработанности темы курсовой работы, высока. Её анализом занимались такие ученые и публицисты, как Невзгодина Елена Львовна в своём учебном пособии для студентов "Сделки с недвижимостью", Шершневич Г. Ф. в своих трудах "Учебника русского гражданского права".

Цели и задачи курсовой работы определяют её структуру. Работа включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы.

Информационной основой написания работы послужили печатные издания в виде учебников, учебных пособий, публикации в газетах и журналах, интернет ресурсы.

Глава 1. Понятие недвижимости. Признаки объекта недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

Раздел имущества на движимое и недвижимое был освещен еще в римском праве, и известно, что недвижимость является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Ниже я хочу рассмотреть различные понятия недвижимости из разных источников.

Оксфордский толковый словарь по бизнесу даёт определение: «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».^[1]

В своей книге, М.И. Кулагин даёт такое определение: «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».^[2]

В своём терминологическом словаре профессор Джерри М. Розенберг ввёл определение: «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».^[3]

В Своде Законов Российской Империи: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».^[4]

Очевидно, все эти определения очень похожи и в своём смысле имеют одинаковое значение, независимо от исторического периода их написания, и они подводят нас к пониманию того, что недвижимость – это земля и всё то, что неразрывно с ней связано.

В настоящее время, Гражданский кодекс Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяет то, что относится к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу), а именно участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и все объекты, перемещение которых без ущерба их назначению является невозможным, а так же здания, сооружения, леса, многолетние насаждения.

Земля – это основа социальной и экономической деятельности человека и всего человечества в целом. Когда мы говорим о недвижимости в юридическом смысле, то слово "земля" заменяется на "земельный участок"– это доля поверхности земли, которая имеет установленные границы, определённую площадь, месторасположение, правовой статус и ряд других характеристик, которые указаны в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.^[5]

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что связь с землёй должна быть неразрывна для того, что бы объект можно было отнести к недвижимости. Земельные участки тоже являются недвижимыми объектами. Благодаря связи с землёй, недвижимость имеет высокую стоимость, а без связи с землёй, недвижимость понижается в цене, так как теряет своё обычное назначение. В связи с этим, деревья, которые выращиваются в специализированных питомниках и дома, которые предназначены под снос не являются недвижимостью.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся, подлежащие государственной регистрации, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

К недвижимости также относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.^[6]

Кондоминиумы являются специфическим видом недвижимости. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением, в данном определении, является единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладельца в соответствии с действующим законодательством подлежат права на недвижимое имущество в кондоминиуме, а также кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества и сделки с ним.

Для управления кондоминиумом можно создавать товарищества собственников жилья. Такое товарищество, помимо прочего, может заниматься продажей недвижимого имущества, которое входит в состав кондоминиума и находится в собственности товарищества. Вырученные средства тратятся на содержание общего имущества кондоминиума и улучшение данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.^[7]

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.^[8] По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.^[9]

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Признаки объекта недвижимости.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам".^[10]

Родовые признаки, которые позволяют отличить объекты недвижимости от движимых объектов:

1. Стационарность, неподвижность. Этот признак означает, что перемещение объекта недвижимости в пространстве невозможно без нанесения ущерба этому объекту и его физического разрушения, из-за чего он становится непригодным для дальнейшего использования, что характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью;
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. На стоимость недвижимости влияют решения правительства, новые законы, экономическая деятельность и тенденции, социальные идеалы и стандарты. Так же на стоимость объекта влияют такие физические характеристики, как данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях. Об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Стоимость недвижимости составляет полезность объекта, которая определяется совокупностью всех этих характеристик. Для более высокой стоимости должен присутствовать ограниченный характер предложения. Также, стоит заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
3. Недвижимость является практически самым долговечным товаром, помимо отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кругооборот земли, при правильном её использовании, является бесконечным, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.^[11]

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки:

1. Это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
2. Объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3. Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке. Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно;
4. Отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь в частности идет о таких видах недвижимости как земельные участки, жилые помещения и др.;
5. В отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
6. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Таким образом, собственник земельного участка, на котором находится вертолетная площадка с принадлежащим ему также на праве собственности вертолетом при продаже только земельного участка сохраняет право пользования этой вертолетной площадкой;
7. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

Действующее правовое регулирование недвижимого имущества в полной мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом следует иметь в виду, что при наличии права общей собственности недвижимая вещь, тем не менее, остается единым объектом гражданского права.

1. Предметы недвижимости могут иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности. В соответствии со ст. 20 Закона РСФСР от 15.12.1978 (в ред. от 25.06.2002) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)" предметы старины, произведения изобразительного и декоративно - прикладного искусства, строения, рукописи, коллекции, редкие печатные издания, другие предметы и документы, находящиеся в личной собственности граждан и представляющие значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, признаются памятниками истории и культуры и подлежат государственному учету в целях наиболее полного выявления памятников и оказания содействия в обеспечении их сохранности.^[12]

Отличительным признаком недвижимого имущества является наличие прочной связи с землёй. Это - признак, известный еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал "теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи". ^[13]Аналогичные взгляды высказывал и Л.А. Кассо, который писал, что "вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано".^[14]

Применение этого признака в настоящее время может вызвать значительные трудности так, как многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться на разные участки, сохранив при этом своё назначение и свою целостность благодаря современным технологиям, но как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново. Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. Существуют так же сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыродоев, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.^[15]

Таким образом, физическая связь объекта недвижимости с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов. ^[16]Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. ^[17]Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

Вместе с тем Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что решить вопрос о наличии прочной связи с землей не всегда можно решить в полной мере. Так, он писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности".^[18]

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также, одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т.д. В постановлении ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 был проанализирован спор между ГУП и ООО о том, является ли переданный ГУП обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним (при признании холодильника недвижимостью необходимо было получать согласие собственника). При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанного с землей.^[19]

В практике также фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации. Последние же подходили к решению этого вопроса совершенно произвольно. Как правильно, было отмечено Н. А. Сыродоевым "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе".^[20]

Если говорить о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо остановиться на подземных коммуникациях (в первую очередь линии метрополитена). Если взять для примера такие подземные коммуникации как линии метрополитена, то у них, несомненно, имеется связь с землёй, однако не с верхним (почвенным) слоем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются. Так, постановлением Правительства Москвы от 13.06.2000 N 447 (в ред. от 28.01.2003) "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года", была утверждена Временная инструкция по составлению и оформлению плана подземных инженерных коммуникаций как объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации"). В п. 6 указанного Постановления было прямо определено, что подземные инженерные коммуникации рассматриваются как объект недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.^[21]

Так же существуют линейные (протяжённые) объекты, связанные не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков, на территории одного или нескольких государств - транснациональные линии электропередач, трубопроводы, метрополитены, автомагистрали, железные дороги и т.п. Представляется, что правовой статус таких объектов должен быть определен в федеральном законодательстве.

Такие особые объекты недвижимости как объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), колодцы и сети наземных коммуникаций, буровые и эксплуатационные скважины, торфоразработки, шахты, карьеры так же относятся к признаку связанности с землёй.

Так же выделяют дополнительные признаки недвижимости, помимо основных.

Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость. Это объясняется тем, что недвижимость не потребляется в процессе её использования, предназначена для длительного использования и требует больших затрат для поддержания её в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Высокая стоимость недвижимости является именно дополнительным признаком так, как высокая цена на недвижимость обусловлена различными обстоятельствами (есть и дешёвая недвижимость, не вся недвижимость дорогая), а так же есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т.д.

В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность. ^[22]Однако обосновывается это весьма своеобразно, и, в частности тем, что уже в античности имущество, выраженное в земельном владении, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей. Но тогда же усиленно подчеркивалось отличие видимого имущества от невидимого, в первую очередь - денег.^[23]

С этим мнением сложно согласиться. В древние времена населения было меньше и, соответственно, земли было в избытке, а сейчас переизбыток населения, поэтому данная точка зрения была актуальна только в древние времена. Сейчас недвижимость является дорогостоящим товаром.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК и, в частности, ее прочной связанности с землей либо необходим факт государственной регистрации прав на нее. Суммируя все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Первую наиболее четко формулирует О.М. Козырь, которая указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация". ^[24]Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь для этого необходима государственная регистрация права собственности.

Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости^[25]. Его взгляды разделяет Б.М. Гонгало, который пишет, что "недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое". В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого лома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что, они не считаются недвижимостью.^[26]

Представляется, что последняя точка зрения имеет большее право на существование. Мы, все-таки, должны исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве (хотя как будет показано ниже сами признаки недвижимости должны быть уточнены). Нигде законодатель не называет наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее. Однако до введения подобных изменений мы должны руководствоваться только критериями ст. 130 ГК.

Таким образом, самовольно построенное строение, на которое не зарегистрировано вещное право, не перестает быть недвижимостью согласно критериям указанной статьи. Другое дело, что мы должны различать само понятие "недвижимости" и оборот недвижимости. Последний без государственной регистрации вещных прав на недвижимость просто невозможен.

Наконец, своеобразную позицию высказывает О.Г. Ломидзе, которая считает, что даже если строительство недвижимого имущества (например) здания фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности.^[27] Таким образом, если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительных материалов как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку они были преобразованы. Как уже было отмечено, объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на вещь не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости. Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она (недвижимость как таковая) возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими.

В.А. Лапач выделяет такой признак вещей как дискретность. В частности он пишет, что "пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай деятельности, характеризующей по преимуществу вещи.^[28] Этот признак в полной мере относится к недвижимости, поскольку только возможность выделения недвижимой вещи из массы однородных вещей может повлечь возникновение вещных и обязательственных прав на нее.

Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление как недвижимость надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки.

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической (морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания). Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно п. 2 Правил регистрации судов и прав на них регистрация морских судов осуществляется в торговых портах, перечень которых приведен в приложении N 1 к указанным Правилам. ^[29]В качестве дополнительного признака указанных объектов как недвижимости можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Вывод: Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, связь с землёй является основополагающим признаком недвижимого имущества. Связь с землёй может иметь различные проявления: непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечёт серьёзный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). Но существуют так же новые технологии, которые позволяют перемещение большинства зданий и сооружений без ущерба их назначению. Однако операции подобного рода влекут за собой огромные затраты.

Глава 2. Классификация недвижимого имущества. Виды недвижимого имущества

2.1 Классификация недвижимого имущества

Недвижимое имущество по-разному классифицируют. Например, по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему в частности относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Как писал в свое время Д.И. Мейер: "Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот.^[30]

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: а) природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей.^[31] Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий, отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию, (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.

Недвижимые объекты бывают простыми и сложными. Сложные встречаются наиболее часто, так как состоят из совокупности вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. К простым вещам, среди "традиционной" недвижимости, относится только земельный участок, если на нём нет построек, насаждений или сооружений. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи делятся так же на делимые и неделимые в физическом и юридическом смысле. Это зависит от наличия соответствующих норм и правил и от физических характеристик данной вещи. Например, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый их них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

В связке «земля — здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Могут возразить, что здание приобретает статус недвижимости, а следовательно, и значительную стоимость только благодаря неразрывной связи с землей. Однако нельзя отрицать и тот факт, что наличие строений на земельном участке преобразует его и «возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли».^[32] Таким образом, налицо фактическая и юридическая связь предметов материального мира.

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом следовать судьбе главной вещи). Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, по русскому праву считалось, что строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено и недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения.^[33] Правило суперфиция о том, что собственнику земли принадлежит все, что с ней связано, которое было воспроизведено в ГК РСФСР 1922, уже в 1927 г. было принципиально изменено. В частности, жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.^[34]

Однако в настоящее время можно говорить только о гипотетической возможности возврата к такому подходу. Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно.

Суть правового режима «единого объекта недвижимости» в данном случае состоит в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого объекта.

При этом не имеет значения, какой из этих объектов предполагается к отчуждению — здание или земельный участок. Указанное правило должно соблюдаться во всех случаях.

Я считаю, что законодатель должен четко обозначить, каким правом будет обладать каждый из участников данных отношений, поскольку здесь будут чаще возникать именно вещные, а не обязательственные правоотношения. Правовое регулирование данного вопроса должно зависеть оттого, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости.

Анализируя положения гражданского законодательства РФ, становится очевидным, что в нем нет единого подхода к обозначенному вопросу.

На земельный участок может возникнуть право собственности (ст. 261 ГК РФ), постоянное или срочное пользование, в том числе аренда (ст. 264 ГК РФ), пожизненное наследуемое владение (ст. 265 ГК РФ), постоянное бессрочное пользование (ст. 268 ГК РФ), сервитут (ст. 274 ГК РФ). ^[35]

На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления, либо сервитут. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и зданий на основе закона или договора.

Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащей другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.^[36]

2.2 Виды недвижимого имущества

Можно выделить такие виды недвижимого имущества:

1. Здания и сооружения. Здания – это объекты недвижимости, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся магистральные трубопроводы, автозаправочные станции, нефтяные и газовые скважины, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй. В общем и целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведённый на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Обязательным признаком зданий и сооружений как недвижимости является их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтому аренда недвижимости вообще и аренда зданий и сооружений относится к договору аренды недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят. Объектом гражданского права вновь созданное здание или сооружение становится только после государственной регистрации права на него на основании документов, подтверждающих факт его создания. Поэтому правовой режим зданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяется на незавершённые строительством объекты. Они тоже могут признаваться объектами недвижимости - при совершении с ними сделок, в том числе и договора аренды, - но на такие сделки не распространяется действие специальных норм об аренде зданий и сооружений.
2. Жилые помещения. Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.

Согласно ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. ^[37]В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - "это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов".

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также ГК РФ (ст.673) к жилым относят помещения, пригодные для постоянного проживания. Жилищный кодекс говорит, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).^[38]

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ).^[39] Но размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации, ЖК РФ.

Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства, перепланировки, перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах (в частности СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания").^[40]

Назначение вновь строящегося здания задаётся с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной при необходимости с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.743, 760 ГК РФ).^[41]

По окончании строительства осуществляется сдача-приёмка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, и застройщику выдаётся технический паспорт.

Жилое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Однако сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяет признака предназначенности и классификации его как жилого помещения.

Итак, жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.

Применительно к жилым помещениям особый правовой режим установлен для оснований и способов приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.

1. Нежилые помещения. Нежилые помещения, которые тоже могут быть самостоятельным предметом договоров купли-продажи, аренды, следует, прежде всего, отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Термин "нежилое помещение" упоминается в ГК РФ лишь однажды (п.3 ст.288, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством).^[42] При этом содержание термина "нежилое помещение" в законе не раскрывается.

Разграничение зданий и нежилых помещений, отличных от здания или сооружения, в котором они находятся, но непрерывно с ним связанных как самостоятельных объектов недвижимости, признаётся высшей судебной инстанцией страны.

Наиболее явной причиной того, что нежилые помещения не урегулированы в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости в том, что положения ГК РФ были разработаны, исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделён на несколько самостоятельных объектов. И поэтому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты.

Как жилые, так и нежилые помещения могут выступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является наличие его как чётко определенного в технической документации на здание.

В заключении следует отметить, что вопросы правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, что обуславливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий сооружений по аналогии.

1. Кондоминиумы. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - т.е. в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество - крыша, перекрытия, подвалы, лестницы, лифты, общее оборудование и т.п.) находятся в их общей долевой собственности.^[43]

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоёмами, многолетними зелёными насаждениями, трансформаторными подстанциями, канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Таким образом, кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью - постоянного проживания в нём граждан - объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения. Наряду с этим подлежат государственной регистрации все объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума (отдельные квартиры или даже комнаты, земельный участок).

В случае, если кондоминиум включает в себя не более четырёх помещений, принадлежащих двум, трём или четырём различным домовладельцам, управление могут осуществлять непосредственно сами домовладельцы. При большем количестве помещений возможна передача управления уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (идеально - на конкурсной основе). И третий вариант управления кондоминиумом - создание домовладельцами товарищества собственников жилья для управления кондоминиумом. Товарищество создаётся при наличии не менее двух домовладельцев, владеющих, как правило, более чем четырьмя помещениями в кондоминиуме.

Решения о способе управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев.

Если домовладельцы принимают решение организовать товарищество собственников жилья, то им необходимо на этом собрании утвердить его устав. После того как устав будет утверждён, следует государственная регистрация товарищества как юридического лица некоммерческой ориентации.

Следует особо подчеркнуть, что членство в товариществах может быть только добровольным. Конституция РФ говорит "никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к пребыванию в нём".

Однако те собственники квартир, которые не желают вступать в товарищество, вовсе не освобождаются от несения расходов по содержанию общих частей и коммуникаций жилого жома (это возможно по договорам с товариществом - там, где оно создано).

Товарищества вправе сдавать в аренду свои нежилые помещения, предоставлять наружные площади дома для рекламы и извлекать иную прибыль от использования нежилых помещений дома. Полученные средства товарищество может направлять только на содержание дома: ремонт подъездов, лестнично-лифтовых узлов, содержание охраны, обустройство придомовой территории.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья это товарищество также может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, - при недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума, и для улучшения данного имущества.

П.2 ст.290 ГК РФ говорит, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Итак, кондоминиум - это имущественный комплекс, который никак специально не создаётся. Он сам появляется, как только в доме появляются два или более собственников.

1. Предприятия. Предприятию как объекту гражданских прав посвящены самостоятельные статьи. В ГК это статья 132, которая говорит, что:

Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью.^[44]

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки. знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Федеральном Законе о государственной регистрации посвящается статья 22, в ней говорится, что:

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.^[45]

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов. Причём предприятием признаётся только имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.

Использование предприятия в предпринимательской деятельности позволяет сделать три вывода:

1. Имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т.е. быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.
2. Тем не менее можно допустить, что если предприятие временно по каким-то причинам не используется, но сохранено единство имущественного комплекса с возможностью возобновления предпринимательской деятельности, такой комплекс не перестаёт быть предприятием.
3. Предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия (например, медицинский комплекс, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования).

Состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причём последние могут находиться в различных населённых пунктах и даже за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия; амортизируется и списывается то или иное имущество и т.д.).

Последнее обстоятельство порождает проблему. С одной стороны, законодатель не определил пределы существования предприятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистрированные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совершать сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.

Предлагается два равным образом приемлемых решения этой проблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз создаётся для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу.

1. Земельные участки. Понятие "земля" и "земельный участок" хотя нередко и используются как синонимы, на самом деле с позиций права не совпадают. Земля может представлять собой поверхность почвы, которая не огорожена каким-либо образом. Поэтому объектом гражданских прав (и соответственно предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки.

Одним из наиболее важнейшим принципом, на котором основывается Земельный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства является учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия:

1. решение компетентного органа об образовании земельного участка;
2. вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ;
3. государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.

Земельный участок с позиции п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей (почвенный) слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения, если иное не установлено законом.^[46]

Земельный участок можно дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа. Также земельный участок может быть изъят у собственника, но без выкупа, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для иностранных граждан устанавливаются ограничения такие, как приобретение земли определённых размеров и запрет приобретения земли приграничных районов.

Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым. Делимые - это участки, после раздела которых части образуют отдельные участки и участвуют в самостоятельном обороте. Неделимые - участки, которые могут находиться только в целом виде. Земельные участки разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. Согласно ст.7 ЗК РФ они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.^[47]

Гражданское и земельное законодательство устанавливают особые правила оборота земель, предусматривая оправданные, обусловленные значимостью данного объекта гражданских прав, ограничения, касающиеся предмета, субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, критериев определения цены земельных участков по таким сделкам и другие особенности.

Договор купли-продажи земельных участков относится к договорам недвижимости и поэтому подчиняется правилам купли-продажи недвижимости. Продажа земельных участков возможна лишь после установки их на кадастровый учёт; без кадастрового свидетельства сделка не будет зарегистрирована.

Хотя ЗК предусматривает постановку земельного участка на кадастровый учёт, однако на прямую он не лишает граждан пользоваться земельными участками, принадлежащими им на основе постоянного (бессрочного) пользования и владения, предоставляя каждому гражданину по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок, а сельскохозяйственные угодья фермерам - по льготным ценам. Однако до приобретения такого участка в собственность с соответствующей регистрацией права собственности владелец не вправе распоряжаться этим земельным участком, а частности продать его.

В данной главе имеют место такие определения, как:

1. собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;
2. землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3. землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4. арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5. обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
6. Памятники истории и культуры. К объектам недвижимого имущества ещё относят и объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ. Принадлежность памятников к недвижимости оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.^[48]

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

1. памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);
2. ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;
3. достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом об объектах культурного наследия.

Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

В случае если в пределах земельного участка или участка водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта собственник земельного участка или пользователь им либо водопользователь владеет, пользуется или распоряжается принадлежащим ему участком с соблюдением условий, установленных Федеральным законом об объектах культурного наследия для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Объект археологического наследия и земельный участок или участок водного объекта, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Объекты археологического наследия находятся в государственной собственности.

Вывод: проблема разграничения движимого и недвижимого имущества существует в настоящее время. Эта проблема обусловлена тем, что некоторые объекты недвижимости можно двигать и не понятно, к каким именно объектам их относить. Существуют такие аспекты недвижимого имущества: тесная связь с землёй; сложность объекта; высокая стоимость.

Чёткая классификация разграничения имущества на движимое и недвижимое связана с тем, что гражданские права на данные виды имущества различны.

В данной теме были выделены такие виды недвижимого имущества как: здания и сооружения, жилые помещения, нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия, земельные участки и объекты культурного и исторического наследия.

Глава 3. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения

3.1 Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества необходим для обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Формирование единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок было обусловлено, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Ограничение прав по использованию земельного участка является ещё одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.^[49]

Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5).^[50]

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как единый объект.

Между тем необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ). По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.^[51]

В гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью входят: Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, в нормы которого входят понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а так же нормы десятков, сотен нормативных актов.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.^[52]

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).^[53]

В развитие положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. ^[54]Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов.

К «иным» законодательным актам, которые устанавливают особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;^[55]
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[56] и др.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ дан в ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.^[57]

Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. Минувшие года характеризовались политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.

Отрицательные процессы, которые происходят на рынке недвижимости, в основном, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости, являются:

1. Политическая нестабильность.
2. Нестабильность финансового сектора.
3. Политика властей на первичном рынке.
4. Криминальная обстановка на рынке.
5. Несовершенство механизма лицензирования.
6. Несовершенство законодательства.

Экономическая политика, которая проводится федеральными и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а, следовательно, и ухудшает криминальную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники со стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Вывод: Проблемы с реализацией недвижимости обусловлены низкой платежеспособностью населения. Нынешняя экономическая политика не позволяет всем слоям населения достаточно зарабатывать, чтоб иметь возможность брать недвижимость в ипотеку, например. Из-за довольно жёсткой системы налогообложения сделок, многие риэлтерские компании прибегают к нелегальному обороту денег, что ухудшает криминальную ситуацию на рынке и отпугивает потенциальных клиентов. Во избежание подобных ситуаций, возникает необходимость создать закон о рынке недвижимости.

Заключение

Исходя из того, что написано в данной курсовой, можно убедиться и сделать вывод, что роль недвижимости очень высока как в современном мире, так и в древние времена. Недвижимость является выгодным капиталовложением, так как со временем цена на неё становится только выше.

Законодатель определил понятие недвижимости в ГК РФ, её виды, классификацию, сделки, связанные с недвижимостью и способы регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Но, не смотря на это, всё равно многие проблемы, связанные с правовым регулированием недвижимого имущества еще не освещаются в законе.

Примером является один из главных признаков недвижимости – неразрывная связь с землёй. При современных технологиях само строение можно переместить на другое место. Выходит, что не такое уж оно и недвижимое. И при совершении многих сделок с недвижимостью, особенно если собственник земельного участка – один человек, а собственник строения на этом участке – другой, возникают разногласия, которые не урегулированы законом.

Так же существует ряд факторов, которые негативно влияют на рынок недвижимости. Все они подавляют рынок недвижимости, вызывают криминальную обстановку, то есть подталкивают риэлторов на совершение незаконных сделок и незаконного оборота денег, во избежание жёсткого налогообложения. Так же к таким факторам относится нестабильность финансового сектора. У большинства населения нет возможности приобретать недвижимость даже в ипотеку из-за несовершенной экономической политики.

Список использованных источников

1. Конституция РФ 12 декабря 1993 г. (изм. и доп. от 21.07.2013).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (изм. и доп. от 09.02.2015).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188–ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
5. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».
6. Закон РСФСР от 15.12.1978 (в ред. от 25.06.2002) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)".

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

Постановление ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99.

Постановление Правительства Москвы от 13.06.2000 № 447 (в ред. от 28.01.2003) "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года".

1. Приказ Минтранса РФ от 21.07.2006 № 87 (ред. от 30.10.2007) "Об утверждении правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах".

СНиП 2.08.01-89 является переизданием СНиП 2.08.01-89 с изменениями №1 от 30 апреля 1993г. №18-12 и №2 от 11 октября 1994г. №18-21, утверждёнными постановлениями Госстроя (Минстроя) России.

1. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".
2. Федеральный Закон "О государственной регистрации".
3. Федеральный Закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Аксюк И. В. Понятие недвижимости и её оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник, 1998. - № 1. - С. 89.

Андреев В. П. Структура частного богатства в Афинах V – IV вв. до н. э. // Сост. А. и. Павловская и др. Вестник древней истории, 1997. - С. 336-348.

Асаул А. Н Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - 3-е изд. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

Бизнес. Оксфордский толковый словарь англо-русский: свыше 4000 понятий / Общ. ред. И. М. Осадчая. – М.: "Прогресс-Академия", : Изд-во РГГУ, 1995. – 752 с.

Большая Энциклопедия. Словарь общедоступных сведений по всем отраслям знаний (восьмой том) / Гюгс-Духовенство. – М.: Книгоиздательское товарищество "Просвещение", 1902. – 813 с.

1. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. / В. В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. – 284 с.

Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. науч. ст. Екатеринбург, 2002. – С. 5-6.

Гражданское право. Том 1. 3-е изд. Под ред. Е. А. Суханова. - М.: изд. "Волтерс Клувер", 2004. – 608 с.

Кассо Л. А. Русское поземельное право / Л. А. Кассо. – М.: Кн. маг. И. К. Голубева, 1906. – 281 с.

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. - М.: Изд-во Междунар. центра финансово-эконом. Развития, 1998. – 298 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Инт. государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат, 2002. – 880 с.

Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Сост. В. С. Буров и др. - М.: изд. "Норма", 1999. – 522 с.

Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М.: изд. "Дело", 1992. – 144 с.

Лапач В. А. . Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. - СПб.: изд. "Юридический центр Пресс", 2002. – 544 с.

Мейер Д. И. Русское гражданское право (часть первая) / Д. И. Мейер. – М.: изд. "Статут", 1997. – 290 с.

1. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / Под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. – М.: изд. "Норма", 2004. – 848 с.

Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995. – С. 543.

Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М.: изд. "Инфра-М", 1997. – 400 с.

Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. Учеб.-практ. пособие. – 2-е изд. / К. И. Скловский. - М.: изд. "Дело", 2002. – 512 с.

1. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998. - № 8. – С. 90-97.

Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: диссертация…доктора юридических наук : 12.00.03 / Тужилова-Орданская Е. М.; [Место защиты: Рос. акад. гос. службы при Президенте РФ]. – Москва, 2007. – 507 с.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е. А. Суханов. - М.: Фирма "СПАРК", 1995. – 556 с.

1. Бизнес. Оксфордский толковый словарь англо-русский: свыше 4000 понятий / Общ. ред. И. М. Осадчая. – М.: "Прогресс-Академия", : Изд-во РГГУ, 1995. – С. 543. ↑

2. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М.: изд. "Дело", 1992. – С. 110-115. ↑

3. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М.: изд. "Инфра-М", 1997. – С. 268. ↑

4. Большая Энциклопедия. Словарь общедоступных сведений по всем отраслям знаний (восьмой том) / Гюгс-Духовенство. – М.: Книгоиздательское товарищество "Просвещение", 1902. - С. 184 ↑

5. Из проекта Земельного кодекса РФ. ↑

6. В соответствие с Федеральным законом (ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.97 г.). ↑

7. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ (последняя редакция) Глава II. ↑

8. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 290, п. 2. ↑

9. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». ↑

10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е. А. Суханов. - М.: Фирма "СПАРК", 1995. – С. 96. ↑

11. Асаул А. Н Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - 3-е изд. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - С. 18. ↑

12. ст. 20 Закона РСФСР от 15.12.1978 (в ред. от 25.06.2002) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)". ↑

13. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е. А. Суханов. - М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 96. ↑

14. Кассо Л. А. Русское поземельное право / Л. А. Кассо. – М.: Кн. маг. И. К. Голубева, 1906. - С. 1. ↑

15. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998. - № 8. – С. 91. ↑

16. Аксюк И. В. Понятие недвижимости и её оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник, 1998. - № 1. - С. 89. ↑

17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Инт. государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - С. 334. ↑

18. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е. А. Суханов. - М.: Фирма "СПАРК", 1995. - С. 96. ↑

19. Постановление ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99. ↑

20. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998. - № 8. - С. 92. ↑

21. Постановление Правительства Москвы от 13.06.2000 N 447 (в ред. от 28.01.2003) "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года" п. 6. ↑

22. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. Учеб.-практ. пособие. – 2-е изд. / К. И. Скловский. - М.: изд. "Дело", 2002. - С. 234. ↑

23. Андреев В. П. Структура частного богатства в Афинах V – IV вв. до н. э. // Сост. А. и. Павловская и др. Вестник древней истории, 1997. - С. 336, 348. ↑

24. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. - М.: Изд-во Междунар. центра финансово-эконом. Развития, 1998. - С. 271. ↑

25. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. / В. В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. - С. 238 – 242. ↑

26. Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. науч. ст. Екатеринбург, 2002. – С. 5-6. ↑

27. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Сост. В. С. Буров и др. - М.: изд. "Норма", 1999. - С. 8. ↑

28. Лапач В. А. . Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. - СПб.: изд. "Юридический центр Пресс", 2002. - С. 311. ↑

29. Приказ Минтранса РФ от 21.07.2006 № 87 (ред. от 30.10.2007) "Об утверждении правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах". П. 6. ↑

30. Мейер Д. И. Русское гражданское право (часть первая) / Д. И. Мейер. – М.: изд. "Статут", 1997. - С. 141. ↑

31. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / Под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. – М.: изд. "Норма", 2004. - С. 305. ↑

32. Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: диссертация…доктора юридических наук : 12.00.03 / Тужилова-Орданская Е. М.; [Место защиты: Рос. акад. гос. службы при Президенте РФ]. – Москва, 2007. - С. 21. ↑

33. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е. А. Суханов. - М.: Фирма "СПАРК", 1995.- С. 106. ↑

34. Гражданское право. Том 1. 3-е изд. Под ред. Е. А. Суханова. - М.: изд. "Волтерс Клувер", 2004. - С. 310. ↑

35. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 261, 264, 265, 268, 274. ↑

36. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 271. ↑

37. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" ст. 1. ↑

38. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 673. ↑

39. Жилищный Кодекс Российской Федерации п.2 ст.17. ↑

40. СНиП 2.08.01-89 является переизданием СНиП 2.08.01-89 с изменениями №1 от 30 апреля 1993г. №18-12 и №2 от 11 октября 1994г. №18-21, утверждёнными постановлениями Госстроя (Минстроя) России. ↑

41. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 743, 760. ↑

42. Гражданский Кодекс Российской Федерации п.3 ст. 288. ↑

43. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" Глава I ст. 1. ↑

44. Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 132. ↑

45. Федеральный Закон "О государственной регистрации" ст. 22. ↑

46. Земельный Кодекс Российской Федерации ст.40. ↑

47. Земельный Кодекс Российской Федерации ст.7. ↑

48. Федеральный Закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ст.3. ↑

49. Земельный кодекс Российской Федерации ст. 35. ↑

50. Земельный кодекс Российской Федерации подп. 5 ст. 1. ↑

51. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». ↑

52. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" п. 1 ст. 3. ↑

53. Конституция Российской Федерации ч. 2 ст. 8, ч. 1 ст. 35, ч. 2 ст. 35. ↑

54. Гражданский кодекс Российской Федерации ст. 131. ↑

55. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". ↑

56. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". ↑

57. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст.3. ↑