Договор коммерческого найма общая характеристика

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Одна из основных социальных проблем в нашей стране - жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Согласно статье 40 Конституции РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.( конституция)

Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека (наряду с пищей, водой, одеждой и др.). О праве на жилище говорится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 г., в других международных документах. В российском законодательстве понятие "жилище" определено в ч. 2 ст. 15 ЖК. Жилищный кодекс устанавливает, что жилище - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната. В 2007 г. на одного человека приходилось 21,1 кв. м жилья (социальная норма - 18 кв. м). Прогнозируется, что к 2020 г. средний размер жилплощади на одного человека составит 30-35 кв. м, что значительно меньше, чем в развитых странах(60-80 кв. м). ( Комментарий к Статье 40 Конституции РФ)

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье - приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником. Договор найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения во владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения. В данной работе более подробно рассмотрим договор коммерческого найма и его характеристики.

Определим цель курсовой работы, а так же задачи для ее достижения, что является предметом и объектом данной работы.

Объектом исследования данной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в области правового регулирования коммерческого и социального найма жилых помещений.

Предмет исследования - действующее законодательство, регулирующее основания и порядок заключения договора коммерческого и социального найма жилых помещений, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам в данной области.

Цель исследования заключается в обобщении положений теоретических источников, а также в системном анализе нормативных правовых актов, регулирующих договор социального и коммерческого найма жилых помещений, позволяющем дать указанным договорам сравнительную характеристику.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- проанализировать статьи Гражданского кодекса и Жилищного кодекса;

- определить понятие и форму заключения договоров коммерческого найма жилых помещений;

- дать оценку условиям договора коммерческого найма жилых помещений;

- раскрыть субъектный состав договора коммерческого найма;

- рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилых помещений.

Степень разработанности данной темы в научной литературе достаточно высока в связи с ее актуальностью.  В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Кроме того, для написания работы были использованы учебные пособия и публикации в периодических изданиях, а также судебная практика.

Курсовая работа состоит из введения, 3 пунктов, заключения и списка использованной источников.

1. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения.

1.1. Понятие договора коммерческого найма.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Исходя из статьи можно тать такое определение: договор найма жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Можно отметить, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины – «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ.

Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

1.2. Предмет договора коммерческого найма

Очень часто в литературе можно встретить такие критерии «предмет» и «объект договора». Эти два понятия очень между собой связаны. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объект.

Что касается предмета договора коммерческого найма, то следует отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое
помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему (это недвижимое имущество, изолированность, пригодность
помещения для постоянного проживания)

В юридической литературе высказаны различные точки зрения соотношении понятий предмета и объекта договора найма жилого помещения. Л. Ю. Грудцына предполагает, что предметом является предоставление права владения и пользования этим помещением, а объектом договора найма является конкретное жилое помещение.^[1] Мнение О. Б. Новиковой вообще противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Проанализировав в ст. 673 ГК РФ, Новикова выявляет, что в ней определен предмет договора, а не объект. Статья 673 ГК РФ, нуждается в изменении на «Предмет договора найма жилого помещения».

Как отмечал, Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…»^[2]

Предмет договора коммерческого найма, помимо вышеперечисленных требований, должен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 62 ЖК РФ называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Возникает вопрос, зачем, если речь идет об одних и тех же вещах, использовать разную терминологию?

Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете
обязательства. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно воздержаться от их совершения).

Итак, предметом договора найма жилого помещения будет являться
действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование нанимателя жилого помещения. А тогда, объектом такого договора будет являться жилое помещение по поводу, которого возникли
правоотношения между сторонами. Поэтому ст. 62 ЖК РФ должна поменять «предмет» на «объект» договора найма жилого помещения

Я соглашусь с этими авторами и склоняюсь к наиболее правильной формулировке этих понятий, которую дал О.С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение.

1.3. Объект договора коммерческого найма

На то, что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение, является объектом гражданского правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом
договора коммерческого найма выступать не могу

Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

Как уже было сказано, договор коммерческого найма может быть заключен, при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

Что касается пригодности жилищного помещения, определяется ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания согласно Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды.^[3]

1.4. Субъекты договора коммерческого найма

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Качестве наймодателя, чаше всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений нередко собственник жилья непосредственно сам заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить так же договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем ответственность перед наймодателем. Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель может отказать вселение лиц не указанных в договоре.^[4]

О.Н. Садикова выделяет, ряд особенностей коммерческого найма:

• договор может быть заключен с любым лицом (в отличие от договора социального найма) и не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;
• наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их
  соглашением.^[5]

На основании выше сказанного можно подвести итог о том, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник, имеющий право на сдачу жилого помещения в наем. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Ответственность перед наймодателем несут постоянно проживающие вместе с нанимателем. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.

2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

2.1. Права и обязанности нанимателя

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане

В соответствии со статьями 677, 679 ГК РФ можно выделить следующее право. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать, супруг) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует согласия от наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии
соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов

В соответствии со статьями 680, 685 ГК РФ можно выделить следующее право. Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается также с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условий о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора.

Статья 686 ГК РФ дает право на изменение договора коммерческого найма. В ГК РФ предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно
проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 настоящего Кодекса.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок прописано в ст. 684 ГК РФ. Окончание срока договора коммерческого найма не является основанием для его расторжения. ГК РФ в целях защиты прав нанимателя предусматривает, его преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях. Договор продлевается с теми же условиями и на тот же срок:

1) если наниматель не отказался от продления договора;

2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока
договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.

Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГКРФ и ст. 17ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения, согласно ст. 289 ГК РФ. Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих

Внесение наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ.

2.2. Права и обязанности наймодателя

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения, требования от нанимателя своевременной оплаты за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Еще одно право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ.

Наймодатель в праве требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может, согласно ст. 678 ГК РФ, без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей.

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения согласно ст. 681 ГК РФ.^[6]

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В-третьих, в соответствии с ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора.

3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Расторжение договора найма жилого помещения - это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

Наниматель по договору коммерческого найма в праве с согласия проживающих с ним граждан, в соответствии с ст. 684 ГК РФ, в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в суд по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. Статья 687 ГК не прописывает основные причины расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, поэтому я считаю, что следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований расторжения.

Пункт 4 статьи 687 ГК РФ говорит, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения через суд.

Последствия расторжения договора коммерческого найма, ведет к ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Выселение, как принудительная мера, применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя.^[7]

Можно отметить то, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Это проявляется в том, что наймодатель может расторгнуть договор только через суд, а наниматель в любое время. Следующим аспектом в пользу нанимателя является, задолжность, по оплате суд исследует причины задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. Так же, если наниматель совершил, разрушение или порчу жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив в своей курсовой работе договор коммерческого найма жилого помещения, мы определили, что он отличается от договоров аренды, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и по многим другим особенностям.

Так же следует отметить, что коммерческий наем имеет свой предмет, который составляют юридический объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора.

Изучив подробно главу 35 ГК РФ, можно выделить права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма. Главными обязанностями нанимателя являются, целевое использование объекта недвижимости и бережное отношение. Правами нанимателя являются исправление договора, а именно срока, проживания с ним других граждан, а расторгнуть договор наниматель может в любое время. Наймодатель же в праве, требовать от нанимателя своевременной оплаты за пользование жилым помещением. Обязанностями наймодателя является предоставить нанимателю свободное жилье для проживания.

Данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Рос. газ. – 1993. – 23 нояб.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. - М.: Юрайт, 2017. - 576 c.
3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)
4. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"
5. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

Основной список литературы

• • • 1. Геворкян Т.В. Гражданское право. Часть 2. Отдельные виды обязательств [Электронный ресурс] : учебное пособие / Т.В. Геворкян. — Электрон. текстовые данные. — Оренбург: Оренбургский государственный университет, ЭБС АСВ, 2016. — 414 c. — 978-5-7410-1365-6. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/61356.html
      2. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с.
      3. Дерюгин Д.В. Все формы договоров для граждан [Электронный ресурс] / Д.В. Дерюгин. - Электрон. текстовые данные. -Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2011. - 146 c.-2227-8397. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1654.html
      4. Павлова И.Ю. Гражданское право. Особенная часть [Электронный ресурс] : учебное пособие / И.Ю. Павлова. - Электрон. текстовые данные. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 143 c. - 978-5-238-01677-1. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/15349.html
      5. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,2009. – 189 с.

Дополнительная литература

1. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. –608 с.
2. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005
3. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3
4. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18.
5. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. — по 8-му изд., испр. и доп., 1902. - Ч. 2. - М.: Статут, 1997. - (Сер. «Классика российской цивилистики»)

1. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. С. 162. ↑

2. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. — по 8-му
   изд., испр. и доп., 1902. — Ч. 2. — М.: Статут, 1997. —С. 161 (Сер. «Классика российской цивилистики») ↑

3. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18. ↑

4. Геворкян, Т.В. Гражданское право. Часть 2. Отдельные виды обязательств: учебное пособие / Т.В. Геворкян. – Оренбург: ОГУ, 2015. – С.142-144 413 с. ↑

5. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н.
   Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. – С.87-89 608 с. ↑

6. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,2009. – 189 с ↑

7. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3 С. 24 -25. ↑