Автор Анна Евкова

Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Практика оценки недвижимости.

Содержание:

«УТВЕРЖДАЮ»

Генеральный директор

ООО «Оценщик»

________________________

« » 2018г.

ОТЧЕТ № 01-09/11/2018

об оценке

рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Луцкая, д. 16

Объект оценки:	Здание общей площадью 940 кв.м с земельным участком кадастровый номер 63:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Луцкая, д. 16
Заказчик:	ООО «ЗАКАЗЧИК» в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича
Исполнитель:	ООО «Оценщик»
Дата проведения оценки:	11 декабря 2018 года
Дата составления отчета:	17 декабря 2018 года

САМАРА-2018

Генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК»

г-ну Иванову И.И.

Сопроводительное письмо

Уважаемый Иван Иванович!

В соответствии с договором №01-18/10/18 от «03» декабря 2018г. между ООО «Оценщик» и Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», специалистами нашей фирмы была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Луцкая, д. 16.

Оценка (в соответствии с Заданием на оценку) проводилась с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Оценка выполнена по состоянию на «11» декабря 2018 года в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г., № 135-ФЗ (с учетом последующих редакций) и положениями «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, утвержденными Приказами МЭРТ РФ №№254, 255, 256 от 20.07.2007 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка документов финансовой отчетности и иных данных, предоставленных Заказчиком, так же как и легитимности прав собственности на оцениваемый объект.

Обращаем Ваше внимание на то, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет его. Отдельные части прилагаемого отчета об оценке не могут трактоваться и использоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета и с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:

Рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего

Обществу с ограниченной ответственностью «Заказчик»,

по состоянию на 11 декабря 2018 года, без учета НДС, округленно, составляет:

48 586 939 (Сорок восемь миллионов пятьсот восемьдесят шестьсот тысяч девятьсот тридцать девять) рублей.

Основная информация, ее источники, анализ и методика расчетов приведены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарим Вас за оказанное доверие в оказании услуги Вашей организации.

ООО «Оценщик»

Генеральный директор ______________________ /…………….../

17 декабря 2018 г.

Объект оценки:	Здание общей площадью 940,0 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 63:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920,0 кв.м.
Адрес объекта оценки:	г. Самара, ул. Луцкая, д. 16
Собственник объекта оценки (заказчик):	Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК». ОГРН 1037789046547, дата присвоения ОГРН 15.12.2009 г. Адрес юридического лица и местонахождение: г. Самара, ул. Луцкая, д. 6.
Тип объекта собственности:	Здание трехэтажное административное с земельным участком.
Оцениваемые права: – земельный участок; – улучшения земельного участка (здание).	Собственность. Собственность.
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки: Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: – земельный участок – улучшения земельного участка (здание)	Постановление главы Железнодорожного района г. Самары № 4717от 22.11.2004 г. Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г. Акт приема-передачи от 05.12.2009 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА № 0557784 от 18.01.2006 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА № 0067346 от 04.07.2006 г.
Техническая и иная документация, используемая для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки:	Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г. Технический паспорт, инвентарный №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Замечания по предоставленным исходным данным:	Отсутствуют.
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Административное здание.
Наиболее вероятные покупатели:	Инвесторы.
Опасности, вызванные окружающей средой:	Не установлены.
Зона градостроительной ценности:	Земли населенных пунктов.
Оцененное маркетинговое время:	До 0,5 года.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке объекта оценки (без учёта НДС):	Затратный подход, рублей:	69 709 990
	Сравнительный подход, рублей:	55 278 720
	Доходный подход, рублей:	32 939 850
Итоговая величина стоимости объекта оценки без учёта НДС:	48 586 939 рублей.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки:	1. Здание общей площадью 940 кв.м. 2. Земельный участок общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Луцкая, д. 16.
Имущественные права на объект оценки: - земельный участок: - улучшения:	Право собственности на земельный участок Право собственности на здание.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов
Предполагаемое использование результатов оценки:	Принятие собственником решения о продаже оцениваемого объекта.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости объекта оценки:	11 декабря 2018 года.
Дата осмотра объекта оценки:	11 декабря 2018 г.
Дата составления отчета:	17 декабря 2018 г.
Порядковый номер отчета:	01-09/11/2018
Основание для проведения оценки:	Договор №01-18/10/2018 от 03.12.2018г.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2009 года
Место нахождения и реквизиты	443030, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Луцкая, 16 ИНН 5858585858 КПП 58585858 ОКПО 00585858 ОКОГУ 49111 ОКАТО 585858000.
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	«Оценщик» (ИНН 3636363636)
ОГРН	1044654022222 от 21.12.2001
Юридический адрес:	443031, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, 48
Почтовый адрес, телефон:	443031, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, 48, тел. 8(846)310-09-50
Банковские реквизиты:	р/с: 3070286084 в ПАО «АК БАРС», корр.счет 4070281518563 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области ИНН 1234567890, БИК446540123
Сведения об Оценщике
Ф.И.О.	Петров Павел Петрович
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Является действительным членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков», № по реестру 184 от 09 июня 2017 года, выписка из реестра № 191 от 12.08.2017г.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП № 678913 от 30 марта 2016 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис ЗАО «Страховая компания "Астро-Волга" № 19/08-056515-48 от 22 июня 2017 года. Лимит ответственности 500 000 рублей. Срок действия до 31 декабря 2018 года.
Стаж работы в оценочной деятельности	1 год

4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

1. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

2. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости Объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

3. Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

4. Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

5. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении Объекта прав.

6. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

7. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

8. Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1) Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями).

2) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

3) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

4) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)».

5) Свод стандартов оценки саморегулируемой организации «Саморегулируемая организация оценщиков».

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание земельного участка

Местонахождение объекта:	Г. Самара, ул. Луцкая, 16
Собственник:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Земельный участок
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006г.
Вид права	Собственность.
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование:	Для содержания офисного здания
Кадастровый номер участка:	63:23:0110204:00ТТ
Площадь участка, кв.м.:	1920
Краткое описание:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена преимущественно объектами жилого и нежилого назначения.

Описание улучшения

Местонахождение объекта:	г. Самара, ул. Луцкая, 16
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Офисное здание
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание	НА №0067346 от 04.07.2006г.
Назначение:	Офисное здание
Год постройки	2001
Группа капитальности:	I
Площадь застройки, кв.м.:	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв.м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	Не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Техническое состояние:	Хорошее
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное
Объекты окружения:	Здание находится в центральной части города, рядом расположены преимущественно объекты жилого и нежилого назначения.
Транспортная доступность	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Самара осуществляется автобусами и маршрутными такси.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		Монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Оцениваемое трехэтажное административное здание с земельным участком расположено в административно-деловой части г. Самары. Перед зданием имеется парковка. Состояние подъездных путей к объекту оценки хорошее.

Местоположение объекта оценки характеризуется значительной развитостью окружения инфраструктуры и средней плотностью застройки, в основном – общественно-деловая и жилая застройка. Историческая ценность застройки в непосредственной близости от объекта оценки не выявлена. В отношении инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы отрицательные факторы также не выявлены.

Запыленность и загазованность воздуха в пределах нормы, близость источников загрязнения отсутствуют. Уровень шума – низкий. Интенсивность движения транспорта – высокая.

По данным технического паспорта износ составляет 0%.

На основании предоставленных оценщику документов, а также по результатам проведенного осмотра можно сделать заключение, что состояние существующих строительных конструкций и помещений здания, их отделки и инженерного обеспечения не требует проведения работ по ремонту или дополнительному оборудованию и, позволяет в течение длительного времени использовать объект оценки с высокой эффективностью для административной (офисной) деятельности.

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

Самарская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Приволжского федерального округа. Территория области с запада на восток - 315 км, с севера на юг - 335 км; площадь – 53,6 тыс. кв. км. Административный центр - город Самара (3.213.289 жителей). Расстояние от Москвы до Самары 1064 км.

Географическое положение. Самарская область расположена на юго-востоке Восточно-Европейской равнины в среднем течении реки Волги. Граничит: на юго-западе – с Саратовской областью, на западе и северо-западе – с Ульяновской областью, на севере – с Республикой Татарстан, на северо-востоке, востоке и юго-востоке – с Оренбургской областью. На юго-востоке Самарская область имеет также небольшой участок границы с Казахстаном.

Природные условия. Волга делит Самарскую область на две части: правобережье (возвышенность Жигули высотой до 375 м) и левобережье (с Низким и Высоким Заволжьем). На территории области находятся Куйбышевское и Саратовское водохранилища. Климат континентальный, засушливый; средняя температура января -13 градусов, средняя температура июля +21 градус; количество осадков – 400 мм в год. На территории Самарской области распространены широколиственные и смешанные леса, сменяющиеся на юге типчаково-ковыльными степями на черноземах.

Население. Население области составляет 3213289 человек. Национальная структура: русские – 83,6%, татары – 3,9%, чуваши – 3,1%, мордва – 2,7%, другие национальности – 6,7%.

Муниципальное устройство и крупнейшие города. В области насчитывается 341 муниципальное образование – в т. ч.: муниципальных районов – 27, городских округов – 10, городских поселений – 12, сельских поселений – 292. Наиболее крупные города: Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Чапаевск.

Экономические преимущества и недостатки. Самарская область занимает ключевое транспортно-географическое положение в европейской части России. Через нее проходят основные широтные транспортные «коридоры», связывающие Москву с Уралом и Сибирью. В недрах Самарской области имеются месторождения нефти, газа, входящие в Волго-Уральскую нефтегазоносную провинцию, горючих сланцев, нерудных строительных материалов. На территории области действует одна из крупнейших в Волжском каскаде Волжская ГЭС им. Ленина. Почвы области – одни из наиболее плодородных в России, однако испытывают дефицит влаги.

Основным недостатком экономического развития и жизнедеятельности населения Самарской области стала неблагоприятная экологическая обстановка вследствие перенасыщенности региона нефтеперерабатывающими и нефтехимическими производствами. Вследствие высокой урбанизированности и инфраструктурной насыщенности территории сельское хозяйство области не удовлетворяет потребности населения в продуктах питания.

Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП – 2,2%, по объему промышленного производства – 3,0%, по объему продукции сельского хозяйства – 1,7%, по объему розничного товарооборота – 2,7%, по объему инвестиций в основной капитал – 1,7%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 4,2%.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка. Развиты нефтеперерабатывающая, нефтехимическая и химическая промышленность, производство стройматериалов, пищевая промышленность, легкая промышленность.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий составляют 3576 тыс. га, или 67% всех земель области, пашня – 2709 тыс. га, или 51%. Сельское хозяйство области специализируется на производстве зерна и животноводстве. В структуре растениеводства важную роль играют также технические культуры. Для животноводства характерна молочно-мясная специализация. Овцеводство имеет полутонкорунное, мясошерстное направление. Развито пчеловодство.

Доля региона в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю области приходится 61,2% производства легковых автомобилей в России, 21,4% – синтетических каучуков, 8,9% – первичной переработки нефти, 7,1% – безалкогольных напитков, 4,5% – изделий из пластмасс, 2,0% – коньяков.

Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг региона – 2В, что означает средний потенциал – умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 41-е место, по инвестиционному потенциалу – 10-е место. Наименьший инвестиционный риск - управленческий, наибольший – криминальный. Наибольший потенциал – трудовой, финансовый, инновационный.

Антикризисная устойчивость. В области создан антикризисный совет, выполняется программа антикризисных мер. По рейтингу финансовой устойчивости регион относится к группе глубокого спада, по рейтингу экономической устойчивости – к группе значительного спада, по рейтингу социальной устойчивости – к группе значительного спада и по комплексному рейтингу антикризисной устойчивости – к группе значительного спада. Напряженность на рынке труда региона составила 3511 зарегистрированных безработных на 1000 вакантных рабочих мест.

Обзор рынка коммерческой недвижимости

г. Самары

Рынок коммерческой недвижимости Самары представлен торговыми, офисными и складскими объектами. В структуре предложения основной удельный вес (43%) занимает офисная недвижимость, торговая (38%), производственная и складская (19%).

Совокупный объем коммерческих площадей г. Самаре образуют следующие типы помещений:

- отдельно стоящие здания торговой, офисной и производственно-складской функции;

- встроено–пристроенные помещения на 1 этажах жилых домов (встройка) торгового и офисного назначения.

Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на основные классы:

Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе, парковка).

Класс В – офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием (сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной.

Класс С – помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной типа «пропускная система на входе).

Класс D – помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда - вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное.

Класс Е – квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки.

На основании вышеизложенного и по результатам осмотра объекта оценки, оцениваемое здание можно отнести к классу «В».

Аренда офисных помещений

В настоящее время в г. Самаре на рынке коммерческой недвижимости предложение качественных помещений, как новых, так и реконструированных, в общем объеме достаточно много.

Продажа офисных помещений

Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным. Такой ценовой разрыв, как правило, связан с местоположением объекта. Нежилые помещения, переоборудованные под офисы, расположенные в центре города, предлагались по весьма высоким ценам.

Процесс оценки

Последовательность определения стоимости объекта оценки заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки объекта:

1) заключение Договора;

2) установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

3) анализ рынка, к которому относится Объект;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

6) составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

Объект оценки – объект гражданских прав, в отношении которого законодательством РФ установлена возможность его участия в гражданском обороте.
Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Это документ, в котором отражаются инструкции по оценке, база оценки и цель оценки, а также результаты анализа, которые привели к данному мнению о стоимости. Отчет об оценке может также содержать объяснение аналитических процессов, используемых при проведении оценки, и представлять используемую в анализе значимую информацию.
Ограничительные условия – ограничения, которые налагаются на оценку клиентами, оценщиком или местным законодательством.
Допущения – предположения, принимаемые за истину. Они связаны с фактами, условиями или обстоятельствами, влияющими на объект оценки или подход к ее осуществлению, но которые невозможно проверить или они не заслуживают такой проверки. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми при толковании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством установлено иное. Это дата, к которой применимо заключение оценщика о стоимости.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

• Недвижимое имущество (недвижимость) – – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Рынок – это среда, в которой происходит обмен товаров и услуг между покупателями и продавцами через посредство механизма цен. Понятие рынка подразумевает способность покупателей и продавцов осуществлять свою деятельность без ограничений.
Рынок недвижимости – механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

• Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая но основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Метод сравнительной единицы – оценка стоимости воспроизводства объекта оценки на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания, накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Предпринимательская прибыль – денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.
Срок экономической службы – это период времени, в течение которого объект имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования объекта.
Срок полезной службы – это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.
Остаточный срок экономической службы – это определяемый оценщиком период, в течение которого объект будет после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта недвижимости. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.
Остаточный срок полезной службы – это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста объекта до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.
Фактический возраст – это число лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Действительный возраст – это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности объекта.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Объект–аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж, метод продаж) – метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, при котором рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на открытом рынке.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основан на преобразовании доходов, которые как ожидается, объект оценки будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость, другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду недвижимости) и от последующей продажи. Формализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, в стоимость.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта оценки при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и от недосбора арендных платежей с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.
Метод дисконтированных денежных доходов (метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал) – метод оценки рыночной стоимости объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

• Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях). В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка как незастроенного

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Такие земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Соблюдая критерий законодательной разрешенности при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, оценщик приходит к выводу о необходимости определять рыночную стоимость земельных участков исходя из их разрешенного вида использования.

С точки зрения финансовой осуществимости на сегодняшний момент наиболее высокий доход приносят участки, выгодно расположенные в престижных частях городов и предназначенные для строительства жилых, административных и торговых зданий.

Таким образом, по мнению оценщика, с точки зрения законодательной разрешенности и с учетом существующего окружения объекта оценки, наиболее приемлемым вариантом использования земельного участка (как условно свободного) на данном историческом этапе является использование под застройку объектами общественно-делового и социального назначения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющейся застройкой

Офисные помещения в г. Самара на сегодняшний день являются одним из самых дорогостоящих и востребованных видов коммерческой недвижимости.

Немаловажным в данном случае является и то, что объект оценки расположен в непосредственной близости от значимых и оживленных транспортных артерий города в административно-деловой части города. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является использование объекта оценки для административной деятельности.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

Таблица 1

№ п/п	Критерии	Варианты использования
№ п/п	Критерии	Торговое	Жилое	Офисное
1	Законодательная разрешённость	+	-	+
2	Физическая осуществимость	+	+	+
3	Финансовая осуществимость	+	-	+
4	Спрос	+	+	+
5	Местоположение	-	+	+
6	Количество баллов	4	3	5
7	Максимальная стоимость	-	-	+

На основании проведенного анализа, а также учитывая специфику объёмно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки – здание административного назначения.

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Затратный

Сравнительный

Доходный

По затратам на воспроизводство

По рыночным данным о продажах сопоставимых объектов (аналогов)

По потоку доходов от использования

Подходы

Рисунок 1 – Подходы к оценке недвижимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.

Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

- определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

- определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

- определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

- определить величину накопленного износа;

- определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

- к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»:

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с вышеуказанной методикой существуют следующие методы оценки стоимости земельных участков:

метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка;
метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Следует отметить, что в соответствии с вышеуказанной методикой оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки, при этом учитывается доступность достоверной информации для использования того или иного метода.

В данном отчете оценщик при расчете стоимости данного конкретного объекта оценки (земельного участка) использует метод сравнения продаж.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В данном отчете при применении метода сравнения продаж при оценке земельного участка в г. Самаре оценщиком использована информация из базы данных еженедельной газеты на 05.12.2018г. «Из рук в руки», интернет-ресурсы «Авито», «ЦИАН».

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица 2

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Назначение объекта	Под коммерческую застройку	Под коммерческую застройку	Под коммерческую застройку	Под коммерческую застройку	Под коммерческую застройку
Местоположение	г. Самара, ул. Луцкая, 16	г. Самара, ул. Аэродромная	г. Самара, ул. Г.С.Аксакова, 7	г. Самара, 1-я просека	г. Самара, ул. Осипенко, 11
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Площадь участка, кв.м	1920	2880	2188	1800	1750
Инженерное обеспечение	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Цена продажи всего участка, руб.	Определяется	85 118 400	57 544 400	38 000 000	50 000 000
Цена продажи единицы площади участка, руб/кв.м с учетом НДС		29 555	26 300	21 111	28 571
Цена продажи единицы площади участка, руб/кв.м без НДС		24 235	21 566	17 311	23 438

При анализе необходимости внесения поправок в цены предложения аналогов, оценщик приходит к следующим выводам.

Объект оценки (земельный участок) принадлежит заказчику на праве собственности. Объекты-аналоги также принадлежат продавцам на праве собственности. Необходимость в корректировке на соответствие передаваемых прав отсутствует.
В соответствии с заданием на оценку, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта оценки, при этом информация об аналогах взята из общедоступных источников информации. Предполагается, что продажа объектов-аналогов будет происходить при рыночных типичных условиях, без заемных средств. Необходимость в корректировке на условия продажи и финансирования отсутствует.
Оценщиком определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об объектах-аналогах взята из общедоступных источников информации за декабрь 2018 г. Необходимость в корректировке на время продажи отсутствует.
Корректировка на местоположение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком в сопоставимых с объектом оценки местах – в центре г. Самары. Необходимость во введении корректировки на местоположение в данном случае отсутствует.
Площадь земельных участков-аналогов сопоставима с площадью объекта оценки. Кроме того, в ряде случаев крупный земельный участок может быть продан по частям. Необходимость в корректировке на площадь земельного участка в данном случае отсутствует.
Корректировка на инженерное обеспечение земельных участков. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком с сопоставимым с объектом оценки уровнем инженерного обеспечения – в полном объеме. Необходимость во введении корректировки на инженерное обеспечение в данном случае отсутствует.
Весовые коэффициенты.

Следует отметить, что при расчете стоимости объекта оценки сравнительным походом для различных объектов-аналогов вносится различное количество корректировок. Как правило, чем меньше вносится корректировок, тем более достоверным является результат и «весомости» таких аналогов надо отдавать предпочтение. И наоборот, чем больше вносится корректировок, тем больше вероятность возникновения погрешности и «весомость» таких аналогов должна быть меньше. Однако необходимо учитывать и значимость этих корректировок. В итоге, весовой коэффициент аналога зависит от количества и значимости корректировок, примененных к аналогу.

В данном случае, при расчете стоимости земельного участка для объектов-аналогов вносится только корректировка (скидка) на торги.

Таблица 3

Объект-аналог	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Местоположение	г. Самара, ул. Аэродромная	г. Самара, ул. Г.С.Аксакова, 7	г. Самара, 1-я просека	г. Самара, ул. Осипенко, 11
Количество корректировок для аналогов (К₁, К₂… К_n)	1	1	1	1
Присваиваемый удельный вес (весовая доля)*	0,25	0,25	0,25	0,25

* Удельный вес рассчитывается по формуле:

Данные расчетов приведены в таблице 4.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Таблица 4

Элемент сравнения	Объект оценки: земельный участок	Аналог № 1 земельный участок	Аналог № 2 земельный участок	Аналог № 3 земельный участок	Аналог № 4 земельный участок
Предложение, рублей за 1 кв.м. (без учета НДС)		24 235	21 566	17 311	23 438
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		24 235	21 566	17 311	23 438
Корректировка (скидка) на торги		-13%	-13%	-13%	-13%
Корректировка (скидка) на торги		Обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом скидки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Условия продажи и финансирования	В соответствии с договором на оценку определяется рыночная стоимость объекта оценки	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Время продажи	Оценка проводится в декабре 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Местоположение	г. Самара, ул. Луцкая, 16	г. Самара, ул. Аэродромная	г. Самара, ул. Г.С.Аксакова, 7	г. Самара, 1-я просека	г. Самара, ул. Осипенко, 11
Корректировка, %^*		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Площадь участка, кв. м.	1 920,0	2880	2188	1800	1750
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Инженерное обеспечение	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме	В полном объеме
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		19 872	17 684	14 195	19 219
Весовой коэффициент, доля		0,25	0,25	0,25	0,25
Результат вычислений		4 968	4 421	3 548	4 804
ИТОГО: стоимость 1 кв. м., как сумма результатов предыдущей строки, в рублях	17 741	*Если параметр аналога хуже, то следует корректировка со знаком «+» и если параметр аналога лучше, то следует корректировка со знаком «-»
Стоимость земельного участка площадью 1 920,0 кв.м., рублей (без учета НДС), округленно	32 062 720

***12.2.* *РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ***

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Для определения стоимости нового строительства используются следующие методы:

- сметный метод;

- метод показателей потребительской стоимости;

- метод укрупненных показателей стоимости;

- ресурсный метод;

- метод банка данных объектов-аналогов.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

а) гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки, в том числе исполнение технических условий по инженерным сетям;

б) затраты на подготовку территории строительства;

в) дополнительная заработная плата и пособия рабочим;

г) все виды налогов и обязательных отчислений;

д) стоимость инвестиций в землю и (или) затраты на землеотвод;

е) проценты по кредитам;

ж) рекламные выплаты в течение строительства;

з) дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения или арендная плата;

и) административные расходы застройщика;

к) страховые платежи.

Косвенные затраты учтены укрупненными показателями стоимости строительства (УПСС).

Прибыль предпринимателя (застройщика, инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В данном отчете стоимость замещения оценивается по методу укрупненных показателей стоимости строительства с использованием Справочника оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Общественные здания» в ценах 2009 г. (издается ООО «КО-ИНВЕСТ»).

Примечания:

1) Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определяется в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» №90 (издается ООО «КО-ИНВЕСТ»). Значение индекса – 2,117.

2) Величина прибыли предпринимателя для объектов недвижимости, находящихся в Самарской области составляет в среднем 20-30%. В расчетах принимаем значение верхней границы данного диапазона – 30%.

3) Введение корректировок и поправок.

3.1) Поправка на различие в конструктивных решениях используемого объекта аналога и объекта оценки.

Поправка на различие в конструктивных решениях рассчитывается по формуле:

С= Со – Сс, где

С – поправка на различие в конструктивных решениях;

С_о – стоимость конструктивного элемента оцениваемого объекта, которая в свою очередь рассчитывается по формуле:

Со = Сс× ф_о/ ф_с , где

С_с – стоимость конструктивного элемента объекта-аналога из справочника;

ф_о – стоимостной коэффициент для рассматриваемого конструктивного элемента оцениваемого объекта;

ф_с – стоимостной коэффициент для рассматриваемого конструктивного элемента объекта-аналога из справочника.

При отсутствии какого-либо конструктивного элемента у объекта оценки (ф_о=0) стоимость данного конструктивного элемента вычитается из справочной стоимости объекта в целом.

3.2) В тех случаях, когда используемая таблица Сборника УПСС предполагает введение поправки на различие в объемах (площадях) объекта-оценки и объекта-аналога, поправка принимается на основании таблицы 1.5, приведенной в Сборнике УПСС «Общественные здания», издаваемом ООО «КО-ИНВЕСТ» исходя из отношения объема (площади) оцениваемого объекта и объема (площади) объекта-аналога.

Сборник КО-ИНВЕСТ	«Общественные здания» 2009 г.
Объект-аналог	Офисы от2-х до 4-х этажей, площадью 500-2000 кв.м., высота этажа до3,5 м.
Номер таблицы:	3.3.3.050
Справочный показатель, рублей за 1 кв.м.	15 913,21
Первая группа поправок, выраженная в рублях на 1 кв.м. (+ удорожание, - удешевление)
На различие в конструктивных решениях:	---
Итого по первой группе поправок	0,00
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов
- на различие в площади	1,00
- на изменение цен после издания справочника	2,117
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (как произведение перечисленных)	2,117
Скорректированный показатель стоимости, рублей за 1 кв.м.	33 688,26
Площадь общая объекта оценки, кв.м.	940,0
Стоимость объекта оценки, без учета прибыли предпринимателя, рублей	31 666 964
Прибыль предпринимателя (30%), рублей	9 500 089
Полная стоимость замещения, рублей	41 167 053

12.3. ОЦЕНКА ИЗНОСА ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое (внешнее) устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов при эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе эксплуатации. Физический износ считается устранимым, когда стоимость ремонта выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Оно обычно вызвано плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.

Экономическое (внешнее) устаревание вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Определение физического износа оцениваемого здания

Физический износ здания (сооружения) определяется по формуле:

: 100,

где F_ф. – физический износ здания (сооружения), %;

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (сооружения);

п - количество конструктивных элементов в здании (сооружении).

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со Сборником УПСС «Общественные здания», издаваемым ООО «КО-ИНВЕСТ».

В данном случае для определения физического износа использованы общие принципы определения физического износа, изложенные в ВСН 53-86(р).

Наименование конструктивных элементов	Техническое состояние конструктивного элемента	Номер таблицы ВСН 53-86(р)	Физический износ по ВСН 53-86(р), %	Степень устранимого износа, принятая в расчетах, %
Фундамент	Значительных дефектов в конструкции каркаса здания не наблюдается, что свидетельствует об исправном состоянии фундаментов.	4	0-20	5
Каркас	Дефектов в конструкции каркаса здания не наблюдается.	19	0-40	5
Стены наружные с отделкой	Значительных дефектов в стеновых блоках и наружной отделке не наблюдается.	12	0-10	5
Перегородки	Трещин в перегородках и местах сопряжения со смежными конструкциями не наблюдается.	21	0-20	5
Перекрытие	Признаков прогиба плит и трещин в швах между плитами не обнаружено.	30	0-10	5
Кровля	При осмотре кровли здания трещин и иных дефектов в кровле не выявлено.	41	0-20	5
Окна и двери	Дефектов в устройстве оконных и дверных проемов не обнаружено, наблюдаются мелкие трещины в местах сопряжения блоков со стенами	56,58	0-20	10
Полы	Дефектов в устройстве полов и напольных покрытиях не обнаружено, незначительные признаки стирания поверхности в ходовых местах.	48,49,50	0-20	10
Отделочные работы	Значительных дефектов в отделке не обнаружено, незначительные признаки загрязнения окрасочного слоя в ходовых местах.	59	0-20	10
Инженерные системы	Неисправностей в системе электроснабжения и в слаботочных устройствах не обнаружено, незначительно ослабление мест крепления приборов.	66,67,68, 69	0-20	10

↨

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента (нормативный)	Удельный вес конструктивного элемента (фактический)	Физический износ конструктивного элемента	Физический износ, %
Фундаменты	2,35	2,35	5%	0,12
Каркас	1,56	1,56	5%	0,08
Стены наружные с отделкой	5,46	5,46	5%	0,27
Внутренние стены и перегородки	4,26	4,26	5%	0,21
Перекрытия и покрытия	4,39	4,39	5%	0,22
Кровля	4,15	4,15	5%	0,21
Окна и двери	5,05	5,05	10%	0,51
Полы	15,25	15,25	10%	1,53
Отделка	14,62	14,62	10%	1,46
Прочие	2,93	2,93	10%	0,29
Специальные конструкции	7,11	7,11	5%	0,36
Инженерные системы	32,88	32,88	10%	3,29
ИТОГО	100,00	100,00		8,55
Износ, приведенный к 100% 8,55× 100,0 / 100,00				8,55

Определение функционального устаревания оцениваемого здания. Признаками функционального устаревания объекта оценки, как правило, являются несоответствия его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации объекта оценки в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Неустранимое функциональное устаревание обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального устаревания.

Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимое функциональное устаревание обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимое функциональное устаревание вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет у объекта оценки, и без которых он (объект оценки) не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (например, печное отопление). Устаревание по этим позициям измеряется, прежде всего, стоимостью монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят элементы объекта оценки, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в таком случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Рассматривая подверженность объекта оценки функциональному устареванию, необходимо отметить следующее.

Объект был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с самыми современными требованиями, предъявляемыми к объектам административного (офисного) назначения, что не позволяет говорить о влиянии функционального устаревания на стоимость объекта оценки.

В нашем случае данный вид устаревания (функциональный), фактически отсутствует, расчеты величин данного вида устаревания для объекта оценки не производим.

Определение экономического (внешнего) устаревания оцениваемого здания

Среди факторов, обуславливающих появление внешнего устаревания, прежде всего, следует отметить следующие:

Политические (внутренние, внешние).
Экономические (макроэкономические, микроэкономические).
Отраслевые (появление приоритетных и неприоритетных отраслей, упадок отдельных отраслей, развитие новых отраслей).
Географические (региональные, местоположение, транспортная доступность).
Правовые (государственное правовое регулирование, местное законодательство).
Экологические (факторы природного воздействия, факторы загрязнения среды обитания).
Психологические (факторы СМИ, факторы народных традиций и поверий).
Культовые (ограничения, связанные с местоположением вблизи культовых зданий и сооружений, мест обрядов и т.п.).

Однако, в каждом конкретном случае, необходимо рассматривать факторы, влияющие на экономическое устаревание того или иного объекта оценки. Безусловно, по состоянию на дату оценки цены на недвижимость все еще претерпевают коррекцию в связи с последствиями финансового кризиса. При этом следует отметить и то, что и в данных условиях, существует значительный интерес потенциальных инвесторов к нежилым площадям, которые можно использовать для административной (офисной) деятельности. Следует напомнить, что объект оценки – здание административного (офисного) назначения, которое расположено в непосредственной близости от значимых и оживленных транспортных артерий города в центральном районе города, являющегося областным административным центром.

По мнению оценщика, в данном конкретном случае, экономическое устаревание не оказывает значительного воздействия на стоимость объекта оценки, расчет экономического (внешнего) устаревания в данной работе не производится.

Расчет общей величины накопленного износа оцениваемого здания

Величина общего накопленного износа рассчитывается по формуле:

Ио = (1 – (1-Ифи) × (1-Ифу) × (1-Иэ)) × 100 %,

где:

Ио – общий накопленный износ;

Ифи – физический износ объекта оценки;

Ифу – функциональное устаревание объекта оценки;

Иэ – экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки.

Поскольку функциональное и экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки установлено оценщиком не было, то общий накопленный износ равен физическому износу – 2,41%.

***12.4.* *РЕЗУЛЬТАТ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА***

Наименование	Полная стоимость замещения, рублей.	Накопленный износ, %. (–)		Стоимость замещения без учета НДС, руб. (округленно)
Здание	41 167 053	3 519 783		37 647 270
Земельный участок			Стоимость без учета НДС, руб. (округленно)
			32 062 720
Стоимость объекта оценки округленно: 69 709 990 рублей без учета НДС

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В качестве единиц сравнения, оценщики, в большинстве случаев, для оценки объектов недвижимости используют информацию о площадях объектов. Данный выбор имеет достаточно логичное обоснование, учитывая, что с информацией о площадях объектов недвижимости работают операторы рынка недвижимости, а подобные характеристики являются одними из основных при технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, указываются в объявлениях о продаже (спросе) объектов недвижимости.

При определении в качестве единицы сравнения площадей объектов недвижимости, во избежание влияния изменений методик расчетов площадей объектов недвижимости, оценщик должен, прежде всего, исходить из ряда принципов, которые лежат в основе науки об оценочной деятельности и которые руководят процессом выполнения любого задания по оценке:

– принцип замещения – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

– принцип ожидания: ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

– принцип конкуренции – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходов.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые могут анализироваться: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В данном отчете при применении сравнительного подхода использована информация, опубликованная в газете «Из рук в руки» (№ 23 от 5 декабря 2018 г.) и информация, размещенная на сайтах в сети Интернет о цене предложения нежилых зданий административного (офисного) назначения класса «В» в г. Самаре.

Обобщение информации о предложении продажи

нежилых зданий административного (офисного) назначения класса «В»

Таблица 5

Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Вид и класс помещения	Административное здание класса В	Административное здание класса В	Административное здание класса В	Административное здание класса В
Местоположение	г. Самара, 9-ая просека, 89	г. Самара, пр. Кирова, 84	г. Самара, ул. Куйбышева, 145	г. Самара, ул. Алексея Толстого, 26/28
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Площадь участка, кв.м	548	1450	216,5	635
Общая площадь здания, кв.м	1010	700	1562	1861
Цена предложения с учетом НДС, руб.	42 000 000	32 000 000	45 000 000	91 700 000
Цена за 1 кв.м с учетом НДС, руб.	41 584	45 714	28 809	49 275
Цена за 1 кв.м без НДС, руб.	34 099	37 485	23 623	40 406

Объект оценки принадлежит заказчику на праве собственности. Объекты-аналоги также принадлежат продавцам на праве собственности. Необходимость в корректировке на соответствие передаваемых прав отсутствует.
Корректировка (скидка) на торги. Как правило, при проведении переговоров о купле-продаже объектов недвижимости, продавцы предоставляют покупателям скидку. При этом, продавцы знают, что при типичных условиях ведения переговоров, покупатель на определенной стадии переговоров будет просить о предоставлении ему скидки, поэтому продавцы заявляют (публикуют) цену предложения уже с учетом предстоящей скидки, которая имеет важное психологическое значение и является традиционным атрибутом культуры проведения переговоров о купле-продаже. По мнению аналитиков ООО «Русская Служба Оценки» (использована информация, размещенная на сайте компании в Интернете: www.rusvs.ru), в настоящее время, при сделках с офисной недвижимостью, скидка на торги в населенных пунктах с численностью населения свыше 500 тыс. чел. составляет 15%.

Рекомендуемые значения скидки на торги, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Торгово-офисная недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	9	13	13	13
Свыше 250 до 500	9	13	13	13
Свыше 500	11	15	15	15

Численность

населенного пункта,

тыс. чел.

Жилая

недвижимость

Торгово-офисная недвижимость

Промышленная и складская недвижимость

Земельные

участки

До 250

Свыше 250 до 500

Свыше 500

В соответствии с заданием на оценку, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта оценки, при этом информация об аналогах взята из общедоступных источников информации. Предполагается, что продажа объектов-аналогов будет происходить при рыночных типичных условиях, без заемных средств. Необходимость в корректировке на условия продажи и финансирования отсутствует.
Оценщиком определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об объектах-аналогах взята из общедоступных источников информации за декабрь 2018 г. Необходимость в корректировке на время продажи отсутствует.
Корректировка на местоположение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком в сопоставимых с объектом оценки местах – в центральной части г. Самары. Необходимость во введении корректировки на местоположение в данном случае отсутствует.
Корректировка на класс здания, техническое состояние и инженерное обеспечение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком того же класса, что и объект оценки. Необходимость во введении корректировки на техническое состояние и инженерное обеспечение в данном случае отсутствует.
Корректировка на площадь помещений. Корректировка на площадь вводилась в соответствии с таблицей, приведенной в Сборнике УПСС «Общественные здания», издаваемом ООО «КО-ИНВЕСТ», исходя из отношения площади оцениваемого объекта и площади объекта-аналога.

Коэффициент корректировки на площадь

Площадь объекта оценки / Площадь аналога	Корректировка K
< 0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,5	0,95
>1,5	0,93

Корректировка на площадь земельных участков.
Весовые коэффициенты.

В данном случае, при расчете стоимости объекта оценки для объектов-аналогов вносятся корректировка (скидка) на торги и корректировка на площадь.

Таблица 6

Объект-аналог	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Местоположение	г. Самара, 9-ая просека, 89	г. Самара, пр. Кирова, 84	г. Самара, ул. Куйбышева, 145	г. Самара, ул. Алексея Толстого, 26/28
Количество корректировок для аналогов (К₁, К₂… К_n)	2	2	2	2
Присваиваемый удельный вес (весовая доля)*	0,25	0,25	0,25	0,25

* Удельный вес рассчитывается по формуле:

Данные расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки приведены в таблице 7.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки

Таблица 7.

Элемент сравнения	Объект оценки: Здание с земельным участком	Аналог № 1 нежилое здание административного назначения	Аналог № 2 нежилое здание административного назначения	Аналог № 3 нежилое здание административного назначения	Аналог № 4 нежилое здание административного назначения
Предложение, рублей за 1 кв.м. (без учета НДС)		34 099	37 485	23 623	40 406
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		34 099	37 485	23 623	40 406
Корректировка (скидка) на торги		-15%	-15%	-15%	-15%
Корректировка (скидка) на торги		Обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей за 1 кв. м.		28 984	31 862	20 080	34 345
Условия продажи и финансирования	В соответствии с договором на оценку определяется рыночная стоимость объекта оценки	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные	Условия продажи и финансирования рыночные, типичные
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		28 984	31 862	20 080	34 345
Время продажи	Оценка проводится в декабре 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Декабрь 2018 г.
Корректировка, %		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей /кв. м.		28 984	31 862	20 080	34 345
Местоположение	г. Самара, ул. Луцкая, 16	г. Самара, 9-ая просека, 89	г. Самара, пр. Кирова, 84	г. Самара, ул. Куйбышева, 145	г. Самара, ул. Алексея Толстого, 26/28
Корректировка		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей за 1 кв. м.		28 984	31 862	20 080	34 345
Класс здания	«В»	«В»	«В»	«В»	«В»
Корректировка		Необходимость в корректировке отсутствует, обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей за 1 кв. м.		28 984	31 862	20 080	34 345
Площадь общая, кв.м.	940,0	1010	700	1562	1861
Корректировка		1	0,95	1,1	1,2
Корректировка		Обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей за 1 кв. м.		28 984	30 269	22 088	41 214
Площадь земельного участка, кв.м.	1 920,0	548	1450	216,5	635
Корректировка		0,95	0,95	0,93	0,93
Корректировка		Обоснование см. перед таблицей
Стоимость с учетом корректировки, рублей за 1 кв. м.		27 535	28 756	20 542	38 329
Весовой коэффициент, (весовая доля)		0,25	0,25	0,25	0,25
Весовой коэффициент, (весовая доля)		Обоснование см. перед таблицей
Результат вычислений		6884	7189	5136	9582
Стоимость рублей за 1 кв.м., как сумма результатов предыдущей строки, рублей	28 791	* Примечания: 1. Если элемент сравнения объекта-аналога лучше элемента сравнения объекта оценки, то вводится поправка со знаком «-». Если элемент сравнения объекта-аналога хуже элемента сравнения объекта оценки, то вводится поправка со знаком «+». 2. Обоснование всех корректировок смотреть перед данной таблицей. 3. При определении весовых коэффициентов учитывается не только количество корректировок, но и значимость этих корректировок.
Стоимость объекта недвижимости, рублей (округленно)	55 278 720

14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

При применении доходного подхода используются практически следующие методы:

– метод прямой капитализации;

– метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков

Чем длиннее прогнозный период, тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости имущества. Но надо всегда учитывать, что при этом, чем длиннее прогнозный период, тем более вероятностный характер носит прогнозирование.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогнозирование за более длительный период времени (по сравнению с методом прямой капитализации), что в условиях финансового кризиса может носить исключительно вероятностный характер и привести к некорректному результату оценки. В сложившейся ситуации на мировых фондовых рынках от прогнозирования отказываются даже ведущие аналитики и финансисты планеты.

В данном отчёте метод дисконтирования денежных потоков не используется, так как объект оценки можно отнести к категории объектов, приносящих доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов, что и будет учтено в методе прямой капитализации доходов.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования существует взаимосвязь:

1) Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования, в случае, если стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии.

2) Ставка капитализации может превышать ставку дисконтирования в случае, если стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии.

3) Ставка капитализации может быть меньше ставки дисконтирования в случае, когда стоимость объекта или доход увеличиваются за период владения. Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

В данном случае, оценщик производит расчет объекта оценки методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации выполняется в несколько этапов:

Расчет ежегодного чистого дохода:

– оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов;

– оценка потерь от неполной загрузки (недосдачи в аренду), невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Валовой доход, уменьшенный на рассчитанную величину потерь, определяется как действительный валовой доход (ДВД).

Расчет издержек (операционных расходов) по объекту оценки. Действительный валовой доход, уменьшенный на величину издержек, определяется как чистый операционный доход (ЧОД).
Расчет ставки капитализации.

4. Расчет текущей стоимости объекта оценки, как преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость объекта оценки на дату оценки.

Расчет чистого операционного дохода

Прежде всего, определяется величина дохода за определенный период времени, при наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Поскольку доход собственника помещений может зависеть от ряда факторов (качество и количество предоставляемых услуг, спрос на аренду подобных помещений, эффективность менеджмента и т.д.), оценщики, как правило, рассматривают общий случай наиболее эффективного использования – извлечение прибыли от сдачи помещений в аренду для предпринимательской деятельности. В настоящем отчете оценщик рассчитывает доход объекта недвижимости исходя из предположения о сдаче в аренду помещений по вероятным потенциальным ставкам аренды нежилых помещений.

Для оценки доходов используются данные по объектам, которые можно сопоставить с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, состояние объекта, качество конструкции, наличие дополнительного оборудования, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Определение величины ставки арендной платы

Арендная ставка определяется на основании информации о размерах арендной платы за нежилые помещения административного (офисного) назначения в г. Самаре, в связи с чем оценщиком были проведены собеседования с собственниками и арендаторами нежилых помещений, проанализирована информация, опубликованная арендодателями в газете «Из рук в руки» (№ 23 от 5 декабря 2018 г.) и информация, размещенная на сайтах в сети Интернет о цене предложения аренды нежилых помещений административного (офисного) назначения в г. Самаре.

Обобщение информации о предложении аренды

нежилых помещений административного (офисного) назначения класса «В»

Таблица 8

№ пп	Назначение аналогов, площадь, техническое состояние, инженерное обеспечение	Местонахождение	Ставка арендной платы в месяц (без НДС)
1	Помещение офисное (класс «В)» 1500 кв.м.	г. Самара, ул. Физкультурная, 90	500 руб./кв.м./мес.
2	Помещения офисные (класс «В)» 1000 кв.м.	г. Самара, ул. Садовая, 292	500 руб./кв.м./мес.
3	Помещения офисные (класс «В)» 917 кв.м.	г. Самара, ул. Агибалова, 48	589 руб./кв.м./мес.
4	Помещения офисные (класс «В)» 1000 кв.м.	г. Самара, ул. Физкультурная, 90	500 руб./кв.м./мес.

Объекты-аналоги анализируются по следующим элементам сравнения:

- класс офисного здания

- дата сдачи в аренду;

- местоположение;

- общая площадь помещений;

- тип помещений.

Рыночные условия и дата сдачи в аренду

Определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об аналогах взята из общедоступных информационных изданий (публикация) за декабрь 2018 г. Соответственно, корректировка по данному параметру не вводится.

Местоположение.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в центральной части г. Самары. Корректировка по данному параметру не вводится.

Общая площадь помещений.

Объекты-аналоги, также как и иные объекты недвижимости, могут быть сданы в аренду частями. Поэтому можно предположить, что все объекты-аналоги имеют схожие площади с объектом оценки. Таким образом, введение корректировок в арендные ставки объектов-аналогов не требуется.

Тип помещений и класс зданий.

Оцениваемый объект и рассматриваемые объекты-аналоги сопоставимы по назначению и по классу зданий, поэтому введение корректирующих поправок не требуется.

Таким образом, в качестве расчетной величины, в расчетах используется среднее значение ставки арендной платы (округленно): 500 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД = Аст × S × t,

Где Aст – средняя ставка аренды (руб./кв.м./мес.),
S – площадь объекта оценки.

t – рассматриваемый период времени (12 месяцев) – период прогнозирования, типичный при применении метода прямой капитализации.

Таким образом:

ПВД = 500 руб./кв.м./мес. × 940 кв.м. × 12 мес. = 5 640 000 рублей в год.

Определение возможных потерь

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери

или

ДВД = ПВД ×(1 – К_ндз)×(1 – К_{н ар}),

где К_ндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей объекта недвижимости. Часть площадей иногда будет постоянно пустовать по следующим причинам:

- периодически происходит смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);

- из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, действительный годовой доход от использования площадей будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.), который может определяться, например, на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для объекта оценки, на основе проведенного анализа, с учетом смены арендаторов, которая происходит 1 раз в 2-3 года, коэффициент от недозагрузки может составить в среднем 2,5%.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент от неоплаты принимаем равным на уровне среднерыночного риска 1% (этот невысокий уровень объясняется тем, что в настоящее время при сдаче в аренду помещений сложилась практика, когда арендатор вносит обеспечительный платеж).

Таким образом:

ДВД = 5 640 000 рублей в год ×(1 – 0,025)×(1 – 0,01) = 5 444 010 рублей в год.

Определение величины операционных расходов

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные, или эксплуатационные;

- расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- платежи за земельный участок;

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

– кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

– санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

– элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Расчёт величины операционных расходов и расходов на замещение

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости может основываться на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. В соответствии со справкой собственника остаточная стоимость имущества на дату оценки составляет 16 410 265 рублей.

Таким образом:

Налог _{имущество} = 16 410 265 рублей ×0,022 = 361 026 рублей в год.

Налог на землю является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с кадастровым планом земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 560 465 рублей.

Таким образом:

Налог _земля = 4 560 465 рублей ×0,015 = 68 407 рублей в год.

Затраты на техническое и коммунальное обслуживание, страхование. По данным сайта в сети Интернет www.cre.ru затраты на техническое и коммунальное обслуживание, страхование составляют в среднем 2,0% от действительного валового дохода.

Таким образом:

Затраты _{обслуж. и страх.}= 6 532 812 рублей в год ×0,02 = 130 656 рублей в год.

Затраты на управление объектом. По данным сайта в сети Интернет www.gud.ru уровень комиссии профессиональных управляющих недвижимостью составляет в среднем 3,0% от действительного валового дохода.

Таким образом:

Затраты _{управлени}= 6 532 812 рублей в год ×0,03 = 195 984 рублей в год.

Затраты на текущий ремонт. По данным, предоставленным строительными организациями г. Самаре, затраты на текущий ремонт для офисных помещений составляют в среднем 250 руб./кв.м./год.

Таким образом:

Затраты _{тек. ремонт.}= 250 руб./кв.м./год ×940 кв.м. = 235 000 рублей в год.

Расходы (резерв) на замещение. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для I-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет.

Рассчитаем затраты, необходимые для проведения капитального ремонта:

Затраты _{кап. ремонт.}= ПВС ×0,3 = 25 940 885 рублей ×0,3 = 7 782 266 рублей

Накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. В качестве безрисковой ставки в данном отчете используется ставка доходности ОФЗ, которая по состоянию на дату оценки находится на уровне 7,75% (данные сайта www.rusbonds.ru).

Резерв _замещ.= Затраты _{кап. ремонт.}× sff (п, r_e)

При этом,

sff (п, r_e) = r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1),

где: sff (п, r_e) – фактор фонда возмещения;

r_e – ставка доходности (в данном случае, безрисковая ставка).

Таким образом:

Резерв _замещ.= Затраты _{кап. ремонт.}× [ r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1)]

Резерв _замещ.= 7 782 266 рублей× [ 0,0775 / ((1+ 0,0775)³⁰ – 1)] = 71 914 рублей в год

С учетом полученных выше значений произведем расчет чистого операционного дохода для данного конкретного объекта оценки:

Расчет чистого операционного дохода

Наименование	Объект оценки
Общая площадь, кв.м.	940,0
Ставка арендной платы, рублей за 1 кв.м. в месяц	500,0
Потенциальный валовой доход, рублей в год (S _общая × Ставка ар. пл. × 12 месяцев)	5 640 000
Потери от недозагрузки	2,5%
Потери от недосбора платежей	1,0%
Действительный валовой доход, рублей в год.	5 444 010
Налог на имущество, рублей	361 026
Налог на землю, рублей	68 407
Затраты на техническое и коммунальное обслуживание, страхование, рублей	130 656
Затраты на управление объектом, рублей	195 984
Затраты на текущий ремонт, рублей	235 000
Расходы (резерв) на замещение, рублей	71 914
Чистый операционный (эксплуатационный) доход, рублей в год.	4 381 000

Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора.

Норма требуемого дохода включает в себя:

- безрисковую ставку;

- премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. В качестве безрисковой ставки в данном отчете используется ставка доходности ОФЗ, которая по состоянию на дату оценки находится на уровне 7,75% (данные сайта www.rusbonds.ru).

Премии за риски отражают дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск с учетом факторов риска, влияющих на объект оценки, рассчитана в таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

№ п/п	Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Секторный риск	×
2	Риск износа объекта
3	Природные ситуации
4	Риск инфляции		×
5	Законодательный риск	×
6	Планировочный риск	×
7	Криминогенный фактор
8	Юридический риск	×
9	Увеличение числа конкурентов		×
10	Ухудшение экономической ситуации			×
11	Бизнес - риск			×
12	Риск управления	×
	Количество наблюдений	5	2	2
	Взвешенный итог	5	4	6
	Сумма взвешенных итогов	15
	Количество рисков	9
	Итого надбавка (премия) за риск	≈1,67

Премия за низкую ликвидность определялась по формуле: П=Rб×L/Q ,

где: Rб – безрисковая ставка;

L – период экспозиции (в месяцах). Для подобных объектов недвижимости средний срок экспозиции составляет около 2 месяцев.

Q – общее количество месяцев в году (12).

В нашем случае:

П = (7,75×2,0):12 ≈ 1,29%.

Премия за инвестиционный менеджмент. В данном случае, компенсация за инвестиционный менеджмент эквивалентна компенсации за риск (1,67%), расходы на инвестиционный менеджмент покрывают этот риск.

Ставка возврата капитала. Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данном отчете используем метод Хоскольда – метод предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – безрисковой ставке.

Расчет нормы возврата капитала по методу Хоскольда осуществляется по формуле:

Н_ВК= r_f / ((1+ r_f)ⁿ – 1),

где Н_ВК – норма возврата капитала, %;

r_f – безрисковая ставка;

n – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р));

Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их, получая доход по ставке r_f.

Таким образом:

Н_ВК= 0,0775 / ((1 + 0,0775)³⁰–1) = 0,0092 или 0,92%

Оценка коэффициента капитализации методом «суммирования»

Наименование	Объект оценки
Безрисковая процентная ставка, %	7,75
Компенсация за риск, %	1,67
Компенсация за низкую ликвидность, %	1,29
Расходы на инвестиционный менеджмент, %	1,67
Итого ставка дисконтирования, %	12,38
Ставка возврата капитала, %	+0,92^*
Итого коэффициент капитализации, %	13,30
Коэффициент капитализации, в долях	0,133

* Примечание: в данном случае оценщиком рассматривается наиболее вероятный вариант, когда ставка капитализации выше ставки дисконтирования, т.е. стоимость объекта уменьшается за период владения.

Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

В рамках метода прямой капитализации в доходном подходе стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R,

где V - стоимость;

I - ЧОД;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

Наименование	Объект оценки
Чистый операционный доход, рублей	4 381 000
Коэффициент капитализации	0,133
Стоимость объекта оценки (округленно) рублей без учета НДС.	32 939 850

15. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки

В качестве инструмента согласования результатов оценки, полученных различными подходами, используем метод анализа иерархий (МАИ). Он основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям. Матрицы парных сравнений представляют собой обратно-симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующей шкалой качественных оценок (девятибалльная система):

Шкала качественных оценок "1-9"
Градация результатов сравнения				Значение порядковой шкалы "1-9"
Равенство				1-2
Незначительное преимущество				3-4
Значительное преимущество				5-6
Явное преимущество				7-8
Абсолютное преимущество				9
		Рыночная стоимость
Исходная информация:		<= УРОВНИ =>			Методология расчета:
- полнота		КРИТЕРИИ:			- учет принципа наиболее эффективного использования
- достоверность					- обоснованность предпосылок выбранного метода
- соответствие требованиям рыночной стоимости					- субъективность принимаемых допущений
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД		ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД			ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Таблица 1. Влияние на достоверность величины рыночной стоимости
			Исходные данные			Методология расчета	Вектор строки W1
Исходные данные			1,000			0,333	0,58	0,25
Методология расчета			3,000			1,000	1,73	0,75
Таблица 2. Влияние на качество методологии расчета
	Учет принципа наиболее эффективного использования		Обоснованность предпосылок выбранного метода расчета			Кол-во и значимость субъективных показателей и предположений	Вектор строки W2
Учет принципа наиболее эффективного использования	1		0,125			0,125	0,25	0,05
Обоснованность предпосылок выбранного метода расчета	8		1			0,2	1,17	0,24
Кол-во и значимость субъективных показателей и предположений	8		5			1	3,42	0,71
Таблица 3. Влияние на качество исходной информации
	Полнота		Достоверность			Соответствие требованиям рыночной стоимости	Вектор строки W3
Полнота	1		0,5			2	1,00	0,286
Достоверность	2		1			4	2,00	0,571
Соответствие требованиям рыночной стоимости	0,5		0,25			1	0,50	0,143
Таблица 4. Учет принципа наиболее эффективного использования
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W4
Затратный подход	1		0,333			0,167	0,38	0,085
Сравнительный подход	3		1			0,167	0,79	0,177
Доходный подход	6		6			1	3,30	0,737
Таблица 5. Обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчета
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W5
Затратный подход	1		0,200			0,200	0,34	0,091
Сравнительный подход	5		1			1	1,71	0,455
Доходный подход	5		1			1	1,71	0,455
Таблица 6. Количество и значимость субъективных показателей и предположений
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W6
Затратный подход	1		0,250			0,200	0,37	0,096
Сравнительный подход	4		1			3	2,29	0,596
Доходный подход	5		0,333			1	1,19	0,308
Таблица 7. Полнота исходной информации
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W7
Затратный подход	1		3			3	2,08	0,584
Сравнительный подход	0,333		1			0,333	0,48	0,135
Доходный подход	0,333		3			1	1,00	0,281
Таблица 8. Достоверность исходной информации
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W8
Затратный подход	1		0,333			0,500	0,55	0,168
Сравнительный подход	3		1			0,500	1,14	0,349
Доходный подход	2		2			1	1,59	0,484
Таблица 9. Соответствие требованиям рыночной стоимости
	Затратный подход		Сравнительный подход			Доходный подход	Вектор строки W9
Затратный подход	1		0,2			0,167	0,32	0,078
Сравнительный подход	5		1			0,333	1,19	0,287
Доходный подход	6		3			1	2,62	0,635
Вектор приоритетов альтернатив относительно выбора методологии расчета равен:								Wм
	0,085		0,091			0,096	0,05	0,094
*Wм=(W4,W5,W6)W2=**	0,177		0,455			0,596	0,24	0,540
	0,737		0,455			0,308	0,71	0,366
Вектор приоритетов альтернатив относительно качества исходной информации равен:								Wи
	0,584		0,168			0,078	0,286	0,274
*Wи=(W7,W8,W9)W3=**	0,135		0,349			0,287	0,571	0,279
	0,281		0,484			0,635	0,143	0,447
Результирующий вектор приоритетов альтернатив равен:								Wа
	0,274		0,094			0,25	Затратный:	0,14
*Wа=(Wи,Wм)W1=**	0,279		0,540			0,75	Сравнительный:	0,47
	0,447		0,366				Доходный:	0,39

Объект оценки:

Здание общей площадью 940,0 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 63:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920,0 кв.м.

Подходы	Стоимость, рублей (без учета НДС)	Весовые коэффициенты	Результат вычисления, рублей (без учета НДС)
Затратный подход	69 709 990	0,14	9 759 399
Сравнительный подход	55 278 720	0,47	25 980 998
Доходный подход	32 939 850	0,39	12 846 542
Итого без учета НДС округленно			48 586 939

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 11 декабря 2018 года составляет

48 586 939 (Сорок восемь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать девять) рублей.

16. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).
Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).
Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).
Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.
Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2007.
Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.
Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru
Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение №1. Копии документов оценщика:

- копия Диплома МФПА о профессиональной переподготовке ПП № 678913 от 30 марта 2016 г.;

- выписка из реестра № 191 от 12.08.2017г.;

- копия Страхового полиса ЗАО «Страховая компания "Астро-Волга" № 19/08-056515-48 от 22 июня 2017 года.

Приложение №2. Копии документов об объекте оценки:

- копия Постановления главы Железнодорожного района Самарской обл. № 4717от 22.11.2004 г.;

- копия Договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

- копия Акта приема-передачи от 05.12.2009 г.;

- копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА № 0557784 от 18.01.2006 г.;

- копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание НА № 0067346 от 04.07.2006 г.;

- копия Кадастрового плана земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

- копия Технического паспорта, инвентарный №233:070-15774 от 20.07.2015 г.;

- фотография земельного участка;

- фотография здания;

- фотографии помещений здания.

Практика оценки недвижимости.

«УТВЕРЖДАЮ»

Генеральный директор

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ

4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющейся застройкой

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

12.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

12.3. ОЦЕНКА ИЗНОСА ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Наименование

конструктивного

Определение экономического (внешнего) устаревания оцениваемого здания

12.4. РЕЗУЛЬТАТ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Определение возможных потерь

15. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

16. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

***12.2.* *РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ***

***12.4.* *РЕЗУЛЬТАТ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА***