об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (ОГРН 1027700045185), в составе 100% пакета акций

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. Проблема оценки прав собственности ценных бумаг и привлечение их как инвестиционного ресурса освещена на сегодняшний день большим числом авторов, но, как правило, это публикации и исследования, которые отражают отдельные способы размещения акций, немного реже – облигаций, путем подписки и размещения акций в связи с учреждением акционерных обществ. Наряду с этим, развивающийся рынок ценных бумаг ставит перед учеными и практиками задачу взглянуть по-новому на большое количество, казалось бы, известных давно явлений. Также для рынка ценных бумаг характерным является то что, в связи с разнообразием теоретических подходов и нормативно-правовых положений, судебные инстанции зачастую принимают на себя функции, несвойственные им – законотворчества либо применения к отношениям на рынке ценных бумаг моделей институтов, чуждых им. Все перечисленное выше, несомненно, не способствует установлению стабильности в оценке и обороте ценных бумаг. 

Степень разработанности проблемы. В последние 10 лет проводилось большое число исследований относительно рынка ценных бумаг экономического и правового характера. В данных исследованиях содержится анализ ситуации, которая складывается на рынке ценных бумаг, а также изучается динамика развития правовых мер, регулирующих отношения на этом рынке.

Теоретическая основа таких работ представлена трудами специалистов в сфере рынка ценных бумаг, а именно С. Акелиса, Р. Демакра Томаса, Дж. Мерфи Джона (школа технического анализа), Л. Гитмана, М. Гордона, Д. Марковица.  С повышением интереса к рынкам, которые находятся в стадии своего развития, появились труды, относящиеся к их возникновению и функционированию. В данном направлении необходимо выделить монографии таких ученых как М. Мобиус, Дж. Сорос, М. Фабер, П. Фишер. 

Начало рыночных преобразований восстановило интерес к рынку ценных бумаг. Стала осознаваться необходимость в возрождении и развитии фондового рынка и эффективного использования его потенциала. В этот период большое внимание было уделено аспектам регулирования рынка ценных бумаг в трудах таких ученых как Белова В.А., Белов А.З. , Крашенинников Е.М. , Бердников Т.Б., Могилевский С.Д.

Как видно, в условиях острой необходимости привлечения инвестиций с выходом организаций-эмитентов на фондовый рынок, с одной стороны, и с увеличением количества незаконных операций на рынке с корпоративными ценными бумагами, в том числе обусловленных выходом на «IPO» и отсутствием четко сформулированной системы правовой и государственной защиты рынка ценных бумаг, подтверждают актуальность выбора темы настоящего исследования и определяют спектр рассматриваемых в нем проблем.

Цель курсовой работы – Одна обыкновенная именная бездокументарная акция Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (АО «Сим СТ») (ОГРН 1027700045185) в составе 100% пакета акций для совершения сделки купли-продажи.

Для достижения поставленной цели в ходе выполнения исследования предстоит решить следующие задачи:

1. Представить перечень общих сведений во исполнение ст.11 Закона «Об оценочной деятельности от 29.08.1998 г. № 135-ФЗ и стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255 ,256.

2. Дать описание объекта оценки.

3. Изучить нормативно-правовые акты и стандарты.

4. Провести краткий анализ объекта оценки.

5. Дать характеристику эмитента ценных бумаг.

6. Рассмотреть существующие подходы и методы оценки.

7. Провести расчет итогового значения стоимости ценных бумаг.

Объект исследования - ценные бумаги, в качестве объекта оценки.

Предмет исследования – Одна обыкновенная именная бездокументарная акция Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (АО «Сим СТ») (ОГРН 1027700045185) в составе 100% пакета акций.

В ходе проведения исследования использовались источники, представленные учебными пособиями по вопросам оценки стоимости ценных бумаг, нормативно-правовой документацией и различными Интернет-ресурсами.

Раздел I. Перечень общих сведений во исполнение ст.11 Закона «Об оценочной деятельности от 29.08.1998 г. № 135-ФЗ и стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255 ,256

Законодательством РФ предусмотрены следующие случаи обязательного оставления отчетов об оценке, в том числе об оценке прав собственности акций, представленных в виде бездокументарных именных ценных бумаг (далее – оценке) (рис. 1).

Рис. 1. Случаи проведения экспертизы отчетов об оценке, предусмотренные действующим законодательством РФ

Рассмотрим отдельно каждый из выделенных на рис. 1 случаев.

1. В соответствии со ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, который уполномочен заниматься подготовкой заключений по отчетам оценщиков (Росимущество), осуществляет такую проверку с подготовкой мотивированного заключения, содержащего обоснования несоответствий отчета об оценке действующему законодательству РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности информации, используемой в отчете об оценке [5].

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов» [2].

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» [6], статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» [2] при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета.

Далее рассмотрим установленный нормативно-правовыми актами порядок проведения экспертизы отчетов об оценке [27, c. 6-9].

Законодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 3 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки» [9].

Раздел II. Описание объекта оценки

Объект оценки – Пакет акций в размере 10% уставного капитала Открытого акционерного общества «Информационная-Сеть». Информация об объекте оценки представлена в табл. 1.

Таблица 1

Описание объекта оценки (акций), с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Пакет акций в размере 10% уставного капитала Открытого акционерного общества «Информационная-Сеть»
Наименование показателя	Характеристика показателя	Комментарии
Ценная бумага	Акция	ГК РФ статья 142,ФЗ «О рынке ценных бумаг» (статья 2)
Вид ценной бумаги	Бездокументарная именная	Статья 29 ФЗ О рынке ценных бумаг», статья 25 ФЗ «Об акционерных обществах».
Категория	Обыкновенная привилегированная	ФЗ «Об акционерных обществах»
Тип привилегированных акций	кумулятивные	Статья 32 ФЗ «Об акционерных обществах» Обыкновенные акции не делятся на типы.
Прочие характеристики акции:	бессрочные	ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Номинальная стоимость акции	1,000 руб.	ФЗ «Об акционерных обществах»
Величина уставного капитала АО	675 812 тыс. (рублей)	Устав общества
Количество размещённых акций в 100% уставного капитала АО	1000000 (штук)	В соответствии с уставом общества и решением о выпуске акций
Количество акций, представленных на оценку	1 (штук)	В соответствии с заданием на оценку
Доля оцениваемых акций в уставном капитале АО	100 (%)	Расчёт оценщика
Акции, выкупленные на общество	-	Информация, полученная от заказчика
Количество оплаченных акций	-	Статья 2 ФЗ «Об Акционерных обществах»

Продолжение таблицы 1

Количество голосующих акций в обществе на дату оценки	100 (%)	Статья 49 ФЗ «Об акционерных обществах» Расчёт оценщика
Доля оцениваемых акций от количества голосующих акций	100 (%)	Расчёт оценщика
Правоустанавливающий документ на акции	Решение о выпуске акций. Зарегистрировано в Банке России, от 04.09.2007 г.	Статья 18 ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Государственный регистрационный номер выпуска акций Государственный регистрационный номер и индивидуальный номер (код) дополнительного выпуска Идентификационный номер выпуска	1-03-00946-A - 1-03-00946-A	Приказ ФСФР России от 11 июня 2013 г. № 13-48/пз-н «Об утверждении порядка присвоения и аннулирования государственных регистрационных номеров или идентификационных номеров выпускам (дополнительным выпускам) эмиссионных ценных бумаг»
Подтверждение обращаемости объекта оценки	Отчёт об итогах выпуска акций, зарегистрировано в ФСФР России, Банке России, от 04.09.2007 г.	«Положение о стандартах эмиссии ценных бумаг, порядке государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг" (утв. Банком России 11.08.2014 N 428-П)
Правоподтверждающий документ на объект оценки, представленный на оценку	Выписка Небанковской кредитной организации ЗАО «Национальный расчетный депозитарий»	ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Сведения о регистраторе, осуществляющем ведение реестра владельцев именных ценных бумаг эмитента	ЗАО «Сервис-Реестр», г. Москва, ул. Сретенка, д. 12. Лицензия № 10-000-1-00301 от 02.03.2004	Сведения о выдаче лицензий на сайте Банка России

Продолжение таблицы 1

Сведения профучастнике, осуществляющих учёт прав владельца акции на дату оценки: регистратор, депозитарий, Центральный депозитарий	ЗАО «Сервис-Реестр», г. Москва, ул. Сретенка, д. 12. Лицензия № 10-000-1-00301 от 02.03.2004	Сведения о выдаче лицензий на сайте Банка России
Обременения акций (залог, судебное решение)	Ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки – отсутствуют.	Приказ ФСФР России от 30 августа 2013 № 12-78/пз-н «Об утверждении Порядка открытия и ведения депозитариями счётов депо и иных счётов».
Ограничения обращения акций (объекта оценки)	-	Статья 32.1 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ ФЗ «Об Акционерных обществах» Информация из устава, от заказчика
Распорядительные права акций, в голосующей доле оцениваемых акций на дату оценки	Акционерное общество Московский металлургический завод «Серп и Молот» (АО «Сим СТ»), 100%	Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ ФЗ «Об акционерных обществах» Анализ информации оценщиком в Уставе
Прохождение акций листинга (делистинга) у организатора торговли	-	Федеральный закон от 21.11.2011 № 325-ФЗ «Об организованных торгах». Анализ информации оценщиком
Информация о сделках с акциями эмитента на организованных торгах	-	ОАО «Московская биржа» (http://moex.com/) Анализ информации оценщиком
Информация о выплате дивидендов за последние 3-5 лет	105235 - 2013 г., обыкновенные акции; 115812 – 2013 г., привилегированные акции	Приказ ФСФР России от 04.10.2011 № 11-46/пз-н «Об утверждении Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг. Анализ информации оценщиком
Сведения о предыдущих выпусках акций эмитента	-	Статья 17 ФЗ О рынке ценных бумаг»
Информация о категориях (типах) акций, которые общество вправе размещать дополнительно к размещённым акциям (объявленные акции), и права, предоставляемые этими акциями	Эмитент обязуется обеспечить права владельцев ценных бумаг при соблюдении ими установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления этих прав.	Анализ информации оценщиком.
Реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки	4 244 454 тыс. рублей.	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Помесячная динамика изменений объекта оценки с 31.03.2014 по 30.11.2014 (дата реорганизации) представлена в таблице 2.

Показатели рентабельности

Рентабельность - показатель эффективности единовременных и текущих затрат. В общем виде рентабельность определяется отношением прибыли к единовременным или текущим затратам, благодаря которым получена эта прибыль.

Таблица 2 Динамика показателей рентабельности АО «СиМ СТ» за 31.12.2012 г. - 31.06.2017 г.

Таблица 3 -Значения показателей рентабельности АО «СиМ СТ» за весь рассматриваемый период

Рассматривая показатели рентабельности, прежде всего следует отметить, что и на начало периода частное от деления прибыли до налогообложения и выручки от реализации (показатель общей рентабельности) находится у АО «СиМ СТ» ниже среднеотраслевого значения. На начало периода показатель общей рентабельности на предприятии составлял -253,5%, но уже на конец анализируемого периода - на 30.06.2017 г. она возросла до 10,2% (изменение в абсолютном выражении за период - (263,7%)). Эту тенденцию следует рассматривать как положительный момент.

Повышение рентабельности собственного капитала c -193,94% до 0,13% за анализируемый период было вызвано увеличением чистой прибыли предприятия за анализируемый период на 261645,0 тыс. руб.

Как видно из таблицы №3-15, за анализируемый период значения большинства показателей рентабельности увеличились, что следует скорее рассматривать как положительную тенденцию.

Раздел III. Нормативно-правовые акты и стандарты

Оценка объекта выполнялась в соответствии со стандартами Российской федерации, которые являются обязательными при выполнении оценки различных субъектов. Данные стандарты утверждены приказами профильного министерства РФ (рис. 2):

Рисунок 2. Нормативно-правовые акты и стандарты, используемые при оценке

Цель оценки: определить рыночную (реальную) стоимость объекта проведения оценки с целью принятия решения о дальнейшем инвестировании.

Раздел IV. Краткий анализ объекта оценки

С 2007 по 2013 г. на АО «СиМ СТ» постепенно происходило сворачивание производственной деятельности. С 2013 г. выплавка стали на заводе была прекращена.

На дату оценки АО «СиМ СТ» прекратило производственно-хозяйственную деятельность по выплавке металлов. В настоящее время осуществляется высвобождение производственной площадки, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО), для комплексного освоения территории (нового строительства).

На части участков производственной площадки, принадлежащих дочерней компании ООО «ПИ групп» с 4 квартала 2015 года уже ведется осуществление пилотного проекта по жилищному строительству (ЖК «Символ», квартал «Свобода»).

Таким образом, текущий бизнес АО «СиМ СТ» характеризуется осуществлением девелоперского проекта на участке, ограниченном ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО).

В связи с выше изложенным, в рамках настоящего раздела нами были кратко рассмотрены следующие внешние факторы, влияющие на объект оценки:

• Месторасположение участка на котором осуществляется реализация девелоперского проекта АО «СиМ СТ»;

• Состояние рынка жилой недвижимости г. Москвы;

• Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости г. Москвы;

• Общее стояние экономики РФ.

Земельные участки АО «СиМ СТ» на которых реализуется строительство, расположены в северной части Юго-Восточного Административного округа города Москвы, между станциями метро «Площадь Ильича» и «Авиамоторная». Основная транспортная магистраль, по которой может быть осуществлен доступ – Шоссе Энтузиастов, Третье транспортное кольцо (ТТК).

АО «СиМ СТ» расположен в районе Лефортово Юго-Восточного округа Москвы. Юго-Восточный административный округ - один из 10 административных округов города Москва. Включает в себя 12 районов. Юго-восток Москвы исторически был рабочей окраиной. И сегодня здесь сосредоточен большой промышленный потенциал: Московский нефтеперерабатывающий завод, автозавод «Автофрамос» (бывший АЗЛК) и др. В связи с этим, а также с традиционной для Москвы западной розой ветров, Юго-Восточный округ считается экологически неблагоприятным. В то же время в округе достаточно много зелёных зон, крупных парков и скверов.

Район Лефортово

Площадь района – 915 га, при этом 65% территории - промзона, на которой расположено 52 промышленных предприятия, 6 ВУЗов, более 30 НИИ и КБ.

Среди наиболее крупных - АО «СиМ СТ», АО «Москабельмет», вагоноремонтный завод им. Войтовича, ВУЗы - Московский энергетический институт, МТУ СИ, научно-исследовательские центры - НИИ КП, НИИ ПА, НПО «Альтаир» и др. Население района - свыше 82 тыс. человек. В районе 19 школ, 19 дошкольных учреждений.

Основные транспортные магистрали: Авиамоторная ул., ш. Энтузиастов, Красноказарменная ул. Всего в Лефортово 67 улиц и проездов. В районе действует станция метрополитена «Авиамоторная», на границе района - станция «Площадь Ильича».

Рис. 1.Карта района Лефортово

В районе Лефортово 256 жилых строений. Действует 5 поликлиник, 2 больницы. На территории района расположены объекты историко-культурного наследия: Екатерининский дворец, Лефортовский парк, церковь Петра и Павла и др. Лефортово в городе Москве - исторически сложившийся район в границах, установленных Законом города Москвы от 05.10.2003 года № 59 «О наименованиях и границах внутригородских муниципальных образований в городе Москве» по оси полосы отвода Нижегородского направления московской железной дороги (МЖД), далее по оси отвода подъездной железнодорожной ветки, осям: Перовского проезда и улицы

Старообрядческой, южной границе домовладения № 30 по улице Старообрядческой, оси полосы отвода подъездной железнодорожной ветки, оси полосы отвода Курского направления МЖД, оси русла реки Яуза, осям Госпитальной улицы и улицы Госпитальный вал, оси полосы отвода Рязанского направления МЖД, оси полосы отвода Малого кольца МЖД до Нижегородского направления МЖД.

Раздел V. Характеристика эмитента ценных бумаг

История Московского металлургического завода «Серп и Молот»

Завод был построен французским предпринимателем Юлием Гужоном недалеко от Рогожской заставы. В 1890 году была запущена первая мартеновская печь. В 1913 году работали уже семь мартеновских печей, выплавлявшие более 90 000 тонн стали в год, несколько мелкосортных и листопрокатных станов. Завод выпускал главным образом простое железо, железную проволоку, гвозди, болты и др. В 1918 году завод был национализирован. К тому времени в результате Первой мировой войны и связанной с ней разрухи выпуск продукции заводом уменьшился в 50 раз по сравнению с уровнем 1913 года.

В 1931 году завод вошёл во вновь организованное объединение «Спецсталь». В последующие три года была создана техническая база с современным для того времени оборудованием и освоена новая технология производства продукции из качественной стали. Были построены корпуса фасонно-литейного, калибровочного и лентопрокатного цехов; установлены первые электропечи, волочильные станы, термические и травильные агрегаты.

В 1932 году на новом стане холодной прокатки впервые в стране был освоен выпуск ленты толщиной 0,1-1,0 мм из нержавеющей стали. В 1939 году за доблестный труд в годы первых пятилеток и успешное выполнение государственных заданий завод был награждён орденом Ленина. Во время Второй мировой войны завод выпускал оружейную продукцию для фронта.

В 1949 году впервые в мире была разработана технология применения кислорода для интенсификации мартеновского производства стали, за что группе ученых и работников завода была присуждена Государственная премия СССР первой степени. Впоследствии эта технология получила широкое распространение, как на отечественных, так и на зарубежных металлургических заводах.

В 1950 году Государственная премия СССР была присуждена сталеварам завода, добившимся резкого сокращения продолжительности мартеновской плавки и удлинения кампании между ремонтами печей. В этот же период энергетики завода внедрили на печах испарительное охлаждение элементов, котлы-утилизаторы и систему автоматического управления тепловым режимом плавки. В последующие годы мартеновские печи были переведены с мазутного отопления на газовое: процесс разливки стали перенесен на подвижные платформы с изложницами.

В 1963 году началось частичное переоборудование мартеновского цеха в электросталеплавильный. Были пущены и освоены установки электрошлакового переплава (ЭШП).

За период с 1945 по 1971 годы производство продукции прокатным цехом увеличилось вдвое.

В 1970-х годах завод проходил глобальную реконструкцию. В результате реконструкции завод переведён на изготовление высококачественной продукции из высоколегированных и нержавеющих марок стали. При этом были предусмотрены комплексная механизация и автоматизация всех производственных операций и применение наиболее прогрессивных технологических процессов. В 1976 году плавка на мартеновских печах была остановлена, завод полностью перешёл на электропечи. В 1978 году на заводе была внедрена разработанная учеными Института электросварки им. Патона новая прогрессивная технология переплава - по четырёхручьевой схеме в подвижном кристаллизаторе с программным управлением. Был разработан оригинальный процесс приготовления жидкоподвижных формовочных смесей, на который впоследствии ряд зарубежных фирм приобрел лицензии. Были построены механизированные склады формовочных материалов, отделение централизованного приготовления формовочных материалов, а для термообработки литья - кольцевая и камерные печи. В результате всех этих мероприятий только за 1965-1970 годы был увеличен выпуск листового проката из нержавеющей стали на 21 %, калиброванных прутков из нержавеющей стали - на 30 %, калиброванной стали - на 38 %, серебрянки - на 40 %.

В 1983 году за большие успехи в выполнении заданий по выпуску высококачественной продукции, улучшению технико-экономических показателей на основе реконструкции и технического перевооружения завода коллектив был награждён орденом Октябрьской Революции. 127 работников были награждены орденами и медалями — награждение работников происходило в Георгиевском зале Кремля. В 1990-х годах объём выпускаемой продукции был сокращён.

В ноябре 2007 года был законсервирован калибровочный цех. В 2008 году сортопрокатный стан 320/250 был перенесён в город Ярцево Смоленской области. В январе 2009 года были закрыты сортопрокатный и сталепроволочный цеха.

С 2007 по 2013 г. на АО «СиМ СТ» постепенно происходило сворачивание производственной деятельности. С 2013 г. выплавка стали на заводе была полностью прекращена. Прочее собственное производство было прекращено в начале 2014 г.

В сентябре 2013 года был объявлен международный конкурс на архитектурно-градостроительную концепцию территории завода «Серп и Молот». На ней планируется возвести жилой микрорайон, а также офисные здания.

В декабре 2014 года состоялось заседание градостроительно-земельной комиссии (от 25.12.2014 №44 п.6) на котором были рассмотрены вопросы о целесообразности одобрения проекта планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО) в целях проведения публичных слушаний; о планировочных решениях развития рассматриваемой территории, предусматривающих перепрофилирования промышленной территории Завода Серпа и Молота с целью развития преимущественно жилой и общественной функции и строительством улично-дорожной сети.

По результатам рассмотрения вопросов градостроительно-земельной комиссией было принято решение одобрить проект планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО) в целях проведения публичных слушаний, предусмотрев на данной территории новое строительство общей наземной площадью - 1 551 520 кв. м, в т.ч.: жилой части - 1 127 830 кв.м, нежилой части - 423 690 кв. м, из них на территориях с кадастровыми номерами 77:04:0001009:2442, 77:04:0001009:52, 77:04:0001009:2524: общей наземной площадью - 1 509 710 кв. м, в т.ч.: жилой части - 1 127 830 кв. м (площадь квартир - 857 150 кв.м), встроенно-пристроенные помещения общей наземной площадью - 39 630 кв.м (полезная площадь - 37 260 кв. м), гостиницы общей наземной площадью - 28 950 кв. м (полезная площадь - 22 000 кв. м), коммерческая застройка общей наземной площадью - 53 690 кв. м (полезная площадь - 43 750 кв. м), общественно-деловой центр общей наземной площадью - 205 200 кв. м (полезная площадь - 172 000 кв. м), дошкольные образовательные учреждения обшей емкостью 1 030 мест, общеобразовательные школы общей емкостью 2 360 мест, детско-взрослая поликлиника общей площадью - 7 000 кв.м.

03 ноября 2015 года Постановлением Правительства Москвы № 723-ПП утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626.

На дату оценки на территории ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, начался демонтаж производственных зданий и реализация девелоперского проекта по строительству жилого комплекса «Символ».

Рис. 3-1. Фотоматериалы

Информация о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информация о результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период, (12 мес. 2016 г. и 6 мес. 2017г.).

Описание внеоборотных активов, принадлежащих АО «СиМ СТ» на последнюю отчетную дату приведено в таблице далее.

Таблица 3-4. Внеоборотные активы АО «СиМ СТ»

Активы	Укрупненная расшифровка статьи	Балансовая стоимость, тыс. руб.
Основные средства	Здания	222 385
	Сооружения	83 709
	Машины и оборудование	8 714
	Транспортные средства	823
	Другие ОС	21 246
Финансовые вложения	ООО «ПИ Групп», 100% доля участия	675 812,00
	ООО «СиМ-Медиа», 100% доля участия	431 715,00
Отложенные налоговые активы		251 101,00
Прочие внеоборотные активы	Строительство объектов основных средств (ЖК Символ)	387 690,00
	Прочее	2 186,00

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

Виды хозяйственной деятельности (виды деятельности, виды продукции (работ, услуг)), обеспечившие не менее чем 10 процентов выручки (доходов) за отчетный период.

Таблица 3-5. Вид хозяйственной деятельности: сдача внаем собственного недвижимого имущества

Наименование показателя	2016	2017, 6 мес.
Объем выручки от продаж (объем продаж) по данному виду хозяйственной деятельности, тыс. руб.	41 998	22 427
Доля выручки от продаж (объёма продаж) по данному виду хозяйственной деятельности в общем объеме выручки от продаж (объеме продаж) эмитента, %	44,69	75,92

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

АО «СиМ СТ» длительное время занимается сдачей своих помещений в аренду. Однако сдача помещений в аренду не являлась основным видом деятельности и входила в состав прочих доходов. Во втором квартале 2015 года сдача помещений в аренду стала основным видом деятельности АО «СиМ СТ».

Снижение доходов от аренды вызвано подготовкой территории для осуществления девелоперского проекта, что повлекло прекращение договоров аренды с некоторыми арендаторами.

Таблица 3-6. Вид хозяйственной деятельности: Реализация ТМЦ, в том числе лома

Наименование показателя	2016	2017, 6 мес.
Объем выручки от продаж (объем продаж) по данному виду хозяйственной деятельности, тыс. руб.	51 582	7 035
Доля выручки от продаж (объёма продаж) по данному виду хозяйственной деятельности в общем объеме выручки от продаж (объеме продаж) эмитента, %	54,89	23.81

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

АО «СиМ СТ» на протяжении 2014-2015 годов и в 2016 году занимался продажей лома черных металлов. Однако данный вид деятельности никогда не являлся основным и для целей бухгалтерской отчетности АО «СиМ СТ» входит в состав показателя прочие доходы. Доход от данного вида деятельности не постоянен в связи с чем, характеризуется сильной скачкообразностью.

Раздел VI. Существующие подходы и методы оценки

В ходе оценки бизнеса АО «СиМ СТ» нами были проведены следующие процедуры:

Анализ деятельности АО «СиМ СТ;

Выбор приемлемых для проведения оценки подходов и методов (с учетом поставленных целей и задач оценки);

Проведение необходимых расчетов для определения в рамках выбранных подходов рыночной стоимости акций АО «СиМ СТ»;

Согласование результатов (при необходимости) полученных с помощью применения различных подходов, и расчет рыночной стоимости Объекта оценки.

Применение всех трех подходов к оценке не является обязательным и иногда ведет к получению необъективных результатов. Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых целесообразно, оправдано или возможно для оценки конкретного предприятия, а также исходя из имеющихся данных и цели оценки.

В рамках настоящей работы Оценщик проанализировал возможность применения классических подходов к оценке применительно к АО «СиМ СТ».

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. Оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов могут быть разработаны достаточно простые формулы определения стоимости предприятия. В РФ в настоящий момент такого рода исследования не проводятся, Оценщик принял решение не использовать метод отраслевых коэффициентов.

Метод сделок основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний. Этот метод в наибольшей степени подходит к оценке 100%-ой доли общества.

На информации о продажах пакетов акций или долей компаний аналогов основан метод компании-аналога. Для обеспечения доверия к аналитическим результатам оценки необходим тщательный и объективный поиск компаний-аналогов по критериям предварительного и окончательного выбора аналогов.

Необходимо провести качественный и количественный сравнительный анализ общих черт и различий между компаниями-аналогами и оцениваемой Компанией, а ценовая информация о компаниях-аналогах должна быть увязана с наиболее существенной финансовой информацией о каждой компании-аналоге, чтобы можно было рассчитать соответствующие оценочные коэффициенты.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий.

На первом этапе проводится поиск сопоставимых компаний, работающих в той же отрасли, что и оцениваемое Общество. Следующим этапом является проведение анализа финансовых показателей оцениваемой и сопоставимых компаний. Заключительный этап состоит в выборе приемлемого мультипликатора, который будет использован для оценки стоимости. Мультипликатор рассчитывается исходя из общей капитализации компании, с акциями/долями которой были проведены сделки по купле-продаже.

Оценщик провел исследование цен продаж акций компаний и долей обществ, которые могут рассматриваться в качестве аналогичных компаний.

Следует подчеркнуть, что выбор объектов аналогов необходимо проводить на рынке, котором оперирует оцениваемая компания, т. е. выявить сделки, проводившиеся с сопоставимыми предприятиями.

Оценщик убедился, что торги акциями или долями, аналогичных компаний не проводились, и информации для расчетов в рамках метода рынка капитала нет.

Таким образом, отсутствие исходной информации о рыночных индикаторах не позволяет провести расчеты с помощью сравнительного подхода.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке рыночной стоимости базируется на принципе, что у потенциального покупателя существует возможность приобрести или создать аналогичные активы на рынке и создать бизнес, аналогичный оцениваемой Компании. При проведении анализа существующих альтернатив потенциальный инвестор определяет, насколько потенциальный чистый доход, который вновь созданное предприятие может принести в будущем, покроет затраты на создание аналогичных новых активов. Предполагается, что ни один рациональный инвестор не будет инвестировать суммы в создание активов, если общая сумма необходимых затрат будет превышать будущие доходы нового предприятия.

Наиболее часто используемый метод оценки действующих предприятий в рамках Затратного подхода – Метод накопления активов (Метод чистых активов) по рыночной или по ликвидационной стоимости. Разница между ними заключается в стандартах стоимости, используемых при оценке чистых активов предприятия: в методе чистых активов по рыночной стоимости соответствующие статьи баланса – активы и обязательства – пересчитываются по рыночной стоимости, а во втором методе - по ликвидационной стоимости.

На дату оценки АО «СиМ СТ» прекратило производственно-хозяйственную деятельность по выплавке металлов. В настоящее время осуществляется высвобождение производственной площадки ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО), для комплексного освоения территории (нового строительства).

На части участков производственной площадки, принадлежащих дочерней компании ООО «ПИ групп» с 4 квартала 2015 года уже ведется осуществление пилотного проекта по жилищному строительству (ЖК «Символ», квартал «Свобода»).

Таким образом, текущий бизнес АО «СиМ СТ» характеризуется осуществлением девелоперского проекта на участке ограниченном ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО).

Целью нового строительства, очевидно, является получение дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества.

Эта сфера деятельности требует инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Применение затратного подхода при оценке бизнеса даже в общем случае носит ограниченный характер, (п. 11 ФСО №8 «Оценка бизнеса»), а применительно к инвестиционно-строительному бизнесу, когда результаты хозяйственной деятельности всецело зависят от параметров застройки (потенциальной полезности, определяющейся будущими характеристиками инвестиционного объекта в рамках существующих градостроительных ограничений), сроков реализации проекта и сопутствующих рисков, применение затратного подхода видится совершенно неоправданным.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход объединяет методы оценки, основанные на приведении к текущему моменту возможных будущих поступлений с учетом вероятности осуществления таких поступлений. Главное преимущество данного подхода заключается в том, что компания рассматривается как функционирующее предприятие и внимание фокусируется на выгодах, возникающих у акционеров.

Методы, используемые в рамках доходного подхода, можно разделить на две группы:

методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов компании в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов);

методы, базирующиеся на накоплении средней величины дохода (методы капитализации доходов).

Методы первой группы предполагают составление четкого прогноза динамики развития предприятия, как правило, на ближайшие 3-7 лет, то есть вплоть до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь. Все спрогнозированные доходы затем дисконтируются, то есть их будущая величина приводится к стоимости денег на дату оценки. Таким образом, основные задачи при использовании методов дисконтирования состоят, во-первых, в правильном прогнозировании будущих доходов компании; во-вторых, в учете всех факторов риска, присущих деятельности компании, в ставке дисконта (коэффициенте пересчета).

В основе всех расчетов лежит будущий доход компании. В качестве дохода в оценке бизнеса могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. В зависимости от того, что выбрано в качестве дохода, различают соответствующие методы дисконтирования и капитализации.

В российской практике наиболее обоснованным является использование в качестве показателя дохода – денежного потока. В основе метода дисконтирования денежных потоков в данном случае лежит предположение о том, что текущая стоимость предприятия АО «СиМ СТ» определяется будущими денежными потоками, продисконтированными на Дату оценки.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1. Выбор типа денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Расчет величины денежного потока для каждого года.

4. Определение адекватной ставки дисконта.

5. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, а также их суммарного значения.

6. Внесение итоговых поправок.

Выбор типа денежного потока

Денежный поток может быть рассчитан как для собственного капитала, так и для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала (полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии).

Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств.

Применительно к каждому будущему периоду, в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала.

Применяя модель денежного потока для всего инвестируемого капитала, условно не различают собственный и заемный капитал предприятия и считают совокупный денежный поток. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

При выборе типа денежного потока мы исходили из параметров финансового состояния Компании, отраженного в разделе 3.4. «Анализ финансового состояния». Анализ показывает, что реализация проекта потребует привлечения существенных внешних инвестиций на всех этапах, начиная от проектирования и заканчивая реализаций построенных объектов.

Учитывая, что периоды привлечения инвестиций также оказывают существенное влияние на стоимость бизнеса, и принимая во внимание, что модель дисконтирования денежных потоков на весь инвестированных капитал не различает собственный и заемный капитал предприятия, целесообразно использовать денежный поток для собственного капитала.

При выборе параметров денежного потока, для целей данной оценки нами выбран денежный поток для собственного капитала, выраженный в рублях. Выбор расчетной валюты обусловлен ориентированностью Предприятия на внутренний рынок, а так же практикой ценообразования, действующей в Компании и в целом в отрасли.

Ниже представлен алгоритм расчета:

Скорректированная чистая прибыль

+ Амортизация

- Капитальные вложения

-/+ Увеличение (уменьшение) собственного оборотного капитала

+/- Увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности

= Чистый денежный поток на собственный капитал.

Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли.

Метод дисконтирования денежных потоков учитывает:

- размер доходов, которые владелец активов рассчитывает получать в будущем;

- сроки получения этих доходов;

- риск, принимаемый на себя владельцем активов.

В общем случае рыночная стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается по следующей формуле:

где:

Vрасч – расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

n – число периодов прогнозирования (прогнозный период);

ДП1  – ДПn – денежный поток соответствующего периода прогнозирования;

Vост – стоимость объекта оценки в постпрогнозный период;

r – ставка дисконтирования.

Остаточная стоимость объекта оценки в постпрогнозный период (Vост) может быть определена с помощью модели Гордона:

где: g - долгосрочные темпы роста компании (доходов)

В данной модели предполагается, что темпы роста бизнеса в постпрогнозный период являются постоянными. Кроме того, по условию применения модели, в остаточный период должны быть равны величины амортизации и капиталовложений.

Поскольку остаточная стоимость объекта оценки рассчитывается на конец прогнозного периода, она должна быть приведена к началу прогнозного периода (дате оценки) посредством дисконтирования — таким образом, будет определена текущая рыночная стоимость.

Мы не предполагаем дополнительных точек роста Компании в долгосрочной перспективе. Осуществление девелоперского проекта в области жилищного строительства это фактически единовременное использование земельного ресурса, которым владеет предприятие, для получения прибыли. В случае, если период прогнозирования охватывает интервал с момента начала строительства до момента реализации объектов строительства, то в расчете стоимости в постпрогнозный период нет необходимости.

С экономической точки зрения, если рассматривать земельный участок в качестве ресурса для извлечения прибыли, после строительства жилых домов, как собственник земельного участка, так и арендатор передает права на земельный участок жильцам многоквартирного дома, т.е. горизонт владения правами ограничен для любого из инвесторов сроком ввода дома в эксплуатацию.

Полученная рыночная стоимость оцениваемой компании представляет собой величину стоимости собственного капитала, рассчитанную на основе прогнозируемой хозяйственной деятельности. Она не включает стоимость избыточных (неоперационных) активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока. Эти активы подлежат отдельному учету, результат которого затем должен быть прибавлен к величине предварительной стоимости собственного капитала, полученной путем дисконтирования денежных потоков от прогнозируемой хозяйственной деятельности.

К неоперационным активам относятся объекты, не планируемые к использованию (например, непрофильные активы), объекты, не завершенные строительством, а также объекты социальной сферы, планируемые к перепрофилированию и продаже, налоговые активы и т.п.

Также, если компания имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величина прибавляется к стоимости собственного капитала. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость собственного капитала уменьшается на соответствующую величину.

Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала может определяться как разница между фактической (рассчитанной по данным бухгалтерской отчетности компании на последнюю отчетную дату без учета дебиторской задолженности, не реальной к взысканию, а также мораторной кредиторской задолженности) и требуемой (рассчитанной по планируемым показателям оборачиваемости) величинами собственного оборотного капитала.

Таким образом, после определения предварительной величины стоимости капитала оцениваемой компании для получения окончательной величины его рыночной стоимости вводятся перечисленные выше поправки.

Неоперационные активы

Внеоборотные активы (основные средства). Основные средства Компании были сформированы в течение длительного периода времени и на последнюю отчетную дату имеют следующую структуру:

Таблица 5-1. Основные средства АО «СиМ СТ»

Активы	Укрупненная расшифровка статьи	Балансовая стоимость, тыс. руб.
Основные средства	Здания	222 384,54
	Сооружения	83 708,97
	Машины и оборудование	8 714,19
	Транспортные средства	823,23
	Другие ОС	21 245,55

Здания и сооружения АО «СиМ СТ» располагаются на нескольких земельных участках и имеют различную функциональную направленность (производственные объекты, объекты спортивной и оздоровительной инфраструктуры), в связи чем данные объекты для целей данной оценки были разделены на две группы:

1) Здания и сооружения, демонтаж которых должен быть осуществлен при проведении нового строительства на территории производственной площадки ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО). Данные объекты, соответственно, не учитывались в качестве неоперационных активов.

2) Прочие здания и сооружения вне границ производственной площадки ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО), которые учитывались в качестве неоперационных активов.

Ниже представлена сводная таблица, отражающая результаты, полученные в рамках оценки основных средств АО «СиМ СТ», отнесенных нами в ходе оценки к неоперационным активам с указанием приложения к отчету в котором осуществлялся соответствующий расчет.

Группы основных средств («транспортные средства», «оборудование», «другие виды ОС») не оказывающие значимого влияния на результаты оценки ввиду их незначительной стоимости (в совокупности менее 1% от валюты баланса АО «СиМ СТ») учитывались в качестве неоперационных активов по балансовой стоимости.

Таблица 5-2 результаты расчета рыночной стоимости неоперационных активов (основных средств)

Группировка основных средств	Номер приложения к отчету	Рыночная стоимость, тыс. рублей без НДС
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПИОНЕРЛАГЕРЬ ИМ. ВОСТРУХИНА.
Вид (группа) ОС: Здания	ПРИЛОЖЕНИЕ №3	108 984
Вид (группа) ОС: Сооружения
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, СТАДИОН «МЕТАЛЛУРГ» УЛ. НОВАЯ ДОРОГА, ВЛ.11.
Вид (группа) ОС: Здания	ПРИЛОЖЕНИЕ №4	403 761
Вид (группа) ОС: Сооружения
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ВСТРОЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО АДРЕСУ Г. МОСКВА, ТАМОЖЕННЫЙ ПР-Д, 12
Вид (группа) ОС: Здания	ПРИЛОЖЕНИЕ №5	81 883
ПРОЧЕЕ ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Прочее движимое имущество	Учет по балансовой стоимости	30 783
ИТОГО		625 411

Внеоборотные активы (финансовые вложения).

Финансовые вложения

Финансовые вложения АО «СиМ СТ» по состоянию на 30.06.2017 г. составляют 1 107 528 тыс. руб. Финансовые вложения АО «СиМ СТ» распределены между вложениями уставные капиталы дочерних компаний.

Таблица 5-3.Структура финансовых вложений

Наименование	Характеристика	Сумма, тыс. рублей
ООО «ПИ Групп»	Взнос в УК, 100%	675 812
ООО «СиМ-Медиа»	Взнос в УК, 100%	431 716

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива Инвест Групп»

Таблица 5-4. Краткая информация об обществе

Полное фирменное наименование:	Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива Инвест Групп»
Сокращенное фирменное наименование:	ООО «ПИ Групп»
ИНН	7722865077
ОГРН	5147746420399
Место нахождения:	111033, г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 11
Размер доли участия АО «СиМ СТ» в уставном капитале	100 %

Таблица 5-5. Структура баланса ООО «ПИ Групп» на 30.06.2017

АКТИВЫ	Тыс. рублей
Основные средства	3 707
Финансовые вложения	4 040 718
Отложенные налоговые активы	597
Прочие внеоборотные активы	7 989 267
НДС по приобретенным ценностям	803 101
Дебиторская задолженность	776 482
Денежные средства и эквиваленты	1 076 474
Прочие оборотные активы	392
ИТОГО	14 690 738
ПАССИВЫ
Уставной капитал	675 812
Нераспределенная прибыль	70 208
Заемные средства	4 093 630
Отложенные налоговые обязательства	553
Прочие долгосрочные обязательства	9 272 879
Кредиторская задолженность	577 545
Оценочные обязательства	111
ИТОГО	14 690 738
ЧИСТЫЕ АКТИВЫ	746 020

ООО «ПИ групп» с 4 квартала 2015 года ведет осуществление пилотного проекта по жилищному строительству (ЖК «Символ», квартал «Свобода»).

Внеоборотные активы ООО «ПИ групп» представляют собой здания и сооружения, внесенные АО «СиМ СТ» в качестве вклада в уставной капитал и текущие затраты связанные со строительством.

Таблица 5-6. Основные средства ООО «ПИ групп»

Наименование	Балансовая стоимость, тыс. руб.
Автомобиль NISSAN TEANA	718 903
ИБП APC Smart-UPS 1500VА/980W	35 282
Сервер ML350T09	381 774
Строение 44. Здание отделения УНРС. Золоторожский вал, д.11, стр.44, 107,5 м	643 440
Строение 44. Здание фасонных отливок. Золоторожский вал, д.11, стр.44, 145,6 м	871 488
Строение 68. Здание подстанции № 4. Золоторожский вал, д.11, стр.68, 33,2 м	270 671
Строение 69. Здание подстанции № 32. Золоторожский вал, д.11, стр.69, 83,5 м	785 228
Итого:	3 706 787

Таблица 5-7. Прочие внеоборотные активы ООО «ПИ групп»

Наименование	Балансовая стоимость, тыс. руб.
вложения в объекты строительства, в том числе	7 989 267
вложения во внеоборотные активы (08 счет)	7 049 385
дебиторская задолженность по договорам строительства объектов (60 счет)	199 718
дебиторская задолженность по договорам строительства объектов (76.09 счет)	739 761
расходы будущих периодов (свыше 12 месяцев)	403

Демонтаж данных зданий и сооружений должен быть осуществлен при проведении нового строительства на территории производственной площадки ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО). Данные объекты, соответственно, не учитывались в качестве неоперационных активов

В рамках отчета мы учитывали параметры строительства и денежные потоки от деятельности ООО «ПИ групп» и АО «СиМ СТ» консолидировано. Расчет корректировок на избыток/недостаток собственного капитала и возврат заемных средств также учитывался по совокупности данных бухгалтерского учета ООО «ПИ групп» и АО «СиМ СТ».

Таблица 5-8. Долгосрочные финансовые вложения ООО «ПИ групп»

Наименование	Балансовая стоимость, тыс. руб.
Вустер ООО:	3 863 175
Договор процентного займа № ПИГ/ВУС/011116 от 01.11.2016 года	3 810 500
Договор процентного займа № ПИГ/ВУС/150916 от 15.09.2016 года	45 000
Договор СЕРП/ПИГ/ВУС-Н о частичном прекращении обязательств новацией от 30.06.2017 года	7 675
Московский металлургический завод "Серп и молот", АО:	173 358
Договор процентного займа № ПИГ/СИМ/141116 от 14.11.2016	173 358
МЕТА СТ ООО	4 185
Договор СЕРП/ПИГ/МЕТА-Н о частичном прекращении обязательств новацией от 30.06.2017 года	4 185

Общество с ограниченной ответственностью «СиМ-Медиа»

Таблица 5-9. Краткая информация об обществе

Полное фирменное наименование:	Общество с ограниченной ответственностью «СиМ-Медиа»
Сокращенное фирменное наименование:	ООО «СиМ-Медиа»
ИНН	7722318966
ОГРН	1157746188170
Место нахождения:	111033, г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 11, стр.55
Размер доли участия АО «СиМ СТ» в уставном капитале	100 %

Таблица 5-10. Структура баланса ООО СиМ-Медиа» на 30.06.2017

АКТИВЫ	Тыс. рублей
Отложенные налоговые активы	194
НДС по приобретенным ценностям	44
Дебиторская задолженность	20
Финансовые вложения	433 801
Денежные средства и эквиваленты	41
Прочие оборотные активы	1 776
ИТОГО	435 876
ПАССИВЫ
Уставной капитал	431716
Нераспределенная прибыль	1306
Долгосрочные заемные средства	2790
Кредиторская задолженность	64
ИТОГО	435 876
ЧИСТЫЕ АКТИВЫ	433 022

Финансовые вложения ООО «СиМ-Медиа» (доля в валюте баланса 99,89%) представляют собой пакет акций АО «СиМ СТ» в размере 5,8147% (263 548 (двести шестьдесят три тысячи пятьсот сорок восемь) штук).

Данные акции подпадают под понятие «квазиказначейские акции» и образуются в результате перемещения собственных акций эмитента на баланс своих дочерних компаний.

Квазиказначейские акции позволяют менеджменту материнской компании увеличить контроль над предприятием за счет получения права голоса на собрании акционеров (акции материнской компании (казначейские акции), находящиеся у нее на балансе, такого права не дают).

Перекрестное владение акциями приводит к эффекту взаимовлияния и взаимного контроля, позволяет предотвратить захват какого-либо предприятия - участника холдинга другими фирмами и обеспечивает эффективность деятельности всех участников холдинга.^[1]

Перекрестно владение позволяет компаниям взаимодействовать друг с другом посредством механизмов корпоративного управления. Обычно считается, что перекрестное владение акциями - достаточно широко распространенное явление в немецкой модели корпоративного управления.

Следует отметить, что Российское законодательство не предусматривает ограничение прав при нахождении размещенных акций в собственности его дочерних и зависимых организаций.

Специфика оценки компаний при наличии перекрестного владения описана  в статье Ю. В. Козыря ^[2]«Перекрестное владение акциями и стоимость акционерного капитала».

Автор статьи предлагает следующий алгоритм оценки акций в случаях когда требуется оценить n% акций компании А, владеющей b% акций компании В, которая в свою очередь владеет а% акций компании В.

1. Осуществляется очистка баланса компаний А и В от взаимных долгосрочных финансовых вложений (ДФВ, или других строк баланса, в которых отражены вложения в соответствующие акции).

2. Оценивается рыночная стоимость оставшихся активов и обязательств и, через них, рыночную стоимость акционерного капитала компаний А и В (т.е. без учета их взаимных ДФВ). Результаты оценок обозначим EA_ и EB_B .

3. Определяется стоимость b % EB_B .

4. Прибавляется к EA_ b % EB_B .

5. Определяется стоимость соответствующей доли (n%) от величины полученной в п.4.

Определение длительности прогнозного периода

При выборе адекватной длительности прогнозного периода следует учитывать, что, с одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем более обоснована итоговая величина текущей стоимости предприятия, однако, с другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств, а достоверность величины оценочной стоимости снижается.

Длительность прогнозного периода принята нами до 28.09.2021 года (четыре календарных года).

Начало строительства осуществляется с 4 квартала 2015 года. В модели мы «отчистим» прогнозные показатели от уже понесенных затрат по строительству ООО «ПИ Групп» (см. таблицу 5-7).

Срок окончания строительства 3 квартал 2020 года (12 периодов прогнозирования). В период с 4 квартала 2020 года по 3 квартал 2021 года (4 периода прогнозирования) осуществляется продажа недвижимого имущества, не реализованного за период строительства по договорам долевого участия.

Мы понимаем, что на практике реализация проектов по застройке участков большой площади ведется в несколько этапов (очередей строительства). В данном случае мы сознательно сочли необходимым упростить оценочную модель исходя из следующих соображений:

Строительство объектов недвижимости последовательно (начало строительства следующей очереди по окончании строительства предыдущей очереди) предполагает пропорциональное увеличение интервала прогнозирования. В таком случае долгосрочные прогнозы имеют существенно более низкую достоверность и вследствие этого эффект достигаемый за счет приближения модели к фактическим условиям строительства нивелируется низким уровнем достоверности прогнозов.

В связи с сокращением количества периодов прогнозирования, доходы от реализации недвижимого имущества, отраженные в модели, за каждый из периодов прогнозирования кратно больше денежных потоков, формируемых на дату оценки ООО «ПИ Групп». Мы сочли необходимым не учитывать изменение собственного оборотного капитала, связанное с кратным увеличением выручки в первый прогнозный период относительно достигнутых показателей, при формировании модели в первый прогнозный период.

Определение структуры затрат.

Модель наиболее эффективного из возможных способов размещения объектов жилого фонда, сформирована на основании Постановление Правительства Москвы № 723-ПП от 03.11.2015 г. «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626»;

По результатам анализа Постановления Правительства Москвы № 723-ПП от 03.11.2015 г., проект планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО), предусматривает новое строительство на территории с кадастровыми номерами 77:04:0001009:2442, 77:04:0001009:52, 77:04:0001009:2524 общей наземной площадью - 1 509 710 кв. м, в т.ч.: жилой части - 1 127 830 кв. м (площадь квартир - 857 150 кв.м), встроенно-пристроенные помещения общей наземной площадью - 39 630 кв.м (полезная площадь - 37 260 кв. м), гостиницы общей наземной площадью - 28 950 кв. м (полезная площадь - 22 000 кв. м), коммерческая застройка (многофункциональный центр) общей наземной площадью - 53 690 кв. м (полезная площадь - 43 750 кв. м), медиа центр общей наземной площадью - 205 200 кв. м (полезная площадь - 172 000 кв. м), дошкольные образовательные учреждения обшей емкостью 1 030 мест, общеобразовательные школы общей емкостью 2 375 мест, 34 220 кв.м, детско-взрослая поликлиника общей площадью – 7 000 кв.м.

Перечень земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 723-ПП от 03.11.2015 г. с указанием «новых» кадастровых номеров, сформированных при межевании, отражен в таблице 5-8.

Таблица 5-11. Выделение доли АО «СиМ СТ»^[3] участков в общей площади проекта.

«Старые» кадастровые номера		«Текущие» кадастровые номера		Доля в общей площади застройки,%
Земельные участки	Площадь, кв.м.	Земельные участки	Площадь, кв.м.
77:04:0001009:2442	189 836	77:04:0001009:2590	60000	10,26%
		77:04:0001009:2589	99425	16,99%
		77:04:0001009:2586	12002	2,05%
		77:04:0001009:2587	18300	3,13%
77:04:0001009:2581	302 166	77:04:0001009:2597	17282	2,95%
		77:04:0001009:2593	28733	4,91%
		77:04:0001009:2598	5992	1,02%
		77:04:0001009:2591	30556	5,22%
		77:04:0001009:2592	28082	4,80%
		77:04:0001009:2594	22149	3,79%
		77:04:0001009:2595	80008
		77:04:0001009:2596	89363	15,27%
77:04:0001009:2524	93 073	77:04:0001009:2524	93 073
ИТОГО	585 057			70,40%

Примечание: выделены земельные участки, не принадлежащие компании, бизнес которой оценивается.

В соответствии с планом «Границы зон планируемого размещения объектов» приложение №1 к Постановлению Правительства Москвы № 723-ПП от 03.11.2015 г. «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626» (размещено в приложении к данному Отчету) оценщиком установлен перечень объектов планируемых к размещению на промышленной территории, принадлежащей АО «СиМ СТ»4.

Таблица 5-12. Параметры модели в части характеристик застройки

Наименование	Суммарная поэтажная площадь наземной части в габаритах наружных стен, кв.м.	Общая наземная площадь, кв.м.	Участок на плане приложение №1 к ППМ № 723-ПП
Поликлиника для взрослых на 256 посещений в смену и детей на 85 посещений в смену	7693	7000	4
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	88467	80,505	5
квартиры		59488
встроенные помещения		974
детский сад (100 мест, встроенный)		1257
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	125168	113902	6
квартиры		82485
встроенные помещения		4110
детский сад (100 мест, встроенный)		1257
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	172721	157176	7
квартиры		115557
встроенные помещения		3870
детский сад (100 мест встроенный)		1257
Жилой комплекс	99459	90507	8
квартиры		67098
встроенные помещения		2220
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	84482	76879	9
квартиры		56295
встроенные помещения		1550
детский сад (100 мест встроенный)		1257
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	26534	24146	10
квартиры		16959
встроенные помещения		564
детский сад (100 мест встроенный)		1257
Жилой комплекс	42557	38726	11
квартиры		27251
встроенные помещения		2870
Жилой комплекс	35487	32293	12
квартиры		24187
встроенные помещения		468
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	17048	15513	17
квартиры		10835
встроенные помещения		0
детский сад (100 мест встроенный)		1257
Жилой комплекс	42440	38620	19
квартиры		24930
встроенные помещения		5818
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест)	57404	52237	20
квартиры		37282
встроенные помещения		1925
детский сад (100 мест встроенный)		1257
Жилой комплекс	55179	50213	21
квартиры		36693
встроенные помещения		1933
Жилой комплекс	64510	58704	22
квартиры		42192
встроенные помещения		3188
Жилой комплекс	43797	39856	23
квартиры		29347
встроенные помещения		1241
Жилой комплекс	20767	18898	24
квартиры		13684
встроенные помещения		883
Жилой комплекс	67841	61725	25
квартиры		46292
встроенные помещения		825
Школа на 1225 мест	18804	17111	26
Детский сад 330 мест	4835	4400	27
Жилой комплекс	135137	122966	28
квартиры		83084
встроенные помещения		13615
ИТОГО:
Жилой комплекс	1178998	1072866
квартиры		773659
встроенные помещения		46054
детский сад (100 мест встроенный)		8799
Школа на 1225 мест	18804	17111
Детский сад 330 мест	4835	4400
Поликлиника для взрослых на 256 посещений в смену и детей на 85 посещений в смену	7693	7000

Источник: Раздел 3 «Объекты капитального строительства» к Приложению №1 ППМ № 723-ПП

Для построения оценочной модели мы использовали следующие допущения и исходные данные, полученные в результате анализа имеющихся документов.

1) Модель основана на строительстве жилой недвижимости категории «бизнес класс».

Класс качества строительства в специализированных справочниках укрупненных показателей стоимости строительства подразделяется на следующие категории: De luxe, premium, standard, economy, minimum тогда как на рынке жилой и коммерческой недвижимости приняты следующие категории зданий: жилая недвижимость подразделяется на элитную, бизнес-класс, комфорт- класс и эконом^[4].

Принимая во внимание, что класс качества строительства «minimum» не используется девелоперами на территории г. Москвы, мы провели сопоставление класса качества строительства по данным справочника Ко-Инвест и классов, принятых на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Таблица 5-13. Таблица сопоставлений класса качества строительства по данным справочника Ко-Инвест и классов, принятых на рынке жилой и коммерческой недвижимости

Справочник Ко-Инвест	Рынок жилой недвижимости
De luxe	Элитная
Premium	Бизнес-класс
Standard	Комфорт-класс
Economy	Эконом-класс

2) Исходя из сложившейся практики строительства коммерческого жилья, объекты социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады), построенные за счет инвестора передаются городу на безвозмездной основе.

Основные исходные данные для формирования типичных параметров по строительству представлены далее в таблицах.

Таблица 5-14. Стоимость строительства для жилых домов и встроенных помещений

Наименование	Значение	Источник
Базовый уровень цен на	01.01.2016	Справочник «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства на 01.01.2016г. для условий строительства в Московской области, Россия», КО-ИНВЕСТ
Код аналога по справочнику	Ж3.01.001.0213
Описание	Жилой дом переменной этажности (8, 12, 13 этажей), 3 - секционный со встроенными нежилыми помещениями
Класс конструктивных систем аналога	КС-3
Базовый уровень цен, руб.	74150.0
Индекс перехода цен на дату оценки в базовом регионе (Московская область) для класса конструктивных систем аналога.	1,092	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве к базовому региону (Московская область) для класса конструктивных систем аналога	0,911	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
ИТОГО, руб. за 1 кв. м.	73789.0	Расчеты оценщика
Площадь зданий, кв.м.	1178998	Таблица 5-12
НДС	1,18	НК РФ
Стоимость строительства жилых домов, тыс. руб.	102 656 558,44	Расчеты оценщика

Таблица 5-15. Стоимость строительства дошкольных образовательных учреждений

Наименование	Значение	Источник
Базовый уровень цен на	01.01.2012	База типовых проектов детских садов, общеобразовательных школ и блоков начальных классов (БНК), рекомендуемых к строительству в Москве Типовой проект детского сада на 280 мест (шифр VI-69) http://stroi.mos.ru/albom-proektov-detskih-obrazovatelnyh-uchrezhdenii
Описание	Детские сады
Класс конструктивных систем аналога	КС-3
Базовый уровень цен, руб. за одно место	547000
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве для класса конструктивных систем аналога	1,562	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
ИТОГО, тыс. руб. за 1 место	854,62	Расчеты оценщика
Количество мест	330	Таблица 5-12
Стоимость строительства зданий, тыс. руб.	282025,7	Расчеты оценщика

Таблица 5-16. Стоимость строительства образовательных школ

Наименование	Значение	Источник
Базовый уровень цен на	01.01.2012	База типовых проектов детских садов, общеобразовательных школ и блоков начальных классов (БНК), рекомендуемых к строительству в Москве Индивидуальный проект СОШ на 825 мест (33 класса) по адресу: г. Москва, ЮАО, Бирюлево Восточное, Земельный участок, мкр. Загорье http://stroi.mos.ru/albom-proektov-detskih-obrazovatelnyh-uchrezhdenii
Описание	Общеобразовательные школы
Класс конструктивных систем аналога	КС-3
Базовый уровень цен, руб. за одно место	686000
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве для класса конструктивных систем аналога	1,562	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
ИТОГО, тыс. руб. за 1 место	1071,79	Расчеты оценщика
Количество мест	1225	Таблица 5-12
Стоимость строительства зданий, тыс. руб.	1 312 948,46	Расчеты оценщика

Таблица 5-17. Стоимость строительства поликлиники

Наименование	Значение	Источник
Базовый уровень цен на	01.01.2016	Справочник «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства на 01.01.2016г. для условий строительства в Московской области, Россия», КО-ИНВЕСТ
Код аналога по справочнику	О3.01.000.0134
Описание	Поликлиники от 1 до 3 этажей
Класс конструктивных систем аналога	КС-3
Базовый уровень цен, руб.	26292,0
Индекс перехода цен на дату оценки в базовом регионе (Московская область) для класса конструктивных систем аналога.	1,092	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве к базовому региону (Московская область) для класса конструктивных систем аналога	0,911	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ
ИТОГО, руб. за 1 куб.м.	26164,00	Расчеты оценщика
Рабочая площадь здания, кв.м.	7000	Таблица 5-12
Строительный объем здания, куб.м.	38 850	Отношение строительного объема здания к рабочей площади (принято как среднее для поликлиник 5,55). МРР-2.1.02.97 Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства, эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции. Таблица 1.3
НДС	1,18	НК РФ
Стоимость строительства здания, тыс. руб.	1 199 436,25	Расчеты оценщика

Принятые допущения:

1. Затраты на снос существующих зданий определялись исходя из стоимости сноса и вывоза строительных отходов на уровне 300 руб./куб. м. сносимого здания (источник: http://razberem.com). Совокупные затраты по сносу определялись укрупненно исходя из:

- доли АО «СиМ СТ» в площади реконструируемой промышленной площадки (70,4%, таблица 5-11)

- площади сносимых зданий 436611,69 кв.м (Приложение №1 ППМ № 723-ПП).

- отношения строительного объема здания к рабочей площади принято на уровне 6,0.

- Затраты понесенные ООО «ПИ Групп» по высвобождению строительной площадки и строительно-монтажным работам и иным затратам связанным со строительством на сумму 7 989 267 тыс. руб. (см. таблицу 5-7) вычитались из прогнозных затрат в первом прогнозном периоде.

- Затраты понесенные АО «СиМ СТ» по высвобождению строительной площадки, строительно-монтажные работы и иные затраты связанные со строительством на сумму 387 690 тыс. руб. (см. бух. баланс АО «СиМ СТ» статья «прочие внеоборотные активы») вычитались из прогнозных затрат в первом прогнозном периоде.

Полные затраты на снос составят: 300х436611,69х6=785 901 042,00 из них затраты АО «СиМ СТ» и дочернего общества ООО «ПИ Групп» (70,4%) 553 274,3 тыс. рублей;

2 Стоимость строительства, на протяжении прогнозного периода индексируется. В качестве прогноза при определении индекса-дефлятора на строительно-монтажные работы (СМР) нами были проанализированы следующие данные:

- «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД №20 под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича».

В соответствии с данными справочника среднее значение индекса-дефлятора на СМР на первый прогнозный год (2017) составит 1,038, на второй прогнозный год 1,03, на третий прогнозный год 1,027.

3. Совокупный размер инвестиций без учета затрат, связанных с благоустройством территории, проведением внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий в базовых ценах на дату оценки составит 105 450 969 тысяч рублей;

4. Совокупный размер с учетом индексации цен на СМР без учета затрат, связанных с благоустройством территории, проведением внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий составит 111 078 365,90 тысяч рублей;

5. Первый прогнозный период: 28.09.2017 года – 27.12.2017 года;

6. Срок окончания строительства 27.09.2020 года (12 кварталов прогнозирования);

7. Продажи объектов жилой недвижимости и встроенных помещений начинаются с момента начала 1 прогнозного периода. Полная реализация всех объектов недвижимости предполагается в течение 1 года после завершения строительства.

8. Финансирование, полученное ООО «ПИ Групп» по договорам долевого участия и договорам соинвестирования на сумму 9 272 879 тыс. рублей (см. таблицу 5-5 строка «прочие обязательства») вычиталось из прогнозных доходов в первом прогнозном периоде (8 136 866 тыс. руб. для квартир и 1 136 013 тыс. руб. для нежилых помещений соответственно).

9. Доходы и расходы от операционной деятельности распределяются пропорционально по кварталам на протяжении всего периода строительства и реализации;

10. Предполагается, что прочие затраты, связанные с благоустройством территории, проведение внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий, в соответствии с МРР-2.1.02.97 «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства, эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции». Таблица 2.13, составляет 9,2% от стоимости строительства, рассчитанной в таблицах 5-14 – 5-17.

11. Строительство подземной части (в соответствии с градостроительным планом на 5903 машиноместа) учитывалось нами с «нулевой рентабельностью», т.е. суммарные доходы по реализации машиномест приведенные на дату оценки компенсируют затраты на их строительство.

Упрощение модели связано в первую очередь с более низкой ликвидностью машиномест и, следовательно, детальный учет потребовал бы от Оценщика увеличения прогнозного периода, что в свою очередь снижает достоверность расчетов.

В целом, предположение о нулевой рентабельности строительства машиномест подтверждается укрупненными расчетами.

В соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» пункт 6.36 минимальное значение данного показателя (с учетом проездов) для гаражей и стоянок не должно быть ниже 25 кв.м.

Стоимость строительства, приходящаяся на одно машиноместо, составит: 25*73789*1,18 = 2 176 775 рублей.

По данным Миэль^[5] средняя цена на машиноместа в московских жилых комплексах бизнес-класса составляет порядка 2,1 млн. руб. Самое дорогое парковочное место стоимостью 5 млн. руб. предлагается в жилом комплексе «Зодиак», самое дешевое (800 000 руб.) — в жилых комплексах «Искры радости» и «Мос-Анжелес».

Таким образом, стоимость строительства одного машиноместа, рассчитанная укрупненно, сопоставима со стоимостью реализации.

12. Платежи по аренде земельного участка определялись в соответствии с ППМ от 25.04.2006 № 273-ПП (в ред. ППМ то 18.06.2013 № 387-ПП) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве». При изменении цели предоставления земельного участка арендатор земельного участка уплачивает за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) - арендную плату в сумме ставок:

-текущая арендная плата (для многофункциональной общественно-жилой застройки – 1,5% от кадастровой стоимости)

-инвестиционный платеж, который для моделей рассчитывается по формуле: «Средний удельный показатель кадастровой стоимости по кварталу для целей будущей застройки *Sучастка * процентный коэффициент в зависимости от плотности застройки». Средний удельный показатель рассчитывается в соответствии с Приложением 1 к ППМ № 791-ПП от 29.11.2016 «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.»

Плотность застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка, в соответствии с Приложением 3 к ППМ № 273-ПП. Для рассматриваемого участка коэффициент плотности составит 50% (1 210 330 кв.м/411 884 кв.м = 2,94 ).

Таким образом, размер инвестиционного платежа за первый год аренды земельного участка после изменения цели предоставления, с учетом среднего удельного показателя для размещения домов многоэтажной жилой застройки по кварталу 77:04:0001009 (85 579,77 руб./кв.м), составит: 18 153 203,06 тыс. руб. (411 884 кв. м. Х 85 579,77 руб./кв.м Х 51,5%)^[6].

Арендная плата за первый год входит в вышеуказанный платеж, за второй год составляет 1,5% от измененной кадастровой стоимости участка (равной 35 235 898 тыс. руб.), далее индексируется в соответствии с п. 3.2 ППМ № 273-ПП. (3 год – 3%; 4 год – 5%; 5 год – 7% от кадастровой стоимости).

Размер кадастровой стоимости в рамках модели на протяжении прогнозного периода не корректируется.

Таблица 5-17. Расчет затрат на строительство поквартально с учетом роста цен на строительно-монтажные работы

Прогнозный квартал[7]	Затраты на строительство в «базовом» уровне цен на дату оценки, тыс. рублей	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, поквартально	«Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, ежегодно	Прогнозный уровень затраты на строительство, тыс. руб.
1 квартал	8 787 581	1,009	103,5%	8 863 483,00
2 квартал	8 787 581	1,017		8 940 040,90
3 квартал	8 787 581	1,026		9 017 260,00
4 квартал	8 787 581	1,035		9 095 146,10
5 квартал	8 787 581	1,043	103,0%	9 162 605,40
6 квартал	8 787 581	1,050		9 230 565,10
7 квартал	8 787 581	1,058		9 299 028,90
8 квартал	8 787 581	1,066		9 368 000,50
9 квартал	8 787 581	1,073	102,7%	9 430 604,10
10 квартал	8 787 581	1,080		9 493 626,10
11 квартал	8 787 581	1,088		9 557 069,30
12 квартал	8 787 581	1,095		9 620 936,50
ИТОГО	105 450 969			111 078 365,90

В целях упрощения инвестиционной модели, вложения в строительство не подразделялись на очереди. Мы понимаем, что на практике реализация проектов по застройке участков большой площади ведется в несколько этапов (очередей строительства).

Строительство объектов недвижимости последовательно (начало строительства следующей очереди по окончании строительства предыдущей очереди) предполагает пропорциональное увеличение интервала прогнозирования. В таком случае долгосрочные прогнозы имеют существенно более низкую достоверность и вследствие этого эффект достигаемый за счет приближения модели к фактическим условиям строительства нивелируется низким уровнем достоверности прогнозов.

Определение величины и временной структуры доходов от ведения бизнеса.

В рамках оценочной модели продажи начинаются с первого прогнозного квартала
(28.09.2017 г.)

Стоимость реализации за единицу площади определялась исходя из анализа продаж жилых и нежилых помещений в ЖК «Символ», квартал «Свобода», осуществление пилотного проекта по жилищному строительству которого, осуществляет ООО «ПИ Групп».

Мы использовали максимально доступный для анализа объем планировок, представленный на сайте девелопера (http://donstroy.com/objects/simvol?type=living). В качестве «базового» уровня цен использовалось средневзвешенное значение.

Общее количество квартир выставленных на продажу 305 шт.

Общая площадь квартир выставленных на продажу 23 925 кв.м.

Стоимость реализации 4 339 497 945 рублей.

Таким образом, средневзвешенная стоимость, на основании которой прогнозировались цены реализации в рамках модели, составит 181 379 рубля за 1 кв. м.

Также мы проанализировали спрэд, связанный со степенью готовности объекта, сравнив цены на этапе начала строительства на дату оценки с ценами на введенные в эксплуатацию современные здания, построенные по монолитной технологии в районе Лефортово.

В районе Лефортово на этапе сдачи (срок сдачи 2 кв. 2016 года) возводится ЖК бизнес-класса «Лефорт».

Ниже представлены данные о стоимости квартир в ЖК «Лефорт», полученные нами в ходе анализа рыночных данных по сопоставимому сегменту в районе расположения строительства.

Таблица 5-18. Стоимость объектов недвижимости в ЖК « Лефорт» на этапе «дом сдан»

Корпус	Секция	Площадь, кв.м.	Общая стоимость, рублей
1	1	42,6	9 285 275
1	1	42,6	9 348 388
1	1	42,9	9 327 350
1	1	50,4	10 401 381
1	2	44,8	9 756 515
1	1	49,4	11 781 903
1	1	48,7	12 564 601
Средневзвешенное значение (с учетом округления), руб./кв.м.			225 468,0

Источник: http://novostroyki.ndv.ru/baza/22060-v_nalichii

Модель предполагает начало продаж на этапе строительства. В модель заложен дополнительный рост 2,76% в зависимости от стадии строительства.

Окончание строительства пилотного квартала «Свобода» запланировано на 3 квартал 2019 года. Таким образом, количество кварталов до окончания строительства – 8.

(225468/181379)1/8=102,76% в квартал.

Стоимость объекта на «0 цикле» на дату оценки определялась линейной экстраполяцией полученных данных исходя из прогнозируемых сроков строительства 12 кварталов 181379/(1,02764)=162681.46 рубля за 1 кв.м.

Учитывая высокую конкуренцию в данном сегменте рынка и ограниченный спрос на объекты инвестирования, мы сочли целесообразным в своих прогнозах использовать рассчитанный уровень цен на дату оценки со следующим темпом роста рынка недвижимости: 2017 год – 3,5%; 2018 год -3,7%, 2019 год -3,9%, 2020 год -4,1%.

Таким образом, валовый рост стоимости жилья в г. Москве за 4-х летний период прогнозируется нами на уровне ок. 15,5%, что с учетом затяжного экономического кризиса представляется нам достаточно реалистичным прогнозом.

Таблица 5-19. Прогноз стоимости жилой недвижимости на период реализации девелоперского проекта

Прогнозный квартал	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб./кв.м. в состоянии «0 цикл»	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, в соответствии с стадией строительства	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб. /кв.м. в состоянии «дом сдан»	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен,% в состоянии «дом сдан»	Прогнозный уровень цен руб. /кв.м.
1 квартал	162681,46	100,00%	225468	100,00%	162 681,46
2 квартал	162681,46	102,76%	225468	100,86%	168 610,80
3 квартал	162681,46	105,59%	225468	101,73%	174 756,25
4 квартал	162681,46	108,50%	225468	102,61%	181 125,68
5 квартал	162681,46	111,49%	225468	103,55%	187 817,89
6 квартал	162681,46	114,57%	225468	104,49%	194 757,36
7 квартал	162681,46	117,73%	225468	105,45%	201 953,24
8 квартал	162681,46	120,97%	225468	106,41%	209 414,98
9 квартал	162681,46	124,31%	225468	107,43%	217 257,04
10 квартал	162681,46	127,74%	225468	108,47%	225 392,78
11 квартал	162681,46	131,26%	225468	109,51%	233 833,17
12 квартал	162681,46	134,88%	225468	110,56%	242 589,64
13 квартал	162681,46		225468	111,68%	245 038,84
14 квартал	162681,46		225468	112,80%	247 512,77
15 квартал	162681,46		225468	113,94%	250 011,67
16 квартал	162681,46		225468	115,09%	252 535,81

Для осуществления прогноза стоимости коммерческой недвижимости (встроенно-пристроенные помещения) мы также использовали открытые данные о предложении коммерческих помещений в ЖК «Символ», квартал «Свобода», осуществление пилотного проекта по жилищному строительству которого, осуществляет ООО «ПИ Групп».

Таблица 5-20. Данные о предложениях на рынке коммерческой недвижимости

Площадь, кв.м.	Общая стоимость, рублей	Назначение	Тип входа
118,1	20 301 390	офис	отдельный
248	42 631 200	кафе	отдельный
248,6	48 000 000	офис	отдельный
447,9	63 601 800	автомойка	отдельный
486,8	83 680 920	автомойка	отдельный
Средневзвешенное значение (с учетом округления), руб./кв.м.			166 655,00

Прогноз стоимости коммерческой недвижимости на период реализации девелоперского проекта проводился исходя из тех же темпов роста стоимости недвижимости, которые отражены в таблице 5-19.

Таблица 5-21. Прогноз стоимости коммерческой недвижимости на период реализации девелоперского проекта

Прогнозный квартал	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб./кв.м.[8]	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, в соответствии с стадией строительства	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен,% в состоянии «дом сдан»	Прогнозный уровень цен руб. /кв.м.
1 квартал	149 475,29	100,00%	100,00%	149 475,29
2 квартал	149 475,29	102,76%	100,86%	154 923,30
3 квартал	149 475,29	105,59%	101,73%	160 569,87
4 квартал	149 475,29	108,50%	102,61%	166 422,25
5 квартал	149 475,29	111,49%	103,55%	172 571,20
6 квартал	149 475,29	114,57%	104,49%	178 947,33
7 квартал	149 475,29	117,73%	105,45%	185 559,06
8 квартал	149 475,29	120,97%	106,41%	192 415,07
9 квартал	149 475,29	124,31%	107,43%	199 620,53
10 квартал	149 475,29	127,74%	108,47%	207 095,82
11 квартал	149 475,29	131,26%	109,51%	214 851,04
12 квартал	149 475,29	134,88%	110,56%	222 896,67
13 квартал	149 475,29		111,68%	225 147,05
14 квартал	149 475,29		112,80%	227 420,15
15 квартал	149 475,29		113,94%	229 716,20
16 квартал	149 475,29		115,09%	232 035,44

Прогноз капиталовложений и амортизационных отчислений.

Исходя из нашего понимания сложившейся деловой практики в области девелопмента, компания, имеющая права на земельный участок и имеющая намерение осуществить строительство, архитектурного объекта, выступает в роли заказчика и/или инвестора строительства, т.е. не нуждается в каких-либо значимых внеоперационных активах.

В этом случае, денежные потоки от амортизации основных средств не оказывают какого-либо влияния на результаты финансовой деятельности, ввиду чего они были приняты равными нулю.

Капиталовложения в обновление основных средств в рамках настоящего исследования прогнозировались на уровне амортизационных отчислений.

Налоги

Налог на прибыль. С 1 января 2009 года ставки налога на прибыль составляют 20 процентов. Федеральный закон от 22.07.2008 № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие Акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах».

В отношении работ и услуг с длительным технологическим циклом, не предусматривающим их поэтапную сдачу, Налоговым кодексом РФ установлены особые правила признания доходов и расходов.

Под производством с длительным технологическим циклом в целях налога на прибыль следует понимать производство, сроки начала и окончания которого приходятся на разные налоговые периоды.

В рамках модели выплата налога на прибыль учтена в последнем прогнозном периоде как сальдо доходов от инвестиционной деятельности и расходов от операционной деятельности умноженная на ставку налога 20%.

Собственный оборотный капитал

Собственный оборотный капитал или собственные оборотные средства это величина оборотных активов, остающаяся в распоряжении предприятия после полного, единовременного погашения краткосрочной задолженности предприятия.

Собственный оборотный капитал (собственные оборотные средства) рассчитывается по данным бухгалтерского баланса как сумма итоговых значений по разделу 3 «Капитал и резервы» (КиР) и раздела 4 «Долгосрочные обязательства» (ДО) за минусом итога по разделу 1 «Внеоборотные активы» (ВА):

СОК = КиР + ДО - ВА = стр. 1300 + стр. 1530 - стр. 1100

Упрощенно собственные оборотные средства можно рассчитать как разницу между оборотными активами (ОА) и краткосрочными обязательствами (КО):

СОК = ОА - КО

Собственный оборотный капитал может быть отрицательным, положительным и равным нулю. Положительное значение (оборотный капитал превышает сумму краткосрочного долга) свидетельствует о благополучном финансовом состоянии компании, поскольку в этом случае предприятие способно погасить свои текущие обязательства перед кредиторами путем продажи оборотных активов.

При построении прогноза денежного потока необходимо определить величину собственного оборотного капитала, необходимого для функционирования бизнеса. Для определения величины оборотного капитала использовался следующий алгоритм:

1. Расчет фактической величины собственного оборотного капитала на дату оценки на основе разности значения оборотных активов и краткосрочных пассивов.

2. Расчет фактической величины оборотного капитала в процентах от выручки за соответствующий период (дата оценки не совпадает с концом финансового года, соответственно величина оборотного капитала в процентах от выручки приведена к годовому значению).

3. Сравнение фактической величины собственного оборотного капитала оцениваемой компании в процентах от выручки на дату оценки с требуемой величиной оборотного капитала.

4. Определение избытка/(недостатка) оборотного капитала на дату оценки как разность между фактическим значением оборотного капитала оцениваемой компании в процентах от выручки и рассчитанным показателем (также в процентах от выручки), определение абсолютного значение избытка/(недостатка) оборотного капитала.

В соответствии с бухгалтерским балансом АО «СиМ СТ» (консолидировано с ООО «ПИ Групп») на 30.06.2017г. собственный оборотный капитал составит

таблица 5-22. Расчет собственного капитала

Оборотные активы АО «СиМ СТ», тыс. руб.	3 768 615.00
Оборотные активы ООО «ПИ Групп», тыс. руб.	2 656 450.00
Краткосрочные обязательства АО «СиМ СТ», тыс. руб.	869 432.00
Краткосрочные обязательства ООО «ПИ Групп», тыс. руб.	577 656.00
Собственный оборотный капитал, тыс. руб.	4 977 977,00

Источник: Бухгалтерский баланс АО «СиМ СТ», ООО «ПИ Групп»

Требуемая величина оборотного капитала

При построении прогноза денежного потока в общем случае следует определять изменения величины требуемого собственного оборотного капитала, необходимого для функционирования бизнеса в зависимости от величины выручки, приходящийся на каждый период прогнозирования.

Наиболее известным и широко используемым в оценочной практике Интернет-изданием, содержащим статистическую информацию для определения размера собственного оборотного капитала (анг. working capital), является портал DAMODARAN.COM (текущее расположение ресурса: http://www.stern.nyu.edu/~adamodar).

Для целей данной оценки использовалась информация о требуемом размере оборотного капитала (working capital) для отрасли «недвижимость (общая)» (Real Estate (General/Diversified)) для развивающихся рынков на уровне 107,13% от выручки (файл wcdataemerg.xls).

Таблица 5-16. Расчет избытка оборотного капитала

Собственный оборотный капитал, тыс. руб.	4 977 977,00
Выручка по итогам 2-го квартала 2017 года, тыс. рублей[9]	2 549 352,00
Требуемый оборотный капитал от выручки в годовом исчислении, %	107,13
Требуемый оборотный капитал, тыс. руб.	5 462 241,60
Избыток оборотного капитала, тыс. руб.	(484 264,60)

Определение соответствующей ставки дисконтирования

Ставка доходности собственного капитала, использованная в данной оценке, рассчитывалась с использованием модели оценки капитальных активов (CAPM). Для расчета ставки доходности собственного капитала с использованием модели CAPM применяется следующая формула:

Где:
Re	-	Требуемая норма прибыли (required return on equity);
Rf	-	Безрисковая ставка (risk free rate);
β	-	Бета (beta);
Rm-Rf	-	Рыночная премия за риск (market risk premium);
SP1	-	Дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию;
SP2	-	Дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию (несистематические риски);
C	-	Дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск.

Безрисковая ставка (risk free rate)

В качестве активов, используемых для определения безрисковой ставки, применительно к среднесрочным инвестициям рассматривались среднесрочные казначейские облигации США (T-notes) На дату оценки бескупонная номинальная доходность по 5 летним казначейским облигациям США (период сопоставимый со сроком осуществления проекта) составляла 1,91%^[10].

Бета (beta)

«Beta» – Величина коэффициента «beta» связана с риском, характерным для конкретной отрасли, относительно среднерыночного риска. Указанный коэффициент представляет собой результат математического расчета корреляции между изменениями цен на акции типичного предприятия отрасли по отношению к изменениям средних биржевых котировок на рынке. Величины долгового коэффициента «beta» (Average Levered Beta) принималась на уровне 1,09. Коэффициент был определен на основе данных для отрасли Real Estate (Development) развивающихся рынков, предоставленных сайтом www.damodaran.com. 

Рыночная премия за риск (market risk premium) Рыночная премия за риск (market risk premium)

Рыночная премия за риск – Рыночная премия за риск (Rm-Rf), также называемая премией за акционерный риск (ERP), рассчитывается как разность между ставками доходности на обыкновенные акции предприятия и государственные ценные бумаги. Данная ставка ориентирована на будущее и отражает ожидания по состоянию на дату оценки, когда котировки на фондовом рынке неизвестны. Универсально признанного стандарта для определения рыночной премии за риск не существует. Методы, используемые для определения данной премии, сводятся к двум основным подходам: метод реализованной доходности или подход ex post и метод ожидаемой доходности или подход ex-ante. В качестве премии ERP нами использовались показатели рыночной премии за риск, отраженные на сайте www.damodaran.com (Stryprem.xls). Рыночная премия составляет 5,75%.

Дополнительная норма дохода за риск связанный с компанией

Риск, связанный с компанией (company specific risk), отражает специфические риски, присущие компании в связи с ее размером, а также прочими рисками присущими конкретной компании. Данная премия также известна как избыточная доходность сверх CAPM или премия за размер, поправленная с учетом метода расчета «beta». Премия за размер рассматривается как эмпирическая коррекция CAPM. Поправка на размер выбиралась на основании данных, отраженных на сайте www.damodaran.com (Mktcaprisk.xls).

Принимая во внимание, наличие стратегического инвестора, крупнейшего застройщика г. Москвы ЗАО «Дон-Строй Инвест», риск, связанный с размером компании целесообразно определять по размеру стратегического инвестора, который в свою очередь финансируется, по данным из открытых источников, банковской группой ВТБ (занимает второе место по объему активов и первое место по величине уставного капитала среди российских банков).

Премия по компаниям с сопоставимым размером составляет 0,39%.

Дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию (несистематические риски)

Премия за специфический риск оцениваемой компании отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемую компанию, которые не были учтены в коэффициенте бета и премии за страновой риск. Для определения премии за несистематические риски объект оценки анализировался на предмет наличия или отсутствия следующих факторов риска:

Корпоративное управление;

Зависимость от ключевых потребителей услуг;

Уровень диверсификации оказываемых услуг;

Зависимость от ведущих сотрудников;

Специфические риски Компании;

Ограничения доступа к заемному капиталу.

Таблица 5-23. Расчет премии за риск инвестирования в конкретную компанию

Фактор риска	Степень риска			Результат
	Низкая	Средняя	Высокая
Корпоративное управление	1	2	3	2
Зависимость от ключевых потребителей услуг	1	2	3	2
Уровень диверсификации оказываемых услуг	1	2	3	3
Зависимость от ведущих сотрудников	1	2	3	1
Специфические риски Компании	1	2	3	2
Ограничения доступа к заемному капиталу	1	2	3	1
Итого (сумма)				11
Рассчитанная степень риска				1,83%

Дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск

Надбавка за страновой риск для России составляет 2,5%-4,0%. (Источник: СРД №20 «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» ISBN 978-5-904038-03-8 Таблица 5.1.2).

В расчетах использовалось среднее значение диапазона 3,25%.

Таблица 5-24. Расчет САРМ

Наименование показателя	Значение показателя
Безрисковая ставка (risk free rate)	1,91%
Бета (beta)	1,09
Рыночная премия за риск (market risk premium)	5,75%
Дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию	0,39%
Дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию (несистематические риски)	1,83%
Дополнительная норма дохода, учитывающая cтрановой риск	3,25%
САРМ	13,65%

Полученная ставка дисконтирования представляет собой требуемую ставку доходности для денежного потока, номинированного в долларах США. В данном случае в расчетах используются номинальные денежные потоки, выраженные в рублях, в связи, с чем возникает необходимость скорректировать полученную величину ставки дисконтирования. Для этих целей используется соотношение между доходностями российских государственных долгосрочных обязательств, номинированных в рублях и долларах США, поскольку данные инструменты обладают одинаковой степенью риска (один эмитент) и отражают доходность в разных валютах. Пересчет производится по следующей формуле:

Rrur	-	ставка дисконтирования, номинированная в рублях;
Rusd	-	ставка дисконтирования, номинированная в долларах США;
rrur	-	ожидаемая инфляция для России;
rusd	-	ожидаемая инфляция для США.

Для модели Фишера применялось долгосрочное инфляционное ожидание по России в размере 3,6% (МЭР РФ) и для США 1,69% (Средняя инфляция в США за последние 5 лет (источник http://fin-plus.ru/ru/info/inflation_index/USA).

Стоимость собственного капитала, номинированная в рублях, составит в этом случае 15,80%.

Потребность в инвестированном капитале (долгосрочные займы)

В рамках модели предполагается, что строительство ведется с привлечением заемных средств (40% от стоимости строительства, на дату оценки ставка 9,86%^[11]) и средств участников долевого строительства.

Затраты по кредиту возмещаются аннуитетными платежами. (ежеквартальный платеж рассчитывался в табличном процессоре EXCEL по формуле:
-ПЛТ(9,86%/12;48;0,4*121 761 687,25;0;0)*3).

На последнюю отчетную дату долгосрочный долг АО «СиМ СТ» (с учетом дочерней компании ООО «ПИ Групп») составлял 4 833 741,00 тыс. рублей.

В рамках модели, мы исходим из того, что стратегический инвестор с целью исключения рисков банкротства АО «СиМ СТ» и потери контроля над активом погасит долгосрочные обязательства АО «СиМ СТ» в первом прогнозном периоде.

Таблица 5-25. Расчет рыночной стоимости бизнеса АО «СиМ СТ» методом DCF ((Тыс. руб.)

	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	5 квартал	6 квартал	7 квартал	8 квартал
Операционная деятельность
Снос существующих строений	553 274,3
Строительство	8 863 483,00	8 940 040,90	9 017 260,00	9 095 146,10	9 162 605,40	9 230 565,10	9 299 028,90	9 368 000,50
Коммуникации	815 440,44	822 483,76	829 587,92	836 753,44	842 959,70	849 211,99	855 510,66	861 856,05
Обслуживание долга	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13
Арендная плата за зем. участок	18 153 203,06	0,00	0,00	0,00	132 183,52	132 183,52	132 183,52	132 183,52
Затраты понесенные за прошедшие периоды	-8 376 957,00
ИТОГО	23 137 095,00	13 444 450,00	13 528 773,00	13 613 825,00	13 819 674,00	13 893 886,00	13 968 648,00	14 043 965,00
Инвестиционная деятельность
Выручка от продажи квартир, тыс. руб.	7 866 248,00	8 152 954,00	8 450 109,00	8 758 095,00	9 081 688,00	9 417 237,00	9 765 184,00	10 125 986,00
Площадь, кв.м.	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69
Стоимость за 1 кв.м., рублей	162 681,46	168 610,80	174 756,25	181 125,68	187 817,89	194 757,36	201 953,24	209 414,98
Выручка от продажи коммерческих помещений, тыс. руб.	430 246,00	445 927,00	462 180,00	479 026,00	496 725,00	515 078,00	534 109,00	553 843,00
Площадь, кв.м.	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38
Стоимость за 1 кв.м., рублей	149 475,29	154 923,30	160 569,87	166 422,25	172 571,20	178 947,33	185 559,06	192 415,07
Реализация по ДДУ и долевому участию за прошедшие периоды	-9 272 879,00
Кредит	48 519 030,00
ИТОГО	47 542 645,00	8 598 881,00	8 912 289,00	9 237 121,00	9 578 413,00	9 932 315,00	10 299 293,00	10 679 829,00
EBITDA	24 405 550,00	-4 845 569,00	-4 616 484,00	-4 376 704,00	-4 241 261,00	-3 961 571,00	-3 669 355,00	-3 364 136,00
Амортизация	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Налог на прибыль
Амортизация	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Капиталовложения	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Уменьшение долгосрочной задолженности	4 833 741,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Изменение оборотного капитала	0,00	307 148,14	318 342,15	329 945,40	346 665,18	359 473,64	372 755,62	386 527,18
Денежный поток	19 571 809,00	-5 152 717,14	-4 934 826,15	-4 706 649,40	-4 587 926,18	-4 321 044,64	-4 042 110,62	-3 750 663,18
Денежный поток (нарастающим итогом)	19 571 809,00	14 419 091,86	9 484 265,71	4 777 616,31	189 690,13	-4 131 354,52	-8 173 465,14	-11 924 128,32
период дисконтирования	0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5,5	6,5	7,5
ставка дисконтирования (год)	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%
ставка дисконтирования (квартал)	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%
коэффициент дисконтирования	0,9818	0,9465	0,9124	0,8795	0,8479	0,8173	0,7879	0,7595
Дисконтированный денежный поток	19 215 602,08	-4 877 046,77	-4 502 535,38	-4 139 498,15	-3 890 102,61	-3 531 589,79	-3 184 778,96	-2 848 628,69
	9 квартал	10 квартал	11 квартал	12 квартал	13 квартал	14 квартал	15 квартал	16 квартал
Операционная деятельность
Снос существующих строений
Строительство	9 430 604,10	9 493 626,10	9 557 069,30	9 620 936,50
Коммуникации	867 615,58	873 413,60	879 250,38	885 126,16
Обслуживание долга	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13	3 681 925,13
Арендная плата за зем. участок	264 367,04	264 367,04	264 367,04	264 367,04	440 611,73	440 611,73	440 611,73	440 611,73
Затраты понесенные за прошедшие периоды
ИТОГО	14 244 512,00	14 313 332,00	14 382 612,00	14 452 355,00	4 122 537,00	4 122 537,00	4 122 537,00	4 122 537,00
Инвестиционная деятельность
Выручка от продажи квартир, тыс. руб.	10 505 179,00	10 898 572,00	11 306 696,00	11 730 103,00	11 848 531,00	11 968 155,00	12 088 986,00	12 211 038,00
Площадь, кв.м.	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69	48 353,69
Стоимость за 1 кв.м., рублей	217 257,04	225 392,78	233 833,17	242 589,64	245 038,84	247 512,77	250 011,67	252 535,81
Выручка от продажи коммерческих помещений, тыс. руб.	574 583,00	596 099,00	618 422,00	641 580,00	648 058,00	654 600,00	661 209,00	667 885,00
Площадь, кв.м.	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38	2 878,38
Стоимость за 1 кв.м., рублей	199 620,53	207 095,82	214 851,04	222 896,67	225 147,05	227 420,15	229 716,20	232 035,44
Реализация по ДДУ и долевому участию за прошедшие периоды
Кредит
ИТОГО	11 079 762,00	11 494 671,00	11 925 118,00	12 371 683,00	12 496 589,00	12 622 755,00	12 750 195,00	12 878 923,00
EBITDA	-3 164 750,00	-2 818 661,00	-2 457 494,00	-2 080 672,00	8 374 052,00	8 500 218,00	8 627 658,00	8 756 386,00
Амортизация	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Налог на прибыль								3 813 441,40
Амортизация	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Капиталовложения	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Уменьшение долгосрочной задолженности	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Изменение оборотного капитала	406 229,46	421 441,92	437 223,24	453 595,92	126 871,92	128 153,19	129 446,25	130 754,31
Денежный поток	-3 570 979,46	-3 240 102,92	-2 894 717,24	-2 534 267,92	8 247 180,08	8 372 064,81	8 498 211,75	4 812 190,29
Денежный поток (нарастающим итогом)	-15 495 107,78	-18 735 210,70	-21 629 927,94	-24 164 195,86	-15 917 015,78	-7 544 950,97	953 260,78	5 765 451,07
период дисконтирования	8,5	9,5	10,5	11,5	12,5	13,5	14,5	15,5
ставка дисконтирования (год)	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%	15,80%
ставка дисконтирования (квартал)	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%	3,74%
коэффициент дисконтирования	0,7322	0,7058	0,6804	0,6559	0,6323	0,6095	0,5876	0,5664
Дисконтированный денежный поток	-2 614 671,16	-2 286 864,64	-1 969 565,61	-1 662 226,33	5 214 691,97	5 102 773,50	4 993 549,22	2 725 624,58

Сумма дисконтированных денежных потоков	1 744 733
Избыток СОК	-484 264
Неоперационные активы (прочее)	625 411
Пакет акций "СиМ Медиа"	131 934
Сальдо ОНО/ОНА	251 145
Стоимость собственного капитала	2 268 959
Количество акций	4 532 422
Стоимость одной акции	500,61

Расчет итоговых корректировок

Для отражения специфики оцениваемого пакета, полученные в результате того или иного метода значения стоимости, могут потребовать корректировки.

Стоимость контрольной доли участия, как правило, выше, чем стоимость неконтрольного пакета акций. Если же акции оцениваемой компании отсутствуют в свободном обращении, то рассчитанное значение стоимости может быть скорректировано соответствующим образом для отражения отсутствия рынка таких акций и недостаточно ликвидного характера инвестиций (поскольку некоторые методы оценки основаны на допущении о том, что оцениваемая доля участия свободно обращается на рынке).

Скидки и премии, отражающие характеристики доли собственности, можно, в общем, разделить на две основные категории:

▪ степень контроля

▪ степень ликвидности.

При проведении оценки степень контроля, которой обладает оцениваемый объект, обычно рассматривается перед оценкой степени ликвидности, поскольку степень контроля или его отсутствие оказывает влияние как на размер скидки за отсутствие ликвидности, так и на процедуры, которые должны быть использованы для количественного определения скидки за недостаточную ликвидность.

Ликвидность обычно различна для миноритарного и для контрольного пакета акций. На уровне доли миноритария «ликвидными» считаются акции, которые активно торгуются на фондовом рынке^[12], и которые могут быть проданы мгновенно с получением оплаты в течение трех дней.

Контрольные пакеты акций гораздо менее ликвидны, чем ценные бумаги, находящиеся в активном обращении, хотя в большинстве случаев они более ликвидны, чем миноритарные пакеты акций, не котируемых акционерных компаний.

Премия за контроль

Премия за контроль представляет собой надбавку к стоимости, которую готов заплатить потенциальный инвестор для получения права участвовать в управлении компанией – определять направления его социально-экономического развития, решать вопросы о назначении высшего менеджмента, внесения изменений в уставные документы, распределении чистой прибыли, выборе поставщиков и иных в соответствии с законодательством все обычные акции имеют равные права. Но при этом акционеры – владельцы крупных пакетов акций обладают определенным уровнем контроля над компанией, который выражается в следующих элементах:

• выбор директоров и назначение управляющих лиц;
• определение политики предприятия по изменению стратегии развития бизнеса;
• приобретение и продажа активов;
• принятие решений о поглощении или слиянии с другими компаниями;
• принятие решений о ликвидации компании;
• принятие решений об изменении размера уставного капитала;
• изменение дивидендной политики;
• изменение уставных документов;
• блокирование решений в совете директоров;
• и др.

В результате можно сделать следующий вывод, что с увеличением размера пакета акций увеличивается объем прав у его владельца, обеспечивающий большую степень контроля.

В то же время в российской практике не существует законодательно установленного определения понятий миноритарных и мажоритарный пакет.

Общепринятые подходы определения адекватного размера премии при оценке пакета акций сводятся к двум основным:

Первый подход основывается на определении веса пакета голосующих акций в распределении контроля и ценности самого контроля. В рамках данного подхода проводится более глубокий анализ ситуации в компании, учитывающий такой важный фактор, как степень концентрации пакетов акций. Ценность самого контроля в этом случае определяется как разность между ликвидной миноритарной и контрольной стоимостями собственного капитала компании, полученными в рамках подходов.

Второй подход предполагает получение размера премии непосредственно по данным рынка. Премии за степень контроля регулярно анализируются на западных фондовых рынках и рынках капитала, информационной основой являются частые приобретения, слияния и поглощения публично торгуемых компаний. Теоретически, премия за контроль определяется нормальной (среднерыночной) премией в ценообразовании, уплачиваемой за контрольные преимущества пакета для публично торгуемых компаний.

Наличие множества масштабных исследований в западной оценочной практике относительно премий за контроль/скидок на ликвидность свидетельствует о неоднозначности применения данных корректировок к результатам оценки с использованием как доходного и рыночного, так и затратного подходов. Основным фактором, определяющим размер скидок/премий при оценке компаний, является наличие развитой статистической базы для проведения исследований в области применения скидок/премий в российской оценочной практике.

Исходя из назначения оценки, а именно для определения цены акций в целях направления обязательного предложения в соответствии со ст.84.2 . Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», стоимость одной акции следует рассматривать в рамках 100% пакета, что в свою очередь предполагает не вводить ни каких корректировок, к результату, полученному в рамках доходного подхода (метод DCF).

Скидка за недостаточную ликвидность

Понятие «Скидка за недостаточную ликвидность» определяется как «Абсолютная или процентная величина, вычитаемая из стоимости доли собственного капитала компании, которая отражает недостаточную ликвидность ее ценных бумаг». Таким образом, понятие ликвидности связано с тем, насколько легко и быстро владелец может продать свою долю и обратить ее в денежные средства.

Премия/поправка – на ликвидность, является индивидуальной функцией по отношению к участию в уставном капитале. Теоретически, наибольшей степенью ликвидности обладают небольшие пакеты акций публичных компаний, имеющих устойчивый рынок акций.

Обычно на ликвидность пакета оказывают влияние следующие факторы:

1. Размер дивидендов (или других форм распределения прибыли);

2. Перспективы продажи акций (долей) компании;

3. Наличие ограничений на операции с акциями (долями) компании;

4. Степень открытости информации по компании;

5. Объем торговли акциями (долями) предприятия;

6. Наличие или отсутствие спрэда при торговле акциями предприятия;

7. Конъюнктура финансового рынка;

8. Зависимость операционной деятельности от ключевой фигуры в менеджменте;

9. Зависимость операционной деятельности от специального разрешения (лицензии) и т.д.;

10.Размер реализуемого пакета акций (доли);

11.Степень монополизации отраслевого рынка;

12.Наличие или отсутствие конкурентных преимуществ (уровень диверсификации);

13.Организационно-правовая форма.

Принимая во внимание назначение оценки, следует констатировать, что при односторонних или обязательных сделках в оценочной практике не существует однозначной интерпретации необходимости использования скидок на недостаточную ликвидность к полученному результату.

Мы придерживаемся мнения, что неприменение скидки на ликвидность в рамках односторонних или обязательных сделок позволяет минимизировать спорные вопросы, связанные с ущемлением прав миноритариев (необоснованное уменьшение стоимости одной акции), и не вводили скидку на ликвидность в рамках данной оценки.

Рыночная стоимость одной обыкновенной именной бездокументарной акции АО «СиМ СТ» (ОГРН 1027700045185), в составе 100% пакета акций в рамках Метода дисконтирования денежных потоков при применении Доходного подхода составила:

500,61 (пятьсот) рублей 61 копейка.

Раздел VII. Расчет итогового значения стоимости ценных бумаг

Для согласования полученных результатов необходимо определить «вес» каждого подхода, для чего, в свою очередь, необходимо знать их достоинства и недостатки.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта с учетом накопленного износа.

Для объектов, аналогичных оцениваемому, затратный подход, как правило, дает реальную оценку их стоимости. Однако затратный подход не учитывает возможность объекта приносить доход, т.е. потенциал развития оцениваемого объекта. Поэтому результат, полученный этим способом, не дает представления о реальной рыночной стоимости данного объекта.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретая объект в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Условность при анализе лучшего и наиболее эффективного использования не позволяет нам принять в качестве искомого – результат, полученный при оценке объекта доходным подходом.

Использование сравнительного подхода для оценки справедливой стоимости активов получило очень большое распространение в практической деятельности. Почти все оценщики и аналитики активно используют его в своей работе, и не раз серьезные инвестиционные решения о покупке или продаже активов принимались после их оценки при помощи мультипликаторов.

Существует несколько причин, которыми можно объяснить высокую популярность сравнительного подхода среди оценщиков и аналитиков.

Во-первых, при оценке с помощью мультипликаторов требуется вводить значительно меньше предпосылок, чем при оценке доходным подходом, а сам процесс занимает гораздо меньше времени и не требует столь сложных вычислений. Сравнительный подход является наилучшим вариантом в том случае, если необходимо получить предварительную оценку справедливой стоимости в очень сжатые сроки, что весьма характерно для аналитиков, работающих на фондовом рынке.

Во-вторых, оценка сравнительным подходом интуитивно понятна даже людям без специального образования, что делает этот метод, пожалуй, самым любимым среди оценщиков и аналитиков для использования в презентациях как для своих клиентов, так и для широкого круга публики.

В-третьих, оценка сравнительным подходом лучше всего отражает текущую ситуацию на рынке, поскольку является попыткой измерить именно относительную, а не внутреннюю стоимость актива. Эта особенность сравнительного подхода делает его очень важным инструментом для лиц, принимающих решения об инвестировании денежных средств, которым важно понять, насколько дорого или дешево в данный момент стоит оцениваемый актив по сравнению с другими аналогичными активами.

Однако сильные стороны сравнительного подхода одновременно являются и его слабыми сторонами.

Во-первых, простота и легкость практического применения мультипликаторов вместо адекватной оценки справедливой стоимости порой выливаются в противоречивые и некорректные результаты. Ведь сравнительный подход практически полностью игнорирует такие важнейшие характеристики компании, как уровень риска, потенциал роста и генерируемые денежные потоки.

Во-вторых, тот факт, что оценка сравнительным подходом в лучшей степени отражает текущую ситуацию на рынке, периодически приводит к завышенным или заниженным оценкам справедливой стоимости компании - в зависимости от того, переоценивает или недооценивает в настоящий момент рынок компании, выбранные в качестве аналога.

В-третьих, сравнительный подход через взвешивание оценок, полученных при помощи разных мультипликаторов, и использование самых разнообразных корректировок дает огромный простор для смещения оценок справедливой стоимости. Это делает результаты оценки очень уязвимыми для манипуляций. В принципе, используя сравнительный подход, оценщик или аналитик может получить почти любую оценку справедливой стоимости компании в очень широком диапазоне. Кроме того, даже в случае добросовестного и корректного использования сравнительного подхода далеко не всегда удается подобрать достаточно хорошие компании-аналоги и сделать корректировки, полностью нивелирующие разницу между ними и объектом оценки, что также может приводить к смещению полученных оценок.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости права собственности на объект оценки.

По результатам проведенного анализа, содержащегося в прилагаемом Отчете, по состоянию на 27 сентября 2017 года рыночная стоимость объекта оценки составляет:

Таблица 7-1. Результаты оценки

Наименование	Рыночная стоимость, рублей.
Одна обыкновенная именная бездокументарная акция Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (ОГРН 1027700045185) в составе 100% пакета акций.	500,61

Заключение

Проблемы оценки стоимости бизнеса в предпринимательской среде связаны с высокой степенью неопределенности ситуации и разобщенности интересов участников оценочного процесса. В общем, оценка бизнеса проводится в следующих случаях:

1) определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на пакет акций, который предназначен для продажи, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

2) определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи полностью или частями (конкретных долей в капитале, паев), выхода одного или нескольких владельцев из состава учредителей предприятия для вычисления компенсационных платежей, увеличения уставного капитала бизнеса за счет собственных вкладов его учредителей для дальнейшего развития бизнеса, выкупа акций у акционеров, опротестования решения суда об изъятии собственности предприятия;

3) реструктуризация предприятия (операции по слиянию, поглощению, ликвидации, выделению из состава);

4) определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

5) страхование;

6) налогообложение;

7) реализация инвестиционного проекта развития бизнеса;

8) формирование плана приоритетного и долгосрочного развития;

9) повышение эффективности управления.

Все указанные случаи характерны как для крупного и среднего, так и для малого бизнеса. Однако некоторые особенности ведения бизнеса в современных условиях усиливают значение оценки для субъектов предпринимательства и предъявляют повышенные требования к точности такой оценки. Особенностями современного бизнеса являются более высокая степень неустойчивости на рынке, обусловленная ​​высоким уровнем риска, повышенная чувствительность к изменениям факторов внутренней и внешней экономической среды, недостаточность капитала, долгосрочность отдачи вложений, и, как следствие, низкая инвестиционная активность, трудности в привлечении дополнительных финансовых ресурсов и получении кредитов. В этой связи особое значение приобретает необходимость повышения эффективности текущего управления, принятия обоснованных управленческих решений, разработки стратегии развития. Показателем, характеризует качественные изменения в данных направлениях, является стоимость предприятия, а оценка бизнеса выступает инструментом определения этой стоимости.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).
2. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015).
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015).
4. Федеральный Закон от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ.
5. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015).
6. Федеральный закон от 05.01.2006 N 7-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации.
7. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015).
8. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256.
9. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20 июля 2007 года N 254.
10. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденный Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238.
11. Кодекс Российской Федерации «Об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (действующая редакция от 29.06.2015).
12. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральными законами N 194-ФЗ, N 193-ФЗ, N 192-ФЗ, от 29.06.2015).
13. Приказ № 303 от 23.09.2006 г. «Об утверждении положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы.
14. Приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом «Об утверждении Порядка рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества» от 23.09.2009 г. № 272.

Другие использованные литературные источники

1. Драчев С.Н. Фондовые рынки: основные понятия, механизмы, терминология. – М., 2012. – 359 с.
2. Черников В.Т. Фондовый рынок. М.: «МО», 2012. – 496 с.
3. Новожилов А. Актуальные правовые проблемы выпуска и размещения облигаций //– 2013. - № 8. – 429 с.
4. Рынок ценных бумаг: Учебник / Под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 412 с.
5. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 313 с.
6. Янковский К.П. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2013. – 451 с.
7. Фальцман Ф.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. – М.: ТЕИС, 2012. – 278 с.
8. Уотшем Т.Дж., Парамоу К. Количественные методы в финансах: Пер. с англ. – М.: Финансы: Изд. Объединение «ЮНИТИ», 2012. – 400 с.
9. Пензин К.В. Биржевые опционы – теория и международная практика // Деньги и кредит. – 2013. – 401 с.
10. Панфилов В.С. Стуков А.С. Шураков А.Г. Анализ текущего состояния и перспектив развития финансового сектора // Проблемы прогнозирования, 2011. – 215 с.
11. Миркин Я.М. Ценные бумаги и фондовый рынок. Учебник. – М.: Изд-во «Перспектива». – 2011. – 396 с.
12. Бердникова Т.Е. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие. – М.: ИНФАРМ-М, 2011. – 278 с.
13. Галанов В.А., Басов А.И. Рынок ценных бумаг. – М.: Финансы и статистика, 2013. – 455 с.
14. Евстафьева И.Ю. Инвестиции: учебное пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2013. – 364 с.
15. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учебник. – 2-е издание, перераб. и доп. – М.: Магистр, 2012. – 367 с.
16. Килячков А.А., Чаадаева Л.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. – М.: Экономистъ, 2013. – 411 с.
17. Торкановский В.С., Колесников В.И. Ценные бумаги. 2-ое изд. – М.: Финансы и статистика, 2013. – 352 с.
18. Инвестиции / Под ред. Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова [и др.]. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: КНОРУС, - 2010. - с. 120-152.

1. Выдержка из книги Минаев Э.С. «Менеджмент для инженера Ч1» ↑

2. Генеральный директор ООО «Козырь и партнеры», председатель экспертного совета, член Правления ООО «Российское общество оценщиков» ↑

3. С учетом дочернего общества «ПИ Групп» ↑

4. http://www.russianrealty.ru/analytic/articles/companies/138830/ ↑

5. http://realty.rbc.ru/articles/07/06/2013/562949987281044.shtml / ↑

6. Расходы по оплате ООО «ПИ Групп» аренды земельного участка (см. таблицу 5-6), включенные в расходы по строительству, вычитаются из первого прогнозного периода. ↑

7. Первый прогнозный период: 28.09.2017 года – 27.12.2017 года ↑

8. 166655/(1,0278^4)=149475,29 ↑

9. В качестве выручки в рамках модели рассматривается продажа квартир по договорам долевого участия и соинвестирования (сальдо по строке 1450 бухгалтерского баланса ООО «Пи Групп») ↑

10. https://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yield ↑

11. http://www.cbr.ru/publ/BBS/Bbs1709r.pdf Статистический бюллетень банка России, таблица 4.3.6 ↑

12. В США функционируют наиболее ликвидные в мире рынки акций, поэтому они являются основой для сравнения при определении ликвидности: на таких рынках акции могут быть проданы мгновенно на основе поручения, данного по телефону, по известной рыночной цене или очень близко к ней, а оплата может быть получена в течение трех рабочих дней. ↑