Картина экономики. Февраль 2018 года

Содержание:

Таблица 1.1

№	Показатели	Характеристика
1	Объект оценки	трехэтажное нежилое (офисное) здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ площадью 1920 м2, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина д. 8
	Источники информации	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица 1.2

Наименование объекта	Наименование подхода к оценке
	Затратный, руб. (без учета НДС)	Сравнительный, руб. (без учета НДС)	Доходный, руб. (без учета НДС)
трехэтажное нежилое (офисное) здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ площадью 1920 м2, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина д. 8	56 752 550	83 370 000	44 006 451

Итоговая величина стоимости объектов оценки

Рыночная стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет:

58 710 000

Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев от даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку и целями оценки или дополнительными соглашениями (в устной или письменной форме). Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки^[1]

Таблица 2.1

Наименование реквизита задания на оценку	Характеристика
Объекты оценки	здание общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8
Характеристика объектов оценки и их оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Имущественные права на здание	Право собственности
Существующие обременения	Не зарегистрировано
Имущественные права на земельный участок	Право собственности
Существующие обременения	Не зарегистрировано
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности, без учета ограничений (обременений) права
Цель проведения Оценки	Определение стоимости объекта оценки
Вид стоимости	Рыночная стоимость (В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29. 07. 1998 г. № 135 – ФЗ)
Предполагаемое использование результатов оценки	Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору
Дата оценки	07 марта 2018 года
Дата осмотра объекта оценки	02 марта 2018 года
Период проведения оценки	02 марта 2018 года – 30 марта 2018 года
Дата составления отчета	30 марта 2018 года
Порядковый номер отчета	ХХХ
Форма отчета	Полная письменная
Допущения, на которых должна основываться оценка	Оценщик не проводит обмер объектов оценки, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Если не указано иное, Оценщик исходит из того, что не существует фактов выходов за территорию, нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося объектов оценки; Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными, однако, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому, во всех случаях, делаются ссылки на источник информации; Собственник управляет объектами оценки исходя из своих наилучших интересов; Оценщик не проводит строительно-техническую экспертизу объектов оценки и исходит из предположения, что объекты оценки не обладают какими-либо скрытыми дефектами, которые могут повлиять на их стоимость (кроме указанных в настоящем Отчете). Остальные допущения указаны в разделе 4 и по тексту настоящего отчета.
Суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться эта стоимость (требование п. 26 ФСО №1, п. 30 ФСО №7)	Не требуется

Применяемые стандарты оценки

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Федеральные стандарты оценки

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

Принятые при проведении оценки объектов оценки допущения

• Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (в последующих редакциях), Федеральных стандартов оценки, Стандартов и Правил оценочной деятельности.
• Настоящий Отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в настоящем Отчете целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.
• Выдержки из Отчета (или сам Отчет) не могут копироваться без письменного согласия Оценщика, выполнившего данный Отчет.
• Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно, любые заключения о стоимости, и информация об Оценщике, принимавшем участие в работе), не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью, без предварительного письменного разрешения Оценщика.
• Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имя Оценщика или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без их письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик также сохраняет конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с заданием на оценку.
• В случае если отсутствуют документально подтвержденные имущественные права третьих лиц в отношении оцениваемых объектов недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объектов, расчет стоимости проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное (согласно п. 7 ФСО № 7).
• Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по заключенному между Заказчиком и Оценщиком договору.
• Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектами оценки. Ответственность за эту отчетность, относящуюся к исследованным объектам оценки, несет его Собственник.
• Сделать заключение по предоставленным документам о соответствии объектов оценки санитарным и экологическим нормам не представляется возможным. Оценщик не несет ответственность за выявление нарушений санитарных и экологических норм.
• Оценка проводилась с соблюдением условий, что объекты оценки свободны от каких-либо дополнительных обременений, за исключением указанных в предоставленных документах.
• Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектами оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
• Согласно положению настоящего Отчета, от Оценщика не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.
• Мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости Объектов оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменение социальных, экономических, политических и прочих условий, которые могут повлиять на стоимость Объектов оценки.
• Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, во всех случаях, делаются ссылки на источник информации.
• Информация, предоставленная сторонними организациями, представляется Оценщику надежной. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения ее полной достоверности. Все использованные Оценщиком в Отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
• Оценщик не несет ответственности за юридическое описание пакета прав на объекты оценки.
• Оценщик не проводил обмер объектов оценки, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Если не указано иначе, Оценщик исходил из того, что не существует фактов выходов за территорию, нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося объектов оценки.
• При оценке выводы делались на основании допущения, что Собственник управляет объектами оценки, исходя из своих наилучших интересов.
• В соответствии с Заданием на оценку, предполагаемое использование результатов оценки – для купли-продажи. Результаты оценки не могут использоваться по иному назначению.
• Результаты оценки действительны в течение 6 месяцев с даты составления отчета.
• Информация, содержащаяся в Отчете об оценке, касающаяся объектов оценки, в том числе имущественные права на объекты оценки, количественные и качественные характеристики, описание местоположения, анализ рынка в части сегмента, к которому относятся объекты оценки, анализ наиболее эффективного использования, указана и достоверна только на дату оценки – 07 марта 2018 года. Последующие изменения, касающиеся объектов оценки и сегмента рынка, к которому они относится, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности не должны учитываться в данном Отчете, несмотря на дату его составления.
• В итоговых заключениях о рыночной стоимости объекта, представленных в Отчете, приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных, которые были в дальнейшем округлены. Поэтому при пересчете итоговых значений по точным данным без округления результаты могут несколько не совпасть с результатами, указанными в Отчете.
• В рамках данного отчета расчеты проведены с использованием программы для работы с электронными таблицами Microsoft Office Excel 2010 и могут незначительно отличатся при пересчете на других вычислительных устройствах, например, калькуляторе.

Сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке

Сведения о Заказчике

Таблица 5.1

Полное наименование – ООО «ЗАКАЗЧИК»

Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК» Иванов Иван Иванович

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547

Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 года

Местонахождение Общества (исполнительного органа в лице Генерального директора) – ХХХХ

Сведения об Оценщике, подписавшем отчет об оценке

Таблица 5.2

Специалист-оценщик, проводивший оценку	ХХХ
Номер контактного телефона	8 (343) ХХХ- ХХХ
Адрес электронной почты	ХХХ
Почтовый адрес (местонахождение) специалиста-оценщика	Российская Федерация, г. Екатеринбург, ХХХ
Сведения о членстве специалиста-оценщика в СРО	Является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «ХХХ» и включен в реестр оценщиков за регистрационным № ХХХ.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке в Государственном образовательном учреждении Уральском государственном техническом университете - УПИ по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № ХХХ от ХХХ июня ХХХ г.; Свидетельство о повышении квалификации № ХХХ по программе "Оценочная деятельность". Высшая школа приватизации и предпринимательства – институт. Москва, "23" ХХХ 2005 г.; Свидетельство о повышении квалификации № ХХХ по программе "Оценочная деятельность". Московский государственный университет технологий и управления. Москва, "18" ХХХ ХХХ г.; Свидетельство о повышении квалификации № ХХХ по программе "Оценочная деятельность". Московский государственный университет технологий и управления. Москва, " ХХХ " марта ХХХ г.; Удостоверение о повышении квалификации рег. № ХХХ / ХХХ от 15.02. ХХХ г. по дополнительной профессиональной программе «Судебная экспертиза». НОУ ДПО «Институт профессионального образования»; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № ХХХ - 1 от ХХХ. ХХХ. ХХХ г. по направлению «Оценка недвижимости».
Сведения о страхований гражданской ответственности специалиста -оценщика	Страховщик - ООО «ХХХ», Страховой полис № ХХХ от «13» ХХХ 2018 г. Срок действия договора с 16 ХХХ 2018 г. по 15 ХХХ 2019 г. (страховая сумма 3 000 000 (Три миллиона) рублей).
Стаж работы в оценочной деятельности	15 лет
Сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»	Требование о независимости оценщика выполнено.

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах, с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты не привлекались.

Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Настоящим сообщаем, что:

• Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика.
• Оценщик не имеет имущественный интерес в объекте оценки, и не состоит с должностными лицами или работниками юридического лица – заказчика в близком родстве или свойстве.
• В отношении объекта оценки, оценщик не имеет вещные или обязательственные права вне договора.
• Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика, равно как и Заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика.
• Оценщик не допускает вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
• Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.
• Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, не имеет имущественный интерес в объекте оценки и не является аффилированным лицом заказчика.
• Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

На основании выше изложенного утверждаем, что требования статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдаются. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком, поскольку он не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – Заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, и не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки в рамках настоящего отчета является: Здание общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина д. 8. Количественные и качественные характеристики объектов оценки

Все количественные и качественные характеристики объектов оценки были установлены на основании переговоров с Заказчиком, предоставленных им документов, а также собственного визуального осмотра.

Таблица 6.1

Количественные и качественные характеристики здания общей площадью 1500 кв. м

Параметры	Значение параметра	Источник информации
Идентификационные характеристики
Наименование объекта	Здание	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Адрес	г. Екатеринбург, ул. Пушкина д. 8
Кадастровый номер	66:41:0000000:ХХХ
Количественные характеристики
Площадь, кв. м	1500	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Качественные характеристики
Имущественные права на объект оценки	Право собственности	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г. Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Ограничения (обременения) прав на объект оценки	Не зарегистрировано
Назначение объекта	Нежилое здание
Текущее использование	Офисное
Год постройки	2009
Этажность	3
Группа капитальности	I
Состояние отделки (оценочное суждение)	Среднее состояние
Устаревания	Существенных признаков не выявлено
Описание конструктивных элементов
Фундамент	монолитные бетонные колонны	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Стены наружные	Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перегородки	ж/бетонные
Перекрытия	кровлелон (полимерная мембрана)
Крыша	кровлелон (полимерная мембрана)
Полы	плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы оконные	пластик, алюминий
Проемы дверные	дубовый шпон, пластик
Наружная отделка - стены	плитка в с/узлах, покраска
Сантехнические и электрические устройства	отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Таблица 6.2

Количественные и качественные характеристики земельного участка общей площадью 1920 кв. м, кадастровый номер: ХХ:23:0110204:00ТТ

Параметры	Значение параметра	Источник информации
Идентификационные характеристики
Тип объекта	Земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Кадастровый номер	ХХ:23:0110204:00ТТ
Количественные характеристики
Площадь, кв. м	1920	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Качественные характеристики
Имущественные права на объект оценки	Право собственности	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г. Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2004 г. Кадастровый план земельного участка №23.3/05 - 2146 от 18.08.2007 г.
Ограничения (обременения) прав на объект оценки	Не зарегистрировано
Адрес	г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.8
Фактическое использование	Соответствует разрешенному
Наличие коммуникаций	электроснабжение, водопровод, канализация, отопление
Транспортная доступность	Автомобильным транспортом, общественным транспортом
Тип покрытия подъезда	Асфальт.
Тип окружения	Торговые комплексы, автотехцентры, административные здания, предприятия пищевой промышленности

Характеристика месторасположения

Фрагменты карты с указанием района расположения и местоположения объекта оценки приведены ниже (Рис. 6.1, Рис. 6.2):

Рис. 6.1 Географическое расположение города Екатеринбург[2]

Рис. 6.2 Район локального расположения объекта оценки

Краткое описание города Екатеринбург

Географическая справка и транспортная доступность. Екатеринбург находится в центральной части Евразии, в 1667 км к востоку от Москвы. Географические координаты: 56°50′ северной широты, 60°35′ восточной долготы, 270 м над уровнем моря.

Город расположен на восточном склоне Уральских гор, по берегам реки Исеть, на которой в пределах города образованы 4 пруда — Верх-Исетский, Городской, Парковый и Нижне-Исетский. Также в черте города находятся два естественных озера: на востоке — Шарташ, на северо-западе — Шувакиш (зарастающее). В лесопарковой зоне Верх-Исетского района города проходит граница между Европой и Азией.

Стоит отметить, что географическое положение Екатеринбурга крайне выгодно и с течением истории благоприятно повлияло на развитие города. Екатеринбург находится в том месте Урала, где горы имеют небольшую высоту, что послужило благоприятным условием для строительства через Екатеринбург основных транспортных магистралей из Центральной России в Сибирь (Большой Сибирский тракт и, с некоторых пор, Транссибирская железная дорога). В результате Екатеринбург сформировался как стратегически важный центр России, который и поныне обеспечивает связь между Европейской и Азиатской частями страны.

Екатеринбург — третий по величине транспортный узел России (после Москвы и Санкт-Петербурга) — здесь сходятся 6 федеральных автотрасс, 7 магистральных железнодорожных линий, а также располагается крупнейший за пределами двух столиц международный аэропорт. Формирование Екатеринбурга как важнейшего транспортного узла во многом обусловлено выгодным географическим расположением города — на невысоком участке Уральских гор, через который было удобно прокладывать магистрали, связывающие европейскую и азиатскую части России.

Трассы федерального и регионального значения, проходящие через Екатеринбург:

М5 — федеральная трасса «Урал» — примыкает с юга, на подходе к городу называется Челябинским трактом.

Р242 — шоссейная дорога на Пермь — примыкает с запада, на подходе к городу называется Новомосковским трактом.

Р351 — шоссейная дорога на Тюмень — примыкает с востока, на подходе к городу переходит в дублёр Сибирского тракта.

Р352 — шоссейная дорога на Нижний Тагил — Серов — примыкает с северо-запада, на подходе к городу называется Серовским трактом.

Р354 — шоссейная дорога на Шадринск — Курган — примыкает с востока, на подходе к городу переходит в дублёр Сибирского тракта.

Р355 — шоссейная дорога на Полевской — примыкает с юго-запада, на подходе к городу называется Полевским трактом.

Население. Численность населения уральской столицы на 1 января 2017 года составляет 1 501 000 человек. Распределение городского населения по полу: 56 % - женщины, 44 % - мужчины. Распределение населения по районам: Верх-Исетский - 15 %, Железнодорожный - 9 %, Кировский - 15 %, Ленинский - 14 %, Октябрьский - 10 %, Орджоникидзевский - 20 %, Чкаловский - 17 %.

Административное деление. В целях организации управления муниципальное образование «город Екатеринбург» делится на 7 административных районов. Район не является муниципальным образованием. Преобразование или упразднение районов, изменение их границ может осуществляться решением Екатеринбургской городской думы по представлению Главы Екатеринбурга. Особенностью территориального деления можно назвать то, что исторический центр города поделён между пятью административными районами (кроме Чкаловского и Орджоникидзевского).

Рис. 6.4 Карта "Административное деление"

ООО "Риэлтерский информационный центр" Уральской палаты недвижимости выделяет 5 ценовых поясов в зависимости от местоположения (Таблица 6.11)

Таблица 6.8

Распределение районов по ценовым поясам г. Екатеринбурга^[3]

Ценовой пояс	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1-й пояс	Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго-Западный
2-й пояс	Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш
3-й пояс	Елизавет, Компрессорный, Лечебный, С. Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет
4-й пояс	Верхнемакарово, Горный Щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н-Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш

Отметим, согласно методике УПН в каждом поясе собраны микрорайоны со сходной стоимостью недвижимости. Не обязательно эти микрорайоны в одинаковой степени удалены от центра и чем дальше от центра, тем выше пояс. Цена жилой недвижимости зависит от населенности района, степени строительства, которые поддерживали бы цены на высоком уровне. К примеру, в своё время благодаря появлению новых домов поднялись цены в микрорайоне Широкая Речка и он был переведён из третьего ценового пояса во второй. Из-за отсутствия новых объектов эксперты не исключают и потери некоторого интереса покупателей к микрорайону ЖБИ. Получается, что жилье стареет, при этом проблемы с транспортными потоками остаются.

Таким образом, стоимость квартир в том или ином районе является индикатором престижности, социально-экономической развитости района. Одной из особенностей российского, а в частности екатеринбургского, рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, в экологически благополучных районах, в районах, где происходит застройка новыми домами, организованы транспортные развязки, присутствуют в районе крупные и средние предприятия, которые формируют доходы жителей района. Таким образом, распределение районов по ценовым поясам г. Екатеринбурга является определенным рейтингом престижности районов и данное распределение будет учтено Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки.^[4]

Объект оценки расположен в Центральной части города в жилом районе Центр.

Основой плана Екатеринбурга стала организация металлургического производства. Старейшая часть города – ее центр – делится на южный (торговый) и северный (церковно-административный). Именно в Северной части был возведен мощнейший завод, а при нем крепость, окруженная по периметру различными постройками. И в дальнейшем застройка Екатеринбурга велась кварталами-квадратами. Через плотину пролегла 1-ая улица – Главная перспектива (будущий Главный проспект, а ныне это проспект Ленина). В дальнейшем улицы прокладывались параллельно или перпендикулярно Главному проспекту. По обоим берегам Исети образовались две площади: Екатерининская (сегодня это площадь Труда) и Кафедральная (площадь 1905 года).

В центральной части Екатеринбурга великолепно развита инфраструктура. Здесь сосредоточено большое количество аптек, поликлиник, библиотек, есть Главпочтампт. Вы можете выбрать для своего ребенка престижную школу или специализированную гимназию, отдать малыша в ближайший детский сад. Здесь же есть старейшие институты города: УРГСХ, УРГУ, УРГАХА.

Центр – деловая часть города. Здесь расположилась Администрация Екатеринбурга, много офисных зданий и бизнес-центров. Для экономии вашего времени непрерывно ходят автобусы, троллейбусы, трамваи, маршрутное такси в любую часть города. Если хотите добраться на Уралмаш, Эльмаш или в южную часть, минуя пробки, для вас три станции метро – «Уральская», «Динамо» и «Площадь 1905 года». Конечно, в связи с огромным количеством транспорта, дороги перегружены, возникают пробки, воздух загазован, озеленения недостаточно. Но выходом могут стать прогулки всей семьей по Харитоновскому саду, в Сквере Попова или по набережной городского пруда.

Любителей активного отдыха порадует ДИВС, стадион Динамо, спортшкола Локомотив, ДК Железнодорожников.^[5]

Характеристика локального расположения объектов оценки

Краткая характеристика локального местоположения объектов оценки приведена ниже.

Таблица 6.9

Краткая характеристика локального местоположения объекта оценки: здание

Показатель	Описание или характеристика показателя
Адрес	Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Пушкина, 8
Ценовой пояс	Центр
Район	Ленинский
Жилой район	Центр
Местоположение внутри микрорайона	Внутри микрорайона
Степень (плотность) застройки (субъективная оценка)	более 75%	+
	25%-75%	-
	менее 25%	-
Характер застройки	В районе расположения объекта оценки преобладают объекты административно-бытового обслуживания населения, объекты торгового и офисного назначения, учреждения культуры и образования
Преобладающий тип населения	Смешанный
Развитость коммерческой инфраструктуры в зоне пешеходной доступности**	Коммерческая инфраструктура развита на отличном уровне
Транспортная доступность объекта общественным транспортом	Обеспеченность транспортом «высокая»
Наличие и характер подъездного пути, наличие парковки для легкового транспорта	Организован подъездной путь, непосредственно перед разрешена парковка на тротуаре (количество парковочных мест незначительно), организованное место для парковки отсутствует
*Источники: данные электронных карт Яндекс (http://maps.yandex.ru), Google (https://maps.google.ru), ДубльГис (http://2gis.ru/). **Примечание: принято считать, что зона пешеходной доступности объекта недвижимости во временном интервале составляет до 10 мин (http://www.sozidateli.com/wiki/faktory-vliyayushchie-na-vybor-mesta-raspolozheniya-torgovogo-centra; http://dulapshin.wordpress.com/2011/05/14/). Так, согласно карте ДубльГис (www.2gis.ru), радиус зоны пешеходной доступности до 10 минут составляет 600 м (данное расстояние будет пройдено за 7-13 минут, т.е. в среднем 10 минут). Таким образом, при определении развитости коммерческого окружения, рассматривался радиус окружения в 600 метров.

Вывод: Объект недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, 8. расположен в Центральной части города в микрорайоне Центр, который характеризуется развитой социальной и коммерческой инфраструктурами.

Коммерческая инфраструктура локального местоположения объектов оценки развита на отличном уровне. Обеспеченность общественным транспортом высокая. Организован подъездной путь, неохраняемая парковка с достаточным количеством мест.

Иные факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

В результате подробного изучения характеристик объектов оценки и анализа представленных документов, иных факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость, кроме описанных выше не выявлено.

Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательно разрешенное использование.

Проект	1/ плохо	2/ среднее	3/ хорошее	4/ отлично	Итоговый бал
Здание лечебно - профилактического назначения, дом отдыха, турбаза
Наличие ландшафтных особенностей	+
Удаленность от жилых районов			+
Наличие инфраструктуры			+
Экологическая обстановка	+
Итоговый бал					8
Объект офисно -торгового специализированного назначения, услуги
Наличие инфраструктуры				+
Проходимость участка				+
Легкость доступа общественным транспортом				+
Наличие парковки				+
Итоговый бал					16
Жилой массив
Близость к местам занятости		+
Близость к объектам культурного значения и местам развлечений		+
Экологическая обстановка				+
Спокойствие обстановки в районе			+
Итоговый бал					11
Производственное здание
Близость к важнейшим транспортным магистралям		+
Легкость доступа общественным транспортом			+
Близость к жилым кварталам	+
Наличие конкурирующей инфраструктуры			+
Итоговый бал					9

Анализируя вышеуказанные критерии, наиболее эффективным вариантом использования является вариант застройки земельного участка зданием торгово-офисного назначения.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях.

1.Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Возможность возведения новых зданий (сооружений), с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке требует дополнительного согласования. И вряд ли возможно

2. Доступность с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка. В настоящее время текущие и будущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

3.Финансовая целесообразность - допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.

Учитывая, что объект оценки находится на первой линии, ближайшее окружение представлено объектами торгово-офисного назначения, экономически целесообразным использованием является эксплуатация в качестве торгово-офисных площадей, которые возможно сдавать в аренду, что обеспечит получения дохода

4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта. Данное условие возможно лишь при эксплуатации объекта оценки в качестве торгово-офисного помещения.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, мы сделали вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является эксплуатация в качестве объекта торгово-офисного назначения.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

• • 1. 8.1.1. Анализ влияния социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Картина экономики. Февраль 2018 года^[6]

Первая оценка роста ВВП в 2017 году составила 1,5 %. Экономика вернулась к росту после рецессии 2015–2016 годов. Первая оценка Росстата не включает окончательные данные годовой отчетности, в том числе малых и средних предприятий, которая должна поступить позже и будет учтена при публикации следующих оценок.

Источником восстановления экономики в 2017 году был внутренний спрос. Валовое накопление основного капитала увеличилось на 3,6 %, расходы домашних хозяйств на конечное потребление – на 3,4 %, что выше ежемесячных показателей потребительского спроса – розничных продаж и платных услуг населению. Это обусловлено тем, что конечное потребление домашних хозяйств включает более широкий спектр показателей, таких как покупки товаров в зарубежных интернет-магазинах, поездки за рубеж, услуги общественного питания. Чистый экспорт внес отрицательный вклад (-2,2 п.п.).

В 2017 году на рынке труда проявились демографические ограничения. Численность рабочей силы сократилась на 528 тыс. человек (-0,7 %), численность занятых – на 251 тыс. человек (-0,3 %). Увеличение выпуска обеспечивалось ростом производительности труда, который, по оценке Минэкономразвития, составил 1,9 %.

Инфляция в январе 2018 года продолжила последовательно замедляться. В терминах последовательных приростов с учетом коррекции на сезонность замедлился рост цен на все основные группы товаров, ускорение роста наблюдалось только для непродовольственных товаров, за исключением подакцизной продукции. По оценке Минэкономразвития, наблюдаемое замедление инфляции не является временным. После ускорения к концу первого квартала инфляция опустится до уровня около 2,0 % г/г в июне.

По итогам 2017 года темпы роста кредита экономике выросли до 4,7 % г/г (с исключением валютной переоценки). Наряду с жилищным кредитованием, ключевой вклад в рост кредитного портфеля внесло необеспеченное потребительское кредитование, годовые темпы роста которого ускорялись в течение года и в декабре достигли 11,1% с исключением валютной переоценки. Очищенные от сезонности месячные темпы прироста в годовом выражении уже составляют 20,2 % м/м SAAR. Текущие темпы значительно превышают темп роста номинальной заработной платы, что свидетельствует об их фундаментальной неустойчивости. В декабре в положительную область вышел темп роста корпоративного кредитного портфеля (+1,8 % г/г с исключением переоценки). Рост корпоративного кредитного портфеля по сопоставимому кругу банков был более высоким (+3,7 %).

По итогам 2017 года профицит текущего счета увеличился до 40,2 млрд. долл. США (по оценке, 2,5 % ВВП) после 25,5 млрд. долл. США (2,0 % ВВП) в 2016 году. Основным фактором здесь стал рост цен на сырьевых и товарных рынках. Импорт также продемонстрировал уверенный рост на фоне восстановления внутреннего спроса (при этом снижение реального эффективного курса рубля за период апрель–декабрь составило 6,3%). Доля импорта товаров и услуг в ВВП не изменилась, составив в 2017 году 20,7 %, как и годом ранее. В то же время произошло изменение его структуры в пользу инвестиционных товаров. Рост поставок инвестиционной продукции, по оценке, составил 28,1 %. Увеличение потребительского импорта (на 21,6 %) было в значительной мере связано с активизацией потребительского необеспеченного кредитования.

Федеральный бюджет в 2017 году был исполнен с дефицитом 1,5 % ВВП, который оказался ниже планового значения. Росту доходов бюджета способствовала благоприятная конъюнктура цен на мировых товарных рынках. В то же время устойчивое расширение деловой активности создало основу и для увеличения ненефтегазовых доходов федерального бюджета свыше плановых показателей на 192,5 млрд. рублей. При этом расходная часть бюджета оказалась ниже уровня, предусмотренного законом, на 302,5 млрд. руб. Функционирование системы государственных финансов в рамках новой конструкции бюджетных правил обеспечило снижение ненефтегазового дефицита бюджета до 7,9 % ВВП после 9,1 % в 2016 году, что стало минимальным значением с 2008 года. В 2018 году при сохранении текущего уровня цен на нефть профицит бюджета может составить 1,2 % ВВП, при этом в Фонд национального благосостояния может быть направлено 3,5 трлн. руб. (~60 млрд. долл. по текущему курсу).

Основные итоги социально-экономического развития Свердловской области в 2017 году^[7]

Валовой региональный продукт. Валовой региональный продукт Свердловской области в 2017 году, по оценке, увеличился на 1,4% к уровню 2016 года в сопоставимых ценах и составит 2020 млрд. рублей.

Промышленность. Промышленность Свердловской области второй год подряд демонстрирует рост объемов производства. Индекс промышленного производства по полному кругу организаций, по данным Свердловскстата, в 2017 году составил 103,1% к уровню 2016 года, что выше среднероссийского уровня (101,0%).

По видам деятельности индексы производства в 2017 году к уровню 2016 года составили:

• обрабатывающие производства – 104,0% (Российская Федерация – 100,2%),
• обеспечение электрической энергией, газом и паром – 105,6% (Российская Федерация – 100,1%),
• добыча полезных ископаемых – 84,6% (Российская Федерация – 102,0%).

Значительный рост физических объемов производства продемонстрировали предприятия машиностроительного комплекса: в производстве электронных и оптических изделий рост на 17,5% к уровню 2016 года, в производстве транспортных средств и оборудования - на 10-12%.

Производство лекарственных средств и медицинских материалов в Свердловской области увеличилось на 9,4%.

В ведущей отрасли промышленности – металлургическом производстве индекс производства составил 104,7% к уровню 2016 года.

Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области в 2017 году составил 1994,9 млрд. рублей, или 111,4% к уровню 2016 года в действующих ценах, в том числе:

• обрабатывающие производства – 1650,9 млрд. рублей, или 106,5% к уровню 2016 года, обеспечение электрической энергией, газом и паром – 215,9 млрд. рублей, или 136,1%,
• добыча полезных ископаемых – 68,2 млрд. рублей, или 126,0%.

Сельское хозяйство. Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех категорий, в 2017 году составил 100,1% к уровню 2016 года в сопоставимых ценах.

В 2017 году увеличилось производство молока на 6,2% к уровню 2016 года, производство яиц – на 3,6%. Производство мяса скота и птицы на убой (в живом весе) практически сохранилось на уровне 2016 года (99,9%).

В 2017 году в хозяйствах всех категорий увеличился валовой сбор овощей открытого и закрытого грунта на 10,4% к уровню 2016 года, зерновых и зернобобовых культур – на 26,3%; сбор картофеля снизился на 13,9%.

Строительство. Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», в 2017 году составил 171,1 млрд. рублей, или 81,1% к уровню 2016 года в сопоставимых ценах.

Жилищное строительство. По данным Свердловскстата, в 2017 году за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 2127,6 тыс. кв. метров, или 101% к уровню 2016 года.

Индивидуальными застройщиками построено 38,6% введенного жилья (821,4 тыс. кв. метров), или 105,4% к уровню 2016 года.

Автомобильный транспорт. Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в 2017 году составил 3169,2 млн. тонно-км, или 102% к уровню 2016 года.

Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в 2017 году перевезено 32,5 млн. тонн грузов, или 98,2% к уровню 2016 года.

Потребительский рынок. Оборот розничной торговли в Свердловской области в 2017 году составил, по данным Свердловскстата, 1078,2 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,5% ниже уровня 2016 года.

Оборот общественного питания в 2017 году сложился в сумме 50,5 млрд. рублей, что на 5,5% в сопоставимых ценах ниже уровня 2016 года.

Рынок труда. Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 01 января 2018 года составила 26 023 человека (на 01.01.2017 – 31 299 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 01 января 2018 года составил 1,17 процента (на 01.01.2017 – 1,37 процента).

Мониторинг социально – экономического развития города Екатеринбурга в январе – сентябре 2017 года^[8]

Основные макроэкономические показатели в целом отражают стабильное состояние экономики города в январе – сентябре 2017 года.

В сфере промышленного производства за январь – сентябрь 2017 года индекс промышленного производства составил 101,1 процента, в том числе обрабатывающих производств – 99,1 процента. За девять месяцев 2017 года объем отгрузки промышленных предприятий составил 103,7 процента к уровню аналогичного периода 2016 года, в том числе обрабатывающих предприятий – 100,1 процента.

В отчетном периоде отмечено улучшение ситуации на потребительском рынке Екатеринбурга. За январь – сентябрь 2017 года товарооборот по крупным и средним организациям достиг 182,1 миллиарда рублей, темп роста к аналогичному периоду прошлого года в сопоставимой оценке составил 104,6 процента. Оборот общественного питания по крупным и средним организациям за девять месяцев 2017 года составил 4,9 миллиарда рублей, это 132,1 процента к аналогичному периоду прошлого года в сопоставимых ценах. Увеличение оборота розничной торговли и общественного питания в отчетном периоде обусловлено ростом реальных денежных доходов населения (в январе – сентябре 2017 года реальная заработная плата населения Екатеринбурга составила 102,6 процента к аналогичному периоду прошлого года).

В 2017 году наблюдается рост инвестиционной активности. Объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям за январь – сентябрь составил 68,7 миллиарда рублей, это 107,8 процента к аналогичному периоду прошлого года в сопоставимых ценах. Уровень регистрируемой безработицы на конец сентября 2017 года составил 0,52 процента (на конец сентября 2016 года – 0,81 процента). Количество зарегистрированных безработных в конце сентября составило 3812 человек (на конец сентября 2016 года – 5824 человек). По-прежнему сохраняется спрос на рабочую силу – на конец сентября 2017 года работодателями заявлено 17176 вакансий, что в 4,5 раза больше числа зарегистрированных безработных. Среднесписочная численность работающих на крупных и средних предприятиях Екатеринбурга за январь – сентябрь 2017 года составила 428,8 тысячи человек.

8.1.2. Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Влияние политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки не установлено.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемый объекты

8.2.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки – Здание

Здание и помещение является недвижимым имуществом (недвижимостью) в соответствии со ст.130 ГК РФ.

Сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичным характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Таблица 8.1

Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемый объект

Критерий сегментации рынка	Возможные сегменты рынка по критерию	Сегмент рынка, к которому относятся объект оценки
Вид объекта недвижимости	Рынок земельных участков Рынок зданий и сооружений Рынок встроенных помещений Рынок предприятий, как имущественных комплексов	Рынок зданий и сооружений Рынок встроенных помещений
Экономическая активность	Активный рынок недвижимости Неактивный рынок недвижимости	Активный рынок недвижимости
Назначение	Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты). Коммерческая недвижимость (офисные, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ). Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты, тюрьмы и др.)	Коммерческая недвижимость (торговые)
Вид сделки	Рынок купли-продажи Рынок аренды Рынок ипотеки Рынок вещных прав (доверительное управление)	Рынок купли-продажи
Способ совершения сделки	Первичный рынок недвижимости Вторичный рынок недвижимости	Вторичный рынок недвижимости
Степень представленности объектов	Уникальные объекты Редкие объекты Широко распространенные объекты	Широко распространенные объекты
Характер полезности недвижимости (способность приносить доход)	Доходная недвижимость Условно доходная недвижимость Бездоходная недвижимость	Условно доходная недвижимость
Географические границы рынка	Географические границы в зависимости от объекта оценки могут быть ограничены территорией РФ, Федеральным округом, областью, районом, населенным пунктом, а так же отдельными районами в границах населенного пункта и др.	г. Екатеринбург

Вывод: сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки, определен как активный рынок купли-продажи коммерческой (офисной) недвижимости, расположенной на территории г. Екатеринбурга.

8.2.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок

Объектом оценки в рамках настоящего отчета также является Земельный участок, общая площадь 322 кв. м, кадастровый № 66:41:0401015:19. При решении различных задач, возникающих в ходе анализа рынка земельных участков, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать. Наиболее важные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков - это их категория и разрешенное использование.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли–продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, выделяется 7 категорий земельных участков. В рамках каждой категории также можно выделить несколько групп разрешенного использования земельных участков. Классификация земельных участков представлена ниже (Таблица 8.2).

Таблица 8.2

Классификация земельных участков

№ п/п	Категория	Разрешенное использование
1	земли сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК)	сельскохозяйственные угодья
		земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями
		земли, занятые древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
		земли, занятые замкнутыми водоемами
		земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
2	земли населенных пунктов (ст. 85 ЗК)	1) жилая зона	индивидуальная жилая застройка
			малоэтажная смешанная жилая застройка
			среднеэтажная смешанная жилая застройка
			многоэтажная жилая застройка
			иные виды застройки
		2) общественно-деловая зона	застройка административными зданиями
			застройка объектами образовательного, культурно - бытового, социального назначения
			застройка иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам
		3) производственная зона	застройка промышленными объектами
			застройка коммунально-складскими объектами
			застройка иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам
		4) зона инженерных и транспортных инфраструктур	застройка объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
			застройка объектами связи
			застройка объектами инженерной инфраструктуры
			застройка объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам
		5) рекреационная зона	земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами
		6) зона сельскохозяйственного использования
		7) зона специального назначения
		8) зона военных объектов
		9) иные территориальные зоны
3	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (ст. 87 ЗК)	земли промышленности
		земли энергетики
		земли транспорта
		земли связи, радиовещания, телевидения, информатики
		земли для обеспечения космической деятельности
		земли обороны и безопасности
		земли иного специального назначения
4	земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК)	земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно - оздоровительных местностей и курортов
		земли природоохранного назначения
4	земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК)	земли рекреационного назначения
		земли историко - культурного назначения
		иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами
5	земли лесного фонда (ст. 101 ЗК)	лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие)
		предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)
6	земли водного фонда (ст. 102 ЗК)	земли, занятые водными объектами
		земли водоохранных зон водных объектов
		земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов
7	земли запаса

Вывод: Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов. Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, сегмент рынка, к которому относится земельный участок, определяется как рынок незастроенных земельных участков, пригодных для последующей застройки объектами общественно-делового назначения.

Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга^[9]

Объем и структура предложения

Осенью 2015 года и весной 2016-го объем предложения на рынке аренды встроенно-пристроенных торговых площадей демонстрировал устойчивый рост. К марту он достиг рекордных значений – 57 тыс. кв. м. Однако в дальнейшем этот показатель начал корректироваться. Частично за счет того, что из базы начали уходить объекты с завышенными ожиданиями, частично за счет того, что заметное снижение арендных ставок позволило оживить интерес к пустующим площадям. Сейчас здесь выставлено чуть больше 37 тыс. кв. м.

За последние четыре года в территориальной структуре предложения на рынке аренды наблюдались заметные изменения. Распределение предложения на карте города, при меньшем объеме стало более равномерным.

Торговые улицы сформировались не только в Центре, но и в густонаселенных районах первого и второго поясов. На некоторых из них уже практически не осталось жилых помещений на первых этажах. Примерами могут служить улицы Бардина, Крауля, Победы, Родонитовая, Грибоедова, пр. Космонавтов и другие. Территориальному расширению формата стрит-ритейла способствовал и значительный рост числа новых домов в районах 1-2 пояса, где первые этажи были спроектированы с учетом коммерческой функции.

На рынке продажи показатель объема предложения по Базе данных УПН в декабре 2015 года достиг рекордной отметки – 62 тыс. кв. м. В течение 2016 года динамика показателя была в основном отрицательной. Причем снижение шло в основном за счет объектов, выставлявшихся в районах первого пояса. Сейчас в Базе данных УПН предлагается около 49 тыс. кв. м, а значит, объем предложения за декабрь 2017 года достиг уровня декабря прошлого года.

Можно отметить следующие особенности территориальной структуры рынка:

Наибольший объем предложения рынка встроенно-пристроенных площадей, как на рынке аренды, так и на рынке продажи (до 70 %) приходится на Центр и районы первого ценового пояса.

Доля Центра в объеме предложения в значительной степени превышает его долю в составе жилого фонда.

Объем предложения на вторичном рынке продажи в районах второго пояса в последние годы существенно вырос, и сопоставим с показателями Центра.

Предложения за пределами второго пояса носят единичный характер.

Около 30 % объема предложения, как на рынке аренды, так и на рынке продажи, составляют помещения площадью от 50 до 100 кв. м. Еще 30-35 % приходится на помещения от 100 до 200 кв. м. Для рынка аренды характерно то, что расположенные на первых этажах жилых домов небольшие помещения, площадью до 50 кв. м, выставляются в основном не под торговлю, а под офисы.

Наиболее дефицитным сегментом, как на рынке продажи, так и на рынке аренды, остаются крупные помещения площадью более 500 кв. м. Объекты площадью более 1000 кв. м выставляются в исключительных случаях. Качественные характеристики таких площадей часто не отвечают запросам ритейлеров.

Ценовые показатели

В 2013-2014 гг. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла снижались. Правда, темпы корректировки ценового уровня были невысоки. За 2013 год снижение составило –4 %, а в 2014 году – менее -1 %. В начале 2015 года ситуация резко изменилась. На волне экономического спада и заметного снижения розничного товарооборота ставки аренды на рынке начали быстро снижаться. По итогам 2015 снижение составило - 24 %, а в 2016 - 7%. За 2017 год арендные ставки опустились незначительно - на 0,3 %.

В течение последнего года снижение ценовых показателей наблюдалось во всех территориальных сегментах, кроме Центра города. В Центре за последний год (к декабрю 2016) средний уровень арендных ставок вырос на 9,7 %. В первом поясе средний показатель снизился на 6,1 %, а во втором на 2,3 %.

По сравнению с показателями ноября 2012 года (максимальный за последние пять лет уровень ставок) рынок аренды «просел» на –35 %, а если сравнивать с «пиковыми» показателями октября 2008 года, то ставки аренды в городе сегодня на –50 % ниже тех значений.

На текущий момент мы можем говорить о том, что рынок перешел к этапу стабилизации. Мы не ожидаем в среднесрочной перспективе значительных изменений в общем уровне ставок. При этом качественное расслоение рынка продолжится. Это связано, в том числе, с процессом вывода на рынок новых, более качественных площадей, которые строятся в рамках жилых комплексов.

На декабрь 2017 г. средняя ставка аренды для встроенно-пристроенных торговых площадей в Екатеринбурге составляла 774 руб./кв. м/мес. В Центре показатель фиксировался на отметке 894 руб./кв. м/мес., в первом поясе – 725 руб./кв. м/мес., во втором поясе – 738 руб./кв. м/мес.

На рынке продажи собственники оказались не готовы к резкому и существенному снижению цен в предыдущие периоды. Оптимальным вариантом для них стала выжидательная позиция, которую они занимали с начала кризиса. Поэтому положительная динамика в этом сегменте сохранялась дольше. Отрицательные корректировки на рынке начали отмечаться только во второй половине 2015 года. В 2016 году темпы снижения ускорились до –7 %, а на различных территориях изменение составило от –5 % (во втором поясе) до –11 % (во первом поясе).

По итогам 4 квартала 2017 года средний уровень цен по городу снизился еще на 1,6 %. За 2017 год в целом – снижение цен произошло по всему городу: в меньшей степени снижение произошло во 2,3 поясах на 3,5 – 4 %; на 8,3 – 8,8 % в Центре и в среднем по Екатеринбургу; и самое значительный спад в 1 поясе – на 12 %.

На конец декабря 2017 г. средняя цена предложения встроенно-пристроенных торговых площадей в Екатеринбурге составляла 85 835 руб./кв. м.

Если сравнивать с пиковыми докризисными показателями октября 2008 года, то средняя цена предложения встроенно-пристроенных торговых помещений сегодня уже на –25,4 % ниже того уровня. При этом в Центре «отставание» от исторического максимума составляет –36,9 %, в первом поясе –30 %, во втором –6 %, а в третьем –9 %. Такая динамика цен в отдаленных районах объясняется изменением структуры предложения, а именно – увеличением в объеме предложения в этих районах качественных объектов в современных жилых комплексах и новых районах комплексной застройки. Именно эти объекты сегодня составляют львиную долю в объеме предложения в этих территориальных сегментах.

Таблица 8.3

Изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных торговых площадей

период показатель	дек. 2016	мар. 2017	июн. 2017	сен. 2017	дек. 2017	динамика за один квартал, %	динамика за четыре квартала, %
Рынок аренды, руб./кв. м/мес.
город	776	762	784	763	774	1,4	-0,3
Центр	815	805	831	870	894	2,8	9,7
1 пояс	772	752	741	757	725	-4,2	-6,1
2 пояс	755	703	727	643	738	14,8	-2,3
Рынок продажи, руб./кв. м
город	93 607	90 664	89504	87262	85835	-1,6	-8,3
Центр	100 938	100 081	102870	99722	94861	-4,9	-6,0
1 пояс	96 688	91 751	88683	85513	84912	-0,7	-12,2
2 пояс	95 186	90 206	87013	89182	88355	-0,9	-7,2
3 пояс	69 617	65 181	66378	69865	65523	-6,2	-5,9

Обзор рынка земли Екатеринбурга^[10]

Учитывая, что участки под торговые центры требуют большей площади, в том числе и для организации парковки, а этажность самих объектов меньше - то цена таких участков в расчете на сотку земли будет ниже, чем в случае с многоквартирным жильем и офисами. При этом стоимость целого участка будет сопоставима в данном сравнении (см. таблицы в приложении). При этом для строительства полноценного регионального ТЦ необходим участок не менее 2,5-3 Га. Участки меньшей площади не позволят построить ТЦ большей площади, с большей зоной охвата, особенно если они расположены в стороне от главных транспортных артерий. Поэтому участки меньшей площади декларируют меньший уровень цен в 200-300 тыс. руб. / сотка. В основном, они рассчитаны на строительство магазина, а зачастую, вообще не вполне целесообразны для развития торговой недвижимости. При отсутствии рынка сбыта, в виде пешеходного трафика или соседствующих жилых массивов, целесообразнее использовать другой функциональный состав застройки, например, производственный или автосервисный.

На сегодняшний день объем предложения участков в сегменте упал, а существующие лоты, в основном, расположены на мало привлекательных территориях. За исключением одного-двух предложений под ТЦ, площадью более 10 тыс. кв. м и стоимостью 650-750 тыс. руб. / сотка, остальные участки могут быть пригодны лишь для строительства отдельных магазинов и уровень цен на них соответствует диапазону 200-300 тыс. руб./ сотка.

Рынок земли демонстрирует четкую зависимость между стоимостью и удаленностью от города - чем более удален участок от города, тем дешевле его стоимость. Данные пропорции нарушаются лишь в отдельных случаях. В некоторых населенных пунктах, активно застраиваемых коттеджами или обладающих уникальными природными характеристиками, может сформироваться свой ценовой уровень, который существенно отличается от близлежащих мест.

Изменение средней цены 1 сотки земли на вторичном рынке екатеринбурга

Источник - аналитический отдел РИЦ УПН

Тракт (расстояние от города)	1 кв. 2016	2 кв. 2016	3 кв. 2016	4 кв. 2016	1 кв. 2017	Изменение за год, %
Окраины города (до 15)	123306	120697	118965	121464	123294	0,0
Ближайший пригород (15-30)	80416	79614	79682	79985	75928	-5,6
Отдаленный пригород (30-45)	51419	50335	48271	45078	43375	-15,6

Удаленность, лишь один из ценообразующих факторов, который не всегда является определяющим. Однако в условиях низкого уровня развития загородной инфраструктуры, он еще долгое время будет являться ключевым.

Основными факторами, сдерживающими развитие рынка в ближайшей перспективе, являются экономические и политические. Что касается политических факторов, то ключевым из них является передача градостроительных полномочий в министерство строительства Свердловской области. На текущем этапе это разрушает единственный оставшийся на первичном рынке территориальный ресурс под развитие многофункциональной городской, в первую очередь, многоквартирной жилой среды. Перспектива такого вида аукционов сегодня не ясна, особенно учитывая, что опыт передачи распоряжения неразграниченными землями в МУГИСО за несколько лет не дал практически никаких результатов для развития предложения на рынке первичной земли. Несмотря на повышенные риски, комплексное развитие застроенных территорий возымело популярность среди екатеринбургских застройщиков и создало предпосылки для реконструкции и развития неэффективно используемых территорий города.

В качестве основных последствий такого решения можно назвать, как минимум, среднесрочную парализованность первичного рынка земли. На текущем этапе это приведет к развитию двух путей трансформации рынка.

Во-первых, спрос на мало-мальски привлекательные участки вторичного рынка, особенно под жилую застройку, вырастет. С другой стороны, крупные застройщики обладают достаточным запасом земельного банка и именно они будут править бал на этом рынке. Они заменят более мелким застройщикам аукционный ресурс, реализуя проекты, посредством различных схем совместного освоения. Привлечение девелоперов к совместной реализации проектов вполне логично, так как в ближайшей перспективе осваивать свой земельный банк единолично крупные компании не в состоянии. Большая часть этих территорий - "открытое поле" на окраинах Екатеринбурга, требующее колоссальных вложений в инфраструктурные проекты. На сегодняшний день, ни один из заявленных проектов ленд-девелоперов еще не функционирует и не имеет стабильного опыта продаж участков застройщикам, хотя такие проекты и призваны властями стать основным источником земли под застройку. Основная причина в том, что такой опыт возможен лишь при реализации дорогостоящих инфраструктурных проектов, характеризующихся высокими рисками и невозможных к осуществлению без государственной поддержки. Продажи отмечаются лишь в микрорайоне "Солнечный" на юге Екатеринбурга, однако высокая конкуренция проектов на территории не создает ажиотажного спроса на площадки, несмотря на общий дефицит земельных ресурсов в городе. Что касается остальных проектов – то основное ограничение для них – отсутствие открытой рыночной практики привлечения участников. Все сделки являются индивидуальными, информационно закрытыми.

Во-вторых, на замену комплексному развитию территорий приходит еще более рискованная схема: самостоятельный выкуп квартир в домах старой постройки и выведение земельных участков под ними на рынок. Данная схема уже не имеет под собой практически никакой административной поддержки и основывается только на рыночных договоренностях между застройщиком и собственниками помещений. На рынке уже появляются предложения земельных участков как с наличием выкупленных домов, так и с наличием только лишь предварительных договоренностей с собственниками квартир.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

8.3.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому относится оцениваемое здание и помещение

Согласно требованиям п. 11 в ФСО № 7 оценщик должен при анализе рынка провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

С учетом вышесказанного оценщик счел целесообразным провести анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из того же сегмента рынка, к которому относится объект оценки, которые были представлены в открытых источниках. Такой анализ, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все ее достоинства и недостатки.

Вторичный рынок купли-продажи зданий, а так же помещений торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга достаточно развит. Для анализа ценообразующих факторов на рынке были подобраны объекты, представленные в Таблице 8.4.

По мнению большинства практикующих экспертов-оценщиков на стоимость торгово-офисной недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
• Вид использования и (или) зонирование (функциональное назначение);
• Местоположение объекта;
• Физические характеристики объекта (материал стен, состояние отделки, физическое состояние здания, площадь объекта).

В результате Оценщиком было выявлено 19 предложений на вторичном рынке купли-продажи зданий торгово-офисного назначения, расположенных на территории г. Екатеринбурга по состоянию на дату оценки – 07.03.2018 г. (Таблица 8.4).

Выборка по аренде зданий торгово-офисного назначения, расположенных на территории г. Екатеринбурга по состоянию на дату оценки – 07.03.2018 г. представлена ограниченным количеством предложений (3 предложения) (Таблица 8.5). Данная выборка является непрезентабельной и не отражает реальную рыночную ситуацию на рынке аренды торгово-офисной недвижимости.

Оценщиком также был произведен анализ предложений по аренде помещений торгово-офисного назначения, распложенных в г. Екатеринбурге, в районе расположения объекта оценки.

Таблица 8.4

Предложения по продаже отдельно-стоящих зданий торгово-офисного назначения

№ п/п	Адрес (местоположение)	Микрорайон	Ценовой пояс	Расположение относительно первой (красной) линии	Этажность	Физическое состояние здания	Состояние отделки	Площадь здания, кв. м.	Стоимость, руб.	Стоимость 1 кв. м./руб.	Дата предложения	Источник информации
1	ул. Белинского	Центр	Центр	красная линия	3	Удовлетворительное	высококачественная отделка	480,0	250 000 000	122 917,00	14.02.2018	https://kn.e1.ru
2	Верх-Исетский район, ул. Посадская, д. 28а	ВИЗ	I	внутри квартала	5	хорошее	хорошее состояние	5887,4	235 000 000	39 918,00	20.02.2018	https://kn.e1.ru
3	Верх-Исетский район, ул. Удельная, д. 3б	Широкая речка	II	внутри квартала	2	хорошее	высококачественная отделка	600,00	20 000 000	33 333,00	21.02.2018	https://kn.e1.ru
4	Чкаловский район, ул. Черняховского, д. 72	Химмаш	III	внутри квартала	2	новое	нет данных	400,00	55 000 000	137 500,00	27.02.2018	https://kn.e1.ru
5	Чкаловский район, ул. Циолковского, д. 61	Автовокзал	I	красная линия	7	новое	под чистовую	2213,00	250 000 000	112 969,00	01.03.2018	https://kn.e1.ru
6	Октябрьский район, ул. Сибирский тракт 13 Километр	Птицефабрика	IV	внутри квартала	4	новое	хорошее состояние	6 925,9	250 000 000	36 096	02.03.2018	https://kn.e1.ru/
7	ул. Михеева, д. 12	УНЦ	III	внутри квартала	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	65,80	2 961 000	45 000,00	02.03.2018	https://kn.e1.ru
8	Ленинский район, ул. Малышева, д. 2 е	Центр	Центр	красная линия	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	1 623,70	73 066 500	45 000	02.03.2018	https://kn.e1.ru
9	ул. Красноармейская, д. 37	Центр	Центр	красная линия	2	хорошее	хорошее состояние	1422,5	170 700 000	120 000	02.03.2018	https://kn.e1.ru
10	Кировский район, ул. Пролетарская, д. 7	Центр	Центр	красная линия	3	хорошее	хорошее состояние	3975,0	340 000 000	85 535,00	03.03.2018	https://kn.e1.ru
11	Кировский район, ул. Основинская, д. 7	Пионерский	I	внутри квартала	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	1 081,00	30 000 000	27 752,00	04.03.2018	https://kn.e1.ru/
12	Чкаловский район, ул. Белинского, д. 165/б	Автовокзал	I	красная линия	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	1 500,00	139 000 000	92 667,00	05.03.2018	https://kn.e1.ru/
13	Верх-Исетский район, ул. Сакко и Ванцетти, д. 23	Центр	Центр	красная линия	2	удовлетворительное	Требует капитальный ремонт	712,50	309 376 831	55 266,00	05.03.2018	https://kn.e1.ru/
14	Ленинский район, ул. Чкалова, д. 4а	Юго-Запад	I	красная линия	1	удовлетворительное	Требует капитальный ремонт	140,00	13 000 000	53 272,45	06.03.2018	https://kn.e1.ru
15	Чкаловский район, ул. Алтайская, д. 64	Уктус	II	красная линия	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	1262,4	120 000 000	95 057,00	06.03.2018	https://kn.e1.ru
16	Чкаловский район, ул. Окружная, д. 1д	Вторчермет	III	красная линия	2	хорошее	хорошее состояние	2 068,70	120 000 000	58 007,00	01.03.2018	https://kn.e1.ru
17	р-н Ленинский, ул. Чернышевского, 16А	Центр	Центр	красная линия	2	удовлетворительное	удовлетворительное состояние	304,00	28 320 000	93 157,89	07.03.2018	https://ekb.cian.ru
18	р-н Ленинский, ул. Горького, 39	Центр	Центр	красная линия	2	удовлетворительное	Требуется капитальный ремонт	528,00	81 420 000	154 205,00	07.03.2018	https://ekb.cian.ru
19	Пионеров 12	Пионерский	I	Внутриквартальная линия	1	хорошее	удовлетворительное состояние	465,0	43 000 000	92 474,00	06.03.2018	https://www.beboss.ru
20	Чайковского, 86л	Автовокзал	I	красная линия	2	хорошее	удовлетворительное состояние	222,1	17 000 000	76 542,00	07.03.2018	https://ekaterinburg.n1
Среднее значение, рублей										78 883,42
Минимальное значение, рублей										27 752
Максимальное значение, рублей										154 205

* Примечание: Адрес; Расположение относительно первой (красной) линии уточнено согласно данным Дубль.Гис

Как видно из представленной таблицы, цены предложений на вторичном рынке купли-продажи зданий торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости в г. Екатеринбурге составляет: минимальная цена – 27 752 руб./кв. м, максимальная цена – 154 205 руб./кв. м, средняя цена – 78 883,42 руб./кв. м.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

В данном разделе оценщиком приводится обоснование значений ценообразующих факторов, выявленных оценщиком в ходе проведенного анализа рынка, оказывающих влияние на стоимость недвижимости из сегмента рынка к которому относится объект оценки.

Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Цена сделки определяется составом имущественных прав. Многие типы недвижимости продают с учетом действующего договора аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Эти сделки совершаются тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможно или экономически не целесообразно.

В этом случае нужно вносить корректировку в цену объекта-аналога на разницу в ставках аренды по договору и по рынку.

Условия финансирования. Цены сделок для различных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта.

Диапазон цен по фактору условия финансирования сделки носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий финансирования, например, отсрочки платежа, дробности платежей и т.д.

Условия продажи. Данный фактор отражает нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия. Предполагается, что на стоимости рассматриваемых сопоставимых объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не отражаются чрезвычайные факторы, такие как вынужденность продажи, срочность, а также то, что между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, то есть мотивы продажи являются рыночными.

Диапазон цен по данному фактору носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий продажи.

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Под корректировкой цен на рыночные условия понимается корректировка цен на время. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом или ее отдельные типы.

Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.

Таблица 8.5

№ п/п	Агентство недвижимости	Адрес, телефон	Предлагаемый диапазон комиссионных вознаграждений , % от цены сделки	Среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены сделки
1	БК Недвижимость	г.Екатеринбург, пр.Ленина, 24/8б, тел: 222-10-70	3 - 5	4,0
2	Белый дом	г. Екатеринбург, ул. Чапаева, 14/1, тел: 269-55-05	2 - 5	3,5
3	ТИМ	г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана-Радищева, 33, тел: 222-25-51	1 - 4	2,5
4	Новосел	г. Екатеринбург, ул. Крауля, 4, тел: 385-20-09	2 - 4	3,0
5	ЦН Северная казна	г. Екатеринбург, пер. Химиков, 3, тел: 371-90-45	2 - 4	3,0
6	РС ЦН МАН	г.Екатеринбург, ул.Антона Валека, 19, тел: 371-20-00	3 - 5	4,0
7	КБ Ярмарка	г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 40, тел: 355-55-50	3 - 5	4,0
8	Огаста	г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 70, тел: 355-50-50	2 - 3	2,5
9	КБ на Белинского	г.Екатеринбург, ул. Белинского, 163г, тел: 260-60-48	1 - 4	2,5
10	Недвижимость.ру	г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 72, тел: 372-91-11	3 - 5	4,0
Среднее округленное значение размера комиссионного вознаграждения, %				3,0

Таким образом, корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0%.

Условия рынка (скидки к ценам предложений). Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

По данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А., доверительный интервал скидки на торг при продаже офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке, составляет 9,5-10,5%; доверительный интервал скидки на торг при аренде офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке, составляет 7,9-8,9%.

Ниже в Таблицах приведены данные по скидкам на цены предложений и ставки аренды объектов офисно-тороговой недвижимости на активном рынке по данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.6

Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Цены предложений объектов.

№п/п	Сегмент	Доверительный интервал, %	Среднее значение, %
1.	Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	9,5 - 10,5	10,0
2.	Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)	9,2 - 10,2	9,7
3.	Высококлассная торговая недвижимость	8,7 - 9,7	9,2
4.	Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса	11,5 - 12,9	12,2

Таблица 8.7

Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Арендные ставки объектов.

№п/п	Сегмент	Доверительный интервал, %	Среднее значение, %
1.	Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	7,9 - 8,9	8,4
2.	Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)	7,6 - 8,7	8,2
3.	Высококлассная торговая недвижимость	7,1 - 8,2	7,7
4.	Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса	9,9 - 11,2	10,5

Таким образом, из всего выше сказанного, Оценщик пришел к выводу, что реальные цены сделок по купле-продаже офисно-торговых объектов свободного назначения отличаются от цен предложения в среднем на 10,0%, реальные ставки по аренде офисно-торговых объектов свободного назначения отличаются от арендных ставок предложения в среднем на 8,4%, что подтверждается экспертами в сфере недвижимости (риэлторами) в ходе проведения интервью.

Местоположение объекта. Местоположение является уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль. Для коммерческой недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, развитие инфраструктуры.

Месторасположение – интегральная характеристика, включающая в себя:

• Местоположение относительно ценового пояса;
• Расположение относительно красной линии.

Местоположение относительно ценового пояса.

Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных торговых площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Офисная недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).

Таблица 8.8

Показатель	мар. 2017	июн. 2017	сен. 2017	дек. 2017
город	90 664	89504	87262	85835
Центр	100 081	102870	99722	94861
1 пояс	91 751	88683	85513	84912
2 пояс	90 206	87013	89182	88355
3 пояс	65 181	66378	69865	65523

Расположение относительно красной (первой) линии. Данный фактор учитывает месторасположение объекта недвижимости относительно красной линии.

Расположение входа помещения на улицу со стороны двора (внутриквартальную линию домов) снижает стоимость объектов. Что подтверждается исследованиями, изложенными в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.9

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Цены/арендные ставки предложений объектов
Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной арендной ставке такого же объекта, расположенного на красной линии	0,80	0,79	0,81

Физические характеристики объекта. К физическим характеристикам относятся следующие:

• Материал стен
• Наличие отдельного входа
• Состояние отделки
• Физическое состояние здания
• Общая площадь

Функциональное назначение. Объекты коммерческой недвижимости обладают различной доходностью в зависимости от характера использования.

Корректировка на функциональное назначение применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.10

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		офисно-торговый объект свободного назначения	высококлассный офисный центр объект	высококлассный торговый объект	Объект общественного питания
Объект оценки	офисно-торговый объект свободного назначения	1,00	0,81	0,79	0,86
	высококлассный офисный центр объект	1,24	1,00	0,98	1,07
	высококлассный торговый объект	1,27	1,03	1,00	1,09
	Объект общественного питания	1,16	0,94	0,92	1,00

Таблица 8.11

Арендные ставки офисно-торговых объектов		Аналог
		офисно-торговый объект свободного назначения	высококлассный офисный центр объект	высококлассный торговый объект	Объект общественного питания
Объект оценки	офисно-торговый объект свободного назначения	1,00	0,81	0,77	0,85
	высококлассный офисный центр объект	1,24	1,00	0,95	1,05
	высококлассный торговый объект	1,30	1,05	1,00	1,11
	Объект общественного питания	1,17	0,95	0,90	1,00

Тип объекта.

Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.12

Тип объекта

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно-стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки	0,89	0,88	0,90

Таблица 8.13

Тип объекта

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения к удельной арендной ставке такого же отдельно-стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки	0,89	0,88	0,90

Материал стен. Конструктивные особенности объекта существенно влияют на качество и стоимость объекта недвижимости. При значительном несоответствии конструктивных особенностей объекта оценки и аналогов необходимо вносить корректировки.

Корректировка на материал стен применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.14

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		капитальный объект	сэндвич	дерево
Объект оценки	капитальный объект	1,00	1,20	1,41
	сэндвич	0,83	1,00	1,17
	дерево	0,71	0,85	1,00

Таблица 8.15

Арендные ставки офисно-торговых объектов		Аналог
		капитальный объект	сэндвич	дерево
Объект оценки	капитальный объект	1,00	1,15	1,32
	сэндвич	0,87	1,00	1,15
	дерево	0,76	0,87	1,00

Состояние отделки. Корректировка на состояние отделки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.16

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		Без отделки	Требует косметического ремонта	Среднее состояние	Отделка «люкс»
Объект оценки	Без отделки	1,00	0,93	0,79	0,65
	Требует косметического ремонта	1,08	1,00	0,85	0,70
	Среднее состояние	1,27	1,18	1,00	0,82
	Отделка «люкс»	1,54	1,43	1,22	1,00

Таблица 8.17

Арендные ставки офисно-торговых объектов		Аналог
		Без отделки	Требует косметического ремонта	Среднее состояние	Отделка «люкс»
Объект оценки	Без отделки	1,00	0,91	0,77	0,63
	Требует косметического ремонта	1,10	1,00	0,85	0,70
	Среднее состояние	1,30	1,18	1,00	0,82
	Отделка «люкс»	1,59	1,43	1,22	1,00

Физическое состояние здания. Корректировка на физическое состояние применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.18

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		хорошее	удовлетворительное	неудовлетворительное
Объект оценки	хорошее	1,00	1,23	1,72
	удовлетворительное	0,81	1,00	1,41
	неудовлетворительное	0,58	0,71	1,00

Таблица 8.19

Арендные ставки офисно-торговых объектов		Аналог
		хорошее	удовлетворительное	неудовлетворительное
Объект оценки	хорошее	1,00	1,21	1,67
	удовлетворительное	0,81	1,00	1,39
	неудовлетворительное	0,60	0,72	1,00

Этажность.

Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.20

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,73	0,72	0,74
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,82	0,81	0,83
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,86	0,85	0,87

Таблица 8.21

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной арендной ставки объекта в подвале к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже	0,73	0,72	0,75
Отношение удельной арендной ставки объекта в цоколе к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже	0,82	0,81	0,83
Отношение удельной арендной ставки объекта на 2 этаже и выше к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже	0,86	0,85	0,87

Площадь объекта. Исследования зависимости площади зданий на цену предложения приведены в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.22

Корректирующие коэффициенты по цене предложений

Площадь, кв. м.		Аналог
		<100	100-250	250-500	500-750	750-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
Объект оценки	<100	1,00	1,07	1,18	1,26	1,31	1,37	1,43	1,45
	100-250	0,93	1,00	1,10	1,17	1,22	1,28	1,33	1,35
	250-500	0,85	0,91	1,00	1,07	1,11	1,16	1,21	1,23
	500-750	0,80	0,85	0,94	1,00	1,04	1,09	1,14	1,16
	750-1000	0,76	0,82	0,90	0,96	1,00	1,05	1,09	1,11
	1000-1500	0,73	0,78	0,86	0,92	0,96	1,00	1,04	1,06
	1500-2000	0,70	0,75	0,83	0,88	0,92	0,96	1,00	1,02
	>2000	0,69	0,74	0,81	0,87	0,90	0,94	0,98	1,00

Таблица 8.23

Корректирующие коэффициенты по арендной ставке

Площадь, кв. м.		Аналог
		<100	100-250	250-500	500-750	750-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
Объект оценки	<100	1,00	1,07	1,18	1,26	1,31	1,37	1,43	1,00
	100-250	0,93	1,00	1,10	1,17	1,22	1,28	1,33	0,93
	250-500	0,85	0,91	1,00	1,07	1,11	1,16	1,21	0,85
	500-750	0,80	0,85	0,94	1,00	1,04	1,09	1,14	0,80
	750-1000	0,76	0,82	0,90	0,96	1,00	1,05	1,09	0,76
	1000-1500	0,73	0,78	0,86	0,92	0,96	1,00	1,04	0,73
	1500-2000	0,70	0,75	0,83	0,88	0,92	0,96	1,00	0,70
	>2000	0,69	0,74	0,81	0,87	0,90	0,94	0,98	0,69

Наличие парковки. Корректировка на наличие парковки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.24

Корректировка на наличие парковки

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой	0,89	0,88	0,90
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой	1,12	1,11	1,13

Включение коммунальных платежей в арендную ставку. В процессе арендных отношений существует вечная проблема с учетом коммунальных платежей по арендованному помещению. Ведь поставщиками коммунальных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели (договоры на предоставление таких услуг заключены именно с ними), а потребителями – арендодатель и (или) арендатор.

Поэтому порядок распределения расходов по оплате этих услуг лучше изначально установить в договоре аренды. Наибольшее распространение получили три варианта оплаты арендатором коммунальных платежей^[11].

Вариант первый: Арендатор заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами. Снабжающие организации и арендатор общаются напрямую, без участия арендодателя. Данный вариант не противоречит гражданскому законодательству РФ.

Это связано с тем, что для того, чтобы арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные платежи, необходимо заключать договора с поставщиками, однако, у арендаторов возникают довольно серьезные сложности при перезаключении договоров с организациями, которые предоставляют коммунальные услуги, да и собственникам не всегда это интересно ввиду смены арендаторов.

Второй вариант: Коммунальные услуги входят в арендную плату. В договоре аренды можно изначально предусмотреть, что стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг входит в арендную плату.

Третий вариант: При данном способе в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть возмещение арендатором арендодателю коммунальных платежей. При этом, арендодатель оплачивает коммунальные услуги на основании счетов, выставленных ему поставщиками услуг, после чего выставляет счет арендатору. Последний возмещает расходы в части потребленных им коммунальных услуг.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

На стоимость вторичного рынка купли-продажи зданий офисно-торгового, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга, на дату оценки влияют следующие факторы:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
• Вид использования и (или) зонирование (функциональное назначение);
• Местоположение объекта;
• Физические характеристики объекта (материал стен, состояние отделки, физическое состояние здания, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций).

В результате анализа рынка, к которому относится объект оценки, Оценщиком был выявлен диапазон цен предложений вторичного рынка купли-продажи зданий торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга, который составляет: минимальная цена 27 752 руб./кв. м, максимальная цена – 154 205 руб./кв. м, средняя цена – 78 883,42 руб./кв. м.

Анализ фактических данных из сегмента рынка, к которому относится земельный участок

Таблица 8.25

№	Адрес	Ценовой пояс/Район	Разрешенное использование	Площадь, кв. м.	Стоимость объекта, руб.	Цена, руб./ кв. м.	Источник
1	Фурманова	I/ Автовокзал	Бизнес центр	1 763	119 000 000	67 499	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
2	Верх-Исетский район, Ориентир — ул. Металлургов	I/ВИЗ	автосалон, автосервис; - офисы, административные службы; - объекты торговли; - комплекс техобслуживания с гостиницей	11 500	50 000 000	4 348	http://land.e1.ru
3	Московский тракт, 9 км	I/ВИЗ	под общественно-деловую застройку	1 420	15 000 000	10 563	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
4	Волгоградская, 195	I/ВИЗ	под общественно-деловую застройку	10 500	64 000 000	6 065	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
5	Московский тракт, 10 км	I/ВИЗ	под общественно-деловую застройку	20 000	30 000 000	1 500	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
6	Мельникова	I/ВИЗ	под общественно-деловую застройку	24 858	650 000 000	26 149	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
7	Челюскинцев, 130	I/Вокзальный	под общественно-деловую застройку	550	4 000 000	7 273	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
8		I/ВИЗ	Под административно-торговое здание	22 400	80 000 000	2 162	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
9	Кислородная, 8	I/Вокзальный	Нет данных	2 100	10 000 000	4 762	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
10	Чехова, 29	Н. II/Сортировка	Нет данных	1 500	3 750 000	2 500	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
11	Монтажников, 24	III/С. Сортировка	Нет данных	6 100	30 000 000	4 918	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
12	Чистопольская	II/Синие Камни	Нет данных	4 900	10 000 000	2 041	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
13		Совхоз	Нет данных	9 000	70 000 000	7 778	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
14	Щербакова	II/Уктус	Нет данных	12 600	145 000 000	11 508	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
15	Кольцовский тракт, 1 км	II/Уктус	Нет данных	72 600	150 000 000	2 066	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
16	Лукиных	II/Уралмаш	Под административное здание с парковкой	3 500	4 900 000	1 400	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
17	Космонавтов, 15	II/Уралмаш	под торговые, пром. Объекты	36 000	234 000 000	6 500	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
18	Ветеринарная, 16	Ю-З	под административно-торговую застройку	5 800	57 700 000	9 948	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
19	Войкова, 11	II/Эльмаш	Нет данных	1 500	10 900 000	7 267	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
20	Монтажников, 30	III/С. Сортировка	Нет данных	3 300	4 800 000	1 455	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
21	Посадская, 10	I/Ю-З	Под промышленную базу, возможно под торговую и администативную застройку	6 200	170 000 000	27 419	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
22	Сибирский тракт, 11 км	III/Лечебный	Нет данных	9 000	19 500 000	2 167	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
23	Народной Воли, 52	Центр	Нет данных	1 195	62 000 000	51 883	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
24	Декабристов, 16	Центр	Нет данных	700	16 000 000	22 857	Прайс цен №10-К от 04.04.2017
25	по Московскому тракту - улице Парковой	I/ВИЗ	Под административно-торговое здание	37 000	80 000 000	2 162	Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35
26	Халтурина	I/Заречный	Под строительство административного здания 14 000 кв. м	4 000	35 000 000	8 750	Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35
27	Бабушкина-Калиновский	II/Эльмаш	под строительство общественно-делового здания	4 155	40 000 000	9 627	http://land.e1.ru/

Таким образом, диапазон цен земельных участков в г. Екатеринбурге, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, составляет 1 400– 67 499 руб./кв. м.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков

В данном разделе оценщиком приводится обоснование значений ценообразующих факторов, выявленных оценщиком в ходе проведенного анализа рынка, оказывающих влияние на стоимость земельных участков из сегмента рынка, к которому относится земельный участок в составе объекта оценки.

Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и на земельный участок. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. д.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

Данная поправка была определена на основании Справочника Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 8.26

Цены земельных участков под офисно-торговую застройку		Аналог
		Собственность	Долгосрочная аренда	Краткосрочная аренда
Объект оценки	Собственность	1,00	1,18	1,32
	Долгосрочная аренда	0,85	1,00	1,12
	Краткосрочная аренда	0,76	0,90	1,00

Условия финансирования. Цены сделок для различных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта.

Диапазон цен по фактору условия финансирования сделки носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий финансирования, например, отсрочки платежа, дробности платежей и т.д.

Условия продажи. Данный фактор отражает нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия. Предполагается, что на стоимости рассматриваемых сопоставимых объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не отражаются чрезвычайные факторы, такие как вынужденность продажи, срочность, а также то, что между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, то есть мотивы продажи являются рыночными.

Диапазон цен по данному фактору носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий продажи.

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Под корректировкой цен на рыночные условия понимается корректировка цен на время. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом или ее отдельные типы.

Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.

Таблица 8.27

№ п/п	Агентство недвижимости	Адрес, телефон	Предлагаемый диапазон комиссионных вознаграждений , % от цены сделки	Среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены сделки
1	БК Недвижимость	г.Екатеринбург, пр.Ленина, 24/8б, тел: 222-10-70	3 - 5	4,0
2	Белый дом	г. Екатеринбург, ул. Чапаева, 14/1, тел: 269-55-05	2 - 5	3,5
3	ТИМ	г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана-Радищева, 33, тел: 222-25-51	1 - 4	2,5
4	Новосел	г. Екатеринбург, ул. Крауля, 4, тел: 385-20-09	2 - 4	3,0
5	ЦН Северная казна	г. Екатеринбург, пер. Химиков, 3, тел: 371-90-45	2 - 4	3,0
6	РС ЦН МАН	г.Екатеринбург, ул.Антона Валека, 19, тел: 371-20-00	3 - 5	4,0
7	КБ Ярмарка	г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 40, тел: 355-55-50	3 - 5	4,0
8	Огаста	г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 70, тел: 355-50-50	2 - 3	2,5
9	КБ на Белинского	г.Екатеринбург, ул. Белинского, 163г, тел: 260-60-48	1 - 4	2,5
10	Недвижимость.ру	г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 72, тел: 372-91-11	3 - 5	4,0
Среднее округленное значение размера комиссионного вознаграждения, %				3,0

Таким образом, корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0%.

Условия рынка (скидки к ценам предложений). Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Реальные цены сделок по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, По данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год, доверительный интервал скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 9,6-11,0%. При этом среднее значение величины скидки на уторговывание составляет 10,3%. В расчетах Оценщик использует среднее значение.^[12]

Таблица 8.28

Класс объектов	Значение
	Среднее	Доверительный интервал
Земельные участки под индустриальную застройку	11,5%	10,8%	12,3%
Земельные участки под офисно-торговую застройку	10,3%	9,6%	11,0%
Земельные участки сельскохозяйственного назначения	14,7%	13,7%	15,7%
4.1. Земельные участки под МЖС	10,9%	10,1%	11,6%
4.2. Земельные участки под МЖС	8,8%	8,2%	9,5%
5 Земельные участки под объекты рекреации	13,7%	12,9%	14,5%
6 Земельные участки под объекты придорожного сервиса	12,0%	11,1%	12,8%

Местоположение объекта. Месторасположение – интегральная характеристика, включающая в себя:

• Местоположение относительно ценового пояса;
• Расположение относительно красной линии.

Местоположение относительно ценового пояса. Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных офисных площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Торговая недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).

Таблица 8.29

Показатель	мар. 2017	июн. 2017	сен. 2017	дек. 2017
город	90 664	89504	87262	85835
Центр	100 081	102870	99722	94861
1 пояс	91 751	88683	85513	84912
2 пояс	90 206	87013	89182	88355
3 пояс	65 181	66378	69865	65523

Фактор, отражающий локальное местоположение - расположение на красной линии. На стоимость земельных участков, из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, влияет расположение относительно красной линии. Влияние данного фактора определяется на основании данных издания «Справочника оценщика недвижимости» изд. г. Нижний Новгород, 2017 год (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.), стр. 140, данные приводятся в таблице ниже.

Таблица 8.30

Расположение относительно красной линии

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии	1,29	1,26	1,31

Таким образом, на основании представленных данных можно сделать вывод, что земельные участки расположенные на красной линии дороже по сравнению с участками расположенными внутриквартально, что выражается коэффициентным диапазоном 1,26 – 1,31.

Вид использования (функциональное назначение, ВРИ). Функциональное назначение – один из наиболее весомых ценообразующих факторов.

Процесс перевода земельного участка из одной категории в другую, а также смена разрешенного использования земельного участка – это трудоемкий, дорогостоящий и очень длительный процесс.

Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других видов разрешенного использования, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земли промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использование под объекты промышленного назначения и пр.

Поэтому, размер корректировки на функциональное назначение определить зачастую весьма затруднительно, по причине всего рекомендуется подбирать аналоги сопоставимого с оцениваемыми земельными участками функционального назначения.

Корректировка вносится в соответствии со Сборником рыночных корректировок СРК-2017, под редакцией канд. техн. наук Е.Е.Яскевича, Москва 2017 г.

Таблица 8.31^[13]

Площадь. Корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших объектов недвижимости ниже, чем цена единицы площади меньших объектов недвижимости.

Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки" изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год:

Наличие инженерных коммуникаций. Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации, наличие объектов инфраструктуры, перспектива организации охраны - все это увеличивает стоимость земли.

Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год^[14]

Таблица 8.32

Других факторов, влияющих на стоимость земельных участков из сегмента рынка, к которому относится земельный участок в составе объекта оценки не выявлено.

Основные выводы из сегмента рынка, к которому относится земельный участок

В период, предшествующий дате оценки, на рынке недвижимости выявлено 11 предложений по продаже земельных участков сопоставимых с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость. На стоимость объектов из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, относятся следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.
• Условия финансирования
• Условия продажи
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки)
• Условия рынка (скидки к ценам предложений)
• Местоположение объекта
• Вид использования (функциональное назначение, ВРИ)
• Площадь
• Наличие инженерных коммуникаций.

Диапазон цен земельных участков в г. Екатеринбурге, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, составляет 1 400 – 67 499 руб./кв. м.

Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке

Процесс оценки и требования к проведению оценки

В соответствии с разделом IV Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Характеристика подходов и методов оценки к оценке объекта оценки

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 различают три подхода к оценке:

• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства нового аналогичного объекта, и вычитается стоимость накопленного износа и устареваний, далее к результату добавляется стоимость земельного участка. Полученная величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Основным принципом оценки, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию. Процедура оценки включает в себя следующие последовательные шаги:

• Расчет затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта;
• Определение величины прибыли предпринимателя;
• Определение величины накопленного износа и устареваний объекта;
• Уменьшение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта на величину износа и устареваний объекта;
• Оценка стоимости земельного участка;
• Определение стоимости по затратному подходу путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, уменьшенных на величину износа и устареваний объекта.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования с учетом в перспективе его перепродажи (реверсии). В рамках доходного подхода могут применяться следующие методы:

• Метод прямой капитализации дохода;
• Метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки данного подхода:

• Оценка потенциального валового дохода.
• Оценка действительного валового дохода путем вычитания из валового дохода суммы потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
• Оценка чистого операционного дохода путем расчета разницы действительного валового дохода и издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, которая основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.
• Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Сравнительный подход основан на сопоставлении цен продаж аналогичных объектов. В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• Метод сравнения продаж.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие достаточной информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру, местоположению и т. д.), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки включает в себя следующие последовательные действия:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.
• Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки (согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод единого показателя цены оцениваемого объекта).
• Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Выбор уместных подходов и методов для оценки здания

Согласно п. 24 (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м, использовались следующие подходы в оценке:

Таблица 9.1

Наименование метода	Условия применения	Применимость
Затратный подход
Метод сравнительной единицы	Наличие справочных и нормативных материалов о стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания и методике расчета	Применим.
Метод разбивки по компонентам	Наличие данных о стоимости показателей, включающих прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента здания: фундамент, стены, перекрытия и др.	Не используется. Согласно п. 24 ФСО №7 Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Метод количественного обследования	Возможность составления полной сметы на строительство оцениваемого объекта, проведения детального количественного и стоимостного анализа, а также расчета затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом.
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж	Применяется если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Не применяется для объектов специального назначения, у которых нет рынка или их рынок ограничен.	Применим. Согласно п.22 (а) ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В результате анализа рынка были выявлены предложения о продаже сопоставимых объектов недвижимости.
Метод соотнесения цены и дохода: - метод соотнесения цены и дохода по валовому рентному мультипликатору - метод соотнесения цены и дохода по общей ставке капитализации	Применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный доход, т.е.: 1. наличие развитого и активного рынка недвижимости; 2. возможность получения достоверной рыночной и экономической информации.	Не используется. Отсутствует возможность расчета валового рентного мультипликатора, т.к. нет информации о стоимости и доходности сопоставимых объектов
Метод линейной алгебры	Применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число факторов стоимости (элементов сравнения)	Не используется, так как существует сложность в преобразовании качественных корректирующих поправок в количественные, что может привести к недостоверным результатам
Метод корреляционно-регрессионного анализа	Применяется, если количество аналогов (сопоставимых объектов) в 5-10 раз больше, чем факторов стоимости (элементов сравнения)	Не используется, так как требует высокой точности и достоверности исходных данных об объектах- аналогах
Доходный подход
Метод прямой капитализации доходов	Метод капитализации доходов используется, если: - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.	Применим. Предполагается, что объект оценки способен приносить стабильный доход.
Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал: - метод дисконтированных денежных потоков	Метод применяется, если: - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие)	Не используется. Согласно п.23 (г) ФСО №7 данный метод применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость
- метод капитализации доходов по расчетным моделям	Применяется только для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью	Не используется, так как является трудоемким и требует высокой точности и достоверности исходных данных.

Вывод: Таким образом, в рамках настоящего отчета, рыночная стоимость здания, общая площадь 1500 кв. м, определена оценщиком методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Характеристика подходов и методов оценки к оценке земельных участков

При определении рыночной стоимости земельных участков применяются те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Общие характеристики подходов, а также методов в рамках каждого из подходов приведены ниже.

Затратный подход. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.

Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

• для определения стоимости сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;
• для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;
• для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;
• для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности.

Сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода используются следующие методы определения стоимости земельного участка:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями (незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Метод выделения применяется для оценки только застроенных земельных участков. Условия применения этого метода следующие:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка методами затратного подхода;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Доходный подход. В рамках доходного подхода используются следующие методы определения стоимости земельного участка:

• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую основную последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Выбор уместных подходов и методов оценки земельного участка

В соответствии с п. 11 (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Согласно п. 24 (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таблица 9.2

Выбор уместных подходов и методов оценки земельного участка

Наименование метода	Условия применения	Применимость
Затратный подход
Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).	Применим. В результате анализа рынка выявлены предложения о продаже сопоставимых земельных участков.
Метод выделения (элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка)	Применяется для застроенных земельных участков при: 1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); 2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.	Не используется. В результате постоянного мониторинга рынка коммерческой и жилой недвижимости выявлено, что права на земельные участки, как правило, не оформлены. Кроме того, применение метода затрудняется отсутствием достоверной информация о доле земельного участка в рыночной стоимости единых объектов недвижимости
Метод распределения	Применяется для застроенных земельных участков при: 1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); 2) наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; 3) соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.	Не используется. В результате постоянного мониторинга рынка коммерческой и жилой недвижимости выявлено, что права на земельные участки, как правило, не оформлены. Кроме того, применение метода затрудняется отсутствием достоверной информация о доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Доходный подход
Метод капитализации земельной ренты	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка	Не применяется. В результате постоянного мониторинга рынка земельных участков выявлено, что рынок аренды земельных участков не развит.
Метод остатка	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход	Не применяется. Суть метода - капитализация доходов от сдачи в аренду единого объекта недвижимости, включающего улучшения и земельный участок. В результате постоянного мониторинга рынка коммерческой и жилой недвижимости выявлено, что права на земельные участки, как правило, не оформлены, таким образом, рыночная ставка арендной платы за помещения/здания не включает стоимость права пользования земельным участком.
Метод предполагаемого использования	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход	Не применяется. Суть метода - дисконтирование денежных потоков от реализации улучшений, соответствующих варианту НЭИ земельного участка. Оцениваемый земельный участок является застроенным. Смена разрешенного использования земельного участка включает длительный и дорогостоящий процесс, при этом гарантировать положительное решение о смене разрешенного использования никто не может. Таким образом, у Оценщика отсутствуют предпосылки для прогнозирования вариантов застройки оцениваемого земельного участка.

Вывод: Таким образом, в рамках настоящего отчета, рыночная стоимость земельного участка будет определена оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Определение рыночной стоимости объекта оценки

10.1. Определение рыночной стоимости земельного участка, общая площадь 1920 кв. м.

Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Согласно требованиям п. 11 в ФСО № 7 оценщик должен при анализе рынка провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

С учетом вышесказанного оценщик счел целесообразным провести анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из того же сегмента рынка, к которому относится объект оценки, которые были представлены в открытых источниках. Такой анализ, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все ее достоинства и недостатки.

По мнению большинства практикующих экспертов-оценщиков на стоимость земельных участков оказывают влияние следующие факторы:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
• Вид использования и (или) зонирование;
• Местоположение объекта;
• Физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций).

Оценщиком был проведен анализ предложений по продаже земельных участков, предлагаемых на праве собственности и аренды, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общественно - деловой застройки в г. Екатеринбурге, публикуемых в следующих источниках информации:

• Прайс №10-К от 04.04.2017 г.;
• http://land.e1.ru;
• Прайс №26-К от 27.06.2017 г.;
• Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр»

Последовательность определения рыночной стоимости земельного участка, общая площадь 1920 кв. м., методом сравнения продаж:

1. Выбор объектов-аналогов;

2. Выбор единиц сравнения;

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

4. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок;

5. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки;

6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода.

1. Выбор объектов-аналогов

Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

Для расчетов использованы данные по ценам предложений (приглашений делать оферты) из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые должны опираться в своей работе оценщики, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные «предложений делать оферты» наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Кроме того, цены объектов-аналогов в процессе расчетов подлежат корректировкам.

В целях выявления аналогов объекта оценки на дату оценки. Оценщиком проведен анализ данных, публикуемых в следующих средствах массовой информации:

• Прайс №10-К от 04.04.2017 г.;
• http://land.e1.ru;
• Прайс №26-К от 27.06.2017 г.;
• Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр»

Правила отбора аналогов:

• местоположение – г. Екатеринбург, I, II ценовые пояса;
• категория земель - земли населенных пунктов;
• назначение - под офисно-торговую застройку;
• площадь - от 1000 до 10 000 кв. м;
• свободный от строений.

Объект оценки представляет собой земельный участок, общая площадь 322 кв. м, кадастровый № 66:41:0401015:19, разрешенное использование – под здание торгового назначения (литера Б), поэтому в качестве аналогов предпочтения отдавались сопоставимым объектам под общественно-деловую застройку.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – рынку земельных участков с ВРИ под общественно-деловую застройку и которые сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

К тому же, при подборе аналогов, оценщик ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах: о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация.

Также следует отметить, что требований по максимальной величине суммарных валовых корректировок по аналогам не существует и это ничем не регламентировано, поэтому при расчетах Оценщик руководствовался достоверностью и достаточностью информации по аналогам, даже если при этом требуется внесение корректировок с высокими значениями.

В соответствии с правилами отбора, Оценщиком для расчета рыночной стоимости были отобраны следующие объекты - аналоги:

Более подробная информация об объекте оценки и объектах-аналогах приведена ниже:

Таблица 10.1

Информация об объекте оценки и объектах-аналогах

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4
Тип объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 8	Московский тракт, 9 км	Народной Воли, 52	ул. Бабушкина	Халтурина
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)
Ограничения (обременения) имущественных прав	Не учитываются	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата оценки/дата предложения (сделки)	07 марта 2018 года	04 апреля 2017 года	04 апреля 2017 года	25 ноября 2016 года	18 апреля 2017 года
Характер цены	Цена сделки	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Вид использования	под здание торгового назначения (литера Б)	крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли	место размещения здания офисного центра	под строительство общественно-делового здания	объекты бытового обслуживания; объекты торговли
Характеристики местоположения
Ценовой пояс	Центр	I	Центр	II	I
Средняя стоимость 1 кв. м. на офисную недвижимость	94861	84912	94861	88355	84912
Выход на красную линию	красная линия	красная линия	красная линия	красная линия	внутриквартальная линия
Физические характеристики
Площадь объекта, кв. м	1920,00	1 428,00	1 195,00	4 155,00	4 054,00
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация	Рядом с участком*	Рядом с участком	Рядом с участком	Рядом с участком
Источник информаций	Документы, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта	Прайс №10-К от 04.04.2017, стр. 80	Прайс №10-К от 04.04.2017, стр. 80	http://land.e1.ru/	Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35
Цена предложения по продаже, руб.	-	15 000 000,00	62 000 000,00	40 000 000,00	35 000 000,00

2. Выбор единиц сравнения. За единицу сравнения стоимости выбрана стоимость 1 кв. м. площади земельных участков.

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.

Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи;
• Условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки, фактор торга);
• Вид использования и (или) зонирование;
• Местоположение объекта
• Физические характеристики объекта (площадь участка, наличие инженерных коммуникаций).

При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

1. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок

Корректировка на состав передаваемых прав, ограничения (обременения) этих прав.

Данная поправка была определена на основании Справочника Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.2

Цены земельных участков под офисно-торговую застройку		Аналог
		Собственность	Долгосрочная аренда	Краткосрочная аренда
Объект оценки	Собственность	1,00	1,18	1,32
	Долгосрочная аренда	0,85	1,00	1,12
	Краткосрочная аренда	0,76	0,90	1,00

Корректировка применятся объектам-аналогам №№ 2-4 в размере 1,32, поскольку объект оценки передается на праве собственности, а объекты-аналоги передаются на праве краткосрочной аренды), поскольку у Оценщика отсутствует информация, подтверждающая срок аренды более 10 лет.

Корректировка на условия финансирования. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не требуется

Корректировка на условия продажи. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов – рыночные, корректировка не требуется.

Корректировка на условия рынка (скидки к ценам предложений). Реальные цены сделок по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, По данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год, доверительный интервал скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 9,6-11,0%. При этом среднее значение величины скидки на уторговывание составляет 10,3%. В расчетах Оценщик использует среднее значение в размере 10,3% (0,897).

Корректировка на интерес риелтора. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в размере 3,0% (0,97)от цены сделки (Раздел 8.7. Отчета).

Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Данная поправка учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж (предложений). По данным источников информации, объекты-аналоги представлены на рынке раньше до даты оценки.

Согласно данным с сайта РОСРИЭЛТ Недвижимость в России и за рубежом (http://www.rosrealt.ru/) было проанализировано изменение цены на земельные участки за период с ноября 2016 по март 2018 г. (Принтскрин источника указан в Приложении).

Корректировка требуется для всех объектов-аналогов, поскольку даты предложения не сопоставимы с объектом оценки. Подробный расчет представлен в таблице ниже.

Таблица 10.3

Поправка на изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Дата оценки/дата предложения (сделки)	07 марта 2018 года	04 апреля 2017 года	04 апреля 2017 года	25 ноября 2016 года	18 апреля 2017 года
Средняя стоимость земельных участков по данным с сайта РОСРИЭЛТ	219 781*	213 998	213 998	231 798	213 998
Величина корректировки	-	1,03	1,03	0,95	1,03

*Примечание: в отчете использована последняя актуальная информация на дату оценки (февраль 2018 г.)

Корректировка на местоположение. Поправка применяется к аналогам, не сопоставимым по местоположению с объектом оценки. Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных офисных площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Торговая недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).

Таблица 10.4

Показатель	мар. 2017	июн. 2017	сен. 2017	дек. 2017
город	90 664	89504	87262	85835
Центр	100 081	102870	99722	94861
1 пояс	91 751	88683	85513	84912
2 пояс	90 206	87013	89182	88355
3 пояс	65 181	66378	69865	65523

Таблица 10.5

Расчет корректировки на местоположение

Фактор местоположения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Ценовой пояс	Центр	I	Центр	II	I
Расчетное прогнозное значение стоимости 1 кв. м., руб.	94861	84912	94861	88355	84912
Поправка на месторасположение	-	1,12	1,00	1,07	1,12

Фактор, отражающий локальное местоположение - расположение на красной линии. На стоимость земельных участков, из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, влияет расположение относительно красной линии. Влияние данного фактора определяется на основании данных издания «Справочника оценщика недвижимости» изд. г. Нижний Новгород, 2017 год (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.), стр. 140, данные приводятся в таблице ниже.

Таблица 10.6

Расположение относительно красной линии

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии	1,29	1,26	1,31

Объект оценки расположен на красной линии. Поправка применяется для аналога № 4 в размере 1,29, поскольку доступ к объекту лежит через трамвайные пути, подъезд осуществляется через соседние участки.

Корректировка на вид использования (функциональное назначение, ВРИ). Данная корректировка не требуется, так как разрешенное использование объектов оценки и объектов-аналогов сопоставимо.

Аналог № 1 имеет разрешенное использование – крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли, расположен в Зоне ПК-4, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-5 основным видом разрешенного использования является также размещение магазина.

Рис. 10.1. Местоположение Аналога №1 на карте градостроительного зонирования города

Аналог № 2 имеет разрешенное использование – Для размещения административных зданий, расположен в Зоне Ц-1, согласно Решения Екатеринбургской городской Думы от 13 ноября 2007 г. N 68/48, в зоне Ц-1 основным видом разрешенного использования является также размещение магазинов (общей площадью до 5000 кв. м).

Рис. 10.2. Местоположение Аналога №2 на карте градостроительного зонирования города

Аналог № 3 имеет разрешенное использование – под строительство общественно-делового здания, расположен в Зоне Ц-2, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-2 основным видом разрешенного использования является также размещение объектов торговли.

Рис. 10.3. Местоположение Аналога №3 на карте градостроительного зонирования города

Аналог № 4 имеет разрешенное использование – под строительство общественно-делового здания, расположен в Зоне Ц-2, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-2 основным видом разрешенного использования является также размещение объектов торговли.

Рис. 10.4. Местоположение Аналога №4 на карте градостроительного зонирования

Таким образом, из вышесказанного следует, что разрешенное использование объектов оценки и объектов-аналогов сопоставимо: размещение магазинов.

Корректировка на общую площадь земельного участка. Корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших объектов недвижимости ниже, чем цена единицы площади меньших объектов недвижимости.

Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год

Расчет поправки на общую площадь земельного участка представлен в таблице ниже.

Таблица 10.7

Расчет корректировки на общую площадь

Наименование	Объект исследования	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Общая площадь, кв.м	1920,00	1 428,00	1 195,00	4 155,00	4 054,00
Коэффициент корректировки	-	1,0	1,0	1,11	1,11

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год^[15]

Таблица 10.8

У объекта оценки имеются следующие коммуникации: электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация.

Корректировка на водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, коммуникационные связи составляет 10,5% т.е. на каждую коммуникацию приходится по 2,625 (=10,5/4). Следовательно, на наличие только холодного водоснабжения приходится половина от 2,625 и составляет 1,1325.

Таким образом, общая поправка на коммуникации составляет, округленно 1,192 (+15,20% электроснабжение, + 2,625% канализация и + 1,1325% на водоснабжение (ХВС)).

Внесение прочих корректировок не требуется.

Обоснование весовых коэффициентов. Веса для расчета средневзвешенного значения рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес, и наоборот, стоимости, полученной наибольшее количество корректировок соответствует наименьший вес. Расчет весовых коэффициентов при согласовании результатов, после корректировок каждого аналога производится по формуле:

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁ - сумма корректировок 1-го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/(| S_A |+1), в результате получим:

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

1. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки

Таблица 10.9

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4
Цена предложения по продаже, руб./кв. м	-	10 504	51 883	9 627	8 633
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)
Корректировка на передаваемые имущественные права	-	1,00	1,32	1,32	1,32
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 504	68 486	12 708	11 396
Корректировка на интерес риэлтора, коэфф.	-	0,97	0,97	0,97	0,97
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10189	66431	12327	11054
Ограничения (обременения) имущественных прав	Не учитываются	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Корректировка на ограничения (обременения) имущественных прав		1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м		10 189	66 431	12 327	11 054
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка на условия финансирования	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 189	66 431	12 327	11 054
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 189	66 431	12 327	11 054
Дата оценки/дата предложения (сделки)	07 марта 2018 года	04 апреля 2017 года	04 апреля 2017 года	25 ноября 2016 года	18 апреля 2017 года
Стоимость 1 сотки земли, руб.	219 781	213 998	213 998	231 798	213 998
Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки)	-	1,03	1,03	0,95	1,03
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 495	68 424	11 711	11 386
Характер цены	Цена сделки	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Условия рынка (скидки к ценам предложений)	-	0,897	0,897	0,897	0,897
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	9 414	61 376	10 505	10 213
Вид использования		крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли	место размещения здания офисного центра	под строительство общественно-делового здания	объекты бытового обслуживания; объекты торговли
Корректировка на функциональное назначение (разрешенное использование)	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	9 414	61 376	10 505	10 213
Корректировки на характеристики местоположения
Средняя стоимость 1 кв. м. на офисную недвижимость	94861	84912	94861	88355	84912
Корректировка на местоположение (ценовой пояс)	-	1,12	1,00	1,07	1,12
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	11 240	11 439
Выход на красную линию	красная линия	красная линия	красная линия	красная линия	внутриквартальная линия
Корректировка на расположение объекта относительно крупных автодорог	-	1,00	1,00	1,00	1,29
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	11 240	14 756
Корректировки на физические характеристики
Площадь объекта, кв. м	1 920,00	1 428,00	1 195,00	4 155,00	4 054,00
Корректировка на площадь объекта	-	1,00	1,00	1,11	1,11
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	12 476	16 379
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация	Рядом с участком*	Рядом с участком	Рядом с участком	Рядом с участком
Корректировка на наличие коммуникаций	-	1,192	1,192	1,192	1,192
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	12 568	73 160	14 871	19 524
Медиана, руб.		17 198
Отклонение от медианы, %		-27	325	-14	14
Коэффициент вариации** аналогов №1-4, %	100,77%	Коэффициент вариации не соответствует требуемому значению - до 33%
Коэффициент вариации** аналогов № 1, 3-4, %	18,54%	Коэффициент вариации соответствует требуемому значению - до 33%
Сумма корректировок по аналогам		48	-	88	120
Нормированный удельный вес аналога		0,0204	-	0,0112	0,0083
Сумма нормированных удельных весов		0,0399
Удельный вес аналога		0,5113	-	0,2807	0,2080
Взвешенная стоимость	-	6426,02	-	4174,29	4060,99
Рыночная стоимость объекта, руб./кв. м	14 661
Рыночная стоимость объекта, руб.	28 149 120
*После идентификации объектов на Публичной кадастровой карте (http://pkk5.rosreestr.ru) было обнаружено, что у аналоги свободны от строений, коммуникации проходят рядом с участками

**Коэффициент вариации используется для сравнения рассеивания случайных величин, относительно ожидаемого значения, что позволяет получить сопоставимые результаты.

Коэффициент вариации является отношением среднеквадратического отклонения случайной величины к ее ожидаемому значению, для чего необходимо использовать следующую формулу:

где, σ – среднеквадратическое отклонение случайной величины;

- ожидаемое (среднее) значение случайной величины.

Значение коэффициента вариации ниже 33,33% говорит об однородности выборки

Анализ вносимых корректировок:

Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Максимальный размер корректировок в законодательстве об оценочной деятельности, учебных пособиях и методических рекомендациях не установлен.

Однако в п. 22 ФСО № 7 указано, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

1. передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

3. условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

4. условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

5. вид использования и (или) зонирование;

6. местоположение объекта;

7. физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

8. экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

9. наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью

10. другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Следовательно, объекты аналоги могут отличаться от объекта оценки и должны быть скорректированы. Оценщик по выявленным отличиям ввел корректировки.

6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, общая площадь 1920 кв. м, кадастровый, полученная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления составляет:

28 149 000

Двадцать восемь миллионов сто сорок девять тысяч рублей

10.2. Определение стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м.

Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках данного отчета Оценщик считает целесообразным в рамках сравнительного подхода применения метода сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода описано в разделе 9 настоящего Отчета.

В рамках сравнительного подхода Оценщик считает целесообразным применение метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости земельных участков. Обоснование применения, а также порядок определения стоимости в рамках данного метода описаны в разделе 9. настоящего Отчета.

Последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж:

1. Выбор объектов-аналогов;

2. Выбор единиц сравнения;

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

4. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок;

5. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки;

6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода.

Выбор объектов-аналогов

Объект – аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

Для расчетов использованы данные по ценам предложений (приглашений делать оферты) из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые должны опираться в своей работе оценщики, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные «предложений делать оферты» наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Кроме того, цены объектов-аналогов в процессе расчетов подлежат корректировкам.

Для сбора информации по сделкам с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации:

https://ekaterinburg.n1.ru

https://kn.e1.ru/;

https://ekb.cian.ru

Правила отбора аналогов:

• Тип объекта: отдельно-стоящее здание;
• Этажность – 2-3 этажа;
• Местоположение: Центр, I, II ценовые пояса;
• Здание не является объектов культурного наследия;
• Наличие информации о площади земельного участка

В результате проведенного анализа и правил отбора аналогов были выявлены следующие объекты-аналоги:

Таблица 10.10

Информация об объекте оценки и объектах-аналогах

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Местоположение	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург
Район	Центр	Уктус	Пионерский	Автовокзал
Ценовой пояс	Центр	II ценовой	I ценовой	I ценовой
Адрес	ул. Пушкина, д. 8	ул. Алтайская, д. 64	Пионеров 12	Чайковского, 86л
Источник информации	-	https://kn.e1.ru	https://www.beboss.ru	https://ekaterinburg.n1.ru
Описание объекта	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание
Состав передаваемых прав на здание	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Наличие обременений	Не зарегистрировано	отсутствует	отсутствует	отсутствует
Тип цены	Цена сделки	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Месяц предложения	март 2018 года	март 2018 года	март 2018 года	март 2018 года
Назначение	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Состав передаваемых прав на земельный участок	собственность	собственность	аренда	собственность
Площадь земельного участка, кв.м	1920	1 730,0	997,0	242,0
Высота помещений	нет данных	нет данных	нет данных	нет данных
Текущее использование	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Этажность	3	2+подвал	3	3
Качество и состояние внутренней отделки	Среднее состояние	Среднее состояние	Среднее состояние	Среднее состояние
Состояние здания*	Удовлетворительное	хорошее	хорошее	Хорошее
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Расположение относительно красной линии	на красной линии	на красной линии	внутриквартальная линия	внутриквартальная линия
Наличие парковки	отсутствует	стихийная	стихийная	стихийная
Общая площадь здания, кв.м.	1500,0	1262,40	1300,0	1450,0
Цена предложения по продаже недвижимости с учетом НДС, руб.		100 000 000,00	70 000 000,00	90 000 000,00

* http://prawdom.ru/dom.php?hm=pionerov%20409383_12%2F1; Примечание: физический износ объектов-аналогов определен Оценщиком экспертно исходя из субъективной оценки собственников или риэлторов о его уровне, годов постройки зданий, а также на основании фотографий, представленных на сайтах.

Обоснование весовых коэффициентов. Веса для расчета средневзвешенного значения рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес, и наоборот, стоимости, полученной наибольшее количество корректировок соответствует наименьший вес. Расчет весовых коэффициентов при согласовании результатов, после корректировок каждого аналога производится по формуле:

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁ - сумма корректировок 1-го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/(| S_A |+1), в результате получим:

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

2. Выбор единиц сравнения. За единицу сравнения стоимости выбрана стоимость 1 кв. м. площади помещений.

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.

Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
• Вид использования и (или) зонирование;
• Местоположение объекта (расположение относительно ценового пояса г. Екатеринбурга, расположение относительно красной линии);
• Физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие отдельного входа, этаж расположения, качество и состояние внутренней отделки, физическое состояние здания, класс конструктивной системы здания).

При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

1. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок

Передаваемые имущественные права. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка не требуется, так как состав передаваемых прав объектов-аналогов и объекта оценки сопоставимы - объект оценки и объекты-аналоги передаются на праве собственности.

Ограничения (обременения) имущественных прав. На стоимость объектов недвижимости может влиять наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременения (например, в виде объекта культурного наследия) или какие либо-другие ограничения в использовании объекта.

По имеющимся данным, прав иных лиц на объекты - аналоги не выявлено. Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, поправка не требуется.

Условия финансирования сделки. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.

В данном случае, Оценщик использовал цены предложений объектов-аналогов с типичными условиями – единовременный платеж денежными средствами, без рассрочек и кредитов. Таким образом, поправка не требуется.

Условия продажи. Ценообразующий фактор условия продажи позволяет скорректировать цены продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (аффилированность), недостаточностью времени экспозиции объекта при ликвидации, финансовым давлением на сделку, отсутствием широкой гласности (публичной оферты) при продаже.

В данном случае, условия продажи выбранных аналогов и оцениваемого объекта принимаем как рыночные. По аналогам данных об ускоренной продаже не имеется, и все они выставлены на продажу путем публичной оферты. Оценщиком поправка по данному элементу не применялась.

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Данный ценообразующий фактор учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж и арендных ставок.

Корректировка не требуется, так как объекты-аналоги актуальны на дату оценки.

Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.

По данным Таблица 8.30 корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0% (0,97).

Условия рынка (скидки к ценам предложений). По данным Справочника Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А., Оценщик использовал среднее значение коллективной экспертной оценки величины скидки на торг в размере 10,0% (0,90) для офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке.

Вид использования (функциональное назначение). В зависимости от назначения стоимость недвижимости может отличаться. В зависимости от назначения стоимость помещений может различаться, так как планировочные решения и качество отделки могут существенно отличаться.

Оценщиком на рынке продажи были подобраны объекты-аналоги торгового назначения, поправка на назначение Оценщиком вводится после определения стоимости 1 кв.м торгового помещения.

Месторасположение характеризуется двумя показателями: ценовой пояс и выход на красную линию.

Местоположение относительно ценового пояса.

Согласно Раздела 8.8. настоящего Отчета поправка на местоположение относительно ценовых поясов города Екатеринбурга вводится на основании данных Аналитического отчета Уральской Палаты недвижимости "Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга. IV квартала 2017 г".

Таблица 10.11

Расчет корректировки на местоположение и окружение

Фактор местоположения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Ценовой пояс	Центр	II ценовой	I ценовой	I ценовой
Расчетное прогнозное значение стоимости 1 кв. м., руб.	94 861	88 355	84 912	84 912
Поправка на месторасположение		1,074	1,117	1,117
Расположение на красной линии	Да	Да	нет	нет
Поправка на расположение на красной линии		1	1,25 (=1/0,80)	1,25(=1/0,80)
Величина корректировки на местоположение		1,07	1,40	1,40

Расположение относительно красной линии. Рассматриваемый фактор учитывает различия в инвестиционной привлекательности и, как следствие, в стоимости торговых помещений. Выход на красную линию, прежде всего, является фактором престижности.

Корректировка на расположение относительно красной линии применяется согласно данным Справочника Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.12

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Цены/арендные ставки предложений объектов
Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной арендной ставке такого же объекта, расположенного на красной линии	0,80	0,79	0,81

Корректировка вносится для объектов-аналогов № 2 – 3 в размере 1,25, так как они расположены внутриквартально.

Физические характеристики.

К физическим характеристикам производственно-складской недвижимости относятся:

• Общая площадь (фактор масштаба);
• Наличие отдельного входа;
• Физическое состояние здания;
• Качество и состояние отделки;
• Материал стен.

Далее, нами рассматривается влияние каждой физической характеристики на рыночную стоимость объектов, из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Масштаб. Поправка определена по данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Расчет поправки приведен в Таблице ниже.

Таблица 10.13

Корректирующие коэффициенты для объекта оценки

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание
Общая площадь зданий, кв.м	1500	1262,40	1300	1450
Поправка на масштаб		1,0	1,00	1,0

Физическое состояние здания. Корректировка на физическое состояние применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.14

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		хорошее	удовлетворительное	неудовлетворительное
Объект оценки	хорошее	1,00	1,23	1,72
	удовлетворительное	0,81	1,00	1,41
	неудовлетворительное	0,58	0,71	1,00

Физический износ объектов-аналогов определен Оценщиком экспертно исходя из субъективной оценки собственников или риэлторов о его уровне, годов постройки зданий, а также на основании фотографий, представленных на сайтах.

Физическое состояние объекта оценки оценивается как «удовлетворительное». Состояние объектов-аналогов №№ 1-3 оценивается как «хорошее». Таким образом, корректировка для всех аналогов применяется в размере 0,81.

Качество и состояние отделки. Корректировка на состояние отделки применяется в соответствии с исследованием, проведенным специалистами Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки «Справочник оценщика недвижимости – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Издание четвертое под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 г.

Таблица 10.15

Состояние отделки

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		Без отделки	Требует косметического ремонта	Среднее состояние	Отделка «люкс»
Объект оценки	Без отделки	1,00	0,93	0,79	0,65
	Требует косметического ремонта	1,08	1,00	0,85	0,70
	Среднее состояние	1,27	1,18	1,00	0,82
	Отделка «люкс»	1,54	1,43	1,22	1,00

Состояние отделки объекта оценки и объектов аналогов №№1-3 характеризуется как «среднее состояние». Таким образом, корректировка не требуется.

Материал стен. Корректировка не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях.

Этажность.

Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.16

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,73	0,72	0,74
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,82	0,81	0,83
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,86	0,85	0,87

Наличие парковки. Корректировка на наличие парковки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.17

Корректировка на наличие парковки

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой	0,89	0,88	0,90
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой	1,12	1,11	1,13

У объекта оценки парковка отсутствует. У объектов-аналогов № 1-3 имеется стихийная парковка. Корректировка вносится для всех объектов-аналогов в размере 0,89.

Внесение прочих корректировок не требуется.

Поскольку предложения по продаже зданий-аналогов включают в себя стоимость земельных участков, Оценщик при определении стоимости здания исключает стоимость земельных участков у объектов-аналогов.

В соответствии с расчетами, приведенными в предыдущей главе, стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 15 514,00 руб./ кв.м. Данная величина взята за базовый показатель стоимости земли, стоимость земельных участков в составе объектов-аналогов определяется путем корректировки базового показателя на правовой статус, площадь, местоположение. Соответствующие расчеты приведены в таблице ниже.

Таблица 10.18

Учет стоимости земельных участков в составе объектов-аналогов

Показатель	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Цена предложения объекта-аналога (единого объекта недвижимости), руб.	100 000 000,00	70 000 000,00	90 000 000,00
Вид передаваемых прав на земельный участок	собcтвенность	аренда	собственность
Площадь земельного участка объекта-аналога, кв.м.	1 730,00	997,00	2 000,00
Стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка в соответствии с Аналитическим приложением 1, руб./ кв.м.	14 661,00	14 661,00	14 661,00
Корректировка на объем передаваемых прав на земельный участок	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м.	14 661,00	14 661,00	14 661,00
Корректировка на местоположение земельного участка, коэфф. ( 1/ корр-ка на местоположение из Таблицы 7.2.11.)	0,93	0,71	0,71
Скорректированная стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м.	13 634,73	10 409,31	10 409,31
Корректировка на площадь земельного участка объекта-аналога, кв.м.	0,90	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м.	12 271,26	10 409,31	10 409,31
Стоимость земельного участка объекта-аналога, руб.	21 229 279,800	10 378 082,070	20 818 620,000
Стоимость, приходящая на улучшения земельного участка с учетом НДС, руб.	78 770 720,20	59 621 917,93	69 181 380,00
Стоимость, приходящая на улучшения земельного участка без учета НДС, руб.	66 754 847,63	50 527 049,09	58 628 288,14

Далее производится корректировка значений единицы сравнения для зданий-аналогов и согласование результатов корректировки

Таблица 10.19

Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Общая площадь объекта, кв.м.	1500,00	1262,40	1300,00	1450,00
Цена предложения объекта недвижимости без учета НДС и без учета земельного участка, руб.		66 754 847,63	50 527 049,09	58 628 288,14
Поправка на уторговывание, коэфф.		0,90	0,90	0,90
Скорректированная цена объекта недвижимости без учета НДС, руб.		60 079 362,87	45 474 344,18	52 765 459,33
Поправка на вознаграждение риэлтору, коэфф.		0,97	0,97	0,97
Скорректированная цена объекта недвижимости без учета НДС, руб.		58 276 981,98	44 110 113,85	51 182 495,55
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на состав передаваемых прав на объект, %		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременений, %		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на условия финансирования сделки, %		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на особые условия продажи, %		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на рыночные условия (дата продажи), %		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб.		46 163,64	33 930,86	35 298,27
Поправка на местоположение и окружение, коэфф.		1,07	1,40	1,40
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		49 395,09	47 503,20	49 417,58
Поправка на масштаб, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		49 395,09	47 503,20	49 417,58
Поправка на физическое состояние здания, коэфф.		0,81	0,81	0,81
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		40 010,02	38 477,59	40 028,24
Поправка на этаж, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		40 010,02	38 477,59	40 028,24
Поправка на отсутствие центральных коммуникации, коэфф.		0,93	0,93	0,93
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		37 209,32	35 784,16	37 226,26
Поправка на функциональное назначение, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб.		37 209,32	35 784,16	37 226,26
Поправка на качество отделки, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена 1 кв.м. улучшения земельного участка, без учета НДС, руб.		37 209,32	35 784,16	37 226,26
Поправка на наличие парковки, коэфф.		0,89	0,89	0,89
Скорректированная цена 1 кв.м. улучшения земельного участка, без учета НДС, руб.		33 116,29	31 847,90	33 131,37
Коэффициент вариации*	2,25%	Величина коэффициента вариации соответствует требуемому значению - до 33 %
Сумма корректировок по аналогам		57,00	90,00	90,00
Нормированный удельный вес аналога		0,0172	0,0110	0,0110
Сумма нормированных удельных весов		0,0392
Вес аналога:		0,4388	0,2806	0,2806
Стоимость 1 кв.м. улучшения земельного участка объекта оценки без учета НДС, руб.		36 814,00
Стоимость земельного участка, руб.		28 149 120
Стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода без учета НДС, руб.		83 370 120
*Коэффициент вариации используется для сравнения рассеивания случайных величин, относительно ожидаемого значения, что позволяет получить сопоставимые результаты. Коэффициент вариации является отношением среднеквадратического отклонения случайной величины к ее ожидаемому значению, для чего необходимо использовать следующую формулу: где, σ – среднеквадратическое отклонение случайной величины; - ожидаемое (среднее) значение случайной величины. Значение коэффициента вариации ниже 33,33% говорит об однородности выборки

5. Вывод по стоимости здания, полученной в рамках сравнительного подхода

стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8., определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет: 83 370 000 Восемьдесят три миллиона триста семьдесят тысяч рублей без учета НДС

10.3. Определение стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м.

Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Метод сравнительной единицы.

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №101 и составляет 1,334.

Таблица 10.20

Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

ПВС=С₂₀₀₅*S*К_п*К_н*К_в*К_пз*К_ндс, где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С2005 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату, руб./м2;

S - площадь оцениваемого объекта (1500 м2);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,12);

Ктер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Свердловской области = 1,007).

Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (25%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Свердловской области, обычно используют среднюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (25%).

Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:

№ п/п

Наименование объекта

Справочный показатель стоимости

Первая группа поправок: абсолютные поправки (+ удорожание; -удешевение), руб.

Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов

Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок

Скорректированный справочный покзатель стоимости

Единица измерения в соответствии со сборником

Количество единиц измерения объекта оценки

Стоимость нового строительства объекта оценки без учета НДС, руб.

Поправка на конструктивные решения, коэфф.

Регионально-экономический коэффициент по классу конструктивных систем здания

Поправка к стоимости 1 кв.м. с учетом климатического района

Коэффициент перехода от цен базисного года к ценам на дату оценки

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя

Сед.изм.

∑Скорр.

Ккорр.

Крег.-эк.

Кклим.

Кбаз.-до.

Кпп

Кобщ

Ск=(Сед.изм. + ∑Скорр.) х Кобщ х НДС

Снс

1

здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 1500 кв.м.

15 913,21

0,00

1,000

1,007

1,000

1,120

1,25

1,410

22 437,63

Кв.м.

1 500,00

33 656 445,00

ИТОГО:

33 656 445,00

Отделочные работы. В среднем стоимость полноценного комплекса работ по ремонту и отделки зданий из легко возводимых конструкций обходится в 250 руб. / кв. м.

Таблица 10.21

Расчет стоимости оцениваемого объекта с учетом внутренней отделки

Стоимость нового строительства, руб. кв. м	33 656 445,00
Стоимость отделочных работ, руб./кв. м	250,00
Стоимость отделочных работ, руб.	375 000,00
Итого полная восстановительная стоимость, руб.	34 031 445

Определение физического износа и устареваний

Физический износ вызван физическим старение имущества, признаками которого являются потеря прочности, точности, снижение производительности. Здесь фактическое состояние имущества сравнивается с состоянием такого же нового объекта.

Наиболее распространенными методами расчета физического износа являются:

• Экспертный метод расчета физического износа;
• Стоимостной метод расчета;
• Метод расчета срока жизни здания (Метод эффективного возраста);
• Нормативный метод.

Для определения физического износа, оценщиком используются экспертный метод.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ здания, %
Фундаменты	2,35%	1%	0,02%
Каркас	1,56%	1%	0,02%
Стены наружные с отделкой	5,46%	1%	0,05%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	1%	0,04%
Перекрытия и покрытия	4,39%	1%	0,04%
Кровля	4,15%	1%	0,04%
Окна и двери	5,05%	3%	0,15%
Полы	15,25%	3%	0,46%
Отделка	14,62%	3%	0,44%
Прочие	2,93%	3%	0,09%
Спец. конструкции	7,11%	1%	0,07%
Инженерные системы	32,88%	3%	0,99%
	100,0%		2,41%

Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст), где

Иуст - физический износ устранимый (2,41%);

Инеуст - физический износ неустранимый (4,6%).

Ифиз = 1 - (1-0,0241)*(1-0,046) = 0,069 = 6,9 %.

С целью определения качественной характеристики физического состояния объекта оценки, используется шкала экспертных оценок технического состояния зданий, представленная в Приказе Росстата от 03.07.2015 N 296 (с изм. от 15.06.2016 г.) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов».

Таблица 10.23

Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости^[16]

№ п/п	Характеристика физического состояния	Состояние объекта	Физический износ, %
1	На момент сдачи в эксплуатацию. Практически новый объект.	Отличное	0 - 5 5 - 15
2	Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации.	Хорошее	15 - 35
3	Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации.	Удовлетворительное	35 - 60
4	Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации.	Неудовлетворительное	60 - 80
5	Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости.	Аварийное	80 - 100

Определение функционального устаревания

Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. Здания, сооружения, построенные несколько лет назад, естественно, отличаются от современных. Это отличие может быть многогранно: большие капитальные или эксплуатационные расходы, худшие технические характеристики, использование устаревших технологий и материалов и т.д. Все это снижает привлекательность стареющих основных фондов и приводит к их обесцениванию.

Таблица 10.25

Факторы функционального устаревания	Признаки функционального устаревания	Качественная характеристика имеющихся признаков функционального устаревания	Количественная оценка величины устаревания, %
Устранимый функциональный износ
Недостатки, требующие добавления элементов	элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам	Здание в настоящее время эксплуатируется в соответствии со своим назначением, и вполне соответствуют требованиям к недвижимости соответствующего сегмента. Признаки износа по данному критерию отсутствуют.	0%
Недостатки, требующие замены или модернизации элемента	позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам	Модернизация и обновление не требуется, поскольку здание находится в удовлетворительном состоянии состоянии и их использование соответствует проектируемому назначению.	0%
Сверхулучшения	позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов	Объект недвижимости не имеет элементов, которые можно было бы рассматривать как сверхулучшения.	0%
Неустранимый функциональный износ	Устаревшие объемно-планировочные и конструктивные характеристики оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства	Здание имеет все необходимые для использования в соответствии со своим назначением, удобства. Признаки износа по данному критерию отсутствуют	0%

Исходя из анализа объектов, оценщиком сделан вывод об отсутствии функционального устаревания оцениваемых здания и помещений.

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

где

- величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,

= (6,9% + 25%)/2 = 15, 95%

Определение внешнего устаревания

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Для установления наличия/отсутствия признаков внешнего устаревания, оценщиком были рассмотрены следующие группы факторов:

• Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);
• Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
• Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

По состоянию на дату оценки, оценщиком не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

На основании изложенного, величина внешнего (экономического) устаревания принимается оценщиком в размере 0%.

Определение накопленного износа

Совокупный накопленный износ рассчитывается по формуле:

И_з = И_физ + И_функц + И_внеш, где

И_з – общий накопленный износ;

И_физ – физический износ объекта оценки;

И_функц – функциональный износ объекта оценки;

И_внеш – внешний износ объекта оценки.

Расчет совокупного накопленного износа, представлен в таблице ниже:

Таблица 10.26

Определение накопленного износа

Наименование объекта	Физический износ, %	Устаревания, %		Общий накопленный износ, %
		Функциональное	Внешнее
Здание 1500 кв.м.	15,95	0,00	0,00	15,95

Определение физического износа и устареваний земельного участка. В соответствии со ст. 11.1 «Понятие земельного участка» ЗК РФ «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами», поэтому понятие физического износа не применимо к земельным участкам, за исключением случаев истощения плодородия сельскохозяйственных земель. Функциональному устареванию земельные участки также не подвержены.

Загрязнения поверхности мусором, отходами, ядовитыми соединениями и т.д. не наблюдается. Признаков внешнего устаревания не имеется, т.к. оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения.

Параметры	Сумма, рублей
Полная восстановительная стоимость	34 031 445
Уменьшение на величину износа:
Физический износ	15,95%
Функциональный износ	0
Износ внешнего воздействия	0
ОСнс без учета НДС, рублей	28 603 430,00
Стоимость земельного участка	28 149 120
Стоимость объекта оценки	56 752 550

Таким образом, стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная затратным подходом, округленно составляет:

56 753 000

Пятьдесят шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи рублей

10.4. Определение стоимости здания, общая площадью 1500 кв. м.

Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

. Сбор рыночной информации о доходности объектов.

. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

. Расчет действительного валового дохода (ДВД).

. Расчет операционных расходов (ОР).

. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

. Расчет ставки капитализации.

. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где(3)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где(4)

- площадь, сдаваемая в аренду, м²;

- рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где(5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Источник информации	Заказчик оценки	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru
Цена предложения, руб./кв.м		1500 в мес.	1200 в мес.	1200 в мес.	1400 в мес.
Площадь помещения, кв. м	588,8	47,5	286	300	629
Местоположение	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офис	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:

С ар = 1500 + 1200 + 1200 +1400/4 * 0,95 = 1259

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД - ОР, где

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

•условно-постоянные;

•условно-переменные, или эксплуатационные;

•расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Страховые взносы

Платежи за земельный участок

Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На рекламу и заключение договоров;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	303 086,5
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Свердловской области составляет 2,0% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 7 877 247,79	157544,95
1.2.	Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. 9 702 770,16	145541,55
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	628 513
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	375 000
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью.	152 108
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода.	101 405
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)	152 845
4.	Итого:	1 084 445

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

- ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

- безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии SU25079RMFS3 средневзвешенная цена 98,4451% от номинала, что соответствует доходности 7,67 % годовых).

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Свердловская область);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московской область).

Средневзвешенный индекс риска Свердловской области = 0,2830;

Средневзвешенный индекс риска Московской области = 0,1830.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

Р₁ =( 0,2830/0,1830-1)*7,67 = 4,19%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

- безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: = 7,67 * 0,333 = 2,55 %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

- норма возврата капитала; - безрисковая ставка дохода, %;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 23 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	- безрисковая ставка, %	7,67%
2.	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,19%
3.	- премия на низкую ликвидность, %	2,55%
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50%
5.	- ставка доходности на собственный капитал, %	16,91%
6.	Норма возврата капитала, %	0,8355

- ставка капитализации для объекта оценки, %

=0,1691+0,008355= 0,1775 или 17,75%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	588,8
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	8 895 590
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД	7 811 145
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД 2,5	195 278,6
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1	78 111,45
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	8 895 590
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	1 084 445
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	7 811 145
9.	Ставка капитализации,%	17,75
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	44 006 451

стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8., определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления, составляет:

44 006 000

Сорок четыре миллиона шесть тысяч рублей без учета НДС

Согласование результатов оценки

Согласование результатов оценки объекта оценки

В соответствии с п. 25 ФСО №1, и для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

В случае использования нескольких подходов к оценке выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.

В нижеследующей таблице представлена статистика о возможных уровнях существенности расчета стоимости типичных объектов недвижимости (здания, помещения, земельные участки). Из нее следует, что первым и вторым критериями, влияющими на диапазоны стоимости, являются: оборачиваемость объектов (частота сделок), а также развитость рынка.

Характеристика развитости рынка:

• низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;

• средняя – региональные центры;

• высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;

• средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;

• высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета – информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 – 1,2.

Таблица 11.2

Подход к оценке	Параметр
затратный	• земельный участок – цены объектов-аналогов, корректировки; • затраты на замещение (воспроизводство) – удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; • износы и устаревания.
сравнительный	• цены объектов-аналогов; • корректировки.
доходный	• ставка арендной платы объектов-аналогов; • корректировки; • составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); • темпы изменения показателей в течение времени; • ставка дисконтирования и коэффициент капитализации

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

где:

d% - диапазон стоимости, %;

d1,2 - диапазон стоимости по критерию 1 и 2 (развитость рынка, оборачиваемость объектов), %;

k 3 - показатель качества модели, ед.

C min (max) - минимальная (максимальная) величина стоимости (нижняя или верхняя граница диапазона), руб.;

C - результат расчета по соответствующему подходу, руб.;

d% - диапазон стоимости, %.

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки

• Шаг 2. Определение показателя качества модели

• Шаг 3. Определение диапазона по формуле

• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле

• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Таблица 11.3

Определение диапазона стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов)
Развитость рынка	Оборачиваемость объекта
		Низкая (крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками)	Средняя (коммерческая недвижимость среднего масштаба)	Высокая (стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба)
	Низкая (депресивные регионы: объекты на значительном удалении от региональных центров)	+/-30	+/-20	+/-15
	Средняя (региональные центры)	+/-25	+/-15	+/-10
	Высокая (города-миллионики, крупные городские агломерации)	+/-20	+/-10	+/-5

Таблица 11.4

Помещение (литер А), общая площадь 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	Фактические и оценочные показатели	Фактические и оценочные показатели	Фактические и оценочные показатели
Количество параметров в расчетной модели	большое	большое	большое
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	специфика не выявлена	специфика не выявлена	специфика не выявлена
Качество модели	1,2	1,2	1,2
Определение диапазонов стоимости
Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.	56 752 550	83 370 000	44 006 451
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %	20,00
Показатель качества модели, ед.	1,2	1,2	1,2
Диапазон стоимости, ± %	20,0	20,0	20,0
Нижняя граница диапазона стоимости (Сmin), руб.	45 402 040,0	66 696 000,0	35 205 160,8
Верхняя граница диапазона стоимости (Сmax), руб.	68 103 060,0	100 044 000,0	52 807 741,2
Существенность отличий	Отличия существенны: результат сравнительного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной доходным и затратным подходом
Анализ и установление причин расхождений	По мнению Оценщика, данная ситуация является объективной с точки зрения отражения экономического смысла и методологических отличий доходного и сравнительного подхода. Доходный подход является более сложным с позиции обоснования полученных результатов, так как базируется не только на прямых рыночных показателях, бухгалтерских данных, но и определенных допущениях в экспертных суждениях при выборе тех или иных показателях, применявшихся в процессе оценки доходным подходом, а также дополнительных экономических расчетов (прогноз движения денежных потоков, расчет ставки дисконтирования и прочее).
Вывод	Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты трех подходов к оценке.

Затратный подход к оценке имущества применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, в связи с чем трудно получить информацию об их стоимости на вторичном рынке. Затратный подход отражает текущий уровень цен восстановления аналогичного оборудования, недвижимости и других активов, входящих в состав Объекта оценки, и их накопленный износ. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации о реальных активах.

Руководствуясь вышеизложенными доводами и фактами, опытом Оценщика, принимая во внимание преимущества и недостатки используемых методов, а также исходя из принципов достаточности и обоснованности использованной информации, Оценщик принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:

Таблица 11.5

Согласование результатов оценки по помещению

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 без учета НДС, руб.	56 752 550	83 370 000	44 006 451
Весовой коэффициент	0,3	0,5	0,2
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 с учетом приемлемой точности округления на дату оценки без учета НДС, руб.	58 710 000
	Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек

Заключение об итоговой величине стоимости

Основываясь на анализе рыночных показателей, можно сделать вывод:

Рыночная стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет:

58 710 000
Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек
Оценщик		ХХХ

Директор ООО «Исполнитель»

ХХХ

Основные понятия и термины

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 15 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (п. 9 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 4 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)« (п. 5 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Ст. 3, ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Данные, предоставленные Заказчиком:	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Нормативные акты:	Гражданский Кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, и часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ; Налоговый Кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ; Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении Земельного кодекса Российской Федерации».
Стандарты оценки:	Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 297; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 298; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 299; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. № 611;
Научная литература:	«Основы технической экспертизы и эксплуатации зданий и сооружений»/ М.Б. Мжельский канд. техн. наук, доцент, ООО «Сибирский Центр Оценки»; «Оценка стоимости недвижимости»: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.; Справочник Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, составленные в уровне цен 1 января 1969 года (Утверждены Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970г.)
Нормативные и информационно-аналитические материалы:	«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.03.2002 г. №568-р; http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ https://www.google.ru/maps http://2gis.ru/ http://www.baurum.ru/_library/?cat=build_works&id=651 https://znaytovar.ru/gost/2/MetodikaMetodika_opredeleniya_9.html http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/2017070204 http://upn.ru/analytics/1793/2017/9/17952.htm

1. Составлено в соответствии с требованиями п. 21 ФСО № 1,п. 8а ФСО № 3, п. 8 ФСО № 7 ↑

2. Источник информации: https://www.google.ru/maps ↑

3. Источник информации: http://upn.ru/analytics/1793/2017/10/17999.htm ↑

4. Источник информации: Статья "Жилье в крупнейшем микрорайоне Екатеринбурга «разжаловали». Новый год на рынке недвижимости начался с перестановок по рангу» от 12.01.2012 г.(http://ekaterinburg.bezformata.ru/listnews/mikrorajone-ekaterinburga-razzhalovali/2434809/) ↑

5. Источник информации: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=1321 ↑

6. Источник информации: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/201813024 ↑

7. Источник информации: http://economy.midural.ru/content/osnovnye-itogi-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sverdlovskoy-oblasti-v-2017-godu ↑

8. Источник: https://екатеринбург.рф/дляработы/экономика/развитие/итоги ↑

9. Источник информации: Аналитический отчет Уральской Палаты недвижимости "Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга. IV квартала 2017 г" ↑

10. Источник информации: Аналитический отчет Уральской Палаты недвижимости "Рынок земельных участков Екатеринбурга. I квартал 2017 г" ↑

11. Источник: http://www.vkursedela.ru/article1586/ - статья "ТРИ варианта учета коммунальных услуг при аренде ↑

12. Источник: стр. 280 табл. 78 Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год ↑

13. Источник: стр. 8 табл. 1. Сборника рыночных корректировок СРК-2017, под редакцией канд. техн. наук Е.Е.Яскевича, Москва 2017 г. ↑

14. Источник: стр. 213 табл. 61 Справочника оценщика недвижимости " Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год ↑

15. Источник: стр. 213 табл. 61 Справочника оценщика недвижимости " Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год ↑

16. Источник: МОК-Информ: http://www.valnet.ru/m7-136.phtml ↑