Содержание:

Введение

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Современное правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет ряд существенных недостатков, среди которых можно указать следующие:

- неточность и юридические проблемы самого определения недвижимости, содержащееся в действующем законе;

- проблемы, возникающие при наследовании отдельных видов недвижимого имущества;

- проблемы, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Сообразно поставленной цели, в работе были выделены следующие задачи:

1) исследовать развитие понятия недвижимости в русском гражданском праве;

2) дать правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

3) выявить проблемные вопросы договора купли-продажи недвижимости, а также предложить пути их решения.

Объектом проведенного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования явился договор продажи недвижимости как один из новых договоров со всеми его особенностями, а также исследовались и иные договоры купли-продажи, предметом которых является недвижимость. 

Нормативную основу работы составили положения Гражданского кодекса РФ, иных правовых актов.

Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

Глава 1. РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЁ ОБОРОТЕ

1.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ

Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима^[1].

Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе “Об акционерных обществах”, Федеральном законе “Об обществах с ограниченной ответственностью”, Федеральном законе “О несостоятельности (банкротстве)”, Федеральном законе “О товариществах собственников жилья”, Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в ряде других законов.

Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности”) как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо и перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.

В ряду с имущественным комплексом предприятия, специфической разновидностью единого комплекса недвижимости также выступает такое понятие как кондоминиум, которое нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г. № 73-ФЗ. В статье 1 упомянутого Федерального закона, определяющей основные понятия установлено, что кондоминиум это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости) выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Статьей 5 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

При этом, кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Статьей 14 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” законодателем установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

- недвижимая вещь;

- недвижимое имущество;

- недвижимость.

Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники.

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.

Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) – понятию недвижимого имущества».

1.2 Рынок недвижимости, его составляющие и особенности

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которого приходится более 50 % мирового богатства.

Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при выполнении сделок с данным видом активов.

Именно состояние рынка недвижимости, в частности чрезвычайно низкий уровень активности ввода в действие новых объектов производственного назначения, заставляет весьма остро оценивать вероятную продолжительность и масштабы переживаемого сегодня страной экономического кризиса.

Важность рынка недвижимости для развития национальной экономики в сочетании с новизной данной научной проблематики предопределили рост интереса отечественных исследователей к вопросам экономики и управления недвижимостью.

Рынок недвижимости рассматривается как механизм посредством которого обмениваются недвижимые товары и услуги – механизм, который испытывает влияние как рыночных сил, так и государственного регулирования.

Традиционно в России рынок недвижимости делится на три основные группы: рынок жилья, рынок нежилых помещений и рынок земли.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Недвижимая собственность характеризуется не только физическими составляющими, но и юридическими правами, касающимися физических составляющих. Необходимость наличия различных прав на недвижимость обусловлена тем, что таким образом недвижимость функционирует и рассматривается в нескольких сферах. Под правом собственности на недвижимость понимается полномочие лица на владение, использование и распоряжение имуществом по собственному желанию. Благодаря полномочиям собственник может проводить различные операции с недвижимостью, например сдать в аренду другому лицу. Следует отметить, что платежи в виде арендной платы, получаемые владельцем недвижимости от другого лица, представляют собой его дополнительный доход, а также формируют определенный объем капитала для инвестиций, в том числе и в сферу недвижимости.

Права на объекты недвижимости классифицируются как гражданские, их осуществление и защита осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Основные положения данной регламентации изложены в главе 2 ГК РФ (ст. 8–16).

Следует учитывать, что государственная регистрация обязательна не только в случае с самими правами на недвижимость, но также с юридическими фактами, подтверждающими возникновение, переход и прекращение данных прав. При этом сделки как таковые не могут выступать документальным основанием для государственной регистрации. Поэтому предусмотрены договоры – соглашения об установлении, изменении и прекращении гражданских прав на недвижимость. Исключением являются только юридические факты, возникающие не из договоров.

Глава 2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения^[2].

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству речь идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий и сооружений должен быть разрешен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, юридически прочно связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Исключение составляет отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Следовательно, в случаях, когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка, он не вправе предоставить покупателю по договору продажи здания (сооружения) право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например право аренды. Это объясняется общим принципом земельного законодательства, направленного на сохранение единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Однако такая возможность предусмотрена ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК, в соответствии с которыми продавец строения, являющийся собственником земельного участка, на котором оно находится, вправе предоставить покупателю право аренды или иное предусмотренное договором продажи недвижимости право на соответствующую часть земельного участка.

Если же продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве аренды. При определении судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодательства совпадают по содержанию.

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК).

2.2 Особенности купли-продажи жилых помещений

Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. Например, в Самарской области такие договоры составляют более 70% от общего количества зарегистрированных сделок. Поэтому особенности совершения таких сделок более подробно будут рассмотрены в данной статье на примере договора купли-продажи жилых помещений.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6) . Требования к форме договора.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати. С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Так как с введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли -продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи жилья.

Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 СТ. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в до говоре или представлено отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку «Д.У.» (ст. 1012 ГК). Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав должны быть указаны: вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; адрес (местоположение); литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане; площадь объекта. Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости. Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой жилья, кадастровой (нормативной) ценой, данными независимой оценки.

Установленная соглашением сторон цена жилья может быть как выше, так и ниже оценки. Для правильного налогового учета, например получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка. При продаже жилья имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК). В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц. И так сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности: наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК); получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586,602 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу за вещательного отказа (ст. 1137 ГК); члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК ). Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред.

Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем.

Практикуемая в таких случаях подача заявления нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель может требовать выписки лиц, утративших в соответствии с законом право пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК, а не в силу условий договора. Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом.

Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством и проставлением штампа о государственной регистрации права на договоре. В штампе регистрационной надписи после слов «Произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. 

2.3 Особенности продажи предприятия

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Например, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (ст. 113—115). Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также другие исключительные права.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объектов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом предприятия обычно является его собственник. Существенным условием договора продажи предприятия как разновидности недвижимости является его цена, которая определяется на основе соглашения сторон. Вместе с тем еще до заключения договора должна проводиться полная инвентаризация предприятия и осуществляться аудиторское заключение о его составе и стоимости.

Глава 3. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОСЛЕДСТВИЯ ЕЕ НЕСОБЛЮДЕНИЯ

3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости

Если обратиться к тем требованиям, которые предъявляются нашим Гражданским кодексом к форме сделок, то окажется, что наш ГК в этом отношении является одним из наиболее консервативных и жестких кодексов во всем мире. В главе о сделках можно увидеть, что все сделки, заключаемые с участием юридических лиц, в том числе между юридическими лицами) подлежат совершению в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК). Мало существует стран, где к формам сделок предъявляются такие строгие требования. Уже давно во многих странах допускается совершение сделок путем совершения определенных действий, свидетельствующих о намерениях сторон. И эти сделки не обязательно должны сопровождаться формальным, письменным оформлением либо в виде единого документа, либо в виде обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами или другими какими-либо фиксированными сообщениями, подписанными сторонами. Когда разрабатывали первую часть Гражданского кодекса, нас очень критиковали, в частности, иностранные эксперты, за то, что мы не допускаем либерализацию формы сделок, что характерно для свободного экономического оборота. Но разработчики в тот момент были стойкими и говорили, что у нас есть свои традиции, что нам нужно заботиться не только о свободе оборота, но и о порядке, о дисциплине в нашем хозяйственном обороте, и письменная форма сделок этот порядок в значительной мере обеспечивает. Судебные работники также говорили, что при нашей сложившейся, еще старой судебной системе очень трудно будет рассматривать споры, если мы будем ориентировать стороны на возможность совершать сделки не в письменной форме.

Единственная "поблажка", которая была здесь допущена в отношении оформления сделок, для которых требуется письменная форма, - это статья 438 ГК, на которую хотелось бы обратить внимание. Это - новшество в нашем законодательстве, хотя оно и не касается непосредственно недвижимости. Правило пункта 3 статьи 438 ГК говорит о том, что если оферта подана в письменной форме, то согласие на нее по общему правилу может быть выражено и путем совершения действия, свидетельствующего о принятии этого предложения. Например, посылается телеграмма о том, что отгружаются апельсины и предлагается их принять в таком-то количестве и по такой-то цене. Если другая сторона примет эти апельсины и по этой цене оплатит, считается, что договор заключен. У нас раньше и это было невозможно. Вот такое "послабление", касающееся формы сделок, было сделано в общей части обязательственного права, хотя в мире подобное отношение к форме сделок гораздо более развито. В зарубежных правопорядках действия обеих сторон, а не только стороны, осуществляющей акцепт предложения заключить договор, могут свидетельствовать о заключении договора.

Когда разрабатывалась вторая часть Гражданского кодекса, уже применительно к недвижимости возник вопрос, в какой форме должны заключаться сделки, касающиеся купли-продажи недвижимости, мены недвижимости, дарения недвижимости, аренды недвижимости. И первый стереотип, который возникал в сознании, конечно, касался обязательной нотариальной формы этих сделок. Казалось, что такова наша традиция. Однако мы обнаружили, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (а такого понятия, как недвижимость не было в нашем прежнем гражданском законодательстве) у нас ранее отсутствовало. Было предусмотрено лишь обязательное нотариальное удостоверение сделок с индивидуальными жилыми домами, продаваемыми гражданами, и, соответственно, с дачами, а потом в законодательстве появилось требование обязательного нотариального удостоверения сделок с землей, выделенной под садовые участки. Что касается всего другого оборота недвижимости, а он сейчас у нас громадный (продаются здания, сооружения и целые предприятия), то обязательного нотариального удостоверения таких сделок никогда ранее не было предусмотрено. Не предусматривалась законом и государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Лишь часть первая Гражданского кодекса в статье 131 впервые предусмотрела обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с недвижимостью.

Совершая сделку, её участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена во вне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, и составляет её форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной форме (простой или нотариальной). Простая письменная форма сделки должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным лицом (ч. 1 п. 1. Ст. 160 ГК). Законодательство допускает как простую письменную форму обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. При договоре купли-продажи движимого имущества подтверждением совершения сделки могут служить контрольные и кассовые чеки, в договоре поставки - оферта и акцепт, в договоре займа - расписка, подтверждающая долг заемщика, в договорах перевозки груза товарно-транспортная накладная.

В отношении купли-продажи недвижимости закон установил более жесткие требования. Согласно п. 1 ст. 550 ГК договор продажи недвижимости должен заключатся в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Различия в простой письменной форме, в которой говорится в ст. 160 ГК можно свести к двум типам: ряд бумаг и иных материалов (письма, телеграммы, радиограммы и т.д.), выражающих содержание сделки, и единый документ с необходимыми дополнительными требованиями, установленными законодательством. Договору купли-продажи недвижимости присуща простая письменная форма в виде единого документа, не требующего нотариального удостоверения. Эта значит, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферта и акцепта и т.д. Более того, в акцепт, составляющий форму сделки, должны быть включены её существенные условия, в том числе её предмет и цена. При продаже предприятия необходимыми приложениями к договору будут являться: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Письменная форма является для таких сделок одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает существование сделки. Форма сделки в этих случаях её безусловно обязательный, конститутивный элемент. Как правильно указывает проф. Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки.

Поскольку письменная форма является в этих случаях существенной частью сделки, её несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной). Порок, вызываемый несоблюдением формы такой сделки, неисцелим, юридические последствия, на которые рассчитывали стороны, не наступают.

Форма сделки имеет указанное конститутивное значение и, следовательно, её несоблюдение влечет за собой её недействительность, так как такие последствия прямо предусмотрена законом. Недействительность сделки может также повлечь отсутствие в её форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых документах, прилагаемых к сделке и т.д. Элементами письменной формы могут быть и требования о печати, если стороной (сторонами) является юридическое лицо. Скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. При этом если сторона (стороны) не скрепили договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе или по соглашению её участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась.

3.2. Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли-продажи недвижимости

Согласно п.1 ст.20 Закона «О государственной регистрации…» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона «О государственной регистрации…» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены необходимые документы;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.20 Закона).

Законодатель установил, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п.2 ст.20 Закона), а, следовательно и жилого помещения расположенного на земельном участке.

Неправильная трактовка вышеуказанной нормы, на наш взгляд, может стать основой для фактических ошибок на практике. Обратимся к экспертному комментарию к Федеральному закону. Как отмечает П.В. Крашенинников, «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в самой регистрации. В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ. До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подраздел I - II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219. Между тем, на наш взгляд, сказанное противоречит п.1 ст.37 ЗК РФ, согласно которому, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Возникает логичный вопрос: каким образом земельный участок (а вместе с ним и жилое помещение) может быть, например, объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет (а значит, не завершен процесс его индивидуализации, не присвоен кадастровый номер). Представляется, что в данном случае приоритетны нормы ЗК РФ, а, следовательно «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка» являются препятствием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение, расположенное на таком участке.

Между тем, как показывает судебно-арбитражная практика (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»:

- отсутствие у покупателя недвижимого имущества надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка;

- непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами;

- договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Таким образом, переход прав на жилое помещение, расположенное на земельном участке, относительно которого имеется спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В тоже время, если земельный участок не прошел государственной регистрации, жилое помещение с земельным участком не могут быть объектом государственной регистрации.

Вне зависимости от основания отказа в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, - могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.2 ст.5 Закона).

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999г. №1543/99)[4].

Истец должен предоставить доказательства того, что контрагент уклоняется от государственной регистрации. Таким доказательством, например, может быть заключение договора, оплата по договору, отказ контрагента от проведения государственной регистрации. Подчеркнем, что с момента заключения договора не допускается изменения режима жилого помещения. Приведем показательный пример из практики:

«Компания «Росагросан Трэйдинг Лимитед» обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) «Корпорация «Росагропромстрой» о понуждении зарегистрировать договор №45-7/В от 10.11.2002 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, квартира №1 и признании права собственности истца на указанную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что спорная квартира была продана ответчиком истцу по договору №45-7/В от 10.11.2002, однако договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, хотя в договоре обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности к истцу возложена на ответчика, который уклоняется от государственной регистрации сделки.

Определением от 31 марта 2004 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Компанию «Тилло Лимитед».

До принятия решения истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд обязать ответчика зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости - договор №45-7/В от 10.11.2002, а также исключить из описи (освободить от ареста) квартиру по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, кв. №1, арестованную по Постановлению судебного пристава-исполнителя от 22.08.2003.

Определением от 12 апреля 2004 года ходатайство отклонено, так как в нарушение требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом одновременно изменены и предмет, и основание иска.

Решением от 11 мая 2004 года в иске отказано по тем мотивам, что предметом договора №45-7/В от 10.11.2002 является жилое помещение, в то время как согласно протоколу №93 от 24.10.2002 вышеуказанное жилое помещение было переведено в нежилой фонд, в результате чего изменился правовой режим объекта недвижимости.

В связи с этими обстоятельствами суд пришел к выводу о том, что договор является не заключенным, так как предмет договора не определен в соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд сослался на наличие ареста на спорное помещение, что исключает возможность удовлетворения требования о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи, а также сослался на то, что договор купли-продажи и переход права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, так как предмет договора определен, как жилое помещение с указанием его адреса и площади; отсутствие государственной регистрации договора и уклонение ответчика от подачи заявления о государственной регистрации и явились основанием для обращения с иском; нормы Федерального закона «Об исполнительном производстве» не подлежали применению, так как принятие решения о регистрации сделки купли-продажи будет служить основанием для освобождения спорного недвижимого имущества от ареста.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители ответчика и третьего лица в письменных отзывах на жалобу и в устных выступлениях возразили против доводов жалобы, ссылаясь на их несостоятельность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

В связи с этим в предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), предусмотренной ч.2 ст.558 ГК РФ.

Такой факт судом не установлен и истцом не доказан, поскольку в качестве факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры истец рассматривает бездействие ответчика-продавца, на котором лежала обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что не является одним и тем же действием по государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, обе стороны полагали необходимым произвести действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и по государственной регистрации перехода права собственности на нее одновременно, поскольку осуществлялась процедура согласований в соответствующих органах в связи с переоборудованием (перепланировкой) и переводом жилого помещения в нежилой фонд.

Судом установлено, что 24.10.2002 спорный объект недвижимости (квартира) был переведен из жилого в нежилой фонд, в связи с чем в Мосрегистрацию были поданы документы для государственной регистрации изменений в ЕГРП в связи с переводом квартиры в нежилой фонд, что подтверждается материалами дела (л.д. 60), однако государственная регистрация этих изменений была приостановлена в связи с наложением ареста.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что правовой режим спорного объекта недвижимости изменился, однако в договоре его предметом являлось жилое помещение, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что договор купли-продажи №45-7/В от 10.11.2002 в силу ст.554 ГК РФ является не заключенным.

Заключение

Исходя из сказанного, можно сделать следующие выводы:

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК).

Правовые проблемы, требующие судебного разрешения, как правило, связаны с недействительностью договора купли-продажи недвижимости. Установлено, что сделка с жилым помещением может рассматриваться как недействительная, если она заключена по поводу объекта, который будет изготовлен или приобретен продавцом в будущем.

С учетом выявленных судебной практикой проблем необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации сделок с недвижимостью. Безусловно, принятие таких актов не решит всех проблем. Однако даже это может существенным образом изменить ситуацию с участием недвижимого имущества в предпринимательском обороте в лучшую сторону. Тем не менее, стоит заметить, что о судебной практике как основном источнике вопросов, касающихся недвижимого имущества ввиду ее недостаточности пока говорить рано. Само применение законодательства о недвижимости в судебной практике достаточно сложно, поскольку до конца неясно, чем следует руководствоваться суду, оценивая действия участников рынка недвижимости при наличии многочисленных пробелов в законе. Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений. Чтобы поставить вопрос о недействительности сделки с тем или иным объектом, в том числе с жилыми помещениями, необходимо исследование критериев (оснований) признания их таковыми.

Это связано в первую очередь с анализом действительности сделки, которая вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с учетом того, что сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание, гражданская дееспособность участников, соответствие их воли и волеизъявления, надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет за собой недействительность сделки. На это и указывает гражданское законодательство, содержащее нормы, определяющие различные пути признания сделок недействительными.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 13.05.2017] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 24.04.2017] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2017] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
	Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 10 января 1997 года пп.8 п.6 ст.3.
	Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный). Под ред. О.Н. Садикова – М.: Инфра-М,1997.
	Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 231.
	Гражданское право России. Учебник. Часть 1. / Под ред. О. Н. Садикова. -М.: Юридическая литература, 1997. -С. 145.
	Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 236.
	Постановление Пленума ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» (далее по тексту постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 6/8).
	Томилин А. К. К вопросу о ничтожных и оспоримых сделках. // Юридический мир. -1998. № 4. -С. 43.
	Гражданское право. Учебник. Том 1. -6-ое изд. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К Толстого. М.: Проспект, 2004. -С. 311.
	Гражданский процесс. Учебник. / Под ред. М. С. Шакаряна. М.: Юридическая литература, 1993. -С. 224.
	Гражданский процесс. Учебник. / Под ред. М. С. Шакаряна. М.: Юридическая литература, 1993. -С. 224.
	Богданов С. Инвестиции в зарубежную недвижимость. // Приложение к газете "Финансовая Россия". -1997. №30. –С. 7.
	Диков Г. Вопросы ответственности за валютные нарушения // Приложение к газете "Финансовая Россия". -1997. №41. –С. 7.
	Зинченко С., Газарьян Б. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства. // Хозяйство и право. -1997. № 2. -С. 127.
	Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 243.
	Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. Учебник. / Под ред. М. И. Брагинского. -М.: Хозяйство и право, 1995. -С. 84.
	Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. Учебник. / Под ред. М. И. Брагинского -М.: Хозяйство и право, 1995. -С. 100.
	Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 238.
	Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. Изд. 2-е, доп.- М.: Юрайт 2000. С.202.
	Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. -М: 1954 г.
	Рагулина С. Мнимые сделки как способ сокрытия имущества от взыскания. //ЭиЖ №49 1996 г., с.29.
	Рабинович Н.В. Недействительность сделок и её последствия. - Издательство Ленинградского университета: 1960 г. С.87.
	Тузов О.Д. Ничтожность и оспоримость сделок: классическая доктрина и проблемы российской цивилистики. С. 169

Приложения

ДОГОВОР

_____________________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. _______________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: __________________________________________

и гр. ______________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: _________________________________________,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________________________,

продал(а), а я, гр. ________________________________________________,

купил(а) жилой дом, находящийся по адресу: __________________________

____________________________________________________________________,

расположенный на земельном участке размером __________________ кв. м,

предоставленном в пожизненное наследуемое владение для ведения

личного подсобного хозяйства (государственный акт No. _______________

от "__"__________ 20___ г.).

На указанном земельном участке расположены: один жилой дом

(бревенчатый, кирпичный и т.д.), общей полезной площадью ____________

(_________________________) кв. м, в том числе жилой площади ________

(_________________________) кв. м, __________________________________

(наименования строений,

____________________________________________________________________,

расподоженных на земельном участке)

что подтверждается справкой бюро технической инвентаризации _________

____________________ от "__"_________ 20___ г. No. ______________.

2. Отчуждаемый жилой дом принадлежит мне, ______________________

__________________________, на основании свидетельства о праве на

наследство, выданного _________________________ нотариальной конторой

"__"___________ 20___ г. по реестру No. _____________.

3. Инвентаризационная оценка жилого дома составляет ____________

(_______________________________) руб.

4. Жилой дом продан за ______________ (_______________________),

уплачиваемых гр. ________________________ гр. _______________________

полностью при подписания договора.

5. До совершения настоящего договора отчуждаемый никому не

продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

6. Расходы по заключению договора стороны уплачивают в равных

долях.

7. Содержание ст. 37 Земельного кодекса РСФСР нотариус сторонам

разъяснил.

8. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых

остается в делах ______________________________ нотариальной конторы,

а другой выдается гр. _____________________________________________.

Подписи сторон:

Покупатель ________________

(подпись)

Продавец ________________

(подпись)

"__"____________ 20___ г. настоящий договор удостоверен мной,

____________________________________ нотариусом г. __________________

____________________________________________________________________.

(наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии)

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон

установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемого

жилого дома проверена.

Текст договора купли-продажи прочитан вслух.

Договор подлежит регистрации в _________________________________

(наименование государственного

______________.

органа)

Зарегистрировано в реестре за № ____________

Взыскано по тарифу: ______________________ руб.

м.п. Нотариус: __________________ (подпись)

1. Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 231. ↑

2. Гражданское право. Учебник. Том 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -С. 231. ↑