Договорные конструкции (Вводная гражданско-правовая информация по договору найма жилого помещения)

Содержание:

Введение

Актуальность темы. Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.

Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.

Краткосрочный договор, заключенный с посторонними лицами – это такая разновидность договора, которая используется как скрытая форма коммерческой аренды или найма. Во время заключения такого договора плата взимается вперед за весь срок. Срок действия такого соглашения может быть от 3-х до 6-ти месяцев, по истечении этого срока договор перезаключается.

При заключении договора аренды или коммерческого найма нужно стать на учет в налоговой инспекции и уплачивать налоги. А вот во время заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением не надо отчитываться перед государством, но любые юридические последствия (кроме платы за наем, к примеру, ущерб и др.) у сторон возникнут в таком, же объеме, как и во время заключения стандартного договора аренды. Такие договора применяются часто в больших мегаполисах и оформляются обычно в нотариальной форме (в законе прямых указаний на это нет) и какой-либо регистрации не подлежат (учетной или государственной).

Степень разработанности темы курсового исследования. Путем сопоставления видов договоров найма жи­лого помещения выявляются отличия в их правовом регулировании, и определяется место в системе юридических фактов, порождающих право на жилое помещение. Особое внимание уделяется новеллам жилищного законодательства и проблемам в правоприменительной деятельности при осуществлении гражданами права пользования жилыми помещениями по договорам найма, а также предлагаются адекватные пути их решения.

Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере и их изменения, происходящие в условиях перехода к рынку.

Предмет исследования составляет договор социального найма жилого помещения как одного из способов реализации конституционного права на жилище, его роль и значение в условиях становления рыночной экономики, отношения, предшествующие его заключению, а также возникающие в силу договора социального найма.

Цели и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в том, чтобы показать значение договора найма, рассмотреть сформулированные и обоснованные подходы к выработке жилищной политики России как социально-правового государства. Задачи, определенные для достижения намеченной выше цели:

- понятие договора найма жилого помещения; - предмет и объект договорной конструкции; - субъекты договора найма; - заключение и расторжение договора найма; - особенности договора найма отличающие данное соглашение от сходных гражданско-правовых конструкций; заключение.

Гипотеза – договор найма является продолжением не только правовой, но и социальной политики государства. Это обосновывается тем, что в правовом социальном государстве основополагающим принципом является ответственность государства перед личностью. В жилищной сфере одним из важных инструментов решения этой задачи является предоставление жилья по договору социального найма.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания - диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы - метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический.

Значимость исследования заключается в том, что в работе проанализированы общие и специальные теоретические основы договора найма жилого помещения, а также его роль и значение.

Теоретическая основа базируется на трудах нижеупомянутых авторов цивилистов: - А.В. Небабин, С.А. Иорданова, С.Я. Сорокина, Н.Ю. Шлюндт, Н.В. Дулатова, Ф.В. Цомартова, Н.Н. Долбаева.

Нормативно-правовая база: - Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс, федеральные законы.

Структура работы: - введение, две тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1. Вводная гражданско-правовая информация по договору найма жилого помещения

1.1. Понятие договора найма жилого помещения

В данный момент соглашение о имущественном найме иначе говоря – договор аренды в сфере предпринимательства выполняет роль социального регулятора, который работает с позиции согласительно добровольной основы. При непременно следует учитывать, что в рамках состоявшегося нормативно-правового поля государство не осталось на ролях естественного монополиста в деле обеспечения правового порядка. В таком случае появляется прослойка лиц (юридических и/или физических) вводящих в социальную сферу на основе договорных конструкций упорядоченность. Такая возможность представляется наиболее удобной, так как не вводит в действие массивный и отягощенный административно-бюрократическими процедурами государственный аппарат.

В силу того, что возросла роль в значительной степени лиц физического и юридического типа занимающих нишу, направленную на установление порядка в сфере общественных и деловых правоотношений через договорные конструкции возникла потребность в их позиционировании в рамках гражданско-правового регулирования, т.к. любой регулятор любых отношений должен быть как минимум оформлен как субъект, не говоря о определении границ его прав, свобод и санкционирования действий.

С позиции научного рационализма стремящегося к тому, чтобы дать определение любому явлению, данная попытка есть ни что иное как проникновение в содержание общественного правоотношения. В силу именно такой особенности с позиции методологии права потребно уделить особое внимание термину договор как обобщающее понятие и термину договор найма жилого помещения (договор аренды) как частного явления.

Как обычно это принято в науке гражданского права соглашение о найме исследуется в одной группе вместе с юридическими фактами и теорией правоотношений. Такой подход практикуют следующие цивилисты: М.М. Агарков и О.С. Иоффе. Пунктом пересечения этих теорий является договор, точнее его определение как видовой типологии юридических фактов, когда основной субъект в виде юридического и/или физического лица дает старт неким процессам с целью установления ожидаемых правоотношений.

С позиции некоторых ученых цивилистов были высказаны некоторые сомнения по поводу правоты данного постулата. Они указали, что договор не преследует лишь только деяния в рамках закона направленные на оформление правоотношений. С точки зрения Н.Ю. Шлюндта получается, что договор, обрамляя некие отношения, с позиции принципа правомерности становится хранителем и организующим содержательным элементом всех сколь-нибудь правовых отношений, превращаясь, в конце концов, в форму охватывающую договор.

По мнению С.Ф. Кечекьяна мы имеем дело и вовсе не просто с договором, а с нечто большим, выходящего за рамки обычного понимания, что есть договор. Иными словами, автор имел в виду, что договор выполняет две функции: 1. благодаря нему появляются, изменяются и прекращаются правоотношения; 2. договор в силу инициирования норм не по отдельности, а в совокупности хоть и в определенной очередности выступает неким правовым «миксером»,

Тех же взглядов придерживается и аналитик цивилист Н.Г. Александров: он указывал в своей работе, что сжатие института договора, в том числе найма до понимания его всего лишь как договора ошибочно, следует рассматривать его более обширно хотя бы с позиции теории права. Т.к. видно, что он не только регулирует правоотношения, но и образует некое подобие источника права со всеми вытекающими последствиями.

По общему мнению, наиболее оптимальная позиция занята Р.О. Халфиной: договор, являясь пусковым элементом правоотношений (возникновение, изменение, прекращение) не только их инициирует (начинает) но и определяет их форму и содержание, дополнительно воздействует прямо или косвенно на поведение субъектов, предопределяя границы возможного и допустимого. Также углубившись в содержание договорных правоотношений, автор указала, что кроме координации волеизъявления двух и более лиц (сторон) следует ввести пункт предусматривающий укоренение нормы о включении всех прав и обязанностей. Только в таком случае имущественный наем (договор об аренде) – это согласованные двумя сторонами на взаимной основе интересы, которые характеризуются тем, что они объективированы во внешнюю среду, значимые правовые действия арендодателя и арендатора, направленность которых аккумулируется в области достижения желаемого результата [16, с. 61].

Подметим, что искомый результат правового характера, становясь нужным фактором арендных правоотношений в форме договора, обладает обязательным условием – реализация прав и обязанностей субъектов, вовлеченных в деятельность. По этой же проторенной «правовой дороге» пошел и аналитик цивилист А.М. Гатин, результатом деятельности которого явилось новое определение договора.

Итак, по мнению упомянутого автора договор:

- внешне объективное, согласованное на основе принципа свободы волеизъявления, охраняемые и дозволяемые нормативно-правовым регулированием целевое стремление субъектов гражданского права выполнить встречные фактические и/или правовые действия, направленные на выполнение своих потребностей.

Бесспорно фраза А.М. Гатина о том, что договорная конструкция результатом которой являются некие фактические и/или юридические действия дает пищу для размышлений относительно того, к чему, т.е. к каким результатам приводит ее выполнение.

На основе имеющегося материала обратим внимание, арендные правоотношения имеющие место в договоре найма жилого помещения без всяких кривотолков указывают, что совокупные права и обязанности субъектов вовлеченных в процесс имеют неодинаковое количественное наполнение. Такое положение дел не соответствует принципу равноправия, который будучи предметом гражданского права, а оно само по себе диспозитивно, должно нести в себе правовые ноты императивности. Как показывает практика, только узаконенное равноправие сторон, дает возможность получить искомый результат, минуя нарушение законодательства и договоренностей сторон.

Общее понимание создавшейся ситуации не входит в противоречие с работами В.В. Витрянского и М.И. Брагинского, однако они считают, что существует немаловажная деталь, в упомянутом выше случае мы сталкиваемся уже не с договором сделкой, а с договором правоотношением.

Следует задаться вопросом, в чем объективная и субъективная причина происходящего. На возникший вопрос можно ответить, только используя динамику структуры договора имущественного найма. Если быть ближе к сути, то речь идет о перечне условий являющиеся важным фактором исполнимости договора найма (аренды) жилого помещения.

Таким образом, приходим к выводу, что тема более чем актуальна. При исследовании (в процессе) термина сущность договорных (соглашательских) условий договора найма в аналитической литературе, как правило, ссылаются на то, что пункты, сведенные в перечень, становятся фиксаторами, через которые концентрируются права и обязанности. Однако такое определение не в состоянии сформулировать значимость функционального типа относительно арендных правоотношений вообще и договора в частности. Также в число недостатков следует внести и то, что аренда не выявляет в своем содержании правоотношение, инициирующее его прекращение, изменение или возникновение. К слову сказать, именно в лице условий предусматривающихся в договоре найма (аренды) проявляются императивы неотвратимые в своем действии на субъектов соглашения.

В рассматриваемом нами случае обязательным является наличие двух разных способов, параллельно которым формулируются правила поведения для арендатора и арендодателя:

1. создание своего типа договора опосредующего наем жилого имущества, но в рамках действующего гражданского законодательства;

2. использование сторонами имеющегося в наличие образца договора найма жилого помещения в соответствие с принципом диспозитивности норм гражданского законодательства.

В.В. Витрянский указал, что кроме диспозитивных норм существует правовое регулирование нормаими императивного характера ими опосредуются отношения имущественного оборота субъектов соглашения и имеют действенность вне формы договорного, а над договорного типа.

Итак, подводим предварительный итог: состав (перечень) условий арендного соглашения, акт волевого характера, изъявляемый субъектами договора, определяющее поведение индивидуализирующего типа, распространяющееся только на участвующих в правоотношении найма, поведение в виде предустановленного правила, идущее со стороны субъектов и направленное на прекращение, изменение и/или возникновение договорного (арендного) правоотношения в рамках существующего законодательства. Посредством описанных процедур выявляется важные условия договора найма жилого помещения, которые установлены законодательным органом в пункт 1-й ст. 432 ГК РФ.

В продолжение к сказанному приведем данные обнаруженные в работе Л. Андреевой, указавшей, что для признания легитимности договора следует выделить признаки в перечень, которые имеют достаточные основания для подтверждения минимума в признание договора действующим.

Когда процесс переходит в стадию определения того, что входит в перечень так называемых условий (в том числе существенных) арендного договора с позиции методологии гражданского права как дисциплины и отрасли мы должны всегда иметь в виду, что договор найма жилого помещения это сделка, оформленная в форме договора, а не какое-либо правоотношение, в том числе не письменные (возможно нотариально удостоверенный) и/или устный текст. Дело в том, что по своей природе условия, включенные в форме договора – это конвенция (соглашение) направленное на закрепление правил, которыми должны руководствоваться стороны, характеризуемые тем, что устанавливаются посредством законодательного обрамления, имеющие место быть в сфере прекращения, изменения и/или возникновения обязательств договорной сущности. Однако же объективированные выше характеристики отличаются взаимосвязанностью.

Относительно того что нами исследуется, имеет место немаловажная деталь, т.е. проявление факта – перечень условий сделки-аренды предопределяют содержание правоотношения- аренды, а последний в свою очередь имеет влияние на текст самой аренды.

По этому поводу М.М. Агарков высказался в таком духе, что момент, в котором появляется обязательственное правоотношение, характеризуется не иначе как потребный индивидуализирующая точка отсчета любого обязательства имеющего природу вновь возникшего.

Именно поэтому между арендой как правоотношение и арендой как сделки существует определенная связь, а именно: чтобы понять, что можно включить в перечень существенных условий, следует дать понять, что собой представляет само понятие существенный.

Не отдаляясь от гражданско-правовых реалий исследования, примерим термин существенный непосредственно к самому понятию сделки в виде аренды:

- существенные условия найма жилого помещения есть перечень условий, без которых нельзя признать договор имеющим место быть, легитимным и порождающим последствия двустороннего характера, обязывающие стороны на что-либо. Стоит добавить, что существенный – это термин определение существования чего-либо в материальном или наоборот нематериальном понимании, но действительно имеющего место быть [13, с. 708].

Итак, существенный характер существенных условий в договоре обладает воздействием в двух направлениях и правовых плоскостях:

- влияет на содержание и легитимность аренды как сделки;

- обладает влиянием на возникновение арендных правоотношений из договорной конструкции.

В древнеримском цивильном праве существовавшая концепция договора (contractus) давала возможность рассмотреть вопрос в двух и более параллельных потоках:

- договор найма жилого помещения как базис для возникновения четко выраженного правоотношения; правоотношение, которое возникло исходя из договора, который был его инициатором; возникшая форма имеющая сущность «правового ограждения» возникших типовых правоотношений. В данном случае мы имеем дело с теорией многогранной договорной конструкции.

В силу того, что была затронута значимость конструктивного характера имущественного найма (договора аренды) следует обратить внимание, на потребность в существование так называемого подхода поли системного характера, по причине того, что аренда представляется сложным явлением: становится основание, которое провоцирует начало некоего правового отношения, становится непосредственно правовым отношением. Следовало бы подчеркнуть и добавить, что является формой отношений общественного типа, которая адаптирует нормы гражданского права объективного характера относительно правовых отношений четко определенных казусов и участников договора (сделки).

Мало того, ценность с позиции теории содержится в потребности относительно размежевания упомянутых типов аренды. Для этого обратимся к исследованиям О.А. Красавчикова, высказавшего следующую мысль:

- применение термина договор всегда следует в двоичном порядке, а именно как само соглашение и как оформление правоотношения в относительно каких-либо прав и обязанностей. Следовательно двоичный характер понимание одного и того же упоминаемого термина есть отрицательное явление со всеми исходящими последствиями в сфере практического и теоретического понимания.

На современном этапе договор об имущественном найме (договор аренды) можно сказать, что он обладает более чем серьезной актуальностью, так как вносит фактор упорядоченности не только в теории договорных отношений, но и в предпринимательской сфере, посредством него обеспечивается стремления сторон в материальном смысле. Договор, представляя собой структуру, дает возможность выявить слабые и сильные стороны, внести изменения, повышающие его эффективность и т.д.

1.2. Стороны договора найма жилого помещения

Исследуя тему о субъектах имеющие место быть в договорных правоотношениях по поводу найма жилого помещения на коммерческой основе, Н.Н. Далбаева указала, что среди таковых числятся следующие физические лица:

наниматель, займодатель, и лица обладающие родством с нанимателем, последние не смотря на то, что основным субъектом является непосредственный наниматель, так же обладают как правами, так и обязанностями.

В подтверждение сказанному приведем ссылку на пункт 2-ой статьи 667-ой ГК Российской Федерации, определяющий потенциал субъектов вовлеченных в правоотношения найма жилого помещения: - физические лица, на постоянной основе проживающие вместе с нанимателем в нанятой жилой собственности обладают тем же перечнем прав на нанятое имущество, как и наниматель, в рамках правомочия пользования.

В связи со сказанным соответственно возникает вполне оправдывающий себя вопрос о соотношении двух правомочий, а именно:

1. правомочие, которое возникает у физического (физических лиц) лица проживающего на постоянной основе с нанимателем;

2. правомочие, которое появляется у нанимателя исходя из норм договора аренды (найма жилого помещения). Следуя букве и духу закона регулирующего наем помещений жилого типа приходим к выводу, что пользовательские правомочия являют пример части, а не полного аспекта права собственности.

Правомочие характеризуется, как обеспеченное гражданским правом право извлекать из материального предмета свойства отличающиеся тем, что они полезны для нанимателя, извлечение происходит в процессе потребления производственного или частноправового вида. Касаемо жилого помещения, полезные свойства наймодателя возникают посредством сдачи имущества в коммерческий наем, что подразумевает выплаты в материальном (денежном) эквиваленте со стороны нанимателя в пользу (в сторону) наймодателя.

Теория гражданского права в форме аксиомы гласит, что пользователя правомочие обычно зиждется на правомочия в форме владения. Смысл в инициировании каких-либо правоотношений, причиной которых является договорная конструкция найма на коммерческой основе помещений предназначенных для жилья, следующее: передача владельцем (наймодателем) в пользование и/или владение нанимателю жилья квартиры или дома (часть дома или квартиры), целью которого является физическое ограниченное сроком проживание (см. пункт 1-й ст. 671 КГ РФ). Также, весь комплекс прав, владельцами (пользователями) которых являются противоположные наймодателю субъекты, (наниматель и его сожители) имеет своим источником (первопричиной) не естественные права, а именно договор (сделка об аренде) и ограничиваются соглашением о коммерческой аренде [7, с. 66].

Итак, подведем предварительные итоги, вывод как говорится, напрашивается сам собой и подтверждается нормами действующего гражданского законодательства, предусматривающие равный перечень и объем прав по пользованию взятого в наем (аренду) жилого имущества, как нанимателя, так и физических лиц с ним проживающих.

На основании полученных выводов не лишне провести процесс, направленный на внедрение изменений в статью 667-ю пункт 2-ой ГК, предусматривающий равенство прав и обязанностей нанимателя и лиц совместно с ним проживающих, т.к. данная норма привела бы к упразднению различных казусов и эксцессов.

Нормативно-правовыми актами регулирующими наем жилого имущества указывается императивная зависимость реализация правомочий нанимателя от мнения лиц совместно с ним живущих. Проще говоря, для того, чтобы совершить некоторые действия, наниматель обязан получить согласие от остальных жителей нанимаемой площади:

- вселение дополнительного количества физических лиц, в жилище, взятое в аренду;

- смена нанимателя на кого-либо из ранее проживавших с нанимателем жильцов; прекращение правоотношений по договору о найме жилого помещения по договору аренды.

Существует целый перечень статей регулирующих вопрос найма жилого помещения, где законодательные органы преднамеренно уклоняются от использования принципа равенства сторон. Статьи 681-я и 685–я гражданского законодательства РФ указывают казусы, в случае возникновения которых нет никаких оснований получать согласие сонанимателей на выполнение каких-либо действий:

- подселение поднанимателей в сдаваемую в наем площадь, характеризуемая как жилая площадь; переоснащение дома признанного жилым, на территории которого сдается в наем некоторый объем от общей площади. Не смотря на то, что в таких случаях существенно может быть изменен первоначальный вид арендуемой площади, нарекания со стороны нанимателя не принимаются в расчет. Из сказанного следует, что у законодательных органов присутствует элемент коллизии с другими статьями ГК и отсутствует правило последовательности и непротиворечивости излагаемых норм.

В связи с приведенным примером, утвержденным на уровне общепринятой правовой нормы и принимая в расчет равноправие нанимателя и его сожителей, любые действия, предпринятые на нанимаемой площади должны быть, согласованы со всеми жильцами. Соответственно в связи с приведенными выводами следует незамедлительно внести коррективы в стать 681ю и 685-ю, предусмотрев в них согласование любых действий с нанимателем и его «спутниками» при проведение каких-либо работ или действий в отношении имущества.

Вследствие этого возникает вывод, что равенство субъектов со стороны нанимателя носит декларативный, но никак не реальный характер. Вторичным вопросом относительно равенства прав сожительствующих с нанимателем является тема перечня обязанностей которые возлагает на субъектов найма договор об аренде. К сведению вовлеченных в процесс в нормах гражданского законодательства РФ имеется информация лишь о наличии прав, но никак не обязанностей со стороны проживающих с нанимателем физических лиц.

Однако как противопоставление сложившейся ситуации приведем ссылку на теорию гражданского права подтвержденной многолетней практикой, указывающей, что прав без обязанностей не существует. Вывод напрашивается сам собой, что в случае нанесение имуществу какого-либо ущерба, а также нарушение сроков внесения оплаты по аренде, ответственность несет наниматель, а не лица совместно с ним проживающие. Именно в этом и состоит разница между обычным договором коммерческого найма жилого помещения от найма социального типа (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако в любом правиле есть исключение, которое предусмотрено пунктом 4-м ст. 677-ой в которой говорится, что: для равномерного покрытия возможной ответственности существует норма о солидарной ответственности. В случае если совместно проживающие с нанимателем граждане берут на себя такого рода обязательства, то они переходят в статус сонанимателей.

По поводу сложившей ситуации с некоторым скепсисом отзывается М.Н. Козлов. По его мнению, ярким недостатком в таком случае выступает то, что договор выходит за рамки двухстороннего соглашения, т.к. наймодатель передавший в аренду имущество имеет дело не с контрагентом в лице нанимателя, а со всеми лицами, живущими на съемной площади. Сформировавшийся казус объективной точки зрения не имеет никакого смысла, ибо только в лишней степени обременяет нанимателя, возможно, что выходом из ситуации мог быть договор не о солидарной, а индивидуальной ответственности каждого из жильцов.

Таким образом, следуя тенденции выявленной в статье 677 пункте 3-м, потребно внести некоторые изменении и дополнения:

- для избегания недоразумений, судебных и иных издержек, всех физических лиц проживающих вместе с нанимателем наделить статусом – сонаниматель, сотитулодержатель, уравненный относительно остальных ответственных лиц и т.д. только в таком случае допустимо вести речь, о соблюдении принципа равноправия сторон в договоре вообще, и договоре найма жилого помещения в частности.

1.3. Особенности договора найма жилого помещения с учетом особенностей имущества

Новостройки имеют ряд преимуществ перед жильем во вторичном жилом фонде. Как правило, в новых районах большого города инфраструктура более совершенна. Именно там открываются самые большие и удобные гипермаркеты. Районы новостроек не имеют традиционных проблем с транспортной доступностью в холодное время года, ведь там проще установить ответственное за коммунальное хозяйство лицо, а поэтому и дороги зимой чистятся лучше. Кроме того, хозяева квартир в новостройках меньше страдают от действий социально не адаптированных соседей, ведь покупка квартиры в новостройке подразумевает определенный уровень дохода.

Если вы хотите использовать все эти преимущества, но вместе с тем не уверены, что можете себе позволить покупку квартиры? Жилье в новостройке можно взять в аренду. Нужно только знать некоторые тонкости закона и практики, связанные с арендой новостроек. Прежде всего, необходимо помнить. Что сдать квартиру в аренду может только собственник жилья, а не фирма-застройщик. Именно поэтому снять что-либо в доме, который еще сдается в эксплуатацию не получится. У собственника должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное органом Росрегистрации. Наличие этого документа – правовая гарантия того, что вы в один далеко не прекрасный день не будете выселены без предупреждения новым собственником жилья.

Кроме того, остерегайтесь таких хозяев, которые стремятся «повесить» на арендатора процесс заключения договоров с энергетиками, газовщиками и управляющей компанией. Самый удобный для вас вариант, если указанные договоры у владельца есть и он может вам и продемонстрировать. В любом случае, соглашаться на заключение подобных договоров не стоит даже за существенное снижение арендной платы. Вы можете по ошибке не расторгнуть этот договор, когда будете выезжать, и потом оказаться обязанным платить за то, чем не пользуетесь.

В остальном, имейте ввиду, что хозяева квартир в новых домах очень трепетно относятся к сохранности ремонта. По закону все, что испорчено вами, ремонтировать должны тоже вы. Но бывает и так, что качество постройки оставляет желать настолько лучшего, что при обычном использовании портятся трубы, горит проводка. В этом случае вам необходимо как можно скорее вызывать представителя управляющей компании и составить с ним акт о повреждении. Именно этот документ и будет основным доказательством в случае конфликта с хозяином квартиры, если последний постарается «повесить» на вас ремонт.

Что необходимо учитывать, в случае, если снимать квартиру? Какие основные документы требуются для заключения договора аренды? Прежде чем внести плату за квартиру, нужно проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды. Договор аренды квартиры - это существенное доказательство того, что вы взяли в аренду жилье. Только с договором аренды при себе можно отстаивать свои права, в том случае, если хозяин квартиры не выполняет условия договора, в том числе и в судебном порядке. Все проблемы лучше предотвращать, чем в последствии распутывать.

Перед тем как оформлять договор найма, требуется убедиться в том, что гражданин, который предлагает вам квартиру, на то уполномочен. Только частный собственник жилого помещения имеет законное право пользования и распоряжения имуществом.

Итак, сначала надо спросить человека, сдает вам квартиру, представить документ, способный подтвердить его законное право на собственность, к примеру договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о собственника.Если владелец единственный, то он и подписывает договор. От имени владельца сдать квартиру вправе и доверенное лицо, естественно, его полномочия обязательно должны быть удостоверены нотариально. Если собственников несколько, то положение осложняется. Собственник, обладающий только долей квартиры не может сдать в аренду ее полностью без согласия других владельцев квартиры. Под договором аренды квартир должны поставить подпись все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители - родители.

Если удовлетворить личное присутствие всех владельцев не представляется возможным, один из них должен представить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других владельцев, опять же, оформленное нотариально. Самое важное - договор аренды квартиры, подписанный человеком на это не уполномоченным, юридически недействителен. Если у лица, сдает в аренду не имеется необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, иначе именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем. Этот документ обязательно должен включать: полное описание помещения - адрес, количество комнат; список арендаторов - паспортные данные этих людей; информацию об оплате коммунальных услуг; сроки действия договора; сведения о хозяевах квартиры; стоимость арендной платы; условия расторжения договора.

Глава 2. Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.1. Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма

С.Я. Сорокина указывает, что основания изменения договора найма жилого помещения перечислены в ст. 82 Жи­лищного кодекса Российской Федерации (да­лее - ЖК РФ). К основаниям изменения дого­вора социального найма относятся также все­ление в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ); из­менение предмета договора при переустрой­стве и перепланировке (ст. 25 ЖК РФ), прове­дении капитального ремонта (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ) или предоставлении освободившихся жи­лых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Кроме того, изменение договора социального найма, как и любого гражданско-правового договора, возможно в случаях, пре­дусмотренных ст. 450, 451 ГК РФ.

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что под измене­нием отношений владения и пользования жилым помещением государственного и му­ниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изме­няется его содержание, субъектный состав, предмет либо то и другое одновременно.

Из ЖК РФ исключено основание изме­нения договора социального найма жилого помещения, которое предусматривалось в ст. 86 ЖК РСФСР. Согласно этой норме со­вершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдель­ного договора, если в соответствии с прихо­дящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения ему могло быть выделено удовлетворяющее тре­бованиям жилое помещение. Очевидно, эта позиция законодателя направлена на сокра­щение числа коммунальных квартир, а также на оптимизацию получения наймодателем платы за жилое помещение. Таким образом, в настоящее время невозможен так называе­мый раздел жилого помещения или раздел финансово-лицевого счета. Между тем, «пра­во на раздел жилого помещения нередко вы­ступало в роли действенного рычага, которое способствовало беспрепятственному осуще­ствлению жилищных прав по взаимному со­гласию всех членов семьи».

Невозможность раздела жилого помеще­ния порождает проблемы для граждан - чле­нов семьи нанимателя, особенно в тех случаях, когда между ними складываются неприязнен­ные отношения. Неоднократные обращения граждан в Конституционный суд Российской Федерации с просьбой признать противоречащими Конституции РФ ст. 82 и 83 ЖК РФ не увенчались успехом. Конституционный суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалоб с одинаковой формули­ровкой: Конституция Российской Федерации не устанавливает какие-либо основания и ус­ловия приобретения права пользования жилы­ми помещениями - это прерогатива законода­теля, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помеще­нием по договору социального найма, что не может расцениваться как нарушение консти­туционных прав и свобод заявителей.

В литературе критикуется позиция за­конодателя, исключившего раздел жилой площади как основание для изменения дого­вора социального найма. Некоторыми ав­торами предлагаются пути применения пра­вил о разделе жилой площади. Со ссыл­кой на практику Пермского областного суда В.Е. Юрченко полагает, что если договор социального найма заключен до 1 марта 2005 г., то стороны вправе реализовать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.

С подобным толкованием принципа дей­ствия закона во времени, вряд ли можно со­гласиться. Жилищные отношения носят для­щийся характер. Согласно ст. 5 Вводного за­кона к ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вве­дения его в действие, за исключением случа­ев, предусмотренных данным законом. По­этому право на изменение договора, осущест­вляемое после введения в действие ЖК РФ, должно регулироваться нормами ЖК РФ.

Вместе с тем, обоснованными представ­ляются другие предложения автора в пользу возможности изменения договора социаль­ного найма путем заключения отдельных до­говоров с проживающими в жилом помеще­нии. Аргументируя свои доводы, автор ссы­лается на конституционные положения, за­крепляющие недопустимость поворота к худшему; на ст. 450, 451 ГК РФ, допускаю­щие возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении дого­вора другой стороной, а также в иных случа­ях, предусмотренных ГК РФ, другими зако­нами или договором; на ст. 10 ЖК РФ, со­гласно которой жилищные права и обязанно­сти возникают не только из оснований, пря­мо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотре­ны такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порож­дают жилищные права и обязанности; на ст. 11 ЖК РФ, называющую изменение жи­лищного правоотношения одним из способов защиты жилищных прав.

Кроме того, правовую неопределенность в регулировании указанных отношений пред­лагается устранить путем дополнения Ввод­ного закона к ЖК РФ нормой о применении прежнего порядка изменения договора соци­ального найма, заключенного до 1 марта 2005 г.

Судебная практика по вопросу измене­ния договора социального найма путем раз­дела жилой площади противоречива. Так, в Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за первое полу­годие 2005 г. со ссылкой на ст. 16 и 62 ЖК РФ отмечается, что изолированная комната в квартире может быть предметом договора социального найма. К договору социального найма жилого помещения при отсутствии специальных норм возможно по аналогии закона применить положения ст. 450, 451 ГК РФ, предусматривающих возможность изме­нения договора в связи с существенным на­рушением договора другой стороной, суще­ственным изменением обстоятельств.

Понятия «существенное нарушение до­говора», «существенное изменение обстоя­тельств» являются оценочными, поэтому в числе таких обстоятельств можно рассматри­вать и невозможность совместного прожива­ния в связи с расторжением брака, кон­фликтными отношениями между членами семьи нанимателя [14, с. 138].

Таким образом, изолированная комната в квартире может быть предметом отдельного договора социального найма, а дееспособные члены семьи нанимателя и бывшие члены его семьи, наделенные равными с нанимателем правами, вправе требовать заключения с ними отдельного договора жилищного найма в от­ношении изолированного жилого помещения. При этом удовлетворение требований дееспособных членов семьи нанимателя и бывших членов его семьи о заключении отдельных договоров жилищного найма возможно в ис­ключительных случаях, учитывая все заслу­живающие внимания обстоятельства.

Подобные рассуждения находят свое подтверждение в законодательстве и науч­ных воззрениях. Так, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, при­знавая за бывшим членом семьи нанимателя права, какие имеет наниматель и члены его семьи, определяет его самостоятельную от­ветственность по обязательствам, вытекаю­щим из соответствующего договора соци­ального найма. Эти обязательства, очевидно, заключаются в своевременном внесении пла­ты за жилое помещение и коммунальные ус­луги. В конструкции солидарной ответствен­ности дееспособных членов семьи нанимате­ля по обязательствам, вытекающим из дого­вора социального найма, появляется само­стоятельная ответственность (обязательство) бывшего члена семьи нанимателя.

Анализируя обязательства с множест­венностью лиц и особенности их исполне­ния, С.В. Сарбаш делает вывод о том, что по нашему закону нет препятствий для измене­ния солидарного пассивного обязательства. Оно может быть изменено таким образом, что «часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности».

Полагаем, что правовой формой «новых» взаимоотношений может быть изменение до­говора социального найма и заключение от­дельного договора с бывшим членом семьи нанимателя. В литературе при анализе этих отношений предлагается идти по пути заключения между нанимателями жилого по­мещения соглашения, по которому обязанно­сти бывшего члена семьи, вытекающие из до­говора социального найма, конкретизируются определенным объёмом участия. Такое со­глашение доводится до сведения наймодате- ля, в связи с чем изменяется договор социаль­ного найма. Однако определение «объёма участия» вряд ли возможно без раздела пло­щади жилого помещения или учета сложив­шегося порядка пользования жилым помеще­нием. Как отмечает Т.А. Семина, в ЖК РФ «требуется уточнить порядок заключения со­глашения между нанимателем жилого поме­щения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального най­ма соответствующих изменений».

Вернувшись к анализу судебной практи­ки, связанной с изменением договора соци­ального найма жилого помещения путем раз­дела жилого помещения и заключением от­дельного договора, следует отметить, что по­зиция Красноярского краевого суда по этому вопросу кардинально изменилась. В Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам за 4 квартал 2006 г. Краевой суд указал, что после 1 марта 2005 г. граждане не вправе требовать заклю­чения с ними отдельного договора социально­го найма с выделением изолированного жило­го помещения, поскольку такое право Жи­лищным кодексом РФ им не предоставлено.

Действительно, в настоящее время в ЖК РФ отсутствует такое основание изменения договора социального найма, поэтому все высказанные выше аргументы pro могут быть реализованы de lege ferenda.

Вместе с тем возможным выходом из этой ситуации можно назвать договор обме­на жилыми помещениями и принудительный обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения. Обмен жилыми помещениями допускается в настоящее время только в жи­лищном фонде социального использования. При недостижении соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать принуди­тельного обмена жилого помещения в судеб­ном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Используя эти правила, можно достичь цели, идентичной с разделом жилой площади и заключением от­дельного договора найма жилого помещения [12, с. 447].

2.2. Правовые последствия расторжения договора найма жилого помещения

Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-право­вого воздействия. Однако выселение не все­гда можно квалифицировать как санкцию или меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необ­ходимость выселения по договорам социаль­ного найма, российское жилищное законодательство различает:

а) выселение с предостав­лением другого благоустроенного жилого по­мещения (ст. 85-89 ЖК РФ);

б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 90 ЖК РФ); в) выселение без предостав­ления другого жилого помещения (ст. 91 ЖКРФ).

В отдельную группу Жилищным кодек­сом РФ выделены основания для расторжения договора социального найма, связанные с ви­новным поведением нанимателя, включая:

а) невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

б) разрушение или поврежде­ние жилого помещения нанимателем или чле­нами его семьи;

в) систематическое наруше­ние прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом по­мещении;

г) использование жилого помеще­ния не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение пла­ты за жилое помещение или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселе­нию без предоставления другого жилого по­мещения.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги яв­ляется самостоятельным основанием для рас­торжения договора социального найма жило­го помещения. Выселение нанимателя и чле­нов его семьи по данному основанию закон (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) оговаривается рядом условий:

1) срок невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги превышает шесть месяцев;

2) уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Недостатки современного законодательства:

1. Закон не уточняет, должен ли срок неуп­латы быть непрерывным либо он может сум­мироваться за определенный период.

2. В законе не раскрывается понятие уважи­тельности причин неоплаты коммунальных услуг.

3. Еще одна особенность этих дел заключа­ется в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предостав­лением другого жилого помещения.

Однако выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам обще­жития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены непосредст­венно в общежитие. В кодексе обозначено, что выселение в данном случае осуществляет­ся по нормам общежития [8, с. 42].

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, система­тически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разруше­ние, то наймодатель обязан предупредить на­нимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нару­шения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назна­чить нанимателю и членам его семьи разум­ный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его се­мьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граж­дане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судеб­ном порядке без предоставления другого жи­лого помещения. Подобные основания высе­ления без предоставления другого жилого по­мещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК РСФСР).

Обращение наймодателя в суд с требова­нием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупре­ждения наймодателя указанные лица не уст­раняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не содержит норму, устанавливающую форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Рассматривая выселение без предоставле­ния другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостны­ми и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.

По ранее действовавшему законодатель­ству лицо, виновное в систематическом раз­рушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску других членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых помещений в той же квартире или доме, а также по иску проку­рора.

Ранее не возникали вопросы, интересы каких лиц могли быть затронуты противо­правным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с на­нимателем в одной квартире либо доме (ст. 98 ЖК РСФСР). По ЖК РФ наниматель подле­жит выселению в случае нарушения им прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное с ним проживание в одном жилом помещении. Статьи 83 и 91 ЖК РФ сформулированы так, что их приме­нение ограничено только в отношении нани­мателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в ка­честве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Между тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не соседей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживающих с ним в одном жилом помеще­нии. В этой связи Верховный Суд РФ, согла­шаясь с тем, что данная проблема не урегули­рована ЖК РФ, посчитал возможным дать следующее разъяснение термина «соседи»6. По мнению Верховного Суда РФ, прекраще­ние семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздель­ное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу сосе­дями.

Однако, по нашему мнению, к понятию «соседи» следует причислять не только кате­гории бывших членов семьи нанимателя или нанимателей, проживающих в одной комму­нальной квартире, но и граждан, живущих в других смежных квартирах. Поэтому при сис­тематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, на наш взгляд, имеет право об­ратиться любой житель дома, чьи права на­рушаются неправомерными действиями жиль­ца в этом же доме.

Среди изученных судебных материалов имеются дела по требованиям о выселении граждан из жилых помещений на основании того, что гражданин, пользующийся жилым помещением, систематически нарушает права и законные интересы собственника, других граждан.

В каждом конкретном случае при разре­шении судами таких дел, имея в виду их ис­ключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для положительного решения су­да о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

а) факт проти­воправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;

б) неоднократность, систематичность таких нарушений;

в) нали­чие вины нанимателя либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности;

г) конкретные факты совершения нанимате­лем противоправных действий после вынесе­ния ему наймодателем мер предупреждения.

В отличие от прекращения договора со­циального найма жилого помещения для рас­торжения его необходимо волеизъявление сторон. В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке [6, с. 417].

Таким образом, выселение является правовым следствием расторжения договора жилищного найма.

Заключение

Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.

Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.

Краткосрочный договор, заключенный с посторонними лицами – это такая разновидность договора, которая используется как скрытая форма коммерческой аренды или найма. Во время заключения такого договора плата взимается вперед за весь срок. Срок действия такого соглашения может быть от 3-х до 6-ти месяцев, по истечении этого срока договор перезаключается.

При заключении договора аренды или коммерческого найма нужно стать на учет в налоговой инспекции и уплачивать налоги. А вот во время заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением не надо отчитываться перед государством, но любые юридические последствия (кроме платы за наем, к примеру, ущерб и др.) у сторон возникнут в таком, же объеме, как и во время заключения стандартного договора аренды. Такие договора применяются часто в больших мегаполисах и оформляются обычно в нотариальной форме (в законе прямых указаний на это нет) и какой-либо регистрации не подлежат (учетной или государственной).

Список литературы

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. // Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ в ред. от 30.12.2016 //Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26 января 1996 года в ред. от 30.12.2016 // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №5. - Ст. 411.
	О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2015 г. N 15-ФЗ // Российская газета, № 5719, от 02.03.2012 г.
	Гатин, А.М. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2015. – 684с.
	Гончаров, А. А. Гражданское право. (части общая и особенная). – М.: «Волтерс Клувер», 2015. – 512с.
	Далбаева, Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия Иркутской государственной экономической академии. – Иркутск: Издательство Байкальский государственный университет экономики и права, 2016. – ISSN 1993-3541. 2016. - № 5, с. 66-67
	Дулатова, Н.В. Правовые последствия расторжения договора социального найма жилого помещения за виновные действия нанимателя // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. – Челябинск: Издательство Южно-Уральский государственный университет, 2009. - ISSN 1991-9778. 2009. - № 17, с. 42-45
	Иорданова, С.А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище // Вестник Поморского университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. – СПб: Издательство Поморский государственный университет им. М.В. Ломоносова, 2009. – ISSN 1728-7391. 2009. - № 3, с. 75-79
	Козлова, М.Н. Гражданское право России. – М.: «Эксмо», 2015. – 536с.
	Небабин, А.В. Проблемы правового регулирования государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования //Юристъ – Правоведъ. Ростов-на-Дону: Издательство Ростовский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации, 2010. – ISSN 1817-7093. 2010. - № 6, с. 35-40
	Рассолова, Т.М. Гражданское право. – М.: «Юнити», 2015. – 847с.
	Сергеев, А.П. Гражданское право. В 3 тт. Т. 2.. – М.: «Велби», 2014. – 1008с.
	Сорокина, С.Я. Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма // Вестник Омского университета. Серия: Право. – Омск: Издательство Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, 2009. – ISSN 1990-5173. 2009. - № 4, с. 138-141
	Цомартова, Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договора найма жилья и выселения // Журнал российского права. – М.: «Норма», 2010. – ISSN 1605-6590. 2010. - № 9, с. 106-113
	Шлюндт, Н.Ю. Определение сущности договора аренды (имущественного найма) как правового явления // Успехи современного естествознания. – Ставрополь: Издательство Издательский Дом "Академия Естествознания", 2014. – ISSN 1681-7494. 2014. - № 7, с. 61-63