Право на недвижимость и на земельный участок (Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом )

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, один из самых ценных объектов гражданских прав. Этот объект правоотношений всё чаще становится объектом различных споров, сделок, и резонансных случаев в нашей стране, привлекая к себе большое внимание, что способствует проявление интереса к данному виду правоотношений.

За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально - экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловлено большой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Актуальность исследования данной темы заключается в том, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц нашей страны, поэтому изучение этих вопросов весьма важно и необходимо.

Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. И в результате этого возникает не мало резонансных случаев, а также споров среди юристов, социологов и просто обычных граждан.

Следовательно, изучение этого законодательства также весьма важно для изучения и анализа данной темы. Всё вышесказанное указывает на актуальность и особую значимость данного исследования, на необходимость разобраться в функционировании базовых процессов, составляющих основу недвижимого имущества. И так, целью данной курсовой работы - является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.

Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

1. Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;
2. Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;
3. Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;
4. Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Объектом исследования выступают правовые отношения, которые неразрывно связаны с термином недвижимое имущество. Предметом курсовой работы являются нормы права, которые регулируют правоотношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, и его особенности.

Методологическую основу данной курсовой работы составляет использование как общенаучных, так и частных методов: функционального, сравнительно-правового, логического, системного.

Нормативной базой исследования является Конституция Российской федерации. Принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. (с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ)., Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними»., Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При написании работы изучен ряд работ таких авторов, как Алексеев В.А., Великомыслов Ю.Я., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ткаченко В.В., Пискунова М.Г. и другие.

 

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

1.1 Современное понятие недвижимости и земельных участков

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.^[1]

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Кроме того, в соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.^[2]

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.^[3]

Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти составляющих. Одна из них выражает его юридические свойство, а 4 из них являются физические характеристики. К ним относятся:

1. Земельный участок;
2. Объекты над участком;
3. Природные ресурсы, находящиеся под участком;
4. Воздушные пространства, расположенные над участком;
5. Права на объект недвижимости;^[4]

Стоит заметить, что Россия приняла такую же политику, как и большинство остальных стран мира. Граждане имеют права не на все ресурсы, которые располагаются над землей, а только лишь на самые распространенные, такие как глина, песок и т.д. Залежи нефти, руды являются собственностью государства, так же как и воздушное пространство над участком.

Установление сути недвижимости только лишь с вещественно – материальной стороны никак не ограничивает целой совокупности свойств, характерных его содержанию. Необходимо отличать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической стороны имущество необходимо расценивать как продуктивный материальный актив, предмет инвестирования и высоконадежный механизм генерирования дохода. Ключевые финансовые компоненты недвижимости – стоимость и цена – следует из его полезности, возможности выполнять различные потребности и интересы людей.^[5]

Общественная значимость недвижимого имущества заключается в удовлетворении эмоциональных, физиологических, умственных и иных нужд людей. Недвижимость – это основа независимости и самостоятельности людей, источник благ.

На юридическом уровне недвижимое имущество – комплекс общественных и индивидуальных прав на нее, констатируемых государством с учетом российских отличительных черт и международных общепринятых мер. В Россиийской Федерации на государственном уровне обеспечено физическим лицам приобретать, реализовывать, сдавать в аренду или передавать свою собственность либо полномочия на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. легко управлять своей собственностью.

К существенным (родовым) свойствам недвижимого имущества, дающим право отличать ее от движимых вещей можно отнести: неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации. ^[6]

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты.^[7]

Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Важное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий). 

По функциональным признакам земельные участки делятся на:^[8]

• участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);
• прибрежные участки земель водного фонда;
• участки земель лесного фонда (лесопосадки);
• участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий)
• участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);
• участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения.

В зависимости от рыночных предпочтений назначение земельных участков может значительно менятся.^[9]

Недра представляют собой часть земной коры, которые расположены значительно ниже слоя почвы. Если же почвенный слой отсутствует, то недрами считают земную кору, которая находится ниже земной поверхности и дна водоемов, которая доходит до глубины, находящейся в зоне доступа для геологических изучений. Недра содержат в себе полезные ископаемые.

Водным объектом считаются различные сосредоточения вод на земной поверхности, находящиеся в недрах, либо в ее рельефе. Как правило каждый водный объект имеет границы, объем и очертания. Так как любой такой объект находится на земной поверхности, его не принято считать самостоятельным объектом недвижимости.

Лес является продуктом природного происхождения. Он включает в себя деревья, кустарники, многолетние травы. Расположен на землях, относящихся к лесному фонду. Также как водный объект не является объектом недвижимости.^[10]

Улучшениями называют рукотворные компоненты недвижимости. Другими словами, это то, что либо создано руками человека, либо потребовало его труда, т.е. расхода ресурсов, временных и трудовых затрат. Примером может являться разведение сада, либо возведение дома на земельном участке. Но улучшение не может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, так как не может выполнять свое предназначение отдельно от земельного участка.^[11]

Строения носят в себе два функциональных назначения: жилые и нежилые. К первым можно отнести дома, квартиры, а также земельные участки, расположенные под ними, включая внешние коммуникации. Ко второму типу относят офисы, промышленные и административные объекты, культурные, учебные, медицинские и прочие объекты с земельными участками и коммуникациями.^[12]

Водо- и газо- проводы, электрические кабели, канализации и дороги относят к инженерным коммуникациям.^[13]

Многолетние насаждения производят плодово – ягодную и техническую продукцию, а также выполняют декоративно – озеленительную функцию. Так же, как и лесные объекты не являются объектом недвижимости.^[14]

Недвижимое имущество представляет собой объект сделок, таких как купля – продажа, дарение и т.д. Это характеризует недвижимость как товар, который удовлетворяет реальные потребности сторон сделок.^[15]

Недвижимости, которая выступает как товар, обладает рядом свойств:^[16]

• Полезность. К ней относят возможность недвижимого имущества удовлетворять различные потребности собственника. Обладает такими характеристиками как размер, местонахождение, планировка, материал конструкции.
• Фундаментальность. Означает то, что данный товар нельзя украсть, потерять, а также сломать в обычных условиях.
• Долговечность. Каждый объект недвижимости имеет свой нормативный срок службы, который зависит от материала конструкций. Принято считать, что существует деление на 6 срок, срок службы которых варьируется от 15 до 150 лет. Самыми долговечными являются имущественные комплексы. У них бессрочный срок службы.
• Стационарность. Все объекты недвижимости прочно связаны с землей. Главной особенностью земли является то, что состояние представленной на рынке земли ограничивается природой. Недвижимость является стационарным товаром, его невозможно переместить туда, где спрос и стоимость на него будет выше.
• Неповторимость. Каждый товар на рынке недвижимости является уникальным, то есть обладает индивидуальными свойствами. Даже если совпадет какая – либо характеристика у объекта, например внешние свойства, остальные будут различны и неповторимы.
• Многообразное сочетание прав собственности. Объекты недвижимости могут находится в аренде, в полной собственности, во временном использовании, а так же в собственности государства. Принято считать, что существует около 1500 сочетаний вещных прав.
• Управляемость. Такой вид товаров как недвижимость чаще всего требует профессионального управления. Например, поиск и выбор наиболее рационального вида использования, охрана, ремонт и так далее.
• Устойчивость к росту стоимости. Цена недвижимых объектов постоянно возрастает из – за инфляции и прочих факторов. Этих характеризуется надежность вложений в недвижимое имущество.
• Ликвидность у объектов недвижимости значительно ниже, чем у прочих товаров. Это в свою очередь порождает у покупателей и продавцов высокий уровень издержек. В связи с этим, цена предложения значительно отличается от цены продажи, так как последняя увеличивается за счет пошлин и налогов.

1.2 Правовые аспекты оценки недвижимости

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.^[17] Законодательную базу РФ составляют:

1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. ^[18]

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

• Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности;
• Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
• Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.^[19]

3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ Представляет основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли.

Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей.^[20]

4. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ  Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели, отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного объекта и их классификация и характеристики.^[21] 

5. "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:
- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускается;
- сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в порядке, установленном лесным или гражданским законодательством;
- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.^[22]

6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России. Регулирует отношения по поводу:

-возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

-пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
-пользования общи имуществом собственников помещений;
-учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений;
-переустройства и перепланировки жилых помещений;

-управления многоквартирными домами;

-предоставления коммунальных услуг;^[23]

7. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.^[24]

9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков.^[25] 

10. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в общей собственности.^[26]

11. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах». Содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр. Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью.

ГЛАВА 2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

2.1 Право собственности на недвижимость и земельные участки

Среди всех видов прав на недвижимое имущество, максимальные полномочия предоставляет только право собственности.^[27]

В собственность разрешается оформлять любой объект недвижимости, такой как квартиры, комнаты, жилые дома и прочее, а также участки земли.

Данный вид права возникает в результате имущественных сделок, в число которых входят:^[28]

• купля-продажа;
• дарение;
• мена.

Также, вышеуказанное право может быть приобретено посредством наследства или приватизации. При регистрации определяется автономное структурное содержание объекта, закреплённое за владельцем, в числе которых могут быть:^[29]

• граждане;
• предприятия, организации и компании;
• региональные и государственные административные органы.

По завершении гражданско-правовой сделки, предоставляющей правоустанавливающую документацию на недвижимость в виде договора о передаче имущественных прав, требуется регистрация такового и внесение в записи кадастрового учёта.^[30]

После проведения регистрации, сделка приобретает юридическую силу, а договор становится неоспоримым прецедентом, разрешающим как владение, так и имущественное распоряжение купленным жильём или земельным участком (ЗУ).

На основании правоустанавливающей документации после регистрационной процедуры, владельцы участков или квартир, получают свидетельства о собственности, которые становятся правоудостоверяющим документом, констатирующим вид правовой ответственности в отношении к недвижимости.^[31]

Приватизация как форма имущественных отношений вступила в силу с возникновением норм нового земельного и жилищного законодательства, на фоне иных видов собственности, которые не допускали полноправного владения для граждан. Если советское законодательство, существовавшее до принятия Конституции РФ, признавало только государственную собственность, то в данное время любой объект правоспособен в отношении тех или иных категорий собственности.

Например, муниципальной или частной. Частная собственность, в свою очередь, разделяется на коммерческую (ООО, ОАО и т.п.), некоммерческую (НКО) и индивидуальную. Каждая из них требует кадастрового учёта.^[32]

2.2 Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом

Данные виды распоряжения привязаны к юридическим полномочиям владельца, которые передаются таковым в сторону доверенных лиц.

В их роли выступают юридические лица – предприятия и компании, распоряжающиеся не принадлежащим им имуществом, но переданным в их пользование. Иногда делегируются вещные права на земли, капитальные строения и иную недвижимость.^[33]

Термин «оперативное управление» возник во второй половине предшествующего столетия и изначально применялся в отношении недвижимого и иного имущества, принадлежащего государству, которое передавало его предприятиям и организациям для исполнения узких экономических задач. Эти полномочия сохранили изначальные правовые позиции, по сей день.^[34]

Отличаясь от оперативного управления, полномочие хозяйственного ведения приобретает расширенные функции в отношении к переданному имуществу.

Здесь допускается ориентироваться на цели и задачи управленца, которые допускают глобальный размах в извлечении пользы из распоряжения недвижимостью.

Оперативное управление по преимуществу закрепилось:^[35]

• за учреждениями, состоящими на балансе государственного бюджета;
• казёнными предприятиями;
• предпринимателями;
• некоммерческими товариществами и жилищными кооперативами;

Оно регулирует некоммерческое распоряжение недвижимостью как главный аспект деятельности. Но и допускает коммерческие виды деятельности как сопутствующие или ориентированные на достаточно узкие задачи. Хозяйственное ведение доступно широкому кругу коммерческих видов деятельности и регламентируется со стороны уполномоченных на распоряжение лиц.

При этом законный владелец имущества включается в число учредителей коммерческой организации и совместно с иными учредителями допускается к коммерческой деятельности, влияя на принятие ответственных решений. В его ведении – осуществление контроля над деятельностью компании и получаемой ею, финансовой прибылью.^[36]

В обоих случаях не допускается несанкционированное распоряжение недвижимостью, которое может заключаться в передаче прав или аренде.

Эти действия требуют согласия владельца. Регистрация делегирования полномочий требует не только кадастрового учёта, но и внесения сведений об оперативном управлении и хозяйственном ведении в ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).^[37]

2.3 Право на постоянное (бессрочное) пользование

Данный вид владения сложился еще в советское время, в отношении участков, которые были выделены в пользования гражданам. После того как в законную силу вступил Закон о приватизации, данный вид начал реорганизовываться в собственность, путем приватизации земельных участков.^[38]

Те, кто не стал приватизировать землю, решили оставить за собой этот вид пользования, но он ограничивает их полномочия.^[39] Например, земельные участки, могут использоваться постоянно, без ограничений, но распоряжение таковыми ограничено.

Они не допускаются:

• к участию в имущественных сделках;
• к включению в завещательные распоряжения;
• к передаче наследникам по закону.

В 2014 году предприятия и организации, которые владели землями на вышеуказанном основании, стали предоставлять их на условиях аренды, передав муниципалитетам, либо прошли приватизацию путем их выкупа по кадастровой стоимости.^[40]

Земли, которые не были приватизированы, по сей день находятся в собственности населенных пунктов. Исходя из данного вида права, муниципалитеты до сих пор передают во владение хозяйствующего субъекта, который вправе распоряжаться им по своему усмотрению, учитывая интересы данного региона или населенного пункта. Учитывая принадлежность к муниципалитету, как к законному владельцу, данный прецедент вносится во все кадастровые записи.

Ситуация рассматривается в другом ключе лишь тогда, когда земельный участок относится к категории земель поселений, а на участке возведен объект капитального строения. В данном случае, надел, следуя судьбе строения, которое является собственностью граждан, оформляется в качестве придомовой территории. Совместно с домом, надел участвует в имущественных сделках и наследственной передаче прав, допуская возможность его приватизации для приобретателей дома.^[41]

2.4 Право на пожизненно – наследуемое владение

Применяется так же при использовании земель, выделенных в пользование гражданам советским законодательством. Сохранилось, наряду с постоянным пользованием, среди лиц, не приватизировавших наделы.

Но в сравнении с таковыми, пожизненно наследуемое владение допускается к переходу по наследству или включению в завещательное распоряжение.

В имущественных сделках участвует только при возведённом на участке строении.^[42]

Регистрируется аналогично имуществу, приобретённому в собственность, но в свидетельстве указывается обозначенный вид владения.

ГЛАВА 3 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.^[43]

Государственной регистрации подлежат:^[44]

· право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

· право хозяйственного ведения;

· право оперативного управления;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право постоянного пользования;

· ипотека;

· сервитут;

· иные права.

Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции России. Примерное положение об этих учреждениях утверждено Правительством РФ.

Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31. 08. 2000 г. № 648.^[45]

Существенные изменения внесены в статью 24 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07. 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции федерального закона от 05. 03. 2001 г. № 20-ФЗ), в котором предусмотрена защита прав собственников в праве общей собственности при продаже одним из участников долевой собственности своей доли в общей собственности. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Государственная регистрация данной сделки купли-продажи производится только в случае предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.^[46]

Проведенная государственная регистрация удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. июля 1997 г. и федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02. января 2000 г. введены следующие новые термины определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:

А) кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права;

Б) кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения;

В) кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;

Г) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Характерной особенностью закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является то, что в дополнение к уже существующему в статье 130 ГК РФ перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы.^[47] Скрупулезное разъяснение положений статьи 1 названного федерального закона необходимо для точного отражения данных кадастрового и инвентарного учета в отчете об оценке и заключении аудита объектов недвижимости.^[48]

Согласно статьи 2 этого закона усматривается, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Следовательно, при заключении договора на оценку либо аудит недвижимого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание возмездных услуг.

Необходимо помнить, что законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего федерального закона и иных нормативных правовых актов РФ (статья 3 этого закона). Данное обстоятельство также нужно учитывать при производстве оценки и аудите собственности.^[49]

Исключением из обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно статье 4 закона являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация прав на которые осуществляется в особом порядке. Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со статьей 6 этого закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального акта, признаются юридически действительными при обсуждении их государственной регистрации, введенной настоящим законом. 

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего федерального закона, является юридически действительной. Это положение является актуальным, особенно для таких субъектов Федерации, как Москва, Санкт-Петербург и других, так как в них в течение длительного времени, примерно с 1991 г., осуществлялась государственная регистрация объектов недвижимого имущества.

Для сбора информации об объектах недвижимого имущества важное значение имеют требования, изложенные в статье 7 закона, где говорится об открытости сведений о государственной регистрации этих объектов собственности. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

В выписках из Единого государственного реестра прав должно содержаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Вместе с тем, имеются и ограничения (запреты) на получение сведений о содержании правоустанавливающих документов.

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:^[50]

· правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

· руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

· судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

· налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

· лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации космические объекты, морские суда и суда внутреннего плавания, воздушные суда, однако регистрация прав на эти виды имущества не подпадает под юрисдикцию настоящего федерального закона, так как регистрацию по ним осуществляют органы в соответствии с действующими транспортными кодексами и уставами. В качестве примера можно назвать: Устав железных дорог, Воздушный кодекс и целый ряд других нормативных документов.^[51]

Необходимо также четко различать в обозначении термина «регистрация» три значения этого понятия, а именно:^[52]

· регистрация непосредственно объекта недвижимости;

· регистрация прав на эту недвижимость;

· регистрация различных сделок с недвижимостью.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.

Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости, о чем говорится в пункте 2 статьи 131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:^[53]

· договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) – ст. 339;

· договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части – п. 2 ст. 558;

· договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560;

· договор дарения недвижимого имущества – п. 3 ст. 574;

· договор ренты – ст. 584;

· договор пожизненного содержания с иждивением – ст. 601;

· договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, – п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651.

Регистрация права собственности на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности, осуществляется на основании п. 3 ст. 6 закона, в котором сказано:

· право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установления самого факта приобретательной давности;

· таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного владения лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет с момента наступления такого факта.

Вместе с тем пункт 1 статьи 234 ГК РФ связывает возникновение права собственности на данное имущество с моментом наступления такого факта. Однако так как в законе не предусмотрен какой-либо специальный порядок установления факта приобретательной давности, то в данном случае подлежит применению судебный порядок установления фактов, имеющих юридическое значение, т.е. применение статей 247 – 251 ГК РСФСР и статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).

3.2 Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом

Операцией, либо сделкой признается действие физических или юридических лиц, которые полностью направлены на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей. Целью каждой сделки является приобретение либо права собственности, либо права пользования имуществом.^[54]

Самым распространенным видом сделки является купля – продажа. При данной сделке заключается определенный письменный договор по продаже объекта недвижимого имущества. Согласно этому договору продавец должен передать объект в собственность покупателя, последний в свою очередь обязуется принять данный объект, а также согласно договоренности, уплатить определенную стоимость за него. Каждый договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Так как каждый объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, то покупатель получает права и на часть земельного участка, которая занята данным объектом.^[55]

Не менее распространенным видом сделки является мена. В данном виде операции каждая из сторон обязуется передать объект недвижимости в обмен на другой. Правила обмена объектами недвижимости в большинстве случаев регулируется условиями купли – продажи, так как в этом виде сделки каждая из сторон является своего рода и продавцом, и покупателем. Если в процессе сделке было установлено, что объекты недвижимости неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна выплатить разницу в денежном эквиваленте. После исполнения обязательств обеими сторонами согласно договору, право собственности переходит каждой из сторон одновременно.^[56]

При дарении одна сторона безвозмездно передает другой стороне объект недвижимости на праве собственности. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению. Сделка дарения подлежит государственной регистрации.^[57]

При таком виде сделки, как рента, получатель ренты, а именно собственник недвижимого имущества, передает этот объект в собственность другой стороне, плательщику ренты. Последний принимает на себя обязательства по выплате определенной суммы. В свою очередь получатель ренты лишается права собственности, а объект недвижимости остается у него в качестве залога, что является в свою очередь гарантией обеспечения всех условий заключенного договора. Договор заключается нотариусом и регистрируется, с этого момента получатель ренты находится на пожизненном обеспечении.^[58]

Бывают следующие виды ренты:

- постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству); 
- пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном объеме);
- договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет плательщик ренты).

Аренда представляет собой право пользования чужого объекта недвижимости, учитывая определенные условия. Главным условием является то, что сделка не подразумевает передачу имущества в собственность. Согласно договору аренды, собственник объекта или арендодатель передает объект недвижимости во временное пользование арендатору за определенную плату. Срок такой аренды определяется договором. Если же в договоре не указан это, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. За пользование имуществом, арендатор обязан вносить плату. Все условия арендной платы, включая размер и сроки внесения, обговариваются договором. Такой договор должен быть заключен в письменном виде и зарегистрирован. После прекращения обязательств, указанных в договоре, арендатору необходимо вернуть собственнику объект недвижимости в том условии, в котором он его получил. В расчет не берется нормальный функциональный износ зданий и земельных участков. Также договором может быть предусмотрен переход права собственности, после окончания срока аренды.^[59]

Обязательное приобретение объекта в собственность после окончания срока аренды предусмотрено таким видом аренды как лизинг. Чаще всего это делается для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. 

В случае смерти собственника, право на его имущество может перейти к другим лицам, на основании закона или договора. Такой вид сделки называется наследование.

Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа.^[60]

Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы. Сделка оформляется договором.^[61]

3.3 Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит из следующих стадий:^[62]

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации по подготовке земельного участка (удаление ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же проведение коммуникаций, строительству зданий, посадке насаждений.

3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования, права владения).

5. Использование объекта по назначению с текущим техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное расходование потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт, перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и застройка свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости,- одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сферене движимости.

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой- осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.   Конституция Российской Федерации. – М., Закон 1996. – 96 с.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552.

5.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.

7.   Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

8.   Водный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 30.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383.

9.   Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (вред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. -1997. – № 12. – Ст. 1382.

10. Кодекс внутреннего водного транспорта от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. — 2001. – № 11. – Ст.1001.

11. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31. 08. 2000 г. № 648.

11.  Федеральный закон РФ от26 октября 2002 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с изм. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190.

12.  Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

13.  Федеральный закон от 21декабря 2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 19.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

Научная и учебная литература

14.  Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., Проспект, 2001. – 211 с.

15.  Артабаева Л.С. К вопросу о составе предприятия // Юрист. — 2001. — № 8. — С.25.

16.  Белых В.С. Предприятие как имущественный комплекс и субъект предпринимательской деятельности //Правовое положение субъектов предпринимательской деятельности / Отв. ред. Белых В.С. — Екатеринбург, 2002. — С.295.

17.  Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999. – 234 с.

18.  Витрянский В. Договор доверительного управления имуществом: понятие и правовое регулирование//Хозяйство и право. — 2001. — № 10. — С.44

19.  Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Киев (по изд. 1905). М., Статут 1995. - 786 с.

20.  Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости//Бюллетень нотариальной практики. -2005.-№ 3.- С.22.

21.  Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. –782 с.

22.  Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С.38-39.

23.  Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав//Журнал российского права. - 2006.- №10.- С.15.

24.  Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право. - 2006.-№ 1.- С.40.

25.  Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. — 1999. — № 3. — С. 42.

26.  Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты//Законодательство иэкономика.- 2006.-№ 2.- С.12-13.

27.  Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения// Закон. - 2006.- № 8.- С.15.

28.  Дружинина Л. Предприятие как объект// Эж-ЮРИСТ. - 2005.- № 35.- С.2.

29.  Егоров Н.Д. Право собственности в системе советского права // Правоведение. — 1979. — № 3. — С.38.

30.  Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. -2005.-№ 2.-С.27.

31.  Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав //Хозяйство и право. — 2002. — № 8. — С.34-35.

32.  Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий//Журнал российского права. - 2005.-№ 8.- С.66.

33.  Каминка А.И. Очерки торгового права. М.: ЮрИнфоР, 2002. — С. 59.

34.  Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете17-го января 1900 года). М., Статут, 1995. – 673 с.

35.  Кирсанов А.Р. Регистрационное право —формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М, 2003. – С.6.

36.  Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. — 2000. — № 5. — С. 8.

37.  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С. А. / Отв. ред. Маковский А. Л. — М.: НОРМА ИНФРА-М, 1998. — С. 276.

38.  Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 1-2(14-15). — С 68-69.

39.  Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика. -2006.- № 10.- С.44.

40.  Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. — СПб., Юридический центр пресс, 2002. – 112 с.

41.  Латыев А.Н. Проблема вещных прав в гражданском праве. Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2003. – 422 с.

42.  Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости//Законность. -2005.-№ 5.- С.18.

43.  Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. — 1998. — №1. — С. 32.

44.  Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус.1997. – 892 с.

45.  Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества//Эж-ЮРИСТ. - 2005.-№ 4.- С.5.

46.  Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005. – 234 с.

47.  Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. М.: Российская правовая академия, 2002. — С. 350.

48.  Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость//ЭЖ-Юрист. -2005.-№ 20.- С.17.

49.  Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. — 2001. — № 1. — С. 21.

50.  Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М: Статут, 2002. – 760 с.

51.  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. Крашенинникова П.В. М: Спарк, 1999. – 120 с.

52.  Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. — 1998. — № 1. — С.84.

53.  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы право применения // Хозяйство и право. — 1998. — № 8. — С.49.

54.  Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости/Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. М., Статут, 2006. -С. 144.

55.  Самигулина А.В. Понятие «предприятие» в российском гражданском праве// Гражданин и право. -2006.- № 6.- С.16.

56.  Синайский В. Русское гражданское право. М., Статут, 2002. – 544 с.

57.  Скловский К. Дикому рынку– соответствующий закон//Эж-Юрист. -2005.-№ 2.- С.4.

58.  Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. — М.: Проспект, 2002. –290 с.

59.  Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. — 2004. — № 7. — С. 3 — 11.

60.  Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92.

61.  Сырых Е.В. Технико-юридические критерии качества закона // Проблемы юридической техники: Сборник статей / Под ред. В.М. Баранова. Н. Новгород, 2000. — С. 162 — 179.

62.  Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика//Правовые вопросы строительства. -2006- № 1.- С.24.

63.  Цитович П.П. Труды по торговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М: Статут, 2005. – 766 с.

64.  Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., Статут, 2006. - 190 с.

65.  Чистякова Л. Государственная регистрация незавершенных дачных построек//ЭЖ-Юрист. -2006.- №33.- С.3.

66.  Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. — С.145 — 146.

67.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., Спарк, 1995. – 845 с.

68.  Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации//Юрист. -2005.-№ 1.- С.34.

69.  Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. — № 11. — 2003. – С. 14.

70.  Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб. Питер.1999. – 230 с.

71.  Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. – 190с.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. ↑

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552. ↑

4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., Проспект, 2001. – 211 с. ↑

5. Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999. – 234 с. ↑

6. Дружинина Л. Предприятие как объект// Эж-ЮРИСТ. - 2005.- № 35.- С.2. ↑

7. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества//Эж-ЮРИСТ. - 2005.-№ 4.- С.5. ↑

8. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92. ↑

9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., Спарк, 1995. – 845 с. ↑

10. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92. ↑

11. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. — 1999. — № 3. — С. 42. ↑

12. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. –782 с. ↑

13. Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения// Закон. - 2006.- № 8.- С.15. ↑

14. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С. А. / Отв. ред. Маковский А. Л. — М.: НОРМА ИНФРА-М, 1998. — С. 276. ↑

15. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества//Эж-ЮРИСТ. - 2005.-№ 4.- С.5. ↑

16. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. -2005.-№ 2.-С.27. ↑

17. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав //Хозяйство и право. — 2002. — № 8. — С.34-35. ↑

18. Конституция Российской Федерации. – М., Закон 1996. – 96 с. ↑

19. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552. ↑

20. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147. ↑

21. Водный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 30.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383. ↑

22. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278. ↑

23. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14. ↑

24. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594. ↑

25. Федеральный закон РФ от26 октября 2002 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с изм. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190. ↑

26. Федеральный закон от 21декабря 2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 19.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251. ↑

27. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., Проспект, 2001. – 211 с. ↑

28. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право. - 2006.-№ 1.- С.40. ↑

29. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С.38-39. ↑

30. Кирсанов А.Р. Регистрационное право —формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М, 2003. – С.6. ↑

31. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. — 2001. — № 1. — С. 21. ↑

32. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92. ↑

33. Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. — 2004. — № 7. — С. 3 — 11. ↑

34. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Киев (по изд. 1905). М., Статут 1995. - 786 с. ↑

35. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. — 1998. — № 1. — С.84. ↑

36. Самигулина А.В. Понятие «предприятие» в российском гражданском праве// Гражданин и право. -2006.- № 6.- С.16. ↑

37. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. — М.: Проспект, 2002. –290 с ↑

38. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. – 190с. ↑

39. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. — № 11. — 2003. – С. 14. ↑

40. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М: Статут, 2002. – 760 с. ↑

41. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус.1997. – 892 с. ↑

42. Кирсанов А.Р. Регистрационное право —формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М, 2003. – С.6. ↑

43. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594. ↑

44. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. — С.145 — 146. ↑

45. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31. 08. 2000 г. № 648. ↑

46. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594. ↑

47. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. ↑

48. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594. ↑

49. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С. 92. ↑

50. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., Статут, 2006. - 190 с. ↑

51. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. ↑

52. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. — № 11. — 2003. – С. 14. ↑

53. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. ↑

54. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб. Питер.1999. – 230 с. ↑

55. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. — М.: Проспект, 2002. –290 с. ↑

56. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М: Статут, 2002. – 760 с. ↑

57. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости//Законность. -2005.-№ 5.- С.18. ↑

58. Каминка А.И. Очерки торгового права. М.: ЮрИнфоР, 2002. — С. 59. ↑

59. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав//Журнал российского права. - 2006.- №10.- С.15. ↑

60. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав //Хозяйство и право. — 2002. — № 8. — С.34-35. ↑

61. Витрянский В. Договор доверительного управления имуществом: понятие и правовое регулирование//Хозяйство и право. — 2001. — № 10. — С.44 ↑

62. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. -2005.-№ 2.-С.27. ↑