Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ)

Содержание:

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2009 года
Место нахождения и реквизиты	164500, г. Северодвинск, Беломорский пр., д. 18 ИНН 2902006692, КПП 290201001 ОКПО 1022900836188 ОКОГУ 039006004043 ОКАТО 290100125529001
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	ООО «Оценочная компания» (ИНН 298598745)
ОГРН	2977746887312. от 25.07.2015
Юридический адрес:	164500, Россия, г. Северодвинск, Ленина, д. 12
Почтовый адрес, телефон:	164500, Россия, г. Северодвинск, Ленина, д. 12 тел.(915-230-07-43
Банковские реквизиты:	ИНН 7705860470 КПП 770101001 р/с 407 028 103 382 900 30384, кор. счет 301 018 104 00000000225
Сведения об Оценщиках
Ф.И.О.	Чернова Кристина Олеговна
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", дата вступления 16.11.2015, дата выдачи св-ва 16.11.2018, номер в реестре СРО 009702
Профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке №772401315988 от 12.02.2015 г. Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Международная академия оценки и консалтинга» по дополнительной профессиональной программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	АО «АльфаСтрахование», страховой полис №0780R/776/30104/18, страховая сумма: 5 000 000 рублей, дата выдачи: 31.08.2018, срок действия полиса: с 11.09.2018 по 10.09.2019
Стаж работы в оценочной деятельности	6 лет 7 месяцев

1.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки:	1. Здание офисное, общей площадью 940 кв.м. 2. Земельный участок, общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Северодвинск, пр. Беломорский, д. 18
Оцениваемые права: - земельный участок: - улучшения:	Право собственности на земельный участок Право собственности на здание.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Цель и задача оценки объекта оценки:	Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости объекта оценки:	24 декабря 2018 года.
Дата осмотра объекта оценки:	20 декабря 2018 г.
Дата составления отчета:	10 января 2019 г.
Порядковый номер отчета:	658-2019
Основание для проведения оценки:	Договор №22 от 16.12.2018 г.
Форма отчета:	Полная письменная

1.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО-1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО-2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО-3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611

В соответствии с п. 2 каждого вышеуказанного Стандарта использования ФСО является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

1.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

 Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

 Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

 Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

 Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

 Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

1.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

1.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на стоимость Объекта оценки.

2. В процессе оценки Оценщик не проводил проверку подлинности и соответствия законодательству предоставленных документов, а исходил из достоверности всех данных, предоставленных Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, относящиеся к Объекту оценки.

3. Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки в отношении его прошлого или текущего использования, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения достоверности Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

4. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

6. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений/обременений (помимо указанных в тексте отчета), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

7. Описание состояния конструктивных элементов здания составлено на основании визуального осмотра и в соответствии с предоставленными Заказчиком документами.

8. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации. На Оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов.

9. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не могут быть включены в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуются без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

10. Допущения, используемые при проведении оценки, согласованы всеми сторонами договора.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

1.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

Архангельская область – самый большой регион Северо-Западного федерального округа и всей европейской части России.

Была создана 23 сентября 1937, тогда была разделена на части Северная область СССР, которая в свою очередь была создана всего одним годом ранее. Центр Архангельской области – город Архангельск, в котором проживает 31% населения региона. Вторым по численности населения является город Северодвинск, в котором живет 186 тысяч человек или 16% населения региона. Таким образом, 47% людей в Архангельской области проживают в двух городах..

В составе региона также числится Ненецкий автономный округ, который при этом одновременно является отдельным субъектом России и имеет собственные органы власти..

Область богата полезными ископаемыми, водными и природными ресурсами. Есть производства в сфере ВПК стратегического значения, однако в целом экономика региона развита довольно слабо, что объясняется плохой инфраструктурой и климатическими условиями.

Туристическая инфраструктура также развита недостаточно хорошо, хотя потенциал у региона в этом плане очень большой. В Архангельской области наиболее развиты паломнический и экологический туризм: здесь много красивых и обширных национальных парков. Любят эти места рыбаки и охотники из других регионов.

Разумеется, это не относится к островам. Омывается тремя морями: Баренцевым, Белым и Карским. Граничит со следующими регионами: Республика Карелия, Мурманская область, Вологодская область, Кировская область, Республика Коми, Ямало-Ненецкий автономный округ, Тюменская область, Красноярский край. Стоит отметить, что с рядом регионов граничит не собственно Архангельская область, а Ненецкий автономный округ, который входит в состав области.

В состав области также входят архипелаги Новая Земля и Земля Франца-Иосифа, а также другие острова в Белом, Баренцевом и Карском морях. Большая часть территории региона относится к районам Крайнего Севера.

В Архангельской области находится самая восточная точка Европы – мыл Флиссингский (архипелаг Новая Земля), а также самая северная точка Евразии и Европы – мыс Флигели (архипелаг Земля Франца-Иосифа, остров Рудольфа)..

Архангельская область – равнина с уклоном к морскому побережью. Гор нет, высшая точка находится на возвышенности Тиманский кряж – 471 метр (Четласский Камень). Также в Архангельской области есть следующие возвышенности (в скобках указана самая высокая точка): Ветреный пояс (345 метров – Оловгора), Коношская возвышенность (244 метра), Беломорско-Кулойское плато (217 метров), Няндомская возвышенность (251 метр).

В Архангельской области очень густая сеть реки и озер. Практически все реки относятся к бассейну Северного Ледовитого океана, крупнейшие: Печора, Вычегда, Северная Двина, Вага, Онега, Мезень. Озер насчитывается порядка 2500, крупнейшие озера Архангельской области: Кожозеро, Кенозеро, Лекшемозеро, Лача. Последнее является самым крупным озером области, его площадь – 356 квадратных километров.

В континентальной части Архангельской области климат умеренно-континентальный, на северо-западе с признаками морского, на северо-востоке субарктический. На архипелагах Новая Земля и Земля Франца-Иосифа климат арктический.

Для Архангельской области характерна неустойчивая погода, которая объясняется часто сменой воздушных масс, которые приходит из средних или арктических широт. Зимы обычно длинные и морозные, лето короткое и холодное. Средняя температура июля в южной части Архангельской области +17 градусов по Цельсию, на севере +10. Января -12 и -18 соответственно.

В северо-восточной части Архангельской области есть участки с многолетней мерзлотой. В районе побережья Белого моря бывают частые туманы. Среднегодовое количество осадков – 500 миллиметров.

Численность населения Архангельской области – 1165750 человек. Плотность населения – 1,99 человека на квадратный километр. 78% проживают в городах. Численность населения сокращается. Так, еще в 2000 году в области жило почти 1,4 миллиона человек, однако стоит заметить, что в последние годы темпы убывания численности сокращаются.

В национальном составе преобладают русские (91%), на втором месте идут украинцы (3,7%), потом белорусы (1,5%).

Напоминаем, что в состав Архангельской области входит другой субъект Российской Федерации – Ненецкий автономный округ, однако на нашем сайте он выделен в отдельный раздел, соответственно, в разделе про Архангельскую область он не учитывается.

Область состоит из семи городов областного значения и 21 района, таким образом, Архангельская область стоит из 28 административно-территориальных единиц. Из 21 районов, только 19 – муниципальные.

К городам областного значения относятся:

Архангельск;

Северодвинск;

Онега;

Новодвинск;

Коряжма;

Котлас;

Мирный.

К центрам относятся Северодвинск, Котлас, Коряжма, Новодвинск, Вельск. Работает много предприятий в военно-промышленном комплексе, это космодром Плесецк, центр атомного судостроения, где в основном производят военные корабли. Развита рыбная промышленность – работает много предприятий в сфере рыболовства. Также активно ведется деревообработка (есть и крупный целлюлозно-бумажный комбинат).

В Архангельской области есть большие запасы природных ресурсов, которые еще не освоены. Прежде всего это лес, нефть, бокситы, золото, газ и руды. Также есть месторождения алмазов (всего здесь порядка 20% запаса российских алмазов), имеется месторождение, которое по своим размерам считается третьим в мире.

В целом же, у Архангельской области есть еще очень большой потенциал в плане освоения природных ресурсов. Однако задача затрудняется сложными климатическими условиями и труднодоступностью многих месторождений.

Сельское хозяйство по объемам производства уступает промышленному комплексу в 14 раз (поэтому регион и считается индустриальным). Наиболее развито молочно-мясное скотоводство. Под сельскохозяйственные угодья используют почти 600 тысяч гектаров из которых 45% приходится на пашни. Выращивают по большей части овощи и картофель, практически вся продукция сельского хозяйства продается и используется в Архангельской области.

Транспортную сеть Архангельской области нельзя назвать развитой, что объясняется большим размером территории и сосредоточению большей части населения в городах. На долю автомобильных перевозок приходится больше 50% процентов всех перевозимых грузов и более 90% пассажиров (автобусы).

Главная дорога области – трасса М8 «Холмогоры» (Москва – Северодвинск). Это трасса федерального значения, также в области есть три автотрассы регионального значения. Существует проект постройки новой федеральной автотрассы Санкт-Петербург – Архангельск. В Архангельской области большое количество грунтовых дорог.

Общая протяженность железнодорожных путей – 1760 километров. Главная ж/ж магистраль – Москва – Архангельск. Все относятся к Северной железной дороге. Поимо ширококолейных железнодорожных путей есть и узкоколейные. Во времена СССР Архангельская область входила в число лидеров по количество и протяженности узкоколейных железнодорожных путей.

Достаточно развиты речные и морские перевозки, общая протяженность судоходных речных путей – 3850 километров. Главной водно-транспортной артерией является Северная Двина. Морские порты – Архангельск. Мезень, Онега, речной порт – Котлас. Однако по речным и морским путям в основном осуществляются только перевозки грузов, перевозка пассажиров есть в ряде населенных пунктов и имеет местное значение. Во времена СССР пассажирский флот в Архангельской области был развит в разы лучше.

В Архангельской области есть два аэропорта: в Архангельске и в Котласе. Также есть небольшие аэродромы с короткими ВПП на Соловецких островах, в Онеге, Лешуконском и Мезени.

Оборот розничной торговли во всех каналах реализации в январе-июне 2018 года составил 57141,3 млн. рублей, что на 4,4% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Оборот розничной торговли сформирован на 11,7% за счет организаций, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, на 6,5% – субъектов среднего предпринимательства, на 27,3% – малых предприятий, на 48,9% – индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и на 5,6% – за счет розничных рынков и ярмарок.

Индекс потребительских цен за I полугодие 2018 года составил 105,0% (за I полугодие 2017 года – 106,5%).

Цены на продовольственные товары выросли на 5,7%. Наибольший рост цен отмечался на плодоовощную продукцию – на 32,4%, в том числе капуста свежая подорожала в 2,0 раза, картофель – в 1,5 раза, лук репчатый – на 46,1%, свекла – на 44,0%. Крупа гречневая-ядрица стала дороже на 33,9%, сыры твердые – на 13,0%. Снижение цен отмечалось на яйца – на 20,3%, куры (кроме куриных окорочков) – на 4,3%, крупы овсяную и перловую – на 4,2%, муку пшеничную – на 3,2%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину, с начала года увеличилась на 10,2% и составила на конец июня 2018 года 2703,5 рубля в расчете на человека в месяц.

Цены на непродовольственные товары повысились на 2,6%. Среди наблюдаемых непродовольственных товаров в наибольшей степени подорожали дрова – на 17,4%, велосипеды для дошкольников и взрослых – на 13,8% и 10,0% соответственно, табачные изделия – на 10,1%. Незначительное снижение цен наблюдалось на меха и меховые изделия, товары для садоводства, ковры и ковровые изделия, персональные компьютеры, отдельные виды наблюдаемых медикаментов и строительных материалов.

За I полугодие цены и тарифы на услуги выросли на 8,2%. В наибольшей степени увеличились тарифы на услуги городского пассажирского транспорта – на 25,6%, телеграфной связи – на 24,9%, зарубежного туризма – на 22,3%, почтовой связи – на 16,7%, жилищно-коммунальные – на 12,6%, городской телефонной связи – на 11,6%, железнодорожного транспорта – на 9,7%. В сфере жилищно-коммунальных услуг более всего подорожали оплата холодного водоснабжения и водоотведения – на 44,6%, горячего водоснабжения – на 23,7%, услуги по снабжению электроэнергией – на 17,9%, газоснабжение – на 15,5%

Внешнеторговый оборот предприятий, прошедших таможенное оформление через Архангельскую таможню, за 6 месяцев 2018 года составил 564,2 млн. долл. США, что на 36,5% больше, чем за январь-июнь 2017 года.

В Федеральный бюджет Архангельская таможня перечислила 1,8 млрд. руб., что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. При этом изменилась структура платежей: на 30% по сравнению с прошлым годом уменьшилась доля вывозной пошлины, составившая 26,4% от общей суммы, в то время как доля платежей от импорта увеличилась с 43,7% до 71%. Столь серьезные изменения произошли по объективным причинам. В текущем году предприятия Архангельской области возобновили импортные поставки оборудования и механизмов для обеспечения и модернизации производства, которые были сокращены в кризисном 2017-ом году. Кроме того, в регионе деятельности Архангельской таможни оформлялись крупные импортные партии таких платежеемких товаров как трубы большого диаметра для строительства подводных переходов. При этом в текущем году в 2 раза снизились объемы нефтепродуктов, оформленных в регионе деятельности таможни, отсутствовали поставки за рубеж сырой нефти.

В первом полугодии 2018 года Архангельская таможня успешно справилась с задачей усиления контроля таможенной стоимости оформляемых товаров. Сумма доначисленных и довзысканных таможенных платежей в результате произведенных корректировок таможенной стоимости составила 2 млн. руб., что в 2,2 раза превышает аналогичный показатель первого полугодия 2018 года. При этом ни одно решение таможни по корректировке не было обжаловано участниками внешнеэкономической деятельности в судебных инстанциях. В среднем одна корректировка дополнительно принесла бюджету 51 тыс. руб. Также более 13 млн. руб. платежей, пени и штрафов было доначислено по результатам проверочных мероприятий после выпуска товаров.

Архангельской таможней проводится большая работа по внедрению на таможенных постах электронного декларирования. На данный момент шесть из восьми таможенных постов производят оформление товаров в электронной форме. На Новодвинском таможенном посту применяется технология таможенного оформления через Интернет. С начала 2018 года доля электронных ГТД выросла с 4% в I квартале до 26% во II квартале. Следует отметить, что подача деклараций с использованием сети Интернет экономит не только время предпринимателей, сокращает сроки обработки документов, но и исключает прямое общение инспектора таможни с участником ВЭД и тем самым способствует противодействию коррупции.

В целях формирования благоприятных условий внешнеэкономической деятельности и профилактики правонарушений Архангельская таможня в текущем году продолжит работу по внедрению современных методов таможенного администрирования, расширению практики информирования и консультирования участников ВЭД, а также развитию таможенной инфраструктуры.

Демография.

В I полугодии текущего года продолжилось сокращение численности жителей области. По предварительной оценке за январь-июнь 2018 года общая убыль составила 4,5 тыс. человек (0,4%). Число умерших превысило число родившихся на 1,6 тыс. человек (в 1,2 раза), сальдо миграции достигло - 2,9 тыс. человек.

За первые шесть месяцев 2018 года в области зарегистрировано 7,5 тыс. родившихся и 9,1 тыс. умерших. Общие коэффициенты рождаемости и смертности составили 12,1 и 14,6 человек на тысячу населения (в I полугодии 2017 года соответственно 12,2 и 14,6 человек).

За январь-июнь 2017 года органами ЗАГС зарегистрировано 4447 браков и 2873 разводов. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, в текущем году зарегистрировано браков больше на 1,9%, а разводов меньше на 6,8%.

Источник: https://bclass.ru/vlast/biznes_karta_arkhangelskoy_oblasti/ekonomika_arkhangelskoy_oblasti/, http:// russiaregions.ru http://arhangelskstat.gks.ru

2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Северодвинск

Коммерческая недвижимость в Архангельске и Архангельской области в последние годы также активно развивается. Здесь появляются новые торговые и офисные центры, причем областному центру в этом отношении почти не уступает Северодвинск.

Интерес федеральных торговых сетей к региону заставляет местных ритейлеров объединяться, чтобы конкурировать сообща.

Многокилометровая набережная Северной Двины в Северодвинске привлекает не только застройщиков жилья, но и бизнес. Здесь расположены кафе, рестораны, ТРЦ, плавучие клубы и т. п. Однако в целом на тысячу горожан приходится всего около 80 кв. м торговых площадей, что говорит о дефиците этого типа коммерческой недвижимости и потенциале для его развития.

Растет грузооборот порта «Архангельск». В ближайшее время должно начаться и строительство железной дороги Белкомур, которая свяжет северные порты с Уралом. Все это повышает инвестиционную привлекательность региона и положительно сказывается на коммерческом секторе рынка недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Северодвинска представлен торговыми, офисными и складскими объектами. Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:

Отдельно стоящие новые здания (новое строительство);

Выведенные из жилого фонда квартиры, переоборудованные под магазины и офисы;

Магазины, офисные и складские объекты уже существовавшие с момента постройки (с 1947 года по 1990 годы);

Полностью реконструированные торговые и офисные объекты соответствующие всем современным требованиям.

В центральной части расположены так называемые шопинговые улицы проспект Ленина, ул. Ломоносова.

Рынок офисных помещений представлен несколькими типами объектов:

Новые офисные центры;

Реконструированные офисные центры, отвечающие всем современным требованиям;

Существующие административные здания и гостиницы;

Выведенные из жилого фонда квартиры и помещения с отдельным входом;

Как выведенные из жилого фонда, так и не выведенные квартиры, реконструированные под офисные помещения.

В Северодвинске, в основном все активные коммерческие объекты находятся в центре города. Проблема рынка недвижимости еще в том, что популярностью пользуются объекты с небольшой площадью - от 60 до 100 кв. метров. А арендодателям выгодно сдать не часть, а все помещение. Снимать большие помещения в центре города становится очень дорого, поэтому арендаторы стали с интересом смотреть на ближний пригород (о. Ягры): там помещения стоят дешевле и затрат меньше.

Самые высокие расходы по аренде такого рода недвижимости несут предприниматели Архангельска, об этом свидетельствуют данные второго полугодия 2017 года. В Северодвинске средняя стоимость аренды меньше на 12 процентов, чем в областном центре. При этом в обоих городах в основном сдаются склады и офисы не самой высокой категории (В).

В исследовании КРАО выявлена ещё одна любопытная тенденция: темпы строительства офисных зданий в Поморье не снижаются, зато площадь новых складских помещений ежегодно сокращается.

При оценке инвестиционной привлекательности территорий бизнес учитывает различные издержки, в том числе по оплате труда, тратам на электроэнергию и аренду.

— Росстат, к сожалению, не занимается исследованием показателей ставок аренды коммерческой недвижимости, поэтому специалисты часто берут данные от риэлторов или же заменяют их косвенным показателем — стоимостью жилой недвижимости. В Архангельской области показатель ставок аренды коммерческой недвижимости также на постоянной системной основе не изучается, — отмечает советник гендиректора КРАО Светлана Шадрина.

Полученные данные могут использоваться для расчётов финансовых моделей бизнес-планов и инвестиционной привлекательности территорий Поморья, сообщает пресс-служба КРАО.

https://region29.ru, https://arkhangelsk.arendator.ru

Стоимость аренды офисных помещений

Населенный пункт	адрес	площадь, м2	стоимость аренды, руб./мес.	цена, руб./1 м2/мес.
Северодвинск
Северодвинск	Новгородский проспект, 171	35	199850	5710
Северодвинск	Поморская, 49	22	144980	6590
Северодвинск	Урицкого, 28	15	75000	5000
Северодвинск	Поморская, 34 корп. 1	25	162500	6250
Северодвинск	Поморская, 49	41	270190	6590
Северодвинск	Воскресенская, 118	30	249900	8330
Северодвинск	Ломоносова проспект, 58 1к	300	1150000	3830
Северодвинск	Обводный Канал проспект, 119	220	1320000	6000

Большая часть представленных площадей располагается в жилых домах. Ставки аренды на офисные помещения напрямую зависят от места расположения объектов, а затем уже от оснащенности и состояния. Так, в центре города в арендная плата на офисные помещения полностью пригодные для использования по назначению составляют от 3830 до 8330 рублей за 1 кв. м. в месяц. Средняя стоимость аренды 1 м² по городу составляет: 4930 рублей.

Стоимость продажи встроенных офисных помещений

Населенный пункт	адрес	площадь, м2	стоимость, руб.	цена, руб./1 м2/мес.
Северодвинск
Северодвинск	ул. Логинова	255	12 000 000	47 059
Северодвинск	ул. Воскресенская	196	9 800 000	50 000
Северодвинск	ул. Северодвинская	76,8	2 560 000	33 333
Северодвинск	пр. Поморская	326	20 000 000	61 350
Северодвинск	ул. Московский пр	67	1 590 000	23 731
Северодвинск	ул. Комминтерна	190	8 600 000	45 263
Северодвинск	ул. Садовая	43	3 250 000	75 581
Северодвинск	ул. Ломоносова	100	3 750 000	37 500

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади встроенных помещений составляет от 23 731 до 75 581 рублей за 1 кв.м.

Средняя стоимость продажи 1 м² по городу составляет: 46 727 рубля.

Стоимость продажи отдельно стоящих офисных помещений

Населенный пункт	адрес	площадь, м2	стоимость, руб.	цена, руб./1 м2/мес.
Северодвинск	ул. Вологодская	345	16 500 000	47 826
Северодвинск	ул. Поморская	127	8 281 000	65 000
Северодвинск	Ул. Садовая	98	7 500 000	76 531
Северодвинск	ул. Гагарина	116	5 200 000	44 597
Северодвинск	ул. Свободы	105	7 990 000	76 095
Северодвинск	ул. Гагарина	406	18 699 000	46 000

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади отдельно стоящих офисных зданий составляет от 44 597 до 76 531 рублей за 1 кв.м. Средняя стоимость продажи 1 м² по городу составляет: 59 341 рубль.

Рынок коммерческой недвижимости в Архангельской области только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд. Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился. Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С». Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра. Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов. В этой категории только в I квартале 2018 года произошел рост цен за квадратный метр сразу на 15%. Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки. Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими. Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%. Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Источник: http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/analiz-kommercheskoj-nedvizhimosti.html#chego-ozhidat-v-blizhayshem-buduschem-?utm_source=table_of_content, Arhangelsk.N1.ru, arhangelsk.move.ru, arhangelsk.cian.ru

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Беломорский пр., д. 18

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
КАЧЕСТВО ЗАСТРОЙКИ И СОСТОЯНИЕ	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
ОБЪЕКТЫ ОКРУЖЕНИЯ	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОСТУПНОСТИ	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси …
Состояние окружающей среды
ЗАПЫЛЕННОСТЬ И ЗАГАЗОВАННОСТЬ ВОЗДУХА	В пределах нормы.
УРОВЕНЬ ЗАГРЯЗНЕНИЯ АКТИВНЫМИ ФОРМАМИ ЭНЕРГИИ	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
УРОВЕНЬ ШУМА	Низкий

Характеристики здания

Дата постройки	2001 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное
Дата постройки	2001 г.

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	Проемы
	Дверные
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

С учетом расположения объекта оценки, конструктивных и архитектурно-планировочных решений зданий, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта по адресу: г. Северодвинск, Беломорский пр., д. 18 является использование в качестве производственно – складских и административных зданий с текущим использованием помещений в качестве офисного и складского назначения.

5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.

Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

6.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Применительно к Объекту оценки алгоритм применения затратного подхода к оценке включает следующие основные этапы:

определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

определение затрат на воспроизводство (затрат на замещение) улучшений;

оценка величины накопленного износа как функции от величины физического износа, функционального и внешнего устареваний;

расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

где:

С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН - затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

ИН - величина накопленного износа, %;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Полная стоимость воспроизводства – это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. В данном случае, стоимость строительства объекта определялась согласно Сборнику укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Ввиду недостаточной информации о прошедших сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу, с учетом корректировки на скидку при продаже. Данное допущение основывается на том факте, что рациональный продавец при выводе объекта оценки на открытый рынок ориентируется на цены предложений, сформированные к данному моменту. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подбор аналогов

Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Для проведения сравнительного анализа используют, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов-аналогов.

Подобранные в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки и удовлетворяют следующим критериям:

объект-аналог не обременен;

сделки купли-продажи с объектами-аналогами заключены по рыночным финансовым схемам – без использования заемных средств с процентной ставкой, отличной от рыночной, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа и т.д. Цены предложения объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;

цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.);

вид использования объектов-аналогов сопоставим с предполагаемым видом использования Объекта оценки;

по своим физическим характеристикам объекты-аналоги в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки.

В результате анализа предложений на продажу земельных участков экспертами было выявлено 4 объекта наиболее схожих с оцениваемым по всем основным характеристикам.

Внесение поправок в стоимость объектов-аналогов

При сравнении объектов-аналогов установлено, условия продажи, функциональное назначение, площадь и наличие коммуникаций объектов сравнения полностью соответствуют Объекту оценки. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.

В процессе анализа объектов-аналогов не были выявлены расхождения между ними и оцениваемым объектом, ввиду чего эксперты считают, что в цены аналогов необходимо внести только корректировку на торг. Итоговая величина стоимости объекта была получена как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов сравнения. Веса присваивались по принципу – чем меньше валовая коррекция, тем больше вес.

Корректировка на торг

Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем. Новой тенденцией стал отказ от предоставления скидок покупателям на начальном этапе ведения переговоров. Согласно проведенному опросу риэлторов агентств обычно скидка на торг составляет от 5% до 30% в зависимости от размеров, характера объекта и условий оплаты. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть, скидка в размере 5% принимается для объектов , наиболее широко представленных на рынке. Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по сходным объектам.

Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Северодвинск. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Характеристики	Оцениваемый робъект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Источник информации контактная информация	Заказчик оценки	https://www.avito.ru/arhangelsk/zemelnye_uchastki/136	https://www.avito.ru/arhangelsk/zemelnye_uchastki/166	https://www.avito.ru/arhangelsk/zemelnye_uchastki/43	https://www.avito.ru/arhangelsk/zemelnye_uchastki/88
Контактная информация		8-925-987-85-99	8-974-588-98-87	8-987-896-55-87	8-923-587-41-25
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов
Право собственности на землю	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение участка		ул. Мира	Ленина ул	пр. Автопарковый	Говорова ул
транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие коммуникаций	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Цена продажи всего участка, руб.	Определяется	1 550 000	3 700 000	16 000 000	15 996 000
Площадь участка, кв.м	1 920	2 000	2 000	20 000	6 000
Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м	Определяется	775	1 850	800	2 666

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Цена продажи всего участка, руб.	Определяется	1 550 000	3 700 000	16 000 000	15 996 000
Площадь участка, кв.м	1 920	2 000	2 000	20 000	6 000
Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м	Определяется	775	1 850	800	2 666
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		775	1 850	800	2 666
Вид права на земельный участок	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	775	1 850	800	2 666
Площадь земельного участка, м2	1 920	2 000	2 000	20 000	6 000
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		775	1 850	800	2 666
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	775	1 850	800	2 666
характер использования	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	775	1 850	800	2 666
транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		775	1 850	800	2 666
Наличие коммуникаций	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		775	1 850	800	2 666
совершенная сделка/предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость, руб.		736	1 757	760	2 532
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2		1 446,25
Рыночная стоимость объекта		2 776 800

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

1. Обстоятельства совершения сделки. Для объекта оценки и объектов аналогов предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на земельный участок (долгосрочная аренда или собственность). В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру – собственность).

3. Площадь земельного участка - Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом, Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.

4. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Характер использования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

7. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 2 776 800 рублей.

6.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Публикуемые в сборниках Ко-Инвест стоимостные показатели для определения стоимости строительства зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочников включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат.

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7, для условий точечной застройки объектов;

усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

При определении региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:

стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщенных данных о стоимости материалов-представителей, представленных в государственной статистической отчетности по форме 9-КС;

оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.

Так, в фонде оплаты труда рабочих учтены:

надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;

выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;

надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;

суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;

полевое довольствие;

оплата дополнительных отпусков;

оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;

другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда в соответствии с установленным законодательством порядком.

В справочных показателях стоимости общественных зданий не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

содержание временной связи;

затраты на первичную очистку от снега;

затраты на снегоборьбу;

затраты на ремонт и восстановление автодорог;

затраты на командирование работников;

затраты, связанные с подвижным характером работы;

затраты на авиатранспорт;

затраты на перебазирование подрядных организаций;

дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

затраты на оргнабор рабочих и др.;

затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;

приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;

плата за землю при изъятии и (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;

возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными. Показатели не включают затраты на устройство тех элементов благоустройства, стоимость которых может быть определена отдельно, с применение данных раздела 4 «Элементы благоустройства».

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

К факторам риска относятся:

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R_{безриск}

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R_{безрисковая} – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в ХХХ области используется верхняя граница прибыли предпринимателя – 30 %.

Косвенные затраты.

Косвенные затраты - капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать: проектно-изыскательские работы, оценку, консалтинг, бухгалтерский учет, юридические услуги, инвестиции в землю, оплата услуг проектно-сметных организаций, маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта, прочие затраты, налоги.

Расчет косвенных издержек:

- строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Архангельской области изменяются от 1,1 % до 4 % , среднее значение 2,55 %

- зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62.

Для строительства зданий общественного назначения для Архангельской области – 2,2 %.

- налог на имущество – 2,2 % (Интернет-сайт http://www.nalog.ru/ul/imush_pp/)

Всего: 6,95 % или величина косвенных издержек (округленно) составляет: 7 %.

Учитывая результаты вышеизложенного, определяем стоимость нового строительства:

Строительная площадь, м2	940
Стоимость строительства 1 м2 на 01.01.05г., руб./куб.м. табл.3.3.3.050 сб. КО-ИНВЕСТ "Общественные здания"	15 913,21
Коэффициент перехода из уровня цен с 1.01.2005 г. на дату проведения оценки информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" № 59	1,334
Косвенные издержки	1,07
Прибыль предпринимателя	1,3
Стоимость нового строительства, руб.	27 756 749,57

Величина затрат на воспроизводство (строительство нового объекта) составляет 27 756 749,57руб.

6.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

В теории оценки выделяют три вида износа:

физический износ, связанный с физическим устареванием объекта и подразделяющийся на следующие типы:

устранимый физический износ (степень устаревания элементов, при которой ремонт экономически оправдан; оценивается как затраты на ремонт объекта, необходимые для его эффективного использования);

неустранимый физический износ (степень устаревания элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен).

функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучении прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Таким образом, в рамках данного метода для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо рассчитать его полную стоимость замещения или воспроизводства, а также перечисленные выше виды износа.

Определение физического износа

Процент физического износа определяют следующими методами:

1. Путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов) и определяется по формуле:

недвижимость стоимость цена капитализация

где:

Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

2. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

3. По сроку службы.

где:

И% – износ (в процентах);

ЭВ – эффективный возраст;

ТС – типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни – период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости могут использоваться:

нормативные документы, регулирующие порядок начисления амортизации (в том числе, сроки полезного использования объектов амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации; единые нормы амортизационных отчислений по постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072);

ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения»);

таблицы износа из справочника «Маршалл и Свифт» (Marshall Valuation Service, 2004, Marshall & Swif);

- консультации с техническими специалистами.

Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы		Материал	Удельный вес элемента, %	Оценка физического износа, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд. Вес эл-та х Ифиз эл-та)/100
Фундамент		Монолитные бетонные колонны	2,35	5	0,47
Каркас			1,56	5	0,31
Стены наружные капитальные		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	5,46	5	1,09
перегородки внутренние		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	4,26	5	0,85
Перекрытия		ж/бетонные	4,39	5	0,88
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)	4,15	5	0,83
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор	15,25	10	1,53
Проемы	Оконные	пластик, алюминий	5,05	10	0,51
Проемы	Дверные	дубовый шпон, пластик	5,05	10	0,51
Отделка		плитка в с/узлах, покраска	14,62	10	1,46
Прочие			2,93	10	0,29
Спец. конструкции			7,11	5	1,42
Инженерное обеспечение		Центральное отопление, ВС, ВК вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.	32,88	10	3,29
Физический износ здания, %					12,93

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Таким образом, физический износ здания составляет: 13 %.

Функциональный износ учитывает относительную неспособность данного здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и др.

В данном случае, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и на основании имеющейся технической документации эксперт пришел к выводу о том, что использованные при строительстве материалы в целом отвечают требованиям, предъявляемым к объектам, аналогичным по функциональному назначению, оцениваемому объекту. Исследуемый объект не утратил своих функциональных свойств в качестве офисного здания.

Функциональный износ офисного здания равен 0%.

Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ офисного здания равным 0%.

Накопленный износ (И) по объекту исследования принимаем как сумму величин отдельных видов имеющегося износа.

Накопленный износ определяем по формуле:

где: Фи - степень физического износа;

Фу - степень функционального износа;

Фэк — степень экономического износа.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки равен их физическому износу, и составляет 13 %.

6.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

где:

С -рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

С_Н-затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

И_Н-величина накопленного износа, %;

С_ЗУ-рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

С = 27 756 749,57 х (1-13/100%) + 2 776 800 = 26 925 172,1

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 26 925 172,1руб.

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на том, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж.

методом валового рентного мультипликатора.

1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).

Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).

Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.

2. Метод валового рентного мультипликатора

Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.

Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.

Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:

1. Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.

Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.

7.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости оцениваемого здания был реализован применением метода прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

При этом перед применением сравнительного подхода Оценщик должен сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли-продажи.

В целях оценки Оценщиком анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями. В основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно сравниваемых объектов-аналогов.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади. Стоимости указаны без учета НДС.

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Источник информации	https://regionalrealty.ru/arkhangelsk/offers/sale-commercial-free/84395620/	https://realty.yandex.ru/offer/7142284406326690094/	https://realty.yandex.ru/offer/7142284406326690065/	https://arhangelsk.n1.ru/view/18704002/?open_card_kn	https://arhangelsk.cian.ru/sale/commercial/198828484/
Контактная информация	915-269-89-96	8-911-589-26-83	917-830-90-26	988-001-55-98	999-326-03-56
Цена предложения, руб.	9 999 000	10 920 000	16 210 000	17 000 000	18 000 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Общая площадь, кв.м	4 063	8 600	450	790	550
Вид права на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Площадь земельного участка	253,90	260,00	386,00	426,00	509,20
Местоположение	Набережная Северной Двины ул, 14/2	улица Выучейского, 16	ул. Володарского, 78	ул. Гагарина, д. 15	пр. Ленина, 59
Назначение объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисно-складское здание	Офисное здание
Состояние объекта	Хорошее	Отличное	Отличное	Отличное	Хорошее
Характеристика объекта	Все коммуникации, парковка, территория огорожена	отдельно стоящие офисное здание, 5 эт, все коммуникации	все коммуникации, возможна надстройка третьего этажа	все коммуникации, наличие подсобных помещений	все коммуникации, 2-х этажное, кирпичное

7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.

Параметры объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Цена предложения, руб.	Определяется	9 999 000	10 920 000	16 210 000	17 000 000	18 000 000
Общая площадь, кв.м	940	253,90	260,00	386,00	426,00	509,20
Цена, руб./кв.м	Определяется	39 382	42 000	41 995	39 906	35 350
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		39 382	42 000	41 995	39 906	35 350
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		39 382	42 000	41 995	39 906	35 350
Общая площадь здания, кв.м	940	253,90	260,00	386,00	426,00	509,20
Корректировка		-9,0%	-9,0%	-9,0%	-9,0%	0,0%
Скорректированная стоимость, руб.		35 837,62	38 220	38 215,45	36 314,46	35 350
Право на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		35 837,62	38 220	38 215,45	36 314,46	35 350
Местоположение		Набережная Северной Двины ул, 14/2	улица Выучейского, 16	ул. Володарского, 78	ул. Гагарина, д. 15	пр. Ленина, 59
Назначение объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисно-складское здание	Офисное здание
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		35 837,62	38 220	38 215,45	36 314,46	35 350
Состояние объекта	отличное	Хорошее	Отличное	Отличное	Отличное	Хорошее
Корректировка		1,14	1	1	1	1,14
Скорректированная стоимость, руб.		40 854,886	38 220	38 215,45	36 314,46	40 299
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		40 854,886	38 220	38 215,45	36 314,46	40 299
Торг		Торг	Торг	Торг	Торг	Торг
Корректировка %		-10,3	-10,3	-10,3	-10,3	-10,3
Скорректированная стоимость, руб.		37 294	33 894	33 890	32 204	36 658
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2		34 788
Рыночная стоимость объекта		32 700 720

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для Офисно-торговых зданий по таблице из справочника Лейфера 2018. стр.184 Корректировка -9%.

Корректировки на различие площадей зданий

$C:\Users\ChernovaKO\Desktop\2.jpg$

4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Состояние объекта. Поправки вводились на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для Офисно-торговых зданий по таблице из справочника Лейфера 2018, в допущении, что отличное и хорошее состояние не сильно отличаются, следовательно поправка не требуется. Корректировка применялась 14%

Введение корректировки на состояние объектов

$C:\Users\ChernovaKO\Desktop\1 (2).jpg$

9. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

10. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует.

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере – 10,3%, согласно справочнику Лейфера 2018

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 32 700 720 (тридцать два миллиона семьсот тысяч семьсот двадцать) рублей

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Северодвинск, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = ЧОД / R, где

V- стоимость оцениваемого объекта;

ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);

R- коэффициент капитализации;

8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S х С_аренды, где

S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_аренды– рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Северодвинск к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:

Расчет арендной ставки для офисного помещения

Таблица

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Источник информации	Заказчик оценки	https://realty.yandex.ru/offer/7142284410079758224/	https://realty.yandex.ru/offer/244155368260326374/	https://realty.yandex.ru/offer/7142284410082620025/	https://realty.yandex.ru/offer/7568816416070117788/	https://realty.yandex.ru/offer/7568816416070118600/	https://realty.yandex.ru/offer/1000812502406215937/
Источник информации	Заказчик оценки
Контактная информация		8-972-598-00-21	8-964-697-15-21	8-921-734-89-74	8-921-281-60-54	911-597-89-96	8-921-698-60-54
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	6 599	6 900	6 000	7 000	6 200	6 200
Площадь помещения, кв. м	940	420	440	240	168	750	1 200
Местоположе-ние	Октябр.АО, г. Мурман-ска пр. Ленина, 75	Октябрьский АО, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр
Местоположе-ние	Октябр.АО, г. Мурман-ска пр. Ленина, 75	Октябрьский АО, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Состояние помещений	отличное	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Хорошее	Хорошее
Описание объекта		Удобно под любой вид деятельности	Парковка, свободная планировка	Проходное место, рядом с остановкой общественного транспорта	Удобно под любой вид деятельности	Интернет, парковка	Панорамный вид
Описание объекта		Удобно под любой вид деятельности	Парковка, свободная планировка		Удобно под любой вид деятельности	Интернет, парковка	Панорамный вид
Вводимые поправки	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	5 800	5 000	5 200	5 000	5 150	5 000
Поправка на торг		торг	торг	торг	торг	торг	торг
Корректировка,%		9,2%	9,2%	9,2%	9,2%	9,2%	9,2%
Скорректированная цена, руб.		5 266,4	4 540	4 690,4	4 540	4 676,2	4 540
На время местоположение		хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		5 266,4	4 540	4 690,4	4 540	4 676,2	4 540
На дату предложения		сентябрь-декабрь 2018	сентябрь-декабрь 2018	сентябрь-декабрь 2018	сентябрь-декабрь 2018	сентябрь-декабрь 2018	сентябрь-декабрь 2018
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		5 266,4	4 540	4 690,4	4 540	4 676,2	4 540
На условия договора		аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		5 266,4	4 540	4 690,4	4 540	4 676,2	4 540
На состояние помешения	отличное	Отличное	Удовлетворит	Хорошее	Удовлетворит	Хорошее	Удовлетворит
Корректировка,%		0%	22%	0%	22%	0%	22%
Скорректированная цена, руб.		5 266,4	5 538,8	5 266,4	5 538,8	4676, 2	5 538,8
Средневзвешенная величина арендной ставки без учета НДС		5 304,1

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере –9,2%, согласно справочнику Лейфера 2018

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

Поправки вводились на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для Офисно-торговых зданий по таблице из справочника Лейфера 2018, в допущении, что отличное и хорошее состояние не сильно отличаются, следовательно поправка не требуется. Корректировка применялась 14%

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила:,530,41 руб.

ПВД = S * Сар = 940 м² * 5304,1 руб. = 4 985 916,67 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К_ндз) * (1-К_ар), где

К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 4 985 916,67* (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 4 812 656,07 руб.

8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР, где

ЧОД – чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С_{налог на имущество}= 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С_{налог на землю}= 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С_{тек рем}= S * С = 940 м² * 250 руб.= 235 000 руб., где

С_{тек рем}– стоимость текущего ремонта

S – площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м² в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД х 3 % = 4 812 656,07 * 3% = 144 379,7 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С _прочие = ДВД * 2% = 4 812 656,07 * 2% = 97 053,1 руб.

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С_{замещения} = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. –восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 97 053,1 + 144 379,7 + 327 529,65 = 1 233 395,48 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР = 4 812 656,07 руб. – 1 233 395,48 руб. = 3 579 605,9 руб.

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

К = r_e+r₁хdep, где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁– норма возврата капитала;

dep– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

r _{e =}r _{f +}p _{1 +}p _{2 +} p ₃, где

r _f– безрисковая ставка дохода, %;

p ₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО - ОФЗ, величина которой на 24 октября 2014 года составила: 9,39%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск – может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный			1
Несистематический риск
Природные и случайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров	динамичный	1
Количество наблюдений		5	2	3	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		5	4	9	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	18
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	1,8

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

Р₂ = r_f х Т _эксп, где

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т _эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно Т _эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р₂= 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

Премия за качество менеджмента

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии Р₃= 2,5%.

Таким образом, ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =}r _{f +}p _{1 +}p _{2 +} p ₃= 9,93% +1,8% + 2,5% + 2,5% = 16,73%

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

r₁– норма возврата капитала;

r_f– безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

r₁ = 0.01673 / (1+0.01673)³⁰ – 1) = 0,01

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁= 0,1673 + 0,01 = 0,1773 или 17,73 %

8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

С = ЧОД / R = 3 579 605,9 / 17,73% = 20 189 542,6 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 20 189 542,6

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

Наименование подхода	Величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная в рамках подхода
Сравнительный	32 700 720
Затратный	26 925 172,1
Доходный	20 189 542,6

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.

№ п/п	Критерий согласования	Сравнительный		Затратный	Доходный
1	Степень соответствия:
1.1	задаче оценки	40		30	30
1.2	цели оценки	40		30	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	30		40	30
1.4	оцениваемым правам	35		30	35
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40		40	20
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	50		20	30
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40		40	20
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40		30	30
	Итого:	315		260	225
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед		0,3938		0,3250	0,28125
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		32 700 720		26 925 172,1	20 189 542,6
Согласованная рыночная стоимость, руб.		12 877 543,5	8 750 680,93		567 996,356

Рыночная стоимость:

С рн. = 12 877 543,5+8 750 680,93+567 996,356= 22 196 220,8 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Северодвинск, пр. Беломорский, дом 18 на 24 декабря 2018 года округленно составляет: 22 196 221 руб.

10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки офисного помещения, находящегося по адресу: Северодвинск, пр. Беломорский, дом 18 по состоянию на 24 декабря 2018 года округленно составляет: 22 196 221 руб (двадцать два миллиона сто девяносто шесть тысяч двести двадцать одна тысяча) рублей.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка произведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.98 г, федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №256 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №255 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007г.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).
Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).
Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).
Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)"
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.
Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.
Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006.
Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

рублей.