Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Практика оценки недвижимости

Содержание:

Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 77:01:03049:056) общей площадью 1520 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Народного ополчения, 31.

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности на офисное здание общей площадью 650 кв.м. и право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м.

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 01.11.2019.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком (кадастровый номер 77:01:03049:056 от 13.09.2004) общей площадью 1520 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Народного ополчения, 31.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

- договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000, право долгосрочной аренды до 26.01.2025г.;

- кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004;

- выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 01.08.2015.

Копии документов по объекту оценки представлены в Приложении №1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности на здание общей площадью 650 кв.м. и право аренды на земельный участок общей площадью 1520,0 кв.м.

Собственник объекта оценки. ООО «Цептер».

Балансовая стоимость. Здание – 5 990 400 руб.

Срок проведения оценки. 01.11.2019 - 10.11.2019 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью «Цептер», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «Оценка стоимости», 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 9, стр. 4. ОГРН 1027739889649 от 25 декабря 2002 г.

Страховой полис ООО «Оценка стоимости» № 1406МВ40R5492 от 23.12.2014 г. с ОАО «Военно-страховая компания». Период страхования с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г.

4.2.2. Иванов Виктор Николаевич - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным
№ 000502. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 542691, выдан 21.04.2003 г. Страховой полис № 6952 от 06.05.2014 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2014 г. по 31 декабря 2015 г. Стаж работы в оценочной деятельности с апреля 2003 года.

4.2.3. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 1

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью.

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Договор № 1/ОЦ-1 от 01.10.2019 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является офисное здание общей площадью 650 кв..м с земельным участком (кадастровый номер 77:01:03049:056) общей площадью 1520 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Народного ополчения, 31.

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Таблица 2

Стоимость (тыс. руб.)	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Стоимость (тыс. руб.)	30812787	28316671	35222143
Вес	0,191	0,263	0,546
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления (руб.)	33000000

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость офисного здания общей площадью 650 кв. м, по адресу: г.Москва, ул.Народного ополчения, 31 по состоянию на дату оценки составляет:

33000000 руб. (тридцать три миллиона) рублей.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 31680000 руб. – 34320000 руб., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является право собственности на офисное здание общей площадью 650 кв.м. и земельный участок, общей площадью 1520,0 кв.м по адресу: : г.Москва, ул.Народного ополчения,31.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: здание - право собственности, участок - право аренды.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание общей площадью 650 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 по адресу: г.Москва, ул.Народного ополчения, 31.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

- договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000, право долгосрочной аренды до 26.01.2025г.;

- кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004;

- выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 01.08.2015.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности, право аренды.

Собственник объекта оценки. ООО «Цептер».

Балансовая стоимость. Офисное здание - 5990400 руб.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой двухэтажное офисное здание общей площадью 650 кв.м, расположенное на участке общей площадью 1520,0 кв.м.

Таблица 3

Характеристики здания

Местоположение
Адрес	г. Москва
Административный округ	Северо-западный
Транспортная достижимость	хорошая
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	№77:01:03049:056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	650
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1927
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	5 990 400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Таблица 4

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Особенности местоположения объекта оценки

Инвестиционный рейтинг Москвы — 1В (высокий потенциал - умеренный риск).

См. http://www.raexpert.ru/database/regions/.

Москва является особым субъектом федерации — городом республиканского подчинения и одновременно столицей России. Высший представительный орган власти – Московская городская дума. Исполнительную власть осуществляют администрация города Москвы и правительство Москвы во главе с мэром, премьером правительства. Москва делится на 10 административных округов, а те в свою очередь состоят из муниципальных округов. В административное подчинение Москвы входят город Зеленоград (одновременно является административным округом) и три поселка городского типа.

Экономические преимущества и недостатки. Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России вот уже более 500 лет является главным фактором ее развития. В административных границах города и частично Московской области созданы и развиваются 4 свободные экономические зоны: «Технополис Зеленоград», зона свободной торговли «Шереметьево» (аэропорт Шереметьево), свободные таможенные зоны «Московский франко-порт» (аэропорт Внуково) и «Франко-порт терминал» (Западный речной порт). Трудности связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы.

Специализация. Москва — крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, в котором сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 4 аэропорта (Внуково, Домодедово, Шереметьево, Быково). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии.

Основные отрасли промышленности: машиностроение – аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод «Серп и молот»), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва – крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.

Северо-западный административный округ (СЗАО) — один из двенадцати административных округов города Москвы. Включает 8 районов. Образован на территории бывших Тушинского и Ворошиловского районов.

Более 46 % площади Северо-Западного административного округа занимают природные ландшафты — лесопарковые массивы, водоёмы, заповедные зоны. СЗАО считаетсясамым экологичным округом Москвы.

На территории округа находятся станции Таганско-Краснопресненской и Арбатско-Покровской линии метро, а также крупнейшее в Европе электродепо «Митино».

Таблица 5

Численность населения
2002[5]	2009[6]	2010[7]	2012[8]	2013[9]	2014[10]	2015[11]
779 965	↗800 253	↗942 223	↗949 912	↗959 548	↗973 629	↗979 614
2016[12]	2017[13]	2018[14]	2019[3]
↗988 423	↗990 696	↗1 001 346	↗1 008 968

№	Название района[19]	Соответствующее муниципальное образование[20]	Площадь,[21] га	Население (на 01.01.2010 г.)[22], тыс. чел.	Плотность населения (на 01.01.2010 г.), чел. / км²	Площадь жилого фонда (на 01.01.2008 г.)[23], тыс. м²
1	Куркино	Куркино	804	21,300	2650,5	915
2	Митино	Митино	1266	173,800	13732,2	3492
3	Покровское-Стрешнево	Покровское-Стрешнево	1290	55,700	4318,6	1263
4	Северное Тушино	Северное Тушино	940	152,900	16266	2670
5	Строгино	Строгино	1684	152,000	9028,5	2321
6	Хорошёво-Мнёвники	Хорошёво-Мнёвники	1781	164,200	9558,7	2809
7	Щукино	Щукино	768	102,800	13377,7	2082
8	Южное Тушино	Южное Тушино	794	101,500	12793,5	1728

На территории округа насчитывается 110 школ и 133 дошкольных образовательных учреждений^.

В 2008 году на территории округа, в районе Северное Тушино мэром Москвы Ю.Лужковым был официально открыт новый корпус Российского Химико-технологического Университета (РХТУ), который дополнил комплекс учебных корпусов университета, построенных ещё в 1980-е.

Библиотечные системы: Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Централизованная библиотечная система Северо-Западного административного округа".

На территории округа находится 21 православный храм и 9 часовен, входящих в состав Спасского и Успенского благочиний Московской городской епархии Русской православной церкви. Благочинный Успенского округа — протоиерей Георгий Крылов, настоятель храма Новомучеников и Исповедников Российских в Строгино. Духовное окормление приходских храмов Успенского благочиния поручено епископу Бронницкому Парамону (Голубке).

Вывод: анализ района месторасположения объекта оценки позволяет сделать вывод о его хорошей коммерческой и инвестиционной привлекательности, локальное расположение на карте города не накладывает ограничений по функциональным видам застройки.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования Объекта. В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В обзор не включается информация, не влияющая на ценностные характеристики объекта или влияющая на них в очень малой степени, и в то же время не может быть обойдена информация, имеющая существенное отношение к ценовым параметрам объекта.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

- основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

По итогам 2018 года ключевые экономические показатели Российской Федерации в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) положительны, что особенно значимо в условиях небывалого экономического, политического и психологического давления со стороны ведущей мировой экономики – США.

Рост ВВП составил +2,3%, промышленного производства - +1,1%, грузооборота - +2,4%, розничного товарооборота - +1,6%, внешнеторгового оборота - +3,5% при росте экспорта - +10,2%, инвестиций в основной капитал - +4,1%.

Итогом исполнения федерального бюджета за 2018 год стало превышение доходов над расходами (профицит) в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%).

Государственные целевые программы. На 01.03.2019 года в России реализуется 43 государственные программы, на которые направлено около 60% Федерального бюджета в сумме 11126,1 млрд.руб., по пяти основным направлениям: социального, экономического, государственного, регионального и оборонного развития.

Золотовалютные резервы Российской Федерации (хранящиеся в Банке России) на 01.03.2019 составили 482,8 млрд долл. США (+6,7% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и гарантии стабилизации в чрезвычайных случаях.

Государственный внешний долг Российской Федерации (гос. и муниц. Органов управления и Центрального банка) на 01.01.2019г. – 49,16 млрд.долл. США (-23,3%). Общий внешний долг предприятий и организаций Российской Федерации по состоянию на 1 января 2019 года, по предварительной оценке Банка России, составил 453,7 млрд долл. США, уменьшившись за прошедший год на 64,4 млрд долларов США, или на 12,4%. Инфляция по итогам февраля 2018г. составила +5,2%. г/г. Рост обусловлен увеличением денежной массы из-за роста объемов кредитования при недостаточном росте производства на фоне низкого спроса и низкой предпринимательской и потребительской активности, на фоне низких реальных доходов населения.

Ключевая ставка повышена Банком России 17.12.2018г. до 7,75% годовых. Повышение ставки призвано сдерживать необеспеченное кредитование и инфляцию, но не способствует экономическому росту.

Средства организаций и физ. лиц в банках (счета, банковские депозиты и вклады) в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.01.2019 г. растут высокими темпами и составили 60,2 трлн. руб. (+15,3% г/г).

Объём предоставленных кредитов организациям и предпринимателям в рублях и иностранной валюте с начала года на 01.01.2019 года: – 45,0 трлн. руб. (+16,9% г/г), задолженность составила 32,2 трлн. руб. (+10,3%), в т.ч. просроченная 2,1 трлн.руб. (+7,8% г/г - меньше роста выданных кредитов и задолженности).

Кредиты физическим лицам на 01.01.2019 года - 12,456 трлн. руб. (+35,0% г/г).

Задолженность - 14,9 трлн. руб. (+22,8% г/г), в т.ч. просроченная - сократилась до 0,76 трлн. руб. (-10,5% г/г), составив 5,1% от задолженности).

Ипотечных жилищных кредитов предоставлено 3,02 трлн.руб. (+48,7% г/г), общая задолженность по ним – 6,4 трлн.руб. (+23,6% г/г), из них просроченная - 1,0% от задолженности. Т.о. в банковской сфере тенденции положительные – идет нормальное увеличение средств юридических и физических лиц на счетах в банках и контролируемый значительный рост объемов кредитования при нормальной просроченной задолженности. Отрицательным показателем является снижение реальных располагаемых денежных доходов населения за 2018 год (-0,2%), в январе 2019г. -1,3%.

Причиной является монопольный и рыночный рост цен товаров и услуг первой необходимости (ГСМ, коммуналка, продукты и др.).

В строительстве объем СМР за 2018г. составил 8385,7 млрд. руб. (+5,3). Объемы жилищного строительства (75,3 млн.кв.м. общей площади жилых помещений за 2018 год) снизились на 4,9%, учитывая завышенный (экономически необоснованный ростом доходов населения) рост в периоды 2006, 2007, 2013, 2014 годов (7-20% в год), когда за период 2005-2015 гг. среднегодовой рост объемов СМР составлял 9,1%. Снижение связано с уменьшением реальных располагаемых доходов населения (-1,3%) на фоне роста цен на товары и услуги первой необходимости, на фоне инвестиционной и покупательской сдержанности. При государственной поддержке (госпрограммы развития жилищного кредитования, льготы при ипотечном кредитовании) это обусловило коррекцию и относительный баланс цен рынка недвижимости.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект –помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 9

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение	г.Москва, ул.Народного ополчения, 31	Москва, Бауманская, 10	Москва, Живописная, 2	Москва, Старая Басманная, 36	Москва, Токмаков переулок	Москва, Глаголева 1
Стоимость аналога, руб.	-	68490000	112500000	46500000	71500000	36500000
Общая площадь, кв.м.	650	1750	1920	1000	1000	1000
Цена продажи/предложения, руб./м² (с учетом НДС)		39137,1	58593,8	46500,0	71500,0	36500,0
Транспортная доступность	Хорошая	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
Корректировка, %		22,03%	22,03%	22,03%	0	0
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Требует косметического ремонта	Хорошее	Требует косметического ремонта
Корректировка, %		0	0	-20,64%	0	-20,64%
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд
Корректировка, %		-6,74%	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб./м² (с учетом НДС)		44540	71500	45031	71500	28966
Удельный вес значения		0,125	0,25	0,125	0,25	0,25
Средневзвешенная цена, руб./м² (с учетом НДС)		5567	17875	5629	17875	7242
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. м2 (с учетом НДС)	54188
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)	35222143

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Для расчета и внесения использовался метод парных продаж.

Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

, где

– поправка (корректировка) в процентном выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов обратно пропорционально количеству корректировок.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 650 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Стоимость оцениваемого имущества, полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 01.11.2019, составляет:

35222143 руб.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Расчет стоимости в рамках доходного подхода выполнен методом капитализации по расчетным моделям.

Данный метод позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

определение ставки капитализации (R);
определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения.

Таблица 10

Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Показатель	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Назначение объекта	офисы	офисы	офисы	офисы
Адрес местонахождения
Площадь объекта, кв.м.	650	428	400	485
Рассматриваемые права, условие договора	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие отопления и электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Текущее физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость аренды 1м², руб/ м² в месяц		12500	10000	11000
Скорректированная стоимость аренды 1м² в месяц, руб/ м².	11166,67
Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.	7258333,33

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 11

Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	146288,80
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)	=5990400*0,022= 131788,80
1.2.	Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.	14500,00
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	162 500
2.1.	Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год)	=250*650=162500
3.	Итого:	308788,80

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

– безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Рис. 4. Кривая бескупонной доходности

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Московская область);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Краснодарский край)^[1].

Средневзвешенный индекс риска = 0,305;

Средневзвешенный индекс риска = 0,150.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,305/0,150-1)х8,33=8,61%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

– безрисковая ставка дохода, %

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: %=8,33*0,375=3,12

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,где

– норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =0,0833/((1+0,0833)^³⁰-1)= 0,0083 (≈0,83%)

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 12

Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	– безрисковая ставка процента, %	8,33
2.	–премия за риск вложения в недвижимость	8,61
3.	– премия на низкую ликвидность, %	3,12
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,5
5.	– ставка доходности на собственный капитал, %	22,56
6.	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7.	Норма возврата капитала, %	0,83
8.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,2256+0,3*0,0083= =0,2281 или 22,81%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 13

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду, м²	650
2.	Рыночная арендная плата с учетом НДС, руб./м² в год	11166,67
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	7258333,33
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей К_НДЗ, % от ПВД	2,5
	Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей К_НАР, % от ПВД	1
5.	Действительный валовой доход (ДВД) (с учетом НДС), руб. в год	7006106
6.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	196 768
	Расходы на управление 3% од ДВД, руб.	210183
	Прочие расходы 2% од ДВД, руб.	140122
7.	Чистый операционный доход, руб. в год	6 459 033
8.	Ставка капитализации	22,81
9.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	28316671

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Цептер», полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 01.11.2019 составляет:

28316671 руб.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полных затрат на восстановление зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены на 01.01.2012г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

, где

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2005 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2005 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%.

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 14

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади

< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в регионе, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1.

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

, где

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2005 г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы»

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов, производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на восстановление оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 15

Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м²							S, м²	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21	1	1	1	2,117	1	1,3	650	28466584

Таким образом, затрат на замещение замещения объекта оценки составляет:

=28466584*1,18 = 33590570 руб.

Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический износ;

2. функциональное устаревание;

3. экономическое устаревание.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

, где

– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

– срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 января 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 16

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ (с НДС)
Фундаменты	2,35%	30%	236814
Каркас	1,56%	30%	157204
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	550214
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	286192
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	442388
Кровля	4,15%	40%	557603
Окна и двери	5,05%	10%	169632
Полы	15,25%	10%	512256
Отделка	14,62%	10%	491094
Прочие	2,93%	20%	196841
Спец. конструкции	7,11%	20%	477658
Инженерные системы	32,88%	30%	3313374
Общий физический износ здания, %	100,00%	22,00%	7391269

Расчет функционального устаревания

Функциональное устаревание (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональное устаревание нулю.

Расчет внешнего устаревания

Экономическое устаревание (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Экономическое устаревание в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем экономическое устаревание равным нулю.

Результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 17

Расчет стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	*И_{ф, %}*	*И_{фн, %}*	*И_{в, %н}*	И, совокупный износ, руб.	Стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	33590570	22,00	0	0	7391269	26199301

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «Цептер», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 01.11.2019, составляет:

26199301 руб.

Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов
Определения элементов сравнения.
Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
Определение корректировок по каждому из элементов.
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Москве, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 18

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местоположение	Москва	Москва	Москва	Москва
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
различия		0	0	0
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
различия		0	0	0
Право собственности на землю	аренда	аренда	аренда	аренда
различия		0	0	0
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
различия		0	0	0
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
различия
Площадь участка, кв.м.	1520	1400	2780	2000
различия		0	0	0
Условия рынка (время продажи/предложения)		июль, 2016	июль, 2016	июль, 2016
различия		1	1	1
Местоположение участка		Москва	Москва	Москва
различия		0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия		0	0	0
Наличие свободного въезда	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный
различия		0	0	0
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Цена продажи всего участка, руб.		5800000	6000000	5464800
различия		0	0	0
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		4142	2158	2732
различия		0	0	0
Количество различий		1	1	1

Пояснения к таблице.

На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен не произошло.

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- условия рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки состоялись).

Таблица 19

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		4142	2158	2732
Условия рынка (время продажи/предложения)		октябрь, 2019	октябрь, 2019	октябрь, 2019
Корректировка, %		0,80%	0,80%	0,80%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		4176	2176	2754
Количество внесенных поправок		1	1	1
Удельный вес значения		1/3	1/3	1/3
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	3036
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	4613486

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,где

Пвр пр – поправка на время продажи;

∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте рынка цены растут на 10% в год (из анализа рынка продажи земельных участков)

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

, где

- удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

- количество внесенных поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1520 м².

Рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Цептер» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 01.11.2019, составляет:

4613486 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Цептер», полученная с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 01.11.2019, составляет:

30812787 руб.

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 20

Результаты расчета рыночной стоимости

Подход	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	30812787
Сравнительный	35222143
Доходный	28316671

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

ЦЕЛЬ

Критерий А1

Критерий А2

Критерий …

Критерий Аn

Альтернатива 1

Альтернатива …

Альтернатива k

Схема иерархии.

где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);

- промежуточный уровень - критерии согласования.

- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 17). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 21

Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет		вес критериев
i	А1	А2	А3	А4	алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1	1	0,5	0,333	(1 × 1 × 0,5 × 0,33)^1/4	0,639	0,639 / 4,320	0,148
А2	1	1	1	0,333	(1 × 1 × 1 × 0,33)^1/4	0,760	760 / 4,320	0,176
А3	2	1	1	1	(2× 1 × 1 × 1)^1/4	1,189	1,189 / 4,320	0,275
А4	3	3	1	1	(3 × 3 × 1 × 1)^1/4	1,732	1,732 / 4,320	0,401
ИТОГО						4,320		1,000

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 22 - таблица 25). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 22

Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А1
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817	1,817 / 3,304	0,550
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,304	0,240
З	0,333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693	0,693 / 3,304	0,210
ИТОГО					3,304		1,000

Таблица 23

Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А2
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817	1,817 / 3,304	0,550
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,304	0,240
З	0,333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693	0,693 / 3,304	0,210
ИТОГО					3,304		1,000

Таблица 24

Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А3
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817	1,817 / 3,304	0,550
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,304	0,240
З	0,333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693	0,693 / 3,304	0,210
ИТОГО					3,304		1,000

Таблица 25

Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817	1,817 / 3,367	0,540
Д	0,5	1	2	(0,5 × 1 × 2)^1/3	1,000	1 / 3,367	0,297
З	0,333	0,5	1	(0,33 × 0,5 × 2)^1/3	0,550	0,550 / 3,367	0,163
ИТОГО					3,367		1,000

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 26

Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,148	0,176	0,275	0,401	алгоритм	значение
С	0,550	0,550	0,550	0,540	0,148×0,551 + 0,176×0,551 + 0,275×0,551 + 0,401×0,541	0,546
Д	0,240	0,240	0,240	0,297	0,148×0,240 + 0,176×0,240 + 0,275×0,240 + 0,401×0,297	0,263
З	0,210	0,210	0,210	0,163	0,148×0,209 + 0,176×0,209 + 0,275×0,209 + 0,401×0,163	0,191
ИТОГО						1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 27

Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	30812787
2.	Стоимость, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	35222143
3.	Стоимость, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	28316671
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	283166710,263 + 352221430,546 + 30812787*0,191 = 32563817
5.	Рыночная стоимость (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	33000000

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО заказчик по состоянию на 01 августа 2016 года, составляет с учетом округления:

33000000 тыс. руб.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рис. 5. 3D-матрица интервальной стоимости ^[2]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 33000000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 33000000 - 33000000*4% = 31680000 руб. ;

- верхняя граница = 33000000+ 33000000*4% = 34320000 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 31680000 руб. – 34320000 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость здания общей площадью 650 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м

33000000 руб.

(тридцать три миллиона) рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

/ ↑
↑

Практика оценки недвижимости

Задание на оценку

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

6. Основные факты и выводы

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Выводы

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ