Понятие и значение приватизации (Приватизация и ее значение)

Содержание:

Введение

Актуальность данной темы, является то, что осуществление приватизации жилищного фонда является одним из приоритетных направлений жилищной политики Правительства Российской Федерации.

К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60 %). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.

Таким образом, приватизация означает передачу государственного или муниципального имущества (в данном случае – жилья) в частную собственность. Приватизация жилых помещений осуществляется в стране с 1991 г. В собственность граждан уже передано свыше 23 млн. жилых помещений. Однако не все граждане изъявляют желание стать собственниками занимаемого жилья.

Многих пугает рост платы за жилое помещение и тарифов за коммунальные услуги, повышение налоговых ставок на недвижимость. Эти и другие причины являются сдерживающим фактором приватизации.

Вместе с тем в связи с принятием нового жилищного законодательства, в частности федеральных законов от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», правовая ситуация кардинально изменилась.

Целью курсовой работы является показать процесс приватизации жилья, отразить возможные противоречия и пробелы в законодательстве с учетом практики его применения, возможные варианты их устранения.

- раскрыть понятие приватизации;

- проанализировать значение приватизации на правоприменительной практике;

- исследовать особенности приватизации в России.

Методологическую базу курсовой работы составили труду таких ученых, как: Титова А.А., Тихомирова Л.В., Тихомирова М.Ю. и др.

Структура работы: данная работа состоит из введения, двух глав, трех параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

Глава 1. Приватизация и ее значение

В данной работе мы рассмотрим особенности такого важного института, заключающегося в переходе жилого помещения из государственной собственности в частную, как приватизация. Отмечается, что правовым следствием приватизации является возникновение вещных и обязательственных прав на жилые помещения. Исследование возникающих при этом отношений позволяет выявить особенности реализации субъективных гражданских прав на жилые помещения в порядке приватизации. 

Возрастание роли права и жилищных правоотношений в современных условиях экономических, политических, социально-культурных и иных преобразований в России, проведения судебной реформы, реформы гражданского законодательства, формирования цивилизованного гражданского общества и правового государства бесспорно.

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилых помещений стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан.

Важное значение в реформировании жилищно-правовой сферы сыграл Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», допускающий приватизацию жилья. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были невозможны).

В науке долгое время не было понятия «приватизация». Как отмечает Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, Э.С. Савас дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усмотрению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.

Рассмотрим и иные существующие определения понятия «приватизация».

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность.

Приватизация (от лат. privates — частный) — передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность.

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно.

Приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан России, проживающих в указанных помещениях на условиях социального найма, в порядке, установленном законом.

Приватизация жилищного фонда - в РФ бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения — по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Данное определение приведено в «Юридической энциклопедии» под ред. М.Ю. Тихомирова. Однако представляется, что оно является не совсем точным в силу того, что приведенное определение относится не к приватизации жилищного фонда, а к приватизации жилого помещения. Так, это закреплено и в ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть в энциклопедии проводится тождество между приватизацией жилищного фонда и приватизацией жилого помещения, что является абсурдным.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

- добровольность — для граждан (ст. 1);

- безвозмездность независимо от занимаемого жилья (п. 1 ст. 11);

- однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды - до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия - приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);

- сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участниками приватизации, согласно ст. 2 Закона о приватизации, могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Важно отметить, что Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако п. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначая круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 13-П, признавшем неконституционным запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями, указано следующее: «Что касается жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда, закрепленных за государственными и муниципальными образовательными учреждениями и высшими учебными заведениями, распространение на них особого правового режима не может быть поставлено в зависимость исключительно от того, где они расположены - в городских, сельских поселениях или на других территориях.

Исходя из конституционного принципа равной защиты прав граждан особый правовой режим жилого помещения предполагает определение законодателем не только специального целевого назначения жилого помещения, но и других критериев допустимости введения такого режима. В частности, его нельзя распространять на уже занятые жилые помещения, а необходимость его введения должна быть обусловлена особенностями служебных обязанностей работников, для проживания которых предназначено жилое помещение. В отсутствие законодательно установленных критериев запрет на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав соответствующей категории граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц».

Что касается приватизации служебных жилых помещений, обратим внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П, согласно которому ч. 2 ст. 4 признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, которые установлены федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, притом что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Вопрос приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации согласно п. 1 ст. 4 Закона о приватизации, был решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998, который признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 № 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания.

В быту и правоприменительной практике глубоко укоренилось правило, что лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, обладают так называемой «вечной пропиской» и их выселить нельзя.

Однако из данного правила, оказывается, все же есть исключение и лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, могут утратить право пользования приватизированным жилым помещением со всеми вытекающими последствиями.

На данный факт Верховный Суд Российской Федерации указал в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., отметив следующее «В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно».

Как отметил Верховный суд РФ в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., при решении вопроса о признании лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения, утратившим (прекратившим) право пользования данным жилым помещением «… необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом 7 жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права».

Вышеуказанная позиция Верховного суда находит свое подтверждение и в правоприменительной практике, например в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2016 по делу № 33-4839/2016; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 марта 2016 года по делу № 33-1232/2016.

Глава 2. Приватизация на практике

Многие россияне в свое жизни сталкиваются с необходимостью приватизации жилья. Приватизировать или нет, как лучше приватизировать, выгодно ли это будет и насколько скоро почувствуется эффект? Все эти и многие другие вопросы роем кружатся в голове, когда с этим делом приходится столкнуться вплотную. В этой статье постараемся дать простые ответы на животрепещущие и для многих сложные вопросы о приватизации жилья в России.

Начнем с основного вопроса и дадим на него конкретный и четкий ответ согласно соответствующему Закону РФ. Приватизации могут подлежать жилые помещения в домах жилищных фондов муниципальной и государственной системы, в том числе, ведомственного фонда, который, как правило, находится на оперативном управлении или в хозяйственном ведении какого-либо предприятия (учреждения). Если жилые помещения гражданами, проживающими там, забронированы, то приватизация происходит по месту бронирования жилплощади. А вот для недоступных к приватизации видов жилых помещений есть свой отдельный перечень. Вот он:

Помещения в общежитиях;

Помещения в аварийном состоянии;

Помещения в домах закрытого типа (в основном, встречаются в закрытых военных городках);

Практически все служебные жилые помещения.

Вышеперечисленный список требует небольших разъяснений. Так, например, слово «практически» в последнем пункте списка. Весь его смысл вкладывается в такую категорию помещений, как площади жилищного фонда сельскохозяйственных предприятий, приравненных к совхозам, или сами помещения совхозов. Также важно правильно понимать значение понятия «в аварийном состоянии». Оно отнюдь не тождественно понятию «требуется капитальный ремонт». Помещения, требующие ремонта, могут быть приватизированы в обычном порядке, как и многие другие. Однако, при этом обязанность проводить капитальный ремонт остается за наймодателем, про что многие забывают, а некоторые и пользуются в своих целях. Еще одно состояние помещения, на первый взгляд, схожее, но не идентичное понятию «в аварийном состоянии» – это если оно подлежит реконструкции, сносу, модернизации. Такие помещения приватизировать разрешается. 

2.1. Порядок приватизации квартиры

 Еще в 90-х годах по всем странам бывшего советского союза прокатилась волна приватизации квартир. Существует срочная приватизация и несрочная. Однако, даже ускоренный вид этой юридической процедуры отнимет у владельца квартиры много времени. Ранее на нашем портале мы рассматривали особенности приватизации жилья в России. Сегодня мы разберем организационную сторону этого процесса с указанием перечня документов необходимых для осуществления процедуры.

Весь процесс приватизации можно разделить на четыре стадии. Первый этап сводится к сбору необходимой документации и предоставлению ее в ЖЭК, ЕИРЦ и ДЭЗ по месту регистрации проживающего лица. На второй стадии собранные документы подаются в Департаменты Жилого Фонда и Жилищной политики. На третьем этапе проживающий в квартире должен зарегистрировать право собственности на квартиру в УФРГ (управлении федеральной регистрационной службы). И последний четвертый этап сводится к оплате владельцем квартиры пошлин и сборов. Если лицо решило провести срочную приватизацию жилья (длится от десяти до тридцати дней), то оно должно оплатить государственную пошлину за срочную регистрацию. 

При приватизации квартиры лицо, инициировавшее эту процедуру должно собрать пакет документов:

- копии паспортов всех граждан зарегистрированных на приватизируемой квартире;

- приватизировать жилье можно только один раз, поэтому одним из важных документов является справка о неучастии в приватизации;

- если кто-либо из членов семьи лица приватизирующего квартиру участвовал ранее в этом процессе необходимо предоставить нотариально заверенные документы, свидетельствующие об этом;

- в случае если кто-нибудь из проживающих менял фамилию необходимо предоставить копии документов подтверждающих данный юридический процесс;

- документы на квартиру;

- выписку из домовой книги приватизируемого помещения;

- копию квитанций подтверждающих оплату коммунальных платежей за последние три месяца перед подачей документов на приватизацию;

- в случае проведенной перепланировки, необходимо предоставить документ подтверждающий, что данный процесс был выполнен на законных основаниях.

После сбора вышеперечисленного пакета документов и прохождения указанных стадий приватизации владельцу квартиры выдается «свидетельство о государственной регистрации права собственности». Только после проведения такой процедуры приватизацию можно считать завершенной, а лицо оформляющее данную процедуру собственником. 

2.2. Особенности приватизации в России

Продолжаем рассказывать об особенностях приватизации жилья в России, и на очереди информация о возможности участия в этом процессе несовершеннолетних людей, а также об особенностях приватизированного жилья.

Несовершеннолетние граждане имеют полное право стать участниками общей собственности. Банк-Информер сообщает, что если они являются членами семьи нанимателя или проживают совместно с ним, и в этом плане ничем не отличаются от совершеннолетних пользователей собственности. Впрочем, отказ несовершеннолетних от приватизации также возможен, и это предусмотрено в законодательных актах. Отказ надлежащим образом оформляется родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также, если имеется разрешение органов попечительства и опеки. Отметим также, что граждане могут и не участвовать в приватизации, при этом будучи согласными на приобретение жилплощади в собственность. То есть в свидетельстве о праве собственности фигурировать в качестве собственников они не будут. Однако, за ними останется право на приватизации любого другого жилого помещения, полученного впоследствии.

Одной из главных особенностей является необходимость уплаты налога за такое жилье. Однако, если отталкиваться от денежной суммы существенной разницы между приватизированным жильем и муниципальной квартирой не будет. Отметим, что в некоторой степени это даже на руку собственникам. Кроме того, государство постоянно ведет работу по созданию единого реестра объектов недвижимости и жесткой привязки его с идентичным реестром собственников.

Часто поводом для отказа от приватизации может стать боязнь неизбежности выплаты больших сумм на ремонт и обслуживание жилплощади. Причем эти суммы видятся большими, чем платят наниматели жилья. На самом деле это не так. Все эти расходы собственники и наниматели распределяют между собой в равных долях.

Согласно ст. 217 ГК РФ, российские граждане вправе получить в собственность недвижимость путем ее приватизации.

Порядок приватизации жилья из жилищного фонда Российской Федерации или муниципального жилищного фонда установлен Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Указанный Закон способствует созданию условий для граждан, которые вправе осуществить выбор способа удовлетворения потребностей в жилище. Согласно ст. 1 Закона, под приватизацией понимается бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Закон предусматривает право граждан, которые проживают в жилье по договорам социального найма, на приватизацию соответствующего жилья при условии согласия всех проживающих в жилище.

Ключевым моментом в данном случае является получение согласия всех проживающих граждан на приватизацию недвижимости.

Казалось бы, каждый россиянин должен быть заинтересован в приватизации имущества, так как недвижимость в случае ее приватизации переходит в собственность граждан, что позволяет распорядиться недвижимостью различными способами. В том числе приватизированная недвижимость может быть продана собственником при соблюдении условий, предусмотренных российским законодательством. Но в жизни все намного сложнее, и зачастую жильцы по договору социального найма не могут приватизировать жилище по разным причинам.

Одной из причин в отказе проведения процедуры приватизации является несогласие на приватизацию кого-то из лиц, проживающих в недвижимости. Жилищные органы, отвечающие за приватизацию, отказывают остальным жильцам в приватизации, если нет письменного согласия на приватизацию всех жильцов.

На практике это выглядит так.

Проживает большая семья в жилом помещении по договору социального найма, и, когда принимается решение о приватизации, один из членов семьи отказывается от приватизации или не пишет отказ в пользу других членов семьи.

Получается ситуация, когда все члены семьи зависят от одного, который по своим личным причинам не хочет приватизировать жилье, что в свою очередь лишает права других граждан выбрать способ удовлетворения потребностей в жилище.

О вопросе злоупотребления правом отдельными лицами, о соответствующей судебной практике с выводами и предложениями идет речь в нижеследующей статье с целью учета интересов всех проживающих в жилье по договору социального найма, что будет интересно не только потенциальным собственникам, но и специалистам в области жилищного права.

Российское жилищное законодательство в части приватизации жилых помещений требует некоторой доработки.

Необходимо внести изменения таким образом, чтобы лица, совместно проживающие в недвижимости, при любых обстоятельствах могли реализовать свое право на приватизацию жилья даже несмотря на отказ приватизировать жилье одного или нескольких проживающих.

Реализация права на приватизацию жилища не должна ставить в зависимость друг от друга граждан, если между ними есть противоречия, что уменьшит количество спорных ситуаций.

С этой целью возможно законодательно разрешить приватизировать жилье частично в пользу тех, кто согласен на приватизацию, а часть жилья может оставаться наемным для проживания жильцов, которые отказываются от приватизации.

Целесообразно разработать и другие процедуры, на случай если бывший член семьи отказывается от приватизации, но при этом ущемляются права несовершеннолетних детей.

Например, жилищные органы, рассматривающие заявление о приватизации, в случае отказа бывшего члена семьи от приватизации могут быть вправе привлечь к рассмотрению соответствующих вопросов органы опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства признают совместное проживание бывших членов семьи невозможным, то должна быть предусмотрена возможность отселения бывшего члена семьи.

При разработке изменений в действующее жилищное законодательство в части приватизации жилья необходимо учитывать главный правовой постулат, в соответствии с которым каждый гражданин вправе приватизировать жилье бесплатно один раз.

В настоящее же время, когда требуется согласие всех проживающих на приватизацию жилья, многие граждане не могут реализовать свое право на приватизацию в силу законного отказа граждан от приватизации или злоупотребления своим правом гражданами.

Следует учитывать, что право на приватизацию может быть ограничено по времени и придет момент, когда возможность приватизации жилья будет закрыта.

То есть в результате отказа от приватизации некоторых лиц граждане, желающие приватизировать жилье, просто-напросто при наступлении конечного срока приватизации в России после этого не вправе будут обратиться с заявлением на приватизацию, что также дополнительно указывает на необходимость разработки законодательных мер с целью защиты прав граждан на бесплатную приватизацию жилья.

Гражданам, желающим приватизировать недвижимость и имеющим отказ на приватизацию одного из жильцов, можно рекомендовать решать соответствующую проблему в суде, так как судебная практика меняется и вероятность положительного решения суда всегда есть.

При определенных обстоятельствах дополнительно целесообразно инициировать заявление в Конституционный Суд РФ, который может рассмотреть вопрос ущемления права граждан на приватизацию в связи с требованием законодательства получать согласие на приватизацию от всех жильцов.

2.3. Основания для признания сделки приватизации недействительной

Сделка приватизации – вполне легальное понятие, закрепленное в нормативных источниках (ст. 9, 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Приватизационные сделки по своей сущности  – это гражданско-правовые договоры, подпадающие  под действие общих норм гражданского права. Отчуждение имущественных комплексов и отдельных объектов недвижимости осуществляется посредством договора купли продажи, реализация пакетов ценных бумаг формально именуется куплей продажей, по существу это  уступка принадлежащих государству корпоративных и обязательственных прав частным лицам, а приватизация жилья осуществляется по договору о передаче в собственность жилое помещение.

Довольно часто мы сталкиваемся с вопросом: на каких основаниях можно признать сделку о приватизации недействительной?!

Основания для признания сделок недействительными можно подразделить на: общие (основания, содержащиеся в §2 гл.9 ГК РФ) и специальные (основания, содержащиеся в законах о приватизации).

Из Гражданского кодекса РФ выделяют следующие основания:

- сделка, не соответствует требованиям закона или иным нормативно-правовым актам (ст. 168);

-   сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ч. 2 ст.170);

- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ч. 1 ст. 171);

- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст. 26 ГК РФ (ч. 1 ст.75);

- сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 178);

- сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).

Опираясь на ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. можно выделить следующие специальные основания для признания сделки приватизации недействительной:

- если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение (ст. 16);

- если исполнительный орган ОАО, включенного в перечень стратегических акционерных обществ, не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением акций, внесенных в соответствии с решением Правительства РФ в уставный капитал общества, а равно сделки, влекущие за собой возможность отчуждения или передачи их в доверительное управление без согласия Правительства РФ или уполномоченного федерального органа исполнительной власти (ст. 39);

- в случае если, сделка приватизации государственного или муниципального имущества, совершенна не уполномоченными на то лицами (ст. 42).

Руководствуясь Законом № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», можно сказать, что данный закон не регулирует вопрос о недействительности приватизации, таким образом, следует обращаться к общим основаниям, содержащимся в §2 гл.9 ГК РФ.

Основания для признания сделки приватизации недействительной должны быть установлены в ходе судебного заседания и подтверждены документально. В результате признания сделки недействительной субъекты получившие право собственности, утрачивают его, а объект передается прежнему собственнику.

Заключение

Итак, подведем итог, приватизация - это отчуждение недвижимого имущества или акций открытых акционерных обществ (удостоверенных ими прав) из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством.

Она представляет собой специфический способ прекращения права публичной собственности. Порядок приватизации регламентируется специальными законами о приватизации: ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закон РФ от 04.07.1991 № 1541 - 1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и др.

Объектом права публичной собственности выступает определенное имущество. В первую очередь это казна (средства соответствующего бюджета). Объектом права государственной собственности могут быть оборотоспособные вещи, имущество, ограниченное в обороте, а также изъятое из оборота. Объектом права муниципальной собственности может быть оборотоспособное имущество, а также в случаях прямо предусмотренных законом имущество, ограниченное в гражданском обороте. К оборотоспособному имуществу относятся движимые и недвижимые вещи (здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс, земельные участки, объекты жилищного фонда, социальной инфраструктуры и пр.). 

Способы приватизации, предусмотренные действующим законодательством, условно можно объединить в следующие группы:

преобразование государственных и муниципальных предприятий в ОАО (с последующей продажей их акций либо с сохранением их за публичным собственником путем создания хозяйственных обществ с государственным участием или «компаний одного лица»);

аукционная продажа мелких имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, а также акций ОАО;

иные формы продажи имущества (по конкурсу, посредством публичного предложения или без объявления цены, а также приобретение акций их доверительным управляющим, исполнившим условия соответствующего договора);

внесение относящегося к публичной собственности имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.

Подводя итог можно сказать, что приобретение жилья в частную собственность посредством приватизации, имеет и положительные и отрицательные стороны, поэтому вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальные последствия для каждого проживающего.

Приватизация, с одной сто­роны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяи­ном квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуще­ством, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и рас­ходы, связанные с уплатой на­лога на собственность, а так­же с поддержанием жилья в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и интересам общества и интересам собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

Список использованных источников

1.  Конституция РФ 1993 г. - М.: Юридическая литература, 2008. - 48 с.
2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая): от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. - 2008. - № 26. - Ст.1301.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. - 2008. - № 24. - Ст.1247.
4. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. - 2008. - № 30. - Ст.2704.
5. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 10.06.2008) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2008. - № 34. - Ст.3022.
6. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541 - 1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2008. - № 36. - Ст.3668.
7. Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. № 3 (12). С. 43.
8. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. М., 1992. С. 15.
9. Титов А.А. Жилищное право Российской федерации. Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 184.
10. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
11. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. Том II. Полутом I. С. 434.
12. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163.
13. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
14. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
15. Статья 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
16. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 12; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 249.

Приложение 1