Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке (Развитие российского законодательства об ипотеке)

Содержание:

Введение

В последнее время в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие как «ипотека» - залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств.

В настоящее время вопросам ипотеки, в частности в жилищной сфере, уделяется все большее внимание как со стороны граждан, заинтересованных в решении своих жилищных проблем, так и со стороны депутатов парламента, ученых, государственных чиновников.

Тема данной курсовой работы - проблемы становления и применение законодательства об Ипотеке.

Цель данной работы - изучить особенности правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования.

Задачи данной работы - рассмотреть основные нормативно-правовые акты, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование, а также понять проблемы ипотеки и наметить перспективы её развития.

Объект данной работы - общественные отношения, складывающиеся в ходе ипотечного кредитования, предмет - учебные пособия, научная литература, журналы и электронные ресурсы, содержащие информацию об ипотеке.

В курсовой работе будет отражено содержание ипотеки, где будет представлено то, что она собой представляет, каковы её цели и предназначение; проблемы ипотеки, с которыми необходимо бороться; а также история развития и тенденции развития ипотеки, которые будут разрабатываться и применяться в жизнь законодателями.

Все эти вопросы очень важны, ведь вопрос ипотеки в настоящее время очень актуален, он приобретает всё большее значение в современном мире.

При написании данной курсовой работы используются нормативно-правовые акты, учебные пособия, различные журналы, а также присутствуют ссылки на электронные ресурсы.

Глава 1. Развитие российского законодательства об ипотеке

Стремительное развитие ипотечных отношений в последние несколько лет обусловило необходимость развития законодательства об ипотеке. Безусловно, большую значимость имеют сейчас вопросы ипотечного жилищного кредитования, развитие которого особенно поощряется государством. В Послании Президента Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г.: «…жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан…», «…ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами…».

Законодательство об ипотеке - это и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее  ГК РФ), и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В 90-х гг. законодательство об ипотеке развивалось медленно. Принятие специального закона об ипотеке было предусмотрено п. 2 ст. 334 части первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 г., тогда как сам Федеральный закон об ипотеке был принят только в 1998 г. Следует отметить, что с момента введения в действие Закон об ипотеке претерпел уже восемь редакций (т.е. восемь раз в него вносили изменения и дополнения).

Последние изменения в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются кардинальными и упрощают процесс ипотечных отношений.

Рассмотрим изменения, которые были внесены в ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 213-ФЗ), и изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  (далее - Закон № 216-ФЗ), а также положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), касающиеся ипотеки.

Наиболее примечательны изменения закона в части отмены требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Госрегистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (т.е. достаточно заявления одной стороны), а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявления от обеих сторон договора.

Кроме того, Законом № 216-ФЗ внесены изменения в ст. 28 Закона об ипотеке и в ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации — таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т.е. при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК).

Однако в современном законодательстве законодатель стал широко использовать и залог в силу закона. Количество указаний в законе на обстоятельства, при которых возникает ипотека в силу закона, с учетом последних изменений в законодательстве об ипотеке значительно увеличилось, на что, безусловно, оказал влияние заложенный в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), причем залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава — пожилые люди).

Залог при продаже товара в кредит возникает в силу п. 5 ст. 488 ГК в случае, когда имущество уже передано, но еще не оплачено. Эта конструкция не всегда оптимальна в отношениях с недвижимостью.

Государственная регистрация перехода права собственности не зависит от фактического исполнения сделки, в том числе и от передачи имущества. Поэтому нередки случаи, когда вместе с рассрочкой платежа откладывается и передача имущества. И поэтому, даже если имущество передается, а обязательства по оплате все же не исполнены до конца, возникающий залог уже не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что может ввести в заблуждение третьих лиц, получающих информацию из ЕГРП.

Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в Законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Однако до недавнего времени ст. 77 Закона об ипотеке не работала, да и не могла работать в полной мере.

Во-первых, любая ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, предусматривает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Тут-то и возникала проблема с проживанием членов семьи и несовершеннолетних - п. 2, 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускалось в любом случае только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможностью расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст. 77 Закона об ипотеке практически не работала.

Жилищный кодекс и Закон № 213-ФЗ, который внес изменения в ст. 292 ГК РФ, затрагивали и права членов семьи собственника, и права несовершеннолетних. Причем следует отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК РФ законодатель всего лишь заменил слова «не является» (основанием для прекращения права пользования) на слово «является», разрешив этим существовавшую проблему.

Иной вопрос, который возникал при прочтении нормы ст. 77 Закона об ипотеке и который был решен только в 2005 г., - это ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства. Не секрет, что строительство развивается достаточно бурно, многие заинтересованы в приобретении вновь построенных квартир (домов), что вызывает обоюдный интерес к кредитованию такого приобретения. Незащищенность процесса строительства не позволила реализовать в полной мере ст. 77 Закона об ипотеке. В этой связи нельзя не назвать прорывом в законодательстве Закон № 214-ФЗ.

Нормы указанного Закона об ипотеке, закрепленные в этом Законе, заслуживают особого внимания.

Статья 13 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, в силу положений Закона основным, первым залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).

В случае если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель-застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.

Особенно сложным считаю порядок регистрации (и прекращения) залога. Запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект. Со временем множится количество залогодержателей (т.е. лиц, выступающих на его стороне). Но с момента ввода в эксплуатацию дома начинается процесс регистрации прав собственности на составляющие части этого дома — квартиры, помещения. С момента возникновения прав на эти объекты возникает и производное право на общее имущество. Определение общего имущества дано в новом Жилищном кодексе и включает в себя не только обслуживающие помещения, но и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Очевидно, что с ростом собственников квартир растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он все же, как единый объект недвижимости, продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков (до последнего дольщика), и при этом единственным залогодателем продолжает оставаться застройщик.Также решен вопрос и с судьбой залога объекта незавершенного строительства. При такой ситуации возможно возникновение двух вопросов: какова будет достоверность предоставления информации из ЕГРП и возможна ли реализация заложенного имущества (например при последующих залогах) в том случае, когда в Реестре еще существуют заложенные объекты незавершенного строительства, а фактически дом уже построен и объект изменен (как минимум де-факто, а при регистрации прав хотя бы на одно помещение и де-юре).

Вопрос об изменении предмета залога решен новеллами Закона об ипотеке ст. 64.1 и 64.2, а частично на него ответил Высший Арбитражный Суд в своем Обзоре практики рассмотренных судами споров, связанных с договором об ипотеке, от 28 января 2005 г. N 90.

Рассмотрим новеллы Закона об ипотеке, касающиеся случаев возникновения ипотеки в силу закона.

1. Ипотека земельного участка, на котором имеются (строятся) объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю. В соответствии с п. 1 ст. 64 и п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

2. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В соответствии с п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

3. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения регистрирующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа (кредита) с условиями о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Введенные в действие нормы распространяют ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный за счет кредитных или расчетных средств, а кроме того, распространяют ипотеку на здания и сооружения, в том числе и на объекты незавершенного строительства, построенные на таком участке. Данное правило теперь соответствует и общей норме ипотеки земельного участка, которая распространяется на находящиеся на нем здания (сооружения). До принятия Закона № 216-ФЗ ипотека на здание не распространялась, что, несомненно, шло вразрез с положением ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший Арбитражный Суд в Обзоре судебной практики от 28 января 2005 г. № 90 указал, что если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом будет являться здание. Это верно, поскольку преобразование объекта, его переформирование не говорит о его физической гибели.

Представляется, что оптимальным было бы применение ч. 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. одновременная регистрация нового права и обременения.

Глава 2. Проблемы нормативно-правового регулирования ипотечных отношений в современной России и пути их решения

Новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Большое количество используемых конструкций и оснований возникновения ипотеки приводят к различной практике применения закона.

С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2004 г., которым был внесен ряд изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее - Закон). Некоторые из них являются весьма существенными.

Глава пятая Закона устанавливает правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В ст. 31.1 Закона, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому согласно п. 1 ст. 209 ГК принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, т.е. извлекать из вещи ее полезные свойства).

Однако из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, т.е. таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества.

При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое „иное“ правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни ст. 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на отчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этого права на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФ установить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности.

Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя.

Если рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Но это не единственное возможное истолкование п. 2 ст. 223 ГК в его новой редакции.

Грамматическое и логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГК не устанавливает основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. При таком варианте толкование правила ст. 223 ГК «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» приводило бы к довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия «добросовестный приобретатель» применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия — после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю.

Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК.

Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона? Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (т.е. стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен Правительством РФ. В ст. 33 Закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред согласно ст. 31 Закона возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ.

Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 Закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если «взыскание по исполнительному документу не производилось», по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.

В настоящее время институт ипотеки развит не до конца, ему ещё много предстоит в его развитии, а поэтому у него существует большое количество проблем, которые требуют исправления.

Среди данных проблем можно выделить следующие, наиболее актуальные проблемы.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В то же время следует помнить: необдуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

 Низкие объёмы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации. Они обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Всё это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

Издержки при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных кредитных бумаг. Для решения данной проблемы необходимо:

- законодательно закрепить электронный (бездокументный) учёт праву требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходам к национальным стандартам.

Отсутствие должной защиты прав кредиторов. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 мес. с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Проблема государственной регистрации договора об ипотеке. Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. Существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

Также, чётких обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих её для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).

Анализ правовых норм выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм Гражданского кодекса РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

Имеющиеся в российском ипотечном законодательстве пробелы, безусловно, являются достаточно серьезной преградой для того, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения. Я бы обозначил несколько принципиально важных моментов. - Первое - максимальное упрощение процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Второй важный момент - регулирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Хотел бы подчеркнуть, что без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным.

В связи с принятием пакета законов по формированию рынка доступного жилья необходимо внести соответствующие изменения в Федеральные закон «Об исполнительном производстве», Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, тем самым, упорядочив систему отношений, устранив недостатки и противоречия.

По мнению аналитиков, ипотека в ближайшие 3-4 года будет развиваться очень интенсивно. Ипотека стала важнейшим элементом на рынке недвижимости, прочно вошла в жизнь людей.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Заключение

В данной работе нами довольно подробно было рассмотрено правовое регулирование ипотеки. Были выполнены поставленные в работе цели и задачи, рассмотрены не только основные положения о правовом регулировании ипотеки, а также и её проблемы, история развития, тенденции развития.

После подробного рассмотрения данной темы, хотелось бы отметить следующие моменты:

- содержание правового регулирования ипотеки очень объёмное, включает в себя большое множество различных нормативно-правовых актов, рассматривающих и регулирующих все стороны функционирования ипотеки;

- существует довольно большое количество неразрешённых проблем ипотеки, существование которых существенно замедляет развитие данного понятия, и которые требуют детального изучения и исправления;

- история развития ипотеки захватывает не слишком большой промежуток времени, зато за это небольшой промежуток было проделано неимоверно большое количество работы по развитию ипотеки;

- дальнейшие пути развития ипотеки, в первую очередь, представляют собой исправление существующих коллизий в законодательстве по поводу ипотеки в общем и ипотечного кредитования в частности, заполнение существующих пробелов законодательства;

- процесс усовершенствования законодательства в Российской Федерации об ипотеке только набирает темпы, впереди ещё обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных субъектах Российской Федерации;

- в ходе своего развития ипотека становится всё более актуальной, граждане стремятся к её использованию, важно лишь внушить им доверие о надёжности и выгодности ипотеки.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: [закон: принят всенародным голосованием 12.12.1993]. // Российская газета. - 2009. - №7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2010] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

4. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 22.07.2010] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44.

5. О залоге [Электронный ресурс]: [Федер. Закон №129-ФЗ: принят Гос. Думой РФ: 29.05.1992 г., с изм. от 02.10.2012].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

6. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: [Федер. Закон №102-ФЗ: принят Гос. Думой РФ: 20.07.1998 г., с изм. от 06.12.2011].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: [Федер. Закон №122-ФЗ: принят Гос. Думой РФ: 21.07.1997 г., с изм. от 28.07.2012].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

8. Агарков, М.М. Гражданско право [Текст]: учебник / М.М. Агарков, С.Н. Братусь, Д.М. Генкин. - М.: НКЮ РФ, - 2009. - 410с.

9. Афонина, А.В. Все об ипотеке [Текст]: учебник / А.В. Афонина. - М.: Омега-Л, 2010. - 239с.

10. Гришаев, С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств [Текст]: учебник / С.П. Гришаев. - М.: ГАРАНТ, - 2010. - 528с.

11. Ем, В.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства [Текст] / Виталий Ем //Законодательство. - 2007.-№3.- С.13.

12. Захарова, Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: учебник / Н.Н. Захарова.- М.: Юрайт, - 2010. - 262с.

13. Зуйкова, Л. Предмет договора об ипотеке [Текст] / Лариса Зуйкова //ЭЖ-Юрист.- 2010. - № 32. - С. 23.

14. Проскурин, А.Г. Развитие законодательства об ипотеке [Текст] / Александр Проскурин // Правовые вопросы строительства. - 2010. - № 2. -С. 32.

15. Проскурин, А.Г. Правовое регулирование ипотеки [Текст] / Александр Проскурин // эж-ЮРИСТ. - 2008. - №30. - С.17-18.

16. Русецкий, А.Е. Оформление договора об ипотеке [Текст] / Алексей Русецкий // Право и экономика. - 2009. - № 1. - С. 18.

17. Русецкий, А.Е. Договор об ипотеке [Текст] / Алексей Русецкий // Право и экономика. - 2010. - № 12. - С. 41.

18. Яшенков, К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности [Текст] / Константин Яшенков // Право и экономика. - 2011. - №11. - С.9-12.

Приложение 1

Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией

	Первоначальный вариант	Действующая редакция
	ГКРФ
Ст. 329	Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению	Договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора не требуется
Ст. 292	Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом	Получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения Необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения
Ст. 130	Объекты незавершенного строительства не признаются недвижимым имуществом	В перечень объектов недвижимого имущество включены объекты незавершенного строительства: недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
	Закон об ипотеке
Ст. 76	При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. То есть исходя из смысла изменений по завершении строительства жилого дома необходимо заключить новый договор об ипотеке	При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается
Ст. 13	В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее: такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав; такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее	Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной, тем самым указанные лица могут изменить любые условия закладной
Ст. 14	Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать, в частности, сведения о месте жительства должника, залогодателя и залогодержателя	Закладная должна содержать сведения о месте регистрации указанных лиц
Ст. 20	Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя	Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя
Ст. 31	П. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, т.е. страхование риска ответственности заемщика по ипотечному кредиту не осуществляется, по крайней мере, нет правовых оснований для этого	Указанная статья дополнена условием о том, что заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита
ГПК РФ
Ст. 446	Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: в частности, к нему отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением	Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину - должнику на праве собственности, в частности, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Ст.31		Введено новое положение о том, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны РФ в полном объеме