Содержание:

Введение

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с пунктом 4 ФСО №7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать:

- застроенные земельные участки,

- незастроенные земельные участки,

- объекты капитального строительства,

- а также части земельных участков и объектов капитального строительства,

жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

- доли в праве на объект недвижимости.

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что недвижимость - это такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика оценки недвижимого имущества тесно связана с методиками оценки машин, оборудования и транспортных средств, но в то же время существенно от них отличается. Если при оценке машин и оборудования, земельный или территориальный фактор практически роли не играет, и в то же время приобретает значение другой круг факторов: техническое совершенство, надёжность и качество, степень изношенности, моральное старение, марка изготовителя и т.д. То стоимость недвижимости находится под влиянием факторов, вытекающих из земельной зависимости (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и др.)

Недвижимость - как объект, вступает в хозяйственный оборот, и с ней совершаются различные операции. Недвижимость может быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, и в силу этого становиться объектом оценки.

При оценке недвижимости важным является правильность выбора методов оценки.

Теорией и практикой оценки выработаны три основополагающих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность объекта недвижимости в её текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

* с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

* с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

* с новым объектом недвижимости с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство

Расчёт методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога. При подборе аналогов предпочтение отдаётся тем объектам недвижимости, которые, так же как объект оценки, произведены тем же застройщиком и в той же стране.

2. После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести корректировки в стоимости объекта-аналога.

Корректировки бывают двух видов:

· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

· поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Целесообразна следующая очерёдность внесения поправок: поправки на сопоставимость; поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учётом накопленного износа:

С_текущ = ВС - О;

где С_текущ - текущая стоимость недвижимости (на дату оценки);

ВС - восстановительная стоимость, определение которой базируется на расчете стоимости воспроизводства (С_воспр.) или стоимости замещения (С_зам.);

О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим, внешним.

ВС - рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого объекта как нового, без учёта износа и соотнесённая к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты на производство или приобретение нового объекта недвижимости, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения - это минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного объекта недвижимости, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

Таким образом, в первом случае идёт речь об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

Основу расчёта стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчёт издержек производства, т.е. себестоимости.

Затем, из рассчитанной таким образом базы, вычитаются потери стоимости объекта недвижимости в результате износа.

Затратный подход в недвижимости гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведённых издержек и получения достаточной прибыли.

Методы затратного подхода незаменимы, если речь идёт об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам.

Надёжность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчёта потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчётов собственника:

упрощённого баланса;

отчёта о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки: Право собственности на: 1) Здание общей площадью 940 кв.м.; 2) 2. Земельный участок, общей площадью общей площадью 1920,0 кв.м

Местонахождение объектов оценки: г. Краснодар, ул. Красная 176 .

Остаточная стоимость имущества на дату оценки - 2 710 265 руб.,

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастров объектов недвижимости составляет - 28 977 465,00 руб.

Заказчик работы: ООО «Лотос», основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2015 года.

Дата оценки: 18 октября 2019 г.

Дата составления отчёта: 18 октября 2019 г.

Курс USD на дату оценки: 64,237 руб./USD.

Ниже представлены результаты расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением трёх основных подходов оценки:

Стоимость (руб.)	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
	76 047 384	74 397 240	74 397 240
Вес	0,24	0,35	0,41
Рыночная стоимость объекта оценки с учётом округления (руб.)	61 917 692

В итоге проведённых исследований, расчётов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Лотос» по состоянию на 18 октября 2019 года, составляет с учётом НДС:

61 917 692 руб.

2.2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135

Заказчик:	ООО «Лотос» (в лице Генерального директора Васи Кукушкина), основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года, местонахождение Общества (исполнительного органа в лице Генерального директора) – ХХХХ
Собственник имущества:	ООО «ЛОТОС», основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года, местонахождение Общества (исполнительного органа в лице Генерального директора) – ХХХХ
Исполнитель:	ООО «Ива» (ИНН ХХХХХХХ, ОГРН ХХХХХХХХ)
Юридический адрес:	ХХХХХХ, г. Краснодар, ул. ХХХХХХХХ, д.ХХ
Почтовый адрес, телефон:	ХХХХХХ, г. Краснодар, ул. ХХХХХХХХ, д.ХХ; тел.(818) ХХ-ХХ-ХХ
Банковские реквизиты:	р/с: ХХХХХХХХХХХ в ОАО “СБЕРБАНК РОССИИ” в г. Краснодар, корр./с: ХХХХХХХХХХХ в ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодару ИНН ХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХХХХ
Используемые стандарты оценки:	ФСО № 1: Общие требования оценки, подходы и требования к проведению оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256; ФСО № 2: Цель оценки и виды стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255; ФСО № 3: Требования к отчету об оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.
Дата проведения оценки:	18 октября 2019 г.
Дата осмотра объекта оценки:	18 октября 2019 г.
Дата определения стоимости объекта оценки:	18 октября 2019 г.
Дата составления отчета:	18 октября 2019 г.
Порядковый номер отчета:	07
Основание для проведения оценки:	Договор №ХХ от 10.10.2019г.
Форма отчёта:	Полная письменная

2.3.Сведения об оценщике

Оценщик:	Бергман Яков Яковлевич
Сведения о членстве в СРО:	Является действительным членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «ОЦЕНЩИК», №ХХХХХ по реестру ХХ от ХХ августа 2017 года, выписка из реестра № ХХХ от ХХ.ХХ.2017 года.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности:	Образование: Диплом …….
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Страховой полис № ХХХХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХг., выдан ОАО «ВСК», страховая сумма 300 000 рублей.
Стаж работы в оценочной деятельности:	2 года

2.4. Сертификация качества оценки

Подписавший настоящий отчет Оценщик настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности в пределах тех сведений, которыми располагал Оценщик в период проведения оценки;
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято, без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем отчете;
5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.5. Используемые нормативные документы

В качестве методической основы для проведения оценки использованы следующие нор­мативные до­кументы, в том числе обязательные к применению субъектами оценочной деятель­ности:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
9. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
12. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
13. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
14. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
16. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
17. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

2.6. Процедура и состав работ по оценке

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление отчета об оценке.

2.7. Используемые при оценке подходы

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.

• Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.
• Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

- Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применённых подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

2.8. Термины и определения

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Инвентарный номер - уникальный номер, который присваивается инвентарному объекту основных средств и в соответствии с которым этот инвентарный объект может быть однозначно идентифицирован при инвентаризации..

Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать своё имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчёте, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2.9. Допущения и ограничивающие условия

При проведении оценки и подготовки настоящего отчёта Оценщик исходил из следующих допущений и ограничивающих условий:

1. Отчёт достоверен только в полном объёме и лишь для указанных в нём целей. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий отчёт об оценке (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
2. Вся предоставленная Заказчиком документация на объект оценки является достоверной, Оценщик не прово­дил ее проверки. Ответственность за достоверность предостав­ленной документации несёт Заказчик;
3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, если иное в соответствующей части отчёта не оговорено особо;
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние и стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов, а также за необходимость выявления таковых;
5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;
6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний и при­сутствия в суде по поводу настоящего отчёта или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
7. Заказчик принимает условие защитить Оценщика от расходов и матери­альной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика;
8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки;
9. Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном и конкурентном рынке по цене, равной стоимости объекта оценки, указанной в отчёте. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки;
10. Данные Оценщиком заключения о стоимости объекта оценки не содержат полно­стью или частично предвзятые мнения;
11. Все расчеты произведены с использованием программы Microsoft^® Excel. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

В ходе расчетов, кроме вышеуказанных допущений и ограничивающих условий, Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В этом случае принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части отчёта.

2.10.Анализ информации об объекте оценки

2.10.1.Перечень предоставленных Заказчиком документов

Заказчиком были предоставлены копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009г.(не стыковка по условию);
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

2.10.2. Описание прав на Объект оценки (Оцениваемые права)

В соответствии со статьёй 131, п. 1 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, пере­ход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица №1

Описание земельного участка

Местонахождение объекта:	г. Краснодар, ул. Красная, 176
Собственник:	ООО «ЛОТОС»
Наименование объекта:	Здание с земельным участком
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок:	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Земли поселений в жилой зоне
Разрешенное использование:	Для содержания здания
Кадастровый номер участка:	ХХ:23:0110204:00ТТ
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.:	15092,43
Площадь участка, кв.м.:	1920
Краткое описание:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии. Объекты окружения - преимущественно объекты жилого и нежилого назначения. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Запыленность и загазованность воздуха - в пределах нормы. Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого. Уровень шума – низкий.

Описание улучшения

Таблица №2

Описание здания

Местонахождение объекта:	г. Краснодар, ул. Красная, 176
Собственник имущества:	ООО «ЛОТОС»
Наименование объекта:	Отдельно стоящее здание с офисными помещениями
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной регистрации права объект недвижимости:	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г., выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Краснодару
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Офисное здание
Количество этажей/этажность:	3
Группа капитальности:	I
Площадь оцениваемых помещений, кв.м.:	940
Строительный объем оцениваемых помещений, куб.м.:	2538
Год постройки	2001
Техническое состояние:	Хорошее
Ближайшее окружение:	Окружающая застройка представлена зданиями жилого назначения.
Транспортная доступность	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью..
Дополнительная информация:	Наличие сервитутов не зарегистрировано. Износ конструктивных элементов низкий
Текущее использование	Офисное

Описание, технические характеристики и фотографии приведены в таблицах ниже.

Таблица №3

Технические характеристики и фотографии объектов оценки

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

3.2. Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Краснодара

Немалую долю рынка коммерческой недвижимости на 2018 занимают площади под размещение трудовых ресурсов. Не каждая компания может сегодня позволить себе приобрести собственные здания. К тому же дополнительная нагрузка в виде платы за содержание объекта и необходимости уплаты налогов неизбежно приводит корпоративы к владельцам помещений, обустроенных под офисы.

Стоит отметить, что отрасль характеризуется адаптивностью квадратных метров под целевое назначение. Выбор для эксплуатации не подходящих для этого площадей по оптимальным расценкам повышает финансовые риски. Это не только временное приостановление деятельности и штрафы, но и полное прекращение договорных отношений по инициативе собственника. Несмотря на не самое лучшее состояние рынка коммерческой недвижимости, сегмент сегодня можно считать оправившимся от кризиса. Если на рубеже 2014-2018 годов объем ввода новых площадей сократился вдвое, то уже в 2019 году ранее брошенные объекты активно достраиваются и вводятся в действие. В ближайшей перспективе планируется включение в объем предложений не менее 650 тысяч квадратных метров ежегодно. Вместе с тем анализ рынка коммерческой недвижимости на 2018 год показал рекордное количество пустующих метров, предназначенных под офисы. Бизнес все чаще размещает персонал ближе к производству или перебирается в бизнес-центры, работающие при государственной поддержке. Итог неутешительный – каждый шестой метр квадратный фактически пустует, повышая показатели недополученной прибыли. Средний чек в нише на сегодня составляет порядка 500 рублей за метр площади в месяц.

Район	офисы	различного назначения	торговля	сфера услуг
Западный	531	806	900	846
Карасунский	504	765	855	804
Прикубанский	454	689	770	723
Центральный	590	895	1020	940

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

• Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
• Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
• Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
• Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Таблица № 5

Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

№, п/п	Критерии	Варианты использования
		Складское	Офисы	Магазин
1	Законодательная разрешённость	1	1	1
2	Физическая осуществимость	1	1	1
3	Финансовая осуществимость	1	1	1
4	Спрос	-	1	-
5	Местоположение	-	1	1
6	Сумма баллов	3	5	4
7	Максимальная стоимость	-	+	-

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришёл к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемый объект.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить остаточную стоимость объекта оценки;

6. к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

С_затр = С_зу + С_нс – И , где

С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

И- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

5.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

право аренды;

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.)

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.

Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст.216, 268-270 Гражданского кодекса РФ, ст. 20 Кодекса.

Стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».

Стоимость земельного участка определялась в данном отчёте методом сравнения продаж.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчёта рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Краснодар, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица № 6

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли поселений	Земли поселений	Земли поселений
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.	1920	1500	1400	1300
Условия рынка (время продажи/предложения)	18 октября 2019г	01 февраль 2019г Сделка состоялась	04 март 2019г Сделка состоялась	02 апреля 2019г Сделка состоялась
Местоположение участка	ХХХ	ХХХ	ХХХ	ХХХ
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	пропускная система
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
Цена продажи всего участка, руб.		35 000 000	26 000 000	20 500 000
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		23 330	18 570	15 770
Источник информации	Заказчик

Таблица № 7

Таблица выявленных различий

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли поселений	Земли поселений	Земли поселений
различия		0	0	0
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
различия		0	0	0
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
различия		0	0	0
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
различия		0	0	0
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
различия
Площадь участка, кв.м.	1920	1500	1400	1300
различия		0	0	0
Условия рынка (время продажи/предложения)	18 октября 2019г	01 февраль 2019г Сделка состоялась	04 март 2019г Сделка состоялась	02 апреля 2019г Сделка состоялась
различия		1	1	1
Местоположение участка	ХХХ	ХХХ	ХХХ	ХХХ
различия		0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия		0	0	0
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
различия		0	1	1
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Цена продажи всего участка, руб.		35000000	26000000	20500000
различия		0	0	0
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		23 330	18 570	15 770
различия		0	0	0
Количество различий		1	2	2

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объекта-аналога №1. Но так как сравнивать только один аналог с оцениваемым объектом некорректно, поэтому все аналоги были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее. Все цены даны без учёта НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчётов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- условия рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки состоялись);

- на наличие свободного въезда (у аналогов №2,№3 пропускная система, которая даёт преимущество в цене).

Таблица № 8

Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		23 330	18 570	15 770
Условия рынка (время продажи/предложения)	15 апреля 2013г	01 февраль 2013г Сделка состоялась	04 март 2013г Сделка состоялась	02 апреля 2013г Сделка состоялась
Корректировка, %		12,92%	4,66%	9,55%
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
Корректировка, %		0,00%	25,63%	25,63%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		26 344	24 416	21 703
Количество внесенных поправок		1	2	2
Удельный вес значения		0,5	0,25	0,25
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	26344*0,5+24416+0,25+21703*0,25 = 24 701
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	47 425 920

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,где

П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте рынка цены растут на 20% в год:

Поправка для аналога №1:

П_{вр пр} = (1+0,2)^8/12 – 1 = 0,1292 или + 12,92%

Поправка для аналога №2:

П_{вр пр} = (1+0,2)^3/12 – 1 = 0,0954 или + 4,66%

Поправка для аналога №3

П_{вр пр} = (1+0,2)^6/12 – 1 = или + 9,54%

Для расчета и внесения поправки на наличие дополнительных коммуникаций используется метод парных продаж.

Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

, где

– поправка (корректировка) в процентном выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчёт поправки на наличие свободного въезда.

Для расчёта поправки для аналогов №2 и №3, использовался метод парных продаж. Из таблицы №8 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых идентичны, кроме свободного въезда.

= (2333/ 1857) - 1 = 0,25632741 (или + 25,63%)

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесённых поправок, так как каждая внесённая поправка снижает точность расчётов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

, где

- удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

- количество внесённых поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м².

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Лотос» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 18 октября 2019 г (без учета НДС), составляет:

47 425 920 руб.

5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Расчёт стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учёта НДС, без учёта износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника К-И2016 общественные здания выпущенного в 2016 году в целях оценки и сборники укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершённые строительством.

Определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупнённых показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учётом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введённой в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчёт в текущие цены на 01.01.2019г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2019 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объёмно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта, и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, стоимость замещения без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

, где

С₂₀₁₂- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2019 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, для Краснодарского края = 1,03 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населённом пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2016 года для справочника «Общественные здания».

- не учтённая в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Краснодарском крае, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Поправка на разницу в объёме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица № 9

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объёме

На разницу в объёме		На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где

- регионально-экономический коэффициент, приведённый к справочной стоимости строительства в Краснодарском крае, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1 (для г. Краснодар).

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

, где

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2019г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (коэффициенты пересчёта для КС-1, определённые по бюллетеням для разных лет перемножаются.)

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчётов производимых в рамках данного отчёта.

Расчёт стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учёта НДС, без учёта износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчёт полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта приведён в таблице ниже.

Таблица № 10

Расчёт полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без учёта НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	19 680	1	1,03	1,0	1,12	0,94	1,3	940	26 078 307

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки составляет:

=26 078 307*1,20 = 31 293 969 руб. с НДС

ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический;

2. функциональный;

3. внешний.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда ещё на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

, где

– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

– срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 октября 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путём визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчёта физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 11

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%
Общий физический износ здания, %	100,0%	8,54%

Расчет функционального износа

Функциональный износ (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространённые строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

Расчёт внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.

Результаты расчёта рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица № 124

Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	Иф, %	Ифн, %	Ив, %н	И, совокупный износ, руб.	Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	31 293 969	8,54	0	0	2 672 504	28 621 464

Рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего ООО «Лотос», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 18 октября 2019 г. (с учётом НДС), составляет:

28 621 464 + 47 425 920 = 76 047 384 руб.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.

В результате проведённого исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов производственно-складского назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена с сайта domofond.ru, а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах.

При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи в декабре 2018 (аналог № 3), в январе 2019 года (аналоги №1, №2), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в сентябре 2019 года (аналоги №4) и сентябрь 2019 (аналог №5, №6). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учётом НДС).

Таблица № 13

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
		Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Время продажи/предложения	18 октября 2019	Январь 2019	Январь 2019	Декабрь 2018	Сентябрь 2019	Сентябрь 2019	Сентябрь 2019
Продажа/предложение	продажа	продажа	продажа	продажа	предложение	предложение	предложение
Местоположение	Центральный район	Прикубанский район	Прикубанский район	Прикубанский район	Карасунский район	Западный район	Западный район
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
Общая площадь, м2	940	3067	1200	6000	6000	4400	4000
Телефон, интернет	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие отопления	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое	Отапливаемое
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Требует косметического ремонта	После ремонта
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд
Цена продажи/предложения, руб. (с учетом НДС)	-	287624793,5	91492638	477900000	473475000	619146000	47187000
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)		93780,5	76243,865	79650	78912,5	140715	11796,75
Источник:

Таблица № 14

Таблица выявленных различий

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
		Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Местоположение	Центральный район	Прикубанский район	Прикубанский район	Прикубанский район	Карасунский район	Западный район	Западный район
различия		0	0	0	1	1	1
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
различия		0	1	1	1	0	0
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Требует косметического ремонта	После ремонта
различия		0	0	0	0	1	1
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд	Свободный въезд
различия		1	1	0	0	0	0
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)		93780,5	76243,865	79650	78912,5	140715	11796,75
Количество различий		1	1	1	2	2	2

Пояснения к таблице.

На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с декабря 2018г по начало октября 2019г не произошло.

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №2 и №3. Именно эти аналоги были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее.

Таблица № 15

Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учётом НДС)	-	93780,5	76243,8	79650
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная	Хорошая
Корректировка, %		0	+5,43%	0
Наличие свободного въезда (входа)	Свободный въезд	Территория предприятия, пропускная система	Свободный въезд	Свободный въезд
Корректировка, %		- 17,95%	0	0
Скорректированная цена, руб./м2 (с учётом НДС)		76900	80383,8	79650
Удельный вес значения		0,25	0,25	0,5
Средневзвешенная цена, руб./м2 (с учётом НДС)	79146
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учётом НДС)	74 397 240

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

В ходе расчётов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- транспортная доступность (у аналога №1 транспортная доступность хуже, чем у объекта оценки);

- наличие свободного въезда (входа) (объект оценки имеет свободный подъезд, а у объекта №1 свободный въезд ограничен пропускной системой предприятия).

Для расчета и внесения поправок используется метод парных продаж. Формула для определения поправки была приведена при расчёте земельного участка.

Расчёт поправки на транспортную доступность для аналога №2.

Для расчёта поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №15 были выявлены объекты парных продаж аналогов №2 и №3, все характеристики которых близки, кроме транспортной доступности.

П_АН2= (73750/69948,5) - 1 = 0,0543471268147 (или 5,43%)

Расчет поправки на наличие свободного въезда (входа) для аналога №1.

Для расчета поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №15 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых близки, кроме наличия свободного въезда.

П_АН1= (69948,5 /85255) - 1 = -0,1795378570172 (или - 17,95%)

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 940 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Лотос», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 18 октября 2019 года (с учетом НДС), составляет:

74 397 240 руб.

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Краснодар, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где

– площадь, сдаваемая в аренду, м²;

– рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды помещений была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная на сайте domofond.ru а также у агентств недвижимости города).

Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. В таком развитом сегменте рынка как аренда помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Согласно данным сайта средняя ставка аренды 1 кв. м. в Краснодаре в районе размещения объекта составляет или 7200 руб/м²/год. Стоимость арендной платы объекта оценки в год составляет:

940*7200= 6 768 000 руб.

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около КНДЗ=2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет КНАР = 1%.

Расчёт чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР, где

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица № 16

Расчёт операционных расходов

№	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	488 286
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Краснодарском крае составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)	=2 710 265*0,022=59 625
1.2.	Налог на землю, руб. в год – ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости (данные предоставлены собственником)	=28977465*0,015= 434 661
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	423 000
2.1.	Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (350 руб. кв. м в год)	=450*940=423 000
3.	Итого:	664 432,81
	Расходы с учётом НДС	488 286+423 000*1,18=987 426

Расчёт ставки капитализации с учётом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учётом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

– безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности ГКО-ОФЗ со сроком погашения более 30 года по состоянию на 18.10.2019 г. в размере 7,41%^[1].

Дата
		2		3		5		7		10		15		20		30
18.10.2019	6,17		6,24		6,37		6,50		6,69		6,93		7,13		7,41
17.10.2019	6,31		6,36		6,47		6,59		6,77		7,00		7,19		7,48
16.10.2019	6,34		6,38		6,49		6,61		6,79		7,03		7,24		7,55
15.10.2019	6,32		6,36		6,47		6,60		6,79		7,04		7,26		7,58
14.10.2019	6,37		6,39		6,47		6,59		6,78		7,11		7,38		7,74
11.10.2019	6,36		6,40		6,50		6,62		6,82		7,14		7,40		7,77

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путём сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Краснодарский край);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^[2].

Средневзвешенный индекс риска Краснодарский край = 0,128;

Средневзвешенный индекс риска Московская область = 0,127.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,128/0,127-1)*12=0,12%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчёт данной премии по формуле:

, где

– безрисковая ставка дохода, %

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчётах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,где

– норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =0,0894/((1+0,0894)^³⁰-1)= 0,007418 (≈0,7%)

Расчёт коэффициента капитализации (R) приведён в таблице ниже.

Таблица №57

Расчёт ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	– безрисковая ставка процента, %	7,41
2.	–премия за риск вложения в недвижимость	0,12
3.	– премия на низкую ликвидность, %	4,5
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,5
5.	– ставка доходности на собственный капитал, %	14,53
6.	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7.	Норма возврата капитала, %	0,7
8.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1453+0,3*0,007= =0,1474 или14,74%

Расчёт рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведён в таблице ниже.

Таблица №18

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	940
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	7200
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	6 768 000
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	2,5
	Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей КНАР, % от ПВД	1
5.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	6 531 120
6.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	987 426
7.	Чистый операционный доход, руб. в год	5 543 694
8.	Ставка капитализации	0,1474
9.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	37 609 864

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Лотос», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 18 октября 2019 г. составляет:

37 609 864 руб.

Согласование полученных результатов

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица №19

Результаты расчёта рыночной стоимости

Подход	Результаты расчётов (с учетом НДС), руб.
Затратный	76 047 384
Сравнительный	74 397 240
Доходный	37 609 864

У каждого из подходов есть свои особенности. Стоимости, полученные в рамках разных подходов, могут значительно различаться. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов.

Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учётом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Для определения весовых коэффициентов были проанализированы преимущества и недостатки используемых при оценке стоимости объекта оценки методов, а также полнота и достоверность имеющейся в распоряжении оценщика информации:

Табл. 20 Расчёт весовых коэффициентов

№ п\п	Критерий качества	Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
1.	Полнота информации	0,35	0,35	0,3
2.	Достоверность информации	0,2	0,6	0,2
3.	Допущения, принятые в расчётах	0,4	0,2	0,4
4.	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,4	0,4	0,2
5.	Способность учитывать доходность объекта	0,6	0,2	0,2
6.	Способность прогнозирования во времени	0,5	0,4	0,1
7.	Способность учитывать конструктивные особенности	0	0,7	0,3
	Весовой коэффициент	0,35	0,41	0,24

Табл. 20.1 Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Подход к оценке	Стоимость, руб.	Присвоенный весовой коэффициент	Взвешенная стоимость, руб.
Доходный подход	37 609 864	0,35	13 163 452,4
Сравнительный подход	74 397 240	0,41	30 502 868
Затратный подход	76 047 384	0,24	18 251 372
Итого	-	1	61 917 692

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату проведения оценки (округлённо, с учётом НДС):

61 917 692 руб.

(Шестьдесят один миллион девятьсот семнадцать тысячь шестьсот девяносто два) рубля.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации". (принята всенародным голосованием 12.12.1993). (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ (ч.2 ст.8, 9).
2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (Изменения, внесенные Федеральными законами от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2013 года.)
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
9. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"
10. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
11. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
13. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
20. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
21. Интернет версия Журнала БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ. http://www.bn.ru
22. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006.
23. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

1. https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

   2 https://raex-a.ru/rankingtable/region_climat/2018/tab2 ↑

2. ↑