Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м.

Содержание:

Введение

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки.

Объект оценки является офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.

Право собственности на здание, право собственности на земельный участок.

1.3. Ограничения (обременения и сервитуты) прав.

Не зарегистрированы.

1.4. Цель оценки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.5. Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки используются для продажи здания.

1.6. Вид стоимости.

Рыночная стоимость.

1.7. Дата оценки.

Оценка проведена по состоянию на 25 марта 2018 г.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии).

Объектом оценки является офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

1.9 Данный Отчет подготовлен с учетом следующих допущений и ограничивающих условий:

Оценка производится в предположении предоставления Заказчиком достаточной и достоверной информации по объекту оценки;
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки только в указанных целях и по состоянию на дату оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в рублях.
Заключение о стоимости, содержащиеся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете;
Оценщик считает достоверными общедоступные источники отраслевой и статистической информации, однако не делают никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и принимают данную информацию как есть. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
В рамках оказания услуг по оценке Оценщик не проводит специальных экспертиз, в том числе юридическую экспертизу правового положения объекта оценки, строительно-техническую, технологическую и экологическую экспертизу объекта оценки, аудиторскую проверку финансовой отчетности и инвентаризацию составных частей объекта оценки.
Объект оценки рассматривается с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговариваются в отчете об оценке. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных в отчете. Оценщик не несет ответственности за распространение Заказчиком данных отчета об оценке, выходящее за рамки целей предполагаемого использования результатов оценки
Ни отчет целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об Оценщике и Исполнителе, а также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться посредством рекламы, PR, СМИ без предварительного письменного согласия и одобрения Исполнителя.
Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд, не требуется от Оценщика и Исполнителя, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.
Заказчик заранее обязуется освободить исполнителя от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к исполнителю, вследствие легального использования результатов настоящего исследования.
Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существующей на дату оценки, и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Все расчеты производятся Оценщиком в программном продукте «Microsoft Excel». В расчетных таблицах, представленных в отчете, приводятся округленные значения показателей. Итоговые показатели определяются при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в отчете.

1.10. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации.

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.
Постановление главы Администрации Кировского района г.Уфы №4717 от 22.11.2004 г.
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.

1.12. Кадастровая стоимость.

(из данных задания) По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 4 560 465,00 рублей.

1.13. Срок проведения оценки: 15.03.2018 г. – 01.04.2018 г.

2. Применяемые стандарты оценки

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.2015 года),
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1),
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2),
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3),
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике

Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: 450001, г. Уфа, ул. Свердлова, дом 98. ОГРН 1037789046547, дата присвоения ОГРН 15.12.2009г., Генеральный директор Иванов И.И.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «БизнесЦентр», 450001, г.Уфа, ул.Пр.Октября, дом 11, оф.5. ИНН 0270000000.

Генеральный директор, оценщик Андреев А.А., член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Новое общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. № 00503. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 22, от 15.02.2009г.

Страховой полис ООО «Согаз-страхование» № 125 от 23.12.2014 г. Период страхования с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г.

Оценщик – Ахряпова Ю.А., ИНН 02700000020.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4.2) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
	Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью	www.gud.ru
	К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода.	www.cre.ru
	Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.	«Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279)
	Выбран объект-аналог для оцениваемого здания.	Сборник «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ
	Информационной основой стоимостных показателей послужил	сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года
	Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки составляет 2,117	Информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90
	Был использован нормативный метод расчета физического износа	«Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р)
	Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах	Сборник «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 20.03.2018г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке
Сравнительный	Доходный	Затратный
61 173 280	46 749 957,7	70 780 807

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость офисного здания общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98 составляет:

65 136 385 руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

На основании фактов, предположений и результатов проведенных исследований и расчетов, с учетом специфики рассматриваемого имущества, можно сделать выводы о том, что: рыночная стоимость Объекта оценки может находиться в интервале (диапазоне значений стоимости) от 55 365 927 руб. до 74 906 842 руб. с учетом НДС

7. Описание объекта оценки

Объект оценки. Объектом оценки является офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности на здание, право собственности на земельный участок.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии):

Офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.
Постановление главы Администрации Кировского района г.Уфы №4717 от 22.11.2004 г.
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Право собственности. Обременения не зарегистрированы.

Собственник объекта оценки: ООО «Заказчик».

Остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки: 16 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.
Постановление главы Администрации Кировского района г.Уфы №4717 от 22.11.2004 г.
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием

данных Заказчика.

Характеристики здания, представлены в таблице:

*Наименование*	*Показатель*
Дата постройки	2001 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное

Здание находится в хорошем состоянии. Износ конструктивных жэлементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания представлена в следующей таблице:

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Общая площадь оцениваемого офисного здания 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

Оцениваемое офисное здание находится на красной линии, в 30 м от городского «ЦУМа», в 50 м от Уфимского государственного авиационного университета, в 230 м от Гостиного двора, в 800 м от стадиона «Динамо».

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
Качество застройки и состояние	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
объекты Окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с городом осуществляется автобусами и маршрутными такси, троллейбусами.
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

Особенности местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в южной части города Уфы, но в северной городской части Кировского района. Данная часть города считается историческим центром города, и находится на возвышенности.

Кировский район – один из семи городских районов города Уфы, расположенный в его южной части. Ввиду присоединения сельских поселений из Уфимского района республики имеет некомпактную, состоящую из трёх отдельных частей, территорию. При этом между исторической основной и вновь обретённой частями есть поселения, не включённые в состав городского округа.

Кировский район был образован 13 ноября 1935 года решением президиума Уфимского городского совета рабочих, крестьянских и красноармейских депутатов. 10 декабря 1935 года решением Центрального исполнительного комитета БАССР были определены границы района «от улиц Зенцова в сторону Сутолоки, захватывая старую Уфу, Цыганскую поляну, Пугачевскую слободу и Восточную слободу». Таким образом, в состав района попала наиболее старая часть города, исторический центр Уфы.

Его территория - 131 тыс. 084 кв. км, численность населения - 153 043 человек. Здесь расположены Дом Республики, Государственное Собрание — Курултай Республики Башкортостан.

Жилой фонд составляет более 2 миллиона квадратных метров. Массовое жилищное строительство превратило бывшие уфимские окраины в благоустроенные микрорайоны: «Дружба», «Белореченский», «Караидель», «Янаульский», «Радио», «Южный», «Новый».

Центр района и города украшают новые современные здания: дворец культуры нефтяников, Национальный музей Республики Башкортостан, управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Республике Башкортостан, Башкирский государственный академический театр драмы им. М.Гафури, Республиканский Национальный молодёжный театр, Национальный банк Республики Башкортостан, торгово-деловой комплекс «Гостиный двор».

Кировский район по праву считается кузницей кадров высококвалифицированных специалистов различных отраслей производства. Здесь функционируют крупные и средние промышленные предприятия, выпускающие медицинские препараты (ОАО «Фармстандарт — Уфимский витаминный завод»), электрооборудование (ОАО «Электроаппарат»), средства связи, швейные и текстильные изделия, продукты питания и т.д. Уфимцам и гостям столицы предлагают свои услуги 880 торговых предприятий, включая крупные торговые центры «МЕГА», «Касторама», «Метро Кэш энд Керри», «Гостиный двор», «Иремель».

В системе образования района в настоящее время функционируют 56 муниципальных учреждений образования. Больше всего Кировский район славится как родина студенчества. Здесь расположено 7 государственных высших (Уфимский государственный авиационный университет, Башкирский государственный медицинский университет, Уфимский юридический институт МВД России и др.) и 8 средне-специальных учебных заведений республики, в которых обучаются более 40 тысяч студентов.

Оцениваемое офисное здание находится на красной линии, на пересечении улиц К.Маркса и Свердлова, в 30 м от городского «ЦУМа», в 50 м от Уфимского государственного авиационного университета, в 230 м от Гостиного двора, в 800 м от стадиона «Динамо».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально-экономическое развитие Республики Башкортостан в первом полугодии 2017 года на фоне сохранения действия финансовых и экономических санкций в отношении российской экономики происходило по "базовому" варианту прогноза, одобренного распоряжениями Правительства Республики Башкортостан от 8 ноября 2016 года N 1013-р, от 26 декабря 2016 года N 1497-р.

Индекс промышленного производства Республики Башкортостан за первое полугодие 2017 года составил 103,4% к аналогичному периоду 2016 года, превысив прогнозный показатель на 2017 год 102,1%.

Рост индекса промышленного производства обеспечен в 41 муниципалитете Республики Башкортостан.

Валовая продукция сельского хозяйства сложилась в объеме 51,7 млрд. рублей, или 103,1% к аналогичному периоду прошлого года при прогнозном значении на 2017 год - 102,6%. Рост показателя отмечается практически во всех муниципальных образованиях республики, за исключением Учалинского (70,4%), Караидельского (81,3%), Мелеузовского (83,7%), Аскинского (87,0%), Баймакского (91,8%), Нуримановского (92,6%), Чекмагушевского (98,2%) районов, а также г. Нефтекамска (85,3%) и г. Сибая (92,6%).

Оборот розничной торговли составил 345,3 млрд. рублей, увеличившись в сопоставимых ценах на 3,0% к соответствующему периоду 2016 года при прогнозе на 2017 год - 102,1%.

Оборот продукции (услуг), производимой малыми предприятиями, в том числе микропредприятиями, и индивидуальными предпринимателями, по оценочным данным, в первом полугодии 2017 года составил 548,8 млрд. рублей, или 54,9% от установленного планового значения на 2017 год

По итогам Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации Республика Башкортостан заняла 13-е место, улучшив за год свою позицию на 7 пунктов.

Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета Республики Башкортостан в первом полугодии 2017 года составили 74770,9 млн. рублей, или 51,1% к годовому плану, увеличившись по сравнению с поступлениями за первое полугодие 2016 года на 1,2%.

Наблюдается рост объема собственных доходов местных бюджетов на 1 человека в 43 муниципальных образованиях. При этом рост обеспеченности собственных расходов местного бюджета налоговыми и неналоговыми доходами достигнут лишь в 16 муниципальных образованиях.

Объем вновь выданных кредитов экономике республики за первое полугодие 2017 года составил 378,6 млрд. рублей, что на 28,3% выше уровня соответствующего периода 2016 года. Ипотечных жилищных кредитов выдано на сумму 21,7 млрд. рублей с ростом на 12,5%. По количеству и объему выданных ипотечных жилищных кредитов Республика Башкортостан по итогам января - июня 2017 года сохраняет второе место в Приволжском федеральном округе.

В демографической ситуации в части естественного движения населения число умерших по сравнению с январем - июнем 2016 года снизилось на 681 человека, или на 2,6%, и составило 25,8 тыс. человек. Общая смертность населения составила 12,8 на 1000 человек при прогнозе не более 13,0 в 2017 году

Уровень регистрируемой безработицы уменьшился с начала 2017 года с 1,17% до 1,09% при прогнозном значении 1,2%. Снижение уровня зарегистрированной безработицы достигнуто в 41 муниципальном образовании, в 2 муниципальных районах сохранено значение показателя на прежнем уровне.

В то же время имеет место отрицательная динамика, а также риски недостижения плановых значений по ряду показателей в отдельных сферах деятельности.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за январь - июнь 2017 года составил 92,1 млрд. рублей, что на 23,8% ниже уровня аналогичного периода 2016 года при прогнозе роста на 0,4%. Снижение объема инвестиций в основном обусловлено сокращением инвестиций в добыче нефти и газа (на 35,6%), нефтепереработке (на 40,2%), химическом производстве (на 44,7%), сельском хозяйстве (на 62,4%), транспортировке и хранении (на 45,4%).

С начала 2017 года введено в действие жилье общей площадью 1016,5 тыс. кв. м, что составляет 88,1% к январю - июню 2016 года при прогнозном значении 99,2% к уровню 2016 года. Прирост темпов ввода жилья обеспечен в 4 муниципальных районах и городских округах республики.

Миграционная убыль населения за первое полугодие 2017 года сократилась по сравнению с первым полугодием 2016 года на 47,4% и составила -2088 человек, коэффициент миграции составил -5,14 на 10 тыс. человек населения. Имеются риски недостижения целевого значения миграционной убыли - не более 16,4 на 10 тыс. человек населения.

Уровень преступности в расчете на 100 тыс. человек населения составил в январе - мае 2017 года 590 против 733,7 в январе - мае 2016 года при целевом значении не более 400, уровень раскрываемости преступлений - соответственно 59,9% против 54%.

По данным из открытых источников (на сайте Министерства Экономического развития РБ) разработка прогноза социально-экономического развития Республики Башкортостан на 2016 год и на период до 2018 года (далее – прогноз социально-экономического развития) осуществлялась в соответствии со сценарными условиями социально-экономического развития Российской Федерации в двух основных вариантах «базовый» и «оптимистичный», а также в рамках системного управления рисками по «пессимистическому» варианту.

В целом «оптимистичный» вариант отражает развитие экономики в условиях реализации активной государственной политики, предусматривающей полномасштабную реализацию утвержденной Программы деятельности Правительства Республики Башкортостан на срок своих полномочий до 2019 года.

Основные макропараметры сценариев и экономической составляющей прогноза Республики Башкортостан на 2016-2018 годы

Вариант	Цена на нефть марки Urals, долларов США за баррель			Курс доллара (среднегодовой), рублей за доллар США			Темп прироста мирового ВВП, %			Темп прироста (снижения) ВРП РБ, %
	22016 год	22017 год	22018 год	22016 год	22017 год	22018 год	22016 год	22017 год	22018 год	2016 год			22017 год	22018 год
	прогноз
«Пессимистический»	40,0			72,6	75,4	75,4	3,4	33,5	33,6	-0,3	0,5			0,9

«Базовый»	50,0	52,0	55,0	63,3	63,1	62,5	3,4	3,5	3,6	2,0		2,8		3,2
«Оптимистичный»	50,0	52,0	55,0	60,5	58,0	55,7	3,4	3,5	3,6	3,6		3,9		4,7

За основу для разработки проекта бюджета Республики Башкортостан в соответствии с решением Межведомственной правительственной комиссии по бюджетным проектировкам был принят «базовый» вариант прогноза.

На сайте Федеральной службы государственной статистики приведены данные на январь 2018г., представленные в следующей таблице.

	Январь 2018г.	Январь 2018г. в % к январю 2017г.	Справочно: январь 2017г. в % к январю 2016г.
Оборот организаций, млн.рублей	256057,2	^{104,2^[2]}	112,8¹
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами, млн. рублей	166689,9	101,3¹	116,7¹
Индекс промышленного производства	х	101,1	107,9
Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", млн. рублей	7550,8	82,0	101,5
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м площади	99,7	57,6	91,2
Объем продукции сельского хозяйства, млн. рублей	6437,0	98,1	105,4
Грузооборот транспорта, млн. тонно-км	16064,1	99,9	99,5
Оборот оптовой торговли, млн. рублей	55307,8	107,7	103,9
Оборот розничной торговли, млн. рублей	64253,5	103,4	100,9
Оборот общественного питания, млн. рублей	2119,0	103,1	100,3
Объем платных услуг населению, млн. рублей	20617,2	100,7	102,9
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. человек (на 1 февраля)	21,4	90,4	88,0
Индекс потребительских цен на товары и услуги, %	100,1^{^[3]}	101,2	104,6
Индекс цен производителей ромышленных товаров(на внутрироссийском рынке),%	99,9²	105,9	107,5

Оборот розничной торговли в январе 2018г. составил 64,2 млрд.рублей, что в сопоставимых ценах составляет 103,4% к январю 2017г.

В январе 2018 г. оборот розничной торговли на 90,5% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 9,5% (в январе 2017г. – соответственно 90,4% и 9,6%).

В январе 2018г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 49,5 %, непродовольственных товаров – 50,5% (в январе 2017г. – 49,6 % и 50,4% соответственно).

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительст- во", в январе 2018г. составил 7550,8 млн. рублей1 или 82,0% к январю 2017г.

Жилищное строительство. В январе 2018г. за счет всех источников финансирования построено 1077 квартир.

В открытом источнике, на сайте http://www.ocenchik.ru/docsi/2637, представлена информация о тенденции рынка недвижимости: нахождение в собственном помещении всегда считалось хоть и слегка расхолаживающей бизнес, но более выгодной позицией. Возможная стоимость аренды превращалась в прибыль предприятия либо в дополнительные оборотные средства, а недвижимость считалась растущим в цене активом. Однако с 2015 года отношение к собственности на крупные объекты поменялось. Виной тому стало налогообложение имущества, которое под силу оказалось лишь производственным предприятиям. Арендодателям-рантье на фоне снижающихся ставок аренды и роста коммунальных услуг налоги на имущество и доходы «съедают» прибыль от сдачи в аренду. Торговые центры столкнулись с массовым уменьшением количества арендаторов. Поэтому многие собственники сейчас пытаются избавиться от избыточных активов, объектов больших площадей, и предложение на рынке превышает спрос. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Офисные и торговые помещения сравниваются в цене за счет более сильного снижения торговых. Продолжается начавшаяся еще в начале 2014 универсализация помещений, это выгодно собственникам – больше охват потенциальных арендаторов.

Однако сегмент аренды не находится в застое, так как за счет снижения ставок аренды происходят «миграции» арендаторов. Некоторые используют это как возможность, иные вынуждены искать помещения дешевле. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развитый, на сайте объявлений представлено:

— 144 объявлений о продаже и 366 объявления об аренде офисной недвижимости;

— 144 объявлений о продаже и 206 объявление об аренде торговой недвижимости;

— 84 объявление о продаже и 144 объявлений об аренде производственно-складской недвижимости.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

Рынок коммерческой недвижимости подразделяется по типам предпринимательской деятельности. Функционально ее структурируют по непосредственному предназначению:

Офисная недвижимость,
Торговая недвижимость,
Складская недвижимость,
Индустриальная (промышленная) недвижимость,
Гостиничная недвижимость.

Оцениваемый объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент офисная недвижимость - встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения (фактически помещения используются под офисы).

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект (информация представлена на сайте http://www.ocenchik.ru/docsi/2637 с пометкой об использованных источниках информации: Сайт объявлений Авито https://www.avito.ru, Информационный портал https://ru.wikipedia.org, Сайт Федеральной Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» http://www.expertrussia.ru/analytics/kommercheskaya_nedvizhimost/80181/#iblock_id=3&city=16581 ):

В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости г. Уфы проанализированы публичные объявления с предложениями о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, представленные на порталах объявлений о недвижимости.

Все представленные ниже выборки можно признать однородными (коэффициент вариации менее 30%) в соответствии с общепринятыми нормами. Анализ производился среди объектов с типичными условиями продажи общей площадью свыше 200 кв. м, достаточно полно охарактеризованными в объявлениях. Дополнительный анализ достоверности сведений, изложенных в тексте объявления, не производился. Результаты анализа представлены ниже в табличной форме.

Анализ публичных объявлений о продаже офисной недвижимости в г. Уфа:

п/п	Город	Район	Адрес	Состояние	Цена предложения	Общая площадь	Удельная стоимость, руб./кв.м	Ссылка на источник информации
1	Уфа	Советский	ул. Летчиков	Под чистовую отделку	180 000 000	5000	36 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_5000_m_792869996
2	Уфа	Калининский	Индустриальное шоссе, д. 26	Хорошее	6 500 000	267	24 345	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								nezhiloe_ofisnoe_zdanie_267_m_717768148
3	Уфа	Советский	ул. Комсомольская, д. 19/1	Хорошее	17 300 000	522,6	33 104	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_zdanie_522.6_m_po_ul.
								_komsomolskaya_793928923
4	Уфа	Октябрьский	ул. Лесотехникума, д. 49/1	Хорошее	10 000 000	280	35 714	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofis_v_tsentre_goroda_713928487
5	Уфа	Кировский	ул. Авроры, д. 5/1	Удовлетворительное	27 000 000	540	50 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_540_m_714487488
6	Уфа	Кировский	ул. Менделеева, д. 146/2	Хорошее	17 600 000	320	55 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_320_m_792836040
7	Уфа	Кировский	ул. Пушкина, д. 45, корп. 1	Удовлетворительное	198 770 000	3058	65 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								pristroy_k_domu_4-h_
								etazhnoe_zdanie_3058_m_768435972
8	Уфа	Ленинский	ул. Ленина, д. 5/2	Качественная отделка	48 231 500	507,7	95 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_507.7_m_788504593
9	Уфа	Советский	ул. Рихарда Зорге	Хорошее	210 000 000	2908	72 215	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								prodazha_ofisnoe_zdanie_2908_kv._m._
								rayon_gostsirka_678559666
10	Уфа	Советский	ул. Менделеева, д. 150/6	Под чистовую отделку	21 255 300	644	33 005	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								prodam_torgovo-ofisnoe_pomeschenie
								_644_kv._m_787026642
11	Уфа	Кировский	ул. Коммунистическая, д. 128/3	Хорошее	15 499 000	397	39 040	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_397_m_568319172
12	Уфа	Орджоникидзевский	ул. Новочеркасская, д. 4	Удовлетворительное	82 214 000	2 222	37 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								4-h_et._zdanie_po_
								novocherkasskoy_4_754188983
13	Уфа	Октябрьский	ул. 50 лет СССР, д. 30	Удовлетворительное	170 733 000	4166	40 982	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_4166_m_718003431
14	Уфа	Октябрьский	ул. Новоженова, д. 90/1	Удовлетворительное	6 200 000	278	22 326	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofis_novozhenova_901_pl_277.7_m_786002206
15	Уфа	Ленинский	бульвар Ибрагимова, д. 57	Хорошее	33 600 000	560	60 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_560_m_675653509
16	Уфа	Советский	ул. Заводская, д. 13	Удовлетворительное	13 000 000	510	25 490	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_zdanie_510_m_585818335
17	Уфа	Кировский	ул. Пушкина, д. 114/2	Хорошее	47 173 000	673,9	70 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_673.9_m_762395978

Анализ публичных объявлений об аренде офисной недвижимости в г. Уфа:

№ п/п	Город	Район	Адрес	Состояние	Арендная плата за объект в месяц, руб.	Общая площадь	Арендная плата, руб./кв.м в год	Ссылка на источник информации
1	Уфа	Кировский	ул. Сагит Агиша, д. 2б	Хорошее	286 000	520	6 600	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_280_520_m_793930390
2	Уфа	Советский	ул. Карла Маркса, д. 60	Хорошее	180 000	312	6 923	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_312_m_552803341
3	Уфа	Орджоникидзевский	ул. Дмитрия Донского, д. 4	Хорошее	64 925	259,7	3 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_259.7_m_790094294
4	Уфа	Советский	ул. Рихарда Зорге, д. 70/2	Хорошее	115 500	210	6 600	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_210_m_791982178
5	Уфа	Ленинский	Базисный проезд, д. 4	Хорошее	80 000	200	4 800	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								sdam_ofisnye_pomescheniya_raznoy_ploschadi_680119966
6	Уфа	Советский	ул. Владивостокская, д. 12	Хорошее	114 400	208	6 600	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_208_m_764538635
7	Уфа	Кировский	ул. Карла Маркса, д. 3б	Хорошее	180 000	300	7 200	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_ot_sobstvennika_790362702
8	Уфа	Советский	ул. Рихарда Зорге, д.9/6	Хорошее	109 000	210	6 229	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								sdam_ofis_210_kv._m_na_zorge_96_742512740
9	Уфа	Советский	ул. Сагита Агиша	Хорошее	88 200	252	4 200	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_na_s.
								_agisha_252_m_arenda_788608377
10	Уфа	Калининский	ул. Сельская Богородская, д. 6, корп. 1	Хорошее	160 000	400	4 800	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_400_m_788490946
11	Уфа	Советский	ул.Революционная, д. 70/1	Качественная отделка	301 000	350	10 320	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_350_m_788394279
12	Уфа	Кировский	ул. Софьи Перовской	Хорошее	180 000	507	4 260	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_507_m_772705848
13	Уфа	Октябрьский	ул. Менделеева, д. 227	Хорошее	186 500	373	6 000	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								sdaetsya_ofisnoe_pomeschenie
								_373_m_naprotiv_akbuzat_772539600
14	Уфа	Кировский	ул. Кавказкая, д. 6/12	Без отделки	95 000	270	4 222	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								pomeschenie_svobodnogo
								_naznacheniya_270_m_573986985
15	Уфа	Кировский	Кооперативный переулок, д. 20	Хорошее	125 000	416,2	3 604	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_416.2_m_786048321
16	Уфа	Ленинский	ул. Карла Маркса, д. 34	Хорошее	382 250	695	6 600	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnyy_osobnyak_s_parkovkoy
								_ot_230_m_do_695_m_783093238
17	Уфа	Кировский	ул. Крупской, д. 8	Хорошее	189 255	344,1	6 600	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_344.1_m_765170443
18	Уфа	Кировский	ул. Кирова, д. 128/1	Хорошее	120 000	222	6 486	https://www.avito.ru/ufa/
								kommercheskaya_nedvizhimost/
								ofisnoe_pomeschenie_222_m_781264474

Средняя цена предложений о продаже коммерческой недвижимости в районах г. Уфа, руб./кв. м.:

Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в районах г. Уфа, руб./кв. м в год.:

Средняя цена предложений о продаже коммерческой недвижимости в зависимости от состояния объекта в г. Уфа, руб./кв. м.:

Сайт по поиску недвижимости Domofond.ru опубликовал результаты сследования

рынка коммерческой недвижимости в городах-миллионниках по итогам 2017 году.

Столица Башкирии вошла в тройку городов, где больше всего снизились цены

на помещения под магазины. За год квадратный метр торговых площадей подешевел в городе на 5% и в среднем стал обходиться покупателю в 100,4 тысячи рублей. Большее падение продемонстрировали Екатеринбург и Омск, где средняя цена за квадратный метр снизилась на 8 и 6% соответственно и составила 91 и 100,4 тысячи рублей. Самый дорогой квадратный метр – 127 тысяч рублей, - отмечен в торговых центрах Казани. Впрочем, и здесь цена упала за год на 1,8%.

Цены на офисную недвижимость в Уфе снизились на 3,4%. Купить офисное помещение в городе, по данным Domofond.ru, можно за 68,2 тысячи рублей за квадратный метр.Столица Башкирии стала лидером среди регионов, где больше всего снизились средние цены на помещения свободного назначения. За год они «полегчали» на 12,1%, стоимость квадратного метра составила 81,2 тысячи рублей.Что касается аренды нежилой недвижимости в Уфе, то больше всего потеряли торговые площади. Средняя ставка аренды в этом сегменте снизилась на 4,3%, опустившись до 12,5 тысячи рублей за квадратный метр. Офисные помещения стали обходится арендаторам в среднем на 2,3% дешевле – 7,9 тысячи рублей за квадрат.

В то время как ставки аренды помещений свободного назначения в большинстве городов-миллионниках росли, в Уфе наоборот упали. Снижение составило 1,7%, средняя ставка оценивается в 9,7 тысячи рублей. Подробнее на РБК:https://ufa.rbc.ru/ufa/freenews/5a8d49e59a79470714cbd56c.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости:

по информации из открытых источников на сайте http://www.expert-russia.ru/analytics/kommercheskaya_nedvizhimost/90348/#iblock_id=3&city=16581 ):

В 2016-2017 году количество офисных помещений было избыточно в целом, но недостаточно в районах с высокой деловой активностью. Высокий спрос и в течение 2017, и далее будет на современные open-spacee. Однако таких помещений не много, так как для их конфигурации нужны здания с минимумом несущих стен, и характерно это только для первых этажей последних новых домов бизнес-класса, и нежилых зданий. А во втором случае не всегда рядом высокая плотность населения и бизнес-инфраструктуры.

Содержание офисного помещения в бизнес-центре ранее считалось более дорогим, но сейчас арендовать его проще, чем самостоятельно заниматься бытовыми проблемами. Но офисные центры арендатор хочет видеть с достаточным уровнем комфорта. Где присутствует не только необходимая инфраструктура, но и некое деловое сообщество, «единый концепт и идея» бизнес-центра.

Предложение рынка коммерческой недвижимости оставалось ограниченным, но достаточным для типичных сфер бизнеса – стандартных офисов, магазинов и предприятий сервиса. Специфических помещений со специальными требованиями под виды бизнеса и требования брендов в Уфе не хватало никогда. Так как большая доля фонда есть переведенные первые этажи советских жилых домов. И лишь в последнее десятилетие рынок пополнили помещения другого формата – торговые и бизнес-центры, иные конструкции первых этажей.

Из-за того, что рынок коммерческой недвижимости в течение 2015 и 2016 годов находится в состоянии застоя, он практически потерял некие правила делового оборота и этики участников. До сих пор представляется странным наличие 5 банеров разных агентств на одном и том же помещении, телефон собственника которого наверняка сообщит сосед напрямую. В итоге даже специализированные компании по работе с коммерческой недвижимостью за эти годы потеряли долю рынка и начали наверстывать ее в 2017.

К сожалению, у рынка коммерческой недвижимости Уфы до сих пор нет согласованной политики игроков и правил, порядка взимания вознаграждения и формирования цены на объект. В большинстве случаев игроки работают на спрос по принципу «кто первый успел». В итоге в рекламных источниках вы можете увидеть одно и то же помещение несколько раз с разной ценой. Это не является показателем развитого рынка сегмента, заставляя игроков действовать по принципу формирования максимальной базы объектов без столько-то понятных взаимоотношений с собственниками.

Именно такая технология работы игроков рынка приводит к тому, что взаимодействие между ними, установление каких-то единых правил игры пока невозможно, конкуренция между ними не заслуживает названия здоровой.

Однако в 2017 году на рынке произошли и позитивные изменения. Так, начиная с весны 2017 стало появляться достаточное количество запросов на поиск помещения. Причем, со сформулированными техническими требованиями, под которые далеко не всегда есть варианты. Вообще, сегмент коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, слабо типизирован, а помещения с особенностями под запрос вообще могут отсутствовать на рынке, по крайней мере, будут заняты. Но потенциальный интересант часто этого не понимает, и идет в очередные и очередные агентства, особенно те, кто громче себя расхваливает, в надежде что там что-то будет. Но рынок прозрачен, и как правило, все игроки видят одни и те же предложения.

Во второй половине года чуть выше стал интерес к складским и производственным помещениям, однако интересантов не устраивает, что большинство из них находится в типичной исторической производственной зоне. Интерес связан с развитием дистанционной торговли и транспортных компаний. В то же время именно в 2017 году на фоне предшествующего снижения ставок аренды, наблюдался спрос и от сетевых ритейлеров типа «Магнит», «Пятерочка» и аналогичных. В то время, как исторические магазинчики шаговой доступности потребовали обновления и ремонтов, а потребитель привык к крупным гипермаркетам с акциями и сервисом.

Среди прочих особенностей стоит обратить внимание на недостаточное внимание сторон к экономически обоснованным цифрам, сервису по бизнес-планированию, расчетам окупаемости и т.д. Инвестиции в Коммерческую недвижимость осложнены сейчас слишком большим, нехрестоматийным сроком окупаемости, производятся в основном на стадии строительства. Также высокие налоги на имущество, к которым приспособились не все собственники.

В качестве новых трендов 2018 года предполагают еще большую консолидацию торговых предприятий вокруг крупных торговых центров, а в точечных помещениях с отдельными входами размещение сервисных, финансовых и офисных предприятий, размещение их клиентских офисов и филиалов. Для некоторых сфер бизнеса красные линии становятся не актуальными из-за влияния интернет. Мобильность в сегменте аренды, который сейчас занимает более 65% рынка, будет поддерживаться многочисленными пробами небольшого бизнеса, сменой мест и помещений, адаптацией отраслей к новым возможностям и рыночным условиям.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование

недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее

прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта учитываются четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования с учетом объемно-планировочных и конструктивных решений объекта.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или иметь максимальную текущую стоимость.

Недвижимость - это имущество, которое практически может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

1. Текущее использование объекта в настоящее время – нежилое (офисное).

Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на указанное использование оцениваемого объекта не зарегистрировано.

2. Технические характеристики делают физически осуществимым вариант эксплуатации зданий, как выполняющих общественные (преимущественно офисные) функции: оцениваемый объект – офисное нежилое 3-х этажное здание, в хорошем состоянии. Отделка (полы, проемы, дверные и оконные проемы) и инженерные коммуникации ориентированы и приспособлены к фактическому использованию здания – офисному.

Согласно п. 16 ФСО-7 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Рассмотрев объемно-планировочные и конструктивные решения оцениваемого офисного здания очевидно, что для смены фактического использования здания необходима реконструкция здания и новые конструктивные решения (как для торгового, для промышленного назначения, и др.).

Критерием экономической целесообразности является практически 100%-ая загрузка здания – 97,5%, то есть возврат, равный или больший расходов на компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных инвестиций.

Поскольку имущество используется по своему функциональному назначению, можно сделать вывод о том, что, оцениваемая недвижимость, соответствует своему функциональному назначению и изменение его текущего профиля не целесообразно.

Существующее состояние экономики окружающей территории, перспективы развития района и ожидаемые изменения, позволяют утверждать, что собственник/владелец в ближайшее время будет эксплуатировать помещения в текущем качестве (в качестве здания с площадями под офисные помещения).

Учитывая первоначальное назначение, конструктивные особенности рассматрива-емого недвижимого имущества - вариантом наиболее эффективного использования является использование оцениваемого имущества только под нежилое (офисное назначение).

Основываясь на анализе рынка и вышеуказанных критериев возможного использования, и, принимая во внимание расположение объекта оценки, разрешенное использование, объемно-планировочные решения помещений, а также исходя из целей и задач настоящей оценки, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта, рассматривалось по текущему (фактическому) использованию, т. е. в качестве

объекта коммерческой недвижимости, а именно нежилого здания с площадями офисного назначения.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В качестве аналогов подобрались офисные здания (открытые источники информации).

№ п/п	Местоположение	Наименование	Описание	Общая площадь, кв.м.	Цена предложения, руб.	Источник информации
1	Россия, Республика Башкортостан, Уфа, район Кировский, улица Пушкина, 85/1	Офисное здание	Отдельно стоящее 2-х этажное офисное здание расположено на красной линии в историческом центре города. В непосредственной близости от ТДК "Гостиный двор", гостиница «Агидель», УГАТУ, Башкирского государственного театра оперы и балета. Транспортная доступность, собственная парковка. Есть возможность реконструкции здания по разработанному проекту.	950	59 000 000	www.avito.ru
2	Уфа, район Советский, ул.Ленина, д.99/2	Офисное здание	ЛОТ № 761 Предлагается на продажу офисное помещение общей площадью 1046 кв.м находящееся по адресу: г.Уфа, ул.Ленина, д.99/2. «Аквамарин» – это современный комфортный бизнес-центр с собственной парковкой, расположенный в историческом деловом центре города на красной линии с удобными подъездными путями и удобной транспортной доступностью. Преимущества: Удобные подъездные пути; Располагается в окружении жилых домов бизнес-класса Собственный паркинг на 40 автомобилей; Система вентилируемых фасадов обеспечивает не только безупречный вид, но и долговечность, безопасность конструкций здания; Помещение подойдет для крупной компании, филиала федеральных компаний, банковской структуры, медицинского центра, центра мануальной терапии и др. Звоните будем рады вас услышать! Бесплатное юридическое сопровождение, показ в удобное для вас время!	1 046	80 000 000	www.avito.ru
3	Уфа, р-н Советский, Карла Маркса ул 34	Офисное здание 695 кв.м. в историческом центре	Продается отдельно стоящее здание на Карла Маркса 34. Площадь 695 кв.м.Трехэтажное здание. Кабинетная система. Оформлено право собственности.Земельный участок на праве аренды. Коммуникации: Центральное электроснабжение, водоснабжение, водоотведение.Индивидуальный тепловой пункт для теплоснабжения здания. Центральная система вентиляции. Возможна установка центральных/индивидуальных систем кондиционирования. Объект обладает высокоразвитой инфраструктурой. В радиусе шаговой доступности расположено большинство крупнейших организаций федерального и республиканского масштаба, центральные офисы и представительства ведущих банков и финансовых учреждений (более 30 банков в радиусе 500 метров), офисы и представительства ведущих промышленных и торговых компаний. Штаб-квартира крупнейшей организации региона - АНК Башнефть расположена в 200	695	55 000 000	www.avito.ru

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В связи с отсутствием информации о ценах реально-совершенных сделок применение в расчетах цен предложения представляется достаточно оправданным, так как потенциальные покупатели прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости скорее всего изучат имеющиеся предложения по тем или иным информационным каналам и получат представление о возможной цене предполагаемого объекта, с учетом всех его достоинств и недостатков относительно объектов сравнения, предлагаемых на рынке. Кроме того, при проведении расчетов применяем поправку на завышение цены риелтора (на торг). Таким образом, использованы данные цен предложений (публичных оферт) аналогичных проектов с официальных интернет-сайтов.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики, делаем вывод о том, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок с объектами недвижимости, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, указаны следующие поправки:

на условия продажи (уторговывание),
на отличие площадей.

Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание).

Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену.

Согласно СРД №20 2017г. справочника расчетных данных для оценки и консалтинга Е.Е. Яскевича ООО «Научно-практический центр Профессиональной Оценки (НПЦО)» определена величина корректировки на уторговывание для оцениваемого объекта недвижимости (офисное здание - продажа), которая составляет для крупных городов – 10,6.

Поправка на отличие площадей.

Площади объектов-аналогов и оцениваемого земельного участка отличаются. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».

Для определения поправок на отличие площадей использовался Справочник оценщика недвижимости – 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Л.А.Лейфер.

По данным справочника (таб.103, стр.184) Коэффициенты для аналогов:

площадью 500-750 м2 – 0,96 (в таблицу прописываем - 4%),
площадью 750-1000м2 – 1,0 (в таблице 0),
площадью 1000-1500м2 – 1,05 (в таблице +5%).

Результаты расчетов со скорректированными стоимостями приведены в таблице ниже.

Поправка на местоположение – все аналоги и оцениваемый объект находятся в историческом и культурном центре города, поэтому поправка нулевая.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Стоимость тыс. руб.		59 000,0	80 000,0	55 000,0
Площадь, кв. м	940	950,0	1 046,0	695,0
Стоимость 1 кв. м, тыс.руб.		62,1	76,5	79,1
Поправка на условие продажи (уторговывание), %		10,6	10,6	10,6
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на имущественные права, руб.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс.руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на условия финансирования, %.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на местоположение, %		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на дополнительные улучшения, %		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на размещение, %.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	68,4	70,7
Поправка на отличие площадей, %		0,0	5,0	-4,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	71,8	67,9
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	71,8	67,9
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		55,5	71,8	67,9
Поправка на ремонт, руб.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.	65,08	55,5	71,8	67,9
*Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, тыс.руб.*	61 173,28

Коэффициент вариации скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов составил 10,6%, что позволяет считать выборку однородной.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС) округленно, 61 173 280 руб.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

1. Определение ожидаемого потенциального валового дохода, т.е. ПВД (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости (общий доход от здания и земельного участка):

ПВД = S*С_ар,

ПВД=940*6 536=6 143 840 руб,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – арендная ставка за 1 м² в год.

Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению:

основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);
рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Для определения инвестиционной стоимости применяется для расчета потенциального валового дохода контрактная арендная ставка.

Для расчета рыночной стоимости, ликвидационной стоимости необходимо применять рыночную ставку арендной платы при наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью (Авито, Циан).

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки:

- на уторговывание,

- на передаваемые имущественные права,

- на условия финансирования,

- на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия,

- на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей, на физические характеристики (на формат объекта). Другие поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание).

Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и изначальнопредполагается завышенной, так как арендодатель хочет сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену.

Согласно СРД №20 2017г. справочника расчетных данных для оценки и консалтинга Е.Е. Яскевича ООО «Научно-практический центр Профессиональной Оценки (НПЦО)» определена величина корректировки на уторговывание (данные на май 2017г.) для оцениваемого объекта недвижимости (офисное здание - аренда), которая составляет для крупных городов – 7,5%.

Поправка на отличие площадей.

По данным справочника по аренде (таб.103, стр.184) Коэффициенты для аналогов:

площадью 250-500 м2 – 0,90 (в раблицу прописываем – 10%),
площадью 500-750 м2 – 0,96 (в таблицу прописываем - 4%),
площадью 750-1000м2 – 1,0 (в таблице 0),
площадью 1000-1500м2 – 1,05 (в таблице +5%),
площадью 1500-2000м2 – 1,09 (в таблице +9%).

Поправка на физические характеристики (на формат объекта).

В качестве формата объекта рассматривается расположение объекта относительно других объектов капитального строительства. При расположении объекта обособленно от других, он попадает в статус «одельно-стоящего здания», а так же может быть смежным с другими помещениями с отдельно организованным входом с улицы (входная группа), позволяющим самостоятельно регулировать поток клиентов, или через общие коридоры и проходы.

Возникновение данной корректировки определено ограниченностью рынка. В рамках исследования оцениваемого объекта применим шкалу факторов «Формат объекта» согласно Таблице 13, Сборника корректировок, Сегмент «Торгово-офисная недвижимость» на 01.01.2017г. Совета экспертов Рынка недвижимости (www.areall.ru):

Расположение внутри здания	Расположение внутри здания с выделенным входом	Отдельно -стоящее здание
0,89	1	1,03

В таблице результатов расчетов приведены соответствующие поправки которые делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих общий вход с другими организациями, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов «отдельно стоящих зданий» поправка принимается со знаком «+».

Результаты расчетов со скорректированными стоимостями приведены в таблице ниже.

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы на офисные помещения по найденным аналогам:

№ п/п	Местоположение	Наименование	Описание	Общая площадь, кв.м.	Цена предложения, руб./мемяц	Источник информации
1	Уфа, р-н Советский, Кирова ул 27	Офисное помещение 550 кв.м. по ул. Кирова	Предлагается к аренде офисное помещение по ул.Кирова д.27, общая площадь 550 кв.м, чистовая отделка, отдельная входная группа. Паркинг на прилегающей территории. Месторасположение уникально с точки зрения сосредоточения большого количества финансовых учреждений и представительств крупных компаний таких как ЗАО «ЮниКредит банк», ЗАО «Кредит Европа Банк», СМП Банк АО, БИНБАНК ПАО.	550	440 000	www.avito.ru, 8-917-781-82-93
2	Уфа, р-н Советский, Проспект Октября улица, 1	Офис 1200 кв.м. Проспект Октября 1	Сдается в аренду здание помещение площадью 1200 кв.м. по адресу Проспект Октября 1. Советский р-н. Красная линия. Деловой центр города. - Нежилое отдельно стоящее здание- Собственная парковка- Земля в собственности- Коридорно- кабинетная планировка на каждом этаже- 1 этаж 340 кв.м., 2 этаж 255,9 кв.м., 3 этаж 263,4 кв.м., 4 этаж 267,9 кв.м.- Есть лифт- Офисные помещения располагаются на четырех этажах- Коммунальные платежи включены в арендную плату- Эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно- В каждом кабинете кондиционер- Есть мебель- Юр. лицо с НДС в том числе Окружение: Остановка Фирма Мир, Дворец молодежи, Аграрный университет, Колледж, ТРК Мир, Кафе Наше, KFC, Городская поликлиника, Центр тибетской медицины, Центр города	625	340 000	www.avito.ru
3	Башкортостан респ., Уфа, р-н Кировский, мкр. Центр (Кировский район), ул. Свердлова, 90	Офис (B), 1 100 м²	Аренда торгового помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, д. 90, ТСК "Свердловский". 4-ый этаж, общая площадь помещения 1100 кв,м. Работают эскалатор и лифт. Активный пешеходный и автомобильный трафик, удобные подъездные пути, большая парковка, хорошие рекламные возможности. Расположен в историческом деловом центре города, рядом ЦУМ, ТДК Гостиный двор, Уфимский Государственный Авиационный Технический Университет, Башкирский Государственный Университет, Башкирский Медицинский Университет, гостиницы, муниципальные и административные учреждения, кинотеатры, лучшие рестораны и другие объекты массового посещения.	1 100	495 000	https://ufa.cian.ru
4	Башкортостан респ., Уфа, р-н Ленинский, мкр. Центр (Ленинский район), ул. Карла Маркса, 20/80	Офис (А), 1 224 м²	Предлагается в аренду офис в бизнес центре класса B+ "Александровский пассаж"ТЕХИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ: Площадь: 1224 кв.м. 5 этаж - 632,7 кв.м, мансарда 590,8 кв.м.Этаж: 4,5 (отдельный изолированный блок, подъезд 1) Входная группа: оборудованный СКУД, холл представительского уровня, охрана 24/7. Отделка: чистовая отделка хорошего качества, система кондиционирования План помещения: комбинированный, план может быть изменен под задачи арендатора, на этаже собственный сан. узел. Высота потолка: 3м	1 552	856 800	https://ufa.cian.ru

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Площадь, кв. м	940	550	625	1100	1552
Ставка арендной платы, руб./мес		440 000	340 000	495 000	856 800
Ставка арендной платы в руб. за 1 кв.м./год		9 600	6 528	5 400	6 625
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-7,5	-7,5	-7,5	-7,5
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 880	6 038	4 995	6 128
Поправка на имущественные права, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 880	6 038	4 995	6 128
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 880	6 038	4 995	6 128
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 880	6 038	4 995	6 128
Поправка на местоположение, %		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 880	6 038	4 995	6 128
Поправка на "Формат объекта", %		3	0	-3	-3
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9 146	6 038	4 845	5 944
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9 146	6 038	4 845	5 944
Поправка на размещение, %.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9 146	6 038	4 845	5 944
Поправка на отличие площадей,%		-4	-4	5	9
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 781	5 797	5 087	6 479
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 781	5 797	5 087	6 479
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год	6 536	8 781	5 797	5 087	6 479

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 21%, что менее 33% и позволяет считать выборку однородной.

К расчетам применяем ставку аренды равную 6 536 руб. за м2/год.

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.	6 536
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.	5 539

1. Определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

1. Определение действительного валового дохода (ДВД):

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери (3.3)

или

ДВД = ПВД *(1 – К_ндз)*(1 – К_{н ар}),

ДВД=6 143 840*(1-0,025)*(1-0,01)=5 930 342руб.

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду, эксперты установили, что коэффициент недозагрузки равен 2,5%);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту (данный коэффициент установлен так же экспертами на уровне 1% – случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы существует).

Обычно коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение типичное на данном сегменте рынка недвижимости или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости.

1. Определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР):

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта:

налог на имущество;
налог на землю или арендный платеж за земельный участок;
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта:

коммунальные;
на содержание территории;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
расходы по обеспечению безопасности;
расходы на управление (обычно в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в

соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.

По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. (из чего следует, что срок полезного использования 100 лет, выведено из формулы k=1/n*100%, где k – норма амортизации).

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб. (соответственно

налог на имущество ежегодно оплачивается в размере 16 410 265 *0,022=361 025,83 руб.)

Амортизационные отчисления в состав операционных расходов не включаются,

т.к. не являются реальными денежными потоками.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов

недвижимости составляет 4 560 465,00 руб. (соответственно величина земельного налога, выплачиваемого ежегодно, составит 4 560 465*0,015=68 406,975 руб.)

ОР=(налог на имущество)+(земельный налог)+(расх.на ремонт в год* S)+(управление объектом)+(прочие коммунальные расходы)+(резерв на кап.ремонт)=

361 025,83+68 406,975+(250*940)+ 177 910,26+118 606,84+369 196,3 =1 330 146,2 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Таким образом найдена величина расходов на управление объектом 5 930 342*0,03=177 910,26руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru).

Величина данных расходов составит 5 930 342*0,02=118 606,84 руб.

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности, к которой относится оцениваемое здание). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Затраты на строительство, в ценах 2009 года, составляют 15 913,21 руб./м2 (15 913,21*940=14 958 417,4 руб. весь объект), согласно сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания». Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Величина расходов на замещение в ценах 2018 года, с учетом коэффициента на резервирование получена в Затратном подходе оценки З_созд=40 730 056,4+12 219 017=52 949 073,25 руб.

По формуле «Будущая стоимость денежной единицы» найдена стоимость расходов на замещение (строительства) в 2031 году (год первого капитального ремонта здания), с учетом того, что накопление происходит по безрисковой ставке доходности (на сайте ЦБ http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/ найдена величина безрисковой ставки (бескупонная доходность государственных облигаций в % годовых, со сроком погашения 30лет), которая на 23.03.2018г. составляет 8,55):

FV = PV * (1 + i)ⁿ

где FV (future value) - будущая стоимость денежных средств;

PV (present value) - текущая стоимость денежных средств 31 666 969,64;

n - количество периодов (2031-2018=13 лет);

i - ставка дохода (8,55),

PMT (installment) - периодический платеж.

FV=52 949 073,25*(1+0,0855)¹³=153 831 801 руб. (стоимость строительства в 2031г./замещения).

Далее определен размер расходов на капитальный первый ремонт (30 % от стоимости расходов на замещение/строительство): 153 831 801*0,3=46 149 540,3 руб.

Далее по формуле определим размер ежегодного платежа, в качестве резервов на замещение в течении первых 30 лет:

PMT=FV*(i/((1+i)ⁿ-1)= 46 149 540,3*(0,085/((1+0,085)³⁰-1)= 46 149 540,3 *0,008= =369 196,3 руб.

Полученная сумма в качестве ежегодного резерва на капитальный ремонт включена в Операционные расходы.

1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД общий) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

ЧОД= 5 930 342 - 1 330 146,2 =4 600 195,8руб.

1. Определение ставки капитализации для здания (R)

R=r_e+dep*r₁.;

где dep – доля уменьшения стоимости недвижимости через 100 лет (срок полезного использования).

R=0,0878+1*0,0106=0,0984 или 9,8%.

С помощью формулы из Метода Хоскольда найдена норма возврата капитала (скорость возвращения вложенных в объект инвестиций):

r₁=r_f / ((1+r_f)^k-1,

где r_f – безрисковая ставка (8,55),

k – срок, через который возникает изменение стоимости (app или dep), примем равным 30 лет – время через которое будет выполнен ремонт (первый раз).

r₁=0,0855/(1,0855³⁰-1)=0,0855/8,09=0,0106.

Ставка дисконтирования найдена с помощью формулы кумулятивного построения:

r_е = r_f + p₁ + p₂ + p_3,

где p₁ – премия за риск вложения в недвижимость (определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%),

p₂ – премия за риск низкой ликвидности (p₂ = r_f *Т_эксп, срок экспозиции

(Т_эксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев, соответственно 0,5года, p₂ = 8,55%*0,5 = 4,28%)

p₃ – премия за риск инвестиционного менеджмента (для объекта оценки

соответствует 2%, типичный размер премии за инвестиционный менеджмент для России - согласно открытых источников http://mybiblioteka.su/tom2/3-326.html ).

Соответственно: r_e=2,5+4,28+2=8,78% или 0,0878.

1. Определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R

V=4 600 195,8 / 0,0984=46 749 957,7руб.

Стоимость недвижимости (офисного здания и земельного участка), полученная с применением доходного подхода составляет 46 749 957,7руб.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	940
Арендная плата, руб./кв. м/год	6 536
Потенциальный валовой доход, руб.в год	6 143 840
Потери от недозагрузки помещений, %	2,5
Действительный валовой доход, руб.в год	5 930 342
Операционные расходы, руб..	1 330 146,2
Чистый операционный доход, руб.в год	4 600 195,8
Ставка капитализации, % в год	9,8
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб	46 749 958

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

В соответствии с вышеуказанным пунктом стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы

Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;
близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
другие характеристики.

Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Используя формулу:

Зсозд =С1 м2 *Sстр *Кн *Крег *Кв *К ндс ,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату (15 913,21 м2);

S – площадь здания (количество единиц сравнения), 940м2;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание (согласно Приложения 1 «Рекомендуемые коэффициенты, учитывающие регионально-климатические условия осуществления строительства» к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 4 октября 2011 г. № 481, коэффициент для Республики Башкортостан составляет 1,09),

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки (2,117);

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (1,3);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (1,18).

З_созд=15 913,21 * 940*1*1,09*2,117*1,18=40 730 056,4 руб.

Далее, определяется стоимость объекта капитального строительства по формуле:

Vокс = (Зсозд +ПП) – И,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

ПП – прибыль предпринимателя;

И – физический износ и устаревания.

Vокс=(40 730 056,4+12 219 017)-3 478 346,8=49 470 726,6 руб.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В соответствии с пунктом 24 з) ФСО №7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего проектирование и экспертизу строительства, и возлогающего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль) – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Башкирии, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

ПП=40 730 056,4 *0,3=12 219 017 руб.

Определение износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки:

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%
Общий физический износ здания, %	100,0%

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле, когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов:

И_{физ i}– физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I_i – удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Полученные данные отражены в таблице:

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Доля физ.износа элемента в общем физ.износе здания, % *(Уд.вес.эл.Ифиз.эл.)/100**
Фундаменты	2,35%	5%	0,12%
Каркас	1,56%	5%	0,08%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22%
Кровля	4,15%	5%	0,21%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	10%	0,29%
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36%
Инженерные системы	32,88%	10%	3,29%
Общий физический износ здания, %	100,00%	85%	8,54%

Стоимость объекта оценки (офисного здания), полученная затратным подходом (с учетом НДС) округленно, составляет 49 470 726,6 руб.

Полная стоимость объекта оценки (офисное здание и земельный участок) составляет 70 780 807 руб.

Определение стоимости земельного участка

Для определения стоимости земельного участка логикой сравнительного подхода на открытых информационных площадках найдены объявления о продаже земельных участков в черте города.

№ п/п	Местоположение	Наименование	Описание	Общая площадь, кв.м.	Цена предложения, руб./мемяц	Источник информации
1	Уфа, р-н Кировский, ул Посадская 1	Участок 15 сот. промназначения	Собственник продаст земельный участок под объект общественно-делового значения (учреждения культуры, музеи, архивы) в Центре города (Монумент Дружбы). Кадастровый номер: 02:55:010903:6 . Преимущества : -географическое расположение земельного участка,-близость центральных коммуникаций, -удобные подъездные пути,- уникальный вид,-прямой договор продажи от собственника.	1500	15 000 000	https://www.avito.ru/ufa/zemelnye _uchastki/uchastok_15_sot._izhs _1017101642
2	Уфа, у. Комсомольская -Бессонова	Участок, 12 сот.	Продается земельный участок площадью 1200 кв.м. Комсомольская 8. Собственность. Категория земли населенных пунктов. Все коммуникации. Участок расположен на красной линии прямо на углу пересечения ул. Комсомольская и Бессонова.	1200	24 000 000	https://ufa.cian.ru/sale/ suburban/173916291/
3	Уфа, р-н Советский, ул Кирова	Участок 13 сот. (промназначения)	Продаётся земельный участок под строительство административного здания, пересечения ул. Кирова и ул. Подводника Родионова в Советском районе, городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Имеется проект и разрешение на строительство. Проектируемая площадь 2200 квадратных метров. Все подробности по телефону.	1300	20 000 000

Расчет земельного участка

Для расчета стоимости земельного участка применена логика сравнительного подхода, с применением объектов – аналогов.

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Стоимость ЗУ, тыс. руб.		15 000 000	24 000 000	20 000 000
Площадь ЗУ, кв. м	1920	1 500	1 200	1 300
Стоимость 1 кв. м, тыс.руб.		10 000,0	20 000,0	15 384,6
Поправка на уторговывание, %		-10,6	-10,6	-10,6
Скорректированная стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		8 940,0	17 880,0	13 753,8
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940,0	17 880,0	13 753,8
Поправка на условия финансирования, %.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940,0	17 880,0	13 753,8
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940,0	17 880,0	13 753,8
Поправка на местоположение, %		0,00	-0,77	-0,77
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940,00	13 767,60	10 590,46
Поправка на дополнительные улучшения, %		0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940,00	13 767,60	10 590,46
Поправка на размещение, %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940	13 768	10 590,46
Поправка на отличие площадей, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		8 940	13 768	10 590
Стоимость объекта оценки Земельного участка, с учетом НДС, руб/м2.	11 099,35

Корректировка на уторговывание применялась согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки», Лейфер Л.А., которая для Земельных участков под офисно-торговую застройку города Уфы составляет 16% (Таб.215 Справочника «Значения скидок на торг и границы интервалов в конкретных городах»).

Корректировка на месторасположение: применяется согласно «Справочника оценщика недвижимости. Т. 3» 2016 г., Лейфер Л.А. стр. 86, Таблица 123.

Стоимость 1 м2 земельного участка 11 099 руб/м2, соответственно стоимость

земельного участка площадью 1920 м2 составляет 21 310 080 руб.

11 Вывод о итоговой величине стоимости объекта недвижимости. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

11.1. Предпосылки согласования

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с пунктом 27 ФСО №7 «Оценка недвижимости».

На основе пункта 28 ФСО №7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федеральных стандартов оценки ФСО №7 ( п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

На основе пункта 30 ФСО №7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

проверку полученных данных о величине стоимости;
анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
выведение итоговой величины стоимости.

Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.

В ходе выполнения задания на оценку в соответствии со стандартами оценки были проанализированы три основные подхода к определению стоимости объекта недвижимости затратный, сравнительный и доходный.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимости оценки.

Возможность получения достоверной величины стоимостной оценки при обработке результатов по каждому из подходов оценки основывается на том, что все использованные подходы отражают:

1. Возможность определить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфически особенности объекта, влияющие на его стоимость (такие как местоположение, размер, потенциальная доходность).

С целью определения точности расчета рыночной стоимости каждого из использованных подходов влияние на итоговый результат проанализированы сильные и слабые стороны каждого из подходов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен тремя подходами.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в рамках используемых подходов (с учетом НДС), руб:

Подходы
Сравнительный	Доходный	Затратный
61 173 280	46 749 957,7	70 780 807

Разница между максимальной и минимальной стоимостью составляет 20 030 850 руб.

Коэффициент вариации полученных результатов составил более 33%, что не позволяет считать выборку одной, и дальнейшая процедура согласования полученных результатов будет без учета данных, полученных с помощью Доходного подхода.

11.2. Обоснование использованных весовых коэффициентов

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости недвижимости. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задаче оценки; - цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.

Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов). Рассчитан средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода.

№ п/п	Подход	Сравнительный	Доходный	Затратный
	Полученная величина стоимости, руб	61 173 280	46 749 958	70 780 807
	Критерий:	Баллы
1	Степень соответствия:
1,1	- задаче оценки	50	-	50
1,2	- цели оценки	60	-	40
1,3	- функциональному назначению Об.Оценки	60	-	40
1,4	- оцениваемым правам	50	-	50
2	Достоверность и достаточность информации, на основе которой производились анализ и расчеты	40	-	60
3	Способность подхода учитывать ценообразующие факторы, специфичных для объекта	70	-	30
4	Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца	90	-	10
5	Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	50	-	50
	Итого суммы баллов	470	-	330
	Подход применялся	да	нет	да
	Сумма баллов	800
	Вес подхода, %	58,75%	-	41,25%
	Итоговая рыночная стоимость с НДС, руб.	65 136 385

На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса :

Вес сравнительного подхода – 58,75
Вес затратного подхода – 41,25%.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемой недвижимости (земельного участка и офисного здания) составила 65 136 385 руб.

11.3 Суждение о возможных границах интервала

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Критериями, влияющими на диапазоны стоимости, являются: оборачиваемость объектов (частота сделок), а также развитость рынка.

Диапазоны, в которых может лежать рыночная стоимость объекта оценки, % (учет двух из трех критериев).

Заключение

Применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в «Практических рекомендациях по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами», 2017г., Ильин М.О., Лебединский В.И. НП «СРОО «Экспертный совет» на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 – 2015 годах.

Модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
средняя – региональные центры;
высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;
высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

качества исходной информации по параметрам расчета – информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Поскольку оборачиваемость рынка в конкретном случае рассматривается как «средняя», развитость рынка г. Уфа как «средняя», то возможные границы интервала, в котором находится рыночная стоимость объекта оценки, принимаются на уровне ±15. На основании фактов, предположений и результатов проведенных исследований и расчетов, с учетом специфики рассматриваемого имущества, можно сделать выводы о том, что: рыночная стоимость Объекта оценки может находиться в интервале (диапазоне значений стоимости) от 55 365 927 руб. до 74 906 842 руб. с учетом НДС.

Список использованной литературы

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7).
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г.
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015.
СРД №20 2017г. справочника расчетных данных для оценки и консалтинга Е.Е. Яскевича ООО «Научно-практический центр Профессиональной Оценки (НПЦО)».
Сборника корректировок, Сегмент «Торгово-офисная недвижимость» на 01.01.2017г. Совета экспертов Рынка недвижимости (www.areall.ru).
«Справочник оценщика недвижимости» – 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Л.А.Лейфер.
«Справочника оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки», Лейфер Л.А.
«Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами», 2017г., Ильин М.О., Лебединский В.И. НП «СРОО «Экспертный совет».

Приложение 1

Аналоги, подобранные для использования в сравнительном подходе, при определении стоимости офисного здания:

Приложение 2

Аналоги, подобранные для определения арендных ставок офисных зданий:

15 фото

В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
↑
↑
↑