Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м

Содержание:

1.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки	Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в
Имущественные права на объект оценки	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Оцениваемые права	Право собственности
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Для заключения договора купли-продажи. Результаты оценки не могут быть использованы никаким способом, кроме того, который указан в предполагаемом использовании
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	12 ноября 2019 года
Срок проведения оценки	12 ноября 2019 года
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Оценщик исходит из того, что информация, полученная от Заказчика, сторонних организаций, физических лиц, достоверна Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной заказчиком, а также лично собранной оценщиком информации Оценка проводится из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц) Прочие допущения и ограничения формулируются оценщиком, исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики объекта оценки

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ.

Оценка рыночной стоимости объектов оценки производилась на основании и в соответствии с действующими нормативными документами в области оценочной деятельности: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. (с последующими изменениями), Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1,2,3,7 ) и Международными Стандартами Оценки (МСО – 2003).

Законность и целесообразность применения Международных стандартов оценки вызывается необходимостью их практического использования, так как Федеральные стандарты оценки еще не совершенны. Применение Международных стандартов оценки не противоречит положениям статьи 15 Конституции РФ и статьи 7 Гражданского Кодекса РФ, где говорится о том, что общепризнанные принципы и международного права и международные договоры РФ являются в соответствии с конституцией РФ составной частью правовой системы. Международные стандарты оценки, безусловно, относятся к общепризнанным принципам и нормам международного права.

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) гласит следующее:

1. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

2. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

3. При определении рыночной стоимости объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки

представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображением цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

4. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

5. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке необязателен.

6. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

7. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется

методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Отчет подготовлен в соответствии со следующими условиями и допущениями:

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Исполнителя, рассматривается как достоверная.
Исполнитель исходит из того, что на объект оценкиимеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Исполнитель не занимается измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
Все иллюстративные материалы используются в Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.
Исполнитель не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
Данные, использованные Исполнителем при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором. Разглашение содержания Отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства Отчета.
Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в них целей. Использование Отчета для других целей может привести к неверным выводам.
Запрещается публикация Отчета целиком или по частям или публикация ссылок на Отчет, данных, содержащихся в Отчете, имени и профессиональной принадлежности исполнителя без его письменного согласия.
Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Исполнителя от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Исполнителю, вследствие легального использования результата Отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Исполнителя или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик оценки
Заказчик оценки	Полное наименование – ООО «ЗАКАЗЧИК» Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547 Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 года Местонахождение Общества (исполнительного органа в лице Генерального директора) – ХХХХ Генеральный директор Иванов Иван Иванович
Оценщик
Наименование	ХХХ Карлова Евгения Ивановна ИНН ХХХХХХХХХХ
ОГРНИП	30651ХХХХХХ, дата присвоения – ХХ февраля 200Хг.
Юридический адрес	142850, г. Москва, ХХХХ
Фактический адрес	142850, г. Москва, ХХХХ
Телефон, телефон/факс	7926-393-21-05
e-mail, web-сайт	karlovaevgenij@mail.ru
Составитель настоящего отчета
Ф.И.О.	Карлова Евгения Ивановна
Должность	Оценщик
Профессиональное обучение эксперта по оценке	Диплом о профессиональной переподготовке ХХХ№ХХХХ выдан ХХХХХХХ Удостоверение о повышении квалификации №ХХХХХ, регистрационный номер ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. выдан ХХХХХХХХХ
Страхование гражданской ответственности	Полис страхования ответственности оценщиков от ХХ ХХ 20ХХ г. №ХХХХХХ. Срок действия договора страхования с ХХ .ХХ.ХХХХ г. по ХХ .ХХ.ХХХХ г. Страховая компания: ХХХ «ХХХ»
Членство в саморегулируемой организации	Некоммерческое партнерство «ХХХХХХ» Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков №ХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.
Сведения о включении саморегулируемой организации в единый государственный реестр	Выписка из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков от ХХ.ХХ.ХХХХ г.; регистрационный номер ХХХ

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах.

5.1.Источники информации об объекте оценки

Оценщик при проведении оценки использовал следующие документы, предоставленные Заказчиком:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

5.2. Используемая информация

Осмотр внутренних помещений здания произведен непосредственно оценщиком. Объект оценки внешне осмотрен оценщиком также лично. При проведении оценки оценщик использовал полученные от заказчика технические параметры и характеристики оцениваемого имущества. В случае отсутствия таковых производились собственные замеры, но с точностью достаточной для целей настоящего отчета.

Анализ рынка был проведен преимущественно на основе открытых источников в сети Интернет. Информация по объектам-аналогам, использованным при проведении оценки, соответствующие ссылки на адреса страниц и копии распечаток (так называемые скриншоты, т.е. снимки экранов) приведены в разделах отчета, в которых непосредственно применялись.

Иные использованные информационно-аналитические материалы, нормативная и методическая литература представлены в расчетных таблицах и тексте отчета также в тех его частях, где непосредственно применяются. Из наиболее важных следует указать «Справочник оценщика недвижимости» 2014-2016 г.г., Нижний Новгород, под редакцией Лейфера Л.А.

Источники получения количественной и качественной информации об объекте оценки

Документы:

копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание;
копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
копии Технического паспорта ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.;
копии Договора купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г
копия Кадастрового плана земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Общедоступные ресурсы:

сайт: http://maps.rosreestr.ru/;
сайт: http://maps.yandex.ru/;
сайт: https:// https://stupino.cian.ru/ ;
сайт: www.avito.ru;
сайт: www.cre.ru

Информация о виде и объеме прав на Объект оценки	Отражено
Сопоставление данных об Объекте оценки	Проведено
Установление данных об обременениях на Объект оценки	Проведено
Установление данных об имуществе, не являющемся недвижимым	Проведено
Установление иных сведений	Проведено

6. Основные факты и выводы.

Краткое наименование Объекта оценки	Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта
Местоположение объекта оценки	Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в
Дата определения стоимости	12 ноябоя 2019 года
Дата осмотра	12 ноября 2019 года
Дата составления отчета	12 ноября 2019 года
Собственник объекта оценки	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Описание прав на объект оценки	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
Основание для проведения оценки	договор №ХХХ от 12 ноября 2019 года
Результаты расчетов
Рыночная стоимость, рассчитанная различными подходами:
- затратным подходом, руб.		9 830 000
- сравнительным подходом, руб.		6 880 000
- доходным подходом, руб.		51 017 913
*Итоговая рыночная стоимость объекта оценки с округлением*		22 576 00 (двадцать два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Описание объекта оценки проведено на основании его осмотра, анализа сведений, содержащихся в документах, предоставленных Заказчиком, сведений полученных в результате интервью с Заказчиком, а также сведений об оцениваемом объекте, полученных в результате анализа общедоступных информационных источников (СМИ, веб-сайты и т.д.).

Объект оценки расположен по адресу: Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в

Наименование	Сведения	Источники получения
Объект оценки	Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в	Свидетельство о государственной регистрации права
Кадастровый номер	ХХ:23:0110204:00ТТ	Свидетельство о государственной регистрации права
Адрес	Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в	Свидетельство о государственной регистрации права
Текущее использование	офисное	Осмотр
Зарегистрированное право	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;	Свидетельство о государственной регистрации права
Количественные характеристики		Источники получения
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0	Свидетельство о государственной регистрации права
Площадь застройки, кв. м	342,4	Свидетельство о государственной регистрации права
Качественные характеристики		Источники получения
Местоположение, ориентир	Мурманская область, ХХХ	Свидетельство о государственной регистрации права
Правообладатель	ООО «ЗАКАЗЧИК»	Свидетельство о государственной регистрации права
Существующие ограничения (обременения) права, сервитуты	Не зарегистрированы	Свидетельство о государственной регистрации права

7.1. Характеристики объекта оценки

Наименование	Значение, характеристика
Дата постройки	2001
Тип здания	офисное
Площадь земельного участка, кв.м.	1920
Площадь застройки, кв.м	342,4
Общая площадь здания, кв. м	940
Этажность	3 этажа
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Группа капитальности	I
Фундамент	Монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены	Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия	ж/бетонные
Кровля	кровлелон (полимерная мембрана)
Проемы оконные дверные	пластик, алюминий
Проемы оконные дверные	дубовый шпон, пластик
Полы	плитка, паркет, ламинат, мрамор
Отделка	плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение	отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Износ по данным технического паспорта, %	-
Характеристики земельного участка
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
объекты Окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Мурманск осуществляется автобусами и маршрутными такси.
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
Уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

7.2. Фотографии объекта оценки

$C:\Users\Домашний\Downloads\скрин 2.png$

$C:\Users\Домашний\Downloads\скрин 1.png$

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Объектом оценки является типичный для рынка объект торгово-офисного назначения. В соответствии с федеральными стандартами оценки сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Изначально необходимо определить сегмент рынка, к которому относится объект оценки, а также то, как позиционируется объект оценки в данном сегменте.

В нашем случае сегмент рынка, к которому относится объект оценки, определить достаточно просто – это нежилые помещения и здания торгово-офисного назначения, расположенные в г. Рязань. В результате исследования рынка не было выявлено предложений сопоставимых объектов в непосредственно близком окружении. Поэтому расчет ведется на основе аналогов по городу Рязань с поправкой на местоположение.

Социально–экономическая ситуация в Рязанской области

Рязанская область - регион с богатой историей и большими перспективами экономического развития.

Рязанская область обладает рядом важных конкурентных преимуществ. Это выгодное географическое положение в самом центре Европейской части России, развитая транспортная и инженерная инфраструктура, высокие темпы развития экономики, внушительный кадровый потенциал. Рязанский регион считается одним из крупнейших научно-образовательных и культурных центров России.

В Рязанской области создан благоприятный инвестиционный климат, отработаны четкие механизмы для реализации самых амбициозных проектов в различных отраслях экономики. Недаром Рязанский регион признан одним из лидеров Центрального федерального округа по темпам роста российских и иностранных инвестиций.

Так, за последние несколько лет оценить надежность долгосрочного партнерства с Рязанским регионом смогли такие крупные российские и зарубежные компании, как «ТНК-ВР», «GUARDIAN», Аутомотив Лайтинг, «Евроцемент», группа компаний «Технониколь», торговые сети «Metro Cash&Carry», «GLOBUS», «SELGROS».

Мы всегда приветствуем большие и малые инвестиции в реальный сектор экономики, выстраиваем в отношениях с инвесторами партнерские отношения. Все это неизменно ведет к гарантированно взаимовыгодным результатам.

Индекс промышленного производства в I полугодии 2019 года составил 99,8% к I полугодию 2018 года, в том числе по видам экономической деятельности:

- добыча полезных ископаемых – 115,1%;

- обрабатывающие производства – 99,8%;

- обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 96,0%;

- водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 123,4%.

В общем объеме отгруженной продукции доля «обрабатывающих производств» составила 85,1%, «обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» – 12,7%, «водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений» – 1,7%, «добычи полезных ископаемых» – 0,5%.

Добыча полезных ископаемых

К основным видам полезных ископаемых, добываемых на территории Рязанской области, относятся известняки, огнеупорные глины, стекольные и строительные пески, торф, бурый уголь.

Предприятиями по виду деятельности «добыча полезных ископаемых» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 728,2 млн. руб. или 91,2% к январю-июню 2018 года.

Обрабатывающие производства

За I полугодие 2019 года предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 134,6 млрд. руб., что на 6,1% больше, чем за I полугодие 2018 года.

В I полугодии 2019 года положительная динамика индекса промышленного производства отмечена в производстве прочих транспортных средств и оборудования (рост в 2,0 раза), производстве одежды (рост в 1,4 раза), производстве прочих готовых изделий (146,5%), производстве лекарственных средств (145,2%), обработке древесины и производстве изделий из дерева и пробки, кроме мебели (137,8%), производстве машин и оборудования, не включенных в другие группировки (125,5%), производстве химических веществ и химических продуктов (116,8%), производстве электрического оборудования (118,7%), производстве прочей неметаллической минеральной продукции (105,3%), производстве резиновых и пластмассовых изделий (103,8%), производстве бумаги и бумажных изделий (102,8%), производстве нефтепродуктов (102,3%), производстве мебели (102,2%), производстве готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования (100,3%).

Снижение индекса промышленного производства по сравнению с I полугодием 2018 года произошло в предоставлении услуг по ремонту и монтажу машин и оборудования (на 46,5%), производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов (на 35,0%), производстве текстильных изделий (на 34,1%), производстве изделий из кожи (на 22,8%), деятельности полиграфической (на 15,5%), производстве напитков (на 12,1%), производстве электронных и оптических изделий (на 9,4%), производстве пищевых продуктов (на 3,3%), металлургическом производстве (на 1,6%).

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха

Предприятиями по виду деятельности «обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» за I полугодие 2019 года отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на 20,1 млрд. руб. или 101,8% относительно I полугодия 2018 года.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений

В I полугодии 2019 года предприятиями по виду деятельности «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 2,8 млрд. руб., что в 1,7 раз больше, чем в аналогичном периоде 2018 года.

Индекс производства продукции сельского хозяйства за I полугодие 2019 года в сопоставимой оценке составил 104,1% относительно I полугодия 2018 года.

В хозяйствах всех категорий произведено мяса скота и птицы на убой (в живом весе) 44,0 тыс. тонн (110,8% к I полугодию 2018 года), молока – 226,4 тыс. тонн (104,0%), яиц – 467,8 млн. штук (109,9%).

По сравнению со I полугодием 2018 года реализовано больше мяса скота и птицы – на 9,3%, молока и молочных продуктов на 4,9%, яиц – на 11,2%.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», сложился в сумме 18,6 млрд. руб. (89,4%).

Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-июне 2019 года построено 5749 новых благоустроенных квартир общей площадью 375,5 тыс. кв. м, что составило 102,2% к I полугодию 2018 года.

Из общего объема жилых домов, построенных в области, 32,5% введены в сельской местности.

В отчетном периоде введены в эксплуатацию газовые сети – 31,1 км, линии электропередачи напряжением от 0,4 до 20 кВ – 6,3 км, водопроводные сети – 0,9 км, нефтеемкости – 30,1 тыс. куб. м.

Грузооборот автомобильного транспорта (без субъектов малого предпринимательства) за I полугодие 2019 года составил 220,9 млн. т-км или 144,7% к I полугодию 2018 года.

Оборот розничной торговли в январе-июне 2019 года увеличился на 3,1% по сравнению с январем-июнем 2018 года и составил 97,1 млрд. руб.

В расчете на одного жителя области оборот розничной торговли достиг 87 147,6 рубля.

В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 48,9%, непродовольственных – 51,1%.

Объем платных услуг, оказанных населению, сложился в сумме 25,6 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 1,2% меньше, чем в I полугодии 2018 года.

В структуре платных услуг наибольший удельный вес занимают коммунальные услуги – 37,4%, телекоммуникационные услуги – 18,8%, жилищные услуги – 9,4%, бытовые услуги – 7,5%, услуги системы образования – 6,5%, медицинские услуги – 6,5%, транспортные услуги – 5,1%.

В июне 2019 года индекс потребительских цен к декабрю 2018 года находился на уровне 101,7%, в том числе на продовольственные товары – 100,4%, непродовольственные товары – 101,9%, услуги – 103,9%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по среднероссийским нормам потребления, в июне 2019 года составила 3937,917 руб. в расчете на одного человека и за месяц снизилась менее чем на 0,1%.

За январь-май 2019 года сальдированный финансовый результат организаций области (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) составил 11,1 млрд. руб. Доля прибыльных предприятий составила 71,1%, убыточных – 28,9%.

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в январе-мае 2019 года составила 32 509,8 руб., что на 5,3% выше, чем в аналогичном периоде 2018 года.

К концу июня 2019 года в государственных учреждениях службы занятости населения состояло на учете 4,6 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 4,1 тыс. человек имели статус безработного. По сравнению с I полугодием 2018 года количество граждан, имеющих статус безработного, увеличилось на 6,1% или на 238 человек.

Уровень регистрируемой безработицы на конец июня 2019 года составил 0,8%, (на конец июня 2018 г. – 0,9%).

Численность постоянного населения области по состоянию на 1 июня 2019 года, по предварительной оценке Рязаньстата, составила 1 112,1 тыс. человек (99,7% к соответствующей дате 2018 года).

Основные макроэкономические показатели социально-экономического развития Рязанской области в 2018 году

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	Рязанская область	Российская Федерация
1	2	3	4	5
1.	Индекс промышленного производства	%	103,8	102,9
2.	Индекс производства продукции сельского хозяйства	%	97,2	99,4
3.	Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство"	%	111,9	105,3
4.	Ввод в действие жилых домов	%	109,1	95,1
5.	Оборот розничной торговли	%	103,0	102,6
6.	Объем платных услуг	%	100,8	102,5
7.	Объем инвестиций в основной капитал	%	86,7	104,3
8.	Индекс потребительских цен (к декабрю 2016 года)	%	106,0	104,3
9.	Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата	руб.	31 966,8	43 445,0
9.	Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата	%	109,8	109,9
10.	Реальные денежные доходы населения	%	98,5*	100,9*
11.	Уровень безработицы по методологии МОТ (в октябре-декабре 2018 года)	%	3,7	4,8
12.	Уровень зарегистрированной безработицы (на конец года)	%	0,7	0,9
13.	Величина прожиточного минимума на душу населения**	рублей в месяц	9 474	10 451

* с учетом единовременной выплаты, назначенной пенсионерам в январе 2017г. в соответствии с Федеральным законом от 22.11.2016 № 385-ФЗ в размере 5 тыс.руб.

**- данные за IV квартал 2018 года

Потребительский рынок за 9 месяцев 2019 года. Общая информация

За январь-сентябрь 2019 года сложилась следующая динамика показателей потребительского рынка:

- оборот розничной торговли составил 151 млрд. рублей и увеличился в товарной массе по сравнению с соответствующим периодом 2018 года на 3,1%;

- общий объем оборота оптовой торговли организаций всех видов деятельности составил 279,4 млрд. рублей, что на 0,8% меньше января-сентября 2018 года;

- оборот общественного питания сложился в сумме 5,2 млрд. рублей и увеличился в товарной массе по сравнению с январем-сентябрем 2018 года на 3,3%;

- объем бытовых услуг, оказанных населению, в январе-сентябре 2019 года составил 2,9 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 2,2% меньше, чем в январе-сентябре 2018 года.

8.1.Рынок коммерческой недвижимости г. Рязань

Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации. По результатам проведенного исследования была сделана выборка предложений на продажу объектов, которая представлена в табл. 4.1.

Таблица 4.1.1 Предложения на продажу объектов коммерческой недвижимости

№ п/п	Местоположение	Дополнительные сведения	пл кв.м.	Цена в руб.	Удельный показатель цены, руб./кв.м	Источник
1	Рязанская область, Рязань, Семинарская ул., 17	Общая площадь - 80 кв. м, жилая - 49 кв. м, кухня - 15, кв. м. Окна квартиры выходят во двор и на улицу. Дом малоэтажный, для собственника квартиры есть возможность оформить бесплатную парковку. Имеется постановление Администрации г. Рязани о переводе жилого помещения в нежилое. Высота потолков - 3 м	80	4 100 000	51250	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_80_m_1307835262
2	Рязанская область, г. Рязань, Сенная ул.	Продаётся коммерческое помещение. Общая площадь 270 кв.м. Нового кирпично-монолитного дома. Централизованная канализация. Помещение класса A. Отдельный ход с улицы.	270	5 500 000	20370	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofisnoe_pomeschenie_270.00_m_1758963135
3	Рязанская область, Рязань, Касимовское ш., 20	Продается офисное помещение с ремонтом. 4 кабинета. АТП на 2 офиса, собственный бойлер. Возможна аренда 600 р/кв.м. без учета коммунальных платежей.	111,5	5 750 000	51569	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_111.5_m_1172940895
4	Рязанская область, Рязань, Касимовское ш., 20	Продается цокольное помещение с окнами от застройщика в новом доме на Касимовском шоссе. Район с плотной жилой застройкой и развитой инфраструктурой (Аптека, магазины "Бристоль", "Лента", "Глобус", "Пятерочка", детский сад ) с хорошим пешеходным и транспортным трафиком. Место для парковки. Удобный выезд на Северную окружную автодорогу, на Солотчинское шоссе.	111,2	4 448 000	40 000	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_na_kasimovskom_shos_1244001879
5	Рязанская область, Рязань, Касимовское ш., 20	Продается цокольное помещение с окнами от застройщика в новом доме на Касимовском шоссе. Район с плотной жилой застройкой и развитой инфраструктурой (Аптека, магазины "Бристоль", "Лента", "Глобус", "Пятерочка", детский сад ) с хорошим пешеходным и транспортным трафиком. Место для парковки. Удобный выезд на Северную окружную автодорогу, на Солотчинское шоссе.	113,7	3 979 5000	35 000	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_na_kasimovskom_shos_1724200467
6	Рязанская область, Рязань, Касимовское ш., 20	Продам офисное помещение на цокольном этаже. Площадь H-7 (H86): 76,5 кв.м. Состояние от строителя. Возможна аренда, 300 р./кв.м. без коммунальных платежей.	76,5	2 295 000	30 000	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_76.5_m_917577297
7	Рязанская область, Рязань, Касимовское ш., 20	Продается офисное помещение, расположенное на 2-х (1-м и 2-м) этажах нового многоквартирного дома. Дизайнерский ремонт. Индивидуальное отопление (собственное АТП). Кондиционеры в каждом помещении. Электричество 10 кВт,столовая, стоянка. Круглосуточная охрана. Сигнализация. Домофонная и пропускная системы. Помещения меблированы,остановка общественного транспорта рядом, большой транспортный и пешеходный трафик, так же школа и детский сад.Первый этаж полностью сдан арендаторам.	620	30 000 000	48 387	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_620_m_1570078444
Среднее значение					39 510

Проведенный анализ рынка и информации о предложениях объектов недвижимости офисного назначения, которые были сделаны в период времени, наиболее близкий к дате оценки, позволил определить следующий мониторинг цен по объектам в г. Рязань:

рыночная стоимость по объектов торгово-офисного назначения в зависимости от качества отделочных (строительных) работ и материалов, близости к транспортно-пешеходным потокам (первая/вторая линия), величины площади (эффекта масштаба) колеблется в диапазоне от 20 000 до 52 000 рублей за 1 кв.м общей площади;
среднее значение рынка – 39 510 рублей за 1 кв.м общей площади.
Нижняя граница цен из указанного диапазона характерна для зданий с неудовлетворительным техническим состоянием, слабым местоположением, неудовлетворительным конструктивным исполнением (планировкой), низкой ликвидностью и т.п. Т.е. нижняя граница цен из указанных диапазонов характерна для зданий с негативным сочетанием всех указанных факторов, а верхняя граница, соответственно, характерна для объектов, по которым рассматриваемые факторы оказывают преимущественно положительное влияние. Нижняя граница ценового диапазона определена на основе следующей логики по данным рынка жилой недвижимости. Несмотря на отсутствие сделок по коммерческой недвижимости, на рынке, как правило, работает следующее правило: цены на офисную недвижимость тяготеют к ценам на квартиры при прочих равных условиях, а цены на торговую недвижимость всегда выше цен на офисную недвижимость также при прочих равных условиях.
По своей природе офисные помещения по ценам тяготеют к квартирам. Во многом это объясняется тем, что большая часть офисов организуется путем выведения квартир на первых этажах из нежилого фонда.
Практически из любой торговой площади можно сделать офис, но не из любого офиса можно сделать торговое помещение. Поэтому цены на офисные площади определяют нижнюю границу цен на торговые объекты недвижимости. Доходность торговой недвижимости в свою очередь определяет то, насколько цены на нее превышают цены на офисную недвижимость.
Стандартные квартиры в г. Рязане стоят около 30 000 – 56 000 руб./кв.м. Офисы дороже примерно на суммы затрат по выводу из нежилого фонда и организацию отдельной входной группы. Офисная площадь позиционируется в диапазоне 20 000 – 52 000 руб./кв.м. Данные значения по сути определяют нижнюю границу цен для торговых объектов относительно небольшой площади.

8.2.Рынок коммерческих земельных участков г. Рязань

Средняя цена рынка на дату оценки 98000 руб./сот. Диапазон цен – от 30 000 до 175 000 руб./сот Отклонения от средней цены слишком большие. Это говорит о том, что представительская выборка аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения, отдельные предложения в представленном обзоре не отражают общее состояние рынка и имеют характеристики, значительно отличающих их от широко представленных на рынке объектов. Допустимое значение для коэффициента вариации, как правило, составляет ± 30%.

Значительный разбег цен связан как с существенными отличиями по местоположению, так и с такими характеристиками, как разрешенное использование (территориальная зона) и величина объекта (масштаб).

Так, земельные участки под производственно-складские объекты в зависимости от расположения и обеспеченностью коммуникациями предлагаются в расширенном диапазоне от 20 000 до 143 000 руб./кв.м.

Земельные участки с возможностью застройки жилыми и коммерческими объектами в зависимости от зоны расположения в городе колеблются в диапазоне от 30 000 до 175 000 руб./кв.м. Существенное влияние на рыночные цены в данном сегменте оказывают серьезные трудности (сложности) при оформлении разрешений на строительство и возможность подключения к инженерным сетям.

Отсутствие реальных возможностей для получения разрешения на строительство, в том числе в случае невозможности подключения инженерных сетей, приводит к выравниванию цен независимо от разрешенного использования земельных участков.

Наоборот, небольшие по площади участки под торговые и приравненные к ним объекты в гарантированных случаях быстрого получения разрешения на строительство и получения технических условий по ценам значительно превышают предельное значение представленного диапазона.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ объекта – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

1) Анализ возможностей использования участка как свободного

Критерии выбора НЭИ участка как свободного:

Юридическая разрешенность: разрешенные виды землепользования, местные требования и ограничения в градостроительстве, законодательство в области охраны окружающей среды, требования пожарной безопасности, использование памятников истории и культуры, наличие сервитутов и иных обременений в отношении объекта.
Физические возможности: размер, форма, топография участка, протяженность фронтальных границ, наличие коммунальных сетей, климатические условия.
Экономическая целесообразность:требования типичного покупателя (инвестора) относительно соотношения величины вкладываемого капитала и получаемой полезности.
Максимальная эффективность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования.

Поскольку собственник объекта оценки является арендатором земельного участка нежилого здания, в котором расположен оцениваемый объект, то участок не может рассматриваться как свободный. Поэтому анализировались возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

2) Анализ вариантов использования земельного участка с имеющимися улучшениями

1. Капитальный ремонт (без изменения объемно-планировочных параметров) и эксплуатация существующего здания.

2. Реконструкция с достройкой здания.

Все эти варианты являются юридически допустимыми и физически возможными.

Вариант 1. Объект оценки находится в удовлетворительном техническом состоянии, конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуется проведение текущего ремонта. Капитальный ремонт – это комплекс работ, при котором производится полное восстановление объекта, устранение физического и морального износа его конструкций и систем инженерного оборудования. Капитальный ремонт здания на дату оценки нецелесообразен, т.к. добавляемая стоимость превышает затраты на капитальный ремонт.

Вариант 2. Реконструкция с увеличением параметров включает в себя те же работы, что и капитальный ремонт + затраты по новой застройке, которые окупаются и дают дополнительную прибавку к стоимости объекта. Достройка подразумевает увеличение площади и/или объема объекта. Пристройка дополнительных площадей к оцениваемому зданию невозможна по причине плотной застройки земельного участка. Достройка дополнительных этажей нецелесообразна, т.к. затраты на достройку превышают добавляемую при этом стоимость.

Таким образом, учитывая текущее состояние рынка недвижимости наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование как использование по прямому назначению как офисное здание.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

10.1. Используемая терминология и процесс оценки

В соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки ФСО №1, №2 и №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015№ 297, №298 и №299, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с концепцией рыночной стоимости наиболее вероятная цена продажи

определяется при выполнении ряда конкретных условий, в том числе продолжительность выставления объекта должна быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. В тоже время срок экспозиции должен быть приемлемым для продавца, в частности с точки зрения накладных расходов. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (продажа наиболее эффективным образом).

Вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Рыночная стоимость базируется на принципе наиболее эффективного использования.

Понятие «рыночная стоимость» раскрывается в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.^{^[1]}

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой Оперативное управление может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон.

Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. (ФСО №2).

Объект оценки - объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте. (ФСО №1).

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. (ФСО №1).

Продажа объекта оценки не является условием, необходимым для установления цены, за которую этот объект был бы продан, если бы он продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении используемого вида стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. (ФСО №1).

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО №1).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (ФСО №1).
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО №1).

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (ФСО №1).

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО №1).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).

Ограничения (обременения) 1 – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект. (ФСО №1).

Ограничения (обременения) 2 – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). (ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Наиболее эффективное использование - такое использование, которое из всех физически осуществимых, юридически допустимых, финансово оправданных видов использования обеспечивает объекту оценки максимально высокую рыночную стоимость.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. (ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст. 130 Части I ГК РФ).

10.2.Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

- 1. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

10.2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

10.2.3.Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

10.2.4.Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

10.3. Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для определения стоимости объекта оценки по сравнительному подходу воспользуемся методом корректировок.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделены лишь те факторы, которые имеют наиболее существенное значение для целей настоящей оценки и по которым сравниваемые объекты отличаются между собой.

Подберем несколько объектов для сравнения по выделенным параметрам и произведем расчет стоимости объекта:

Аналог 1: https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_etazh_zdaniya_566_kv.m_rayon_dp_1848559408

Аналог 2: https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_pomeschenie_pod_ofis_1818338783

Аналог 3:

https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_100_m_1812019035

Аналог 4: https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_zdanie_1812_kv.m_zemlya_1848593407

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.

Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908029-6-4, Том 2, стр. 299) и составила 10,2% по торгово-офисным объектам.

Остальные корректировки также были приняты с учетом данных указанного справочника. Использованные корректировки проверены экспертом на адекватность рынку и соответствие сложившимся на дату оценки рыночным реалиям.

Корректировка на расположение в пределах города.

Сопоставимые объекты могут находиться в разных районах, различающихся по уровню цен, и иметь отличное друг от друга окружение, влияющее на уровень конкуренции (между сопоставимыми объектами) и экономическую привлекательность.

На стоимость торгово-офисных объектов существенное влияние оказывают местоположение (расположение на 1 линии проездной/проходной улицы или внутриквартально, близость остановок общественного транспорта и т.д.), доступ в помещение (наличие отдельного входа с улицы или расположение на огороженной территории и т.д.) и т.д.

Корректировка определена с учетом данных в Справочнике оценщика недвижимости (редактор – Лейфер Л.А., том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 г., стр. 92, табл. 23):

Корректировка на расположение относительно красной (первой) линии.

Объект оценки расположен в первой линии от магистрали с интенсивными транспортно-пешеходными потоками. Последние размещаются около транспортных автомагистралей.

В нашем случае один из аналогов (аналог No 4) расположен во второй линии.

Оценщик принял поправку в размере 27% (=1/0,79-1).

Корректировка на поэтажное размещение.

Цены помещений в одном здании различаются в зависимости от этажа, на котором они расположены. В отдельные ценовые группы выделяются помещения на 1-м этаже, цокольном, подвальном, средних и мансардных этажах.

За базовые цены принят 1-й этаж. Цены средних этажей приблизительно на 13% дешевле (коэффициент 0,87), подвала – на 29% (коэффициент 0,71).

По каждому из объектов рассчитывался коэффициент этажности, т.е. средневзвешенное значение. На основе соотношений данного коэффициента рассчитывалась в свою очередь поправка.

Корректировка на ликвидность (масштаб).

Однако в соответствии с концепцией рыночной стоимости продолжительность выставления объекта должна лишь быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей, и не может быть чрезмерной, свидетельствующей о принципиальной невозможности реализации объекта.

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом критерий аналогичности в этом случае должен учитывать характеристики наиболее широко представленных на рынке объектов. По-другому, срок экспозиции должен быть приемлемым для рынка и его участников. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).

В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для широко представленных на рынке объектов, серьезным образом снижена, то она становиться самостоятельной ценовой характеристикой. При этом речь не идет о расчете так называемой ликвидационной стоимости, а также о рыночной, но учитывающей принципиальную возможность реализации в адекватные сроки.

На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения соответствующей корректировки.

Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на рынке объектам, то вероятность его продажи значительно снижается. А потому для привлечения к нему внимания потенциальных покупателей и в целях повышения способности конкурировать с другими объектами потребуется дополнительная скидка.

По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности"для срока экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в разрезе эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные объекты недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.7653*S -0.121. На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле: (1.7653*Sоо-0.121)/(1.7653*Sоа-0.121)-1, где Sоо и Sоа – площадь объекта оценки и объекта-аналога соответственно.

Корректировка на состояние отделки. Согласно исследованию «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Л.А. Лейфера. ISBN 978-5-9908029-6-4) имеют место следующие корректирующие коэффициенты на состояние отделки

Все объекты имеют сопоставимую отделку, внесение корректировки не требуется.

За стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж принимается среднеарифметическая величина скорректированных цен объектов-аналогов.

Таблица 6.2.1 Расчет стоимости единого объекта (здание с земельным участком)

Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		Россия, Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в	Рязанская область, г. Рязань, Зубковой ул, 20Б	Рязанская область, г. Рязань, Московское ш, 31кс	Рязань, Октябрьский район, район Песочня, улица Зубковой, 19к3	Рязанская область, г. Рязань, Зубковой ул, 20Б
			Источник информации
			https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_etazh_zdaniya_566_kv.m_rayon_dp_1848559408	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_pomeschenie_pod_ofis_1818338783	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_100_m_1812019035	https://www.avito.ru/ryazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_zdanie_1812_kv.m_zemlya_1848593407
1	2	3	4	5	6	7
Цена аналога	руб.		11 900 000	8 000 000	3 000 000	38 000 000
Общая площадь помещений	кв.м.	342,4	566	260	100	1812
Цена в удельном измерении	руб./кв.м		21 024	30 769	30 000	20 971
Корректировка №1
Торг	-	не уместен	уместен	уместен	уместен	уместен
Корректировка	-	-	-10,2 %	-10,2 %	-10,2 %	-10,2 %
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	18879	27 630	26 940	18 831
Корректировка №2
Расположение	-	вдоль транспортной магистрали	первая линия	первая линия	вдоль транспортной магистрали	первая линия
Корректировка	-	-	-20%	-20%	0	-20%
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	15 103	22 104	26 940	15 065
Корректировка №3
Коэффициент этажности	-	0,96	0,96	0,96	0,87	0,96
-цокольный	%	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %
-1-й этаж	%	70,4 %	72 %	0 %	0 %	0 %
-2-й этаж и выше	%	29,6 %	28 %	100 %	100 %	100 %
Корректировка	-	-	0 %	11 %	0 %	0 %
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	15 103	24 535	26 940	15 065
Корректировка №4
Масштаб	-	0,695	0,64	0,721	0,73	0,708
Корректировка	-	-	9 %	-4 %	-5 %	-2 %
Скорректированная цена	руб./кв.м		16 462	23 554	25 593	14 764
Корректировка №5
Тип отделки	-	современный ремонт	современный ремонт	современный ремонт	современный ремонт	современный ремонт
Коэффициент		1	1	1	1	1
Корректировка	-	-	0 %	0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	16 462	23 554	25 593	14 764
Стоимость по методу сравнения (округленно)	руб.	-	6 880 000
- в удельном измерении	руб./кв.м	-	20 089

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Согласно, данному подходу стоимость объекта оценки определяется его потенциальной способностью приносить доход.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов в соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Определение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено применением метода капитализации дохода и метода дисконтирования денежных потоков.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие: только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат инвестиций и т. д.; учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных.

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий, в особенности на долгосрочную перспективу.

В соответствии с международными стандартами оценки (ч. 2, доп. 1, п. 8 «Доходная недвижимость и механизм инвестиций»), для применения доходного подхода в первую очередь необходимо определить потенциальную способность недвижимости приносить доход. Кроме того, основным обстоятельством, определяющим необходимость и одновременно допустимость применения доходного подхода к оценке, являются доминирующие на рынке мотивы приобретения тех или иных объектов.

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, разнообразны и включают:

использование для удовлетворения физиологических запросов (например, в качестве жилья) и некоторых других потребностей;
использование для удовлетворения психологических запросов (например, из соображений
престижа);
использование для удовлетворения хозяйственных и производственных нужд;
средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляции);

получение дохода.
В соответствии с международными стандартами оценки (пункт 5.12.2 МР 1 «Оценка стоимости недвижимого имуществ») доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются, исходя из их способности приносить доходы.
Доход, который способен принести объект недвижимости, определяется тем, насколько высоко рынок оценивает присущие объекту свойства (месторасположение, размер и форма земельного участка, характеристика улучшений на участке).
Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью: периодический арендный доход и выручка от продажи объекта в конце периода владения.
Для расчета стоимости объекта доходным подходом, как правило, используется метод дисконтирования денежных потоков либо метод капитализации дохода.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) подразумевает:

составление прогноза функционирования объекта в будущем, на протяжении установленного периода владения;
оценку будущей (реверсивной) стоимости в конце периода владения;
выбор соответствующей ставки дисконта;
пересчет потока периодических доходов и реверсивной стоимости в текущую стоимость с использованием процесса дисконтирования по ставке дисконта.

Оценка рыночной стоимости с использование доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые оцениваемый объект недвижимости сгенерирует в процессе своей оставшейся экономической жизни, в стоимость.
Возможны следующие источники получения дохода от объекта недвижимости:

- аренда объекта в целом (здания, земельного участка);

- аренда части объекта (отдельных помещений);

- эксплуатация объекта недвижимости по прямому назначению;

- продажа объекта по частям.
При использовании того или иного вида дохода для оценки необходимо, чтобы источник дохода был
непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым объектом. Доход, генерируемый некоторым бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. В соответствии с теорией оценки в случае использования в качестве основы оценки объекта недвижимости дохода, генерируемого бизнесом, необходимо надлежащим образом выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость.
Рыночную стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков можно представить в виде формулы: Формула.png
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Ставка капитализации по своему экономическому содержанию соответствует ставке дисконта, а метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков и выводится из модели Гордона.

Метод капитализации доходов применяется, если:

· потоки доходов – стабильные положительные величины;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Для расчета денежного потока по состоянию на дату оценки необходимо определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход и чистый доход. На основе последней величины определяется чистая арендная ставка по помещениям объекта оценки, т.е. арендная ставка без учета налогов и коммунально-эксплуатационных затрат по содержанию помещений.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки или, иными словами, валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдачи в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы. При расчете потенциального валового дохода, как правило, используются ставки аренды, определяемые по данным договоров на аренду помещений объекта оценки либо помещений объектов- аналогов. В любом случае принятые арендные ставки должны соответствовать рыночным ставкам арендной платы.

Рыночная ставка арендной платы – наиболее вероятная ставка арендной платы, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов. Недоиспользование объекта оценки может быть связано с хронической незанятостью площадей и/или промежутками времени между сменой арендаторов на сдаваемых площадях.

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход от объекта оценки за вычетом операционных расходов, т.е. расходов для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Чистый же доход определяется также за вычетом расходов по налоговым платежам.

Выбор арендной ставки при сдаче в аренду площадей объекта производится по среднерыночным ставкам на соответствующий вид помещений (административные, производственные и складские) с учетом месторасположения объекта оценки, а также конструктивного исполнения здания (высота помещения, группа капитальности, обеспеченность инженерно-техническими коммуникациями). Недозагрузка связана с потерями во время смены арендатора, несвоевременными платежами.

В целях оптимизации расходов от сдачи в аренду нежилого помещения наиболее эффективным будет применение упрощенной системы налогообложения. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и единого социального налога. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с налоговым кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

В нашем случае небольшая величина единого налога вполне может учитываться в рисках, закладываемых в величине ставки дисконтирования (капитализации), поэтому в затратах, относимых к объекту недвижимости, не рассматривается.

10.5.1 Обоснование арендных ставок

По сопоставимым помещениям арендные ставки колеблются в диапазоне 1400-3900 руб./кв.м. Учитывая достаточно большую площадь объекта оценки, для расчетов принимаем значение по средней величине.

10.5.2. Расчет денежных потоков и чистого операционного дохода

Таблица 6.3.1 Расчет доходов от аренды помещений

№ п/п	Назначение помещений и объектов	Рыночная арендная ставка (по ценам предложений), руб/кв.м	Пло-щадь кв. м	Потенциальный валовый доход, руб.	Недозагрузка	Действительный валовый доход, руб.	Арендная ставка приведенная к общей площади, руб./кв.м
1.1	Арендопригодная площадь	670	940	629 800	2,5 %	614 055	653,25
1.2	Прочая площадь	0	0	-	-	-	-
ИТОГО:	670	940	629 800	2,5 %	614 055	653,25

№

п/п

Назначение помещений и объектов

Рыночная арендная ставка (по ценам предложений), руб/кв.м

Пло-щадь

кв. м

Потенциальный валовый доход, руб.

Недозагрузка

Действительный валовый доход, руб.

Арендная ставка приведенная к общей площади, руб./кв.м

1.1

Арендопригодная площадь

670

940

629 800

2,5 %

614 055

653,25

1.2

Прочая площадь

ИТОГО:

670

940

629 800

2,5 %

614 055

653,25

Таблица 6.3.2 Расчет чистого дохода и чистой арендной ставки

№ п/п	Наименование показателя	Ед.изм.	Прогнозное значение
1	Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб.	629 800
	- общая площадь	кв.м	940
	-средневзвешенная ставка по площади	руб./кв.м	670
2	Потери доходов от недозагрузки (недоиспользования)	руб.	15745
	- в относительном выражении	-	2,5 %
3	Действительный валовый доход (с НДС)	руб.	614 055
	- площадь в аренде	кв.м	940
	- средневзвешенная ставка по площади	руб./кв.м	653,25
4	Операционные расходы	руб.	125133,3
	- налог на землю	руб.	4940,5
	- налог на имущество	руб.	30085
	- прочие расходы	руб.	12281
	Затраты на управление объектом	руб.	18422
	затраты на замещение	руб.	59404,8
5	Общая площадь	кв.м	1920
6	Операционные расходы на 1 кв. м площади	руб./кв.м	65,17
7	Чистый операционный доход (ЧД)	руб./мес.	488921,70
8	Удельный вес ЧД в ПВД	-	-
10	Чистый операционный доход (ЧД)	руб./год.	5867060

Чистый операционный доход, как уже указывалось, равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду объектов недвижимости.

Рассмотрим особенности расчета (определения) отдельных показателей.

1. Налог на за землю

В соответствии с Налоговым кодексом РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 1,5 процента в отношении земельных участков под производственные объекты. В нашем случае ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости для земельных участков под подобными объектами установлена в размере 1,5%. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб

Сумма налога на землю составит: 4 560 465 * 1,3%/12 мес. = 4940,5 руб. в месяц.

2. Налог на имущество

Согласно действующего законодательства ставка налога на имущество составляет 2,2 % от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, остаточная стоимость имущества на дату оценки составляет 16 410 265 руб.

Сумма налога на имущество составит:

16 410 265 руб. *2.2% / 12 мес. ≈ 30 085 руб./мес.

3. Расходы на управление

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru)

4. Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов составляет 2% от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

5. Затраты на замещение: капитальный ремонт производится 1 раз в 30 лет. Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство. Накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет затрат на замещение определён усредненно, исходя из величины в размере 15913,21 руб/м2 (сборник КО-ИНВЕСТ)

15913,21-30%=11139,25/30/12=30,94 руб./м2 в мес

10.5.3 Расчет ставки дисконтирования.

Под термином «ставка дисконта» или «ставка дисконтирования» понимается процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) в текущую стоимость.

Ставка дисконтирования отражает, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования риски, с другой – требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал. Принимая решение об инвестировании средств в недвижимость, предприниматель сравнивает все альтернативные возможности инвестиций, анализирует доходность по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска.

Так, участники рынка недвижимости принимают к сведению банковские ставки по кредитам, которые в настоящее время колеблются от 9% до 18%. Минимальная процентная ставка ограничивается ключевой ставкой Центрального банка РФ, которая на дату оценки составляет 7,75% годовых (https://www.rbc.ru/).

Ставка рефинансирования – процентная ставка, которую использует центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.

В России ставка рефинансирования является фискальной мерой (для расчета налоговых платежей, штрафов и др.), а не функцией экономического регулятора, как в других экономиках. По существу в российских условиях роль ставки рефинансирования играют процентные ставки РЕПО Банка России. На дату оценки они составляют: на 1 день и 7 дней – 7,75% годовых (https://www.cbr.ru/hd_base/repo_proc/). Ставка ROISfix: на 7 дней – 7,62% годовых; на 3 месяца – 7,65 % годовых; на 6 месяцев – 7,67 % годовых (https://www.cbr.ru/hd_base/roisfix/).

Минимальная ставка по банковским кредитам не может быть принята участниками рынка как достоверная норма доходности, т.к. в этом случае банки распоряжаются не собственными средствами, а средствами центрального банка либо средствами вкладчиков. средняя ставка по банкам.png

Считаем, что среднерыночный уровень доходности по альтернативным инвестициям, которые по уровню риска сопоставимы с инвестициями в недвижимость, колеблется около 6-11% годовых.

В нашем случае, ставка дисконта рассчитывается методом кумулятивного построения. За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск, премия за низкую ликвидность и премия за управление инвестициями в рассматриваемом секторе рынка.

Считаем, что метод рыночной экстракции в условиях кризиса, а также в отношении объектов, которые не носят ярко выраженный доходный характер, не применим.

Безрисковая ставка – это норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Безрисковая ставка должна быть выше прогнозируемого уровня инфляции на 1-2 процентных пункта. Допускается применение в качестве безрисковой ставки долгосрочной ставки ГКО-ОФЗ. Исходя из предположения, что последняя приблизительно соответствует прогнозируемому уровню инфляции (средней величине за предстоящих 5 лет + 1-2 процентных пункта). Расчет ставки дисконта приведен в таблице 6.3.3.

Таблица 6.3.3 Расчет ставки дисконта

Наименование показателя	Значение	Диапазон	Скидка от стоимости на риск
Безрисковая ставка	7,75 %	-	-
Суммарная премия за риск инвестиций	7,1 %	от 5% до 19%	55 %
Премия за риск инвестиций в объект недвижимости	3,2 %	от 4% до 10%	25 %
Премия за низкую ликвидность	2,6 %	от 1% до 8%	20 %
Премия за управление инвестициями	1,3 %	от 0% до 5%	10 %
Примечание: Средняя ставка капитализации	12,9 %	-	-
*Ставка дисконта*	14,9 %	-	-

Повышающие корректировки, вводимые к величине безрисковой ставки и отражающие премии (компенсации) за риск получения прогнозируемых доходов, заключаются в следующем:

1. Премия за риск инвестиций в объект недвижимости в отличие от безрисковых вложений (например, депозиты российских банков высшей категории надежности, государственные облигации) связана с вероятностью неполучения предполагаемых доходов и невозмещения первоначально вложенных средств. Данная поправка включает риски, связанные с опасностью гибели или порчи недвижимости, политической ситуацией, изменением законодательства, маркетингом (непредсказуемость изменения конкуренции со стороны аналогичных объектов, арендных ставок).

Среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инвестиций на рынке, а с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость. Для объектов недвижимости характерен секторный риск, под которым понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость объекта. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Здесь следует заметить, что несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Одним из основных качеств инвестиций в недвижимость является фиксированное местоположение объекта, что вызывает региональный риск. Вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на объект недвижимости нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион в отличие от альтернативных инвестиций.

Вероятность возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости вызывает также дополнительный риск.

При эксплуатации недвижимости могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость недвижимости. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Существует вероятность изменения законодательства, в том числе налогового. Налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску.

Изменения политики зонирования и планирования местных (городских) властей могут также существенно сказаться на стоимости недвижимости. Это касается, например, решений в области транспортного строительства и охранных зон.

Другой специфический риск для объектов недвижимости как объектов инвестиций – это юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

По результатам финансово-экономического кризиса 2008-2009 г.г. наглядно можно проследить влияние данного риска. В некоторых сегментах рынка арендные ставки снизились до 70%. Цены же упали не пропорционально арендным ставкам. Падение цен в разных сегментах составляло до 40%. Именно эта величина как раз и отражает влияние рисков инвестиций в объекты недвижимости. Считаем, что в нынешних условиях не приходится ожидать падения цен более чем на 25%.

Считаем, что скидка на данные факторы риска должна составить 25%.

Рыночная стоимость недвижимости методом капитализации определяется по формуле: PV = I/R, где PV – рыночная стоимость, I – доход, R – ставка капитализации. На основе соотношения премии за риск и ставки капитализации без учета данной премии можно определить вводимую скидку к получаемой величине стоимости. Так, если PVi представить как стоимость без учета соответствующей премии за тот или иной риск в ставке капитализации, то введение соответствующей премии снижает стоимость в процентном выражении на величину, определяемую по формуле: формула 2.png

Таким образом, скидку от стоимости по доходному подходу в результате введения той или иной премии за риск со знаком «плюс» можно определить по следующей формуле: Формула 3.png

Учитывая, что среднерыночная норма доходности составляет 13% годовых, а скидка на риск инвестиций в подобную недвижимость принята в размере 25%, исходя из практики прошедшего кризиса 2008-2009 г.г., то безрисковая ставка должна быть увеличена ориентировочно на 3,2% (=13%*25%/100%). Поэтому принимаем премию за риск инвестиций в объект недвижимости равной 3,2 %.
2. Премия за низкую ликвидность отражает положение оцениваемого объекта на рынке

недвижимости с точки зрения его ликвидности. Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь. На рынке нежилой недвижимости наиболее ликвидным товаром являются помещения с небольшой площадью. Крупные нежилые объекты имеют крайне низкую ликвидность и требуют от 3 до 6 месяцев для проведения адекватного маркетинга в соответствии с концепцией определения рыночной стоимости. Также данная поправка учитывает местоположение объектов и привлекательность их с точки зрения будущих доходов. Исходя из вышеизложенного, считаем, что время продажи объекта оценки составит 12 месяцев.

На основе соотношения премии за риск и ставки капитализации без учета данной премии можно определить вводимую скидку к получаемой величине стоимости. При этом расчет ведется по следующей формуле: Формула 4.png

Учитывая, что среднерыночная норма доходности составляет 13% годовых, то скидка от стоимости на фактор времени должна составить 13% (=13%/12мес.*12 мес.), т.е. ставка капитализации должна быть увеличена ориентировочно на 1,7% (=13%*13%/100%).

В тоже время это будет действовать только в том случае, если участники рынка достаточно достоверно представляют себе средний уровень цен на данный тип недвижимости. Считаем, что для производственных объектов это не вполне оправдано. Чем меньше на рынке предложений определенного типа недвижимости, тем сложнее потенциальному покупателю и в целом участникам рынка определиться в среднем уровне цен. Относительно производственных баз участникам рынка крайне тяжело определиться, насколько заявленная цена соответствует среднерыночному уровню цен. Поэтому для привлечения к предложению внимания достаточного числа потенциальных покупателей требуется адекватная довольно-таки значительная скидка, отражающая возможный разбег цен предложений от среднерыночного уровня. Исследования рынка показали, что по производственным базам разбег цен составляет не менее 20%.

Таким образом, для достаточно быстрой продажи объекта оценки требуется снизить стоимость на 20%. Соответственно, увеличение ставки капитализации на риск ликвидности должно составить 2,6%.

3. Премия за управление инвестициями зависит от того, насколько инвестиционные вложения в объекты недвижимости аналогичные оцениваемому объекту требуют сложного компетентного управления или чрезвычайных капитальных затрат.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиций в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиций. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта – эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью. Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижимости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Риск управления инвестициями принимаем равным 1,3% (скидка на риск 10%).

10.5.4. Расчет ставки капитализации

Считаем, что в нынешних условиях для расчета ставки капитализации и ставки дисконтирования применим именно кумулятивный метод, т.к. метод рыночной экстракции дает по ним заниженный результат.

Стоимость реверсии (перепродажи) объекта недвижимости представляет собой рыночную стоимость на начало постпрогнозного периода. Данная величина может быть определена либо методом капитализации, либо на основе стоимости, полученной затратным подходом или подходом сравнительного анализа продаж, с учетом предполагаемого ежегодного износа объекта и уровня инфляции в течение прогнозного периода.
Метод капитализации является частным случае метода дисконтирования. В рамках данного метода ставка капитализации может быть получена методом рыночной экстракции, либо расчетным путем на основе математической зависимости со ставкой дисконта (модель Гордона).

В данном случае мы использовали модель Гордона, которая отражает зависимость между ставкой дисконта и ставкой капитализации.

При использовании модели Гордона должны быть соблюдены следующие условия:

темпы роста дохода должны быть стабильны;
темпы роста дохода не могут быть больше ставки дисконта.

В случае соблюдения данных условий традиционная формула ценообразования по доходному подходу преобразуется следующим образом:

CF1 – денежный поток в первый год постпрогнозного периода;

g – ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде.

Данная формула получила название модели Гордона. В соответствии с классической моделью Гордона предполагается получение дохода в течение неограниченного периода времени.

Стоимость объектов недвижимости изменяется под влиянием физического износа и инфляции, поэтому необходимо ввести корректировку, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (норму возврата капитала) и дополнительный доход от роста цен на саму недвижимость.

Выведем формулу, чтобы при расчете ставки капитализации учесть данные обстоятельства: одновременно снижение стоимости под влиянием физического износа и ее рост под влиянием инфляции.

В этом случае традиционная формула ценообразования по доходному подходу преобразуется следующим образом:

CF1 – денежный поток (чистый операционный доход) в первый год постпрогнозного периода;

Y1– дополнительный доход от роста цен на недвижимость также в первый год постпрогнозного периода;

g1иg2 –ожидаемые темпы роста денежного потока и самой недвижимости соответственно в постпрогнозном периоде.

Т.к. мы приняли допущение, что цены на недвижимость растут с постоянным (стабильным) темпом g2 , то дополнительный доход Y1 должен быть равен PV ∙ g2.
Соответственно, вышеприведенная формула упрощается до следующего вида:

Стоимость реверсии объекта недвижимости определяется по формуле:

Данная формула исходит из допущения, что объект недвижимости будет приносить доход в течение неограниченного периода времени. Если принять, что по истечении n лет объект оценки полностью утрачивает способность приносить доход от аренды и дополнительный доход от роста цен на рынке недвижимости, то формула будет иметь более сложный вид.

Первый множитель в выражении отражает влияние того фактора, что доходы от аренды с течением времени увеличиваются. Второй множитель – то, что доходы недвижимость приносит в течение ограниченного периода времени. А третий множитель учитывает одновременно возможность дополнительного дохода от роста цен на недвижимость также в течение определенного периода времени. Аналогичная формула приведена в «Справочнике оценщика недвижимости» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014 г., Том. 2, стр. 168).

Т.е. ставка капитализации конструируется на основе ставки дисконтирования с учетом принимаемой в расчет модели возврата капитала, ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

Расчет ставки капитализации таблица6.3.4.

№ п/п	Наименование показателя, характеристика	Формула расчета / Источник информации	Ед. изм.	Значение показателя
Влияние фактора темпов роста ЧОД
1	Ставка дисконта	r	-	14,9 %
2	Среднегодовой темп роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период	g1	-	2,0 %
3	Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки	r-g1	-	12,9 %
Влияние фактора ограниченности доходов во времени
4	Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения	n	лет	30
5	Промежуточный расчет	((1+g1)/(1+r))^n	-	0,0280
6	Промежуточный расчет	1-((1+g1)/(1+r))^n	-	0,972
7	Коэффициент, учитывающий ограниченность доходов во времени	1/(1-((1+g1)/(1+r))^n)	-	1,0288
8	Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки	1/(1-((1+g1)/(1+r))^n)	-	13,2 %
Влияние фактора роста цен на рынке недвижимости
9	Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения	n	лет	30
10	Среднегодовой темп роста цен на рынке недвижимости в постпрогнозный период	g2	-	2,0 %
11	Промежуточный расчет	g2/(r-g2)	-	0,134
12	Промежуточный расчет	((1+g2)/(1+r))^n	-	0,0280
13	Промежуточный расчет	1-((1+g2)/(1+r))^n	-	0,972
14	Промежуточный расчет	п. 11 * п. 13	-	0,1302
15	Коэффициент приведения, учитывающий влияние роста цен на рынке недвижимости	1 - п. 14	-	0,8698
16	*Ставка капитализации (R)*	**R = п.8 п. 15***	-	11,5 %

Эффективный срок жизни (или эффективный возраст) – это срок жизни объекта, определенный на аналитической основе (экспертным путем) исходя из его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов. Эффективный возраст объекта недвижимости должен учитывать его экономическую полезность.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Данный принцип в контексте затратного подхода гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем улучшений, аналогичных по своим потребительским характеристикам (назначению, качеству и полезности) в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений и стоимости соответствующего права (или совокупности имущественных прав) на земельный участок.

Под улучшениями понимаются все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка с целью его использования (здания, сооружения, инженерные сети).

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание улучшений, идентичных оцениваемым улучшениям, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа оцениваемых улучшений.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание улучшений, аналогичных оцениваемым улучшениям, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа оцениваемых улучшений.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Технология применения затратного подхода

Технология применения затратного метода заключается в следующем:

определяется полная стоимость восстановления или замещения улучшений;
определяются все виды износа объекта: физический, функциональный и внешний;
вычитается общий износ объекта из затрат на восстановление (замещение);
определяется стоимость земельного участка (или права аренды земельного участка) в предположении, что он не застроен;
рассчитывается остаточная стоимость объекта оценки.

Общая формула затратного метода:

С_затр= ПС – И_н+ С_з

где:

С_затр – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

ПС – полная стоимость восстановления или замещения;

И_н – суммарный (накопленный) износ;

С_з– стоимость земли (или права аренды земли).

Специфичность расчета затратным подходом стоимости заключается в том, что требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при её регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами.

Порядок выполнения метода компенсации издержек доходами следующий:

Определение величины операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату;
Рассчитать требуемый чистый операционный доход - ЧОД (прибыль предпринимателя) маржаритарным методом;
Определить требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР;
Определить возможные потери от недозагрузки объекта;
Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки;
Определить арендную ставку как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

10.6.1. Определение рыночной стоимости земельного участка

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки, количественные методы оценки, а также их сочетания.

В нашем случае рынок земельных участков не развит настолько, чтобы можно было подобрать пары, отличающиеся лишь по одному фактору, для применения метода парных продаж или провести регрессионный анализ.

Следует отметить также критическое отношение оценщика, выполнившего настоящую оценку, к таким методам качественных оценок, как например метод анализа иерархий (МАИ), т.к. они не отражают модель поведения типичных участников рынка. Для применения подобных методов необходима разработка стандартных моделей, апробированных и признанных оценочным сообществом в целом. Использование же собственных моделей приводит к доминированию субъективных оценок конкретного оценщика и на практике приводит к серьезным ошибкам.

Поэтому оценщик принял решение об использовании метода количественных корректировок.

В нашем случае нами был использован метод сравнения продаж, который описан в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 No568-р.

В соответствии с пунктом 22д ФСО No 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В нашем случае преимущественно используется метод количественных корректировок в сочетании с методом экспертных оценок. Количественные методы предпочтительнее, т.к. носят более объективный характер и опираются на данные рынка. Качественные методы используются в случае невозможности применения количественных.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

изучение рынка и выбор сделок с земельными участками, сопоставимыми с оцениваемым
земельным участком;
определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого земельного
участка с объектами-аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Обоснование выбора единицы сравнения

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. Применяется для того, чтобы сравнивать объект оценки с объектами-аналогами по размеру.

Единица измерения – это количественная характеристика.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В данном отчете согласно анализу рынка объекта оценки показателем цены является 1 кв. м общей площади участка. Все предложения коммерческих объектов характеризуются ценой, его площадью и соответственно ценой 1 кв.м. объекта. Данным показателем (стоимость 1 кв.м) оперируют в работе все агентства недвижимости, а также сами продавцы недвижимости.
Поэтому единственно возможная единица сравнения – стоимость 1 кв.м.

Определение элементов сравнения

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.
Элементы сравнения – это качественные характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.
В качестве критериев сравнения оцениваемого земельного участка и аналогов, как правило, выделяют следующие параметры:
1. Состав передаваемых прав на земельный участок (право собственности, право аренды, совокупность имущественных прав).
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Дата продажи.
5. Местоположение земельного участка.

6. Масштаб участка.

7. Наличие (отсутствие) коммуникаций.

8. Физические характеристики участка (конфигурация участка, рельеф и др.).
9. Единицы сравнения (площадь земельного участка).

Из полученной в результате исследования рынка информации о сделках было отобрано несколько аналогов сопоставимого назначения.

№ п/п	Местоположение	Дополнительные сведения	пл кв.м.	Цена в руб.	Уд. пок-ль цены руб.на кв.м	Источник
1	Рязанская область, Рязань, Ряжское	Продажа земельного участка 7 соток, Ряжское шоссе (около производственного здания Мебельщик), хорошие подъездные пути. Зона Д2 (земли пром. Назначения). Узнать подробную информацию по этому объекту или подобрать другой Вы можете в агентстве недвижимости «Новоселье».	7сот	350 000	50 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._promnaznacheniya_1773893419
2	Рязанская область, Рязанский район р-н Советский	Участок подготовлен под строительство станции техобслуживания, электричество подключено договор оформлен на мощность 100 киловатт, сделан проект, получено разрешение на строительство, высокий автомобильный трафик! Участок расположен при въезде в Дубровичи рядом с магазином пятёрочка!	20 сот	3 500 000	175 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._promnaznacheniya_1357839869
3	Рязань, Октябрьский административный округ, район Восточный Промузел	Участок свободен от коммуникаций, обременений; На участке зарегистрирован объект недвижимости – стоянка для автомобилей площадью 1300 кв.м.,Эл-во: собственная ТП на 360 кВт	100 сот.	8 900 000	89 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_100_sot._promnaznacheniya_1141743405
4	Рязанская область, Рязанский р-н, с. Дядьково, жилой комплекс Viva	Продаются земельные участки для размещения быстровозводимых складских помещений. Всего в 4 км от Рязани Вы можете разместить свой склад в п. Дядьково прямо у дороги, есть 2 участка , 11 и 8 соток, входящие в состав участка 62:15:0050225:2101.	20 сот	1 400 000	70 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._promnaznacheniya_1821127575
5	Рязанская область, Рязанский р-н, д. Турлатово	Продается земельный участок промышленного назначения в пос. Турлатово, площадью 30 сот. Примыкает к черте г. Рязань, по трассе М5. Коммуникации есть. Цена – 1,5 млн руб.	30 сот	1 500 000	50 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_30_sot._promnaznacheniya_1593132702
6	Рязанская область, Рязанский р-н, М-5 Урал, 212-й километр	Продается газовая заправка по цене земельного участка.	33 сот	2 200 000	67 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_33_sot._promnaznacheniya_1794907513
7	Рязань, район Южный Промузел	Участок 2 га, расположен непосредственно в промышленной зоне г. Рязани. Примыкает к территории Рязанского нефтеперерабатывающего завода. Рядом крупная электрическая подстанция «Факел».	2 га	6 000 000	30 000	https://www.avito.ru/ryazan/zemelnye_uchastki/uchastok_2_ga_promnaznacheniya_1683478029
	Среднее значение				100 000

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.

Корректировки на состав передаваемых прав, условия финансирования, условия и дату продажи, а также некоторые другие отраженные в справочнике факторы, в данном случае не потребовались.

В связи с отсутствием практики открытого доступа к информации о заключенных сделках и обнародования результатов сделок, использованы данные о предложениях к продаже сопоставимых земельных участков. Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том III Земельные участки» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908684-0-3, Том 3, стр. 279, 292), табл. 7.1.1. Скидка на торг принята на уровне среднего значения из интервала – 9,7%.

Скидка на торг %	Активный рынок
	Среднее	Расширенный интервал
Земельные участки под офисно-торговую застройку	9,7	6,2	13,2
Скидка на торг %	Неактивный рынок
	Среднее	Расширенный интервал
Земельные участки под офисно-торговую застройку	16,0 %	10,6 %	21,5 %

Корректировка на местоположение в пределах города. Сопоставимые земельные участки могут находиться в разных районах, различающихся по уровню цен, и иметь отличное друг от друга окружение, влияющее на уровень конкуренции и экономическую привлекательность.

В качестве подфакторов местоположения, как правило, выделяют следующие: местонахождение в пределах города относительно центра; расположение относительно автомагистралей, расположение относительно красной линии, интенсивность транспортного потока.

Оцениваемый земельный участок можно отнести к центру административного района (код II). Подобранные аналоги расположены в административном центре и исторической части города (код I).

Оценщик принял поправку в размере 20%.

Корректировка на ликвидность (масштаб).

В качестве характеристики ликвидности объекта рассматривается типичный срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. Ликвидность того или иного объекта может быть существенным образом снижена в виду его ряда индивидуальных характеристик, серьезным образом отличающих его от широко представленных на рынке объектов. Это удлиняет требуемый срок экспозиции. Однако в соответствии с концепцией рыночной стоимости продолжительность выставления объекта должна лишь быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей, и не может быть чрезмерной, свидетельствующей о принципиальной невозможности реализации объекта.

Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта. Подтвердить корректировки на масштаб рыночными данными, в силу слаборазвитого ранка, не имелось возможности. Поэтому корректировка на масштаб определена на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том III Земельные участки» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908684-0-3, Том 3, стр. 180).

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.9152*S -0.094. На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле:

(1.9152*Sоо-0.094)/(1.9152*Sоа-0.094)-1, где Sоо и Sоа – площадь объекта оценки и объекта-аналога соответственно.

Корректировка на наличие (отсутствие) коммуникаций.

Сопоставляемые земельные участки – аналоги имеют доступ ко всем необходимым коммуникациям. Рассматриваемый земельный участок также имеет доступ к коммуникациям. Введение корректировок по данному фактору не требуется.

Корректировка на физические характеристики участка. Сопоставимые земельные участки имеют приближенно одинаковую прямоугольную форму и относительно ровный рельеф, поэтому соответствующие корректировки не вносятся.

Корректировка на единицу сравнения – площадь земельных участков.

Данная поправка вносится к ценам участков-аналогов, чтобы устранить различия между объектом оценки и аналогами по площади. Поправка вносится от сопоставимых объектов к оцениваемому. Тем самым рассчитывается цена объекта-аналога, имей он ту же самую площадь, что и объект оценки.

Т.е. речь идет об абсолютной денежной корректировке. К цене же удельного показателя поправка не вносится. Для большей прозрачности расчетов в таблице приводятся как абсолютные цены, так и относительные цены (по удельному показателю).

Расчет скорректированной по данному фактору цены объекта-аналога производится путем перемножения удельного показателя цены, полученного после введения предшествующих корректировок, на площадь объекта оценки. Размер же корректировки получается путем нахождения разности между полученной ценой и ценой, сформированной после введения предшествующих корректировок.

Или по другому, что арифметически тоже самое, расчет корректировок может быть производен по формуле: Ц : Sа * (Sо- Sа), где Ц - цена сопоставимого объекта (аналога) после введения предшествующих корректировок; Sа - площадь аналога, кв.м; Sо - площадь оцениваемого земельного участка, кв.м. Приведенная формула выводится чисто математически. Первый множитель в виде дроби показывает стоимость 1 кв.м по объекту аналогу после уже введенных корректировок. Второй разницу в площади между сравниваемыми объектами.

Следует отметить, что получаемые в результате арифметических расчетов значения отображаются как целые числа по правилам округления. Однако в реальности расчет производится с применением компьютерной техники в электронных таблицах Excel без округления промежуточных значений.

С целью обоснования схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов поясняем следующее.

В расчетах при определении рыночной стоимости следует в наибольшей мере исходить из рыночных данных. Все методы, способы и процедуры оценки должны основываться на критериях, имеющих рыночное происхождение. Логика оценщика должна следовать логике основных субъектов анализируемого сегмента рынка. Принципы, лежащие в основе применяемых методов оценки, в максимальной степени должны соответствовать типичной мотивации основных субъектов соответствующего сегмента рынка недвижимости.

В данном случае скорректированные цены по удельному показателю существенным образом отличаются друг от друга (разбег цен от среднего значения +13%/-18%). Поэтому согласование скорректированных цен осуществляется с применением весов значимости. Исходя из принципа осторожности наибольшим значениям присваивается наименьший удельный вес. Связано это с практикой выставления объектов на продажу. Продавцы при первоначальном предложении предпочитают декларировать изначально достаточно высокие цены, дабы не прогадать и не продешевить, а затем в течение определенного срока снижать цену. В результате цены предложений в конкретный момент времени могут с разной степенью отклоняться от возможной в перспективе цены сделки.

Считаем, что подобный эффект можно устранить именно путем присвоения наименьших весов максимальным скорректированным значениям.

Рыночная стоимость рассчитывается путем умножения среднего значения удельных показателей по аналогам на площадь объекта оценки

Таблица 6.1.2 Расчет стоимости земельного участка на основе внесения метода количественных корректировок

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
			Россия, Рязанская область, Рязань, ул Зубковой, 18в	Рязань, район Южный Промузел	Рязанская область, Рязанский район р-н Советский	Рязань, Октябрьский административный округ, район Восточный Промузел	Рязанская область, Рязанский р-н, с. Дядьково, жилой комплекс Viva
				Источник информации
				см под таблицей	см под таблицей	см под таблицей	см под таблицей
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Характеристики объекта
1.1	Состав передаваемых прав	-	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
1.1	Состав передаваемых прав	-	Право собственности	0 %	0 %	0 %	0 %
1.2	Условия финансирования	-	Единовременно	Единовременно	Единовременно	Единовременно	Единовременно
1.3	Условия продажи	-	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.4	Дата продажи	-	-	ноябрь 2019.	ноябрь 2019.	ноябрь 2019.	ноябрь 2019.
1.4	Дата продажи	-	-	0 %	0 %	0 %	0 %
1.5	Местоположение	-	центры административных районов	исторический центр	исторический центр	центры административных районов	исторический центр
1.5	Местоположение	-	центры административных районов	-20 %	-20 %	0 %	-20 %
1.6	Масштаб	-		-1,92 %	+0,33 %	+0,49 %	-1.06 %
1.7	Инженерно-технические коммуникации	-	Все коммуникации	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные
1.7	Инженерно-технические коммуникации	-	Все коммуникации	0 %	0 %	0 %	0 %
1.8	Физические характеристики	-	Участок прямоугольной формы, рельеф ровный	Участок прямоугольной формы, рельеф ровный	Участок прямоугольной формы, рельеф ровный	Участок прямоугольной формы, рельеф ровный	Участок прямоугольной формы, рельеф ровный
1.9	Общая площадь	кв.м	1920	200	20	100	20
1.10	Цена предложения	руб.	-	6 000 000	3 500 000	8 900 000	1 400 000
	- в удельном измерении	руб./кв.м	-	30 000,00	175 000	89 000	70 000
2	Корректировка цен продажи, руб
2.5	Местоположение	руб.	-	-20 %	-20 %	0 %	-20 %
2.5	Скорректированная цена	руб.	-	4 800 000,00	2 800 000,00	8 900 000,00	1 120 000,00
2.6	Масштаб	руб.	-	-1,92 %	+0,33 %	+0,49 %	-1.06 %
2.6	Скорректированная цена	руб.	-	4 707 840,00	2 809 240,00	8 943 610,00	1 108 128,00
	- в удельном измерении за 1 кв.м	руб./кв.м	-	23 539,20	140 462,00	89 436,10	55 406,40
3	Удельный вес	-	-	0,3435	0,3187	0,0077	0,33
				1 617 143,04	895 304,788	68 865,797	365 682,24
4	Рыночная стоимость (округленно)	руб.	-	2 946 995,865
4	- в удельном измерении	руб./кв.м	-	1 534,89

Итого: рыночная стоимость земельного участка 2 950 000 руб (округленно).

10.6.2. Расчет затрат на строительство улучшений как новых с использованием сборников Ко-Инвест

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой

стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Информация для расчета

При расчете стоимости замещения, как правило, должна быть также учтена прибыль предпринимателя (прибыль инвестора). Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам, т.е. величина рыночной обоснованной прибыли за организацию и реализацию проекта. В случае оценки объекта недвижимости прибыль инвестора – это величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.
Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Сборник КО-ИНВЕСТ	3.3.3.050
Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	15 913,21
Индексы цен	2,117
НДС	18 %
Величина предпринимательской прибыли	30 %
Площадь застройки, кв.м	342,4
Поправка	1

Расчет стоимости замещения объекта:

Зсозд = 15 913,21*342,4*1*2,117*1,18*1,3=17 694 478

10.6.3. Определение физического износа улучшений

Износ представляет собой уменьшение с течением времени стоимости объекта под действием различных факторов. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Физический износ здания (элемента) – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени. Он выражается в снижении несущих способностей конструкций, старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности, срока службы и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на дату оценки может выражаться соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости (стоимости замещения). Кроме того, физический износ для целей оценки, определяемый как потеря стоимости объекта, может выражаться также через снижение срока службы конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом. При этом может отсутствовать необходимость в проведении каких-либо ремонтных мероприятий. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исправимый физический износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неисправимый физический износ. Считается, что износ относится к неисправимому, если затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Физический износ определялся экспертным методом, который является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;
выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментально-натурного обследования, т.е. установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.);
сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенных в ведомственных нормативных материалах.

Например, для оценки физического износа могут использоваться «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН53-86 (р), Госгражданстрой, 1988 г., "Методика определения физического износа гражданский зданий", утвержденная Приказом МинКомХоза РСФСР от 27.10.1970 г. No404, ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения", утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. No312.
Для оценки физического износа производственных зданий следует учитывать требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений соответствующих надзорных органов, например требования Госгортехнадзора России, а также соответствующих отраслевых нормативных документов. При этом осуществляется оценка условий эксплуатации конструкций объекта: наличие температурных воздействий, динамических ударных нагрузок, соблюдение условий обеспечения пространственной жесткости и устойчивости каркаса, оценка состояния грунтов основания. Оценка технического состояния конструктивных элементов здания по результатам проведенного обследования осуществляется с учетом произошедших изменений в нормативных документах с анализом соответствия фактического состояния объекта требованиям современной нормативной базы.
Расчет физического износа улучшений приведен в таблице 6.1.4.

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента (Ик), %	Износ *(УИК)**
Фундаменты	2,35%	5%	0,12
Каркас	1,56%	5%	0,08
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22
Кровля	4,15%	5%	0,21
Окна и двери	5,05%	10%	0,51
Полы	15,25%	10%	1,53
Отделка	14,62%	10%	1,46
Прочие	2,93%	10%	0,29
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36
Инженерные системы	32,88%	10%	3,29
Общий физический износ здания, %	100,0%		8,55

Таблица 6.1.4 Расчет физического износа

10.6.4. Анализ признаков функционального износа

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Факторы, вызывающие физический и функциональный износы, присущи самому объекту недвижимости.

Считаем, что оцениваемый объект носит универсальный характер и не имеет принципиальных недостатков по планировке и конструктивному исполнению.

10.6.5. Анализ признаков функционального и внешнего (экономического) износа улучшений

Внешний износ (экономическое устаревание) характеризует потерю ценности объекта из-за внешних по отношению к нему факторов, находящихся вне контроля собственника. Под внешним (экономическим) износом понимают уменьшение полезности (стоимости) объекта недвижимости в результате изменения таких внешних условий, как социально-экономическая обстановка в регионе, отрасли, экологическое окружение, нормативно-законодательная база, состояние рынка недвижимости, окружение объекта, транспортная и иная инфраструктура района.

Расчет накопленного износа.png

Считаем, что риски возникновения внешнего (экономического) износа в данном случае минимальны.

10.6.6. Определение стоимости замещения улучшений с учетом износа

Таблица 6.1.7 Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Наименование объекта	Общая площадь, кв.м	Стоимость замещения объектов как новых, руб.	Фактический износ	Внешний (экономический) износ	Накопленный износ	Стоимость улучшений, руб.	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м
Офисное здание	342,40	7 468 240,00	8,55	0,00	8,55	6 880 000,00	20 089,00

Наименование объекта

Общая площадь,

кв.м

Стоимость замещения объектов как новых,

руб.

Фактический износ

Внешний (экономический) износ

Накопленный износ

Стоимость улучшений,

руб.

Удельный показатель стоимости,

руб./кв.м

Офисное здание

342,40

7 468 240,00

8,55

0,00

8,55

6 880 000,00

20 089,00

10.6.7. Сводный расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

Таблица 6.1.8 Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

№ п/п	Наименование объекта	Общая площадь, кв.м	Стоимость по затратному подходу (с НДС), руб.	Удельный показатель стоимости руб./кв.м
1	Нежилое здание	342,40	6 880 000,00	20 089,00
2	Земельный участок	1 920,00	2 950 000,00	1536,00
	Итого:	9 830 000,00	21 625,00

№

п/п

Наименование объекта

Общая площадь,

кв.м

Стоимость по затратному подходу (с НДС), руб.

Удельный показатель стоимости руб./кв.м

Нежилое здание

342,40

6 880 000,00

20 089,00

Земельный участок

1 920,00

2 950 000,00

1536,00

Итого:

9 830 000,00

21 625,00

11. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Согласование – получение итоговой величины стоимости объекта оценки как обоснованного обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п.28 Федерального стандарта оценки No7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным рынка, не противоречит ли им, руководствуясь критериями согласования, такими как: соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости и т.п.; точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и актуальность использованной информации. На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов.

Имевшиеся в распоряжении оценщиков данные о состоянии оцениваемого объекта позволили использовать при выполнении данной работы затратный подход. Затратный подход в наибольшей степени учитывает затраты на создание подобного объекта. В отличие от подхода сравнительного анализа продаж он не может в полном объеме учесть затруднения в поисках потенциального покупателя, которому необходим был бы объект именно с таким функциональным назначением, а также с особенностями конструктивных и планировочных решений и с данным местоположением. Результат стоимости, полученный применением затратного подхода к оценке недвижимости, не учитывает его коммерческую привлекательность и состояние рынка недвижимости в регионе.

Как правило, отсутствие дефицита земельных участков и каких-либо существенных экономических выгод в зависимости от конкретного местоположения приводит к тому, что цены предложений устанавливаются по принципам затратного подхода. В том случае, если покупатель не находится, цена постепенно снижается. Однако предугадать развитие ситуации, т.е. в какой момент покупатель и продавец сойдутся в цене на пути ее движения вниз, практически невозможно.

Объект оценки фактически размещается в деловой зоне города Казани, вдоль основной транспортной магистрали. По существу здесь имеются определенные условия, которые делают район особо привлекательным для размещения торговых объектов: близость к центральным магистралям, наличие централизованных коммуникаций, парковки.

В тоже время анализ рынка показал, что в городе наблюдается определенный дефицит земель, пригодных под застройку подобными объектами в центральных частях либо вдоль основных транспортных магистралей. Оцениваемое здание носит универсальный характер, не имеет принципиальных недостатков по планировке, конструктивному исполнению и местоположению. Поэтому результат по затратному подходу в большей степени отражает минимально возможную величину рыночной стоимости. Т.е. по логике рыночная стоимость может быть выше результата по затратному подходу в результате конъюнктуры рынка – превышения спроса над предложением.

Степень развития рынка недвижимости на дату оценки, наличие достаточного объема информации по сделкам с объектами торгово-офисного назначения для проведения достоверного сравнительного анализа, положительно влияет на достоверность результата сравнительного подхода. Оценщик считает, что в данном случае, исходя из анализа выявленных и подобранных аналогов, результат по сравнительному подходу достаточно достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки.

Другим использованным подходом является доходный. Существенным подкреплением результатов, полученных данным подходом, является достоверность данных, использованных в расчетах и основывающихся на рыночной информации. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора. Кроме того, анализ рынка показал, что большая часть потенциальных покупателей объектов коммерческой недвижимости ориентируется именно на возможные доходы от объекта в будущем. В тоже время при использовании доходного подхода применяется достаточно много субъективных предположений, что можно отнести к недостаткам данного подхода.

Приведенные расчеты доказывают, что рынок аренды испытывает не лучшие времена, а доходность коммерческой недвижимости существенным образом упала. В тоже время цены на недвижимость не падают столь стремительно, как арендные ставки. Это говорит о том, что в сложившихся условиях большинство участников рынка арендную доходность объекта не воспринимают как ключевой показатель при принятии решения о цене покупки. Соответственно, результат по доходному подходу формирует итоговую величину стоимости с существенными ограничениями.

Считаем, что отклонение с результатом по доходному подходу носит существенный характер. В тоже время принимая решение о цене покупки потенциальный покупатель подсознательно ориентируется и на затраты по созданию аналогичного объекта, и на его доходность, и на цены других сопоставимых объектов. Поэтому результаты по всем подходам должны участвовать в формировании итоговой стоимости.

В целом результат по затратному подходу признается как достоверный и отражающий затраты на создание аналогичного объекта. Однако не учитывает состояние рынка и кризисные явления в экономике, спад на рынке недвижимости.

Удельный вес, присваиваемый результату по тому или иному подходу, напрямую зависит от вероятности появления потенциального покупателя, который бы ориентировался именно на соответствующие мотивы приобретения: строительство необходимого аналогичного объекта, приобретение уже предлагаемых на рынке, поиск объектов для инвестирования.

Отклонение между результатами по подходам к оценке может отражать разницу между ценами предложения и спроса. В разделе анализа рынка показано, что подобные значительные отклонения на рынке имеют место быть. Теоретически это означает, что объект оценки с равной степенью вероятности может быть продан по значительно отличающимся ценам.

В соответствии с п.30 Федерального стандарта оценки No 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Относительно оцениваемого здания считаем, что в нашем случае таковой интервал – это диапазон между стоимостью по доходному и затратному подходам.

Согласование полученных результатов производится по формуле:

(Сз*Rз + Ср*Rр + Сд*Rд)/ (Rз + Rр + Rд),

где

С - стоимость объекта, рассчитанная по одному из методов;

R - рейтинг каждого метода.

Таблица 6.4. Согласование результатов

Результат расчетов по
	уд.вес	стоимость руб	уд.вес
затратному подходу	0,20	9 830 000	21 625
сравнительному подходу	0,60	6 880 000	20 089
доходному подходу	0,20	51 017 913	10 203 582,6
ИТОГО:			22 575 971

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Эффективный возраст объекта оценки принимается:

равным его фактическому (хронологическому) возрасту при условии нормальной
технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам и при условии
надлежащего технического состояния;
больше его фактического (хронологического) возраста при условии плохой технической
эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее;
и меньше его фактического возраста при условии хорошей технической эксплуатации и
техническом состоянии выше, чем надлежащее.

В настоящем расчете вместо эффективного срока жизни принимается оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения. Для целей приведенной формулы значение имеет не срок жизни здания как таковой, а срок получения стабильного и гарантированного дохода.

6.3.6 Капитализация чистого дохода

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.
Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

расчет годового чистого операционного дохода;
расчет коэффициента (ставки) капитализации;

расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле
C = ЧОД / R, где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.
Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет уже рассмотрены в предыдущих разделах.
Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.
Как уже было указано, капитализация является частным случаем дисконтирования при определенных условиях. По той причине, что принимаемые при выводе формулы данного метода допущения на практике не реализуемы, то для нивелирования возникающих несоответствий в ставку доходности на вложенный капитал вводятся поправки.
Т.е. ставка капитализации конструируется на основе ставки дисконтирования с учетом принимаемой в расчет модели возврата капитала, ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.
Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал, норму возврата капитала, поправку на ожидаемые изменения дохода, поправку на инфляционные ожидания в секторе недвижимости, а в ряде случае и поправку, отражающую отсутствие прямой зависимости между доходами и рыночной стоимостью.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены ранее.
Таким образом, на основе рассчитанного чистого дохода в первый год и ставки капитализации определяется стоимость объекта оценки.

Таблица 6.3.5 Расчет стоимости по методу капитализации

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Прогнозное значение
1	Чистый операционный доход (ЧД)	руб./год	5867060
2	Ставка капитализации	%	11,5
3	Стоимость методом капитализации (округленно)	руб.	51 017 913

Стоимость составляет 51,02 млн. руб. =51017913/1920= 26571 руб./кв.м

ст. 3 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». ↑