Особенности права собственности (Собственность на недвижимость)

Содержание:

Введение

Актуальностью темы является, институт права собственности, который имеет комплексный, межотраслевой характер, и объединяет нормы различных отраслей права.

Право собственности – это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежавшей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В настоящее время в Российской Федерации закреплены законом различные формы и виды права собственности. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному лицу, определяется правовой режим имущества. Действующая Конституция РФ, в ст. 8 признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.

Практически бесспорным можно признать факт, что собственность является необходимым, одним их наиболее важных условий нормальной, полноценной жизни любого человека, дающим ему возможность быть равноправным членом гражданского общества, активно участвовать в его жизни, реализовывать свои права, исполнять обязанности и нести ответственность. Недаром в древние времена считалось, что человек только тогда может принимать участие в управлении делами государства и общества, когда у него есть собственность, когда ему есть, что терять.

Целью работы является необходимость рассмотрения теоретических вопросов приобретения, осуществления и прекращения права собственности граждан, которые возникли в связи с его приобретением или прекращением.

В связи с этим были сформулированы следующие задачи:

- дать определение права собственности;

- рассмотреть вопросы, связанные со спецификой права собственности;

- изучить защиту права собственности в суде, ее особенности;

- исследовать правовое регулирование права собственности.

Методологической базой данной работы послужили работы таких авторов, как: Крашенинников П.В., Корнеев С.М., Суханов Е.А., Витрянский В.В. и др.

Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, одиннадцати параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

Глава 1. Собственность на недвижимость

Под понятием «право собственности» подразумевается некая совокупность правовых норм и обязанностей, назначением которых является качественная регулировка и защита принадлежности тех или иных материальных благ конкретному юридическому или физическому лицу либо же группе лиц.

В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.

В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

- приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;

- заключив договор купли-продажи;

- путем жилищного строительства (включая ТИЗ);

- участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;

- путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.

При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

• 1. Приватизация жилой недвижимости

Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

Формы собственности:

- Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.

- При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.

- В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.

- Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.

Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать и т.п., при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

• 1. Долевая собственность

В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.

Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников,  то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.

• 1. Брак и собственность

Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.

Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.

Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.

• 1. Специфика права собственности

Любой человек, получивший право собственности на то или иное имущество, может распоряжаться им по своему усмотрению. В соответствии с установленным законодательством полноправный собственник может передавать права по владению и распоряжению имуществом другим физическим или юридическим лицам, обменивать его, а также совершать с ним любые желаемые действия в рамках дозволенного законом. Официальным же владельцем при этом по-прежнему является тот человек, который оформлял права собственности на свое имя.

Права собственности делятся на право хозяйственного ведения и право оперативного управления, каждое из которых регулируется отдельной государственной структурой.

Правом хозяйственного ведения могут наделяться предприятия государственного и муниципального типа, которые, в случае предоставления им полномочий на распоряжение имуществом, могут пользоваться им в рамках существующего законодательства. Собственник при этом остается главным контроллером: именно он решает вопросы, связанные с созданием предприятия или фирмы, определяет специфику его деятельности и следит за сохранностью и эффективностью использования доверенного им имущества. Кроме того, собственник имеет право претендовать на часть прибыли, которую приносит его собственность.

Правом оперативного управления могут наделяться те предприятия, финансовую поддержку которым предоставляет собственник имущества. Наделенная этим правом компания может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, однако собственник может пересмотреть установившиеся деловые отношения и потребовать выдачи ему части имущества для распоряжения им по своему усмотрению.

Безусловно, в сложных условиях современной жизни, ни одно право собственности не может гарантировать полное право распоряжения личным имуществом. Любая группа лиц, поставившая перед собой цель завладеть тем или иным имуществом и имеющая реальный контроль над определенной территорией или отраслью, может без проблем завладеть нужными ей объектами. В настоящее время зарегистрировано немало таких случаев, что, впрочем, не является реальным показателем положения дел, так как многие конфликтные ситуации между собственниками и лицами, претендующими на чужое имущество, попросту не подвергаются широкой огласке 

• 1. Формы прав собственности

В настоящее время принято выделять три основных формы прав собственности, каждая из которых имеет свои особенности:

1. Право на частную собственность. Под осуществлением прав частной собственности подразумевается процесс полного распоряжения личным имуществом по своему усмотрению. Между тем, для того, чтобы суметь качественно реализовать возможности, кроющиеся в таких полномочиях, необходимо пройти специальную юридическую процедуру, по завершению которой обычный гражданин станет полноправным собственником того или иного имущества.

Собственник, наделенный правами частной собственности, может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону – передавать его другим лицам, продавать, обменивать и т.п.

2. Право государственной собственности. Главными собственниками государственного имущества являются представительные органы власти, которые были выбраны народом в результате проведенных в стране выборов. Такое право собственности, в объективном смысле, объединяет в себе сразу несколько правовых и законодательных норм, являющихся регуляторами процесса распоряжения материальными благами. Что же касается порядка приобретения и использования государственного имущества, то в этом случае окончательные решения могут принимать только уполномоченные государственные структуры.

3. Право муниципальной собственности. Право муниципальной собственности относится к категории публичного права. В качестве главных субъектов такого права выступают особые организации, которые называются муниципальными образованиями. К ним относятся:

– выборные органы;

– органы местного самоуправления;

– предприятия, которым предоставлено право распоряжаться собственностью на правах оперативного управления.

В качестве основных объектов муниципальной собственности выступают внебюджетные фонды, муниципальные земли, финансово-кредитные организации и т.д.

При получении права на муниципальную собственность имущество делится на две части, одна из которых предоставляется в распоряжение предприятиям или фирмам, а другая – передается в государственную казну для поддержания общего финансово-экономического баланса страны. Кроме того, в настоящее время, выделяется ряд некоторых объектов, права на которые могут выдаваться только муниципальным учреждениям и организациям. К этой категории относятся те объекты, которые были по той или иной причине изъяты из гражданского оборота: дворцы спорта, детские сады, поликлиники и т.д.

В целом, право муниципальной собственности имеет огромное значение для любого современного государства, поскольку позволяет эффективно решать многие вопросы местного значения, а именно: повышать уровень социально-культурной сферы, улучшать работу жилищно-коммунальных структур и т.д.

• 1. Получение прав собственности

Для того, чтобы стать полноценным владельцем того или иного имущества, необходимо получить свидетельство о праве собственности. Несмотря на то, что пакет правоустанавливающих документов включает в себя большое количество других бумаг и сертификатов, свидетельствующих о принадлежности имущества конкретному лицу, именно наличие свидетельства о праве собственности является главным подтверждением полномочий законного владельца.

Свидетельство о праве собственности на имущество выдается только специальными государственными органами. После того, как собственник получит все необходимые ему документы, ему необходимо обратиться в БТИ для их официальной регистрации. Регистрационный процесс производиться в ускоренном порядке при наличии любого документа, подтверждающего, что владельцем имущества является лицо, проходящее регистрацию.

Отдельное внимание следует уделить получению свидетельства о праве собственности на недвижимость, поскольку данный процесс отличается некоторыми особенностями и может вызвать ряд затруднений при попытке оформления нужных документов. Претендовать на получение свидетельства о праве собственности могут следующие категории граждан:

– юридические и физические лица, приобретающие новые объекты недвижимого имущества;

– члены кооперативов, полностью выплатившие свои паевые взносы;

– юридические лица, претендующие на объекты недвижимости, которые входят в список имущества уставного фонда;

– юридические и физические лица, которые получили право на собственность, ранее принадлежавшую другому юридическому лицу, попавшему под программу реорганизации. В этом случае процесс получения свидетельства контролируется отдельным законом;

– юридические и физические лица, покинувшие состав учредителей того или иного юридического лица в соответствии с указом уполномоченного на этого органа и получившие право использования объектов переданного им;

– реабилитированные граждане, которые повторно стали владельцами ранее принадлежавшего им имущества, потерянного в результате того или иного инцидента;

– юридическим и физическим лицам, которые получили в свое распоряжение отдельный объект недвижимости, ранее принадлежавший комплексу, состоящему из несколько объектов;

– юридическим и физическим лицам, получившим право собственности на жилые объекты, ранее относящиеся к нежилому сектору (и наоборот);

– лицам, получившим право собственности в результате решения судебной комиссии.

Свидетельство о праве собственности, которое подтверждает законное право владельца распоряжаться своим имуществом, должно обязательно быть заверено государственным регистратором прав с помощью специальной печати.

Процедура получения свидетельства достаточно проста, однако для того, чтобы избежать возникновения различного рода ошибок и недоразумений при полном вступлении в права собственности лучше всего обратиться за помощью в юридическую компанию, которая специализируется в этой области. Такой подход позволит получить нужный документ в максимально сжатые сроки и сведет к минимуму финансовые затраты. Кроме того, сотрудничество с юридической компанией является гарантом того, что имущество собственника будет находиться под надежной защитой на протяжении всего действия заключенного договора.

Глава 2. Защита права собственности в суде, ее особенности

Институт права собственности в настоящее время имеет огромное значение в современном гражданском обороте. Конституция РФ предоставляет гражданам возможность иметь имущество на праве собственности, приобретать, передавать в порядке наследования и иным способом распоряжаться, владеть и пользоваться принадлежащим собственнику имуществом. В собственности граждан, юридических лиц может находиться любое имущество, за отдельными исключениями. Реализация правомочий собственниками в отношении принадлежащего им имущества зачастую свидетельствует об увеличивающихся случаях нарушения прав данных субъектов со стороны третьих лиц.

Об этом свидетельствует судебно-арбитражная практика по данным категориям дел. Все это говорит о необходимости совершенствования норм в сфере защиты права собственности. Общие положения о гражданско-правовой ответственности предусматривают, что нарушенные права подлежат восстановлению.

Данные положения в полной мере применимы и к нормам, связанным с защитой права собственности. Законодатель выделяет судебную и внесудебные формы защиты права. Способы судебной защиты представлены виндикационным, негаторным иском, а также иском о признании права собственности.

Иски о признании права собственности, в т.ч. на недвижимость, относятся в теории гражданского права к системе вещно-правовых способов защиты. Не вступая в рассуждения о том, является ли такой способ самостоятельным способом защиты вещных прав или это разновидность виндикационного иска, или, может быть, это негаторный иск, в целях практического применения обозначу его главные особенности:

Во-первых, этот иск не направлен на изъятие объекта у кого бы то ни было. Считается, что в тех случаях, когда истец не владеет недвижимостью, иск не может ограничиваться лишь требованием о признании права собственности без рассмотрения виндикационного требования.

Так согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Данное условие имеет значение ещё и в том в том случае, если в споре заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Считается, что иск владеющего собственника о признании права собственности не ограничивается сроками исковой давности, также как не ограничиваются права на защиту по негаторному иску, тогда как истребование имущества из чужого незаконного владения или иной иск обязательственного характера ограничивается общим сроком исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Во-вторых, иск о признании права собственности направлен на защиту уже существующего, возникшего права собственности.

Для правильного выбора способа защиты права путём заявления требования о признании права собственности на недвижимость следует раскрыть содержание принципа, заложенного в ст. 8.1 ГК РФ – принципа внесения. 

Принцип внесения, означает, что права на недвижимость возникают только с момента внесения их в реестр, их государственной регистрации. А если выразить его коротко: есть регистрация права – есть право.

Об этом в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Следует уточнить, что правила ст. 8.1 ГК РФ применяются не только к правам на недвижимость, но здесь мы рассматриваем лишь вопросы, относящиеся к недвижимости с учётом ст. 131 ГК РФ.

2.1. Исключения из принципа внесения

Исключениями, указанными в 2. ст. 8.1 ГК РФ, (читай исключениями из принципа внесения) являются случаи, когда право собственности на недвижимое имущество возникает независимо от факта его государственной регистрации.

Приведу самые часто встречающиеся из них:

а) приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации);

б) универсальное правопреемство при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ);

в) приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.): п. 4 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

г) переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке  (ст. 552 ГК РФ);

д) приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в ЕГРП (ст. 244 ГК РФ, 34 СК РФ);

е) приобретение права собственности в силу приобретательной давности (234 ГК РФ).

Существует и другие случаи исключений.

Как общее данное правило это было изложено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с  п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Иными словами, иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.

Кроме того, как указано выше, считаются возникшими и признаются действительными права, возникшие до введение в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 и 2 ст. 6 названного закона).

Из изложенного следует, что защита с помощью иска о признании права собственности может иметь место, когда основаниями иска являются случаи, исключения из принципа внесения, т.е. только те основания, которые перечислены в п. 59 указанного выше Постановления № 10/22.

По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности. 

Такие требования, как требования о понуждении к исполнению, должны быть заявлены в порядке ст. 551 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права на недвижимость, или по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки. Равно, не может быть заявлен иск, основанный на сделке, и в тех случаях, когда момент возникновения права собственности зависит от факта передачи вещи, и вещь передана не была (п. 61-63 Постановления Пленума № 10/22).

Глава 3. Правовое регулирование права собственности

Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Складывающаяся в регионах различная правоприменительная практика учреждений юстиции, обилие и сложность норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, обусловливают актуальность публикаций на данную тему. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижимое имущество, б) сделки с ним; в) ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

3.1. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГКРФ:

1) право собственности; 

2) право хозяйственного ведения имуществом: 

3) право оперативного управления имуществом; 

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком; 

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 

6) сервитут.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением несобственниками не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов.

К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ, а для образовательных учреждений - в соответствии с Федеральными законами «Об образовании» и «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».

3.2. Момент возникновения прав на недвижимость

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом. правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли - продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца - передать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечисленных далее случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтверждающее значение.

3.3. Государственная регистрация и правосубъектность. Наследственные права граждан

Определение момента возникновения права на недвижимость имеет важное практическое значение. Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Субъектами таких правоотношений являются физические и юридические лица, обладающие гражданской право- и дееспособностью (правосубъектностью). Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют справки о полной выплате умершим пая в кооперативе, решения судов о признании права умершего, договоры приватизации с участием умерших. Если указанные документы попадают в выше приведенный перечень исключений и подтверждают возникновение права при жизни гражданина без государственной (или иной) регистрации, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

Аналогично решается проблема в случае признания судом права умершего на имущество. Это решение подтверждает приобретение права собственности наследодателем при жизни. Но поскольку все права гражданина, в том числе и признанные судом, прекратились его смертью, государственная регистрация права датой позже даты смерти не может быть произведена. Судебное решение о признании прав наследодателя является основанием для включения имущества в наследственную массу и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, которое является бесспорным основанием для государственной регистрации права наследников на недвижимость. Нотариус, оформляя наследство, вправе дополнительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав о правообладателе наследуемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в отсутствии противоречий между данными реестра и судебным решением на тот случай, если имущество выбыло из владения наследодателя при жизни.

Проблемы возникают и в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следует отметить, что к этому случаю пункт 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если договор отчуждения не подлежит государственной регистрации (например, купли - продажи или мены недвижимости нежилого назначения), то такой договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. В этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве.

Если после заключения договора отчуждения недвижимости, но до регистрации перехода права скончался правоотчуждатель, то возникает правопреемство на стороне продавца. Если был подписан передаточный акт, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользования при жизни наследодателя и права на которое обременены обязательствами по договору. В этом случае регистрация перехода права на основании договора, заключенного в простой письменной форме, осуществляется в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации по заявлению обеих сторон договора, где на стороне продавца действуют наследники. Если наследники уклоняются от регистрации перехода права, то таковая может быть осуществлена согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения. Если же договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в учреждении юстиции как сделка и исполнен сторонами, то регистрация права приобретателя может быть осуществлена только по его заявлению, как это установлено абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации. Смерть правоотчуждателя не является препятствием для государственной регистрации перехода права к приобретателю.

Если после государственной регистрации сделки скончался правоприобретатель, то, как отмечалось выше, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако если недвижимое имущество было передано по передаточному акту приобретателю, правоотчуждатель, оставаясь титульным собственником, тем не менее утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотношение вступают наследники. После исполнения всех обязательств наследодателя (например, оплаты имущества, если таковая не была произведена им при жизни) они приобретают право общей долевой собственности на имущество. Если имущество не было оплачено приобретателем при жизни, то отчуждатель вправе как кредитор наследодателя предъявить претензии в порядке, предусмотренном ст. 63 Основ законодательства РФ о нотариате. Государственная регистрация перехода права к наследникам как правопреемникам по договору может быть осуществлена на основании договора отчуждения и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Таким образом, основной проблемой является смерть одной из сторон до государственной регистрации сделки. Статья 16 (абз. 4 п. 1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора.

Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию, регистрация даже нотариально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны. Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивением. В п. 3 ст. 596 ГК РФ впрямую установлено, что договоры пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожны. Если такой договор будет зарегистрирован в учреждении юстиции после смерти получателя ренты, то он будет ничтожным в силу прямого указания закона, несмотря на проведенную регистрацию. Во многих регионах сложилась практика подачи заявления на регистрацию обеими сторонами и в случае нотариального удостоверения договора. В случае подачи заявления только одной стороной (особенно если с момента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен «срок годности» нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

В связи с данным вопросом хотелось бы обратить внимание на недопустимость расширительного толкования абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно указанному разъяснению, если гражданин, подав необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора или до его регистрации в местной администрации, то это не является основанием для отказа судами в удовлетворении требований наследников о включении жилого помещения в наследственную массу. Если гражданин выразил волю на приватизацию при жизни, этот факт сам по себе не является основанием для возникновения его права собственности, а дает основание для наследников требовать в судебном порядке включения недвижимости в наследственную массу и дальнейшее оформление прав на наследство в установленном порядке. Если наследники не заявят в суд своих требований, то квартира останется в государственной или муниципальной) собственности.

Таким образом, указанный судебный документ не допускает возможности приобретения права собственности на основании только волеизъявления гражданина. Но на практике некоторые органы по приватизации жилья неправомерно руководствуются данным разъяснением.

3.4. Обязательность государственной регистрации

Государственной регистрации как правоприменительной деятельности присущ принцип диспозитивности, вытекающий из общего принципа гражданского права автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей. Диспозитивность (или заявительный характер процесса государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о государственной регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется беститульным владельцем, поскольку основным началом гражданского законодательства является приобретение лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкций со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Нельзя признать правонарушением отсутствие государственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности.

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 Г К РФ). Так, договор купли - продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а купли-продажи недвижимости нежилого назначения - с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения, если стороны решили облечь сделку в квалифицированную форму). В соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.

В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о государственной регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Согласно ему обязательной регистрации подлежат права: а) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4); б) ранее возникшие права перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай имеет прямое отношение к теме данной статьи. Если право на недвижимость возникло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Например, гражданин, унаследовавший жилое помещение или дачу, может проживать в них, не оформляя свидетельства о праве на наследство и не регистрируя своих прав в учреждении юстиции (правда, при этом он лишается доказательств существования своего права). Одновременно он также обязан нести расходы, связанные с реализацией права собственности, уплачивать коммунальные платежи и налоги, ремонтировать жилье. Но если он как собственник решит распорядиться недвижимостью (продать, обменять, подарить и пр.), его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Аналогично, если юридическое лицо приобрело право на здание после реорганизации в порядке правопреемства, оно вправе осуществлять свои правомочия по пользованию и владению, а также обязано уплачивать необходимые платежи и налоги. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.

Заключение

Таким образом, право собственности - абсолютно. Оно относится к гарантированным Конституцией РФ и ГК РФ (ст. 18) правам. Оно становится Исключительным (защищенным), если закрепляется в силу закона или Договора, подтвержденного государственной регистрацией.

ГК РФ традиционно относит право собственности к вещным правам, однако могла бы быть весьма плодотворной концепция, ставящая Право собственности над вещными и обязательственными правами.

Во-первых, право собственности — это первоначальное право, не посредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим положение имущества, и собственником нет никакого промежуточного субъекта права. Все иные вещные права производны от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, порождающей другие категории вещных прав.

Во-вторых, правомочия собственника носят исключительный характер, т.е. они дают ему возможность, опираясь на закон, отстранять третьих лиц от хозяйственного властвования над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами! По своей воле или в силу закона он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течение времени, пока он продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им.

В-третьих, и это самое главное, право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только законом. Для несобственника пределы осуществления прав определяются помимо закона также и собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо, как собственник.

Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика права собственности.

На сегодняшний день в законодательство о регистрации права собственности внесены большие изменения.

Так, с 1 января 2017 года зарегистрировать права собственности, пожизненного наследства или бессрочного пользования на земельные участки, находящиеся или строящиеся на них дома, возведённые по разрешительным документам и без получения разрешения на строительство, по упрощённой схеме «дачной амнистии» можно лишь при условии наличия сведений об объектах в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если объекты не стоят на кадастровом учёте, то их регистрация будет невозможной.  

Как гласит закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г., установивший новый порядок кадастрового учёта и регистрации объектов в единой системе государственной регистрации недвижимости (ЕГРН), объединяющей базы кадастра и реестра прав на объекты недвижимости.

Тем не менее, этим законом сохранена и другая возможность регистрации объектов - декларативная, на основе собственных замеров. Правда, форма декларации принята иная, отличающаяся от пока существующей и действующей до конца 2016 года.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Витрянский В. В., Суханов Е. А. Защита права собственности. Сбор­ник нормативных актов и материалов арбитражной практики с на­учно-практическим комментарием. М., - 2009;
4. Гражданское и предпринимательское право / Сост. Савранский М.Ю. – М.: ТОН.: Остожье, - 2009 – 895с.
5. Гражданское право. Учебник ЧI/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М: «Проспект», - 2008. – 632с.
6. Гражданское право: В 2т. Том I: Учебник / Отв. Ред. проф. Е.А.Суханов. – 2-е изд, перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, - 2007. – 816с.
7. Рубанов А. А. Эволюция законодательной конструкции собствен­ности: основные тенденции // СГП. - 2009. - № 8;
8. Суханов Е. А. Российский Закон о собственности. Научно-практи­ческий комментарий. М., - 2008.
9. Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М, - 2006, - С.56
10. Гражданское право. Учебник ЧI / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М: «Проспект», - 2008. – 632с.
11. Суханов Е. А. Проблемы правового регулирования отношений пуб­личной собственности и новый Гражданский кодекс // Граждан­ский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., - 2008.

Приложение 1