Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Права НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Предметом настоящей работы являются общественные отношения, права собственности в гражданском законодательстве России, в котором равным образом, как и каком-либо ином законе, нет общепринятого зафиксированного понятия права собственности. Однако, границы института права собственности и место этого института в системе гражданских прав, которые предусмотрены гражданским законодательством, должны быть строго очерчены и зафиксированы. Право собственности считается фундаментальным правом, которое оказывает влияние непосредственно или опосредованно на все другие гражданские права. Отличие права собственности от других гражданских права, нашло свое выражение в следующем: право собственности - это первоначальное субъективное право, которое непосредственно вытекает из закона. Между законом, который определяет правомочия собственника, и собственником нет никаких других субъектов права, они только противостоят собственнику как лица, которое обязаны не нарушать принадлежащее ему право собственности. Кроме того, право собственности является вещным правом и по своему содержанию представляет собой наиболее полное имущественное право, предусмотренное гражданским законодательством.

Указанные обстоятельства наличия проблем в общественных отношениях и несовершенство действующего законодательства и определяют актуальность темы настоящей работы.

Объект работы – общественно-правовые отношения в сфере права собственности.

Целью работы в соответствии с обстоятельствами актуальности является анализ права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие основные задачи:

- рассмотреть понятие недвижимости;

- исследовать законодательное регулирование права собственности;

- изучить предварительный договор продажи недвижимости;

- проанализировать признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике.

Методологическую основу работы составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики.

Степень разработанности темы. В числе современных авторов, так или иначе обращавшихся к признанию права как способу защиты гражданских прав, следует назвать такие имена, как С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев, Б.М. Гонгало, Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, Е.А. Суханов, В.П. Грибанов, Р.Е. Гукасян, А.Н. Гуев, Кузнецова, A.B. Люшня, и многие другие.

Структура работы обусловлена объектом, субъектом, целью и задачами исследования и состоит из введения двух глав объединивших четыре параграфа, заключения и списка использованных источников.

1. ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1 Понятие недвижимости

Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ [1]: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В нем, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, не относящаяся ни к земельным участкам, ни к участкам недр.

Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую нерасторжимую связанность с земельным участком: она должна быть соединена с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (таким признаком по мысли законодателя обладают упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).

Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает, так как они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте Кодекса не упомянутых, способна вызвать затруднения. Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.

Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые утверждают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре [15, с. 64], необходимость ее исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как его прочная связь с землей (о которой обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания и т.п.)) будет подтверждена заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.

Тем не менее современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники и подобные им конструкции.

Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами она обладает: одно здание подходит для размещения магазина, другое - под склад, в третьем находится контора, в четвертом - жилые апартаменты.

Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что их транспортировка никак не скажется и на возможных способах их хозяйственного использования (на их назначении). Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально, ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится, то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.

В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным» или бессмысленным. Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.

Распространенное в научной литературе [24, c. 46] определение недвижимости как вещи, которая «может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей», тоже не бесспорно. Наряду с очевидными достоинствами - лаконичностью и стремлением к формальной определенности - ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую «неразрывную связь» объекта с землей - признак, который, с одной стороны, не может быть обнаружен у некоторых очевидно недвижимых объектов, связанность которых с землей довольно условна, а с другой - присущ многим заведомо движимым вещам, например всевозможным турникам, заборам, врытым в землю столбам, воротам и т.п.

Тем не менее очевидно, что ключевой момент рассматриваемой нормы ГК РФ заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать ее в качестве социально-хозяйственной, существующей в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком. В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ это определение базируется не на исследовании, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на выяснении, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным [22, с. 67].

Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо узнать, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: если это установлено, вещь следует признать недвижимой.

Естественно, исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможен: результаты технической деятельности человека весьма многообразны, то же следует сказать и о действии природных сил. Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: вопрос о том, относится ли объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должен разрешаться по свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов, ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость.

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т.п. Именно эти черты наиболее ярко характеризуют упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства [19, с. 42].

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей - различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т.п. Физические свойства таких конструкций (способность к легкой трансформации, разложению на составные части и последующему соединению в одно целое в другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены.

Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности лишь один из возможных признаков, а вовсе не главный критерий отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки прочности связи с землей, к практическому применению непригоден.

Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению [21, с. 220].

Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связь земельного участка и расположенного на нем здания. Вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком посредством самого этого здания.

С обыденной точки зрения оба эти объекта могут быть рассмотрены в качестве самостоятельных имущественных благ: здание представляет собой один предмет интереса, а расположенное в нем помещение - другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений на основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3], п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость), п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании» [26].

Объясняется это правило тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами конфликты, которые не только не оправдываются никакой необходимостью, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если признано, что юридически здание существует уже не как целое, а именно как совокупность всех помещений в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого отграничивается от других по своему предмету.

Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: ее юридически значимые качества во многом определяются отношениями, которые складываются по поводу этой вещи.

Признание того или иного объекта движимым или недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: недвижимые вещи обращаются по специальным, более строгим правилам. Естественно, что их применение не будет иметь смысла, если выяснится, что присущие какому-либо объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены [20, с. 186].

Поэтому термин «недвижимость» по отношению к самовольной постройке достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель введения этого понятия - подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам - оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не влечет тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают представление о нем именно как о недвижимом, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, - правила ст. 222 ГК РФ.

Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами - вещами, основная функция которых состоит как раз в том, чтобы перемещаться в пространстве. Абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не только объявляет эти объекты недвижимостью, но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку [19, с. 44].

В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений приходят к выводу об общности (разности) производимых ими последствий. Так, желая по какой-либо причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым.

В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом повторного перечисления всех последствий, которые предполагается сообщить фингируемому явлению. Например, вместо того чтобы установить, что невозможность извещения должника о месте и времени осуществления действий в рамках исполнительного производства не препятствует при известных обстоятельствах его ходу, закон прибегает к фикции «адресат считается извещенным». Или же для того, чтобы подчинить оборот известной совокупности разнородного, в том числе движимого, имущества, функционально организованного для достижения единой цели, тем правилам, которые касаются именно недвижимости, предприятие также объявляется недвижимостью и т.п.

Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superficies solo cedit («возведенное на участке следует за этим участком») [21, с. 237]. Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю, и только вследствие этого - право на саму постройку как на составную часть земельного участка.

Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней - самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение - его не имеющая самостоятельного юридического значения составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).

Таким образом, однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости говорить преждевременно: их судьба различна, например один принадлежит кому-то на праве собственности, другой - на праве аренды.

1.2 Законодательное регулирование права собственности

Подходы к правовому регулированию частной собственности могут быть разными. В гражданском праве собственность регулируется в основном как разносторонний, обширный, но все же единый институт в связи с другими вещными правами. В гражданских кодексах говорится о порядке приобретения, прекращения, защиты права собственности, ее юридическом содержании как таковой (с оговорками в отношении отдельного имущества, например земли, предприятий, жилых строений), но без детальной социальной характеристики видов собственности, хотя понятия частной, публичной и другой собственности используются. В основном в соответствии с этим в науке гражданского права строится изучение права собственности, причем традиционно особое внимание уделяется его 7элементам (владение, пользование, распоряжение) [6, с. 175].

Цивилистический подход, идущий от римского права, характеризуется филигранной научной разработкой разных сторон права собственности. В таких исследованиях значительное внимание уделяется догме права, что вовсе не является недостатком данного подхода. Напротив, именно в цивилистике наряду с некоторыми другими специальными отраслями юридической науки были разработаны методы правового, юридического анализа, которые используются в том числе в конституционном праве.

Понятие права собственности порой толкуется противоречиво. К примеру, в ст. 214, 215 Гражданского кодекса РФ собственностью называется само имущество. Подобный подход, возможно, и не создает прикладных проблем, но существенно затрудняет восприятие общей концепции собственности, которую призвано отражать законодательство. Указанная конструкция тавтологична по своей сути: собственность есть юридическая связь человека и вещи, в данном же случае вещь замыкается на самой себе. Данный недочет не был устранен и в Проекте изменений ГК РФ - ст. 238, 239 содержат аналогичные формулировки.

Таким образом, для права собственности как важнейшей разновидности вещного права характерны: а) прямое (непосредственное) правовое отношение лица к собственной вещи и другим субъектам права по поводу этой вещи (господство лица над вещью); б) полнота; в) исключительность; г) абсолютность; д) единство права; е) эластичность; ж) бессрочность; з) предусмотренный законом закрытый перечень оснований возникновения права; и) право на индивидуально-определенные вещи; к) защита посредством вещно-правовых исков; л) право следования; м) право преимущества. Цивилистика признает невозможным закрепление всех правомочий собственника на законодательном уровне. Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

2. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Предварительный договор продажи недвижимости

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор [13, с. 210].

Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка могут быть не указаны точное местоположение, площадь и кадастровый номер участка, который будет предметом основного договора купли-продажи, тем не менее, условие о предмете может считаться согласованным, если стороны согласовали дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив в предварительный договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определённых границах [29].

До 01.06.2015 (даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, внесшего изменения в часть первую ГК РФ, в том числе в статью 429 этого кодекса), п. 3 ст. 429 ГК РФ предусматривал, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить все существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный до 01.06.2015, должен был содержать не только описание передаваемой недвижимости, но и ее цену, а при продаже жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора.

Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2.2 Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике

На сегодняшний день тема споров между сторонами в сделках с недвижимостью по вопросам признания их недействительными является практически неиссякаемой, не теряя при этом актуальности.

Анализируя судебную практику по категории дел, которые связаны с заключением сделок, становится ясно, что наиболее популярны споры, имеющие отношение к недвижимому имуществу. Что касается участников гражданских правоотношений (сторон в сделке), то они стали охотнее прибегать к защите своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в суде.

Вопросам о сроках давности уделяется значительное внимание. По общему правилу, отсчёт срока давности при наличии споров о признании ничтожных сделок недействительными осуществляется непосредственно с того самого дня, когда лицу становится известно, что его право нарушено.

Подобные дела подлежат судебному рассмотрению в общем порядке в соответствии со ст. 181 ГК РФ (это 3 года с даты начала выполнения заключённой сделки) [17, с.289].

К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жильё (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанного в 2005 г.

По решению суда иск удовлетворён. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.

Заверенное согласие супруга и его роль при сделках с недвижимым имуществом

Ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает в том числе, что для совершения сделки кем-то из супругов касательно распоряжения недвижимостью ему необходимо получить согласие второго супруга, заверенное нотариально.

Верховный суд РФ подходит к рассмотрению дел о признании таких сделок недействительными по-разному.

В Определении Верховного суда от 14.01.2005 идёт речь о том, что ст. 35 СК РФ касается правоотношений мужа и жены, однако не регламентирует правоотношения прочих сторон гражданского оборота. К последним следует применять п. 3 ст. 253 ГК РФ, то есть каждый из собственников в общей долевой собственности может вступать в сделки и распоряжаться этим имуществом [30].

Если один из них вступает в сделку по распоряжению совместным имуществом, она может быть признана недействительной исключительно в связи с требованиями остальных собственников из-за отсутствия у этого лица правомочности и наличия доказательств того, что другой стороне это известно.

Тем не менее, из этого правила нередко встречаются исключения. На сегодняшний день Верховный суд РФ отмечает, что ст. 35 СК РФ не устанавливает обязанности супруга-истца доказывать то, что при совершении такой сделки другая сторона знала о том, что подобное согласие отсутствует [31].

Так, на практике встречается правовая позиция, согласно которой спор разрешается следующим образом. Если ответчик докажет, что супруг, чьё согласие не получено, был осведомлён и не возражал против сделки, иск о признании её недействительной не удовлетворят, так как происходит злоупотребление правом истца (ст. 10 ГК РФ).

В качестве показательного примера - дело из архива Чернянского райсуда.

С. и Д. подписали предварительный договор и условились о подписании основного договора (покупка дома и участка земли). До подписания основного договора состоялась передача суммы, зафиксированной предварительной договорённостью от С. в пользу Д.

Суд обязал Д. заключить основной договор с С.

По итогам его подписания С. получил отказ в госрегистрации договора и отчуждения права собственности, так как не представил нотариально удостоверенного согласия на проведение сделки от супруга продавца (А.).

А. подал встречный иск, требуя признания договора, как заключённого без его согласия, недействительным (исковые требования С. сводились к регистрации договора и передаче права собственности).

Решением суда изначальные требования по иску удовлетворены.

Суд в этом случае правомерно указал на факт не только присутствии истца по встречному иску на подписании первичного договора, но и то, что он собственноручно пересчитывал полученные деньги. Стоит отметить, что вышеуказанные доводы суда заслуживают внимания, так как истец де-факто согласился на сделку, подтвердив это собственной деятельностью.

Приобретение имущества у лица, не имеющего прав на его отчуждение, даёт собственнику имущества право на обращение с иском касательно истребования его у незаконного приобретателя. Если в этом случае подан иск о признании недействительной сделки, рассматривая спор, суд обязан учитывать нормы вышеуказанных статей согласно п. 35 Постановления Пленума.

Б. и Д. выкупили часть квартиры и земельный участок будучи в браке. Не заручившись заверенным в надлежащем порядке согласием супруги, Д. реализовал свою часть в недвижимости Ч. (договор купли-продажи), в свою очередь, Ч. перепродал её И. по той же стоимости.

Октябрьский райсуд г. Белгорода произведённые сделки признал недействительными, кассационная инстанция оставила без изменения данное решение.

Судебная коллегия подтверждает, что судом учтены ст. 301-302 ГК РФ и сделан правомерный вывод о том, что сделка недействительна, а ответчик является недобросовестным покупателем.

Судом также правильно подмечено, что стоимость, указанная в обозначенных договорах, в 10 раз меньше, чем в других документах (меньше инвентаризационной и кадастровой, ответчики не предъявили доказательств оплаты, а второй договор был подписан менее чем через месяц по заключении первичного договора [8, с. 87].

Совершённая для видимости сделка с недвижимостью - ничтожна

Решением суда взыскана определённая сумма с Ч. в пользу К. Должник произвёл отчуждение своих долей на жильё, подарив их родителям после того, как было возбуждено исполнительное производство.

По решению суда, произведённые договоры дарения признаны недействительными в качестве сделок без соответствующих намерений и наступления правовых последствий.

Таким образом, суд правомерно учёл тот факт, что соответствующие правовые последствия по их результатам не наступили, участники продолжают иметь те же по сути правоотношения и существовавшую до их совершения ситуацию (лица живут в том же жильё, уплачивают коммунальные платежи и пр.).

Родство граждан, которые вступили в эту сделку, также свидетельствует о том, что намерения де-факто изменить свои права и обязанности должник не имел. Осуществление спорных сделок происходило исключительно де-юре, чтобы послужить незаконному сокрытию его имущества, которое в первую очередь было бы подвергнуто взысканию по его задолженности [13, с. 227].

Таким образом, на основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.

В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.

Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.

Подобное положение создаётся за счёт распространённых ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определённым вопросам.

Тем не менее, участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги можно констатировать достижение цели и задач курсового исследования и сделать следующие выводы.

Под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.

Для права собственности как важнейшей разновидности вещного права характерны: а) прямое (непосредственное) правовое отношение лица к собственной вещи и другим субъектам права по поводу этой вещи (господство лица над вещью); б) полнота; в) исключительность; г) абсолютность; д) единство права; е) эластичность; ж) бессрочность; з) предусмотренный законом закрытый перечень оснований возникновения права; и) право на индивидуально-определенные вещи; к) защита посредством вещно-правовых исков; л) право следования; м) право преимущества. Цивилистика признает невозможным закрепление всех правомочий собственника на законодательном уровне. Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации: по сост. на 21 июля 2014 г.) // СЗ РФ. 2014. №31. ст.4398
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 2007. №31. ст.4017
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 1997. №30. ст.3594

Специальная литература

Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьёв А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. н- Специально для системы ГАРАНТ, 2014 г. //СПС Гарант (режим доступа 8.12.2016)
Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник – М., Проспект, 2015 – 745 с.
Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. Монография - М., Норма, Инфра-М, РИОР, 2015 - 320 с.
Анисимов А.П., Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Часть 1. Том 1 – М., Зерцало, 2015 -3 68 с.
Бабаев А.Б., Бабкин С.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Тарасенко Ю.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. В двух томах: том1/ Под общ. ред. д.ю.н. В.А. Белова; 2-е изд., стереотип. – М., Юрайт, 2015 – 620 с.
Безбах В.В., Агафонова Н.А., Артеменков С.В. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 1 - М., Проспект, 2016 - 816 с.
Белов В.А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. - М., Юрайт, 2016 - 622 с.
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; /Под ред. А.П. Сергеева. – М., РГ Пресс, 2016 – 640 с.
Гражданское право: учебник Т.1/Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., Проспект, 2014. - 765 с.
Зенин И.А. Гражданское право. Общая часть. - М., Юрайт, 2016 - 410 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского., О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 80.
Микрюков В.А. Право и собственность//Законодательство и экономика. 2014. №11 – С. 39-43
Мозолин В.П. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 1 – М., Проспект, 2013 – 760 с.
Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности /Под ред. С.В. Потапенко. – М., Проспект, 2012 355 с.
Синицын С.А. Вещное право: традиции, новеллы, тенденции развития //Журнал российского права. 2014. №9 – С. 42-47
Степанов С.А. Гражданское право. Учебник. Том 1 - М., Проспект, Институт частного права, 2016 - 704 с.
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Том 1: Гриф УМО МО РФ – М., Статут, 2014 – 820 с.
Устинова А.В. Гражданское право. Учебник - М., Проспект, 2016 - 496 с.
Чиркин В.Е. Право частной собственности: конституционная эволюция //Журнал российского права. 2015. №4 – С. 48-53
Щенникова Л.В. Понятие субъективного права собственности в нормах гражданского законодательства (сравнительно-правовой анализ) //Законодательство. 2015. №1 – С. 46-50

3. Материалы практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями от 23 июня 2015 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2010. №7
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. №9
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. №11
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2011 г. № 9924/11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. №5
Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 апреля 2015 г. №5-КГ14-168// Текст определения официально опубликован не был
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. № 67-В11-5// Текст определения официально опубликован не был