Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и признаки недвижимости как особого объекта гражданско-правового регулирования)

Содержание:

Введение

Актуальность исследования темы. Недвижимость представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Начиная с середины 90-х годов прошлого века, законодательство в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью, развивалось достаточно интенсивно.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества, его составе и правовых принципах регистрации прав на недвижимость.

Нерешенность этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности, что обусловливает необходимость и особую значимость научных исследований в данной сфере.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества. Предмет данного исследования включает российское законодательство и практику его применения, а также научные труды по затронутой проблематике.

Основной целью исследования является анализ понятия, состава и особенностей правового режима недвижимых вещей как объектов гражданско-правового регулирования. Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

- проанализировать признаки недвижимых вещей, на основе чего сформулировать определение недвижимой вещи как объекта гражданско-правового регулирования;

- провести юридическую классификацию недвижимых вещей и дать краткую характеристику основным недвижимым объектам, урегулированным действующим гражданским законодательством;

- выявить основные особенности будущей недвижимой вещи, определить обоснованность использования категории «будущая недвижимая вещь» в гражданском обороте;

- определить конкретные направления дальнейшего развития понятия, состава и правового режима недвижимых вещей.

Нормативную основу исследования составили Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряд других действующих нормативных актов, в том числе кодифицированных.

Теоретической основой исследования явились труды известных ученых современного периода О.М. Алехиной, В.В. Гришечкина, О.Г. Ерщова, К.В. Карпова, Е.А. Киндеевой, С.А. Красновой, И.Д. Кузьминой, Е.Л. Невзгодиной, Е.В. Тресцовой, А.В. Швабауэра и др.

Методы исследования. В данной работе использованы как универсальные общенаучные методы (структурно-функциональный, аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный, дедуктивный), так и специальные юридические методы (историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический и др.).

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы могут послужить основой для дальнейших научных изысканий в области правового регулирования оборота недвижимого имущества. Также они могут использоваться при изучении студентами курса гражданского права.

Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. Понятие и виды недвижимости в гражданском праве России

1.1. Понятие и признаки недвижимости как особого объекта гражданско-правового регулирования

Появление категории недвижимых вещей было обусловлено наличием особых естественных свойств объектов материального мира, прежде всего земли. Как отмечает В.А. Краснокутский, в римском частном праве недвижимостью признавались земельные участки, а также все предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью и считающиеся составной частью последней.^[1] По сути, римские юристы сформулировали основополагающий критерий отнесения вещей к недвижимым, не потерявший актуальности до сих пор.

Чтобы выделить признаки недвижимых вещей, необходимо проанализировать п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, который содержит следующее положение: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»^[2].

Из текста нормы следует, что недвижимость — это всегда вещь. Значит, предварительно стоит уяснить свойства последней.

Во-первых, назовем телесность. Во-вторых, стоит выделить такой признак, как способность быть в обладании человека. В-третьих, надо назвать полезность, т. е. способность удовлетворять какие-то человеческие потребности.

Проанализировав понятие вещи как родовое по отношению к недвижимости, раскроем отличительные признаки последней.

В настоящее время в цивилистической науке и гражданском законодательстве выработаны два основных подхода к определению недвижимого имущества. В соответствии с первым из них закон закрепляет закрытый перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу.^[3] Согласно второму вырабатывается абстрактный признак, используя который, ту или иную вещь можно квалифицировать в качестве движимой или недвижимой. В то же время стоит выделить и третий подход, объединяющий первые два.^[4]

Именно последний был закреплен Гражданским кодексом РФ. В ст. 130 ГК РФ, во-первых, прямо перечислены те вещи, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств (земельные участки, участки недр). Во-вторых, выделен общий признак, позволяющий определить вещь как недвижимую: прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению (как критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей). Также законодатель определяет краткий перечень вещей, подпадающий под данный признак: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (приложение 1). Помимо этого Гражданский кодекс приравнивает к недвижимости ряд движимых объектов, обладающих большой хозяйственной ценностью, а также особой социальной значимостью: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Следует отметить, что проект изменений в ГК РФ, подготовленный 21 января 2013 г., не относил данные вещи к недвижимым, а применял к ним правила о недвижимых вещах. Однако окончательная редакция законопроекта от 21 июня 2013 г., все же, отказалась от данного нововведения.

1.2. Юридическая классификация и характеристика основных объектов недвижимости

Правовое регулирование недвижимых вещей строится на сложной системе нормативно-правовых актов различной юридической силы и правовой природы. Вместе с тем, центральным нормативным актом, устанавливающим правовой статус данного объекта гражданских права, конечно же, является Гражданский кодекс РФ. Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы (приложение 1).

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Земельный участок с позиций ст. 11.1 Земельного кодекса РФ – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.^[5] Данная редакция совпадает со смыслом ст. 261 ГК РФ.

Понятия «земля» и «земельный участок», хотя нередко и используются как синонимы (в том числе в главе 17 ГК РФ), на самом деле с позиций права не совпадают. Объектами земельного права являются и земля как природный объект и природный ресурс, и земельные участки, а также их части (ст. 6 Земельного кодекса РФ). Объектом же гражданских прав (и соответственно, предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки или их части.

Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия:

• решение компетентного органа об образовании земельного участка,
• вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ,
• государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера и выдачей собственнику соответствующего документа.

Также участки недр являются объектами гражданских правоотношений, так как указанные объекты обладают индивидуально-определенными признаками (установленными границами), могут переходить от одного лица к другому.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по указанным физическим свойствам, относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты.

Как отмечает Е.Л. Невзгодина, под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны). При этом, как отмечает автор, с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, ибо правовой режим их одинаков.^[6]

Объекты незавершенного строительства в течение многих десятилетий не признавались недвижимостью в отечественном праве и считались, независимо от степени готовности объекта, по сути дела, набором строительных материалов. Впервые такие объекты были допущены в оборот ещё законодательством о приватизации, что привело к формированию судебной практики, признавшей эти объекты в качестве особого вида недвижимого имущества в тех случаях, когда “недострой” представляет собой нечто такое, что невозможно переместить в пространстве без его разрушения или причинения несоразмерного ущерба его назначению. Затем объекты незавершенного строительства были признаны недвижимым имуществом в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в действующей редакции) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”^[7] и названы объектами недвижимости в ст. 130 ГК РФ.

Для того чтобы незавершенное строительство юридически представляло собой недвижимую вещь, иначе – могло бы стать объектом права собственности и предметом сделок, прежде его владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Ранее ко второй группе недвижимых вещей гражданское законодательство относило леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. В настоящее время леса и многолетние насаждения исключены из объектов недвижимого имущества.

Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ (ВК)^[8] указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК). Согласно ст. 102 ЗК земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу, водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища и пр.) находятся в собственности РФ (п. 1 ст. 8 ВК).

Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК).

Жилые и нежилые помещения также могут быть отнесены к недвижимости по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Как было отмечено ранее, проект изменений в ГК РФ, подготовленный 21 января 2013 г., предусматривал совершенно оправданное исключение данных вещей из перечня недвижимости.^[9] Действительно, зачем приравнивать к недвижимым вещи, по своей сути таковыми не являющимися, если можно приравнять правовой режим обращения этой категории движимых вещей к недвижимости. По этому пути и хотел пойти законодатель, разработав следующую формулу: «К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав». К сожалению, окончательная редакция законопроекта от 21 июня 2013 г., все же, отказалась от данного элегантного решения, оставив ст. 130 ГК РФ в прежнем виде.

К третьей же группе можно отнести единый недвижимый комплекс (далее по тексту – ЕНК) – новый вид недвижимой вещи, введенный в гражданский оборот с 1 октября 2013 года (ФЗ от 02.07.2013 №142-ФЗ).

В соответствии со ст. 133.1 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.

На базе информации, содержащейся в приведенной статье, можно сделать следующие выводы:

1. ЕНК – это совокупность объектов, которым посредством юридической фикции придается статус одной недвижимой вещи. Статус приобретается только после государственной регистрации.

2. ЕНК может включать в себя как движимые (иные вещи) так и недвижимые объекты.

3. Появляется веское основание для государственной регистрации линейных объектов (трубопроводы, ЛЭПы и т.д.) в качестве объекта недвижимости, если речь идет о включении их в ЕНК. Ранее, государственная регистрация подобных объектов зачастую была проблематична. Случались отказы в регистрации, которые приходилось обжаловать в суде.

4. Зарегистрировать ряд объектов недвижимости, придав им единый статус ЕНК - право, а не обязанность собственника.

5. Для того чтобы воспользоваться правом зарегистрировать ряд объектов в качестве ЕНК необходимо чтобы:

- все составляющие потенциального ЕНК имели единое назначение (например, производственное);

- или располагались бы на одном земельном участке.

6. Принимая решение о государственной регистрации суммы объектов в качестве ЕНК, необходимо помнить о том, что к ЕНК будут применяться правила о неделимых вещах (ст. 131 ГК РФ). Например, продать одно из зданий, как самостоятельный объект будет невозможно, возможна будет лишь продажа доли в праве общей собственности на единый объект - ЕНК.

7. Открытым остается вопрос о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть (придать) им статус самостоятельных объектов.

Для того чтобы получить ответ на этот и другие вопросы, касающиеся детализации статуса ЕНК, необходимо дождаться дальнейших изменений в законодательство.

Важным вопросом, который возник при анализе данного нововведения, стал вопрос о том, как ЕНК соотносится с предприятием - имущественным комплексом.

Следует отметить, что предприятие, как имущественный комплекс и ЕНК, в настоящий момент времени существуют параллельно. Как они будут соотноситься в дальнейшем, покажет практика. Пока, очевидным различием является то, что в отличие от предприятия в ЕНК не включаются:

- Исключительные права

- Долги

- Права требования

Необходимо также обратить внимание на один достаточно существенный негативный момент. В статье 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип является основополагающим для ряда европейский государств с богатой и непрерывной историей развития земельных отношений. В ряде стран основополагающим объектом считается земельный участок, а вся недвижимость, располагаемая на нем, рассматривается не более чем его улучшения. О том, какие положительные моменты для гражданского оборота несет данный подход стоит говорить отдельно, однако, следует констатировать, что, постулируя описанный выше принцип в ЗК РФ, законодателем была поставлена цель – максимально приблизиться к воплощению в жизнь идеи единой вещи, в рамках которой невозможна ситуация - «собственником земельного участка является одно лицо, а собственником недвижимости на земельном участке – другое».

Из положений статьи 133.1 ГК РФ не следует, что земельный участок является обязательным элементом ЕНК. Таким образом, реальное положение вещей (при котором земля и недвижимость могут на законном основании находиться в собственности разных лиц) все сильнее отдаляется от идеи единой вещи и принципа – идеала, установленного в ст. 1 ЗК РФ.

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Таким образом, можно сформировать перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты (приложение 1).

2. Правовой режим будущих недвижимых вещей

2.1. Сущность и правовой статус будущих недвижимых вещей

Развитие законодательства об обороте недвижимого имущества предполагает формирование новых объектов недвижимости, которые отвечают критериям, предъявляемым к вещам подобного рода. При этом законодатель исходит из того, что предметом, к примеру, договора купли-продажи может быть вещь, которая на момент заключения договора не существует как объект права и может быть создана продавцом в будущем к моменту исполнения обязательства по передаче такой вещи в рамках заключенного договора. Так, п. 2 ст. 455 ГК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющийся в наличии у продавца на момент заключения договора, или товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как подчеркивает Р.С. Бевзенко, российские суды уклоняются от применения прямого указания закона, допускающего принятие на себя продавцом обязательства передать покупателю в собственность вещь, в момент заключения сделки ему не принадлежащую.^[10] Они полагаются на правовую традицию германской модели права собственности о том, что нельзя при заключении договора распорядиться вещью, которая будет создана в будущем и право на которую еще не зарегистрировано за продавцом. По указанной причине, как отмечает Е.В. Тресцова, следует дифференцировать два факта: во-первых, момент заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и, во-вторых, момент передачи недвижимого имущества в собственность покупателя.^[11]

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ВАС РФ) в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» констатирует отсутствие запрещений заключать договоры купли-продажи в отношении будущих недвижимых вещей. Право собственности продавца на эти вещи не должно быть зарегистрировано в ЕГРП на дату заключения договора, но по его условиям возникает у продавца в будущем. Отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.^[12]

Правовая позиция высших судов свидетельствует о том, что появляется новое понятие трактовки недвижимого имущества — недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь). Для нее, помимо общих признаков недвижимого имущества, характерны специальные квалифицирующие критерии:

1) на момент заключения договора купли-продажи будущая недвижимая вещь как объект сделки изначально отсутствует, так как предполагается ее создание или приобретение к моменту передачи вещи по договору;

2) на момент передачи вещи продавец обязан не только создать имущество или приобрести его, но и зарегистрировать право собственности на недвижимость в ЕГРП.

Правовой статус или система юридически значимых действий по поводу будущей недвижимой вещи, как указывает Е.В. Тресцова, предполагает наличие следующих действий:

• создание, т. е. образование нового объекта гражданских прав продавцом;
• приобретение, т. е. совершение действий по приобретению в собственность недвижимой вещи продавцом у третьих лиц;
• отчуждение отсутствующей у продавца недвижимости по договору купли-продажи к покупателю до создания или приобретения предмета договора в будущем;
• передача созданной или приобретенной продавцом недвижимости по акту к покупателю с предварительным совершением действий по индивидуализации вещи, включая межевание, государственный и кадастровый учет, регистрацию права собственности на имущество за продавцом;
• регистрация права собственности покупателя на вещь в ЕГРП как надлежащее условие исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости.^[13]

2.2. Будущая недвижимость в практике договорных отношений

Правовой режим созданной или приобретенной продавцом будущей недвижимой вещи строится на необходимости дифференциации ее как особого объекта недвижимости, отличного от традиционного предмета договора.

Помимо купли-продажи будущей недвижимой вещи в юридической практике имеют место договоры, которые на момент их заключения не имеют в качестве овеществленного результата недвижимое имущество. Речь идет об инвестиционных договорах, договорах о совместной деятельности (простого товарищества) и договорах подряда на капитальное строительство.

В юридической доктрине длительное время обсуждался вопрос о правовой природе инвестиционных договоров в сфере финансирования строительства недвижимости. Отдельные ученые полностью отрицали самостоятельное значение таких сделок.^[14] Другие выдвигали доводы о том, что это смешанные договоры, которые концентрируют элементы различных гражданско-правовых сделок, поименованных в ГК РФ.^[15] Третьи полагались на самостоятельную правовую природу таких договоров и предлагали юридически оформить новую отрасль российского законодательства (инвестиционное право).^[16]

Судебная практика на разных этапах своего развития поддерживала то одну, то другую позицию и не могла определиться с единообразным толкованием гражданско-правовых норм по данному вопросу. В настоящее время Пленум ВАС РФ предложил не рассматривать категорию «инвестиция» как самостоятельное юридическое понятие. Инвестиции суть денежные средства лица, размещаемые им в определенную деятельность для получения прибыли. Инвестиции могут оформляться через использование различных правовых форм: заем, аренда, совместная деятельность и иные договорные и корпоративные отношения.^[17]

Правоприменительная практика констатирует наличие трех моделей привлечения инвестиций в оборот недвижимого имущества. Во-первых, конструкция инвестиционных соглашений, согласно которым инвестор и застройщик, заключая договор, приобретают по отношению друг к другу следующие обязательства: инвестор должен уплатить застройщику обусловленную договором денежную сумму, а застройщик обязывается передать в собственность инвестора недвижимое имущество по факту его создания. Имеют место случаи, когда инвестор привлекает к участию в договоре соинвестора и уступает последнему право требовать исполнения от застройщика, а инвестор получает от соинвестора за это денежные средства. По мнению Пленума ВАС РФ, такие сделки, несмотря на их поименованность в качестве инвестиционных договоров, представляют договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Объяснение состоит в том, что по договору купли-продажи одна сторона, именуемая продавцом, обязуется совершить в пользу другой стороны, именуемой покупателем, действия по передаче в собственность вещи, а покупатель обязуется принять такую вещь после ее создания или приобретения у третьего лица в собственность и уплатить за нее обусловленную плату (цену).

Во-вторых, зачастую стороны договора оформляют обязательства по совместной деятельности или простого товарищества, по условиям которого один из товарищей участвует в нем вкладом в виде права собственности на земельный участок, а другие лица осуществляют проектные, строительные, изыскательские работы. Кроме того, некоторые товарищи привлекают специалистов, которые осуществляют контроль и надзор за процессом строительства. Вклады участников в обязательном порядке оцениваются в денежном выражении и на их основе создается результат совместной деятельности — инвестиционный проект. Овеществленный результат простого товарищества без регистрации юридического лица становится объектом права общей собственности участников и подлежит разделу согласно достигнутому между ними соглашению. Обычно на стоимость вклада каждого участника выделяется доля, пропорциональная размеру вклада в совместную деятельность.

В-третьих, не исключаются модели подрядных сделок, в соответствии с которыми инвестор участвует в проведении определенных работ по созданию их овеществленного результата, а застройщик принимает такую деятельность как плату за передачу определенного объекта недвижимости. При этом инвестор-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ, а также софинансирования строительной деятельности и пополнения оборотных средств покупателями недвижимого имущества.

ВАС РФ при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, рекомендует устанавливать правовую природу договоров и разрешать спор по правилам соответствующей главы ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе.^[18] Однако если не установлено иного, судам следует квалифицировать такие сделки как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом право собственности на такое имущество должно возникать не у лиц, которые финансируют строительство недвижимости согласно инвестиционному законодательству, а у покупателя, который должен зарегистрировать свое право собственности на недвижимость в ЕГРП.

Если договор не имеет признаков подряда, простого товарищества, купли-продажи, а связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, то его следует относить к сделкам купли-продажи будущей недвижимой вещи. Правовой режим такого договора имеет следующие особенности. Продавец не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Это правило следует из толкования смысла ст. 308 ГК РФ. Такой иск подлежит удовлетворению, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет по договору продавец, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

При этом не исключается дополнительное требование об исполнении обязательства по передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Такой подход соответствует требованиям п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Если в спорной ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании его у ответчика, то такие требования необходимо квалифицировать как иск о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи.

В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, а право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, то необходимо ставить вопрос о понуждении продавца к государственной регистрации перехода прав на имущество к покупателю.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателю (речь может идти о недвижимом имуществе, которое не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее согласно п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ. Кроме того, в качестве защиты может быть избран способ возмещения причиненных убытков, рассчитанный как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такую сделку как куплю-продажу будущей недвижимости.^[19]

Исходя из оценки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, можно заключить, что речь идет о соглашении, по которому продавец обязуется создать или приобрести для покупателя недвижимое имущество (будущую недвижимость), а покупатель после исполнения продавцом взятых на себя обязательств обязуется принять ее в свою собственность и оплатить. Судебная практика также подтверждает данный тезис.

В частности, Арбитражный суд Ивановской области, давая толкование договора, заключенного между хозяйствующими субъектами по делу № А17-3774/ 2012, указал, что фактически между сторонами был заключен не предварительный договор, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.^[20]

В качестве аргументов суд привел факт полной оплаты цены по заключенному между сторонами договору, что свидетельствует об отсутствии в нем квалифицирующих признаков предварительного соглашения. С данными обоснованиями согласилась и апелляционная инстанция, в постановлении которой указывается на правильное применение судом первой инстанции норм материального права, согласно которым договор следует отнести к соглашению купли-продажи будущей недвижимости.^[21]

Аналогичное решение было принято Арбитражным судом по делу № А17-3776/ 2012, согласно которому при квалификации заключенного между сторонами договора были установлены признаки купли-продажи будущей недвижимой вещи по мотиву полной оплаты покупателем цены до момента передачи имущества продавцом.^[22] Корректность судебного акта также подтверждена постановлением вышестоящей судебной инстанции.

Значение договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, думается, состоит в том, что это юридический инструмент регулирования имущественных отношений в сфере оборота вещи, которая будет наделена признаками индивидуально-определенной вещи в будущем. Механизм правового регулирования подобного рода сделок позволяет участвующим в них лицам выбрать определенный вариант поведения и обезопасить себя от недобросовестных участников рынка недвижимости. В этой связи законодатель предлагает ряд правовых гарантий для покупателя, оплатившего такую вещь, а именно: право требовать государственной регистрации перехода права собственности на нее от продавца к покупателю. Несомненно, что появление новой юридической конструкции — будущей недвижимости — позволит укрепить оборот недвижимости через правила государственной регистрации прав на нее. При этом правоприменитель в лице арбитражных судов дает однозначные рекомендации, отграничивающие договор по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, от смежных договорных форм. Все это нацелено на модернизацию гражданского законодательства в области вещных и обязательственных прав, реформирование которых происходит в настоящее время.

3. Проблемы правового регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формировалась в России с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как справедливо указывает О.М. Алехина, «данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, т.к. основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество».^[23]

В настоящее время сложившийся механизм государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом подвергается существенному реформированию. Так, 30 декабря 2012 г. Президентом РФ В.В. Путиным был подписан Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Названный Федеральный закон внес новые предписания, касающиеся института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По видимости, реализация его нормативных положений потребует внесения изменений в специальное законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в правовые акты о государственном кадастре недвижимости. В этой связи представляется необходимым обратить внимание на наиболее значимые положения, которые ввели новеллы в систему государственной регистрации.

Так, как следует из пункта 3 статьи 8.1. ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью по-прежнему не предусмотрено. Ранее законопроект о внесении изменений в ГК РФ указывал, что сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции законопроекта). В процессе обсуждения данного положения, от него было решено отказаться. В результате пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ введена обратная презумпция. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон. Таким образом, можно сделать вывод, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялось.

Кроме того, в начальной редакции законопроекта, принятой в первом чтении, предусматривалось, что запись в государственный реестр о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должна вноситься через нотариуса. В последней, принятой в итоге и действующей редакции Закона эта норма сформулирована иначе: «Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса». Таким образом, сторона по сделке, совершенной в нотариальной форме, не лишается возможности самостоятельно обратиться в территориальный регистрирующий орган для совершения необходимых регистрационных действий. Кроме того, она вправе просить нотариуса передать заявление о внесении записи в ЕГРП. Данное законодательное решение следует оценить положительно, т.к. субъектам гражданского оборота предоставляется право выбора соответствующего способа инициирования внесения записи в ЕГРП.

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение призвано стабилизировать гражданский оборот и обеспечить защиту правам и законным интересам его субъектов. Причем, лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие сведения реестра. Допустимо прогнозировать широкое применение указанной нормы при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем.^[24]

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Порядок внесения отметки должен быть установлен законом. Однако, следует признать, что к настоящему моменту такой нормативный акт пока не принят, что вызывает проблемы на практике. В частности, не урегулированы следующие вопросы:

- кто может просить о проставлении отметки о возражении: лицо, права которого были зарегистрированы непосредственно перед последним собственником либо за два и более правообладателя до него? Как следует понимать термин «ранее»?

- по каким каналам и в каком порядке органу Росреестра станет известно, что лицо оспорило или не оспорило зарегистрированное право в суде?

- какие документы необходимо представить в подтверждение наличия основания для проставления отметки?

- начиная с какой стадии гражданского судопроизводства можно просить внести в ЕГРП отметку о наличии судебного спора?

- как быть в случае приостановления судопроизводства по делу? и др.

Не ясны сроки, порядок, документы, подтверждающие основания проставления данных отметок, а также процедура их аннулирования.

Кроме того, следует учитывать, что не исключены злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, имеющих цель, например, препятствовать конкуренту в заключении выгодной сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, гражданско-правовая ответственность к лицам, которые с противоправными целями инициировали отметку о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права, специальными нормами закона не установлена.

Значимым законодательным решением стала отмена государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью. Как было отмечено ранее, пункт 8 статьи 2 Закона №302-ФЗ отменил государственную регистрацию следующих сделок с недвижимостью: купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; купли-продажи предприятия; дарения недвижимого имущества; договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

В рамках проводимого реформирования гражданского законодательства было предложено устранить государственную регистрацию сделок и перейти только на государственную регистрацию прав. Необходимость такого подхода обусловлена тем, что Закон о регистрации прав отражает две самостоятельные концепции регистрации, которые приняты в зарубежных правопорядках, в частности, регистрацию прав, которая свойственна континентальному праву, и регистрацию сделок, отражающую англо-американское право. Отражение двух разных по сути систем в одном нормативном акте в отечественной правоприменительной практике приводило к ряду проблем (например, по аренде нежилых помещений, аренде зданий и т. д.), на которые справедливо обращалось внимание в обзорах Высшего Арбитражного Суда РФ. В связи с этим сегодня многими учеными поддержано такое направление дальнейшего совершенствования гражданского законодательства, по которому должна быть оставлена только регистрация права.^[25]

Предполагается, что такое решение должно в большей степени защитить правообладателя и проверить легитимность лица, которое передает право. Также указанное нововведение призвано снизить расходы участников оборота, которые они несли ранее, оплачивая двойную регистрацию - сделки и перехода права собственности.

Однако, необходимо учесть, что при новом подходе существенно возрастают риски оспаривания заключенных сделок с недвижимостью, а также их возможного расторжения или ненадлежащего исполнения в дальнейшем. Как отмечает О.М. Алехина, могут возникнуть существенные проблемы, обусловленные наличием следующих ключевых вопросов: Кто в современных условиях будет обеспечивать законность сделок с недвижимым имуществом? Кто будет гарантировать, что воля лица, подписавшего сделку, была свободно сформирована, что он не испытывал насилие, угрозу, не пребывал в заблуждении, полностью осознавал характер совершаемого действия и его последствия? Когда именно он подписал соответствующий договор: в указанную на нем дату или иную, в частности, «задним числом»? Кем поставлена подпись в договоре: собственником имущества или другим лицом, не имеющим полномочий на отчуждение? Все ли условия действительности сделки соблюдены? По всем ли существенным и иным условиям стороны достигли соглашение? и др. Как следует из норм Закона, заключает автор, фактически все риски по названным вопросам переложены на стороны гражданско-правовых договоров.^[26]

Ранее механизм государственной регистрации сделок с недвижимостью позволял в результате процедуры правовой экспертизы оценить условия договора на предмет их законности. В случае выявления нарушений законодательства орган Росреестра отказывал в государственной регистрации сделки, и она не порождала никаких правовых последствий, т.к. считалась незаключенной. Тем самым создавались гарантии потенциального недопущения нарушений прав участников гражданского оборота, ставились преграды возможным противоправным, в том числе преступным действиям. В настоящий момент указанные выше сделки с недвижимостью подлежат заключению в простой письменной форме. Принятое законодательное решение может повлечь снижение степени правовой защищенности граждан, являющихся отчуждателями или приобретателями недвижимости. Оно рассчитано на добросовестных и грамотных с правовой точки зрения лиц. Однако, уровень правовой культуры современных российских граждан нельзя назвать высоким. Далеко не каждый способен юридически грамотно сформулировать условия договора. По этой причине сегодня в сфере оборота недвижимости можно наблюдать существенное увеличение количества предложений услуг различных посредников и риэлтерских фирм.

В существующих реалиях обострились и другие проблемы - низкое качество данных услуг, а также полярное различие в уровне правовой обеспеченности сторон сделки, т.к. посредник действует исключительно в интересах своего клиента. Соответственно, вторая сторона сделки заинтересована в одновременном участии в оформлении договора её доверенного юриста. По этой причине, отмечает О.М. Алехина, экономия расходов на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию сделки фактически может привести к обратному результату - увеличению расходов на оплату услуг риэлторов или юристов.^[27]

Повторимся, что отказ от института государственной регистрации сделок с недвижимостью законодателю следовало бы произвести одновременно с введением их обязательного нотариального удостоверения. Только нотариус, в отличие от иных лиц, оказывающих правовую помощь, действует в интересах обоих сторон, обеспечивает законность совершаемых нотариальных действий, несет имущественную и иную ответственность. Между тем, правила об отмене государственной регистрации указанных выше сделок с недвижимым имуществом были введены со 02 марта 2013 года. Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью до настоящего времени не установлена.

Причину такой непоследовательности законодателя О.Г. Ершов и К.В. Карпов видят в непроработанности механизма реализации и защиты права в этой сфере. Во-первых, как отмечают авторы, нотариальное сообщество пока не готово выполнять функцию нотариального удостоверения сделок. При отсутствии нового закона о нотариате действующие пока нормы законодательства не позволяют нотариусу должным образом проверить дееспособность обратившихся за нотариальным удостоверением сделки граждан. Учитывая имущественную и иную ответственность нотариуса, указывают О.Г. Ершов и К.В. Карпов, нотариальное сообщество вынуждено будет искать законные основания, по которым возможно отказать в удостоверении сделки. Во-вторых, пока слабо проработан вопрос о придании закону обратной силы. В частности, речь может идти о тех сделках, которые были нотариально удостоверены, но в государственной регистрации гражданам было отказано.^[28]

Обозначенные проблемы не являются исчерпывающими, они лишь указывают на то, что положения о реформировании системы государственной регистрации сделок должны быть более глубоко проработаны как в научном, так и нормативном порядке. Работа в этом направлении предполагает комплексное осмысление института государственной регистрации сделок.

Рассмотрим еще одну проблему, появившуюся в результате непродуманности реформы и непоследовательности законодателя. В числе договоров, по которым сохранена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, следует упомянуть договор аренды недвижимости, договор аренды зданий и сооружений, а также договор аренды предприятия. В отношении них сложилась особая ситуация. Следует обратить внимание на то, что на данный момент действуют изменения, внесенные в изменения ГК РФ. Так, изначально Закон №302-ФЗ предусматривал отмену регистрации всех сделок с недвижимостью. Однако, данная норма после её принятия, но еще до вступления в силу, вызвала острую критику ученых и практикующих юристов в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Например, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, обременение недвижимого имущества арендой имеет существенное значение не только для арендодателя, но и для третьих лиц, в том числе и для потенциальных покупателей этого имущества. В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место следующие проблемные ситуации:

1) сдача в аренду имущества, которое ранее уже было передано в аренду другому лицу («двойная аренда»);

2) сдача арендодателем в долгосрочную аренду имущества, его дальнейшая продажа или иное отчуждение третьему лицу без уведомления его об обременении арендой.

Отмеченное повлекло принятие Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Указанным Законом (ст. 3) из Закона № 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. 651 и 658 ГК РФ, т.е. сохранена прежняя форма этих сделок, требующая государственную регистрацию.

Примечательно, что 04 марта 2013 года Закон № 21-ФЗ был размещен на официальном интернет-портале правовой информации, что считается его официальным опубликованием. Однако, первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ (отменяющая государственную регистрацию и разрешающая простую письменную форму данных договоров) уже к тому моменту вступила в силу и фактически действовала 2 и 3 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее одного года, не производилась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды зданий или сооружений, заключенные 2 и 3 марта 2013 г., не подлежали государственной регистрации и могли иметь простую письменную форму. С 04 марта 2013 г. договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а также договор аренды предприятия снова подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Обобщая сказанное, отметим, что сложившуюся ситуацию длительного существования процедуры государственной регистрации указанных договоров, затем её отмены, и тут же незамедлительного возврата можно оценить как очередность крайне непоследовательных решений законодателя. Помимо нестабильности гражданских отношений возникшее положение может повлечь и такой негативный результат, как появление договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на один год и более, составленных и подписанных сторонами «задним числом». Такие договоры могут «всплывать» в последующем в судебной, нотариальной и иной практике, например, при уступке возникших по ним прав, переводе долга или залоге имущественных прав. Данные соглашения, в свою очередь, подчинены форме основных сделок, из которых имущественные права или обязанности возникли, т.е. тоже будут иметь простую письменную форму, хотя сами по себе заключаются позже 04 марта 2013 г. Полагаем, что законодателю следует вернуться к данной проблеме и более четко урегулировать сложившуюся ситуацию.

Заключение

Исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Современное российское гражданское законодательство не содержит легального понятия недвижимой вещи. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит лишь примерное перечисление таких вещей: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Объединение перечисленных признаков позволил сформулировать следующее определение. Недвижимость - это предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, сооружения и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

2. Исследование ст. 130 ГК РФ позволил также провести юридическую классификацию недвижимых вещей. Сделан вывод, что они могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе (земельные участки и участки недр). Ко второй группе – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения). К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, единый недвижимый комплекс).

3. В работе уделено внимание такой специфической разновидности недвижимости, как будущая недвижимая вещь (недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем).

К примеру, предметом договора купли-продажи может быть вещь, которая на момент заключения договора не существует как объект права и может быть создана продавцом в будущем к моменту исполнения обязательства по передаче такой вещи. Как показало исследование, российские суды нередко отказываются признавать такие договоры действительными. Между тем, как отметил Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.

4. Все обилие выявленных в ходе изучения темы проблем, требующих своего решения, можно подразделить на три основных блока.

Первый блок составляют проблемы определения понятия и состава недвижимости. Легальное понятие недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, объединяет объекты разных типов, для которых не свойственны единые признаки. «Прочная связь с землей» является определяющим критерием лишь для части объектов недвижимости: земельных участков, участков недр, зданий, сооружений. Остальные объекты недвижимости (подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты) не обладают указанными свойствами и должны быть исключены из состава недвижимости. Также из состава недвижимости необходимо исключить самый искусственный ее элемент - предприятия как имущественные комплексы.

Второй блок проблем составляет существование двойной регистрации в сфере недвижимости: регистрации сделки и регистрации права. При этом подлежат регистрации все вещные права, а сделки - в случаях, предусмотренных законом, т.е. избирательно. Эта система вызывает неодобрение и критику; она не соответствует общим принципам организации государственной регистрации недвижимости стран континентальной правовой системы: сохранение нотариальной формы сделок с недвижимостью и отсутствие государственной регистрации самой сделки.

Третий блок проблем связан с общей непродуманностью и непоследовательностью проводимых реформ, которые вызывают существенные затруднения практического характера. В частности, можно упомянуть возникновение вопроса соотношения понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Непоследовательность с отменой государственной регистрации сделок с недвижимостью породили так называемую проблему «договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.». Возникли вопросы практического характера, связанные с порядком применения отметки о судебном споре в отношении недвижимого имущества.

Наконец, требует своего системного решения проблема полного исключения положений о «двойной» регистрации прав и сделок с недвижимостью. Смешение различных систем регистрации должно быть устранено и заменено на подлинную регистрацию прав с одновременным усилением обеспечения законности заключения сделок. Для этого недостаточно изменения лишь процедуры государственной регистрации, параллельного реформирования требует также институт нотариального удостоверения сделок. Следует согласиться с теми учеными, которые считают логичным передать нотариусам удостоверение договоров с недвижимостью под страхом их недействительности, а регистрационным органам оставить лишь функции государственной регистрации прав на недвижимые вещи, их возникновения, перехода и прекращения.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 02 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): кодекс от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
6. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред. от 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815

Научная литература:

1. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47-53.
2. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84-105.
3. Гражданское право. В 3-х т. Т. 2. Гражданское право: Учебник / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов; под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 880 с. – ISBN 978-5-9988-0171-6.
4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 16-23.
5. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86-88.
6. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. – 464 с. – ISBN 978-5-9516-0392-0.
7. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172.
8. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45.
9. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. – 326 с. – ISBN 5-7779-0431-9.
10. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 12-20.
11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. (10-11 дек. 2011 г.): в 3 т. / сост. В.В. Груздев. - Кострома: КГУ им. Н. А. Некрасова, 2012. Т. 2. С. 33-47.

Материалы судебной практики:

1. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9.
2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6.
3. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
4. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А17-3776/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
5. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 сентября 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru

Приложения

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»

признаки недвижимых вещей

• естественное происхождение (земля, участки недр)
• искусственное происхождение (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)
• прочная связь с землей и невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба его назначению
• большая экономическая ценность и особая социальная значимость
• специальный правовой режим: необходимость гос. регистрации и специфический порядок оформления заключаемых по поводу недвижимости сделок

определение недвижимых вещей

Недвижимая вещь - это предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, сооружения и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок

Схема 1 – Понятие и признаки недвижимых вещей

Виды недвижимых вещей

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе

- земельные участки

- участки недр

2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению

- здания

- сооружения

- объекты незавершенного строительства

- жилые и нежилые помещения

3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона

- воздушные и морские суда

- суда внутреннего плавания

- космические объекты

- предприятие как имущественный комплекс

- единый недвижимый комплекс

Схема 2 – Классификация недвижимых вещей

Таблица 1 – Перечень объектов недвижимости

(со ссылкой на соответствующие нормативные акты)

	земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе лесные участки (ст. 6 ЛК)
	участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)
	здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)
	сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)
	нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав)
	жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке), в том числе жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях)
	части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК)
	квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК)
	части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК)
	комнаты (ст. 16 ЖК)
	дачи (п. 4 ст. 218 ГК)
	садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате)
	гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате);
	другие строения потребительского значения (ст. 5 Закона об ипотеке)
	объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о регистрации прав)
	воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ)
	космические объекты (ст. 130 ГК РФ)
	предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)
	единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ)
	иные объекты (ст. 130 ГК РФ).

1. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. С. 161. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 02 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

3. Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве: Монография / С.А. Степанов. - М.: Статут, 2014. С. 24. ↑

4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2013. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 17. ↑

5. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147. ↑

6. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. С. 15. ↑

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594. ↑

8. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381. ↑

9. 16. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815 ↑

10. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84. ↑

11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. - 2012. Т. 2. С. 33 ↑

12. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

13. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – 2013. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 13-14. ↑

14. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172. ↑

15. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45. ↑

16. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 15. ↑

17. Там же. С. 15-16. ↑

18. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

19. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 17. ↑

20. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 сентября 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

21. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

22. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А17-3776/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

23. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47 ↑

24. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6. ↑

25. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86. ↑

26. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 51. ↑

27. Там же. С. 52. ↑

28. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 87. ↑