Ипотека в гражданском праве в РФ

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. В последнее время в Российской Федерации можно наблюдать резкое возрастание объемов кредитования физических и юридических лиц. С каждым днём кредиты набирают все большую популярность среди потребителей. На рынке недвижимости на сегодняшний день каждая десятая сделка проходит с применением ипотечного кредита. Кредитование прочно вошло в наш быт, по статистике 40% покупок приобретается в долг. Кредитный рынок в Российской Федерации постоянно развивается и усовершенствуется. Причём прослеживается четкая тенденция его непрерывного роста и немалую роль в этом играет образовавшаяся конкуренция между банковскими учреждениями, которая очень хорошо способствует появлению новых предложений в кредитной сфере и вместе с тем облегчает условия получения кредита.

Сегодня банки предоставляют широчайший спектр кредитов: ипотечные кредиты, кредиты на покупку автомобилей, потребительские кредиты, а также кредитные карты, которые особенно пользуются популярностью среди населения. Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Таким образом, исследование правового регулирования ипотечного кредитования на сегодняшний день достаточно актуально.

В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в Российской Федерации.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Целью работы является анализ особенностей правового регулирования и проблемы совершенствования договора ипотеки.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

– изучить развитие ипотеки как института гражданского права;

– рассмотреть правовое регулирование ипотеки в современном гражданском праве;

– проанализировать субъекты и содержание договора ипотеки;

– исследовать форму договора об ипотеке и его государственная регистрация.

Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.

Эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие договор ипотеки; специальная литература, в том числе научные труды таких ученых как: А. Басин, И. Белявский, М.А. Егорова, В.П. Жданов, С.М. Печатникова, В.Ф. Понька, Н.П. Сапожников и др.; материалы судебной практики по теме исследования.

1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

1.1 Развитие ипотеки как института гражданского права

До XV в. исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). О нем упоминается в «Правде детей Ярославовых», где под закупом следовало понимать «заложившегося человека, службою рассчитывающегося с верителем».

Первые упоминания об имущественном залоге содержатся в Псковской судной грамоте, принятой на вече в Пскове в 1467 г. В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю.

В Московском государстве того времени залог определялся как обязательство, в силу которого имущество, служащее обеспечением, должно переходить в руки кредитора. В законодательных актах, в частности, говорится о пользовании и предвидится окончательный пункт данного правоотношения, а именно пропуск должником предусмотренного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано последнее укрепление участка за кредитором, в последующем должник уже не допускался к внесению занятой суммы и терял заложенный объект. Так закладная становилась купчей [39, С. 16].

Г.Ф. Шершеневич считал, что в Московском государстве было установлено право собственности на земельные владения. Объект такого права назывался «вотчина».

Достаточно подробно имущественный залог представлен Соборным уложением 1649 г. Залоговое право, в соответствии с Уложением, является дополнительным, обусловленным существованием основного обязательственного отношения. Залог заключался отдельно, но большей частью сливался с обеспечиваемым им договором и, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступал на первый план.

По Уложению предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности.

Форма договора залога была представлена письмами свидетелей, а также действиями по облачению в крепостную форму. Законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений.

В 1737 г. был издан указ, регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Он вытеснил оставление имущества у залогодержателя необходимостью продажи: когда происходит наступление срока уплаты, появляется необходимость явки закладной в судебные органы. Необходимость продажи заложенного объекта – не только недвижимого имущества, но и движимых вещей – устранялась только в случаях, когда на торгах не предлагались денежные средства, соответствующие долгу; кредитор в этом случае имел право оставить вещь за собой.

Залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником.

В середине XIX в. отличительной чертой ипотеки было то, что имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.

Актами 1862 и 1863 г. был дан повод к общему расширению прав залогодержателя. Имеющиеся рамки мало-помалу раздвигались, но государство обычно старалось защитить и интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускались разновидности залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.

Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение не раздробляемое» (статья 1633).

Можно выделить две основные формы организации ипотечного дела в России: земельные банки и городские кредитные общества. Первое городское кредитное общество было создано в Петербурге; его основной целью стал выпуск ипотечных облигаций, что позволяло привлекать средства для строительства или приобретения жилья [36, С. 16].

В конце XIX – начале ХХ столетия окончательно сформировалось понятие имущества. По замечаниям Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с правовой точки зрения состояло в совокупности имущества, принадлежащего лицу на праве собственности, и в совокупности имущества, принадлежащего иным лицам, но временно состоящего в его обладании, а также в совокупности обязательств, находящихся на нем.

Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 г. Отмена частной собственности на землю подорвала основу ипотечных банков. Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и отмена крупного частного домовладения в городах, что сделало практически невозможной ипотеку в качестве обеспечения кредитных операций банков. Поэтому советские банки были вынуждены искать новые формы работы, при этом они, как правило, заимствовали опыт дореволюционных банков. Определенные элементы кредитования, обеспеченного ипотекой, продолжали существовать и при советской власти.

В ГК РСФСР 1922 г. в ст. 21 было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества. Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества. В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки. Ипотеку сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем постепенно ушло из обихода и само понятие.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. уделял залогу гораздо меньше внимания по сравнению с ГК РСФСР 1922 г. С.П. Гришаев объясняет такое существенное сокращение правового регулирования залога тем, что к моменту введения в действие ГК РСФСР 1964 г. значительно расширился перечень предметов, изъятых из оборота и, следовательно, не подлежащих залогу. Другим важным фактором стало фактически тотальное распространение государственной собственности, которая, как известно, почти полностью ликвидирует сферу залога имущества [9, С. 71].

В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом в первый раз закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи – доступности приобретения гражданами жилища.

1.2 Правовое регулирование ипотеки в современном гражданском праве

Сегодня в Российской Федерации существует нормативная правовая база, которая создает условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В настоящее время сложилась следующая иерархия источников залогового права:

1. Гражданский кодекс РФ.

3. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. К источникам, регулирующим ипотеку, отнесены также и иные федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются ипотечные вопросы, например, Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон РФ от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

5. В совокупность источников, регулирующим ипотеку, входят указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ, исполнительных органов разного уровня, в том числе местные органы управления.

Главная функция Российской Федерации в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей нормативной правовой базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, которые предоставляют долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, которые предоставляются гражданам.

В законодательных актах и поправках нашли отражение такие моменты, как: отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке; упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение); упрощение операций с закладными; признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника [17, С. 85].

Вместе с тем до сих пор не доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования, как граждан – получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное толкование и применение Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению экспертов-юристов, существующая сегодня нормативная правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Одним из самых актуальных вопросов ипотечного кредитования является механизм обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а существенным фактором, сдерживавшим ипотечное кредитование в целом, является нерешенность ряда вопросов, связанных с выселением лиц, проживающих в заложенном доме или квартире, при обращении взыскания на такую недвижимость.

Существенные проблемы на пути развития ипотеки в России явились следствием введения Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который спровоцировал на территории практически всей страны, где ведется активное жилищное строительство, ажиотажный спрос на жилье непродуманным механизмом реализации выше упомянутого закона [10, С. 4].

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации может пойти по трем направлениям:

1. Продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы.

2. Ипотека на основе федеральных программ. В этом направлении происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня.

3. Развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным.

Итак, путь развития российской ипотеки будет следовать общемировым тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики. Принципиальным является вопрос, в какой степени следовать этим мировым тенденциям развития ипотеки и в какой мере они применимы для России, какой опыт может быть заимствован, а какой требует серьезной переработки.

Таким образом, основным направлением в области правового регулирования ипотечных отношений должно служить приведение федеральных законов в соответствие с Федеральным законом РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иных нормативных правовых актов, как с законом, так и друг с другом, а также их оперативное обновление с учетом изменяющейся экономической ситуации. Данное утверждение вызвано тем, что законодательство, действующее в данный момент на территории России и регулирующее ипотечные отношения, включает в себя достаточно большой список основных нормативных актов, определяющих гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и совершении сделок с недвижимым имуществом.

2. Анализ договора ипотеки в Российской Федерации

2.1 Субъекты и содержание договора ипотеки

Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными [12, С. 65].

В соответствии с п.1 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой. Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Так, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов. В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать: наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

В силу ч.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка [22, С. 67].

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Согласно некоторым нормам Закона об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть не только вещи и имущественные права, которые находятся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные права, которые будут приобретены им в будущем.

В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества [40, С.51].

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Однако на практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Чаще всего оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риэлтерским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации.

В соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно, достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст.337 Гражданского кодекса РФ. Так, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным [26, С. 51].

Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве. На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст.334 Гражданского кодекса РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последовательно придерживается данного принципа.

Основное право залогодержателя содержится уже в определении ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны преимущественно перед другими кредиторами. Как свидетельствует практика, нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество – получить удовлетворение своим требованиям из стоимости имущества. Залогодержатели для быстрейшего обращения взыскания имущества, являющегося предметом залога, часто в договорах обговаривали условие, что заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора-залогодержателя. Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку законодательство не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица.

На стороне залогодателя может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетнее, поскольку Закон об ипотеке предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что не защищает интересы залогодателя. Аргументируется данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости». И с этим нельзя не согласиться. Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, – быть собственником имущества, которое передается в ипотеку либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества [25, С.44].

Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу п.6 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

2.2 Форма договора ипотеки и его государственная регистрация

Согласно ч.1 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Подчеркнем, что Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была изложена в новой редакции. Ранее закон предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. Сегодня нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

Так, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Так, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора.

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), или нарушены какие-либо положения закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с частью 5 названной статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений [13, С.30].

Так, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Важно подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит даже смешанный договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими объектами выступает ипотека. Как следует из п.3 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Данное утверждение находит подтверждение в судебной практике (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п.14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре строго регламентирован на законодательном уровне. Временные рамки прописаны в п. 5 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и составляют:

– для земельных участков – до 15 рабочих дней;

– для недвижимости – до 5 рабочих дней.

Еще один важный момент – это уплата государственной пошлины, которая ложится на плечи залогодателю (тому лицу, который приобретает жилье или землю в кредит) [16, С.25].

Если обязательство возникает в силу действия определенного закона, то госпошлина за регистрацию договора ипотеки уплачивается на льготных условиях (такой порядок справедлив при оформлении кредитов на недвижимость для военных или государственных служащих). Если заключается договор залога ипотеки по общему правилу, сумма государственной пошлины уплачивается в полном объеме. Внимание! Размер госпошлины определяется Налоговым кодексом РФ в п. 28.1 ст. 333.33. Сумма достигает 1,0 тыс. руб. для граждан страны, 4,0 тыс. руб. – для организаций.

В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вопросам регистрации договоров отведена глава IV. Законодательные нормы предписывают двум сторонам подавать совместное заявление для проведения процедуры. Документы следует подавать в местное подразделение Росреестра. В обязательном порядке к заявлению следует прилагать:

– договор ипотеки сбербанк по образцу 2016 года (2 экз.);

– кредитное соглашение, которое обеспечивается ипотекой (2 экз.);

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

– при наличии подается еще и закладная с прилагающимися к ней поименованными документами.

На практике договор об ипотеке заключается в минимальные сроки, поскольку все необходимые для этого документы уже имеются в наличии у сторон. После проведения процедуры на закладной и ипотечном договоре обязательно проставляется печать и соответствующая подпись уполномоченного лица Росреестра.

Кроме указанного пакета документов, потребуется личное присутствие представителей банка и всех собственников закладываемого объекта недвижимости или земли. В этом случае доля участника не имеет значения, будь она даже самой минимальной. Если один из собственников состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договоров. Для оформления документа достаточно обратиться к любому нотариусу [25, С.44].

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Росреестра от 24 июля 2014 г. № П/349.

Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, возникшей на основании закона. Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 Гражданского кодекса РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 Гражданского кодекса РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 Гражданского кодекса РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

Долгое время на практике был дискуссионным вопрос: подлежит ли государственной регистрации соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно?

Как указал Арбитражный суд Алтайского края в своем решении от 11 ноября 2010 г. при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п.3 ст.47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п.1 ст.389 Гражданского кодекса РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме [20, С.63].

Вместе с тем в соответствии с п.2 ст.389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли».

Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора [14, С.22].

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд об обязании органов юстиции зарегистрировать договор ипотеки. Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Так, требование п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». Заметим также, что в убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства.

В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки) [11, С.27].

В соответствии со ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается (аннулируется) на основании:

– совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

– заявления законного владельца закладной;

– решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Заметим, что «…определение о разъяснении судебного акта, а также постановление апелляционной инстанции по делу не являются теми судебными актами, на основании которых орган юстиции обязан осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки, когда по конкретному делу судебного акта о прекращении ипотеки не принималось» (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2004 г. №А56-38108/03).

Таким образом, в соответствии с Гражданским кодексом РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Заключение

Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы. Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падения уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Это выражается, прежде всего, в том, что гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора.

Залог недвижимости обеспечивает, прежде всего, наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, а также возможность удовлетворения требований кредитора (залогодержателя) преимущественно перед другими кредиторами. В тоже время реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязанности надлежащим образом. Гражданский институт залога и, в частности, ипотеки исследуется многими цивилистами, которые по-разному трактуют затруднительные моменты в законодательстве. Соответственно, существует множество полярных точек зрения на один и тот же вопрос. В частности, спорные моменты возникают по поводу того, какое залог правоотношение вещное или обязательственное, являются ли здания и сооружения делимыми вещами, что отличает предприятие от совокупности имущества и т.д.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 1994. – 08 декабря.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 2001. – 30 октября.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 1998. – 22 июля.
5. Об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Парламентская газета. – 2003. – 19 ноября.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 г.) // Парламентская газета. – 2005. – 14 января.
7. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 08 мая 2002 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – №3. – Ст.278.
8. Абдуллина, В.С. Гражданско-правовой договор. Учебное пособие / В.С. Абдуллина. – Казань: Юниверсум, 2014. – 89 с.
9. Абесашвили, М.З. Гражданское право (особенная часть). Учебно-методическое пособие / М.З. Абесашвили. – Майкоп: ЭлИТ, 2015. – 164 с.
10. Аванесов, Э.В. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение / Э.В. Аванесов, М.А. Северов // Современное право. – 2013. – №4. – С. 4.
11. Аврунев, Е.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. Учебно-методическое пособие / Е.И. Аврунев, И.А. Гиниятов, Н.С. Ивчатова. – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. – 205 с.
12. Акбашев, Р.Р. Право собственности. Учебное пособие / Р.Р. Акбашев. – Казань: Юниверсум, 2014. – 164 с.
13. Андреев, В.К. Гражданское право. Курс лекций / В.К. Андреев. – М.: РАП, 2013. – 124 с.
14. Басин, А. Ипотечное кредитование жилья / А. Басин // Российская газета, – 2011. – №8. – С. 22.
15. Белов, В.А. Гражданское право. Том 1. Учебник для бакалавриата и магистратуры / В.А. Белов. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2016. – 622 с.
16. Битеряков, А.В. Ипотека в России до 1861 года / А.В. Битеряков // Жилищное строительство. – 2000. – № 11. – С. 25.
17. Бугрова, В.Р. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку / В.Р. Бугрова, А.А. Малыгина // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – № 1 (57). – С. 85-93.
18. Буринова, Л.Д. Актуальные вопросы гражданского права. Учеб. пособие / Л.Д. Буринова. – Элиста: Калмыцкий государственный университет, 2012. – 110 с.
19. Вронская, М.В. Гражданское право. Учебник / М.В. Вронская. – Владивосток: ВГУЭС, 2015. – 410 с.
20. Горячева, Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке / Е.В. Горячева // Бизнес, менеджмент и право. – 2014. – № 1 (29). – С. 63-67
21. Гражданское право: Учебник. Том 2. / Под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. – 528 с.
22. Дементьев, Н.П. Жилищная ипотека в современной России / Н.П. Дементьев // Мир экономики и управления. – 2015. – № 1. – С. 67-77.
23. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юристъ, 2012. – 72 с.
24. Жданов, В.П. Ипотечное кредитование: региональный аспект / В.П. Жданов. – Калининград: Янтарная сказка, 2011. – 131 с.
25. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. – 2012. – №6. – С. 44.
26. Иванова, А.А. Об ипотеке в кризис / А.А. Иванова // Проблемы науки. – 2016. – № 3 (4). – С. 51-52.
27. Казьмин, М.А. Развитие земельной ипотеки в регионах России / М.А. Казьмин // Государственное управление. Электронный вестник. – 2013. – № 41. – С. 47-56.
28. Кирдяпкина, Н.И. К вопросу о развитии института ипотеки в России / Н.И. Кирдяпкина // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. – 2015. – № 4 (23). – С. 18-20.
29. Козлова, С.В. Земельная ипотека: место и роль в современной экономике России / С.В. Козлова // Вопросы экономики и права. – 2013. – № 64. – С. 58-61.
30. Лепехин, И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве / И.А. Лепехин // История государства и права. – 2012. – № 23. – С. 27-30.
31. Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Учебное пособие / Е.Г. Милославская. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 80 с.
32. Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть / Е.М. Михайленко. – М.: Издательство Юрайт, 2014. – 255 с.
33. Назаров, Л. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка / Л. Назаров // Банковское дело. – 2011. – №1 – С. 43.
34. Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование / И.В. Павлова. – М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2011. – 66 с.
35. Подольский, А.В. Гражданское право. Часть 2 / А.В. Подольский. – Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2012. – 108 с.
36. Понька, В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты / В.Ф. Понька // Журнал российского права. – 2011. – №2. – С. 16.
37. Потапова, А.А. Гражданское право. Самое важное. Учебное пособие / А.А. Потапова. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 16 с.
38. Симионова, Ю.Ф. Ипотека для всех / Ю.Ф. Симионова. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 64 с.
39. Степанов, А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России / А.Г. Степанов // Жилищное право. – 2012. – №9. – С. 16.
40. Стратийчук, В.В. Возникновение и развитие ипотеки / В.В. Стратийчук // Научный вестник Омской академии МВД России. – 2015. – № 1 (56). – С. 51-55.
41. Цылина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина. – М.: Юрайт, 2011. – 94 с.
42. Шершеневич, Г.Ф. Общая теория права: учебное пособие: В 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич.– М.: Юрайт, 2011. – 563 с.