Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика)

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования.

В условиях динамичного развития рынка недвижимости, ипотека, как показала практика, получает все большее применение и на сегодняшний день выступает практически основным способом обеспечения исполнения обязательств. Во-первых, предметом ипотеки выступает конкретное недвижимое имущество, стоимость которого почти всегда превышает сумму долга, что является гарантией обеспечения прав кредиторов. Во-вторых, залогодержатель, который является кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В-третьих, в подавляющем большинстве случаев, такое заложенное недвижимое имущество играет важную роль в жизни залогодателя, в связи с чем, он заинтересован в надлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Однако, несмотря на стремительное развитие ипотеки, единообразная правоприменительная практика пока не сложилась. На сегодняшний день существует множество неразрешенных проблем; порой даже принятие новых нормативных правовых актов с целью разрешения различных противоречий лишь добавляет еще больше неясности. Таким образом, несмотря на довольно широкое правовое регулирование, институт ипотеки (в том числе ипотеки жилых помещений) на данный момент требует глубоко анализа. Исследовать надлежит, в первую очередь, складывающуюся судебную практику, которая с очевидностью выявляет те или иные недостатки правового регулирования. В этом исследовании главная роль принадлежит юридической науке, которая призвана дать законодателю готовые рецепты по совершенствованию института залога недвижимого имущества.

Целью работы выступает исследование ипотеки жилых помещений, проблем правового регулирования данного института, а также перспектив его совершенствования. Указанная цель предполагает выполнение следующих задач:

1) изучить историю возникновения и становления института залога недвижимого имущества;

2) рассмотреть понятия ипотеки и договора ипотеки по российскому законодательству, виды имущества, которое может быть предметом ипотеки, а также правовой статус сторон и существенные условия договора ипотеки;

3) проанализировать особенности и разновидности жилых помещений как предмета ипотеки;

4) выявить основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, охарактеризовать порядок приобретения жилых помещений в ипотеку.

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением и прекращением ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации об ипотеке жилых помещений, существующая практика применения нормативных актов, регулирующих ипотеку жилых помещений, а также научные труды в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающего наиболее полное, объективное и всестороннее исследование явлений. Использованы общенаучные методы, такие как метод анализа, синтеза, индукции, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Информационная база работы представлена нормативно-правовыми актами, научной литературой и материалами судебной практики.

Практическая значимость работы. Полученные в данном исследовании результаты позволяют использовать работу в практике гражданских отношений при заключении договора ипотеки жилых помещений, в качестве основы для дальнейших исследований затронутых в работе проблем, а также в учебном процессе.

Структура работы: введение, две главы основной части, заключение, список использованных источников.

1. Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика

1.1. Ипотека и договор ипотеки в российском гражданском праве

Правовое регулирование ипотеки в современный период строится на системе различных нормативно-правовых актов, к которым относятся:

- часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее – ГК РФ или ГК)^[1];

- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ)^[2];

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[3] (далее – Закон об ипотеке);

- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»^[4];

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[5];

- а также ряд других нормативных актов.

В настоящее время термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, согласно Гражданскому кодексу РФ, под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную и долг по ипотечному кредиту^[6].

Определений данного термина существует множество.

Так, по мнению Е.С. Филипповой, ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю; она представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю)^[7].

По словам Н.Б. Косаревой, «ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества»^[8].

Разумова И.А. приводит следующее определение рассматриваемого понятия:

«Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества»^[9].

Это определение, на наш взгляд, является наиболее точным и полным, поскольку подчеркивает отличительные черты ипотеки.

- Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, договора подряда и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве.

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

- В-третьих, предмет ипотеки находится в собственности должника. Он остается пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к недвижимому имуществу, которое может быть предметом ипотеки, относятся:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Статья 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома.

В рамках данного исследования основное внимание будет уделено анализу жилищной ипотеки, как самой массовой и социально значимой в настоящее время.

Таким образом, ипотека рассматривается как институт залоговых отношений, как ограниченное вещное право, и даже как важный элемент кредитно-расчётных обязательств и социальной политики государства. В российской цивилистике ипотека рассматривается также через призму договора об ипотеке.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира (об этом более подробно в следующей части работы).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах^[10].

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя (ст. 9 Закона об ипотеке).

В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета (подробнее в следующей части работы).

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

1.2. Жилое помещение как предмет ипотеки

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В законе, помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, используется также термин «объект». Таким образом, мы имеем два понятия: «объект» и «предмет». Причем первый употребляется в основном в науке, а второй - в законодательстве. В связи с этим закономерно возникает вопрос: в чем разница между «объектом» и «предметом» правоотношения? Не вдаваясь в подробные теоретические исследования данного вопроса, поскольку это не является предметом настоящего исследования, остановимся на использовании данных понятий применительно к ипотечным правоотношениям, возникающим по поводу жилых помещений.

В случае ипотеки жилых помещений объектом ипотеки, а именно тем материальным благом, ради чего возникает и существует данное правоотношение, по мнению Е.Ю. Руденко, является не само по себе жилое помещение, а именно право собственности на него. Именно угроза лишиться блага, ценности в виде права собственности на жилое помещение, заключает автор, есть тот действенный рычаг, с помощью которого залогодержатель может реально воздействовать на залогодателя^[11].

Само жилое помещение также, несомненно, является благом, поскольку имеет определенную экономическую стоимость. Но что есть экономическая стоимость без возможности эту стоимость получить, реализовав жилое помещение? Ведь не случайно законодатель в ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке подчеркивает, что правила гл. 8 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» Закона об ипотеке применяются к ипотеке жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Если бы факт обладания жилым помещением на праве собственности не был принципиален в ипотечных правоотношениях, законодатель вряд ли акцентировал бы на этом внимание.

Кроме того, в ст. 41 Закона об ипотеке указаны последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Не вдаваясь в подробности, обратим лишь внимание на то, что в случае прекращения права собственности на предмет ипотеки (под которым мы понимаем жилое помещение) либо в случае конфискации предмета ипотеки у залогодателя ипотека в первом случае распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а во втором - ипотека сохраняет силу и залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество. Приведенный пример ярко иллюстрирует тот факт, что при ипотеке важен не сам предмет (в нашем случае - жилое помещение), а важно право собственности на него, так как именно последнее имеет решающее значение для выбора жилого помещения в качестве предмета, с помощью которого будет обеспечено исполнение обязательства по основному договору.

В связи с эти полагаем, что нельзя согласиться с мнением В.А. Мочаловой о том, что право собственности на заложенное имущество не может рассматриваться в качестве объекта права залога^[12].

Таким образом, объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом - само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь обратимся непосредственно к анализу особенностей жилого помещения как предмета ипотеки.

Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение», который никак не определен. Так, исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке, можно сделать однозначный вывод, что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение». В остальных нормах, например, в п. 3 ст. 77, п. 3 ст. 53 указанного закона, законодатель оперирует термином «жилое помещение». В этой связи возникает вопрос: почему законодатель не использует термин «жилое помещение» при определении предмета ипотеки жилых помещений в ст. 5, применяя его в других нормах Закона об ипотеке?

В связи с неопределенностью рассматриваемых терминов в гражданском праве следует обратиться к нормам жилищного права в целях уяснения их смысла и определения понятий. Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом и его часть, квартира и ее часть, а также комната – разновидности жилого помещения. Сам термин «помещение» в настоящее время не имеет легального определения.

Среди цивилистов на этот счет также нет единого мнения. Некоторые полагают, что помещение — это часть здания и сооружения^[13] другие настаивают на тождественности терминов «помещение», «здание», «сооружение»^[14]. Имеется и иная точка зрения, согласно которой здания и сооружения существуют как самостоятельные объекты недвижимости наряду с входящими в них помещениями^[15].

Указанные теоретические проблемы не случайны. Вследствие их разрешения мы получим ответ на вопрос о соотношении понятий жилого помещения как предмета залога и части жилого помещения, залог которой возможен только в случае признания этой части в качестве самостоятельного объекта гражданского права.

Думается, термин «помещение» следует рассматривать в зависимости от контекста. Данное заключение основано на анализе норм гражданского и жилищного права. Так, в ряде случаев законодатель употребляет этот термин как обобщающее понятие. Например, по смыслу ст. 673 ГК РФ жилой дом и квартира - это разновидности жилых помещений. В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом, квартира и комната, как указано выше, также названы видами жилого помещения.

Жилым домом, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Думается, когда речь идет о жилом доме, термины «здание» и «жилое помещение» полностью совпадают.

Сегодня возможна регистрация двух и более прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещение в нем). Из смысла абзаца второго п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав следует, что возможна одновременная регистрация права собственности на здания, сооружения и помещения в них. Это не противоречит общим принципам гражданского права, поскольку квартиры как обособлены технически, так и оформлены отдельно юридически.

В любом случае предметом ипотеки жилых помещений может быть только квартира, но не многоквартирный дом. Возникает вопрос: почему многоквартирный дом не может быть предметом ипотеки жилых помещений, если он назван в качестве такового в п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке. На наш взгляд, в данном случае есть законодательная недоработка. В ст. 74 говорится буквально об индивидуальных и многоквартирных жилых домах, т.е. по смыслу Закона об ипотеке многоквартирный дом признается жилым помещением. Это, по нашему мнению, не верно. Жилое помещение имеет специфическое назначение - оно предназначено для проживания. Более того, термин позаимствован из жилищного права и, следовательно, должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует, что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и, соответственно, не может быть предметом ипотеки жилых помещений.

Сказанное выше подтверждается также ст. 23 Закона о регистрации прав, где говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В главе 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав. Иными словами, объекты гражданских прав и сделок - это объекты недвижимости в многоквартирных домах, а не сами дома.

Следует отметить, что одним из существенных условий ипотеки жилых помещений является условие об оценке предмета ипотеки. При этом анализ судебной практики показывает, что факт обременения жилого помещения в виде ипотеки должен быть учтен экспертом при расчете рыночной стоимости предмета договора. Так, суд указал, что рыночная стоимость недвижимого имущества, обремененного ипотекой, уменьшается, что в данном случае повлияло на определение действительной стоимости доли, подлежащей выплате участнику. Стоимость недвижимости в конкретном случае без обременения ипотекой составила 226 142 389 руб., а с учетом данного обременения 104 468 054 руб.^[16]

Таким образом, в первой главе рассмотрены особенности исторического развития ипотеки, охвачены такие периоды как возникновение ипотеки в Древней Греции, ее дальнейшее развитие в Древнем Риме; эволюция ипотеки в России длилась с примерно XIII века по настоящее время. Также в первой главе проанализированы понятия ипотеки и договора ипотеки, раскрыты его особенности. Детально исследовано жилое помещение как предмет договора ипотеки.

2. Особенности возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

2.1. Возникновение и виды ипотеки жилых помещений

Основанием возникновения ипотеки жилых помещений как гражданского правоотношения является юридический состав, который следует отличать от сложного юридического факта. Юридический состав представляет собой совокупность юридических фактов, необходимых для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Сложный юридический факт — фактическое обстоятельство, которое «состоит (складывается) из нескольких юридически значимых сторон (признаков)»^[17].

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основных основания ипотеки:

- юридический состав, предусмотренный договором,

- юридический состав, установленный законом.

Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека).

В случае, когда ипотечное правоотношение возникает на основании договора, его заключение и государственная регистрация являются самостоятельными юридическими фактами, которые в совокупности образуют юридический состав.

При возникновении ипотечного правоотношения в силу прямого указания закона основанием возникновения правоотношения также следует признать юридический состав. Как закреплено, например, в ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, необходимым условием возникновения ипотеки жилых помещений является государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных или заемных средств. Государственную регистрацию права собственности, наряду с договором кредита или займа, следует признать юридическим фактом.

Поскольку в рассматриваемой ситуации имеется несколько взаимосвязанных юридических фактов, их совокупность представляет собой юридический состав.

Встречается мнение, что единственными основаниями возникновения ипотечных правоотношений являются закон и договор^[18]. Е.Ю. Руденко не согласна с данной точкой зрения. Во-первых, отмечает автор, основанием для возникновения ипотечных правоотношений является юридический состав, а не отдельный юридический факт. Во-вторых, закон не может быть юридическим фактом, поскольку он регулирует гражданские правоотношения, но не порождает их. Поэтому, заключает Е.Ю. Руденко, основанием возникновения ипотечных правоотношений может быть не закон, а юридический состав, указанный в нем^[19]. Указанные умозаключения, безусловно, верны и требуют поддержки. Вместе с тем, думается, что в первом случае речь идет скорее не об ошибке авторов (И.А. Лепихин и др.), а о сознательном упрощении понятий, для их большей доступности и лаконичности.

В дальнейшем, в целях удобства, мы будем использовать сложившуюся терминологию и называть договорной ипотеку, возникающую на основании зарегистрированного договора, а ипотеку, возникающую на основании юридического состава, закрепленного в законе, - законной ипотекой. При этом мы будем помнить, что термины условные. Договор об ипотеке жилого помещения - одно из наиболее часто встречающихся оснований возникновения ипотеки (поэтому ему будет посвящена следующая отдельная часть работы).

Рассмотрим особенности законной (легальной) ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

- в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге;

- в соответствии с п. 1 ст. 77.1 Закона об ипотеке наемный дом, который строится или приобретается в счет займа или кредита, а также земельный участок, на котором он находится или будет строиться, также будет считаться заложенным. Тут необходимо отметить, что в жилищном и гражданском законодательстве это новое понятие, которое было введено федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ^[20]. Согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. По сути, речь идет о создаваемых за счет государства или муниципальных образований социальных домах, помещения в которых предназначены для сдачи в наем малоимущим нуждающимся гражданам.

Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по сравнению с ипотекой в силу договора), как:

а) упрощенный порядок;

б) сокращенный срок государственной регистрации;

в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию;

г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

А.Д. Батуева провела анализ преимуществ ипотеки в силу закона^[21].

В частности, речь идет об упрощенной процедуре. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке. Однако для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). При этом сведения о залогодержателе вносятся в государственный реестр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:

а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или

б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки.

Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:

а) этот жилой дом находится в ипотеке;

б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;

в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

Снижение временных издержек. Ипотека в силу закона устанавливается в один этап (а не в два, как в случае договорной ипотеки).

В соответствии с российским законодательством в случае заключения договора ипотеки необходима государственная регистрация такого договора, которая занимает от одного до двух месяцев со дня подачи всех документов. При этом до подачи документов на государственную регистрацию договора ипотеки требуется зарегистрировать право собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки (на это требуется от одного месяца до двух (пяти рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений). Это означает, что государственная регистрация ипотеки разбивается на два этапа.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один этап, так как возникает с момента государственной регистрации права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки. Тем самым исключается этап государственной регистрации соглашения об ипотеке, т. е. срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц (пять рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений), а в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки — на два месяца.

Снижение расходов. Оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле, поскольку отсутствуют затраты, которые связаны с договором ипотеки: нет договора ипотеки — нет и расходов на него. В частности, в случае ипотеки в силу закона отсутствуют затраты на:

а) юридические услуги, связанные с подготовкой договора ипотеки;

б) изготовление в письменном виде договора ипотеки;

в) нотариальное удостоверение договора ипотеки;

г) государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки.

Снижение юридических рисков. Ценность ипотеки состоит в том, что кредитор получает обеспечение, действительность которого зависит от действительности только одного договора — основного, исполнение которого должником обеспечивается ипотекой. В случае же с договорной ипотекой действительность ипотеки зависит от действительности двух договоров — основного договора и договора ипотеки.

Так, при заключении договора ипотеки стороны обязаны выполнить общие требования, которые относятся к любому договору, и специальные требования, которые предъявляются только к договору ипотеки (например, требование точно описать обязательство, которое обеспечивается ипотекой). Несоблюдение указанных требований означает недействительность договора ипотеки.

При ипотеке в силу закона, риск недействительности ипотеки в силу закона в связи с несоблюдением требований к договору ипотеки устраняется, поскольку договор ипотеки в таком случае не заключается.

Таким образом, ипотека в силу закона предоставляет кредитору обеспечение с большей юридической безопасностью, чем ипотека в силу договора.

Гибкость. Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона по своим основным характеристикам не отличаются друг от друга (за исключением основания возникновения и процедуры государственной регистрации). Поэтому тот факт, что для возникновения ипотеки в силу закона достаточно наступления обстоятельств, которые перечислены в законе, никоим образом не влияет на право сторон в дальнейшем, после возникновения ипотеки в силу закона, договориться об условиях ипотеки и заключить договор ипотеки.

Таким образом, специфика ипотеки в силу закона касается только основания возникновения ипотеки и не создает каких-либо специальных правил в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

2.2. Порядок приобретения жилых помещений в ипотеку

Рассмотрим особенности возникновения ипотеки в силу договора.

Итак, перед заключением соглашения заемщик вправе получить полный данные об особенностях предоставления, использования и возвращения кредита по ипотеке. Это сказано не только в пункте 2 ст. 91 Закона об ипотеке, но и в части 4 ст. 5 ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 г. (далее по тексту работы - Закона о потребительском кредите)^[22]. Эту информацию необходимо размещать в местах предоставления услуг (местах, где осуществляется прием заявлений об ипотечном кредите, включая сеть Интернет).

При заключении соглашения заемщик получает график платежей с данными о суммах и периодах платежей по договору кредитования с указанием конкретных сумм, передаваемых в счет погашения основного долга, а также сумм, которые направляются в счет погашения процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке).

В договоре кредитования должна быть установлена общая стоимость кредита, который обеспечивается ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Указанная информация располагается в верхнем правом углу, как правило, на первой же странице договора.

В договоре может предусматриваться закладная, т.е. ценная бумага, которая удостоверяет, в частности, возможность ее законного владельца получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данных обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Практическая роль закладной заключается в том, что она дает возможность упрощать и ускорять оборот прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки. В сравнении с уступкой прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки, которая должна оформляться в том же виде, как и основной договор, а передача прав должна подвергаться государственной регистрации, передача прав в режиме закладной осуществляется совершением сделки с простой письменной формой, которая не требует регистрации замены залогодержателя.

Закладная оформляется залогодателем, а в случае, когда он выступает третьим лицом, - также и должником по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Написанная закладная подписывается данными лицами и вместе с договором ипотеки или другими документами, которые влекут появление ипотеки по закону, передается органу государственной регистрации. После регистрации орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, передает закладную первому залогодержателю. Со времени выдачи закладной этому залогодержателю, на указанные в ней лица возлагаются обязанности по закладной.

Законом не допускается получение кредитором вознаграждения за осуществление обязанностей, возложенных на него законодательными актами России, а также за услуги, предоставляя которые, кредитор выступает лишь в своих интересах и в результате оказания которых не возникает отдельное вещественное благо для заемщика.

Удостоверение договора ипотеки нотариусом не является обязательным, но оно может иметь место в добровольном порядке, по договоренности сторон согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ.

С 1 июля 2014 г. договор об ипотеке или договор кредитования, включающий обремененное ипотекой обязательство, не должно подвергаться государственной регистрации, но сама ипотека (в качестве залога недвижимых вещей) должна регистрироваться в предусмотренном законом порядке. По поводу ипотеки жилья установлен ускоренный срок регистрации, а именно – 5 рабочих дней с момента предоставления соответствующих документов.

Для проведения государственной регистрации ипотеки требуется следующий перечень документов.

1. Заявление залогодержателя или залогодателя.

2. Документ, который удостоверяет личность заявителя.

3. Договор ипотеки и документы, упомянутые в договоре ипотеки в приложении.

4. Договор кредитования, обеспеченный ипотекой.

5. Закладная и документы, указанные в закладной как приложения (если в договоре ипотеки отмечено, что права залогодержателя удостоверены закладной).

Принципиально важной нужно признать оценку предмета ипотеки. Устанавливать его стоимость обязан независимый оценщик, в связи с чем, если банк заявляет, что оценку должен осуществлять какой-то конкретный оценщик, то это должно вызывать подозрение.

Стоимость покупаемого жилого помещения не должна занижаться, так как может сложиться ситуация, когда в ходе обращения взыскания на жилье денег от его продажи у собственника не остается. Заложенное имущество в обязательном порядке нужно страховать. При этом страхование жизни или трудоспособности заемщика не считается по закону обязательным. Включение в договор кредитования условий об обязательстве заемщика застраховать свою жизнь или здоровье, по факту являющимся условием передачи кредита, указывает на злоупотребление свободой договора банком.

Также не соответствует закону требование банка застраховать заемщика в отдельно названной страховой организации и попытка навязывания условий такого страхования. Однако правомерно условие о том, что выдача кредита заемщику возможна и в отсутствие договора страхования, но в таком случае по нему предусматривается менее выгодная процентная ставка.

Основным требованием выступают особенности согласования порядка передачи в ипотеку имущества.

Если предоставляемое в ипотеку имущество принадлежит на праве совместной собственности, понадобится согласие каждого собственника в письменном виде. Согласие второго супруга должно нотариально удостоверяться согласно п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 СК РФ^[23].

Если в ипотеку передается жилое помещение, которое находится в собственности несовершеннолетнего лица, ограниченно дееспособного или недееспособного, в отношении которого предусмотрена опека либо попечительство, сделку следует согласовать также с органом опеки и попечительства (пункт 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Существенным аспектом при покупке жилого помещения в ипотеку выступают особенности обременения жилья и снятия обременения.

Договор аренды жилья, заключенный до возникновения ипотеки либо при согласии залогодержателя непосредственно после, при продаже жилого помещения сохраняют юридическую силу и могут расторгаться в обычном порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).

2.3. Основания изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

Ипотека жилых помещений как правоотношение может быть изменена как в результате событий (например, при пожаре вследствие уничтожения ее предмета), так и действий. Изменять и прекращать ипотеку жилых помещений могут сделки, а также административные акты, когда, например, жилое помещение признается аварийным.

Можно выделить несколько оснований изменения предмета ипотеки жилых помещений:

1) Физическое изменение:

а) гибель (уничтожение) предмета;

б) улучшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

в) ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

г) замена предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.

2) Юридическое изменение:

а) изменение назначения предмета;

б) изменение собственника предмета.

Гибель или уничтожение жилого помещения можно понимать двояко. Во-первых, как гибель или уничтожение жилого помещения в целом (например, в результате пожара, когда физически уничтожается целый жилой дом или полностью выгорает многоквартирный дом). Во-вторых, как гибель или уничтожение жилого помещения именно как жилого помещения по техническим причинам. Следовательно, если жилое помещение исключено из реестра жилищного фонда и ему присвоен статус нежилого, можно говорить о том, что предмета ипотеки жилых помещений не существует

Если жилое помещение теряет статус такового, вследствие признания его непригодным для постоянного проживания, происходит ли изменение предмета ипотеки или ипотека прекращается? Как следует из буквального толкования п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, в случае гибели заложенной вещи залог прекращается, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным ч. 2 ст. 345 ГК РФ (в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное).

При рассмотрении данного вопроса нельзя не обратить внимание на следующий момент. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Буквальное толкование ч. 10 ст. 32 ЖК РФ показывает, что данная норма распространяется на жилые помещения только в многоквартирных домах. Индивидуальные жилые дома не могут быть изъяты вследствие признания их непригодными для проживания.

В случае физической гибели (уничтожения) жилого дома или признания его непригодным для постоянного проживания, залогодержатель, в соответствии ч. 2 ст. 36 Закона об ипотеке, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Однако данное право не может быть реализовано, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о вое становлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Данное правило действует также в случае, если погибли или были уничтожены многоквартирный жилой дом или жилое помещение в нем.

Улучшение или ухудшение предмета ипотеки жилых помещений предполагает такое изменение его физических свойств, в результате которых стоимость данного предмета повышается или уменьшается соответственно. Так, согласно ст. 25 ЖК РФ, жилое помещение может быть переустроено или перепланировано.

В жилом помещении может быть сделан как капитальный, так и текущий ремонт. Согласно ч. 2 ст. 30 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке в исправном состоянии, и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. В случае неотделимого характера улучшений, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом. На отделимые улучшения ипотека не распространяется.

Нельзя обойти вопрос о том, имеет ли право залогодатель производить переустройство и перепланировку жилого помещения. В случае, если согласие залогодержателя имеется — несомненно, а как быть в случаях, когда такого согласия нет или залогодатель его не испрашивает, полагая, что в этом нет необходимости? Ответа в законодательстве мы не найдем. В ст. 29 Закона об ипотеке указано, что залогодатель имеет право пользования заложенным имуществом. Перепланировка и переустройство есть реализация права собственника жилого помещения на распоряжение им. Может ли залогодатель распоряжаться предметом ипотеки? Согласно ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель наделен правом отчуждать заложенное имущество с согласия залогодержателя. Очевидно, что отчуждение есть способ распоряжения имуществом. Возникает вопрос: закрепленный в ст. 37 Закона об ипотеке перечень способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом является исчерпывающим или только в силу специальности способов законодатель посчитал необходимым закрепить о них специальные правила? Полагаем, что верно последнее, но с некоторыми оговорками.

При залоге имущества, залогодатель не теряет статус собственника, ограничивается только возможность реализации некоторых правомочий необходимостью учитывать мнение залогодержателя, который, при возникновении залогового правоотношения, приобретает обязательственное право требования — преимущественного удовлетворения его интересов из стоимости заложенного имущества.

В процессе распоряжения предметом ипотеки залогодатель должен придерживаться правила: распоряжаться предметом ипотеки необходимо так, чтобы это не привело к его ухудшению или уменьшению его стоимости. Данное правило может быть применено по аналогии с абз. 3 ч. 1 ст. 29 Закона об ипотеке. Здесь нельзя обойти вниманием следующий момент. В том случае, если в договоре об ипотеке указаны основные характеристики жилого помещения (площадь и т.п.), а технический паспорт не является приложением к договору, перепланировка и переустройство возможны, при условии, что количество комнат и их площадь останутся неизменными. Поэтому речи об изменении предмета ипотеки в виде его улучшения или ухудшения не идет. В ином случае, полагаем, происходит изменение предмета ипотеки.

При законной ипотеке правила действуют те же, только в основе - данные о предмете ипотеки жилых помещений, которые содержатся в ЕГРП. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[24], запись об ипотеке должна содержать описание предмета ипотеки. В том случае, если перепланировка и переустройство производятся в рамках этого описания и оно не меняется, можно говорить об изменении предмета ипотеки фактически, но не юридически. В этом случае изменение предмета ипотеки жилых помещений, могущее служить основанием для изменения ипотеки жилых помещений, не происходит.

Ипотека жилых помещений может быть изменена не только вследствие изменения предмета, но и в силу изменения субъектного состава. Изменения могут произойти как на стороне залогодателя, так и на стороне залогодержателя. Можно выделить несколько оснований изменения субъектов ипотеки жилых помещений: а) переход прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или закона; б) перевод долга; в) изменение собственника предмета, но при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

На основании ч. 1 ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству. В зависимости от того, по какому из договоров передаются права кредитора, законодатель установил различное правовое регулирование перехода прав.

Согласно ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке, лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При уступке прав по договору об ипотеке происходит автоматическая уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Аналогичная норма содержится в абз. 3 ст. 355 ГК РФ.

Залогодержатель по договору об ипотеке и кредитор по основному обязательству всегда совпадают, а договор об ипотеке носит дополнительный обеспечительный характер и полностью зависит от основного обязательства. В связи с этим полагаем необходимым внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ГК РФ и изложить их в следующей редакции: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

В соответствии с ч. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Перевод долга по основному обязательству в рамках ипотеки жилых помещений возможен. Правовые последствия и порядок перевода долга по обязательству, обеспеченному залогом, регулируются ст. 356 ГК РФ, согласно которой с переводом долга на другое лицо по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Из буквального прочтения текста данной статьи следует, что на перевод долга кредитор должен дать именно согласие, т.е. выразить свое разрешение осуществить перевод долга должником на другое лицо.

Перечислим также основания прекращения ипотеки.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 Закона об ипотеке закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов: заявление владельца закладной; совместное заявление залогодателя и залогодержателя; заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

2.4. Обращение взыскания по договорам с обеспечением (залогом) в виде жилого помещения

Проблема обращения взыскания на предмет ипотеки как никогда актуальна. Кризис неплатежей, разразившийся в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, коснулся очень многих граждан. В суды общей юрисдикции в массовом порядке начали поступать иски от кредитных организаций с требованием о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога в связи с систематическим нарушением должником своих обязательств.

При этом в рамках ипотечной проблематики большое практическое значение имеет вопрос об объеме требования, подлежащего взысканию из стоимости ипотеки, поскольку его решение позволяет определить состав и размер притязания, а следовательно, оценить возможность реализации права залога.

Его решение опирается на известный еще со времен римского права принцип специальности ипотеки. Как отмечает В.Мочалова, он означает не только выделение из имущества залогодателя индивидуально-определенной вещи в целях залога (специальность предмета), но и установление пределов ответственности заложенного имущества путем закрепления в договоре круга требований, ипотекой обеспечиваемых (специальность требования)^[25].

Из п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке вытекает, что объем требования ипотечного кредитора образуют следующие элементы, или, как их называют специалисты, объекты обеспечения:

1) сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке;

2) причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемными средствами);

3) суммы убытков и/или неустойки (штрафа, пени);

4) проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные основным обязательством;

5) судебные издержки и иные расходы, возникшие вследствие обращения взыскания на заложенное имущество;

6) расходы по реализации заложенного имущества.

Указанные объекты обеспечения образуют группу требований, именуемую основными требованиями ипотечного кредитора. Основные требования бывают обязательными в силу прямого указания закона (основная сумма долга и проценты, причитающиеся кредитору за пользование кредитом по абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке) и необязательными, или факультативными (убытки, неустойка, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, расходы по обращению взыскания и реализации заложенного имущества). Практическое значение такого деления состоит в том, что субъекты гражданского оборота способны более эффективно использовать ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств. Когда залоговая стоимость недвижимого имущества недостаточна и не покрывает вероятные риски на случай неисполнения основного обязательства, иные (необязательные) требования залогодержателя могут быть гарантированы личными способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительством) или взысканы из имущества должника, не обремененного ипотекой.

Помимо основных требований ипотекой обеспечиваются и иные расходы залогодержателя, которые в Законе об ипотеке именуются дополнительными. В эту группу согласно ст. 4 Закона об ипотеке входят расходы: на содержание и/или охрану заложенного имущества; по погашению задолженности по налогам, сборам или коммунальным платежам, возникшим в отношении этого имущества. Залогодатель обязан возместить данные расходы независимо от того, несет их залогодержатель добровольно (по условиям договора об ипотеке) либо вынужденно (для обеспечения сохранности заложенного имущества), поэтому их также следует отнести к группе обязательных требований.

Дополнительные расходы залогодержателя независимо от того, указаны они в составе требований, обеспеченных ипотекой, или нет, подлежат возмещению, только если суд признает их необходимыми.

Для лучшего понимания процедуры обращения взыскания, рассмотрим несколько примеров из свежей судебной практики о порядке рассмотрения судами данной категории дел и выясним, есть ли у должников шанс отсрочить расторжение кредитного договора или избежать потери заложенного жилья.

Так, Павловским городским судом Нижегородской области 5 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО "Сбербанк России" о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица - должники по кредитному договору солидарно.

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75% годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013 г., и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3 кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора. На основании указанных норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и Закона об ипотеке^[26].

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

Наличие у ответчиков желания погасить образовавшуюся задолженность за счет продажи в будущем другого имущества (жилого дома в Починках) на решение суда не повлияло.

Рассмотрим другой пример.

Октябрьским районным судом города Кирова 4 марта 2015 года было вынесено решение по иску ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование требований истец указал, что, в соответствии с условиями кредитного договора, заемщику-залогодателю был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 910 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения конкретной квартиры. Кредит в указанной сумме был зачислен 04.02.2010 на счет ответчика. По состоянию на 27.01.2010 квартира была оценена в размере 1 381 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика N 0083/10 от 27.01.2010 и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной 29.01.2010 и выданной Управлением Росреестра по Кировской области первоначальному залогодержателю 02.02.2010. Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке.

Начиная с марта 2014 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производились. По состоянию на 30.10.2014 задолженность ответчика перед истцом составляет 888 141 руб. 91 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 842 064 руб. 30 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом - 34 493 руб. 40 коп., а также начисленные пени в размере 11 584 руб. 21 коп.

Истец просил суд взыскать с ответчицы задолженность в вышеуказанном размере, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), сумму начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, а также начисленные пени. Кроме того, начиная с 31.10.2014 до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, истец просил взыскать с ответчицы проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 10,48% годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчице, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в новом отчете оценщика; расторгнуть кредитный договор от 29.01.2010, взыскать с ответчика госпошлину.

Ответчица в судебном заседании признала требования в части взыскания остатка неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), суммы начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и пени. Ответчица также согласилась с оценкой квартиры, установленной заключением ООО "Вятское агентство имущества", в сумме 2 130 000 рублей. Но не признала требований о расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество и считала закладную недействительной в силу п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, также просила снизить проценты, взыскиваемые на остаток задолженности по основному долгу до 1000 рублей, и с учетом тяжелого материального положения предоставить рассрочку по уплате задолженности по кредитному договору на два года.

Суд исследовал обстоятельства дела и в мотивировочной части решения указал следующее:

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Права по закладной от ОАО КБ "Хлынов" были переданы истцу на основании договора купли-продажи закладных N 06-09/884-ф от 07.10.2009, закладной и отметке на закладной, соглашения об изменении содержания закладной от 03.06.2010, произведенной предшествующим владельцем - ОАО КБ "Хлынов". В связи с этим истец является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в силу ст. 384 ГК РФ.

Довод ответчицы о недействительности закладной по п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке является безосновательным, т.к. на момент выдачи закладной сумма денежного обязательства была определена, о чем имеется запись в п. 4 закладной, также дата выдачи закладной соответствует заключенному кредитному договору, иных оснований, свидетельствующих о признании закладной недействительной, суду не представлено.

Из представленного истцом расчета задолженности начиная с марта 2014 г. следует, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производились, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке.

То обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства ответчицы и ее несовершеннолетнего ребенка, не является препятствием для обращения взыскания, т.к. вышеуказанная квартира является предметом ипотеки, на нее в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений Закона об ипотеке может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку в силу положений Закона об ипотеке, регулирующих основания и порядок обращения взыскания (глава IX Закона), наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога) предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество.

Просьба ответчицы о предоставлении двухлетней рассрочки погашения задолженности также была отклонена судом на том основании, что заявителем не представлено достаточных доказательств тяжелого имущественного положения и доказательств, подтверждающих отсутствие у заявителя имущества, на которое может быть обращено взыскание. Указанная рассрочка не отвечает принципам соразмерности и разумности срока исполнения судебного акта и не может обеспечить баланс прав и законных интересов взыскателя и должника. Наличие кредитов у ответчицы не является безусловным основанием для предоставления рассрочки.

При определении начальной цены продажи заложенного имущества суд принял отчет об оценке ООО "Вятское агентство имущества" от 11.02.2015, имеющийся в материалах дела и не оспариваемый сторонами, и установил начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 1 704 000 руб. (80% от рыночной стоимости квартиры в размере 2 130 000 руб.) и определил способ реализации - посредством продажи с публичных торгов.

В отношении требований истца о взыскании процентов на остаток задолженности по основному долгу с даты просрочки и до вступления решения суда в законную силу суд указал, что возможность начисления и уплаты должником процентов за весь период пользования по день фактической уплаты долга предусмотрена ст. 811 ГК РФ. В связи с этим требования о взыскании процентов, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу, начиная с 31.10.2014 до вступления решения суда в законную силу в размере 10,48% годовых подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом стороной ответчика в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено ни одного относимого и допустимого доказательства о возможном снижении указанного процента до 1000 рублей.

На основании изложенных обстоятельств и вышеуказанных норм права суд удовлетворил требования истца в полном объеме^[27].

Как мы видим из рассмотренных примеров, безусловным основанием для вынесения судом положительного решения об удовлетворении требований кредитора о досрочном прекращении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество являются соблюдение указанных в ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке условий, а именно:

1. Сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

2. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца.

3. В случае если обязательства, обеспеченные залогом, должны погашаться периодическими платежами, нарушение сроков платежей должно иметь место более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если такая просрочка незначительна.

Что касается отсрочки реализации заложенного имущества, основания для ее назначения судом установлены ст. 203 ГПК, частью 1 и 2 ст. 350 ГК РФ, а также п. 3 и п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке, а именно:

1. Применяется только в отношении граждан и не связана с осуществлением предпринимательской деятельности.

2. Доказанное в суде наличие уважительных причин.

3. Срок для отсрочки не может превышать один год.

4. Сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

5. Отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя.

6. В отношении залогодержателя или залогодателя не возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

При наличии указанных обстоятельств суд вправе отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество. При этом уважительность причин как основание для отсрочки будет учитываться судом в каждом конкретном случае индивидуально. Такими причинами могут являться пенсионный возраст, наличие малолетних детей, если жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства, и так далее. Однако наличие уважительных причин само по себе не является основанием для предоставления отсрочки. Необходимо соблюдение всех остальных условий, установленных пунктами 3 и 4 ст. 54 Закона об ипотеке.

Очевидно, что помимо отсрочки, у должников есть другие возможности избежать обращения взыскания на квартиру: исполнить обеспеченное залогом обязательство (п. 4 ст. 348 ГК РФ) или заключить мировое соглашение (ст. 55.1 Закона об ипотеке).

Таким образом, во второй главе работы детально исследованы основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, порядок ее регистрации. Кроме того, рассмотрена такая сложная и болезненная в настоящее время проблема, как обращение взыскания на предмет ипотеки (в нашем случае, жилое помещение).

Заключение

Исследование особенностей правового регулирования ипотеки жилых помещений дает возможность сделать ряд выводов.

1. Проведенное исследование показало, что действующее законодательство не содержит полноценного определения термина «ипотека» (если не считать используемую ГК РФ его краткой расшифровки – «залог недвижимого имущества»). В литературе приводится масса определений ипотеки, среди которых одно из наиболее точных и полных следующее:

«Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» (И.А. Разумова).

Характерными признаками ипотеки как правового явления выступают:

1) ипотека (как и всякий залог) - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства, как правило, займа или кредитного договора;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки находится в собственности должника, его пользовании и владении. Однако он лишается права распоряжения этим имуществом на время залогового периода.

2. В российской юридической науке и законодательстве ипотека рассматривается через призму договора об ипотеке, в соответствии с которым одна сторона (залогодержатель, кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Существенными условиями договора об ипотеке являются: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. В данном исследовании основное внимание уделено анализу ипотеки такого предмета, как жилое помещение, к которому Закон об ипотеке относит жилой дом, квартиру, часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3 п. 1 ст. 5).

3. Во второй главе работы проведен анализ оснований возникновения ипотеки. Отмечено, что существует два подобных основания, связанных, во-первых, с заключением договора, и, во-вторых, с обстоятельствами, прямо указанными в законе и непосредственно влекущими возникновение ипотеки. Согласно этим основаниям выделяют, соответственно, такие виды ипотеки, как договорная и легальная.

К примеру, если лицо полностью или частично приобретает жилой дом или квартиру за счет кредита банка, то данное жилье автоматически считается находящимся в залоге до возвращения банку суммы кредита и положенных процентов по нему (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

В работе детально изучен порядок возникновения как легальной, так и договорной ипотеки. Кроме того, исследованы основания и порядок изменения ипотеки жилого помещения и ее прекращения.

4. Также в рамках данной работы исследованы проблемы правового регулирования (недостатки, пробелы), которые выявляются как представителями юридической науки, так и участниками гражданского оборота, использующими на практике нормы жилищной ипотеки. По каждой из выявленных проблем в третьей главе работы сформулировано законодательное решение. В частности, предлагается:

- изменить наименование ст. 1 Закона об ипотеке и изложить ее в следующей редакции: «Понятие ипотеки, основания ее возникновения и регулирование»;

- сформулировать абз. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке следующим образом: «Ипотека (залог недвижимого имущества) представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. В силу ипотеки одна сторона – залогодержатель … (и далее по тексту действующей редакции данной статьи);

- изменить ч. 4 ст. 1 Закона об ипотеке и закрепить следующую ее редакцию: «Залог недвижимого имущества допускается постольку, поскольку его оборот не запрещен федеральными законами»;

- дополнить п.6 ст. 6 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «В случае реконструкции или перепланировки предмета ипотеки, в том числе при изменении площади или иных характеристик объекта недвижимости, либо при регистрации предмета ипотеки за новым кадастровым номером, право залога действует в отношении измененного (вновь зарегистрированного) предмета ипотеки»;

- дополнить п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке».

В завершении необходимо отметить, что устранение правовых пробелов в действующем законодательстве позволит установить четкие правовые нормы и обеспечить надежную защиту обеих сторон ипотеки жилых помещений.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16.
6. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 30 (Часть 1). – Ст. 4218.
7. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673.
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 46. – Ст. 4448.
9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 05.10.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29.12.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.
11. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.-2014.-№ 46.

Научная литература

1. Аубакирова Ю.Р. Гражданско-правовое регулирование института ипотеки в Российской Федерации // Экономика и социум. – 2015. - № 5 (18). – С. 19-24.
2. Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Теория и практика. – 2014. - № 2. – С. 171-176.
3. Бугров А.В. Банковские операции сохранных казен воспитательных домов и приказов общественного призрения в 1771-1860 годы // Вестник Банка России. - 2012. - № 65. - С. 23-32.
4. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. – 2015. - №1 (57). – С. 85-93.
5. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие / Н.Б. Глушкова. - М.: Академический проект «Альма Матер», 2012. - 432 с.
6. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории развития ипотечных банков) //Деньги и кредит. - 2015. - № 1 - С. 62-68.
7. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. - № 12. - С. 12-15.
8. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: 5: Юриспруденция. – 2011. - № 5-14. - С. 247-250.
9. Мочалова В.А. Специальность ипотеки по объему обеспечиваемого требования // Хозяйство и право. – 2010. - № 5. – С. 84-93.
10. Мун О. Наследование ипотечной квартиры // Жилищное право. – 2014. - № 5. – С. 17-36.
11. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 576 с.
12. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. - 208 с.
13. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. - 194 с.
14. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. – 2009. - № 3. – С. 87-89.
15. Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. – 2014. - № 2 (18). – С. 108-111.
16. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие / А.Е. Русецкий. – М.: Юстицинформ, 2009. – 208 с.
17. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. - 2014. - № 8. - С. 55-58.
18. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов / Е.С. Филиппова. – М.: Юстицинформ, 2007. – 448 с.

Материалы судебной практики

1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2014 г. по делу № А45-17429/2010 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=AZS&n=117258 &req=doc
2. Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 05.03.2015 г. по делу № 2-3799/2014 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/CsOKlWyT6F54/
3. Решение Октябрьского районного суда города Кирова от 04.03.2015 г. по делу № 2-1000/2015 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/T5YT7BQK0FWO/

Приложение 1

Способы обеспечения исполнения обязательств

неустойка

(ст.ст. 330 - 333 ГК РФ)

залог

(ст.ст. 334 - 358 ГК РФ)

удержание имущества должника

(ст.ст. 359, 360 ГК РФ)

поручительство

(ст.ст. 361 - 367 ГК РФ)

независимая гарантия

(ранее «банковская»)

(ст.ст. 368 - 379 ГК РФ)

задаток

(ст.ст. 380, 381 ГК РФ)

обеспечительный платеж

(ст.ст. 381.1, 381.2 ГК)

Рисунок 1. Способы обеспечения исполнения обязательств

Виды залога

с оставлением заложенного имущества у залогодателя

с передачей во владение залогодержателя

(заклад)

договорная ипотека

ипотека

(залог недвижимого имущества)

легальная ипотека

залог товара в обороте

твердый залог

(с оставлением предмета залога у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге)

Рисунок 2. Виды залога

Приложение 2

Таблица 1. Характеристика ипотека и договора ипотеки

Элемент	Характеристика элемента
Понятие ипотеки	одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества
Отличительные черты ипотеки	1) ипотека - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, договора подряда и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве; 2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость; 3) предмет ипотеки находится в собственности должника. Он остается пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода
Понятие договора ипотеки	по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом
Предмет ипотеки	к недвижимому имуществу, которое может быть предметом ипотеки, относятся: 1) земельные участки; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Стороны договора ипотеки	1) залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) 2) залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита)
Существенные условия договора ипотеки	- предмет ипотеки; - оценочная стоимость предмета ипотеки; - существо, размер и срок исполнения обязательства; - право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя

Приложение 3

Жилые помещения

жилой дом

(индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании)

квартира

(структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования)

части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат

(комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире)

Рисунок 3. Жилое помещение как предмет ипотеки

Приложение 4

Объем требований кредитора

основные требования

обязательные

- сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке

- причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемными средствами)

необязательные

- суммы убытков и/или неустойки (штрафа, пени)

- проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные основным обязательством

- судебные издержки и иные расходы, возникшие вследствие обращения взыскания на заложенное имущество

- расходы по реализации заложенного имущества

дополнительные расходы

расходы на содержание и/или охрану заложенного имущества по погашению задолженности по налогам, сборам или коммунальным платежам, возникшим в отношении этого имущества

Рисунок 4. Объем требований кредитора при обращении взыскания на предмет ипотеки жилых помещений

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14. ↑

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 05.10.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400. ↑

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 46. – Ст. 4448. ↑

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29.12.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594. ↑

6. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие / Н.Б. Глушкова. - М.: Академический проект «Альма Матер», 2012. С. 189. ↑

7. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов / Е.С. Филиппова. – М.: Юстицинформ, 2007. С. 207. ↑

8. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М.: ИНФРА-М, 2011. С. 5. ↑

9. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. С. 4. ↑

10. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие / А.Е. Русецкий. – М.: Юстицинформ, 2009. С. 117. ↑

11. Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. – 2014. - № 2 (18). – С. 109. ↑

12. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. / В.А. Мочалова. - М. : Юстицинформ, 2013. С. 37. ↑

13. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. - 2014. - № 8. - С. 55. ↑

14. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. - № 12. - С. 12. ↑

15. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. – 2009. - № 3. – С. 88. ↑

16. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2014 г. по делу № А45-17429/2010 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» ↑

17. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. С. 116. ↑

18. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: 5: Юриспруденция. – 2011. - № 5-14. - С. 247. ↑

19. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. С. 117. ↑

20. Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 30 (Часть 1). – Ст. 4218. ↑

21. Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Теория и практика. – 2014. - № 2. – С. 171-176. ↑

22. Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673. ↑

23. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 12.1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16. ↑

24. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2014. - № 46. ↑

25. Мочалова В. Специальность ипотеки по объему обеспечиваемого требования // Хозяйство и право. – 2010. - № 5. – С. 84-93. ↑

26. Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 05.03.2015 г. по делу № 2-3799/2014 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/CsOKlWyT6F54/ ↑

27. Решение Октябрьского районного суда города Кирова от 04.03.2015 г. по делу № 2-1000/2015 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/T5YT7BQK0FWO/ ↑