ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ( Понятие ипотеки)

Содержание:

Введение

Одной из базовых потребностей каждого человека в этой жизни является наличие жилья, но совсем немногие граждане Российской Федерации могут самостоятельно его приобрести. Для этого в нашей стране для малоимущих или иных категорий граждан существуют законы, по которым они могут рассчитывать на помощь государства и получить в собственность жильё бесплатно или за доступную стоимость.

Но для остальных жителей нашей страны, которые не попадают под категорию малоимущих и иных существует другой способ приобретения жилья. С помощью ипотеки многие граждане могут улучшить свои жилищные условия, и в то же время залог недвижимости является лучшим гарантом исполнения обязательств.

Актуальность данной работы заключается в широкой распространенности ипотеки и в настоящее время она является наилучшим способом обеспечения исполнения прописанных условий договора.

Предметом исследования является законодательная регламентация процесса ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, который возникают посредством ипотеки.

Целью данной работы является определение основных понятий ипотеки, содержание договора и вытекающих из него прав и обязанностей сторон.

Задачи исследования:

1. Выявить основные виды ипотеки, существующие в настоящее время.

2. Определить условия заключения договора и основные права и обязанности его субъектов.

3. Раскрыть содержание закладной.

Для достижения цели мы использовали следующие методы: анализ научной литературы, сравнительно-сопоставительный.

В работе идет обращение к таким источникам как:

Гражданский кодекс Российской Федерации, который контролирует гражданско-правовые отношения и имеет приоритет перед другими нормативными актами в области гражданского права.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает правовые основы ипотеки.

Глава 1. Понятие ипотеки

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Закон об ипотеке разделяет два её вида:

1. ипотека в силу закона;
2. ипотека по договору.

Разделение данных видов очень важно, как с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства, так и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества [2, с. 2].

1.1 Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона - это залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. В силу договора об ипотеке к данному виду применяются правила о залоге при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, если федеральным законом не установлено иное[2. с. 2].

В данном случае ипотека возникает после государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Это обстоятельство указывается в п. 2 ст. 11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека в силу закона по гражданскому законодательству РФ всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты и по договору пожизненного содержания с иждивением. Но также может начинаться при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа и при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

В случае, если предмет ипотеки изымается у собственника и заменяется равноценным имуществом, также возникает ипотека в силу закона.

По п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты возможно принуждение к выплате постоянной ренты, бессрочной и по сроку жизни получателя ренты. Данная сделка подвергается нотариальному удостоверению, а договор, который регулирует переход недвижимого имущества в счет оплаты ренты, должен быть государственно зарегистрирован. При переходе имущества под выплату ренты, если договором ренты это позволяется, то к отношениям сторон применяются правила по купле-продаже. А в случае бесплатной передачи применяются правила о договоре дарения.

Когда плательщик ренты передаёт свои обязательства по облаженному недвижимому имуществу другому лицу, он несет вместе с новым приобретателем субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству [2, c. 2].

Важным условием договора, который позволяет передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является гарантия плательщика ренты исполнения его обязательств или страхование риска ответственности за неисполнение или некачественное исполнение данных обязательств. В противном случае получатель ренты может расторгнуть договор и получить компенсацию за возмещение убытков.

Продажа товара в кредит осуществляется в том случае, когда происходит его передача до оплаты стоимости данного товара. Но оплата должна быть произведена в определенный срок, который либо прописан в договоре, либо в соответствии со ст. 314 ГК РФ. До полноценной выплаты товар является находящимся у продавца залогом и гарантом исполнения обязательств.

По статье 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в разумный срок или в момент востребования. В противном же случае кредитор вправе требовать выполнение обязательства и в течение семи дней оно должно быть осуществлено. А указ Президента РФ от 20 декабря 1994 г. N 2204 предписывает крайний трехмесячный срок на исполнение обязательств за полученные по договору товары. Также по договоренности может предусматриваться выплата процентов за товар с момента его приобретения [2, c. 2].

Возможна продажа товара в рассрочку, если договор содержит цену товара, порядок, сроки и размеры платежей, вместе с другими составляющими договора купли-продажи. Но в случае неоплаты в установленный срок продавец может потребовать возврат товара, за исключением отсутствия других условий договора, препятствующих возврату, и если уже половина стоимости товара была выплачена. В данной ситуации товар тоже находится в залоге у продавца и является гарантом исполнения обязательства.

Ипотека в силу закона также может быть заключена при покупке или строительстве жилищных помещений за счет какой-либо кредитной организации. В п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» утверждается, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В данной ситуации договор купли-продажи заключается между тремя сторонами, то есть между продавцом, покупателем и банком, и продавец получает плату не от покупателя, а от банка. Стороны договора могут отменить сделку общим соглашением и тогда продавец или банк не могут больше иметь претензий к покупателю.

Ипотека в силу закона регистрируется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной [2, c.2].

1.2 Ипотека по договору

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, который основывается на договоре между сторонами. Одной из сторон является кредитор (залогодержатель), который имеет право требовать выполнение обязательств от другой стороны – должника (залогодатель) или третьего лица. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании [2, c. 2].

Статья 49 «Обращение взыскания на заложенное имущество» Закона об исполнительном производстве гласит:
«1. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке.
2. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

При заключении договора ипотеки необходимо руководствоваться общими правилами Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке и п.2 ст.339 ГК договор об ипотеке заключается в письменной форме. Следует помнить, что договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Он считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (п.1,2 ст.10 Закона). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Основные положения порядка регистрации договора ипотеки изложены в Главе IV Закона об ипотеке и ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.

Статья 9 Закона об ипотеке устанавливает обязательные требования к содержанию договора ипотеки. Так, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Таким образом, существует два вида ипотеки: в силу закона и по договору. Права и обязанности сторон прописываются в закладной, которая обязательно проходит государственную регистрацию. Имущество, которое является предметом ипотеки является собственностью кредитора до полного выполнения должником своих обязательств.

Глава 2. Договор ипотеки и его субъекты

2.1 Заключение договора ипотеки

Ипотека является одним из способов гарантии исполнения обязательств. По п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). И так, должник по основному договору подкрепляет исполнение своих обязательств по отношению к кредитору.

Для заключения договора ипотеки необходимо соблюсти некоторые правила ГК РФ о заключении договоров и положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Существуют обязательные требования к содержанию договора ипотеки. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [1, c.2]. Подробнее рассмотрим каждую из составляющих.

Предметом договора может являться недвижимое имущество. Причем недвижимым имуществом по определению ГК РФ считаются «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1, c. 2]. С 1 января 2005 года после редакции Федерального закона статьи 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся недостроенные объекты.

Стоит отметить, что предметом ипотеки может являться то имущество, которое было зарегистрировано в соответствующем порядке, прописанном в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важным аспектом является соблюдение требований описания предмета ипотеки, а именно выполнение условия для достаточной его идентификации. Обязательно в договоре должно быть указано право, по которому имущество, являющееся предметом ипотеки, отходит в собственность к залогодателю и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, то при составлении договора необходимо сослаться на договор аренды.

Следующим важным требованием к содержанию договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки, которая «определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»[1, c. 2].

Наличие в договоре об ипотеке нескольких оценок, например оценка независимого оценщика, оценка БТИ и другие, вызывают разногласия, и договор может быть признан судом не заключенным. Но данная проблема была решена Президиумом ВАС в информационном письме от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

И теперь при указании в договоре нескольких оценок предмета ипотеки договор будет заключенным, если можно установить какая из оценок является той, о «которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»[1, c. 3].

Описание основного договора, а именно указание предмета, его оценки, существа, срока, размера обеспечиваемого ипотекой обязательства и других важных условий, является существенным моментом в заключении договора ипотеки. Закон не запрещает прописывать несколько объектов недвижимости, но при этом необходимо указать в договоре последовательность обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки в случае неисполнения обязательства по основному договору.

В данном случае суд не может регулировать очередность реализации заложенного имущества, если этот момент не прописан в договоре между залогодателем и залогодержателем.

Также в данной ситуации если договор не оговаривает последовательность обращения взыскания на имущество, то «залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества, либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога» [1, c. 3].

Таким образом, несмотря на отсутствие необходимости соблюдения нотариальной формы договора ипотеки, которая была устранена изменениями, внесенными в ГК РФ, договор об ипотеке должен быть государственно зарегистрирован по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу только после данной регистрации.

2. 2. Отношения субъектов договора ипотеки

Настоящими российскими законами никак не ограничивается круг участников залоговых правоотношений. Их субъектами могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Приобретение залогодержателем заложенного имущества зависит от объема правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. Залогодателем собственности может быть её владелец или лицо, которое имеет право на её хозяйственное ведение. По п. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Данное обстоятельство достаточно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как позволяет людям, не имеющим собственности, получить возможность её приобретения. Залогодержателями среди юридических лиц довольно часто выступают кредитные организации. Выдают ипотечный кредит, как правило, банки, которые выступают как субъект договорных отношений об ипотеке.

По Гражданскому кодексу РФ по исполнению залогодателем своих обязательств, обеспеченных договором об ипотеке, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона [5, c. 1].

После заключения договора об ипотеке соответственно у кредитора и должника возникают взаимные права и обязанности, объем которых зависит от вида залога и стадии развития залогового обязательства. В данных правоотношениях интерес залогодержателя как управомоченного лица состоит в надлежащем исполнении залогодателем своих обязанностей, а в ином случае в получении компенсации за счет стоимости предмета залога.

В обязанности залогодателя входит страхование заложенного имущества в полной его стоимости. В случае возникновения угрозы утраты или повреждения данного имущества необходимо немедленно уведомлять об этом залогодержателя.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

После заключения договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить залогодержателей по последующим ипотекам.

Если к залогодателю предъявляются требования третьих лиц о признании за ними каких-либо прав на заложенное имущество, об изъятии или обременении данного имущества, что может вызвать «уменьшение стоимость или ухудшения этого имущества» [5, c. 1], то залогодатель должен незамедлительно сообщить об этом залогодержателю. И в случае судебного разбирательства в процессе должен участвовать и залогодержатель.

В перечисленных выше ситуациях залогодатель должен отстаивать свои права руководствуясь статьей 12 ГК РФ.

Одним из прав залогодателя является право пользования предметом залога, а также получать доход и плоды с данного имущества, если иное не прописано в договоре. Заложенное имущество может подвергаться отчуждению, сдаваться в аренду или переходить к третьему лицу во временное безвозмездное пользование с правом ограниченного пользования, если будут соблюдены некоторые аспекты: срок, на который имущество передается, должен быть не больше срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и имущество должно использоваться в соответствии со своим предназначением. Упомянутые действия залогодателя должны осуществляться с одобрения залогодержателя, если иное не предусмотрено соглашением.

«Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное» [5, c. 1].

До продажи предмета залога залогодатель вправе в любой момент прекратить обращение взыскания или его реализацию, закончив исполнение обязательств по ипотеке.

Глава 3. Закладная

3.1. Закладная как гарант прав залогодержателя

Закладная – это именная ценная бумага, которая защищает права залогодержателя на выполнение обязательств, установленных договором об ипотеке, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. А именно, право на получение денежного обязательства, обеспеченного имущественной ипотекой, без предоставления других доказательств существования данного обязательства и право залога на имущество, прописанное в договоре. Невозможно отказаться от исполнения обязательств, которые закреплены удостоверенной ценной бумагой, даже «со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность»[3, c. 174].

В ситуации недействительности договора об ипотеки или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства, то в п. 1 ст. 147 ГК РФ указывается, что лицо, передавшее документарную ценную бумагу, несет ответственность за недействительность прав, удостоверенных ценной бумагой, если иное не установлено законом. Передаточная надпись на закладной закрепляет отчуждение имущественных прав и их передачу другому владельцу (покупателю).

Закладная может гарантировать права залогодержателя и по ипотеке в силу закона и по обеспеченному ей обязательству. К ней также применяются требования как при ипотеке в силу договора.

Должник по обеспеченному договором обязательству представляется обязанным по закладной, но если должник и залогодатель это разные люди, то они оба являются обязанными.

Существуют некоторые случаи, в которых составление закладной не допустимо. Таким примером является ситуация, когда предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона; леса; право аренды имущества, перечисленного выше.

Также, если в договоре не указывается размер денежного обязательства, которое обеспечивается закладной, и если его трудно определить в надлежащий момент, то условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Соответственно, в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной и если такое произойдет, то условие считается недействительным.

Государственная регистрация договора осуществляется в случае с первоначальным залогодержателем, в будущем же при регистрации прав других держателей закладной данная процедура происходит по желанию бывшего и нового хозяина. Закладная составляется залогодателем, а выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации, соответствующим органом.

Закладная может быть сделана и передана залогодержателю в любой момент до окончания срока выполнения обязательства по ипотеке. Но в случае, если она составлена после государственной регистрации, то необходимо подать заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и залогодержателю и залогодателю вместе с закладной, которая «выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения»[3, c. 175].

По закону «Об ипотеке» должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Изменению может подлежать размер обеспечения при частичном исполнении обязательства или, возможно предмет ипотеки. Примером может послужить ситуация с передачей в залог объекта незавершенного строительства, стоимость которого может увеличиться или уменьшиться после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Такое совместное решение (соглашение) должно быть обязательно нотариально заверено.

При осуществлении данной договоренности либо вносятся изменения в действующую закладную путем прикрепления оригинала такого соглашения и указания органа, который произвел государственную регистрацию, либо составление новой закладной с учётом исправлений. Сделка должна быть зарегистрирована по истечению одного дня с момента обращения заявителя, который обязан предъявить соглашение об изменении содержания закладной и оригинал закладной.

В случае изменения действующей закладной, в ней должна содержаться запись государственного регистратора о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера государственной регистрации и его подпись вместе с печатью органа государственного регистрирования.

Если составляется новая закладная, то залогодержатель и залогодатель отдают в орган, который осуществляет государственную регистрацию, старую аннулированную закладную и новую с изменениями, которая получается залогодержателем. Аннулированная закладная находится в архиве органа государственной регистрации до момента исполнения обязательства.

3.2. Составление закладной

Название документа должно обязательно содержать слово «закладная». Далее перечисляется имя залогодателя и место его жительства, если залогодатель юридическое лицо, то его местонахождение, имя первоначального залогодержателя и место его жительства и если это юридическое лицо, то указание наименования и места нахождения также. Данная информация защищает гражданские права участников ипотечных отношений, т.к. заключение договора невозможно под чужим именем.

Отмечается название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства [3, c. 178].

Обязательно в документе содержится информация о должнике по ипотеке, если он не является залогодателем, а именно его имя и место жительства, а в случае с юридическим лицом его местонахождение и наименование.

Также обозначается сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, а также проценты, которые подлежат уплате, если они предусмотрены договором, или условия, дающие возможность определить сумму и проценты при отсутствии точных данных в документе. Должен быть составлен план погашения долга или определены сроки, в которые обязана производиться оплата.

Обозначается название имущества, которое является предметом ипотеки, и предоставляется его описание, достаточное для идентификации, и местонахождение. Документ обязательно должен содержать оценку данного имущества.

Следующим, что подлежит указанию, является наименование права, по которому имущество – предмет договора принадлежит залогодателю, и орган регистрации данного права с номером, датой и местом государственной регистрации. В случае если предметом ипотеки является право аренды, то определяется точное наименование имущества и срок действия этого права.

Важно чтобы на момент государственной регистрации ипотеки имущество, являющееся предметом ипотеки, не находилось в пожизненном пользовании, аренде, сервитуте у третьих лиц.

Заключительным этапом в составлении договора является подтверждение подписями сторон и содержание сведений о времени и месте нотариального удостоверения и государственной регистрации данного документа. А также дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Помимо вышеперечисленных составляющих закладной, по желанию и общему согласованию залогодателем и залогодержателем в документ могут включаться другие условия и данные.

Закладная может состоять из нескольких листов, в случае если информация об исполнении обязательства или передаточные данные не умещаются. Но важно, чтобы все дополнительные листы были пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.

Когда закладная противоречит договору об ипотеке или договору, обязательство которого обеспечено ипотекой, и владельцем закладной является не первоначальный залогодержатель, то информация закладной является правильной. Законный владелец закладной может требовать её исправления или создание нового документа. Убытки по изменению закладной или составлению новой несет её составитель.

Отсутствие вышеупомянутых составляющих содержания закладной лишает её юридической силы. Слово «закладная» в наименование документа определяет «правовую форму именной ценной бумаги и предопределяет возможность применения к ней тех или иных норм законодательства» [4, c. 112].

3.3 Прекращение залога

Действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок» [4, c. 134]. Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае о становления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов не состоявшимися.

Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права.

Заключение

В настоящее время ипотека является популярным и востребованным процессом современного человечества. Для большинства людей ипотека является единственным способом приобретения жилья, а некоторым она даёт возможность реализации своих возможностей, что ,безусловно, идет на благо всему обществу.

Ипотека используется в качестве гаранта исполнения обязательств и может возникать в силу закона при наступлении определенных обстоятельств и в силу договора между субъектами. Исполнение обязательств обеспечивается ипотекой посредством обращения взыскания на предмет залога и возмещения компенсации в случае невыполнения своих обязанностей.

До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.

Библиография

1. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. - № 7. - С. 2-3

2. Ипотека в России. / Под ред. А.В.Толкушкина. - М.: Юристъ, 2002. URL: http://ex.kabobo.ru/docs/202000/index-4333-1.html (Дата обращения: 08.08.18).

3. Кайль А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А. Н. Кайль. – М.: ЭлКниги, 2012. – 367 с.

4. Смирнов В.В. Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / В. В. Смирнов. З. П. Лукина. - М.: Фонд "Правовая культура",1999. - 248 с.

5. Яшенков К. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности / К. А. Яшенков // Право и экономика.-№11. - ноябрь 2004. URL: https://www.lawmix.ru/comm/2312