Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве

Содержание:

Введение

Ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике является главным инструментом приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что существование высокоэффективной экономики невозможно без развитого и успешно функционирующего рынка ипотечных жилищных кредитов. Сегодня ипотека является весьма востребованной и затрагивает различные сферы экономических отношений.

Ипотечный жилищный кредит – это важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. Предоставление ипотечного жилищного кредита запускает работу строительных организаций, что обеспечивает растущее предложение недвижимости. Ипотечное жилищное кредитование является наименее рискованным видом кредитования.

Однако причины и последствия ипотечного кризиса в США 2007-2008 годах, изменение макроэкономической ситуации в России, которое привело к сокращению объемов кредитования, увеличению задолженностей и обострения проблемы валютных ипотечных заемщиков, отражают важность изучения теории и практики ипотечного жилищного кредитования.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Соколинскую Н.Э., Ларионову И.В., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д., Лепёхина И.А. и других.

Целью курсовой работы является изучение современного состояния, теории и практики ипотечного кредитования и разработка предложений по совершенствованию реализации программ ипотечного кредитования.

Для достижения цели в курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:

изучить понятие ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования, основные принципы ипотечного жилищного кредитования и виды ипотечных жилищных кредитов;

ознакомиться с мировым опытом и отечественной практикой в области ипотечного жилищного кредитования;

изучить риски банковского ипотечного жилищного кредитования;

проанализировать правовую базу ипотечного жилищного кредитования в нашей стране;

изучить методики оценки ипотечной кредитоспособности клиентов;

оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

проанализировать сложившуюся практику ипотечного жилищного кредитования в российских коммерческих банках;

выявить основные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и разработать предложения и рекомендации по её совершенствованию.

Глава 1 Понятие и сущность ипотеки

1.1 Содержание ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование является одной из древних форм приобретения недвижимого имущества. Термин «ипотека» впервые был употреблен в законодательстве Солона в Греции в начале VI века до н.э. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться ещё в Египте в период первого тысячелетия до н. э. В Средние века данный термин вошёл в европейское законодательство, тогда же он стал известен и в России. В XVIII-XIX веках при правлении Екатерины II и в дальнейшем при Александре II ипотечное жилищное кредитование получило наиболее активное свое развитие. ^[1]

Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны. В узком смысле слова ипотека представляет собой залог недвижимого имущества.^[2] В широком же смысле – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.^[3]

Можно выделить следующие характерные черты ипотеки:

1) ипотека является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства (займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.). Таким образом, ипотека зависит от этого обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

2) предмет ипотеки – это недвижимость, а именно земельные участки и всё, что с ними связано: жилые дома, здания и сооружения и т.д. При этом предмет ипотеки находится во владении должника, который остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

3) договор между кредитором и должником об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, подлежащей нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет права её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременённое ипотекой.^[4] Ипотека обеспечивает приобретение не только жилья, но и другой недвижимости для физических и юридических лиц. Но наиболее важным в социальном аспекте предстает ипотечный жилищный кредит.^[5]

Ипотечный жилищный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство. Ипотечный жилищный кредит выступает как часть единой системы. Ипотечное жилищное кредитование – система отношений, складывающихся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.^[6]

Существуют и другие определения этого термина. Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование – сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами. В литературе также встречается определение ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Субъектами отношений по ипотечному жилищному кредитованию выступают:

1) Кредитор – кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2) Заёмщик – физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.^[7]

3) Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо.^[8]

4) Залогодержатель – лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заёмщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель.^[9] В качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться:

а) на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участком земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно, то есть каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

Также ипотечные жилищные кредиты различаются по следующим критериям: по сроку (от 3 до 30 лет); по валюте кредита:

в отечественной или иностранной валюте;

по виду процентной ставки: фиксированная, плавающая, комбинированная;

по виду заемщиков: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, социально-значимые категории граждан (молодые семьи, многодетные семьи, ветераны боевых действий, госслужащие, врачи, учителя и др. категории) и др.;

по степени аффилированности заемщиков с банком: ипотечные кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков;

сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим; по объекту: на первичном или вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования;

по возможности досрочного погашения: с или без права досрочного погашения.

Ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам любого кредита: срочности, возвратности, платности, целевого назначения. Кроме того, ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам обеспеченности, обязательности, гласности (публичности), старшинства (приоритета). Принцип обеспеченности заключается в необходимости защиты имущественных прав кредитора в случае нарушения заёмщиком принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «…исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». А согласно ст. 2 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». ^[10]

Для ипотечного жилищного кредитования обязательным является принцип целевого назначения, предусматривающий использование выданного заёмщику ипотечного кредита строго на конкретную цель – на строительство определённого объёкта недвижимости, на его покупку и так далее.^[11] Принцип обязательности заключающийся в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется на основании ФЗ N 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с данными ЕГПР (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое может получить информацию относительно интересующего его объекта недвижимости. Согласно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц…».

А в соответствии со ст. 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

Принцип старшинства (приоритета), который предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Таким образом, кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по приобретению жилья и защиты интересов кредитора посредством использования залога недвижимости. ^[12]

Оно представляет собой систему реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках системы определяются организация, условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

1.2 Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование получило развитие во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного жилищного кредитования. В каждой стране они имеют свои особенности. В процессе изучения мирового опыта были выделены 3 основные модели организации ипотечного жилищного кредитования, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов. ^[13]

1. Сбалансированная автономная модель (германская).

Отличительным признаком данной модели является сберегательно – ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи, а не заимствуются на открытом рынке капиталов.

Субъектами кредитования в сбалансированной автономной модели являются специализированные сберегательные банки, привлекающие долгосрочные целевые накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. А заёмщиками – только вкладчики, которые накопили на своём сберегательном счёте сумму, составляющую примерно 30-50% стоимости недвижимости. На оплату второй половины предоставляется ипотечный жилищный кредит.

В настоящее время существуют 3 типа ссудо-сберегательных учреждений:

1) ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, когда вклады являются единственным источником ресурсов. Примером могут служить строительные сберегательные кассы – Bausparkasse в Германии. Bausparkasse представляют собой строительные организации, которые находятся в собственности кредитных и страховых организаций. В качестве иллюстрации такой системы используют пример с десятью семьями, которые откладывают ежегодно десятую часть своих доходов. Объединившись, они могут в первый год построить дом на свои средства, на второй год – еще один.

Строительно-сберегательные кассы выступают в роли учреждений, где объединяются эти средства и служат источником строительства. Преимуществом этой системы является возможность получить ипотечный кредит по низким фиксированным ставкам. Однако эта система может существовать только в условиях стабильной экономической ситуации с низкой инфляцией.^[14] Иначе рост цен не позволит осуществлять долгосрочное накопление средств. В Германии эта система появилась еще в 1885 году. Сейчас эта система действует также в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии. С 2004 года строительные сберегательные учреждения работают и в Китае.

2) Ссудо-сберегательные учреждения относительно закрытого типа, в которых кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заёмщики. Например, строительные общества – Building societies в Великобритании и сберегательные учреждения во Франции.

3) Ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, где источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

2. Усечённо-открытая модель, которая замыкается, в основном, в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам, используются как обеспечение части привлекаемых финансовых ресурсов с внешнего рынка. По такой схеме, как правило, работают универсальные банки.

Следует выделить отличительные характеристики данной модели:

Во-первых, совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов, за счёт средств клиентуры, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и так далее;

Во-вторых, усечено-открытой модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Такая зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного жилищного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Вследствие относительной простоты организации ипотечного жилищного кредитования, данная модель распространена во многих странах мира: как в развитых (Англия, Франция, Испания), так и в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг (Болгария, Польша, Венгрия). ^[15]

3. Расширенная модель (американская), которая основана на выпуске ипотечных ценных бумаг. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. При использовании данной модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты при помощи их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), а также путём обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Расширенная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель – механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. В качестве инвесторов в данной модели могут выступать другие кредитные и финансовые организации, пенсионные фонды, страховые компании и население. Во многих европейских странах ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут заниматься только ипотечные банки.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, а также котируются на ведущих биржах. Эти ценные бумаги составляют значительную долю инвестиционных портфелей страховых организаций и других финансовых институтов. Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования действует в таких европейских странах, как Дания, Германия, Франция, Австрия, Швеция, Норвегия и в других. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке.^[16]

В качестве таких посредников могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. Например в США это Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae), а в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Как правило, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) принадлежит государству. Однако в дальнейшем государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки. Особенно ярко это можно проследить на примере США. Таким образом, первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, продаёт его специальной организации (кондуиту). При этом такой кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. Кондуит, в свою очередь, проводит укрепление этого кредита – дополнительное обеспечение эмиссии. ^[17]

Наиболее распространённый способ укрепления кредита – это создание пула закладных, то есть портфеля однородных кредитов. Далее кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продаёт их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуитом даётся гарантия инвестору о своевременной выплате основного долга и процентов по данным ценным бумагам. Таким образом, предоставляется страховка от кредитного риска. Такой процесс трансформации ипотечных займов в ценные бумаги получил название секьюритизации.^[18]

Ей подлежат однотипные ипотечные ссуды, которые обладают стандартными характеристиками (как правило, это жилищные ссуды). При использовании такой системы функции и роль ипотечных банков кардинально меняются. Так как ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, то ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной модели ипотечного жилищного кредитования может быть обеспечена только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при содействии государства, его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке. ^[19]

Также данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели имеют в странах с устойчивой экономикой. Не случайно, что наибольшее распространение расширенная модель получила именно в США. История отечественного ипотечного жилищного кредитования началась ещё 250 лет назад в эпоху правления Елизаветы Петровны (1754г). Тогда по инициативе графа П.И. Шувалова были созданы первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, который был преобразован в 1786 году в Государственный Заёмный Банк.

По форме собственности это были казённые банки, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды выдавались под залог помещичьих имений с учётом всех крепостных душ и их семей. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: векселя, закладные листы, сертификаты, различные обязательства.

Все это способствовало бурному развитию экономики, сельского хозяйства, промышленности. По развитости кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе. Более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

А для поддержки заёмщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и не имеют возможности отвечать по своим обязательствам по ипотечному кредиту, в 2009 году АИЖК было учреждено Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Таким заёмщикам, отобранным в соответствии с определёнными стандартами, АРИЖК выдаёт стабилизационные займы не более чем на 12 месяцев для обслуживания ипотечного кредита, а также выкупает у банков уже реструктурированные ими кредиты и проводит их повторную реструктуризацию.

Российское государство в лице АИЖК и коммерческих банков с государственным участием, которые обладают значительной долей в ипотечном жилищном кредитовании, принимает на себя все риски ипотечных кредитов. Это вызвано тем, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несёт. Если заёмщик окажется неплатёжеспособным, а наложить взыскание на залог не удается, то убытки понесёт не банк, а государство в лице АИЖК.

Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный риск. АИЖК финансирует кредиты за счёт выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счёт государственного долга. Долговые обязательства, выпускаемые Агентством, обычно рассчитаны на срок до 30 лет. Выпуская обязательства со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако при этом оно берёт на себя, помимо кредитного, еще и процентный риск.

Глава 2 Правовое и методическое обеспечение ипотечного кредитования в коммерческих банках

2.1 Правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее. Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. ^[20]

Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы. В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно:

понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1);

понятие залогодателя (ст. 335);

определение предмета залога (ст. 336);

условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1);

стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341);

содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343);

пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346);

основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349);

реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1);

прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее. Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости. Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица. Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита.

В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее. Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент – это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги – это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

2.2 Методические вопросы определения «ипотечной кредитоспособности» клиента

Развитие ипотечного кредитования требует создания методической основы, в которой будут отражены риски как кредитора, так и заемщика. Поэтому для многих банков становится актуальным поиск оптимальных технологий, которые смогли бы эффективно и быстро оценить кредитоспособность потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита. Под кредитоспособностью понимается способность заёмщика полностью и в срок рассчитываться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам). Кредитоспособность заемщика зависит от множества факторов (для банка фактор риска).

Определение значимости этих риск факторов для коммерческого банка производится в рамках принятой банком методики оценки кредитоспособности.

Метод оценки должен в конечном итоге предоставить решение по двум основным вопросам: Во-первых, сможет ли потенциальный заёмщик своевременно и в полном объёме выполнить условия кредитного договора; Во-вторых, сможет ли, в случае необходимости, объект залога быть реализован в кротчайшие сроки, а полученная в результате этого сумма денежных средств покрыть ссудную задолженность, проценты за пользование кредитом, а также расходы, понесённые банком.^[21]

Для оценки кредитоспособности используют чаще всего 2 метода: скоринг и метод экспертных оценок.

1. Скоринг – метод классификации всех заёмщиков на различные группы для оценки кредитного риска. Данный метод представляет собой статистическую или математическую модель, при помощи которой на основе кредитных историй «прошлых» клиентов коммерческий банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заёмщик вернёт взятый кредит в срок. Система «кредит-скоринг» представляет собой специальную шкалу для измерения потенциального заёмщика путём начисления баллов в зависимости от уровня его кредитоспособности. Основоположником кредитного скоринга принято считать Д.Дюрана, выделившего факторы, которые позволяют оценить степень кредитного риска.

Он также предложил метод оценки, позволяющий отнести потенциального заёмщика кредита к группе «хороших» или «плохих» заёмщиков. Скоринговый метод оценки кредитоспособности основывается на предположении о том, что поведение новых заёмщиков будет аналогично поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки. Скоринг выделяет характеристики, которые наиболее тесно связаны с надёжностью или ненадёжностью клиента. Потенциальный заёмщик отвечает на вопросы, а сотрудник банка вводит информацию в компьютер.

Система присваивает каждому ответу определённый балл. Затем выстраивается математическая модель на основании данных о поведении заёмщиков в прошлом. При условии достижения определённой суммы баллов, система даёт положительный ответ. Если же клиент набрал количество баллов, чуть отличающееся от необходимой планки, то скоринг принимает условно-положительное решение. В этом случае сотрудник банка обзванивает лиц указанных в анкете, которые могут подтвердить данные о заемщике. Если данные совпадают, то клиент получает положительный результат.

Иначе клиенту отказывают в кредите. Фрагмент примерного (возможного) перечня данных для построения скоринговой модели может иметь следующий вид: уровень среднемесячного дохода за последние 6 месяцев; стаж работы на последнем месте работы; возраст; семейное положение; количество лиц, находящихся на иждивении; образование; должностной статус; наличие в собственности недвижимости и так далее.^[22]

Главным преимуществом скоринга является то, что это автоматизированная система принятия решения о кредитоспособности потенциального заёмщика, а значит снижение затрат труда при проведении оценки потенциального заёмщика и субъективного мнения при принятии решения о кредитоспособности; увеличение скорости проведения оценки потенциального заёмщика в сравнении с экспертным методом.

В совокупности, это ведет к повышению экономической эффективности от кредитной деятельности банка и более эффективному управлению кредитным портфелем. К недостаткам же данного метода относится следующее:

1) основным источником погрешности скоринговой модели является предположение об аналогичности поведения новых заёмщиков поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки;

2) при построении скоринговой модели присутствует доля субъективности, связанная с участием эксперта в её построении;

3) низкая адаптируемость системы, сложность в выборе характеристик;

4) модель не даёт гарантий, что потенциальный заёмщик, который получил одобрение, в последующем выполнит свои обязательства по кредитному договору;

5) система не даёт ответа на вопрос: «Почему данный заёмщик является неблагонадёжным?», а лишь позволяет выделить факторы, связанные с его неблагонадёжностью;

6) отсутствует оценка личностных качеств потенциального заёмщика;

7) с течением времени происходят различные социально-экономические изменения, поэтому необходимо правильно определить период времени, за который будут отбираться кредитные заявки для построения модели. А изменение запрашиваемой информации, в свою очередь, повлечёт накопление системной ошибки.

Скоринговые методики получили большое распространение в мировой практике. Они постоянно видоизменяются, что позволяет банкам принимать более взвешенные решения. Однако не все потенциальные заемщики одинаковы, а значит требуется существование и другой методики.

2. Андеррайтинг (метод экспертной оценки вероятности погашения кредита). Данный подход предполагает вынесение экспертом суждения о потенциальном заёмщике. При принятии решения могут привлекаться сведения из кредитных бюро, полученные аналитическим путём, а также посредством личного опыта и знаний.

Эксперт на основе информации, которую предоставил потенциальный заёмщик ипотечного жилищного кредита, выносит профессиональное суждение о его способности получать доход, выполнять обязательства по запрашиваемому кредиту, управлять материальной базой (имуществом); оценивает вероятность дефолта клиента, объект жилой недвижимости, рынок труда и так далее. Фактически эксперту необходимо оценить те риски, с которыми может столкнуться кредитная организация и клиент в будущем.

Таким образом, необходимо проанализировать рыночную конъюнктуру, тенденции и изменения, оценить риски, которые может испытать не только кредитная организация, но и сам клиент.

При проведении такой оценки эксперт опирается на положения, рекомендации и методические указания, разработанные кредитной организацией. Также руководствуется нормами законодательства, теоретическими знаниями и опытом.

Процедура андеррайтинга для ипотечного жилищного кредитования, включающую в себя следующие этапы:

Во-первых, оценку платёжеспособности потенциального заёмщика, то есть способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.

Во-вторых, оценку кредитоспособности потенциального заёмщика, то есть готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории.

В-третьих, оценку достаточности собственных денежных средств (и источников формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса и оплаты других необходимых расходов.

В-четвёртых, уровень обеспечения кредита.

1) Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика. Для этого рассчитываются следующие квалификационные соотношения:

А) Соотношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу. В основном, значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%.

Б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу.

2) Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика. На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых на себя обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3) Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья. На данном этапе банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Как правило, сумма первоначального взноса при покупке жилья должна быть не менее 25-30% цены недвижимости.

Приемлемыми являются следующие источники:

А) сбережения заёмщика;

Б) собственные средства, получаемые заёмщиком от продажи принадлежащего ему имущества. Но такая продажа должна быть осуществлена до получения кредита;

В) доходы получаемые заемщиком с личных подсобных хозяйств;

Г) гранты и подарки от членов семьи, некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата; Д) подарки или гранты от работодателя, осуществлённые в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или не подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4) Уровень обеспечения кредита. До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определённого жилья банк должен удостовериться, что приобретаемый за счёт кредитных средств объект недвижимости соответствует требованиям по обеспечению кредита.

2.3 Правоприменительная практика по спорам, вытекающим из договора ипотеки

Спорные вопросы, которые возникают в процессе реализации ипотечных правоотношений, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по ипотеке в 2019 году является многосторонней, имеет свои нюансы, в особенности в таких случаях, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке или при процедуре предоставления военной ипотеки.

Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника своевременно оплачивать задолженность перед банком-кредитором.

В 2019 году в результате экономически нестабильного положения многие заемщики испытывают сложности при оплате кредитов, поэтому судебная практика по таким делам обширна.

Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.

Таблица 1

Распространенные причины возникновения судебных споров являются следующие

Неисполнение обязательств должником	по оплате ипотечного кредита
Требования об изменении условий договора	по инициативе заемщика
Процедура признания	Договора кредитования незаконным полностью или в части
Споры по взысканию	жилья

При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.

Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны в кредитном договоре.

В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.

В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.

Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.

Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.

Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.

Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.

Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.

Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.

Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.

Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.

Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд. Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд. Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).

После того, как должник получил судебную повестку, о том, что начата процедура судебного разбирательства, ему следует подготовиться к процессу.

Таблица 2

Документы в суд

Возражения	в письменной форме на заявление кредитного учреждения
Договор ипотечного кредитования	график платежей и квитанции оплаты ежемесячных платежей
Справки о доходах	заемщика и других членов семьи
Прочие документы	которые удостоверяют финансовое положение должника, и что у него возникли сложности по оплате

Юристы банка готовят следующие документы:

исковое заявление в суд;
договор ипотеки.
выписки со счетов

Во время судопроизводства у сторон по делу может возникнуть необходимость отдельных документов, которые сами они не могут предоставить, в этом случае в суд заявляется ходатайство об истребовании таких документов, суд может сделать судебный запрос.

Договор ипотеки может быть признан недействительным через суд.

Чтобы признать договор незаконным в судебной практике требуются определенные основания, доказывающие, что при заключении договора допущено нарушение норм законодательства или волеизъявления сторон.

Таблица 3

Причины, по которым кредитный договор может быть признан недействительным

Существенное нарушение гражданско-правовых норм	У примеру, не соблюдена норма об указании в договоре размера займа или иных существенных условий соглашения
Подписание договора неуполномоченным на то лицом	В качестве заемщика или поручителя выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или недееспособное лицо
Обман или введение в заблуждение при заключении договора	Обман может совершаться либо в активной форме, либо заключаться в бездействии (умышленное умолчание о фактах, которые могли препятствовать сделке)
Применение насилия в отношении стороны	угроз, других форм принуждения к совершению сделки
Заключение договора для прикрытия другой сделки	Заключение договора с помощью поддельных документов

При признании договора недействительным, он не порождает правовых последствий, которые должны следовать за его оформлением, т.е. стороны возвращаются в исходное положение.

Заемщик должен вернуть средства в банк.

Возможность признания сделки недействительной имеется у сторон в течение 3-х лет, после вступления соглашения в силу.

В случае затрагивания сделкой прав и интересов третьих лиц, эти лица имеют право на обращение в суд с требованием о признании сделки ничтожной на протяжении 10 лет после того, как они узнали о нарушении своих прав.

Ничтожность сделки значит, что договор не порождает юридических последствий.

Оспоримую сделку можно признать недействительной в течение 1 года со дня, как лицо узнало о нарушении своих прав.

Оспоримость сделки значит, что она должна быть признана такой судом (к примеру, подписана лицом, которое не имело полномочий).

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

Таблица 4

Пути решения конфликтной ситуации

Расторжение кредитного договора	а также признание его недействительным
Взыскание	путем реализации заложенной недвижимости
Мировое соглашение	Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.

Таблица 5

Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика

Банк взимает дополнительные комиссии	непредусмотренные ипотечным договором и законодательством
Принуждение к заключению страхования жизни или здоровья клиента банка	либо установление ответственности за отсутствие страховки (предоставление льгот по процентам после заключения договора страхования не считаются мерами ответственности, а относятся к стимулирующим мерам)
Применение процентной ставки выше	закрепленной в соглашении (процент обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования, могут предусматриваться пункты об изменении процентной ставки после выполнения некоторых условий)

Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.

До экономического кризиса 2014 года заемщики, взявшие кредиты в валюте, оплачивали ее на более выгодных условиях, чем граждане, оформившие договор в рублях.

Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.

Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар. Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам. Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.

Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов. Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками. Резкий скачок курса валют привел к тому, что финансовое положение многих валютных заемщиков не позволило им погашать ипотеку. В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам. Гражданские дела с ценой иска более 50 тысяч рублей рассматриваются в районных судах. Если сумма исковых требований ниже, то спор рассматривается мировым судьей.

Судебное производство назначается после подачи искового заявления с приложением необходимых документов.

Исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 151 ГПК РФ, иначе оно может быть не принято.

О назначении судебного заседания судья извещает стороны по делу.

Судебное производство может потребовать проведения нескольких заседаний. Если ответчик не является в заседание, то это не препятствует суду рассмотреть дело при имеющейся явке.

Таблица 6

Этапы судебной процедуры

Открытие заседания	устанавливаются личности лиц, которые явились. Затем суд излагает обстоятельства дела
Заслушивание	сторон (сначала истца, потом ответчика), свидетелей и исследование документов, прочих доказательств
Выступления сторон	Судебные прения и принятие решения

В результате рассмотрения судом готовится обоснованное решение.

В случае несогласия с принятым решением суда, сторона по делу может обжаловать его в суде апелляционной инстанции. Жалоба в суд вышестоящей инстанции могут быть поданы в течение 1 месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивную часть решения суд оглашает в день последнего судебного заседания по делу, после выхода из совещательной комнаты.

Согласно процессуальному законодательству, у суда имеется 5 дней на изготовление мотивированного решения.

Решение не может быть изменено после принятия.

В законную силу решение суда вступает по истечении одного месяца после оглашения. Данный срок дается проигравшей стороне на то, чтобы подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Процесс взыскания может откладываться в случае подачи апелляции в суд 2-й инстанции. Для чего требуется подать ходатайство.

Увеличение количества выдаваемых банками ипотечных кредитов приводит к обогащению судебной практики по делам об ипотеке.

Заключение

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства.

Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск.

Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка. На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков.

Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок). Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения.

Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности. Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались.

Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования. Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам.

Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

Конституция РФ 12 декабря 1993г
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ

Научные и учебные источники

Багаев, А. Н. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам / А.Н. Багаев, М.В. Багаева. - М.: Феникс, 2015. - 160 c.
Боннер, Е. А. Банковское кредитование / Е.А. Боннер. - М.: Городец, 2015. - 160 c.
Бурых, Елена Инвестиционное кредитование в аграрной сфере: проблемы и пути решения / Елена Бурых. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. - 156 c.
Гейко, Юрий Как обманывают автомобилистов. Покупка, кредитование, страхование, ГИБДД, ГТО / Юрий Гейко. - М.: Эксмо, 2015. - 256 c.
Грудцына, Л. Ю. Как взять и вернуть ипотечный кредит? Советы адвоката / Л.Ю. Грудцына. - М.: Юркомпани, 2015. - 224 c.
Гусев, А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы / А. Гусев. - М.: Феникс, 2015. - 965 c.
Даниленко, С. А. Банковское потребительское кредитование / С.А. Даниленко, М.В. Комиссарова. - М.: Юстицинформ, 2015. - 384 c.
Денис, Мурзин und Наталья Зарук Государственное регулирование системы кредитования сельского хозяйства: моногр. / Денис Мурзин und Наталья Зарук. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2015. - 192 c.
Елисеева, Т. В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования / Т.В. Елисеева. - М.: Юриспруденция, 2015. - 128 c.
Ершов, В. А. Государственный жилищный сертификат и ипотечные накопления военнослужащих. Как с их помощью приобрести жилье / В.А. Ершов. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2015. - 112 c.
Журавлева, Н. В. Кредитование и расчетные операции в России / Н.В. Журавлева. - М.: Экзамен, 2015. - 288 c.
Ипотечно-инвестиционный анализ. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 176 c.
Каменецкий, М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и сервис, 2015. - 272 c.
Кредитование и расчеты в промышленности / ред. Р.В. Корнеева. - М.: Финансы и статистика; Издание 3-е, перераб. и доп., 1987. - 285 c.
Крюков, Р. В. Банковское дело и кредитование / Р.В. Крюков. - М.: А-Приор, 2015. - 236 c.
Лаврушин, О. И. Банковское дело. Современная система кредитования / О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко. - М.: КноРус, 2015. - 264 c.
Лев, Лабскер Очередность кредитования банком корпоративных заемщиков / Лабскер Лев , Наталия Ященко und Анастасия Амелина. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. - 236 c.
Петюков, Сергей Эдуардович Кредитование инвестиционных проектов в Российской Федерации / Петюков Сергей Эдуардович. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. - 182 c.
Попов, Г. П. Как компании стать первоклассным заемщиком. Практические советы и рекомендации компаниям по организации кредитования и финансовой деятельности компании / Г.П. Попов. - М.: КноРус, 2015. - 248 c.
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Книга по Требованию, 2015. - 304 c.
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Питер, 2016. - 304 c.
Разумова, И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: СПб: Питер, 2016. - 208 c.
Рассел, Джесси Ипотечный кризис в США (2007) / Джесси Рассел. - М.: Книга по Требованию, 2012. - 112 c.
Рассел, Джесси Кабальное кредитование / Джесси Рассел. - М.: Книга по Требованию, 2013. - 246 c.
Саблин, М. Т. Как выбраться из долговой ямы (на примере ипотечного кредита) / М.Т. Саблин. - М.: Библиотечка РГ, 2013. - 144 c.
Самодурова, Н. В. Всемирный банк: кредитование экономики / Н.В. Самодурова. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 144 c.
Солодкина, Людмила Александровна Анализ Системы Долгосрочного Кредитования Агропредприятий: моногр. / Солодкина Людмила Александровна. - Москва: Высшая школа, 2012. - 675 c.
Цеймерн, М.К. Об ипотечном порядке / М.К. Цеймерн. - М.: Книга по Требованию, 2013. - 349 c.
Шилов, Михаил Банки и заёмщики на российском рынке ипотечного жилищного кредитования / Михаил Шилов. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. - 184 c.
Яблонская, Анна Долгосрочное банковское кредитование в России: теория и практика: моногр. / Анна Яблонская. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. - 184 c.

Багаев, А. Н. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам / А.Н. Багаев, М.В. Багаева. - М.: Феникс, 2015. - 160 c. ↑
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Питер, 2016. - 304 c. ↑
Гусев, А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы / А. Гусев. - М.: Феникс, 2015. - 965 c. ↑
Яблонская, Анна Долгосрочное банковское кредитование в России: теория и практика: моногр. / Анна Яблонская. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. - 184 c. ↑
Самодурова, Н. В. Всемирный банк: кредитование экономики / Н.В. Самодурова. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 144 c. ↑
Грудцына, Л. Ю. Как взять и вернуть ипотечный кредит? Советы адвоката / Л.Ю. Грудцына. - М.: Юркомпани, 2015. - 224 c. ↑
Елисеева, Т. В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования / Т.В. Елисеева. - М.: Юриспруденция, 2015. - 128 c. ↑
Багаев, А. Н. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам / А.Н. Багаев, М.В. Багаева. - М.: Феникс, 2015. - 160 c. ↑
Каменецкий, М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и сервис, 2015. - 272 c. ↑
Боннер, Е. А. Банковское кредитование / Е.А. Боннер. - М.: Городец, 2015. - 160 c. ↑
Яблонская, Анна Долгосрочное банковское кредитование в России: теория и практика: моногр. / Анна Яблонская. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. - 184 c. ↑
Цеймерн, М.К. Об ипотечном порядке / М.К. Цеймерн. - М.: Книга по Требованию, 2013. - 349 c. ↑
Солодкина, Людмила Александровна Анализ Системы Долгосрочного Кредитования Агропредприятий: моногр. / Солодкина Людмила Александровна. - Москва: Высшая школа, 2012. - 675 c. ↑
Грудцына, Л. Ю. Как взять и вернуть ипотечный кредит? Советы адвоката / Л.Ю. Грудцына. - М.: Юркомпани, 2015. - 224 c. ↑
Рассел, Джесси Ипотечный кризис в США (2007) / Джесси Рассел. - М.: Книга по Требованию, 2012. - 112 c. ↑
Гейко, Юрий Как обманывают автомобилистов. Покупка, кредитование, страхование, ГИБДД, ГТО / Юрий Гейко. - М.: Эксмо, 2015. - 256 c. ↑
Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Книга по Требованию, 2015. - 304 c. ↑
Бурых, Елена Инвестиционное кредитование в аграрной сфере: проблемы и пути решения / Елена Бурых. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. - 156 c. ↑
Попов, Г. П. Как компании стать первоклассным заемщиком. Практические советы и рекомендации компаниям по организации кредитования и финансовой деятельности компании / Г.П. Попов. - М.: КноРус, 2015. - 248 c. ↑
Боннер, Е. А. Банковское кредитование / Е.А. Боннер. - М.: Городец, 2015. - 160 c. ↑
Гусев, А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы / А. Гусев. - М.: Феникс, 2015. - 965 c. ↑
Гейко, Юрий Как обманывают автомобилистов. Покупка, кредитование, страхование, ГИБДД, ГТО / Юрий Гейко. - М.: Эксмо, 2015. - 256 c. ↑