«Фасилити менеджмент: сущность и специфика»

Содержание:

Введение

За последние годы отечественный экономический лексикон преобразился кардинально. Совершенно естественно воспринимаются самые экзотические термины. И, тем не менее, такое устоявшееся на Западе понятие, как "фасилити менеджмент", сегодня остается практически неизвестным российской аудитории.

Этот феномен легко объясним. Любая организация выполняет производственные и непроизводственные функции. Производственная сторона дела - компетенция производственного менеджмента, непроизводственная - фасилити менеджмента. Теперь во всем мире принято прежде всего задумываться о влиянии условий производства на само производство.

Влияние это и в самом деле настолько существенно, что практичные голландцы в своей маленькой стране имеют более 55 тысяч фасилити менеджеров. В ряде стран Западной Европы и в США уже несколько десятков лет осуществляется подготовка соответствующих специалистов. Подобная специальность является неотъемлемой частью программ обучения многих ведущих университетов и колледжей. По фасилити менеджменту выходят десятки журналов, существуют международные профессиональные организации.

Нехватка такого опыта сказывается на том, что ремонт и исправление неполадок в работе оборудования обычно производятся по факту. В конечном счете, такой подход оказывается более дорогостоящим для владельцев, которые начинают понимать, что существующий подход крайне неэффективен при управлении их недвижимыми активами, и ищут пути, способные улучшить возврат инвестиций. Модель корпоративного мышления была применена во многих сферах бизнеса: управление поставками, производство, контроль инвентаризации, контроль качества, человеческие ресурсы и т.д.

Сегодня настал подходящий момент для применения этой модели в управлении системой обслуживания всего предприятия. Теперь расценивать систему автоматизации зданий стоит не просто как набор контроллеров, а неотъемлемую часть всей IT-инфраструктуры конструкции.

Любое здание или сооружение состоит из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами.

Эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении недвижимости, пути снижения затрат решаются менеджментом хозяйственного использования здания.

Объектом исследования в данной работе является–производственное здание ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".‬‬

Целью данной работы будет экономическое обоснование предложений по совершенствованию управления инфраструктурой (фасилити мнеджмент) производственного здания ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".

В рамках поставленной цели работы необходимо решение следующих задач:‬‬‬‬

- рассмотреть теоретические основы управления инфраструктурой производственного здания объекта работы;

- выявить проблемы по содержанию и эксплуатации производственного здания объекта работы;

- разработка предложений по совершенствованию инфраструктурного управления производственного здания.

1. Теоретические основы управления инфраструктурой организации

1.1 Фасилити менеджмент: основные понятия и определения

Функционирование хозяйственных служб как единого комплекса требует появления на отечественном рынке труда специалистов по управлению всей инженерной и социальной инфраструктурой организации. Такими специалистами в развитых странах являются фасилити (Facility) менеджеры. Этимология слова "фасилити" восходит к латинскомуfacilitas - удобный, благоприятный. Латинско-русский словарь (С.-Петербург, Типография Тренке и Фюсно, 1909) определяет Facilitas как легкость, удобоисполнимость, готовность [12,c.21].

Вебстерский экономический словарь определяет facility как что-либо разработанное, построенное, установленное с целью сделать возможным выполнение специфической функции по обеспечению определенных условий или услуг. Еще одно значение рассматриваемого понятия, приведенное в этом словаре, - что-то, что обеспечивает более легкое выполнение какого-либо действия.

Следует отметить, что в современном русском языке слово "фасилити" используется в основном в значении "удобства", к примеру, при описании категории гостиниц. Так, сообщается, что в отеле есть номера с ванной, кухней и другими фасилити. Или же (реже) в более близком к современному английскому значению - "подсобные помещения". Обычно в этом значении слово "фасилити" употребляется в профессиональном сленге компьютерщиков и людей, работающих в инофирмах (так как это прямой перевод с английского) [3].

В современном менеджменте английское facilities имеет несколько значений:

- удобства, средства обслуживания, возможности;

- оборудование, устройства;

- сооружения.

Все эти понятия отражаются в словосочетании "инфраструктура организации". Но понятие "управление инфраструктурой организации" намного шире, чем это может показаться из перевода с английского словосочетания Facilitymanagement. Действительно, управление инфраструктурой организации — это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством и внешним видом здания.

В сочетании с другими словами facility образует целый ряд экономических терминов, помогающих уяснить отдельные аспекты этого понятия:

-communityfacilities - районные предприятия бытового обслуживания;

- educationalfacilities - средства обслуживания учебного процесса;

- housing facilities – жилищные условия;

- office facilities – служебные помещения.

Существует целый ряд классических определений фасилити менеджера и фасилити менеджмента. В главном они не противоречат друг другу.

Фасилити менеджер координирует физическое пространство вместе с людьми и работой в организации, комбинирует лучшие управленческие принципы с наиболее распространенными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и людей.

Фасилити менеджер является ответственным за координацию всех усилий в планировании, проектировании и управлении зданием и его системами, оборудованием для повышения возможности организации достичь успеха в постоянно изменяющемся мире [12,c. 31].

Фасилити менеджмент — это интегрированное управление (планирование и мониторинг) и реализация обеспечения жильем, помещениями, предоставление услуг и средств, из которых должна складываться эффективная, гибкая и созидательная реализация целей организации в изменяющейся окружающей среде.

Задача фасилити менеджера состоит в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем здания, в котором располагается организация, с одновременным поддержанием качества услуг. В эпоху современных технологий, нехватки ресурсов, повышения потребительских требований организациям трудно выдержать жесткую конкурентную борьбу без постоянного снижения издержек. Именно это является ключевым моментом в деятельности фасилити менеджера [3].

Вопрос управления инфраструктурой отечественных предприятий является актуальным и требуется в современных условиях экономики инноваций с целью минимизации эксплуатационных расходов и повышения эффективности использования существующих объектов, зданий и сооружений. Данной инновацией может стать использование современной системы управления инфраструктурой предприятия - фасилити менеджмента.

Фасилити менеджмент - это управление недвижимостью, эффективная программа по поддержанию требований здания, рациональное использование всех ресурсов, снижение эксплуатационных затрат и повышение прибыли предприятия [1, с. 39]. Это часть инновационного менеджмента, который включает в себя стратегию и тактику управления предприятием. Стратегия определяет общее направление и способ использования средств для достижения поставленной цели. Тактика — это конкретные методы и приемы для достижения поставленной цели в конкретных условиях.

Задачей тактики фасилити менеджмента как инновации является искусство выбора оптимального решения и приемов достижения этого решения наиболее приемлемых в данной хозяйственной ситуации.

С этой точки зрения, система фасилити менеджмента состоит из двух подсистем: управляющей подсистемы (субъект управления) и управляемой подсистемы (объект управления). Субъектом управления может быть один или группа работников, которые осуществляют целенаправленное функционирование объекта управления. Объектом управления являются инновации, инновационный процесс и экономические отношения между участниками рынка инноваций.

Связь субъекта управления с объектом управления осуществляется посредством передачи информации. Эта передача информации и представляет собой процесс управления [2, с. 20].

В систему управления инфраструктурой предприятия входят группы служб участков, которые являются вспомогательными и обеспечивают функционирование и эксплуатацию объектов, зданий и сооружений. К элементам, обслуживающим инфраструктуру предприятий, относятся: энергетические хозяйства, дорожные службы, транспортные хозяйства, связь, службы водоканала, складское хозяйство, IT службы, службы безопасности и питания и др. Их общее назначение - организация условий для производства, его эффективного функционирования и перспективного развития.

Объединенная система управления инфраструктурой обеспечивает совокупность работ всех инженерных систем здания, таких как освещение, отопление, вентиляция, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, проведение средств коммуникации и т. д.

Любое здание включает в себя определенное количество подсистем, которые устраняют проблемы, возникающие в процессе функционирования этого здания. Чем сложнее подсистемы, и чем больше функций они выполняют, тем сложнее ими управлять. Соответственно, быстро увеличиваются расходы на содержание обслуживающего персонала, ремонт и обслуживание подсистем. Для систематизации этой работы и выстраивание единой системы управления всех служб, как раз необходимо внедрение фасилити менеджмента. Фасилити менеджмент выстраивает единую политику и программу действий предприятия по эффективному управлению и использованию всех площадей и объектов инфраструктуры. На данный момент на многих предприятиях службы функционируют разрознено и зачастую не взаимосвязаны в своей работе.

Инфраструктура является неотъемлемой частью производственного процесса, которая обеспечивает её безопасность и целостность, естественное старение предметов инфраструктуры создает серьезную угрозу [2, с. 22]. Износ объектов инфраструктуры также является серьезной угрозой в развитии предприятий и экономики страны в целом. Несмотря на это, данной проблеме уделяется недостаточное внимание, в системе отечественного менеджмента.

Износ объектов инфраструктуры — это естественный процесс. Появляются проблемы, если они становятся неуправляемыми, владелец объектов инфраструктуры обязан решать вопрос их грамотного использования, но не все владельцы добросовестно выполняют свою работу: меняют оборудование, либо запчасти в необходимые сроки. В период социализма, когда всё было под контролем государства, и действовала плановая экономика, только государство обеспечивало грамотное применение и возобновление основных средств, строго по утвержденному плану. Физический и моральный износ требует больших финансов на возобновление, собрать такое количество средств возможно в основном за длительный период. Для модернизации за короткое время всех морально и физически устаревших объектов нужны серьезные инвестиций.

Организации нужно сопоставлять данные результатов технического осмотра, и устранения неполадок оборудования, с корпоративными целями, в сфере надежности, безопасности, экологии и качества. Поэтому рекомендуется изучение и применение интегрированных систем управления инфраструктурой - фасилити менеджмент.

Интегрированная система управления инфраструктурой взаимосвязанных обслуживающих структур здания позволяет не только безболезненно, без серьезных изменений и преобразований улучшить качество контроля за состоянием всего здания, отдельных его помещений, но и контролировать условия труда и жизни, находящихся в нем людей. К тому же, существующие и работающие автономные устройства соединяются в единую систему, ведь, в отличие от автономных устройств, интегрированная система использует общую базу данных.

В заключении отметим, что вопрос повышения эффективности системы управления инфраструктурой объектов отечественных предприятий может быть через внедрение единой системы управления - фасилити менеджмента. Применение фасилити менеджмента позволит, в том числе решать серьезную проблему - модернизацию основных фондов предприятий. В целом внедрение фасилити менеджмента на отечественных предприятиях является инновацией в системе управления инфраструктурой.

Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над.

1. BuildingManagement

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие BuildingManagement вообще не используется.

От управляющего зданием (buildingmanager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам [12.c. 5]

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, knowhow, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание BuildingManagement используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. PropertyManagement

PropertyManagement - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

4. AssetManagement

AssetManagement - новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

AssetManagement представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности AssetManagement.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

1.2 Направление и состав работ фасилити менеджмента

Задачи фасилити менеджмент очень обширны, они включают в себя следующие:

первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если английский термин "environment" толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы связи, лифтов и т.п.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Как было описано выше, фасилити-менеджмент имеет три основных направления, рисунок 1.

Рисунок 1 – Основные направления Фасилити-менеджмент

1)Техническое управление объектом (технический менеджмент здания – ТМЗ) включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальных ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Технический менеджмент здания включает следующие виды работ, рисунок 2.

1. Технический осмотр систем здания – аудит:

- анализ состояния всех систем здания: электропроводка, вентиляционные системы, канализация и пр.

- замена необходимых элементов системы или всей системы в случае необходимости

- постоянный контроль функционирования систем здания

2. Устранение последствий аварий:

- любые аварийно-ремонтные работы в кратчайшие сроки (электросети, канализация, отопительные и вентиляционные системы, лифты, эскалаторы).

3. Обеспечение постоянной работоспособности всей техники и оборудования.

Рисунок 2 – Виды работ, включаемые в технический менеджмент

4. Ремонтные работы:

- ремонт, монтаж и демонтаж офисной мебели

- ремонт внутренних и внешних покрытий здания

- фасадные работы

- ремонт бытовой и оргтехники.

5. Управление энергоресурсами включает:

- полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

- определение возможностей по активации потребления;

- планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

- расчет рентабельности и доказательство экономии.

6. К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

- система оповещения о пожаре;

- система оповещения от проникновения посторонних лиц;

- система видео наблюдения;

- телефонная и компьютерная сеть.

7. Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных изменений технических приборов и систем, пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

8. Текущая эксплуатация- весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

- получение приборов и систем;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение, регулировка:

- поддержание в исправном состоянии;

- устранение неисправностей в работе;

- повторный ввод приборов в работу;

- непосредственное обслуживание.

2) Инфраструктурный фасилити менеджмент включает:

1. Организация безопасности:

- установка и эксплуатация пожароохранной системы и сигнализации;

- установка и обслуживание систем видеонаблюдения и сенсорных датчиков.

2. Клининг – профессиональная уборка:

- подбор технического персонала – клинеров;

- составление технологических карт уборки;

- поддержание должного уровня чистоты и гигиены на объекте;

- расчет расхода бытовой и/или профессиональной химии;

- организация поставки и распределения бытовой и/или профессиональной химии, расходных материалов, инвентаря;

- обеспечение униформой - единый фирменный стиль для клинеров.

3. Кейтеринг:

- планирование и организация всего процесса питания с момента покупки сырья: хранение, приготовление и выдача потребителям;

- соблюдение санитарных норм и стандартов HACCP;

- контроль и содержание вверенной техники и оборудования;

- сервисные работы;

- организация поставок воды, кофе и чая;

- обслуживание вендинговых машин.

4. Озеленение территории:

- ландшафтный дизайн

- уход за зелеными насаждениями

5. Контроль хранения и вывоза мусора

Деятельность инфраструктурного фасилити менеджмента, связанная с персоналом.

- Планировка и создание интерьера помещений.

При планировке рабочих кабинетов стоит подумать о том, как будут размещены рабочие места. Структуру размещения рабочих мест можно квалифицировать по степени изолированности их друг от друга: капитальные стены, легкие шумозащитные перегородки, зрительно изолирующие и передвижные перегородки, экраны вокруг рабочего места, а также по расположению столов относительно друг друга внутри одного помещения: отдельно стоящие столы или несколько рабочих мест, объединенных вокруг одной рабочей поверхности (классическая структура); столы, выстроенные длинными рядами (линейная структура). Если раньше была распространена система кабинетов с отдельно стоящими столами, то в настоящее время она не актуальна, все большую популярность приобретает кластерное размещение персонала, причем большая поверхность стола может быть разбита на индивидуальные секторы с помощью экранов. Когда служащие сидят в одном большом зале, это более удобно, так как начальник сразу видит, чем занимаются подчиненные. Прозрачные или полупрозрачные перегородки ограждают сотрудников от шума. Рабочее место должно создавать все удобства для плодотворной работы.

Рабочее место сотрудника включает стол, стул или кресло, шкаф или тумбу стола для хранения папок с делами, необходимой литературы, канцелярских принадлежностей. Оно должно быть функциональным и обеспечивать удобство и максимальную эффективность работы.

- Интегрированная система управления внутренним пространством.

Недвижимое имущество представляет значительную часть активов организации. Современная экономическая ситуация требует повышения отдачи от вложенных в недвижимость средств. Последние несколько лет большое воздействие на организацию труда, структуру собственности и управление инфраструктурой оказало развитие компьютерной техники.

Возникает проблема создания пространства, обеспечивающего благодаря этой технологии более высокую производительность труда и снижение операционных расходов.

Информационная технология влияет на методы работы, организацию труда, структуру помещений, планировку пространства, а также предъявляет определенные требования к энергоснабжению, системе охлаждения, кабельной сети и т.д. однако широкое использование информационной технологии выдвигает новые требования к рабочим местам.

Наметилась тенденция к интеграции технологий внутри зданий. Для эффективного управления инфраструктурой и снижения производственных расходов управление зданиями и помещениями, автоматизация и технологические коммуникации должны быть интегрированы в единую систему.

Как известно, для эффективного управления каким-либо процессом необходимо иметь нужную информацию в нужное время. В особенности это относится к управлению инфраструктурой, когда на процессы и конечные результаты как на стратегическом, так и на оперативном уровне влияют такие разнородные факторы, как строительные технологии, финансы, персонал и разнообразные услуги.

Разрабатываются прикладные и интегрированные системы для достижения обобщенного решения проблемы экономического управления инфраструктурой, поэтапно приближаясь к удовлетворению возрастающих запросов заказчика.

Основная идея состоит в однократном вводе данных в разноплановом их использовании в управлении зданиями и сооружениями. По мере повышения требований в систему могут добавляться новые функции без необходимости обновления информации, ранее введенной в базу данных.

Чтобы оставаться жизнеспособным в условиях возрастающей конкуренции и повысить продуктивность своего технологического потенциала, многие компании ищут более эффективные пути использования рабочей силы. Они определяются как гибкая организация труда. При этом наибольшие возможности заключаются в рационализации пространства. Подход состоит в создании высокоэффективных сетевых узлов, связывающих членов гибкой рабочей группы, распределенных по недорогим рабочим местам. Такая организация получила название "работа, независимая от местоположения".

Технология осуществления такой работы основана на объединении компьютеров и телефонной связи. Стержнем системы является программа, позволяющая обрабатывать электронную почту, звуковые сигналы и факс-сообщения через общий интерфейс, которым может быть персональный компьютер, компьютерный терминал или телефон, откуда пользователь может получить звуковые сообщения.

- Организация рабочего места.

В комплексе мер по обеспечению эффективности труда в сфере управления важная роль принадлежит рациональной организации рабочих мест и созданию благоприятных условий труда. От них напрямую зависят показатели творческого потенциала, сохранение здоровья и продолжительность жизни работников управленческого труда.

Рабочее место работника – зона его трудовой деятельности, оснащенная необходимыми средствами труда.

Основной задачей рациональной организации рабочих мест является создание работникам максимального удобства для осуществления их деятельности, освобождение от нерациональных перемещений и движений, снижение на этой основе затрат труда на выполняемую работу. Таким образом экономия времени и сил работника – главные критерии рациональности организации рабочих мест.

Устройство служебных помещений предполагает выбор для структурных подразделений или отдельных работников помещений рациональных форм, габаритов и размеров, а также планировку этих помещений и рабочих мест в них.

Планировка служебных помещений включает в себя распределение структурных подразделений по комнатам и такое размещение в них мебели и различного оборудования, которое предотвращает потери времени Ра лишние перемещения, обеспечивает экономное использование площади и сохранение здоровья работающих. При этом учитывается функциональная значимость структурного подразделения, содержание и технология выполнения работ, взаимосвязи работников в процессе труда.

При планировке служебных помещений и размещении рабочих мест в них необходимо учитывать следующие рекомендации:

• движение рабочего потока должно происходить без лишних возвращений и пересечений;
• структурные подразделения и часто вступающих в деловые контакты работников следует размещать в непосредственной близости друг от друга;
• шкафы, стеллажи и другое оборудование коллективного пользования необходимо располагать так, чтобы было удобно подходить к ним и пользоваться ими;
• в помещении не должно находиться ничего лишнего, ненужного для работы;
• площадь отдельных рабочих мест должна соответствовать санитарным нормам и специфике выполняемой работы;
• подразделения, связанные с приемом сторонних посетителей целесообразно размещать вблизи входов;
• рабочие столы целесообразно размещать перпендикулярно линии окон, так чтобы свет падал слева (справа менее рационально, но допустимо, размещение работника лицом к окну нерационально, а спиной – недопустимо).

Рациональные варианты планировки рабочего места предполагает размещение средств и предметов труда в пределах зон, наиболее удобных для выполнения трудовых процессов.

На эффективность управленческого труда решающее влияние оказывает оснащение рабочих мест техническими средствами для выполнения различных управленческих работ, средствами связи и служебной мебелью.

Рисунок 3 – Виды управления инфраструктурного менеджмента

Инфраструктурный менеджмент рассматривает следующие виды управления, рисунок 3.

- Организация уборки помещений.

Повседневное поддержание в должном порядке огромного числа производственных помещений и помещений общего пользования требует большой ответственности и пунктуальности. Управляющему службой уборки в своей работе необходимо руководствоваться следующими правилами:

• использовать людские ресурсы эффективно, чтобы добиться своевременного выполнения работы; распределять задания и распределять обязанности среди подчиненных;
• стараться стандартизировать рутинные работы;
• регулярно проводить инвентаризацию;
• координировать работу своей службы с другими, особенно с административными и инженерно-эксплуатационными.

К уборке помещений могут привлекаться как постоянные сотрудники, так и внештатные работники службы уборки (подрядчики) для проведения генеральной уборки, мытья окон и т.п. Управляющему этой службы в своей работе необходимо:

• руководить людьми, следить за оборудованием и поставками инвентаря;
• обеспечивать чистоту и порядок в производственных помещениях и помещениях общего пользования;
• вести отчетную документацию;
• предотвращать несчастные случаи среди работников;
• руководить службой в соответствии с финансовой политикой организации.

- Организация отдыха персонала.

Зона отдыха персонала, без преувеличения, является важнейшей зоной. В зарубежной практике зоны отдыха планируются исходя из расчета 0,4 – 0,5 кв.м. на человека. Независимо от того, какое помещение отведено под зону отдыха, здесь нужно предусмотреть удобную мягкую мебель, на которой можно сесть в непринужденной позе, вытянув ноги, расслабиться. Непременный атрибут – место, где можно попить чай или кофе, перекусить. Прекрасно, если в другом помещении, относящемся к зоне отдыха, расположен тренажерный зал.

- Управление системой питания персонала - комплекс работ по организации питания, которые требуются для снабжения пользователя здания продовольствием.

1.доставку и приготовление продуктов питания;

2.оборудование и содержание помещений для столовой, буфета.

В данном учреждении имеется столовая, в которой питаются больные, а для персонала имеются отдельные комнаты приема пищи.

- Управление базами данных - совокупность работ или услуг по созданию, обработке и хранению всей необходимой информацией по зданию, а также возможность электронного обмена данными:

1.создание базы данных;

2.инсталляция программного обеспечения;

3.обучение персонала:

4.защита программного обеспечения и информации.

- Управление дворовым хозяйством - комплекс работ пообеспечению основных функций здания, а также работы по уходу за зелеными насаждениями.

1.обеспечение чистоты объектов;

2.небольшие ремонтные работы;

3.подрезка кустарников и цветов;

4.озеленение территории.

- Управление местами парковки, гаражами - весь перечень работ, услуг по оптимальному использованию отведенной территории и пространства здания для парковки и стоянки транспорта:

1.разметка территории;

2.установка, расчет.

- Управление охраной и безопасностью - комплекс работ по обеспечению безопасности здания и его пользователей oт проникновения посторонних лиц:

1.входной контроль;

2.система внутреннего видеонаблюдения;

3.охрана объектов в нерабочее время;

4.особые наблюдения.

- Управление уборкой территории - комплекс мероприятий по уходу за зданием, прилегающей территорией, а также обеспечение безопасного входа-выхода в здание в зимний период:

1.текущая чистка фасада здания, мытье стекол, уборка;

2.уборка прилегающей территории;

3.готовность уборочной техники;

4.протоколирование мероприятий.

- Управление переработкой и утилизацией отходов-совокупность работ и услуг, требующихся дляудаления отходов из здания в рамках действующих санитарно - гигиенических норм:

1.сбор, сортировка и первичная обработка отходов;

2.транспортировка к местам промежуточного хранения;

3.доставка для повторной переработки или окончательное удаление.

3)Коммерческий менеджмент знания обслуживает следующие области. Состав работ в рамках коммерческого менеджмента здания:

1.Управление площадями и аренда - комплекс мероприятий по рациональному использованию имеющихся площадей и пространства здания, а также заключение договоров аренды и поиск арендаторов:

• анализ использования площадей по назначению;
• перераспределение с целью оптимизации в соответствии с правилами охраны труда;
• поиск пользователей на освободившиеся площади;
• контроль поступления платежей.

2.Планирование и контроль затрат- совокупность работ по обеспечению планируемых затрат в период эксплуатации здания.

• составление плана затрат на содержание здания;
• определение фактических затрат;
• сравнение плановых и фактических затрат;

- доказательство необходимых мероприятий по корректировке затрат.

3.Управление договорами на техническую эксплуатацию здания (на обслуживание) - совокупность работ по оформлению, сопровождению. изменению и контролю всех договорных обязательств, которые необходимы для хозяйственной эксплуатации здания.

2. Актуальные проблемы применения фасилити менеджмента в ООО "Олимп Империал"

2.1 Организационно- правовая форма и виды деятельности

ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" г. Москва - одно из крупнейших предприятий России по производству шампанских и игристых вин. Десятилетняя история предприятия – это путь освоения отечественного и зарубежного опыта производства шампанских и игристых вин. Уникальная промышленная технология ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" по производству Советского (Российского) шампанского приблизила качество вина к международным стандартам. Наша продукция хорошо известна и пользуется высоким спросом во многих регионах России. Шампанские вина, выпускаемые на ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" отличаются традиционной гармонией, типичной только для вин, производимых на данном предприятии.

Организационная структура предприятия представлена на рисунке 5.

Из схемы следует, что организационная структура ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" является линейно-функциональной.

Рассматривая организацию управления ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" , можно выделить следующие недостатки.

1. Не предусмотрено участия всего коллектива в определении ряда стратегических программ предприятия.

2. Структура организации не может оставаться неизменной, потому что меняется как внешнее, так и внутреннее ее окружение.

3. Организация сегодня использует ярко выраженную бюрократическую структуру управления.

Рисунок 4 - Организационная структура ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ"

Тем не менее, преимущество бюрократической структуры управления ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" состоит в четком разделении труда, иерархической соподчиненности сотрудников и органов управления, профессиональном росте, базирующемся на компетентности, и в упорядоченной системе правил и стандартов, определяющих функционирование организации, что дает большой эффект в системе функционирования крупного предприятия ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" .

Положительным является также то, что в рамках бюрократической структуры ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" часто делается упор на децентрализацию полномочий с тем, чтобы дать нижестоящим руководителям право самим принимать важные решения. Потенциальные преимущества такой схемы заключаются в улучшении взаимодействия и обмена информацией между руководством разных уровней (т.е. по вертикали), повышении эффективности процесса принятия решений, усилении мотивации деятельности руководителей, улучшении подготовки руководителей разных уровней. Целесообразность введения таких структур также растет по мере увеличения размеров организации и ее сложности.

Тем не менее для того, чтобы использовать преимущества специализации нужна эффективная интеграция организации.

Рассматривая организацию работы ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" , можно отметить, что в работе секретариата обнаружена проблема невозможности доставки срочной информации руководству и другим отделам предприятия. По нашему мнению, эту проблему можно решить с помощью модернизации локальной вычислительной сети с сервером в центре комплексной автоматизации и терминалами во всех отделах ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ", что также облегчит работу сотрудников.

Выявлено недостаточное внимание руководства к вопросам рационализации информационных потоков, что вызвано перегрузкой руководителей из-за особенностей организационной структуры предприятия.

Тем не менее, в структурном отношении организационная структура предприятия формируется как организация комплексных звеньев производства. Пропорциональность входящих в состав предприятия структурных подразделений характеризуется рациональным соотношением их производственных мощностей.

Таким образом, в достаточной степени правильно построенная, постоянно совершенствующаяся производственная структура предопределяет ее соответствие организации производства предприятия "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ", что в свою очередь положительно влияет на улучшение технико-экономических показателей деятельности предприятия, обеспечивает непрерывность производственного процесса, ритмичность работы предприятия, рост производительности труда, улучшение качества продукции, наиболее целесообразное использование трудовых, материальных и финансовых ресурсов полиграфического предприятия.

2.2 Характеристика производственного здания и ее основные проблемы

Технический менеджмент помещения моечно-разливочного цеха

Внутренняя отделка выполнена в соответствии с СН 181-70 и таблицей 1.

Таблица 1 - Внутренняя отделка моечно-разливочного цеха ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ"

Наименование отделений	Потолок		Стены, перегородки, колонны		Панели (отделка низа стен, перегородок, колонн)		Примечание
	подготовка под окраску, вид раствора	вид окраски
			подготовка под окраску, вид раствора	вид окраски
					окраска или облицовка	высота, мм
Моечно-розливный цех
1. Отделение мойки	-"-	-"-	-"-	-"-	-"-	2100
2. Отделение розлива шампанского	-"-	-"-	-"-	-"-	-"-	2100
3. Отделение приготовления и регенерации щелочи	затирка сложным раствором	известковая побелка	затирка цементным раствором	водоэмульсионная	-	-
4. Отделение обработки пробок и варки	затирка цементным раствором	водоэмульсионная	затирка цементным раствором	водоэмульсионная	глазурованная плитка	2100
5. Склад вспомогательных материалов	затирка сложным раствором	известковая окраска	затирка сложным раствором*)	известковая	водоэмульсионная	2100

Транспортные работы в цехе имеют свои особенности.

Для приема виноматериалов, поступающих на завод в автомобильных и железнодорожных цистернах, предусматриваются специальные приемные устройства, насосные станции и стационарные винопроводы для перекачек виноматериалов в пределах приемного отделения и в винохранилище.

Внутризаводские транспортировки виноматериалов в процессе технологической обработки и подачи на розлив шампанского осуществляются стационарным винопроводом.

В целях наиболее эффективного использования оборудования (насосов, фильтров и пр.) при обработке и перекачках виноматериалов целесообразно предусматривать центральные насосно-фильтровальные станции со стационарной установкой фильтров, насосов и теплообменников, связывая их стационарными винопроводами со всеми резервуарами, в которых производится хранение и обработка виноматериалов.

Мойку цистерн и резервуаров осуществляют моечными головками типа ВМ2-И и ВМС или моечными переносными устройствами.

Для механизации комплекса операций технологического процесса розлива резервуарных шампанских вин в бутылки: мойки бутылок, инспекции вымытых бутылок, наполнения бутылок углекислым газом, розлива вина, укупорки, мюзлевания и инспекции вин в бутылках, межмашинного транспортирования бутылок используются линии розлива резервуарных шампанских вин.

Для механизации технологического процесса пастеризации, в случае замены контрольной выдержки, применяют бутылочные пастеризаторы туннельного типа с учетом производительности параметрических рядов линий розлива и оформления бутылок с шампанским.

Для механизации комплекса операций технологического процесса оформления бутылок - наружной мойки и сушки бутылок, инспекции вин в бутылках, фольгования горлышка бутылок, этикетирования бутылок и завертывания бутылок в бумагу, межмашинного транспортирования бутылок - используются линии оформления бутылок с шампанским и насыщенными углекислотой винами.

Для механизации комплекса операций технологического процесса укладки бутылок в тару и ее пакетирование, в том числе укладки бутылок в ящики, упаковки ящиков (картонных), укладки ящиков на поддонах и ж. д. применяют специальные машины и механизмы.

В составе линий упаковывания бутылок с шампанским в картонные ящики предусмотрены участки изготовления или сшивки картонных ящиков.

Механизация погрузочно-разгрузочных, транспортных и складских (ПРТС) работ включает комплекс операции перемещения внутризаводских грузопотоков, связанных с погрузкой-разгрузкой, транспортированием, хранением сырья, тары, упаковочных материалов, готовой продукции и различных грузов, в том числе c укладкой грузов в пакеты на поддоны и в контейнеры.

Обслуживание коммуникаций осуществляется по следующим показателям, данные представлены экономистами предприятия после проведенного аудита потребления энергоресурсов и иных технических затрат:

1. электропотребление представлено в таблице 9.

Таблица 2 - Стоимость энергопотребления производственным зданием выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг. при годовом фонде рабочего времени по показателям счетчика электроэнергии

Виды энергопотре-бителей	Потребляемая мощность в среднем, Вт/ч	Количество часов пользования электроэнергией			Общая стоимость, руб.
		2017 г.	2018 г.	2019 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.
Основное оборудование	1 050	34176	31441	29733	85440	86463	86226
Вспомога-тельное оборудование	720	8 760	8760	8 760	21900	24090	25404
Освещение	580	3 320	3170	3000	8300	8718	8700
Итого	1 150	46256	43371	41493	115640	119271	120330

Тариф на электроэнергию составляет:

2017 г. – 2,50 руб., 2018 г. – 2,75 руб., 2019 г. – 2,90 руб.

Доля потребления по видам оборудования составляет следующие данные:

Основное оборудование: 86226 руб. / 120330 руб.*100% =71%

Вспомогательное оборудование: 25440/ 120330 руб.*100% =21%

Освещение: 8700/ 120330 руб.*100% =8%.

Таким образом, распределение и затраты электроэнергии на обеспечение производственного процесса выпуска шампанских вин представлены на рисунке 5.

Рисунок 5 – Структура энергопотребителей по количеству потребляемой электроэнергии в %.

Как видно из рисунка 5, основное оборудование выступает лидером по потреблению электроэнергии. Таким образом, данные затраты по расходу электроэнергии распределяются на производство продукции – отражаются в статье "Себестоимость". Энергоемкость продукции можно рассмотреть в таблице 3.

Таблица 3 – Динамика энергоемкости продукции шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Наименование показателей	Единицы измерения	Отчетные годы
		2017 г.	2018 г.	2019 г.
Мощность плановая	тыс. бутылок	5000	5000	5000
Годовой выпуск продукции	тыс. бутылок	4800	4200	4700
Энергоемкость 1000 бутылок	Тыс.руб.
всего	Тыс.руб.	27,35	31,66	28,46
в том числе:
по расходу электроэнергии	Тыс.руб.	24,6	28,39	25,6
по расходу теплоэнергии	Тыс.руб.	0,21	0,36	0,21
по расходу воды	м3	2,54	2,91	2,65
Удельный вес рабочих основного производства, занятых ручным трудом	%	20	18	22

В связи с тем, что система электроснабжения устарела, отмечены аварийные ситуации в цехе, которые повлекли убытки, таблица 11. Такие аварийные ситуации создали производственные простои, которые повлекли упущенную выгоду.

Таблица 4 - Информация об аварийных ситуациях по причине неисправности электропроводки в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Описание ситуации	Длительность простоев оборудования, час.			Отношение 2017 г. к 2019 г., %
	2017	2018	2019
Обугливание проводки под штукатуркой на линии "распределительный щиток-выключатель" привело к остановке оборудования и убыткам	25	18	32	128
Благодаря износу, сопротивление проводов не соответствует норме, и на конечных участках они оплавляются с полным отсоединением, это также приводит к простоям оборудования и убыткам	38	41	52	136
Из-за низкого сопротивления напряжение на выходе выше нормативного и выходит из строя оборудование (освещение)	28	24	65	232
Пожароопасная ситуация из-за возгорания проводки создала простои оборудования	35	12	18	51
ИТОГО	126	95	167	132

Из таблицы 4 видно, что длительность простоев оборудования довольно высока, а к 2019 г. увеличилась на 32%.

Можно рассмотреть убытки от простоев, таблица 5.

Таблица 5 - Убытки от простоев оборудования по причине неисправностей в системе электроснабженияв производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Плановая прибыль, тыс.руб.			Фактическая прибыль, тыс.руб.			Сумма упущенной прибыли, тыс.руб.
2017 г.	2018 г.	2019 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.
114000	143000	123120	109440	120180	119427	4560	22880	3693

Сумма упущенной прибыли от простоев довольно внушительна.

По предписанию Московского отделения Роспожнадзора РФ №37 от 15 апреля 2019 г. руководство обязано провести ревизию и капитальный ремонт системы электроснабжения. Штрафные санкции, грозящие для юридического лица, нарушившего правила пожарной безопасности, которые создают угрозу жизни работникам и окружающим строениям, составляют от 100 000 руб. Но, к сожалению, пока такие работы не проведены. Таким образом, по причине изношенности системы электроснабжения производственного здания шампанских вин происходят частые замыкания и простои оборудования, приводящие к снижению выпуска продукции и, как следствие, к снижению прибыли, а большие затраты электроэнергии влияют на энергоемкость продукции и снижают рентабельность.

2. водоснабжение и водоотведение осуществляется предприятием МУП Московское ЖКХ в соответствии с тарифами. Расход воды определяется по счетчику. Цена (тариф) за единицу измерения:

2017 г: вода – 15,8 руб./тыс.м.куб., стоки – 9,09 руб. /тыс.м.куб.,

2018 г: вода – 16,2 руб. /тыс.м.куб., стоки – 9,36 руб. /тыс.м.куб.,

2019 г: вода – 16,75 руб. /тыс.м.куб., стоки – 9,63 руб. /тыс.м.куб.

Таблица 6 – Динамика объема затрат на водоснабжение и водоотведение в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.в натуральном и денежном выражении.

Наименование объекта потребления	2017 г.		2018 г.		2019 г.
	тыс.м.куб.	Руб.	тыс.м.куб.	Руб.	тыс.м.куб.	Руб.
Вода	478,97	7 567,72	479,3	7 764,7	483,14	8 092,6
Стоки	478,97	4 353,83	479,3	4 486,25	483,14	4 652,6
Всего затрат		11 921,56		12 250,95		12 745,2

Все санитарно- техническое оборудование в здании расположено:

- в санузлах (туалетах) – унитазы, раковины, водопроводные краны;

- в помещении душевой–душевые кабины, водопроводные краны;

- в кабинетах заведующих цехов - раковины, водопроводные краны.

3. теплоснабжение

Также осуществляется предприятием МУП Московское ЖКХ. Тарифы на тепловую энергию следующие:

2017 г. – 1520 руб./Гкал

2018 г. – 1870 руб./Гкал.

2019 г. – 1940 руб./Гкал.

Таблица 6– Динамика объема затрат на отопление в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.в натуральном и денежном выражении.

Наименование объекта потребления	2017 г.		2018 г.		2019 г.
	ГКал.	Тыс.руб.	ГКал.	Тыс.руб.	ГКал.	Тыс.руб.
Отопление	412,5	627	410,7	768,01	401,74	779,4
Горячая вода	574,2	872,8	412,3	771	599,1	1162,3
ВСЕГО	986,7	1499,8	823	1539,01	1000,84	1941,7

В 2018 г. затраты на отопление были меньше всего, в сравнении с 2017 и 2019 гг. В 2018 г. расходы были повышенными, но проблема устранена, в дальнейшем перерасхода тепла не отмечено, так как здание утеплено достаточно.

Инфраструктурный менеджмент производственного здания

В таблице 6 представлена информация о затратах на инфраструктурное управление в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Таблица 6 – Затраты на инфраструктурное управление в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Наименование статьи затрат	2017 г.	2018 г.	2019 г.
Связь	15850	14741	15642
Вывоз ТБО	81740	79520	84250
Оплата сторожу	96000	108000	120000
ВСЕГО ЗАТРАТ на инфраструктурное управление	193590	201991	219982

1.Обслуживание здания в части хозяйственных потребностей осуществляют находящиеся в штате предприятия работники - электрик, сантехник, уборщица и уборщик территории.

2. Вывоз твердых бытовых отходов производится фирмой ООО "Инкомтранс" согласно договора. Динамика затрат за 2017 – 2019 гг. следующая: 2017 г. – 25740 руб.

2018 г. – 24520 руб.

2019 г. – 30250 руб.

3.Связь осуществляется на основании договора об оказании услуг связи №1165485 от 18.03.2019 –Телекоммуникационная компания UISCOM

4. Охрана здания производства шампанских вин осуществляется ночным сторожем, но имеются данные о том, что в здание были проникновения и кражи, таблица 7.

Таблица 7 - Статистика убытков от краж и проникновений в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Показатель	2017 г.	2018 г.	2019 г.
Ремонт взломанных дверей, шкафов и иного оборудования	--	91000	43000
Стоимость украденной и испорченной продукции	850000	--	1540000
Всего	850000	91000	1583000

В 2017 году зарегистрирован случай кражи продукции со склада на сумму 850 тыс.руб. по вине недобросовестности сторожа, который в рабочее время на смене был мертвецки пьян. После этого руководство приняло решение принять сторожа с собакой, проверенного человека в плане вредных привычек и в плане ответственности. Заключили с ним договор о материальной ответственности, но в 2019 г. снова произошла кража со склада – не по вине сторожа, потому что в отношении его были осуществлена физическая расправа – множество ударов по голове и колотые раны, и сторож скончался в больнице на следующий день после случившегося. Основная причина таких отрицательных последствий – неспециализированная охрана, сторож не подготовлен к вооруженным нападениям и не успел предупредить о случившемся. Таким образом, видно, что затраты на инфраструктурное управление имеются, хотя можно было бы их избежать.

Коммерческий менеджмент здания

Управлением договорами на техническую эксплуатацию здания занимается главный инженер. Закупки контролирует начальник отдела шампанских вин совместно с заведующими цехов данного отдела. Сметы и расчеты осуществляет ООО "Сметно-проектное бюро" на основании договора об оказании услуг и счета-фактуры на оплату. Техническое обеспечение осуществляется на основании договоров, рисунок 6.

Рисунок 6 – Техническое обеспечение на договорной основе в ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2019-2020 гг.

Самой насущной проблемой коммерческого характера выступает то, что предприятие не использует возможности размещения рекламы, упуская при этом неплохую прибыль. Здание выпуска шампанских вин не подходит под объект сдачи в аренду, так как все площади заняты. Имеется свободная площадь на самом здании под рекламу и различные баннеры. Размер возможной рекламной площади составляет 400 м.кв. Проблемы в трех направлениях инфраструктурного управления производственным зданием

Рисунок 7 – Проблемы инфраструктурного управления в производственном здании выпуска шампанских вин ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" в 2017-2019 гг.

Таким образом, имеются проблемы в трех направлениях инфраструктурного управления производственным зданием, среди которых следующие:

1. технические:

- огромная доля затрат на энергопотребление основным производством;

- наличие простоев производства шампанских вин по причине высокой изношенности электропроводки производственного здания;

- штрафные санкции Московского отделения Роспожнадзор РФ №37 увеличивают непредвиденные расходы;

1. инфраструктурные:

- наличие проникновений и краж в цехе по причине отсутствия специализированной охраны;

1. коммерческие:

- фасадная часть здания выходит на проезжую часть, подходит для сдачи в аренду на рекламное размещение, но данная возможность не используется руководством.

Заключение

В настоящих условиях повсеместное распространение персональных компьютеров и внедрение информационных технологий в производственный процесс любого предприятия стали оказывать непосредственное воздействие на организацию труда работников. В связи с этим проектирование и планировка рабочего пространства, структура помещений, управление инфраструктурой зданий, управление офисным пространством претерпевают существенные изменения.

В основе этого процесса лежит осознание того факта, что недвижимость является ценнейшей частью активов предприятия, которой следует эффективно управлять, получая максимальный доход от ее использования. В свою очередь рабочее пространство, планировка рабочих мест накладывают отпечаток на дальнейшее получение положительного результата от вложений в людей, бизнес­процессы и технологии [1].

Перестройка и переоборудование рабочих зон становятся актуальными задачами, решающими проблему создания подходящей среды обитания для функционирования бизнеса. Здания, полученные в наследство от советской эпохи, построенные достаточно много лет назад, чаще всего не предоставляют соответствующую времени и подходящую для бизнеса основу протекания процессов и должны трансформироваться. Как отмечают ряд специалистов, изменение офисного пространства с использованием новейших достижений в области эргономики и других современных технологий по предварительным расчетам способно повысить доходы организации практически на 50 % [2, 3]

Согласно последним исследованиям, только 30-40 % рабочего времени работников проводят за своим рабочим местом, а 27 % сотрудников выполняют свои функциональные обязанности дистанционно, вне офиса. Разработчики из компании Steelcase, мирового лидера в сфере оборудования офисов, считают, что невозможно добиться от работника высокой производительности, если тот будет полный день находиться на одном стационарном рабочем месте. Работник должен иметь возможность передвижения внутри офисного пространства, он должен реализовывать свой трудовой потенциал и в других рабочих зонах, как, например, в переговорной зоне или зоне отдыха, творчества, а не только за экраном монитора, в связи с чем появляется необходимость в услугах фасилити-енеджеров

[4].

Фасилити-менеджмент - это управление недвижимыми активами предприятий, инженерной и социальной инфраструктурой организации. Специалист в области фасилити изменяет пространство совместно с работниками и производственными процессами, используя специальные принципы и навыки, для достижения максимальной отдачи от работников и недвижимости.

Фасилити-менеджмент охватывает службы, функциями которых является обеспечение нормального протекания всех процессов организации, начиная с коммунальных услуг, дизайна, эксплуатации здания, охраны, устройства досуга и даже питания. Организации, предоставляющие услуги по управлению инфраструктурой, не следует отождествлять с управляющими компаниями. Такой специалист анализирует альтернативные варианты, оценивает потенциальные результаты их внедрения, способен управлять недвижимостью организации и при этом работать офис-менеджером или управляющим кондоминиума.

Цель фасилити-менеджера состоит в решении задач по сокращению расходов на содержание и техническое обслуживание инженерных систем объекта, где размещается та или иная фирма, при сохранении необходимого качества предоставляемых услуг. Функции фасилити-менеджера имеют существенные отличия от управляющего зданием. Так, например, он не решает задачи, связанные c ремонтом помещений и договорами купли-продажи [5].

В круг выполняемых компетенций специалиста в сфере управления недвижимыми активами также входит: оптимизация внутреннего пространства здания; рационализация человеческих, транспортных и материальных потоков на территории, занимаемой комплексом зданий, разработка логистики человеческих потоков в здании, организация работы ресепшн и почтовое администрирование.

Технологические принципы фасилити проявляются созданием единого информационного пространства, управляемого из единого центра, в основе которого лежит объединение персональных компьютеры и телефонная связь (устройство обработки звуковых сигналов и интерфейса в формате факса). Основой системы является компьютерная программа, которая позволяет обрабатывать электронную почту, звуковые сигналы и факс-сообщения через общий интерфейс, которым может быть персональный компьютер, компьютерный терминал или телефон.

Организации, предлагающие услуги фасилити-менеджмента, используют управленческие технологии, имеющие существенные отличия от тех, что используют в своей практике управляющие компании. Данные технологии сокращают расходы на техническое обслуживание, управление социальной инфраструктурой и эксплуатацию инженерных систем здания. Фасилити- компании способны снизить издержки на содержание офисных помещений до 15-20 % по сравнению с технологией аутсорсинга, получившей развитие в последнее время и основанной на передаче ряда специфических функций субподрядчикам.

Фасилити-менеджеры позволяют уменьшить затраты заказчика и значительно упростить схему взаимодействия с организацией услуг, поскольку скорость осуществления коммуникаций становится гораздо выше в случае обращения к единому контактному лицу со стороны исполнителя, отвечающим за все предоставляемые на объекте сервисы.

Эффективность для объектов недвижимости достигается объединением постоянных услуг с периодическими услугами (управление энергоресурсами, спецработы, организация питания на мероприятиях, планово-профилактические осмотры и техническое обслуживание, охрана и безопасность сооружений).

Высокое качество обслуживания рабочих мест и пространств, эффективизация всего рабочего процесса происходит в результате интеграции и самостоятельного оказания услуг, что является основополагающим фактором фасилити. Данный подход к управлению недвижимыми активами заключается в интегрированной модели, в которой все услуги выполняются за счет объединения людей, процессов и систем. Фасилити способствует налаживанию оперативной обратной связи и делает возможной быструю адаптацию к появляющимся изменениям и требованиям заказчиков [6].

Существенное преимущество фасилити-компаний от организаций, предоставляющих услуги по управлению инфраструктурой, состоит в том, что основные виды работ выполняются силами постоянных работников и лишь в малой степени привлекаются сторонние организации к решению некоторых узкоспециализированных задач, что приносит дополнительную экономию средств заказчику.

Таким образом, фасилити представляет собой актуальные черты современного российского бизнеса и интегрированный подход к обеспечению эффективности при управлении инфраструктурой объектов городского хозяйства и строительства.

ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" г.Москва - одно из крупнейших предприятий России по производству шампанских и игристых вин. Десятилетняя история предприятия – это путь освоения отечественного и зарубежного опыта производства шампанских и игристых вин. Уникальная промышленная технология ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" по производству Советского (Российского) шампанского приблизила качество вина к международным стандартам. Шампанские вина, выпускаемые на ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" отличаются традиционной гармонией, типичной только для вин, производимых на данном предприятии.

Работа по разработке путей снижения затрат на административное здание проводилась по следующим направлениям:

- исследован объект недвижимости комплексно с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой;

- выделены проблемы по каждому из направлений с точки зрения фасилити менеджмента;

- проведен анализ значимости проблем в области инфраструктурного управления производственным зданием;

- оценена оптимальность предложенных путей по улучшению инфраструктурного управления производственным зданием на основе знаний фасилити менеджмент;

- обоснована целесообразность предлагаемых мероприятий.

Проведя исследования состояния здания, установлено:

а) производственное здание кирпичное одноэтажное, построенное в 1984 г.

б) Зарегистрированы убытки от простоев производства в связи с возникновением аварийных ситуаций в электроснабжении на сумму 3793тыс.руб. в год.

в) имеется предписание Роспожнадзора о том, что электропроводка кондитерского цеха не соответствует требованиям пожарной безопасности и необходим ее ремонт;

д) оборудование здания потребляет электроэнергию в течение различных периодов: основное в течение технологического процесса, а вспомогательное – круглые сутки;

е) по причине особенностей применяемого оборудования, потребляющего ток переменного напряжения с показателем косинус фи выше 0,5, реактивная мощность увеличена, что приводит к перерасходу электроэнергии минимум на 30%.

ж) Здание снабжено центральной канализацией, отапливается стабильно и перерасхода тепла и горячей воды не зарегистрировано.

з) имеется информация о слабой охранной деятельности в отношении здания: проникновения в здание приносят непредвиденные ремонты дверей и кражи из производственного здания выпуска шампанских вин привели к убыткам на общую сумму 1703 тыс.руб. в 2019 г.

и) объект имеет фасадную часть площадью 400 м.кв., выходящую на проезжую часть.

Проведя анализ состояния инфраструктурного управления зданием на основе знаний фасилити-менеджмент, предложены следующие мероприятияпо оптимизации управления инфраструктурой производственного здания:

1.технические:

- ремонт электропроводки приведет к стабильной работе предприятия и исключит простои, что отразится на росте доходности;

- ввод установки реактивной мощности на распределительный пункт к распределительным щитам системы электроснабжения в производственном здании выпуска шампанских вин позволит достичь снижения потребления электроэнергии и сэкономить ее на 30%;

2.инфраструктурные:

- замена обычного сторожа с собакой на специализированного вооруженного охранника принесет гарантию ликвидации проникновений и краж, а также исключит убытки от них;

3.коммерческие:

- сдача в аренду фасадной части здания под рекламу принесет солидный доход.

Окупаемость будет достигнута на третий месяц реализации проекта, экономия – 8661,995 руб.

Список литературы

1. Арннов Р.И. Состав и структура ТЭР промышленного предприятия. -М.: Информ, 2007. – 512 с.
2. Бицшпольц Т.Р. Экономичное использование ТЭР. -М.: Спб. Релиз, 2007. – 235 с.
3. Глухова К.С. Реализация фасилити менеджмента на промышленных предприятиях Самарской области / К.С. Глухова, Е.Г. Иртегова // Вклад молодой науки в национальную экономику России: Материалы международной научнопрактической конференции студентов и молодых ученых. - Ч. 1. - 2014. - С. 3942.
4. Друри К. Введение в управленческий и производственный учёт: Пер. с англ. / Под ред. С.А. Табалиной. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 2013.
5. Литвин А.В., Хазов А.Н., Facilitymanagement: теоретические основы и практический аспект // Вестник Удмуртского университета. Серия "Экономика". – 2008. – №1. – C. 56–60.
6. Митрофин В.В. Грамотное использование ТЭР в рыночных условиях.- М: Пресс-Издат, 2007. – 338 с.
7. Петронев С.И. Использование ТЭР в промышленности. -М.: Спб. Пресс, 2008. – 365 с.
8. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. –Мн.: ИП "Экоперспектива", 2013.
9. Сажина М. Рынки ресурсов (материалы к лекции). // Российский экономический журнал, 2013. - № 4. - С.35-45.
10. Тавронов Л.Ю. Топливные и энергоресурсы, их источники и понятие. –М: Къ, 2007 . – 662 с.
11. Часовских В.П., Выскочил В.К.Фасилити менеджмент, Екатеринбург, 2009.-352 с.
12. Шелухин О.И. Интегрированная система управления информационной инфраструктурой «интеллектуального здания» / О.И. Шелухин, В.М. Артюшенко // Журнал «Электротехнические и информационные комплексы и системы». - Вып. №1-2. - Т. 4. - 2008. - С. 19-24.
13. Шишкин А.К., Микрюков В.А., Дышкант И.Д. Учет, анализ, аудит на предприятии: Учебное пособие для вузов. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 2013. - 284с.
14. ШкрыльА.А. MS Project 2009. Современное управление проектами. – СПб.: БХВ-Петербург, 2009. – 256 с.
15. Эклунд К. Эффективная экономика. - М.: БЕК, 2013. – С. 6-16.