Оценка стоимости права собственности на обыкновенные акции, представленные в виде бездокументарных именных ценных бумаг в количестве 750 штук ОАО «Росэксперт

Содержание:

Введение

Рынок акций - это институт или механизм, сводящий вместе покупателей и продавцов ценных бумаг – акций.

Согласно определению, товаром, обращающимся на данном рынке, являются акции, которые, в свою очередь, определяют состав участников данного рынка, его местоположение, порядок функционирования, правила регулирования и т.п. Следует отметить, что практически все рынки находят отражение в инструментах рынка ценных бумаг. В рыночной экономике рынок ценных бумаг является основным механизмом перераспределения денежных накоплений.
Основными фактами, влияющими на стоимость ценной бумаги, являются: ликвидность данной ценной бумаги; соотношение спроса и предложения по аналогичным ценным бумагам на торговых площадках; котировки аналогичных ценных бумаг; доходность или текущая стоимость будущего дохода; характеристики эмитента (местонахождение, отраслевая принадлежность, финансовые показатели); надежность ценной бумаги.

Одной из причин этого является недостаточно разработанные и внедренные в России способы и методы оценки стоимости нематериальных активов.
Целью данной работы является определение рыночной стоимости права собственности на 750 обыкновенных акций ОАО «Росэксперт». Для достижения цели необходимо выполнить следующие задачи:
- исследовать объект оценки (протестировать ценную бумагу);
- провести краткий обзор экономической ситуации;

- провести обзор нормативно-правовой документации;
- исследовать подходы, используемых при оценке;
- определить рыночную стоимость права собственности на 750 штук обыкновенных акций ОАО «Росэксперт».

1. Перечень общих сведений об оценочной деятельности

В соответствии со Статьей 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

2. Описание объекта оценки

Задание на оценку формулируется в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки (ФСО-3) .

Таблица 2.1 – Задание на оценку

Объект оценки.	Право собственности на 750 (5% пакет) обыкновенных акций ОАО «Росэксперт».
Имущественные права на объект.	Право собственности.
Цель оценки.	Определение рыночной стоимости права собственности на 750 (5% пакет) обыкновенных акций ОАО «Росэксперт».
Задача оценки.	Приобретение руководством 750 (5% пакет) обыкновенных ОАО «Росэксперт» у акционера Московского ОАО «Техносила».
Вид определяемой стоимости.	Права собственности ценных бумаг
Основание для проведения оценки.	Договор №14 от 12.11.2019 г. между заказчиком и ООО «Партнер»
Дата проведения оценки.	12.11.2019 г.
Дата составления отчета.	14.11.209 г.
Порядковый номер отчета.	14
Применяемые стандарты оценки.	«Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007г. №256; «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007г. №255; «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20.07.2007г. №254.

Таблица 2.2 - Сведения о заказчике

Полное наименование и организационно-правовая форма	Открытое акционерное общество «Росэксперт»
ОГРН	1027739381149
Дата присвоения ОГРН	23.08.2000г.
Местонахождения	Москва

Таблица 2.3 - Сведения об оценщике

Полное наименование и организационно-правовая форма.	Общество с Ограниченной Ответственностью «Партнер».
ОГРН	1093274895020
Дата присвоения ОГРН	13.09.1999
Стаж работы в оценочной деятельности.	10 лет
Информация о привлекаемых к оценке специалистах.	Не привлекались.

В соответствии с федеральным законом “О рынке ценных бумаг” №39-ФЗ от 22.04.96, под акцией понимается эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акции выпускаются на всю сумму уставного капитала общества. Если в результате хозяйственной деятельности общества, приобретения новых основных фондов и увеличения оборотных средств - стоимость имущества превысит размер первоначального уставного капитала, то на сумму превышения могут быть дополнительно выпущены акции, что приведет к увеличению соответственно уставного капитала или к повышению стоимости ранее выпущенных акций.

В соответствии с федеральным законом “Об акционерных обществах” №208 - ФЗ от 26 декабря 1995 года акционерные общества вправе выпускать только именные акции. Это не означает, что на акции требуется указывать имя владельца. В акционерном обществе ведется реестр акционеров, в котором приводятся данные об акционере, количестве, категориях, стоимости и номерах принадлежащих ему акций, дата их приобретения, адресные данные, номер расчетного счета и другие реквизиты для перечисления дивидендов, подпись акционера. Акция неделима; если одна и та же акция принадлежит нескольким лицам, то все они признаются одним держателем акции и обладают одним голосом (по простым акциям). Обычно акция содержит следующие реквизиты: фирменное наименование акционерного общества, его местонахождение, номинальная стоимость акции и ее порядковый номер, категория акции, подпись председателя правления и др.

В соответствии с федеральным законом “О рынке ценных бумаг” №39-ФЗ от 22.04.96 акционерные общества могут выпускать акции двух категорий: обыкновенные и привилегированные.

Обыкновенные акции дают право на участие в управлении обществом (1 акция соответствует одному голосу на собрании акционеров, за исключением проведения кумулятивного голосования) и участвуют в распределении прибыли акционерного общества. Источником выплаты дивидендов по обыкновенным акциям является чистая прибыль общества. Размер дивидендов определяется советом директоров предприятия и рекомендуется общему собранию акционеров, которое может только уменьшить размер дивидендов относительно рекомендованного советом директоров.

Объект оценки:

Пакет обыкновенных именных акций, составляющий 5% уставного капитала ОАО «Росэксперт», в количестве 750 штук.

Размер уставного капитала;

15000000 (пятнадцать миллионов) рублей (устав ОАО «Росэксперт»)

Количество акций -15000 штук, 100%уставного капитала.

Тип акции:

Обыкновенная именная в бездокументарной форме в виде записи на счетах

Номинальная стоимость одной акции:

1000 (Тысяча) рублей.

Оцениваемый пакет обыкновенных именных акций, составляющий 5% ОАО «Росэксперт» является неконтрольным с низкой степенью контроля.

Таким образом, акции на дату оценки являются некотируемыми.

Вывод:

В соответствии с целью оценки, оцениваемая 1 обыкновенная именная акция ОАО «Росэксперт» определена как входящая в неконтрольный миноритарный пакет с низкой степенью контроля, то есть является неконтрольной, некотируемой.

Так как акции представляют собой долевой интерес в бизнесе, то их оценка осуществляется путем оценки предприятия (бизнеса) ОАО «Росэксперт».

3. Правовое регулирование рынка ценных бумаг

Деятельность на рынке ценных бумаг обычных именных акций регулируется специально созданным органом - Федеральной службой по финансовым рынкам.

Согласно Приказу Федеральной службы по финансовым рынкам от 25 января 2007 г. N 07-4/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг". Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг регулируют эмиссию акций, опционов эмитента, российских депозитарных расписок и облигаций юридических лиц, а также порядок регистрации проспектов указанных ценных бумаг.

Размещение обычных именных акций при учреждении акционерного общества осуществляется путем их распределения среди учредителей этого акционерного общества, а в случае учреждения акционерного общества одним лицом, - путем их приобретения единственным учредителем. При этом распределение акций среди учредителей (приобретение акций единственным учредителем) акционерного общества осуществляется в день государственной регистрации акционерного общества, до государственной регистрации их выпуска.

Размещение акций при учреждении акционерного общества осуществляется на основании решения об учреждении этого акционерного общества и, в случае его учреждения двумя и более лицами, в соответствии с договором о его создании.

Оценка бизнеса, долей участия в бизнесе и ценных бумаг может осуществляться в связи с одним или несколькими из нижеследующих событий:

а) В соответствии с требованиями статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

б) Осуществляемые (или потенциальные) сделки, такие, как слияние и поглощение компаний, покупка пакета акций сторонними инвесторами, публичное размещение акций, программа привлечения сотрудников к приобретению акций своей компании, покупка или продажа акций компании партнерами и владельцами.

в) Судебные разбирательства относительно расторжения брака, банкротства, споров по договорным обязательствам, споров между владельцами собственности, случаев ущемления прав миноритариев, споров с наемными работниками и споров по поводу интеллектуальной собственности.

г) Требующие согласования обязательные случаи, включающие (1) финансовую отчетность и (2) налоговые и управленческие вопросы, возникающие при реорганизации компании, изменениях в структуре компании; планировании и согласовании налогов на доходы, имущество, на наследство и дарение, определении покупной цены, осуществлении благотворительных взносов.

Данная курсовая работа выполнена в соответствии с требованиями ФСО. Федеральный Стандарт Оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255 гласит, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Согласно Федеральному Стандарту Оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Правовое регулирование рынка ценных бумаг осуществляется законодательными и подзаконными нормативными актами.

Основными законодательными и подзаконными нормативными актами для регулирования отношений по обыкновенным именным акциям являются:

- Федеральный закон от 22 апреля 1996 года "О рынке ценных бумаг" регулирует отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг, при осуществлении профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, а также устанавливает основы государственного регулирования данного рынка.

- Федеральный закон от 5 марта 1999 года "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" устанавливает меры, направленные на обеспечение государственной и общественной защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц, объектом инвестирования которых являются эмиссионные ценные бумаги, а также определяет порядок выплаты компенсаций и предоставления иных форм возмещения ущерба инвесторам - физическим лицам, причиненного противоправными действиями профессиональных участников рынка ценных бумаг.

- Федеральный закон от 23 июня 1999 года "О защите конкуренции на рынке финансовых услуг" являются отношения, влияющие на конкуренцию на рынке финансовых услуг, в том числе услуг на рынке ценных бумаг.

- Федеральный закон от 29 июля 1998 года №136-ФЗ "Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг" устанавливает порядок возникновения в результате эмиссии государственных и муниципальных ценных бумаг и исполнения обязательств Российской Федерации, субъектами РФ, муниципальными образованиями; процедуру эмиссии государственных и муниципальных ценных бумаг и особенности их обращения; порядок раскрытия информации эмитентами указанных ценных бумаг.

В качестве примера подзаконного нормативного акта можно назвать Указ Президента РФ от 4 ноября 1994 г. № 2063 "О мерах по государственному регулированию рынка ценных бумаг в Российской Федерации", Указ Президента РФ от 18 августа 1996 г. N° 1210 "О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера", Постановление Правительства РФ от 12 августа 1998 г. № 934 "Об утверждении порядка наложения ареста на ценные бумаги".

Особое место среди источников правового регулирования рынка ценных бумаг занимают акты Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ). Нормативные акты, регулирующие рынок ценных бумаг, принимаются и иными органами в пределах их компетенции: Министерством финансов РФ, Министерством юстиции РФ, Банком России.

Следует сказать и о нормативных актах, определяющих правовой режим обыкновенных именных акций. Это в первую очередь Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 26 ноября 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" и др.

Некоторые отношения, возникающие при осуществлении деятельности в рассматриваемой сфере, регулируются актами других отраслей права. Например, Налоговым кодексом РФ.

Курсовая работа выполнена в соответствии с ФСО.

4. Обзор рынка

Основной бизнес  ОАО «Росэксерт» связан с выпуском товаров народного потребления и медицинской техники, строительных материалов и конструкций, а также сдачей нежилых помещений в аренду. В рамках анализа рынка, к которому относится бизнес компании, акции которой являются объектом оценки, мною был проведен анализ макроэкономической ситуации в РФ в целом.

Рост ВВП, по оценке Минэкономразвития России, составил 0,8 % г/г во 2кв19 и 0,7 % г/г в целом за 1П19. В отраслевом разрезе во 2кв19, как и в 1кв19, основной вклад в экономический рост внесло промышленное производство. Динамика в других базовых отраслях – строительстве, торговле, транспортно-логистическом комплексе – оставалась слабой. Некоторое ускорение экономического роста во 2кв19 связано главным образом с сокращением отрицательного вклада оптовой торговли. Во 2кв19 наблюдалось дальнейшее замедление потребительского спроса в условиях сохранения слабой динамики доходов населения. Рост оборота розничной торговли во 2кв19 продолжил замедление в годовом выражении, главным образом за счет непродовольственных товаров. Ухудшение годовой динамики наблюдалось также в сфере общественного питания и платных услуг населению. Реальные располагаемые доходы во 2кв19 сократились на 0,2 % г/г (-2,5 % г/г кварталом ранее) на фоне опережающего роста процентных платежей по кредитам. По оценке Минэкономразвития России, негативный вклад опережающего роста процентных платежей составил -0,7 п.п. Рост реальных располагаемых доходов без учета процентов по кредитам в апреле–июне оценивается на уровне 0,5 % г/г. При этом динамика компонентов реальных доходов населения остается разнонаправленной.

Российский фондовый рынок можно охарактеризовать следующей особенностью - значительная часть акций принадлежит крупным инвесторам, и работают на рынке в основном профессионалы (следует отметить, что в последнее время возросло количество «трейдеров» - людей, которые самостоятельно играют на бирже, пользуясь услугами специализированных брокерских компаний), которые проводят стратегически взвешенную и умеренную политику. Инвесторы стали более разборчивы и предпочитают операции с наиболее ликвидными акциями но, одновременно, просыпается интерес и к ценным бумагам «второго эшелона».

Ликвидные акции, т.е. легко обращаемыми в денежные средства из-за большого количества покупателей и продавцов, становятся акции крупнейших и бурно развивающихся компаний, лидеров в своей отрасли. Следовательно, таких компаний небольшое количество.

За два последних года российские акции в среднем подорожали втрое, а за 6 лет – в 13 раз. Это лучшие показатели среди всех мировых рынков. После столь длительного и впечатляющего роста у многих инвесторов появляются сомнения в дальнейшей позитивной динамике рынка. Тем не менее, всё ещё низкая оценка российских сырьевых активов и высокие темпы роста прибылей в несырьевых отраслях создают предпосылки для продолжения роста котировок. По базовому сценарию он может составить 25-30%, по оптимистичному – до 50%. В отсутствие существенного роста цен на нефть, наиболее высокие результаты покажут акции «второго эшелона».

Соответственно, чтобы правильно выбрать лучшие из сотен таких акций потребуются дополнительные аналитические ресурсы, высокая квалификация и опыт.

В лидерах роста акции Газпрома (+1,3%), занимающие первое место и по оборотам. На столько же растут бумаги Роснефти. Сбербанк прибавляет лишь 0,6%, но торгуется уже по 89,7 руб. за акцию, под уровнем значительного сопротивления.

5. Описание эмитента оцениваемого пакета акций ОАО: «Росэксерт»

Местонахождение:

123040, г. Москва ул. Сергея Макеева, д.8.

Дата и номер свидетельства о регистрации предприятия:

Запись в ЕГРЮЛ свидетельство №101.467 от 23.08.1999г. Зарегистрировано московской регистрационной палатой (Приложение)

Регистрационный номер:

1027739381149

Форма собственности:

Смешанная

Уставной капитал:

15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей (основание: Устав ОАО «Росэксперт»). 15 000 штук, 100% Уставного капитала. Номинальная стоимость одной акции: 1000 (Тысяча) рублей.

Основные виды деятельности

Основными видами деятельности ОАО «Росэксперт» являются:

- выпуск товаров народного потребления и медицинской техники, строительных материалов и конструкций;

- проектная и научно-исследовательская деятельность; проведение технических, технико-экономических экспертиз;

- строительные, монтажные и отделочные работы;

- информационное обслуживание;

- торговая. Посредническая, закупочная, сбытовая деятельность;

- транспортирование грузов на всех видах транспорта;

- оказание услуг складского хозяйства;

- предоставление в аренду и прокат транспортных средств, механизмов зданий и сооружений;

- осуществление рекламной деятельности на всех видах рекламоносителей как РФ, так и за ее пределами;

- экспортно-импортные операции.

Виды текущей деятельности ОАО «Росэксперт»:

Основными видами текущей деятельности ОАО «Росэксперт» в соответствии со справкой предоставленной администрацией общества являются:

- оптовая торговля;

- сдача в аренду собственных и арендованных нежилых помещений;

- подготовка проектной документации для инвестиционных проектов.

Краткая историческая справка относительно создания ОАО «СтандартА».

Созданная в 1998 году Международная Ассамблея столиц и крупных городов (МАГ), в которую входят 47 административных территорий России, Белоруссии, Украины, Казахстана, Киргизии, Армении. С момента ее создания занималась разработкой проектов межрегионального сотрудничества. Первым итогом межрегиональной работы стало создание ОАО «Росэксперт». Основной целью данного проекта было налаживание оптовой многопрофильной торговли между городами.

Таким образом, ОАО «Росэксперт» было учреждено в соответствии с решением собрания акционеров и зарегистрировано МРП «23» августа 2000 года за № 101.467. В составе акционерного капитала общества за ОАО «Росэксперт» закреплено 5% акций. ОАО «Росэксперт» действует в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об Акционерных обществах» № 208 ФЗ от 26.12.1995года.

Анализ рынка, к которому относится бизнес ОАО «Росэксперт»

Поскольку основной бизнес ОАО «Росэксперт А» связан с эксплуатацией объектов недвижимости (сдача в аренду складских и нежилых помещений), то в рамках анализа рынка, к которому относится бизнес компании, акции которой являются объектом оценки, мною был проведен:

1. Анализ макроэкономической ситуации в РФ в целом для идентификации состояния инвестиционного климата в стране в целом и для определения величины систематического риска;

2. Анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости г. Москве.

Дивидендная история:

Выплаты дивидендов (Выписка из протокола №4 годового общего собрания акционеров ОАО «Росэксперт»), (Выписка из протокола №7 годового общего собрания акционеров Общества) не производились.

Таблица 2.1 - Основные участники общества

№п/п	Наименование акционера - Юридического лица(организации)	Количество акций	Доля в уставном капитале (%)
1	Департамент имущества города Москвы.	7500	50%
2	ОАО «Росэксперт»	750	5%
3	Могилёвский горисполком	600	4%
4	ОАО «ММЗ Вымпел»	2250	15%
5	ЗАО «ТЭО»	2999	19,99%
6	ОАО «Технсила»	750	5%

Основание: справка о составе акционеров ОАО «Росэксперт» с долями выше 1% в уставном капитале.

Оцениваемые права и обременения объекта оценки:

Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права собственности на объект оценки и отсутствии каких либо обременений в отношении объекта оценки.

Объём прав, предоставляемых объектом оценки его владельцу:

В соответствии с положением Федерального Закона «Об Акционерных Обществах» № 208 - ФЗ от 1995 года и уставом общества владельцу обыкновенных акций общества имеют право:

- отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров и общества;

- учувствовать в управлении делами общества;

- получать информацию о деятельности общества, знакомится с его бухгалтерскими книгами и любой иной документацией;

- принимать участие в распределении прибыли;

- получать пропорционально количеству имеющихся у него акций долю прибыли, подлежащей распределению среди акционеров;

- получать в случае ликвидации общества часть имущества (или его денежный эквивалент), оставшегося после расчетов с кредиторами, пропорционально количеству принадлежащих ему акций;

- требовать и получать копии (выписки) протоколов и решений общего собрания, а также копии решений других органов управления общества.

ОАО «Росэксперт» является открытой компанией. Акции компании размещены среди учредителей компании и обращаются на рынке обыкновенных акций.

1. Подходы и методы оценки стоимости акций

Согласно Федеральному Стандарту Оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

6.1 Доходный подход

Стоимость акционерного капитала, полученная доходным подходом, является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных в текущих стоимостных показателях. Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена: методом капитализации и методом дисконтированных денежных потоков.

6.2 Сравнительный подход

Теоретической основой сравнительного подхода является предположение, что цену компании можно определить, используя сравнительный анализ уровня цен на сходные предприятия, который сформирован рынком. Инвестор руководствуется принципом альтернативных инвестиций. Оцениваемый бизнес должен быть ориентирован на цены акций аналогичных компаний, свободно обращающихся на рынке, при условии проведения всех необходимых корректировок.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов: метод рынка капиталов; метод сделок; метод отраслевых коэффициентов.

6.3 Затратный подход

Подход на основе стоимости активов. В основу подхода на основе стоимости активов положен анализ и перестройка балансового отчета компании. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов юридического лица с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного юридическим лицом бухгалтерского баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

Подход на основе стоимости активов включает в себя два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

• 1. 6.4 Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки

Руководствуясь стандартами оценки ФСО №1,№»,№3 оценщик при проведении оценки должен использовать (либо обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик пришел к следующим выводам.

Использование метода сравнения продаж для сравнения рыночной стоимости пакета акций требует:

- или наличие достаточного количества недавних продаж крупных пакетов акций предприятий, аналогичных предприятию, акции которого оцениваются (метод аналоговых сделок);

- или наличия достаточного количества котировок акций аналогичных оцениваемому (метод рынка капитала).

На дату оценки условия для применения метода сравнения продаж не выполняются вследствие того, что не было выявлено относительно недавних продаж пакетов акций и котировок акций компаний со сходной структурой активов принадлежащей к аналогичной отрасли. Отсюда следует вывод, что сравнительный подход не может быть применим для оценки рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Росэксперт».

Доходный подход при оценке рыночной стоимости пакетов акций базируется на прогнозе величины денежного потока. По результатам анализа финансового состояния ОАО «Росэксперт» характеризуется близкое к устойчивому, приходим к выводу, что использование доходного подхода для целей настоящей оценки возможно с применением метода капитализации.

Не выявлено каких-либо ограничений, препятствующих оценке объекта оценки затратным подходом. В рамках использования затратного подхода применяется метод чистых активов, так финансовое состояние ОАО «Росэксперт» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.

В рамках данной оценки сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 750 штук акций ОАО «Росэксперт».

7. Оценка стоимости права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт»

7.1 Оценка стоимости права собственности затратным подходом

Оценка стоимости права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт» в рамках затратного подхода рассчитана методом чистых активов.

Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представлены в таблице 1 приложения 1.

На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Росэксперт» обладает правами аренды на земельный участок.

Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Росэксперт» сроком на 1 (один) год. Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.

Таблица 7.1 - Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

№ п/п	Наименование	Значение
1	Стоимость права долгосрочной аренды земли	460 490
2	Рыночный мультипликатор, корректирующий стоимость права на земельный участок	1,93
3	Рыночная стоимость прав на земельный участок, руб.	25 360 200

Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 2, скорректированная стоимость основных средств составляет 3 059 808,1 руб.

Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 3 и составляет 21 849 353 руб.

Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.

На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями

- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;

- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.

Для типичного покупателя актив не представляет никакой ценности, а для самого общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.

Долгосрочные финансовые вложения на дату оценки составляют 0,022% (5 000 руб.) в структуре активов баланса. Данные вложения представляют собой долю в ООО «МАГМОС-Восток» в размере 50% Уставного капитала. Данных о ООО «МАГМОС-Восток» оценщику не предоставлено, поэтому данный вид активов принимается равным номиналу 5000 руб.

Запасы на дату оценки составляют 0,0638% в структуре активов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина запасов была принятой равной их балансовой величине в размере 14000 руб.

Оценка дебиторской задолженности со сроком погашения менее 12 месяцев.

По данным финансового анализа средняя скорость оборота дебиторской задолженности составляет 300 дней. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из периода ее оборота, ставки дисконтирования, отражающей риск хозяйственной деятельности предприятия.

Исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основного актива ОАО «Росэксперт» ставка дисконтирования для оцениваемой компании определенная на уровне доходности при девелопменте административных объектов находится в интервале от 20 - 25%. Для целей настоящих расчетов ставка дисконтирования определена как интервальная величина указанного диапазона доходности -22,5%.

Денежные средства оцениваемой компании обладают абсолютной ликвидностью, поэтому их рыночная стоимость принимается равной их балансовой стоимости и составляет 347 000 рублей.

Долгосрочным обязательства представлены отложенными налоговыми обязательствами. Отложенные налоговые обязательства на дату оценки составляет 0,73% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина отложенных налоговых обязательств была принята равной их балансовой величине в размере 160 000 рублей.

Суммарная стоимость займов и кредитов на дату оценки составляет 11,54% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина займов и кредитов была принята равной их балансовой величине в размере 2 531 000 рублей.

Средний период оборота по расчетам с прочими кредиторами по данным проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Росэксперт» составляет 241 день или 8 месяцев. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из срока ее погашения по безрисковой ставке доходности. Безрисковая ставка определена нами как ставка Сбербанка России по вкладу «Депозит Сбербанка России» (8 месяцев - 7,25% годовых).

Итоговый расчет стоимости собственного капитала ОАО «Росэксперт» приведен в форме таблицы №5 приложения 1.

Таким образом, оценка права собственности 100% пакета акций ОАО «Росэксперт», в количестве 15 000 штук, рассчитанная затратным подходом, составляет 50 513 480 рублей.

7.2 Оценка стоимости права собственности доходным подходом

Доходный подход использован в рамках капитализации дохода. Рост дохода от сдачи в аренду площадей будет стабильным, а в связи с условиями договоров аренды заключенных на 3 года и предусматривающих изменение арендной ставки на величину инфляции сохранится таким же, как в предыдущие периоды. Следовательно, тем прироста денежных потоков равен темпу инфляции, т.е. по данным www.gks.ru принимается равным 15%.

Данная модель предполагает, что денежные потоки будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Математически данная модель основывается на модели Гордона и может быть сформулирована следующим образом:

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования);

g - ожидаемый темп прироста дивиденда.

Объект оценки является пакет акций, который относится к собственному капиталу, то оценщиком был выбран денежный поток на собственный капитал.

Составляющие денежного потока представлены в таблице, данные взяты из ф.№ 2 и ф.№ 3 бухгалтерской отчетности ОАО «Росэксперт».

Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения по следующим факторам риска:

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации федерального займа 25059 с сроком погашения 3,1 года, которая на дату оценки составляла 6,14% (Бюллютень рынка ГКО-ОФЗ за 24.12.2010-28.12.2019г. ЦБ РФ)

Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:

R=Rf+Kр ,

где

Rf - безрисковая ставка дисконтирования.

Kp - компенсация за риск вложения в объект оценки.

Определение факторов риска.

Для определения факторов риска оценщик применил метод факторного анализа.

Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска - 0%; ответу «нет» - максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение - 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска можно рассчитать по следующей формуле (таблица №7 приложение1):

К = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в

где:

К - итоговое значение фактора риска В1-6 - значения составляющих фактора.

Т в - количество составляющих фактора.

Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения приведена в таблице приложения 1.

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года был рассчитан на уровне 1727 000 рублей;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования) была рассчитана на уровне 31,83%;

g - ожидаемый темп прироста дивиденда был определен на уровне инфляции 12%.

Рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Росэксперт» может быть определена следующим образом:

P=[1 727 000 * ( l + 0,15 ) / ( 0,3183 - 0,15)] = 11 800 654 рублей

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Росэксперт», рассчитанная доходным подходом, составляет 11 800 654 рублей.

7.3 Согласование результатов

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная от результатов, полученных доходным, сравнительным, затратным подходами. Поскольку финансовое состояние эмитента было установлено как близкое к устойчивому, то необходимо присвоить больший вес результату доходного подхода к оценке.

Таблица 7.2 - Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки

Наименование подхода	Рыночная стоимость, руб.	Удельный вес подхода	Средневзвешенная стоимость
Доходный	11 800 654	0,70	8 260 457
Затратный	50 513 480	0,30	15 154 044
Итоговая рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», руб.			23 414 501

Таким образом, рыночная стоимость 15 000 акций ОАО «Росэксперт» составляет 23 414 501 рублей.

7.4 Оценка стоимости права собственности 750 акций

В связи с отсутствием достоверной рыночной информации о значениях скидок и премий на степень контроля на российском рынке ценных бумаг для целей настоящей оценки был проанализирован зарубежный опыт определения подобных корректировок.

Скидку за низкую ликвидность следует применять по отношению к любой доле собственности (как контрольной, так и не контрольной), если ее нельзя легко продать за короткое время.

Величина скидки на низкую ликвидность составляет 33,6%.

Стоимость пакета обыкновенных именных акций, составляющих 5% уставного капитала ОАО «Росэксперт», с учетом скидки на неконтрольный характер и скидки на низкую ликвидность составляет:

23 414 501 х 0,05 х (1- 0,3507) х (1 - 0,336) = 504 741 руб.

Таким образом, стоимость права собственности обыкновенной именной акции в количестве 750 штук ОАО «Росэксперт» на дату оценки 12 ноября 2019 года составляет округленно:

505 000 (пятьсот пять тысяч) рублей.

Заключение

Можно сказать, что фондовый рынок России стабильно развивается, становится более предсказуемым и надежным, и вместе с этим развитием на рынки выходит все большее количество эмитентов ценных бумаг. Компании прибегают к относительно дешевому и надежному способу привлечения капитала, инвесторы учатся работать с акциями. Остается надеяться, что дальнейшее развитие позволит в обозримом будущем выйти на рынок акциям многих компаний, а и инвесторы улучшить свое финансовое положение.

Быстрорастущий международный рынок акций стал важным фактором международных экономических отношений капитализма. Несмотря на многие проблемы, с которыми столкнулся в настоящее время рынок акций, следует отметить, что это молодой, динамичный и перспективный рынок, который развивается на основе позитивных процессов, происходящих в нашей экономике: массового выпуска ценных бумаг в связи с приватизацией государственных предприятий, быстрого создания новых коммерческих образований и холдинговых структур, привлекающих средства на акционерной основе и т.п. Кроме того, рынок акций играет важную роль в системе перераспределения финансовых ресурсов государства, а также, необходим для нормального функционирования рыночной экономики. Восстановление и регулирование развития этого рынка является одной из первоочередных задач, стоящих перед правительством, для решения которой необходимо принятие долгосрочной государственной программы развития и регулирования фондового рынка и строгий контроль за ее исполнением.
 

Список использованной литературы

1. Федеральный закон № 135-ФЗ т 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. от 24.07.2007).

2. Федеральный закон № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах».

3. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» ( от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ)

4. Федеральный закон № 129-ФЗ от 21.11.1996 г. «О бухгалтерском учете».

5. Приказ № 254 от 20 июля 2007 г. « Об утверждении федерального стандарта оценки « Требования к отчету об оценки ( ФСО №3)».

6. Приказ № 255 от 20 июля 2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ( ФСО №2)».

7. Приказ № 256 от 20 июля 2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

8. Приказ № 303 от 29 сентября 2006 г. « Об утверждении положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы».

9. Учебник «Оценка бизнеса» А.Г. Грязнова и М.А.Федотова. Издание второе, «Финансы и Статистика» Москва 2008 г.

11. «Оценка стоимости ценных бумаг» М.А. Шуклина, Учебное пособие. Волгоград Издательство «Панорама», 2006 г.

12. B.C. Болдырев, А.С. Галушка, А.Е. Федоров «Введение в теорию оценки недвижимости», Москва, 1998г.;

13. Фридман Дж., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Спб.: ТОО «Технобалт», 1995 г.;

14. В.А. Прорвич «Основы экономической оценки городских земель», Издательство «ДЕЛО», Москва, 1998 г.;

15. Методические материалы «Практические приемы и методы оценки стоимости недвижимости и основы оценки иных видов собственности» Школа профессиональной оценки и экспертизы собственности, Москва , 1998г.;

16. www.g2p.ru,

17. www.arendator.ru,

18. www.irr.ru

19. www.cbr.ru,

20. www.bonds.finam.ru

21. www.akm.ru

22. www.moodys.com, ,

23. www.fitchibca.com

Приложение №1

Таблица №1

БАЛАНС	По состоянию на 31.12.2018, тыс. руб.
АКТИВЫ
Внеоборотные средства
Нематериальные активы	0
Основные средства	10968
Незавершенное строительство	2497
Долгосрочные финансовые вложения	5
Отложенные налоговые активы	459
Итого внеоборотных активов	13 929
Оборотные активы
Запасы, в том числе:	14
готовая продукция и товары для перепродажи	10
расходы будущих периодов	4
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	591
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе:	7042
покупатели и заказчики	863
прочие дебиторы	6179
Денежные средства	347
Итого оборотных активов	7994
Итого активов:	21923
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Долгосрочные обязательства
Отложенные налоговые обязательства	160
Итого долгосрочных обязательств	160
Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты	2531
Кредиторская задолженность, в том числе:	4071
поставщики и подрядчики	3451
задолженность по налогам и сборам	393
авансы полученные	227
Итого краткосрочных обязательств	6602
Итого обязательств:	6762

3

Таблица№2 оценки износа движимых активов

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Дата ввода в эксплуатацию	Накопленный износ, %
1	2	3	4	5
1		Машины и оборудование
2	00000004	Компьютер	17.05.2000	75%
3	00000005	Контейнер М 71	23.07.2001	20%
4	00000006	Монитор	31.01.2001	65%
5	00000033	Ноутбук	02.07.2004	15%
6	00000032	ПК CLR	20.02.2004	35%
7	00000009	Сигнализация	01.10.2001	50%
8	00000029	Система видео-наблюдение	01.08.2003	58%
9	00000031	Система видео-слежения	08.10.2003	54%
10	00000010	Системный блок	25.02.2000	75%
11	00000026	Туалетная кабина	01.05.2002	40%
12		Сооружения
13	00000002	Асфальтовое покрытие	01.08.2000	59%
14	00000030	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	01.09.2003	50%

Краткий статистический сборник Россия в цифрах; данные Интернет сайта Федер. службы государственной статистики «Информация о социально-экономическом положении России»

Таблица №2

№	Инвентарный номер	Наименование	Первонач. (восстан.) стоимость, руб.коп.	Дата ввода в эксплуатацию	Индекс пересчета	Стоимость нового оборудования, руб.
п/п
10	10	Системный блок	31000	25.02.2000	3,7129	115 099,90
11	26	Туалетная кабина	15750	01.05.2002	1,6334	25 726,05
12		Сооружения
13	2	Асфальтовое покрытие	1862277,33	01.08.2000	3,7129	6 914 449,50
14	30	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	37392,09	01.09.2003	2,0173	75 431,06

Таблица №3 оценки износа движимых активов

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Дата ввода в эксплуатацию	Накопленный износ, %
1	2	3	4	5
1		Машины и оборудование
2	00000004	Компьютер	17.05.2000	75%
3	00000005	Контейнер М 71	23.07.2001	20%
4	00000006	Монитор	31.01.2001	65%
5	00000033	Ноутбук	02.07.2004	15%
6	00000032	ПК CLR	20.02.2004	35%
7	00000009	Сигнализация	01.10.2001	50%
8	00000029	Система видео-наблюдение	01.08.2003	58%
9	00000031	Система видео-слежения	08.10.2003	54%
10	00000010	Системный блок	25.02.2000	75%
11	00000026	Туалетная кабина	01.05.2002	40%
12		Сооружения
13	00000002	Асфальтовое покрытие	01.08.2000	59%
14	00000030	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	01.09.2003	50%

Итоговый расчет рыночной стоимости собственного капитала

Таблица №4 итогового заключения о рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Стоимость нового оборудования, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
1		Машины и оборудование
2	4	Компьютер	123547,9356	75%	30 886,98
3	5	Контейнер М 71	7928,134	20%	6 342,51

Для позиций основных средств №5, №6, №8, №9, №13, №14 процент накопленного износа определен исходя из соотношения фактического срока эксплуатации объектов основных средств и их нормативного срока полезного использования

Таблица №5

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Стоимость нового оборудования, руб.	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
4	6	Монитор	14097,41	65%	4 934,09
5	33	Ноутбук	50935,96	15%	43 295,56
6	32	ПК CLR	34863,31	35%	22 661,15
7	9	Сигнализация	7928,13	50%	3 964,07
8	29	Система видеонаблюдение	53036,23	58%	22 275,22
9	31	Система видео-слежения	18691,41	54%	8 598,05
10	10	Системный блок	115099,90	75%	28 774,98
11	26	Туалетная кабина	25726,05	40%	15 435,63
12		Сооружения
13	2	Асфальтовое покрытие	6914449,50	59%	2 834 924,29
14	30	Шлагбаум, стрела 4,25 м.	75431,06	50%	37 715,53
15	Итого:				3 059 808,1

Приложение №2

Таблица № 1 Диспетчерская, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2

Адрес (идентификация объекта)
Страна		Россия
Город		Москва
Административный округ		Центральный Административный округ
Транспортная магистраль		улица Сергея Макеева
Номер дома		42/9
Номер корпуса (строение)		2
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро		Улица 1905 года
Расстояние от ближайшей станции метро		15 м.п.
Запыленность и загазованность воздуха		В пределах нормы
Уровень шума		Средний
Растительность в окрестностях		редкая
Характеристика земельного участка
Территориально - экономическая зона		9-я
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.		41,8
Ограждение территории		Есть
Освещение территории		Есть
Охрана территории		Есть
Сервитуты	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания		Нежилое административное здание
Группа капитальности здания		II
Общая площадь здания, кв. м		72,7
Строительный объем, куб. м*		280
Год постройки		не указан
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)		Нет данных
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании		2
Подземная часть		нет
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций		пенно блоки
Материал перекрытий		деревянные утепленные
Высота потолков, м		3,2
Количество входов в здание		2
Парковка и транспортное обеспечение		есть
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Архитектурная проработка		рядовая
Состояние фасада		штукатурка, окраска
Крыша		оцинкованное железо
Состояние главного входа		хорошее
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Полы		деревянные
Инженерное оборудование
Холодное водоснабжение		есть
Горячее водоснабжение		нет
Теплоснабжение		есть
Вентиляция		естественная
Кондиционирование		нет
Телекоммуникации
Телефон		нет
Оптико-волоконные линии		нет
Описание наружной и внутренней отделки здания
Наружная отделка		штукатурка, окраска
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Крыша		оцинкованное железо
Полы		деревянные
Выводы:		Общее состояние здания хорошее
Юридический статус
Право на объект оценки		собственность
Право на земельный участок		долгосрочная аренда
Обременения		не зарегистрированы

Таблица № 2 Складское помещение, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.5

Адрес (идентификация объекта)
Страна		Россия
Город		Москва
Административный округ		Центральный Административный округ
Транспортная магистраль		улица Сергея Макеева
Номер дома		42/9
Номер корпуса (строение)		5
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро		Улица 1905 года
Расстояние от ближайшей станции метро		15 м.п.
Запыленность и загазованность воздуха		В пределах нормы
Уровень шума		Средний
Растительность в окрестностях		редкая
Характеристика земельного участка
Территориально - экономическая зона		9-я
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.		470
Ограждение территории		Есть
Освещение территории		Есть
Охрана территории		Есть
Сервитуты	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания		Нежилое производственно-складское здание
Группа капитальности здания		II
Общая площадь здания, кв. м		427,5
Строительный объем, куб. м*		2265
Год постройки		1991
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)		Нет данных
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании		1
Подземная часть		нет
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций		железобетонные блоки
Материал перекрытий		железобетонные
Высота потолков (офисная часть), м		5
Количество входов в здание		1
Парковка и транспортное обеспечение		есть
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Архитектурная проработка		рядовая
Состояние фасада		окраска
Крыша		оцинкованное железо
Состояние главного входа		удовлетворительное
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки
Полы		плитка
Инженерное оборудование
Холодное водоснабжение		есть
Горячее водоснабжение		нет
Теплоснабжение		есть
Вентиляция		естественная
Кондиционирование		нет
Телекоммуникации
Телефон		нет
Оптико-волоконные линии		нет
Описание наружной и внутренней отделки здания
Наружная отделка		окраска
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки
Крыша		оцинкованное железо
Полы		плитка
Выводы:		Общее состояние здания удовлетворительное
Юридический статус
Право на объект оценки		собственность
Право на земельный участок		долгосрочная аренда
Обременения		не зарегистрированы

Таблица № 3 Проходная, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.9

Адрес (идентификация объекта)
Страна		Россия
Город		Москва
Административный округ		Центральный Административный округ
Транспортная магистраль		улица Сергея Макеева
Номер дома		42/9
Номер корпуса (строение)		9
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро		Улица 1905 года
Расстояние от ближайшей станции метро		15 м.п.
Запыленность и загазованность воздуха		В пределах нормы
Уровень шума		Средний
Растительность в окрестностях		редкая
Характеристика земельного участка
Территориально - экономическая зона		9-я
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.		80
Ограждение территории		Есть
Освещение территории		Есть
Охрана территории		Есть
Сервитуты	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания		Проходная
Группа капитальности здания		II
Общая площадь здания, кв. м		114,6
Строительный объем, куб. м*		343
Год постройки		1990
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)		Нет данных
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании		2
Подземная часть		нет
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций		мелкие бетонные блоки
Материал перекрытий		деревянные утепленные
Высота потолков, м		2,5
Количество входов в здание		1
Парковка и транспортное обеспечение		есть
Состояние здания
Охранный статус здания		нет
Архитектурная проработка		рядовая
Состояние фасада		штукатурка, окраска
Крыша		шифер
Состояние главного входа		хорошее
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Полы		линолеум
Инженерное оборудование
Холодное водоснабжение		есть
Горячее водоснабжение		нет
Теплоснабжение		есть
Вентиляция		естественная
Кондиционирование		нет
Телекоммуникации
Телефон		нет
Оптико-волоконные линии		нет
Описание наружной и внутренней отделки здания
Наружная отделка		штукатурка, окраска
Внутренняя отделка		Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей
Крыша		шифер
Полы		линолеум
Выводы:		Общее состояние здания хорошее
Юридический статус
Право на объект оценки		собственность
зПраво на емельный участок		долгосрочная аренда
Обременения		не зарегистрированы

Таблица № 4. Расчет стоимости прав аренды участка земли

Местонахождение здания	ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2	ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2	ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
Площадь земельного участка под зданием, кв. м.	41,8	470	80
Сср.п - средний размер платы за право аренды зем. уч-ка, $/га;	20 000	20 000	20 000
Кср.а	1	1	1
Коп	1,00	1,00	1,00
Кц	1	0,7	1
Ку	1	1	1
Со	0	0	0
Курс ЦБ РФ на дату оценки	26,88	26,88	26,88
Размер платы за право аренды земли, руб.	836 000	6 580 000	1 600 000

Таблица № 5. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки

№ объекта	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.2	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.5	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.9
Коэффициент – Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г (К 1 ) (Обоснование: Постановления Госстроя СССР №94 от11.05.83 г.)	1,18	1,18	1,18
Коэффициент – Индекс перехода цен 1984 г. к ценам 2001 г.(К 2 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)	17,99	17,99	17,99
Коэффициент – Индекс перехода цен 2001 г. к ценам декабря 2004 (К 3 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)	1,56	1,56	1,56
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2005 г. к ценам декабря 2005 (К 4 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)	1,231	1,119	1,231
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2006 г. к ценам 2019г. (К 5) (Обоснование: Официальный индекс инфляции)	1,073	1,073	1,073
Коэффициент – Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. в цены на дату проведения оценки (К)	43,74	39,76	43,74

Таблица № 6. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки

№ объекта	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
Строительный объем здания, куб. м	280	2265	343
Стоимость единицы объема здания, Супвс, руб./куб. м (сборник УПВС № 23 табл. 32)	23	10,6	23
Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки, К	43,74	39,76	43,74
Коэффициент учета НДС, Кндс	1,18	1,18	1,18
Полная восстановительная стоимость здания (с учетом предпринимательской прибыли), руб.	332 389	1 126 425	407 176,5

Таблица № 7

№ объекта	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5	г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
Полная восстановительная стоимость объекта (ПВС) в текущих ценах, руб.	332 389	1 126 425	407 176,5
Предпринимательская прибыль (Ппр)	99 716,7	337 927,5	122 153
Физический износ	27%	10%	12%
Функциональный износ	0%	0%	0%
Внешний (экономический) износ	0%	0%	0%
Суммарный накопленный износ (И)	27%	10%	12%
Стоимость улучшений, руб.	315 437	1 317 917	465 810
Стоимость земельного участка, руб.	836 000	6 580 000	1 600 000
Рыночная стоимость объекта оценки по затратному методу, руб.	1 101 100	7 897 917	1 991 476

Таблица № 8 Расчет ставки дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка jб	6,50%
Премия за риск jн	4,50%
Премия за низкую ликвидность jл	3,25%
Премия за инвестиционный менеджмент, jи	5%
Ставка капитализации, j	19,25%

Таблица № 9 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателя	Един, измер.	Строение 2	Строение 5	Строение 9
Площадь помещений	кв.м.	72,7	427,5	114,6
Арендная плата	USD за 1 кв. м. в год	337	147	328
Потенциальный валовой доход	USD	24499,9	62842,5	37588,8
Действительный валовой доход	USD	22466,4	57626,6	34469
Эксплуатационные расходы	USD	4000	2000	2000
Чистый операционный доход	USD	18466,4	55626,6	32469
Ставка дисконтирования, j	%	19,25%	19,25%	19,25%
Скорректированная ставка дисконтирования, j'	%	13,57%	13,57%	13,57%
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом.	USD	136083	409923,4	239270
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки		24,5462	24,5462	24,5462
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления.	Руб.	3340320	10062061	5873180