Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Договорные конструкции.

Содержание:

Введение

Актуальность темы. Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве относительно недавно. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни.

Нормы главы 33 ГК РФ призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

Договор ренты является одним из наиболее малоизученных гражданско-правовых обязательств современной российской цивилистики. Можно назвать лишь несколько трудов в области гражданского права, раскрывающих данное обязательство. Так, нельзя не назвать диссертационное исследование договора ренты Н.В. Золотько и С.А. Хохлова, комментарий жилищного законодательства П.В. Крашенинникова. Другими авторами (С.С. Алексеевым, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзиным, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым) договор рассматривается очень поверхностно при изложении обязательственных конструкций гражданского права в рамках учебников и учебных пособий по цивилистике.

В этой связи детальное исследование договора ренты и его разновидностей представляет не только несомненный интерес, но и очевидную необходимость.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования курсовой работы являются обязательственные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора ренты и его разновидностей. Предметом исследования выступают соответствующие положения гражданского законодательства, регламентирующие указанные договорные конструкции, современная юридическая (прежде всего, судебная) практика, а также юридическая литература, посвященная анализу данной тематики.

Цель и задачи курсовой работы. Цель работы заключается в исследовании особенностей правового регулирования, сущности, элементов договора ренты и его видов. Данная цель достигается постановкой и реализацией следующих задач:

рассмотреть понятие и особенности нормативной регламентации договора ренты;
проанализировать его элементы (предмет, правовой статус сторон, форму и содержание договора);
охарактеризовать соотношение ренты и других гражданско-правовых договоров;
исследовать виды договора ренты (постоянную ренту, пожизненную ренту, пожизненное содержание с иждивением);
сформулировать итоги и конечный вывод по работе.

Гипотеза работы. Как сказано выше, лишь в действующем Гражданском кодексе РФ договор ренты получил самостоятельное закрепление и значение особого гражданско-правового института. В этой связи гипотезу работы можно сформулировать следующим образом: договор ренты остается одним из наиболее малоизученных и, вместе с тем, чрезвычайно перспективных в плане реализации прав и законных интересов участников гражданских правоотношений (особенно это характерно для его разновидностей).

Нормативная и теоретическая базы работы. Нормативную базу работы составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), федеральные законы «О банках и банковской деятельности», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О минимальном размере оплаты труда», «О несостоятельности (банкротстве)». В работе использованы данные судебной практики, представленные, главным образом, актами Верховного Суда РФ и других судов России.

В качестве теоретической основы работы использовались исследования, сформулированные в трудах таких авторов, как Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.В. Золотько, И.Л. Корнеева, М.М. Рассолов, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, М.Б. Смоленский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.П. Фоков.

Практическая значимость работы. Она определяется, прежде всего, возможностью использования важнейших положений исследования при изучении договора ренты и его видов в рамках дисциплин «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право», «Наследственное право» и ряда других, а также для углубления исследования данной проблематики в рамках выпускной квалификационной работы.

Методы исследования. В процессе анализа тематики работы автором использовались такие методы исследования, как историко-правовой, формально-логический, системно-структурный, сравнительного правоведения.

Структура работы. Структура исследования соответствует формулировке темы и построена с учетом поставленных задач; она состоит из введения, двух глав («Общие положения о ренте», «Виды договора ренты»), заключения, списка использованных источников и приложений.

Глава 1 Договор ренты – общие положения о договорной конструкции

Договор пожизненного содержания с иждивением как самостоятельная договорная конструкция впервые был закреплен в части второй ГК РФ 1996 г., чему предшествовал долгий и сложный исторический путь. Если регламентации данного договора в дореволюционном российском гражданском праве воспрепятствовала социалистическая революция, то в советском гражданском праве определенные идеологические соображения не позволяли осуществить правовое признание этого соглашения.

1.1 Понятие рентного договора и рентных отношений

Рента – это новелла гражданского права. Она относится к институту гражданского права, связанного с отчуждением имущества (рента – от латинского Rendere – приносить доход). С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности.

В.А. Белов напоминает, что в соответствии со статьей 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Исходя из приведенного выше определения, можно говорить об отличительных признаках данного договора. Прежде всего, это взаимные права и обязанности в рамках одного гражданского правоотношения. Иными словами, как плательщик, так и получатель ренты имеют корреспондирующие правомочия по отношению друг к другу: праву одной стороны противостоит обязанность другой и наоборот.

Далее это односторонний характер правоотношений, то есть обязанность по уплате рентных платежей несет только одна сторона – плательщик ренты. Причем данное бремя, лежащее на плательщике ренты, должно осуществляться систематически и периодически, в соответствии с требованиями заключенного договора ренты.

Также можно говорить о том, что данный договор является, безусловно, возмездным, так как за предоставленное плательщику ренты имущество он обязуется уплачивать рентные платежи, которые могут выражаться в различных формах.

Договор ренты считается заключенным не только с момента придания соглашению соответствующей формы, которую требует законодатель, но и с момента передачи получателем ренты определенного имущества в собственность плательщику ренты, т.е. рента является реальным договором. При чем законодатель требует обязательного нотариального удостоверения договора ренты [8, с. 393].

М.И. Брагинский указывает, что Гражданский кодекс называет три вида договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением, которые обладают несколькими особенностями, позволяющими отличать ренту от аренды, ссуды, займа, купли-продажи, мены и дарения, несмотря на то, что все эти договоры объединены одним существенным признаком – направленность на отчуждение конкретного имущества:

возникающие из договора ренты правоотношения носят длящийся и стабильный характер, а для договора пожизненного содержания с иждивением данные отношения носят еще и доверительный характер, исходя из сущности соглашения;

договор ренты, в правовом смысле, в большей степени направлен на защиту интересов получателя ренты. И такой подход законодателя оправдан: во-первых, получение ренты для ее получателя может оказаться основным источником существования; во-вторых, предметом ренты, исходя из регулируемых отношений, может быть дорогостоящее имущество, например земельный участок, иное движимое или недвижимое имущество;

если отчуждаемым имуществом являются движимые вещи, то существенным условием договора ренты выступает либо один из способов обеспечения исполнения обязательств (залог, неустойка, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за нарушение плательщиком своего обязательства по выплате ренты;

как уже говорилось, имущество может передаваться в собственность плательщика ренты либо за определенную плату, либо бесплатно. В этих отношениях дополнительно применяются нормы о договорах купли-продажи (при возмездной передаче) и о дарении (при безвозмездной передаче). Из правил о договоре купли-продажи могут использоваться те, где предусмотрен момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества, исполнения обязанности передать вещь, обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц и др.;

характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты;

состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте, перечень которых четко определен гражданским законодательством. Например, государственная собственность: дороги, реки, другие природные объекты, отдельные виды вооружения и т.п. Ограниченность подразумевает то, что некоторые объекты могут принадлежать только определенным лицам либо для совершения сделок с ними требуется специальное разрешение, например, оружие, наркотические вещества и т.п.;

состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях некоммерческие организации, если это не будет противоречить целям их деятельности, определенным соответствующим уставом [10, с. 412].

Таким образом, договор ренты – это такой договор, по которому имущество переходит от собственника лицу, нуждающемуся в данном имуществе, как за плату, так и без таковой, также договор носит фидуциарный и одновременно алеоторный характер, что говорит о возможностях совершенствования данного вида обязательств в рамках гражданского законодательства.

1.2 Соотношение ренты и иждивения

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 года, в ГК РСФСР 1964 года, были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виды ренты, а именно: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. А.П. Фоков напоминает, что было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношения сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и высокий риск досрочного прекращения этого договора при нарушении рентоплательщиком своих обязательств. В законе прямо предусматривается (как защита интересов рентополучателя) возможность отмены договора по инициативе рентополучателя в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств.

В связи с высокой степенью риска досрочного прекращения этого договора (имущество возвращается рентополучателю, а рентоплательщик не вправе требовать возмещения потраченного на выплату по рентным платежам), необходимо глубокое понимание природы и существа этих договоров, чтобы при наступлении негативных последствий не жалеть о заключении договора ренты. Большинство заключающих договор ренты исходит из соображений выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя), так как рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые, являясь собственником какой-либо жилой недвижимости, ничего, кроме этой жилплощади, предложить не могут, но продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет и, боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, которые гарантируют им право проживания и возможность получать гарантированный доход и уход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты (его разные виды) – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

Получателем постоянной ренты может быть только собственник отчуждаемого (передаваемого) имущества, являющийся дееспособным гражданином или некоммерческой организацией, обладающей специальной правоспособностью. Лица, владеющие имуществом (на законном основании), но не являющиеся собственниками, не могут отчуждать его по договорам ренты. Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин – ст.589 ГК РФ.

Плательщиком ренты, то есть собственником после заключения договора, могут быть как граждане, так и юридические лица (за исключением государственных унитарных предприятий) [17, с. 421].

В соответствии с законом договор ренты обязательно заключается в нотариальной форме, а если имущество, передаваемое под выплату ренты, - недвижимость, то договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Имущество при заключении договора ренты может передаваться (юридически) рентополучателю за плату или бесплатно. То есть при заключении договора рентоплательщик либо единовременно выплачивает рентополучателю какую-либо определенную сторонами сумму, а потом в течение действия договора выплачивает рентные платежи, либо при заключении договора ничего не выплачивает, а только осуществляет после заключения договора платежи в пользу рентополучателя.

В первом случае наряду со специальными правилами о ренте к такому договору применяются правила купли-продажи (например, при юридической передаче жилой недвижимости составляется акт приема-передачи, хотя рентополучатель продолжает проживать в этой жилой недвижимости), а во втором случае действуют правила дарения.

Рента является обременением недвижимого имущества, переданного в собственность рентополучателю, и это обременение подлежит государственной регистрации. В случае отчуждения такого имущества третьему лицу или перехода права собственности новому собственнику на правах наследования, вместе с правом собственности передается обязанность выплачивать рентные платежи. На первоначального рентоплательщика накладывается субсидиарная ответственность за выплату таких платежей. То есть первоначальный рентоплательщик, передавший по собственной воле (с разрешения рентополучателя) право собственности на обремененное рентой недвижимое имущество, перестав быть собственником, в случае, если новый владелец по каким-либо причинам не сможет выплачивать ренту, будет обязан вместо нового собственника выплачивать рентные платежи. Об этом мало кто знает и информирование об этом требовании закона (ст.586 ГК РФ), как правило, повергает настоящего или будущего рентоплательщика в шок. Но это норма диспозитивная, и стороны вправе при заключении договора отчуждения предусмотреть солидарную ответственность. Условия договора об освобождении первоначального рентоплательщика от какой либо ответственности являются в этом случае ничтожными.

Но договора ренты обременяются в обязательном порядке и обеспечением выплаты ренты.

Обеспечение может быть разным. Его вид зависит от характера имущества, переданного под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, после заключения договора ренты ставшее собственностью рентоплательщика, то оно обременяется правом рентополучателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств. Это право регистрируется и отражается в тексте Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Если под выплату ренты передается движимое имущество, то обеспечение платежей может происходить в самых разных формах, а именно: выплатой неустойки, удержанием, поручительством, задатком, банковской гарантией и очень эффективным, по мнению авторов, способом – страхованием риска невыплаты рентных платежей за счет рентоплательщика.

Независимо от способа обеспечения выплаты рентных платежей законом предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты, которая представляет из себя (независимо от вида рентных платежей) уплату процентов с суммы денежного эквивалента, в которую оценена рента [16, с. 288].

1.3 Рента и институт личного права пользования

Проект Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает внедрение в российское право института личного права пользования (узуфрукт). Данный институт давно известен европейским системам права и активно используется в наследственном праве таких стран, как Бельгия, Великобритания, Испания, Венгрия и ряд других.

Как следует из указанного выше законопроекта, узуфрукт может возникать на основании сделки, либо на основании завещания.

По данным В.В. Пиляевой применение института личного права пользования позволяет решить вопрос о возможности исполнения завещаний, предусматривающих предоставление завещательного отказа. В соответствии со статьёй 1137 Гражданского кодекса РФ, завещание может исчерпываться завещательным отказом. При этом остаётся совершенно неясным, каким образом данная обязанность может быть исполнена, поскольку завещательный отказ является не правом отказополучателя, а по сути обременением права основного наследника: отказополучатель не был наделён самостоятельными процессуальными правами в рамках наследственного делопроизводства. На настоящий момент отказополучатель не может независимо от наследника обратиться в нотариальную контору, получить свидетельство, зарегистрировать своё право: информация о завещательном отказе и его содержании заносится в свительство о праве на наследство основного наследника и вносится в ЕГРП при регистрации прав наследника. При этом для отказополучателя установлен трёхлетний срок для того, чтобы воспользоваться своим правом. Таким образом, завещание, предусматривающее только завещательный отказ, фактически становится неисполнимым – его исполнение зависит исключительно от воли наследников (их желания выполнить последнюю волю умершего).

Применение института узуфрукта превращает исполнения завещательного отказа из обязанности наследника в право отказополучателя: работа по принятию закона о нотариате будет возобновлена сразу после утверждения новой редакции ГК и совершенно логично в этой связи ожидать внесения изменений в Приказ Минюста №99, устанавливающий формы свидетельств о праве на наследство, что в конечном итоге среди прочего позволит выдавать отдельное свидетельство на указанное право, не связывая реализацию данного права с действиями наследников. Обособление процессуальных прав отказополучателя и наследника существенно снизит напряженность в сфере оформления наследственных прав.

Кроме того, использование института личного права пользования в сделках позволяет более тонко подходить к вопросам планирования наследства. К уже существующим традиционным методам планирования наследства, таким как завещание, дарение и рента с её разновидностями добавляется новый вид договора – о предоставлении личного права пользования.

Вопрос о допустимости включения положений, о предоставлении права проживания отчуждаемой в порядке дарения квартиры является спорным уже давно. Существует две основных точки зрения. Первая делает акцент на безвозмездной природе договора дарения как сделки, направленной на передачу прав собственности на объект недвижимости без каких либо встречных предоставлений. Вторая основывается на том, что собственник помещения вправе сам определить объём и порядок передачи тех прав, которые он передаёт одаряемому. При этом вопрос о включении предоставлений в пользу третьих лиц рассматривался однозначно: эти положения договоров противоречат сути договора дарения как безвозмездной сделки, по которой одна сторона передаёт, а другая принимает право собственности на объект дарения без возникновения встречных обязательств.

Появление в российском праве института личного права собственности позволяет сделать однозначный вывод о недопустимости включения в договоры дарения каких-либо встречных обязательств – в том числе и в отношении дарителя. Такие обязательства должны оформляться договором об установлении личного права пользования в соответствии с проектом внесения изменений в Гражданский кодекс. При этом появление этого инструмента планирования наследства позволяет формировать такие механизмы, которые допускают предоставление третьим лицам права пользования объектом без заключения договора ренты.

Это позволяет реализовать часто встречающееся желание людей перевести имущество на наследников, исключив его тем самым из наследственной массы, но при этом защитить права тех, кто проживает совместно с собственником, не являясь при этом его наследником [14, с. 299].

Глава 2 Практика осуществления договорных обязательств в сфере ренты

Несмотря на сложность отчуждения недвижимого имущества, институт, подобный ренте, существовал в обычном праве дореволюционной России, чаще по договору передавалась именно недвижимость, и оформлялись такие сделки либо в виде продажи под условием, либо завещанием, либо дарением под условием. Анализ же положений Проекта Гражданского уложения позволяет отметить преемственность норм, содержащих правила о ренте в Проекте и нынешнем российском ГК.

В главе 33 выделяются следующие разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В литературе нет единства мнений в вопросе о соотношении этих разновидностей договора.

А.П.Сергеев полагает, что все три договора ренты являются самостоятельными видами договора, что все они различаются между собой по ряду частных моментов. «При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой».1 Такую же позицию занимает А.Н.Кичихин.2 Другая точка зрения, которой придерживается большинство авторов (М.И.Брагинский, СА.Хохлов, В.И.Литовкин, А.Н.Гуев, Л.И.Глушкова), заключается в том, что пожизненное содержание является подвидом пожизненной ренты. Авторы ссылаются на закон, в частности на статью 583 ГК, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания. М.И.Брагинский указывает, что двучленное деление ренты нашло отражение также в ст.601 ГК, где сказано, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами, посвященным пожизненному содержанию с иждивением и в статье нет оговорки, «если это не противоречит правилам настоящей главы и существу договора». М.И.Брагинский пишет что, «это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты».3

Думается, более верной является первая точка зрения, которую можно обосновать с позиций формальной логики. Исходя из формальной логики, род в логическом смысле состоит из видов как своих частей лишь тогда, когда род и вид рассматриваются со стороны их объемов. Отношениями понятий по объему являются отношения совпадения (тождества), включения, исключения и пересечения. Так, если предположить, что пожизненное содержание является разновидностью пожизненной ренты, то налицо должно быть включение объемов. Объем понятия пожизненного содержания должен быть включен в объем понятия пожизненной ренты.

2.1 Договор ренты жилья

П.В. Крашенинников указывает, что суть современной коммерческой ренты, напомним, заключалась в следующем. Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. Сейчас риелторы рентным бизнесом почти не занимаются. Оказалось, что при таком варианте купли-продажи у сторон возникают плохо предсказуемые проблемы.

Многие мои знакомые (и знакомые знакомых) решили испытать судьбу, став собственниками квартир по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Разница между этими двумя договорами сводится, в основном, к тому, что в договоре пожизненного содержания с иждивением оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами.

Недавно я обзвонила тех, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснила, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания.

Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной – ее квартира.

В результате договор был расторгнут по согласию сторон у того же нотариуса, который удостоверял первый договор. Плательщику ренты по обоюдному согласию были возвращены средства, потраченные на содержание бабушки, плюс небольшой бонус.

Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоплательщиков стать собственниками квартир без всяких обременений, – война с родственниками пенсионеров. К примеру, оказалось, что числившийся одиноким дедушка вовсе не так одинок – в другом городе у него имеется законная жена, с которой он не хочет жить, и этот факт при подписании договора просто скрыл. Узнав, что квартира может "уйти из семьи", нелюбимая супруга повела наступление на плательщика ренты. Начались суды и попытки доказать, что он недобросовестно исполняет свои обязанности по отношению к получателю ренты. В итоге договор был расторгнут в суде...

Покупка квартиры по договору ренты была популярна до развития ипотечного кредитования в нашей стране. Иметь дело с банком оказалось проще, чем с пожилым человеком. Главное, что не зависишь от человеческого фактора, как в случае с рентой [13, с. 204].

И.Л. Корнеева указывает, что многие из покупателей квартир по договорам ренты, которые заключили их около десяти лет назад, до сих пор находятся в подвешенном состоянии. Добросовестно исполняя свои обязанности, они по сей день не знают, что их ждет дальше, ведь претензии у их подопечных могут возникать самые разные.

К примеру, договор заключался с условием, что рентоплательщик будет проводить ремонт в квартире, то есть поддерживать приобретенное жилье в приличном состоянии. Несколько лет он выплачивал ренту, платил за квартиру и по мере необходимости что-то ремонтировал (переклеивал обои, менял сантехнику). Какой именно ремонт полагается проводить, что должно измениться в квартире, на какую сумму, в договоре не конкретизировалось. Но через несколько лет бабушка пожелала, чтобы квартира была отремонтирована полностью.

Ремонт сделала бригада мастеров. Пенсионерка в это время отдыхала в санатории, куда ее отправил опять-таки плательщик ренты. Однако, вернувшись, бабушка осталась недовольна результатами ремонта, после чего заявила, что будет подавать в суд на расторжение договора. Тем более что давно уже в гости к бабушке стал захаживать племянник и интересоваться дальнейшими видами на имеющиеся квадратные метры...

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна оговариваться сумма, на которую плательщик ренты обязан покупать продукты. Один из плательщиков совершал покупки в течение пяти лет и собирал чеки. Однако из-за инфляции со временем стал покупать продукты подешевле, чтобы уложиться в оговоренную сумму. Это не устроило пенсионерку. Пересматривать указанную в договоре сумму, отведенную на закупку продуктов, плательщик ренты не собирается. Опять встал вопрос о расторжении договора.

Прокомментировать описанные ситуации мы попросили юриста агентства "Кутузовский проспект" Ирину Маркичеву:

– Если в договоре записано, что "рентоплательщик проведет косметический ремонт" без указания, какой именно, шансы на расторжение договора со стороны бабушки-рентополучателя, недовольной ремонтом, невелики. Тем не менее для того чтобы выиграть дело, рентоплательщику желательно представить в суд фотографии квартиры до ремонта и после, договор с ремонтно-строительной бригадой с указанием видов работ, квитанции и чеки на покупку стройматериалов. Хорошо бы еще пригласить свидетелей, которые могут подтвердить: ремонт был произведен.

Что касается истории с покупкой продуктов, то шансы расторгнуть договор со стороны бабушки невелики: если в договоре указана только сумма, на которую плательщик ренты должен купить продукты подопечному, без указания, какие именно, особенно можно не беспокоиться. При этом суд учтет, что договор исполнялся рентодателем длительное время и добросовестно (не забывайте только хранить чеки) [11, с. 407].

В то же время желательно, чтобы ренто-плательщик увеличил сумму, выплачиваемую на содержание получательницы ренты в соответствии со ст. 318, 590, 597, 602 ГК РФ.

В этой связи стоит вспомнить постановление Конституционного Суда РФ № 11-П от 27.11.2008 "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Кутиной и А.Поварничиной". В этом постановлении КС определили, что положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" (о том, что в договорах ренты и/или пожизненного содержания с иждивением устанавливались суммы для выплаты рентополучателям в 100 или 200 рублей), не соответствует Конституции РФ и утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 года.

И все-таки риски плательщиков ренты – это добровольные риски. Но бывают ситуации, когда оказываются реально ущемлены интересы пенсионеров.

Допустим, с рентополучателем на улице случается инсульт. Он долго приходит в себя в больнице. Свои имя, фамилию и адрес вспоминает не скоро. За это время оказывается, что он признан без вести отсутствующим, а квартира продана плательщиками ренты, как полноправными собственниками. В квартире пенсионера сейчас живут уже совсем другие люди – молодая семья с ребенком.

М.И. Брагинский комментирует подобную ситуацию следующим образом:

– Отношения, связанные с рентой и пожизненным содержанием с иждивением, регулирует глава 33 ГК РФ. Когда речь идет о передаче физическим лицом под выплату ренты квартиры или иного жилого помещения, такие отношения оформляются договором пожизненного содержания с иждивением.

Важная особенность такого договора – условие о том, что отчуждать имущество, переданное под выплату пожизненного содержания, рентоплательщик вправе только с предварительного нотариально оформленного согласия рентополучателя (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения имущества, обремененного рентой, обязанности по выплате ренты (пожизненного содержания) переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Обязательство по выплате пожизненного содержания с иждивением может быть прекращено лишь в двух случаях: либо в связи со смертью получателя ренты, либо в случае расторжения договора.

Таким образом, если в период действия договора рентополучатель пропал и был признан по решению суда безвестно отсутствующим (в соответствии со ст. 42 ГК РФ), договор не прекращается. Являясь собственником квартиры на основании договора, рентоплательщик не вправе продавать квартиру без согласия рентополучателя. Оно оформляется в нотариальной форме и представляется в обязательном порядке в регистрирующий орган. Если такое согласие не было получено, договор купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу зарегистрированы не будут.

Пропавший рентополучатель, вернувшись после долгого отсутствия и узнав о том, что его квартира продана, может выбрать, на мой взгляд, два варианта решения проблемы. Первый – признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла с нарушением закона. Второй – требовать заключения договора пожизненного содержания с иждивением с новым собственником.

Безусловно, и в том, и другом случае рентополучатель остается жить в этой квартире пожизненно.

Плательщик и получатель ренты нередко приходят к выводу, что заключение договора было ошибкой и для одной, и для другой стороны. Получатель ренты вдруг понимает, что лучше, чтобы квартира досталась родне, а не чужому дяде. Плательщик же ренты при расторжении договора надеется вернуть вложенные в пенсионера деньги. Возможно ли это, если пенсионер не хочет возвращать то, что получил?

– Существует общее правило: затраченные в процессе исполнения договора ренты денежные средства рентоплательщику не возвращаются. Если заключен договор пожизненной ренты, и плательщик докажет, что платил все исправно, то расторжение договора по инициативе получателя ренты (без согласия плательщика) законом не предусмотрено. Расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора плательщиком ренты.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств по договору, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя (п. 2 ст. 605 ГК РФ) [12, с. 291].

2.2 Договор ренты в практике рыночных отношений

Для престарелых людей с небольшой пенсией приватизация квартиры и ее завещание или продажа при условии пожизненного проживания и содержания дает шанс на достойную жизнь на склоне лет. Некоторые фирмы используют такую форму приобретения квартир, как рентный залог, обеспечивая своим клиентам необходимые юридические гарантии. Этот метод часто предлагается гражданам, которые хотят приобрести квартиру в рассрочку. Покупатели оплачивают содержание престарелых граждан, продающих свои квартиры на условиях пожизненного проживания, но они делают это через фирму и не знают, кому выплачивают эту своеобразную ренту.

Для получателя ренты (одинокого пенсионера) размер единовременной платы за квартиру и условия дальнейшего содержания (денежные выплаты, кратные официальному размеру минимальной пенсии, уход и ритуальные услуги) оговариваются в договоре с фирмой. При этом квартира переходит в собственность фирмы, но та, в свою очередь, не имеет права производить никакие операции с квартирой при жизни продавца. Для покупателя в договоре закрепляются платежи и гарантии последующего получения квартиры. Размер ежемесячной платы составляет около трех - пяти минимальных размеров пенсии, в зависимости от размеров и качества квартиры. Покупатели получают такие квартиры по мере их освобождения. Если квартира освобождается раньше, чем покупатель выполнил договорные обязательства, то фирма разрешит ему заселение с последующим расчетом, после которого квартира оформляется в его собственность.

В Москве для обеспечения социальной поддержки и защиты прав одиноких пожилых пенсионеров и инвалидов в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-рм "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность города Москвы" в структуре Комитета социальной защиты населения Москвы функционирует служба "Московская социальная гарантия" (Моссоцгарантия). Договоры купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания заключаются на добровольной основе, чаще всего с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, и одинокими инвалидами II группы, достигшими 60 лет. Моссоцгарантия в особых случаях по согласованию с Комитетом социальной защиты населения Москвы может заключать договоры с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст.

О заключении договора Моссоцгарантия обязательно информирует префектуры административных округов и паспортное управление ГУВД г. Москвы. С момента регистрации договора купли-продажи Моссоцгарантия приобретает право распоряжения этим жилым помещением, и к ней переходит риск его случайной гибели. После заключения договора купли-продажи жилого помещения с условием пожизненного содержания граждане продолжают проживать в этом помещении, но не могут завещать или дарить эту жилую площадь, сдавать ее в поднаем или аренду другому лицу.

Что касается перехода права пользования на кооперативную квартиру к наследникам и правил приема пользователя в члены кооператива, то они осуществляются в соответствии с уставом кооператива. Приватизированная квартира считается собственностью (общей долевой или совместной) приватизировавших ее лиц, которые с момента получения документов о приватизации вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе завещать.

Таким образом, единственной причиной существенного отличия режима кооперативной квартиры от приватизированной и соответственно отличием режимов наследования является неполная выплата паевых взносов членом кооператива (наследодателем). В этой ситуации права собственности на квартиру не возникает, и наследуется только денежная сумма - паенакопление. При полной выплате стоимости квартиры кооперативная квартира становится собственностью члена кооператива, и наследование осуществляется по правовому режиму, аналогичному наследованию приватизированных квартир.

Заключение

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве относительно недавно. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни.

В современной России договор ренты является одним из наименее распространенных договоров. Сказывается то, что договор ренты продолжает оставаться договором с максимальной степенью риска. Причем сегодня этот риск увеличивается нестабильным положением экономики, инфляционными процессами. Кроме нестабильности современной отечественной экономики, в качестве причин, обусловивших нераспространенность договора ренты, необходимо также указать криминализацию общества и недостаточную правовую культуру.

Многие российские граждане даже представления не имеют о существовании подобной правовой конструкции в законодательстве, поэтому оформляют сходные отношения либо дарением либо завещанием. Нередко в газетах можно встретить объявления о том, что одинокая пожилая женщина или пожилой мужчина примет материальную помощь в обмен на квартиру по завещанию или дарению. Заключение таких сделок впоследствии зачастую оспаривается сторонами в суде, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Сложная правовая конструкция договора ренты также не способствует его распространению. Отдельные нормы законодательства ввиду их нечеткости или противоречивости вызывают затруднения даже у нотариусов. Поэтому отдельные нормы требуют тщательной доработки. Так, например, следует доработать нормы о применении к рентному договору правил о купле-продаже и о дарении, и указать какие именно нормы следует применять. Непонятна норма об указании в договоре всего объема содержания в договоре пожизненного содержания с иждивением, так как весь объем содержания невозможно заранее предусмотреть. Следует предусмотреть ряд правил, регулирующих государственную регистрацию договора и переход имущества при передаче по договору недвижимого имущества.

Что касается криминализации общества, то не секретом является то, что договор ренты служит одним из средств, позволяющих криминальным личностям завладевать имуществом одиноких людей престарелого возраста. Хорошо еще, если пожилой человек не исчезнет и не будет лишен жизни, а просто окажется на улице без крыши над головой и средств к существованию. Подобные случаи вызывают закономерный страх, и нежелание людей вступать в рентные отношения даже со знакомыми. Страх за свою жизнь порой является единственной причиной расторжения уже заключенного договора.

Но в то же время договор ренты для многих пожилых людей сегодня является единственной возможностью обеспечить свое существование.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. [Текст]: Российская газета, № 237, 25.12.1993.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изм. 24.07.2009 г. // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ с изм. 25.12.2009 г. // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410.
	О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ с изм. 03.12.2009 г. // Собрание законодательства РФ, 2002, № 43, ст. 4190.
	О минимальном размере оплаты труда: федеральный закон от 19.06.2000 г. № 82-ФЗ с изм. 27.11.2009 г// Собрание законодательства РФ, 2000, № 26, ст. 2729.
	О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ с изм. 30.12.2009 г. // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.
	О банках и банковской деятельности: федеральный закон от 02.12.1990 г. № 395-1 с изм. 30.12.2009 г. // Собрание законодательства РФ, 1996, № 6, ст. 492.
	Белов, В.А. Гражданское право: Актуальные проблемы теории и практики /. – М.: Юрайт-Издат, 2014. – 993 с.
	Белов, В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части [Текст]: В.А. Белов. – М.: «АО ЦентрЮрИнфоР», 2013. – 528 с.
	Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М: Статут, 2014. – 800 с.
	Гончаров, А.А. Гражданское право. Общая и Особенная части. - М.: Кнорус, 2015. – 704 с.
	Корнеева, И.Л. Гражданское право Российской Федерации. – М.: Инфра-М, 2016. – 486 с.
	Крашенинников, П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения.- М.: Норма, 2015. – 420 с.
	Пиляева, В.В. Гражданское право. Части общая и особенная.– М.: КноРус, 2015. – 992 с.
	Садиков, О.Н. Гражданское право России. В 2-х т. Т. 1. - М.: Инфра-М, 2016. – 493 с.
	Садиков, О.Н. Гражданское право. Том (часть) 2. – М.: Инфра-М, Контракт, 2015. – 608 с.
	Фоков, А.П. Гражданское право. Общая и Особенная части [Текст]: А.П. Фоков. – М.: Кнорус, 2015. – 688 с.

Приложение 1

Рисунок 1 – договор ренты