Договорные конструкции

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования: многие жители Российской Федерации давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие?

Перечень проблемных мест в восприятии содержания договора найма:

- сам термин "аренда" не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий;

- квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

- очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Степень разработанности: следует уяснить, что некоторые вопросы данной проблемы в экономической и гражданско-правовой литературе подвергались анализу в учебной литературе, научных публикациях, монографиях и диссертациях.

Вместе с тем, надлежит зафиксировать, что большинство исследований перечисленных в теоретической базе авторов основано на ранее действовавшем законодательстве советской эпохи и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Анализ современной юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых.

Объект курсовой работы: общественные отношения, складывающиеся в сфере действия норм, регулирующие договор найма.

Предмет работы: перечень нормативно-правовых актов принятых Государственной Думой с целью подвергнуть системному регулированию общие и особенные правила договора найма.

Цели и задачи исследования. Целями работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее острых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями ставим перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие и изучить историю развития законодательства о договоре аренды;

- изучить отдельные виды и стороны договора аренды;

- дать характеристику существенных условий договора аренды;

- раскрыть содержание договора аренды;

- изучить отдельно договор об аренде предприятия как один из видов договоров аренды;

- проанализировать судебную практику в области применения договоров аренды,

- выработать предложения по совершенствованию законодательства в сфере гражданско-правового регулирования аренды.

Эмпирической базой исследования послужило обобщение материалов опубликованной судебной практики, данные исследователей, работающих над этой проблемой. В ходе подготовки исследования изучено большое количество дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и Федеральными арбитражными судами различных регионов России.

Значимость результатов работы: положения и выводы исследования опираются на анализ конституционного, гражданского, земельного, административного, финансового законодательства, теории и практики обязательственного права.

Теоретическая база работы представлена аналитическими выкладками следующих исследователей:

- О.А. Шипунова, Е.А. Шипунова, О.Н. Степанова, Н.Н. Далбаева, И.А. Гашева.

Нормативно-правовая и судебная база: Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс РФ, судебная практика.

Структура работы: введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1 Общеправовые данные по теории договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

По утверждению О.М. Михайленко, основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений.

Договор найма - документ, устанавливающий обязанности и ответственность сторон, возникающих в сфере найма, регулируемый нормами гражданско-правового, финансово-хозяйственного или имущественного типа. Отношения возникают между юридическими лицами, гражданами, государственными и коммерческими организациями. В то же время, договор является неотъемлемой составляющей любой сделки, и от того, насколько справедливо, грамотно и добросовестно он составлен, зависит успех реализации коммерческих планов любого предприятия. По своей структуре и содержанию договоры в значительной степени отличаются друг от друга: есть документы, которые составляются только по установленной законом форме, другие должны быть заверены нотариусом. Договоры - соглашения и контракты между бизнес-партнерами могут излагаться в удобной и понятной для обеих сторон форме, но при соблюдении определенных, принятых в юридической практике норм и правил.

Форма договора найма и порядок его заключения зависит от характера, предмета соглашения, а также от серьезности обязательств, принятых сторонами. Он всегда является главным инструментом в урегулировании взаимоотношений юридических и физических лиц. Справедливый договор - документ, определяющий обязанности и ответственность сторон по конкретному направлению и в конкретном временном промежутке, подписанный правомочными представителями организаций.

При заключении договора найма юристы, являющиеся представителями интересов своих клиентов, проверяют содержание договора и выявляют возможные неточности и риски, могут потребовать внести новые пункты, коррективы и дополнительные соглашения. Любая деталь может сыграть решающую роль при возникновении спорных ситуаций и взаимных претензий. Профессионализм юристов заключается в умении разработать такой договор, который в максимальной степени будет отражать коммерческие интересы клиента и при этом соответствовать всем нормативам законодательной базы [7, с. 389].

О.Н. Степанов утверждает, что прежде чем приступить к составлению договора найма, специалист должен знать истинные возможности сторон, финансово-хозяйственное состояние, его конкурентоспособность, наличие долгов и претензий. Это поможет составить документ, уменьшающий все риски предполагаемой сделки до минимальных. Наши юристы всегда дают консультации руководителям предприятия перед тем, как приступить к разработке сложных договоров (между несколькими партнерами), проверяют надежность и добросовестность каждого из них, а также предусматривают варианты разворачивания различных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками будущей сделки. Если же клиент считает свой договор продуманным и содержащим все необходимые условия, мы окажем юридическую поддержку на всех этапах проведения сделки. Наши специалисты готовы оказать юридическую помощь, если у клиента возникли сомнения относительно соблюдения его прав и обязанностей после заключения договора. В некоторых случаях ситуацию можно исправить даже после подписания документов - для этого существуют определенные правовые процедуры.

Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма - дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.

Что нужно указать в договоре? Прежде всего - паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет. Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.

В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.

Права и обязанности нанимателя. Заключив договор найма жилого помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца. Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя. Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора без согласования с нанимателем. Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).

Акт приема-передачи. В нем указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая мебель сдается вместе с жилым помещением. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам. Это необходимо для того, чтобы хозяину потом не пришлось безуспешно доказывать, что, например, стиральная машина является его собственностью, а не куплена жильцом на кровно заработанные, а нанимателю не нужно было бы убеждать владельца квартиры, что разбитое стекло в шкафу уже было таким до его вселения.

Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.

Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь - удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета) [12, с. 347].

Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.

1.2 Соотношение договоров социального и коммерческого найма

Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого най­ма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно най­ти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие Граждан­ского Кодекса РФ (далее - ГК РФ), в которой бы в той или иной степе­ни не разрабатывались эти проблемы.

Нет сомнения в том, что договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: догово­ра найма жилого помещения. Однако П.П. Степаненко отмечает, что не сле­дует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерчес­кого найма и «социальные» - в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы ГК РФ «Наем жилого помещения», вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это ком­мерческой деятельностью [11, с. 487].

Мнение Е.В. Пиляевой можно подвергнуть критике, поскольку сда­чу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью, что противоречит принци­пам гражданского законодательства, именно с целью извлечения прибы­ли, а не иной целью собственник осуществляет сдачу жилого помещения в коммерческий наем, так как это следует из названия самого договора.

Во-первых, что касается предмета сравниваемых договоров, то следу­ет отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляе­мым к нему (это недвижимое имущество, изолированность, пригодность помещения для постоянного проживания). Предмет дого­вора социального найма, помимо вышеперечисленных требований, дол­жен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 63 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) [5] называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Естественно возникает вопрос, зачем, если речь идет об одних и тех же вещах, использовать неодинаковую терминоло­гию? Причины такого расхождения основаны, скорее, на теоретических канонах.

Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязатель­ства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или без­действие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соот­ветственно воздержаться от их совершения). Как отмечал, Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...». Предметом договора найма жилого помещения являются действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование на­нимателя жилого помещения. Объектом такого договора является жи­лое помещение, как материальное благо, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами. Поэтому ст. 63 ЖК РФ должна на­зываться: «объект договора социального найма жилого помещения», а не предмет.

Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческо­го найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жи­лых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено законом.

В-третьих, проанализируем договоры по такому признаку, как срок. В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого по­мещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет.

Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого инс­титута, т.е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан. Вряд ли стоит ограничивать права нанимателей социального жилья ус­тановлением срока договора и обременять их хождением по инстанциям для возобновления договора.

Считаем необходимым высказать ещё ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения. Существуют такие договоры в жи­лищном праве, которые не могут быть отнесены ни к договору социаль­ного найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения.

Понятие специализированного жилого помещения впервые появи­лось в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому к таким жилым помещениям относились общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В дальнейшем к числу специализированных были отнесены также жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение возврата жилищного кредита или целевого займа [10, с. 455] .

Таким образом, специализированными жилыми помещениями яв­лялись помещения, которые предоставлялись гражданам при наличии соответствующих оснований для временного проживания. Однако в за­конодательстве отсутствовало единое правовое регулирование режима этих жилых помещений до принятия ЖК РФ. При этом ни Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (далее - ЖК РСФСР), ни закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» не относили к специ­ализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенно­го периода времени, и режим его использования был близок к режиму специализированного жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жи­лыми помещениями и др. Его правовой режим определялся гл. 3 ЖК РСФСР. Отсутствие в ЖК РСФСР норм о договоре найма специализи­рованного жилья объясняется тем, что понятие «специализированное жилое помещение» было введено в уже действующий Кодекс. Кроме того, на момент принятия ЖК РСФСР существовал единый договор най­ма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его особенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сделано (ст. 106, 108.3 ЖК РСФСР). С появлением в ГК РФ гл. 35, регулирующей отношения так называемого коммерческого найма и выделением договора социального найма, возникла проблема с определением норм, подлежащих применению к отношениям по вре­менному пользованию специализированными жилыми помещениями. Ведь, исходя из закона РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики», специализированный характер жилое помещение приобретало в силу специальных оснований и условий его предоставления независимо от формы собственности на него.

Таким образом, безусловное распространение норм о социальном най­ме на все специализированные жилые помещения стало нецелесообраз­ным. Указанные проблемы были учтены при разработке и принятии ЖК РФ. В нем специализированные жилые помещения объединены поня­тием «специализированный жилищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предна­значенных для проживания отдельных категорий граждан и предостав­ляемых по правилам гл. 9 Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К специализированному жилищ­ному фонду новый ЖК РФ относит служебные жилые помещения, жи­лые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населе­ния, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев, жилые помещения для социальной защиты от­дельных категорий граждан.

Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в спе­циализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному предназначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.

Казалось бы, такое ограничение применения норм ЖК РФ о спе­циализированном жилом помещении снижает уровень социальных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фонде. Ведь отношения временного пользования жилым по­мещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а при безвозмездном характере отношений сторон - нормами о ссуде (гл. 36 ГК РФ). Однако в период действия ЖК РСФСР была об­наружена неэффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помещений в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось.

Итак, основанием пользования специализированными жилыми по­мещениями является заключение договора найма специализированного жилого помещения (ст. 99-103 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку име­ется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированно­го жилья по договору найма; разные требования к объекту, т.е. жилому помещению; различный объем прав у нанимателей; временный характер действия договора, а также разные последствия расторжения договора.

Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения имеет много общего с договором социального найма, а именно: оба за­ключаются на основании решения о его предоставлении; жилые помеще­ния, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному и муниципальному жилищному фонду; форма договоров - письменная; нанимателем по договорам выступает гражданин; одинаковые основа­ния расторжения договоров (ст. 83, 101 ЖК РФ) [12, с. 332].

Таким образом, несмотря на некоторое сходство, договор найма спе­циализированного жилого помещения является самостоятельным осно­ванием пользования жилыми помещениями наряду с такими договора­ми, как социальный и коммерческий найм.

Глава 2 Субъекты договора найма жилого помещения

О.А. Шипунова напоминает, что согласно ст. 96 Жилищного Кодекса РФ, нанимателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения могут быть только граждане, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Как видно из содержания данной нормы, категории граждан жилищным законодательством не конкретизируются, и для того, чтобы определить, кто является такого рода нанимателем, необходимо обратиться к большому числу законов и подзаконных актов других отраслей права.

Статья 5 Федерального закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (далее - Закон «О социальном обслуживании») к нанимателям относит граждан пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалидов, нуждающихся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению. Соответственно, для отнесения лица к категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору, необходимо, во-первых, достижение определенного возраста или признание лица инвалидом в установленном порядке, во-вторых, нуждаемость лица в получении медицинских, социально-бытовых услуг вследствие вышеуказанных обстоятельств.

Вместо термина «граждане пожилого возраста» в Постановлении Совета Министров РСФСР «Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий), других нормативно- правовых актах используется термин «престарелые». По моему мнению, использование термина «престарелые», во-первых, некорректно и неэтично; во-вторых, в законодательстве не раскрывается, какую категорию граждан следует считать престарелыми, следовательно, возможно неоднозначное толкование данного термина; поэтому необходимо отказаться от его использования, заменив термин «престарелые» на «граждане пожилого возраста» (с учетом того, как возраст определен законом «О социальном обслуживании»).

Согласно п, 19 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам, в число нанимателей также входят инвалида: и участники Отечественной войны и члены семей погибших военнослужащих, а также умерших инвалидов и участников Отечественной войны,

В соответствии с ч, 2 п, 18 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов нанимателями детского дома-интерната могут быть дети в возрасте от 4 до 18 лет с аномалиями умственного или физического развития,

Пункт 1 Положения о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР, устанавливает, что нанимателями могут выступать граждане из числа престарелых и инвалидов, страдающие психическими хроническими заболеваниями и нуждающиеся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании,

Особенность категории нанимателей в специальных домах-интернатах (специальных отделениях) в соответствии с ч, 5 ст, 20 Закона «О социальном обслуживании» в том, что к ним относятся граждане пожилого возраста или инвалида: из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел,

При этом ч, 5 ст, 20 вышеуказанного Закона противоречит ст, 183 УИК РФ, которая устанавливает, что контроль за лицами, освобожденными от отбывания наказания, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами. Соответственно, ст. 183 УИК РФ не предусматривает установления административного надзора за вышеуказанными категориями граждан. УПК РФ, УК РФ также не содержат положений, устанавливающих административный надзор за гражданами.

Следовательно, в настоящее время такой категории нанимателей в специальных домах-интернатах, как граждане пожилого возраста или инвалида:, за которыми установлен административный надзор, законодательством не предусматривается. Представляется, что данное положение необходимо исключить из ч. 5 ст. 20 Закона «О социальном обслуживании» [14, с. 165].

Таким образом, можно сделать вывод, что существуют установленные законодателем:

общие критерии, которым должны соответствовать граждане, для того, чтобы быть нанимателями по договору (граждане, достигшие определенного возраста или признанные инвалидами, и нуждающиеся в предоставлении комплекса услуг, в том числе инвалида: и участники Отечественной войны и т. д.), и

специальные критерии, необходимые для заключения договора найма жилых помещений в отдельных видах домов системы социального обслуживания (несовершеннолетние граждане с аномалиями умственного или физического развития, граждане, страдающие психическими расстройствами, граждане пожилого возраста и инвалида:, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел и т. д.).

Из приведенного выше анализа следует, что в настоящее время единого перечня лиц, которые могут быть нанимателями по договору, нет. Лица, которые могут быть нанимателями, предъявляемые к ним требования и критерии их вхождения в данную группу устанавливаются различными нормативно-правовыми актами, которые частично устарели, не согласованы, не систематизированы, относят к нанимателям самых разных лиц. Это говорит о необходимости совершенствования законодательства о социальном обеспечении, что, по сути, и учитывает ЖК РФ, закрепляя в ст. 96 отсылочную норму.

По мнению А.А. Молчанова представляется, что ст. 96 ЖК РФ следует дополнить примерным перечнем лиц, которые могут быть нанимателями по договору, вытекающим из действующего законодательства.

Так, необходимо ст. 96 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, в частности, граждан пожилого возраста, инвалидов, в том числе страдающих психическими расстройствами, ранее судимых или неоднократно привлекавшихся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающихся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемых из учреждений органов внутренних дел; несовершеннолетних граждан с аномалиями умственного или физического развития».

В юридической литературе некоторые авторы, например, Ю.П. Свит, справедливо отмечают, что «право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения». Только соответствие гражданина категории, указанной в ст. 96 ЖК РФ, дает ему право на проживание в жилом помещении.

Как указывается в пп. 10 п. 1 ст. 12 Закона «О социальном обслуживании», граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений, из чего можно сделать вывод, что жилые помещения в доме системы социального обслуживания населения могут предоставляться гражданам, являющимся нанимателями по другим договорам найма.

При этом ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, устанавливающая, что специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в населенном пункте (необходимая для правового регулирования отношений по договору найма жилого помещения, предоставляемого беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям нанимателей), не учитывает специфику данного вида договора, где нанимателю, одновременно являющемуся стороной в договоре на оказание социальных услуг, обеспечиваются уход и наблюдение.

Следовательно, ч. 2 ст. 99ЖКРФ необходимо сформулировать следующим образом: «Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, за исключением жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения».

Подпункт 10 п. 1 ст. 12 Закона «О социальном обслуживании» предусматривает сохранение жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение социального обслуживания, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, - в течение всего времени пребывания в этом учреждении; и закрепляет, что в случае отказа от услуг стационарного учреждения, граждане пожилого возраста и инвалида: имеют право на внеочередное обеспечение жилым помещением, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение.

В юридической литературе некоторые авторы, например, О.А. Городов, ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П, оценивают положения пп. 10 п. 1 ст. 12 Закона «О социальном обслуживании», предусматривающие сохранение жилых помещений только в течение 6 месяцев, как «дискриминационные и нарушающие ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, в соответствии с которой ограничение прав и свобод человека и гражданина может быть установлено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

А.В. Изместьев также считает, что следует исключить упоминание о сохранении права на жилое помещение в течение 6-месячного срока. Но необходимо предоставить право на внеочередное обеспечение жильем, закрепив его непосредственно в ст. 57 ЖК РФ, аргументируя свою позицию тем, что «наниматель сохраняет за собой права и обязанности по договору социального найма. Сложно представить, как инвалид или пожилой человек смогут выполнять данные обязанности, если гражданин помещается на неограниченный срок; договор социального найма подлежит расторжению».

В исковом заявлении Савинова И.И., Савинов М.И., Савинов Г.И., Сумкина О.И. указали: в январе 1974 г. ФИО4 получила двухкомнатную квартиру жилой площадью 29 кв.м. по адресу : <адрес> на основании ордера № серии <данные изъяты> выданного Исполнительным комитетом <адрес> Совета депутатов трудящихся ДД.ММ.ГГГГ В ордер в качестве членов семьи были включены дочь Воронин Г.И. (в замужестве Аникина) Любовь Ивановна, сын Воронин Г.И., дочь Воронин Г.И. (в замужестве Савинова) Ирина Ивановна. Муж ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 после смерти мужа регистрировала брак с ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ и ей была присвоена фамилия ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 заключила брак с ФИО7. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умерла. В спорной квартире зарегистрированы в настоящее время Савинов М.И. (в девичестве Воронина) Ирина Ивановна, ее дети Савинов М.И., Савинов Г.И., дочь Сумкину О.И. (в девичестве Савинова) Оксана Игоревна. Также в квартире зарегистрированы Воронин Г.И. и его сын Воронин К.Г.. Воронин Г.И. (в замужестве Аникина) Любовь Ивановна, которая включена в состав ордера в спорной квартире проживала до своего совершеннолетия, после этого выехала из спорной квартиры и больше в нее никогда не заселялась. ДД.ММ.ГГГГ выехала в Белоруссию, где и проживает до настоящего времени в <адрес>. За все время не предпринимала попыток не вселиться в спорную квартиру, не несла никаких расходов по содержанию спорной квартиры и оплаты квартплаты. В настоящее время в спорной квартире проживают Воронина Г.И. и Воронин К.Г.. Истцы временно проживали в квартире по адресу <адрес>. Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ признаны не приобретшими права на квартиру по адресу <адрес> выселены из нее Савинова И.И., Савинов М.И., Савинов Г.И. и Савинов М.И. (в замужестве Сумкина) Оксана Игоревна. ДД.ММ.ГГГГ семья Савинова И.И. с детьми Савинов М.И., Савиновым Г.И., Савинов М.И. (Сумкиной) О.И. приехали в <адрес> на постоянное место жительства из района Крайнего Севера и поселились в спорной квартире у матери (бабушки) ФИО6 До ДД.ММ.ГГГГ. Савинова И.И. и ее дети Савинов М.И., Савинов Г.И., Савинова О.И. проживали одной семьей, вели общее хозяйство с ФИО5 (впоследствии в замужестве ФИО8), похороны ФИО8 и ее мужа ФИО7 были организованы Савинова И.И. и ее детьми. В ДД.ММ.ГГГГ. Савинова И.И. и ее дети временно переезжали в квартиру ФИО7 по объективным причинам, но проживали одной семьей с ФИО8 Однако, после смерти ФИО8 истцы вселиться в спорную квартиру истцы не имеют возможности, так как Воронин Г.И. и Воронин К.Г. препятствуют этому, сменили замки, в квартиру не запускают, несмотря на то, что мебель и вещи истцов имеются в спорной квартире. Другого жилья у них нет, что подтверждается уведомлениями из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и справками МУП БТИ <адрес>, оплату квартплаты они производят, что подтверждается квитанциями об оплате квартплаты

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Савинова И.И. заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить; встречные исковые требования Воронин Г.И., Воронин К.Г. не признала, просила в иске отказать; суду пояснила, что вписана в ордер на спорную квартиру по адресу: <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ. вместе с матерью и двумя другими детьми вселились в спорную квартиру, ей было 10 лет. В спорной квартире проживала до 17 лет, потом вышла замуж и уехала в республику Якутию. В ДД.ММ.ГГГГ. в спорной квартире остались мама и отчим. Сестра Аникина Л.И. выехала в Белоруссию в ДД.ММ.ГГГГ г. В ДД.ММ.ГГГГ произошла ликвидация поселка, они выехали с поселка в квартиру к матери. На этот момент Аникина Л.И. уехала в Белоруссию. Воронин Г.И. проживал в <адрес> вместе со своей семьей. В ДД.ММ.ГГГГ вселившись в спорную квартиру, она оплатила большой долг и мать ФИО5 (Воронина) Р.Г. прописала ее и двух ее детей в своей квартире. Потом мать вышла замуж и ушла жить к ФИО7 и проживала по адресу: <адрес>50. Затем у мужа умер отец, и они переехали жить в квартиру по адресу: <адрес>. Там проживает инвалид - брат мужа ФИО20, за ним необходим уход. Опеку над ФИО20 установили в ДД.ММ.ГГГГ г, оформили на сына Савинов Г.И., чтобы он не пошел в армию. Также она ухаживала за инвалидом - дочерью отчима матери ФИО21 В ДД.ММ.ГГГГ. квартира была пустая с ДД.ММ.ГГГГ., т.к. ответчик Воронин Г.И. проживал со своей семьей в Иркутске по <адрес>, у его жены там была комната. У них в семье возникли какие-то неурядицы и Воронин Г.И. попросился к матери, что бы она их пустила. Мать согласие у нее спрашивала и она (истец) не возражала. Мать прописала его, потом после смерти матери прописали Константина. С братом была договоренность, что если с квартирой по адресу: <адрес> что-то получится, то они выпишутся из маминой квартиры; если не получится - то приватизируют мамину квартиру и продадут, деньги пополам. Воронин Г.И. сейчас отказывается от договоренности. Мама хотела из выписаться из квартиры по адресу: <адрес> прописаться женой у ФИО7 Хотели по решению суда, чтобы эта квартира была у нее. Воронин Г.И. сказал, что если проиграешь, в квартиру ее не пустит. С мамой она была в ссоре, потом помирились. Мать умерла в 2006 г., ФИО14 ее семья, племянник Воронин К.Г. дал только 2000 рублей, брат Воронин Г.И. не дал денег совсем. Приватизировать на всех квартиру не могли. Когда мама обратилась к ней с сестрой за согласием на приватизацию, они с сестрой согласились, брат отказался. Был суд по квартире по адресу: <адрес>. Она просила помочь в суде, чтобы Воронин Г.И. сказал, что она действительно проживает в квартире по адресу: <адрес>, Воронин Г.И. отказался, а племянник сказал, что если она откажется от <адрес>, то тогда он пойдет в суд. В ДД.ММ.ГГГГ г. они пытались вселиться в спорную квартиру. Она приходила вместе с соседями, просила освободить одну комнату. Григорий ей отказал. После этого Костя взял кредит и оплатил долг по коммунальным услугам. Поскольку члены ее семьи прописаны в разных местах, на очереди по улучшению жилищных условий стоит только ее муж ФИО22 Из спорной квартиры выехали вынужденно, т.к. в квартире по <адрес> жил больной родственник брат мужа, за которым нужен постоянный уход.

Истец (ответчик по встречному иску) Савинов М.И. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, встречные исковые требования о признании Воронин К.Г. членом семьи ФИО8, нанимателя жилого помещения по адресу: <адрес>, признании за Воронин К.Г. право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> признала; встречные исковые требования о расторжении с Савинова И.И., Савинов Г.И., Савинов М.И., Сумкину О.И. договора найма жилого помещения по адресу: <адрес> снятии их с регистрационного учета по адресу <адрес> не признала, суду пояснил, что заселился в спорную квартиру несовершеннолетним, жил с мамой, папой, бабушкой. Питались вместе, вели совместное хозяйство, вместе с бабушкой покупали продукты, покупали какие-то вещи. Бабушка отдавала часть пенсии на продукт. В одной комнате жила бабушка и Оксана, в другой он, Гриша, мама и папа. В армию он ушел из квартиры по адресу: <адрес>, пришел мама уже жила в квартире по адресу: <адрес>, он заселился к матери. Сейчас хочет вселиться в спорную квартиру, потому что жить негде. Будет жить вместе с женой и ребенком, по-хорошему хотели договориться, но не получается. Пусть Воронин К.Г. будет членом семьи бабушки. Аникина Л.И. проживает в <адрес>, сначала она жила с ними на севере.

Встречные исковые требования Воронин Г.И., Воронин К.Г. к Савинова И.И., Савинов М.И., Савинов Г.И., Сумкину О.И., Администрации г.Иркутска, УФМС России по Иркутской области в Ленинском районе г.Иркутска о признании Воронин К.Г. членом семьи ФИО8, нанимателя жилого помещения по адресу: <адрес>; признании за Воронин К.Г. право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> суд считает удовлетворить; в удовлетворении встречных исковых требований Воронин Г.И., Воронин К.Г. о расторжении с Савинова И.И., Савинов М.И., Савинов Г.И., Сумкину О.И. договора найма жилого помещения по адресу: <адрес> отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил Исковые требования Савиновой И.И., Савинов М.И., Савинова Г.И., Сумкину О.И. к Воронину Г.И., Воронин К.Г., Аникиной Л.И., Администрации г.Иркутска о признании членами семьи нанимателя, признании права пользования жилым помещением, признание договора найма расторгнутым в связи с выездом на другое место жительство, вселении в жилое помещение удовлетворить.

В целом, разделяя позицию данных авторов, следует учесть то, что с учетом ограниченных ресурсных возможностей органов государственной власти и местного самоуправления на практике право на внеочередное обеспечение жильем будет сложно реализовать, Кроме того, исполнение обязанностей по договору социального найма возможно, т.к. наниматели получают постоянный доход (пенсию, пособия), следовательно, могут заключить договор с банком, и часть пенсии будет направляться на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; осуществить текущий ремонт помогут социальные службы и т.д. При этом, согласно ч. 1 ст., 100 ЖК РФ, по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) данное жилое помещение для временного проживания в нем, Это означает, что жилое помещение в доме системы социального обслуживания предоставляется временно, а не на неограниченный срок, и отсутствие нанимателя по договору социального найма будет временным; договор социального найма не подлежит расторжению,

Представляется, что положение о сохранении жилых помещений только в течение 6 месяцев противоречит ст., 71 ЖК РФ, устанавливающей, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма, Поскольку ЖК РФ является нормативно-правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения, более поздним по времени принятия, руководствоваться необходимо именно статьей ЖК РФ,

В то же время наниматель по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения в случае, если договор заключен без установления срока действия (а не на краткосрочный период), может определить свое место жительства в этом доме как постоянное, и вправе расторгнуть договор социального найма, подав соответствующее заявление (если в жилом помещении не проживают члены его семьи) [8, с. 367].

Таким образом, подпункт 10 п. 1 ст. 12 Закона «О социальном обслуживании» нуждается в корректировке с учетом того, что в соответствии со ст. 19 ЖК РФ среди видов жилищного фонда нет общественного жилищного фонда, согласно ст. 671 ГК РФ жилые помещения предоставляются гражданам по договорам найма, а не аренды.

Заключение

Многие жители Российской Федерации давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие?

Перечень проблемных мест в восприятии содержания договора найма:

- сам термин "аренда" не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий;

- квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

- очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Краткие выводы по содержанию договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ;

- консенсуальный, взаимный и возмездный договор;

- предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования;

- субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель;

- для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении;

- прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. //Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26 января 1996 года в ред. от 30.12.2006 // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №5. - Ст. 411.
	О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2012 г. N 15-ФЗ // Российская газета, № 5719, от 02.03.2012 г.
	Гашева, И.А. Место договора социального найма жилого помещения в системе правообразующих юридических фактов // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 1: Регионоведение: философия, история, социология, юриспруденция, политология, культурология. – Майкоп: Адыгейский государственный университет, 2008. – ISSN 1258-9641. 2008. - № 2, с. 233-235
	Далбаева, Н.Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). – Иркутск: Издательство Байкальский государственный университет экономики и права, 2010. – ISSN 2072-0904. 2010. - № 6, с. 55-62
	Михайленко, Е.М. Гражданское право. Особенная часть . – М.: «Юрайт», 2015 г. – 576 с.
	Молчанов, А.А. Гражданское право. Особенная часть. – М.: «Эксмо», 2015. – 544 с.
	Некрестьянов, Д.С. Гражданское право: Особенная часть. – М.: «Статут», 2015 г. – 692 с.
	Пиляева, В.В. Гражданское право. Особенная часть. – М.: «ТК Велби», 2015 г. - 800 с.
	Степаненко, П.П. Гражданское право России. Особенная часть. Курс лекций. – М.: «Юристъ», 2009. – 720 с.
	Степанова, О.Н. Учебник по гражданскому праву. Особенная часть. – М.: «Аллель», 2008. - 532 с.
	Шипунова, Е.А. Предмет договора найма жилого помещения в общежитии // Актуальные проблемы российского права. – М.: Издательство Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина, 2008. - ISSN 1994-1471. 2008. - № 1, с. 96-98
	Шипунова, О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Актуальные проблемы российского права. – М.: Издательство Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина, 2007. – ISSN 1994-1471. 2007. - № 1, с. 165-170