Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Правовой анализ института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. На фоне динамически развивающихся ипотечных процессов, наблюдается рост значительного числа споров, возникающих в процессе осуществления гражданами своего права на ипотеку жилого помещения. Судебная практика, демонстрирующая по некоторым аспектам отсутствие единообразия в применении и системном толковании норм об ипотеке жилого помещения, свидетельствует о необходимости совершенствования правового регулирования в данной сфере.

В юридической науке исследования проблем осуществления прав при ипотеке жилых помещений зачастую носят обзорный, информативный и фрагментарный характер, что свидетельствует о недостаточной степени их научной разработанности и предопределяет необходимость выработки научно – практических подходов к их решению.

Для сбалансированной работы системы ипотечного жилищного кредитования создана большая нормативно-правовая база. Одним из наиболее существенных инструментов по минимизации правовых рисков участников ипотечных отношений, начиная от финансового обеспечения жилищного строительства до заключения сделок, является договор ипотеки. В связи с этим особое значение приобретает выявление и анализ правового регулирования договора ипотеки.

Цель работы заключается в правовом анализе института ипотеки жилых помещений в российском гражданском праве, а также в выявлении проблем правового регулирования ипотеки жилых помещений и формулировании научно обоснованных предложений по совершенствованию законодательства в этой области.

Для реализации поставленной цели решались следующие задачи исследования:

- дать понятие и сущность ипотеки жилых помещений;

- изучить источники гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений в РФ;

- отразить проблемные вопросы ипотеки жилых помещений в российском законодательстве;

- предложить пути совершенствования нормативно-правовой базы в области ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, регулирующие ипотеку жилых помещений, материалы правоприменительной практики, а также работы ученых-цивилистов, посвященных этой тематике.

Объектом изучения является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений.

Методологическая основа исследования. При написании работы использовались методы системного, логического и историко-правового анализа, а также сравнительного правоведения.

В качестве источников, представляющих теоретическую основу исследования, изучались работы известных правоведов России, занимающихся вопросами правового регулирования ипотеки жилых помещений: О. Ананьевой, В.Р. Бугровой, А.Э. Гусева, О.Н. Ильиной, Е.Б. Казаковой, О.П. Казаченок, С.В. Кекелевой, Е.Г. Комиссаровой, С.А. Литвиновой, Н.П. Назарчук, О.И. Романовой, Е.Р. Хаитовой, А.А. Яковлева и др.

Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные нормативные правовые акты, материалы судебной практики.

Структура курсовой работы. Исследование состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

1. Теоретические основы гражданско-правового регулирования ипотеки

1.1. Понятие и сущность ипотеки жилых помещений

Термин «ипотека» вошел в юридический оборот в VI в. до н.э. в Древней Греции (его ввел архонт Салон). Ипотека (от греч. hypotheke означает подставка или подпорка), где отмечались все долги собственника земли. Ипотека в тот период обладала всеми чертами акцессорного права, а именно:

1) ипотека устанавливалась лишь для обеспечения права требования к должнику;

2) ипотека разделяла судьбу права требования, т.е. основаниям прекращения ипотеки считалась уплата долга, а следовательно и прекращение обязательства[1].

В России институт залога сформировался в XIII веке, одновременно с формированием торговых отношений и кредитных обязательств. В обеспечение своих прав кредиторы получали не только грамоты, но и само обремененное имущество. В процессе развития экономики, общества и права трансформировался и институт ипотеки. В России в середине XVIII в. с развитием экономических отношений появились и первые ипотечные банки, которые осуществляли выдачу долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Ипотека как институт залога в нашей стране прекратила свое существование после революции 1917 г., отмены частной собственности и упразднения деления имущества на движимое и недвижимое[2].

В России в течение практически 80 лет залоговые отношения не имели никакого развития, их попросту не существовало, и только острая необходимость доступного и комфортного жилья заставила вернуться и создать целую ипотечную систему, а для ее эффективного функционирования разработать и принять комплекс ипотечного законодательства.

Истинное значение термина «ипотека» в обиходе несколько исказилось. Ипотека обозначает только форму залога, когда приобретаемое имущество само выступает в его качестве. В отдельных случаях ипотекой (залогом) может стать уже имеющаяся недвижимость[3].

Ипотека не может быть продана, подарена, заложена, переуступлена по праву владения и т. д., пока не будет полностью выкуплена и освобождена от залога.

Термин «ипотечное кредитование» в полной мере описывает сам процесс выдачи необходимой суммы для приобретения недвижимости, которая в дальнейшем будет служить гарантией погашения займа согласно гл. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[4] от 16.07.1998 № 102-Ф3 (далее – Закон об ипотеке).

В случае несоблюдения заёмщиком договоренностей к кредитору переходит право пользования предметом залога.

Кредит – это более емкое понятие. Оно включает в себя разновидности кредитования, в том числе ипотечного.

Наиболее популярная среди населения форма кредитования, предоставляемая банками на различных условиях, – это потребительский кредит. Условия предоставления кредита банком или любой другой организацией регламентируются ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Кредитный договор»[5].

Основное отличие ипотечного кредитования от потребительского исходит из определения. В большинстве своем потребительский кредит не требует залогового обеспечения и не обязательно является целевым (эти случаи рассмотрим отдельно).

К типичным отличиям потребительского кредита от ипотеки относятся:

- Существенно меньшие суммы займа, доступные для оформления, в среднем до 500 000 рублей. Ипотечный заём ограничивается суммой в 20 000 000 рублей.

- Непродолжительный срок кредитования.

- Быстрое рассмотрение заявки, лояльные требования к потенциальному заемщику, минимальный пакет документов.

- Потребительский кредит обходится значительно дороже ипотечного. Но не требует дополнительных расходов на обязательное страхование, как в ипотеке и других залоговых займах.

- Ипотечное кредитование – прерогатива банков. Обычный кредит можно оформить в других организациях или у частных лиц[6].

Целевой потребительский кредит схож с ипотечным в том, что он также имеет свое четкое предназначение. Потенциальный заемщик может оформить целевой заём на приобретение определенного вида товара или оплату услуг, получить его на руки в виде наличных или банковским переводом непосредственно на счет продавца. В ипотечном кредитовании такого выбора нет.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.[7]

Основные участники ипотечного кредитования: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, страховые компании, оценочные агентства, инвесторы, правительство.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить доступный режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве[8].

Ипотека в нашем государстве развивалась циклично: то появлялась, то снова исчезала. Равномерного развития, которое шло в развитых странах мира, эта система кредитования была лишена. В связи с этим в переходный этап для нашего государства эксперты отмечали ряд проблем правового регулирования института ипотеки, большинство из которых, к настоящему времени, удалось разрешить.

Целесообразно заметить, что существенное значение для правоприменительной практики имеют также официальные разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеке). Судебная практика по договорам ипотеки не является скудной. Но в то же время она недостаточна для того, чтобы в полном объеме урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне, и, не можем не заметить, весьма противоречива (например, в некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства), а в конкретных ситуациях судебные акты по одному и тому же вопросу зачастую противоречат друг другу[9].

Тем самым, напрашивается мысль о том, что в настоящее время органы законодательной и исполнительной власти заинтересованы не столько в принятии базовых нормативных актов, регулирующих ипотеку, сколько в создании нормативно-правовой базы для ее дальнейшего совершенствования.

Кроме того, на уровне субъектов Российской Федерации ведется активная работа, и за последнее десятилетие было создано 80 ипотечных программ по субсидированию ипотеки в регионах страны. Однако, не обошлось и без противоречий. Высказана, например, точка зрения на разрабатываемые в различных субъектах Российской Федерации ипотечные механизмы как не пригодные для широкого распространения в виду их убыточности в рыночных условиях[10]. Выполнение социальных функций кредитованием, получаемым под заниженные проценты с привлечением государственных субсидий мешает, по мнению сторонников такой точки зрения, формированию эффективной системы жилищного кредитования, отвечающей экономическим реалиям.

Одни авторы полагают, что подобное занижение и субсидирование препятствует реинвестированию и привлечению частных инвесторов в жилищный сектор; другие считают, что система ипотечного кредитования – это рыночное, а не дотационное явление. Субсидируемая система ипотечного кредитования способна, дескать, погубить слабые пока ростки банковской и контрактно-сберегательной моделей, а госбюджет не сможет длительно выдерживать такое субсидирование[11].

Заметим, что у мнений противников придания социальной функции ипотечному кредитованию есть немало выглядящих убедительными аргументов эконометрического свойства. Однако эти аргументы продиктованы заботой об успешности коммерческого банковского дела, а не заботой об экономическом благополучии социальной среды. Между тем, вне такой среды у этого дела не может быть положительных перспектив.

Можно констатировать, что за более чем десятилетний срок разработки в нашей стране ипотечной системы, были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений[12].

Помимо участников рынка, огромный опыт накопили наши суды. Анализируя судебную практику, мы можем увидеть, с какими реалиями сталкивается идеальная правовая модель ипотеки в нашей стране. Поскольку большинство ипотечных договоров во всем мире заключается для приобретения жилых помещений, участниками судебного разбирательства оказываются простые граждане. И обращение взыскания на единственное жилье должника, и раздел имущества, а вместе с тем, и общих долгов супругов, и обращение взыскания на уже измененный предмет залога (например, квартира сгорела после пожара) – вот болевые точки ипотечной правовой конструкции. Прибегая к помощи судебной практики, разумеется, каждый из этих споров можно решить. Однако на законодательном уровне необходимо зафиксировать механизмы преодоления этих кризисных ситуаций, встречающихся повседневно в судебной практике[13].

Кроме этого законодателям субъектов Российской Федерации, необходимо продолжить позитивную и правильную законодательную политику по подготовке ипотечных программ субсидиарного характера. Ипотечное кредитование жилой недвижимости является эффективным способом разрешения многих важных социальных и экономических проблем, существующих в нашей стране.

Тем не менее, по мнению многих специалистов, в правовом аспекте у ипотеки как у средства обеспечения обязательства имеются существенные нюансы, особенно в части разрешения споров по поводу ипотеки судами. Кроме того, финансовый кризис 2008 года, спровоцированный нерациональной политикой Соединенных Штатов Америки в отношении ипотечного жилищного кредитования поставил ряд вопросов о вдумчивом заимствовании зарубежного опыта, как позитивного, так и отрицательного[14].

Однако как финансовый инструмент, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

1.2. Источники гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений в РФ

Так уж сложилось, что приоритеты в сфере залогового права сложились не столько в пользу теоретических постулатов, сколько в большей степени в пользу разнообразной судебной практики. Эта практика, не всегда однозначная, хотя и подкрепленная двумя обобщенными актами правоприменения[15], компенсирует отсутствие наработанной доктрины современного залогового права, частью которой является право ипотечное. Это право, именуясь в российской дореволюционной истории вотчинным, снискало в то время немало доктринального внимания. Чего никак нельзя сказать о современном ипотечном праве, которое, тем не менее, нуждалось и продолжает нуждаться в аналитическом подспорье не только со стороны практиков, но и ученых, на которых лежит бремя просветительства относительно сложнейшей и пока не до конца законодательно разрешенной проблемы соотношения норм ипотечного законодательства с законодательством гражданским, в том числе в части координации кросс-понятий и отдельных нормативных конструкций.

Как установлено в нормах залогового права (п. 4 ст. 334 ГК РФ), к отдельным видам залога применяются общие положения о залоге, но постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах залога. С принятием Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»[16] (далее - Закон N 367-ФЗ) § 3 гл. 23 ГК РФ разделен на две части: 1. Общие положения о залоге и 2. Отдельные виды залога. Нормы об ипотеке как отдельном виде залога помещены не в нормы ГК РФ о видах залога, а в самостоятельный федеральный закон, каким является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это первый в истории России нормативный акт об ипотеке уровня закона. Работа над ним велась параллельно с первой частью ГК РФ[17].

Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, статус закона так и не получили. В XIX в. был создан, но не принят проект Вотчинного устава, над созданием которого работали выдающиеся ученые того времени[18]. Аналогична судьба и большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Дело не только в исторических перипетиях. Осторожность законодателей была связана с тем, что практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации из-за передела земельной собственности.

В постсоветском времени ипотечно-залоговые идеи прошли три этапа: Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»[19], - это была первая реформа залогового права, ориентированная на профессиональных кредиторов и профессиональных залогодержателей. Второй этап связан с принятием Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»[20] (далее - Закон N 405-ФЗ), вступившего в силу 07.03.2012. Третий этап начался с принятием Закона N 367-ФЗ с целью ликвидации пробелов[21]. В числе ориентиров для состоявшихся законодательных изменений присутствует такой международный документ, как руководство ЮНСИТРАЛ для законодательных органов по обеспеченным сделкам, принятый Комиссией ООН по праву международной торговли в 2007 г.

Вопрос о формально-правовом фундаменте ипотечного правоотношения решился в сторону того, что ипотечный режим в итоге получил значительное обособление от норм ГК РФ о залоге. Итогом этого явилось то положение, при котором к залогу недвижимого имущества применяются, в первую очередь, правила ГК РФ о вещных правах, во вторую - нормы Закона об ипотеке и лишь затем общие положения ГК РФ о залоге. В связи с этим в действующей редакции ГК РФ остались лишь четыре отсылки к специальному законодательству об ипотеке: абз. 2 п. 4 ст. 334, которым обозначено, что регулирование залога недвижимого имущества (ипотеки) осуществляется с применением правил ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге; подп. 1 п. 1 ст. 339.1; абз. 2 п. 2 ст. 340; п. 4 ст. 341. Все специальные нормы о залоге недвижимости из ГК РФ исключены в преддверии принятия новой главы в разделе ГК РФ «Вещное право». Тем самым нормативные приоритеты в сфере ипотечного права стали связанными в первую очередь уже не с понятием «договор», а соответственно, и не с подходами, принятыми в договорном праве, а с общими положениями вещного права[22].

Однако данные изменения пока не затронули ни положения самого ГК РФ о вещных правах, ни Закон об ипотеке, а поэтому указание на то, что к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах, будет «работать» только после того, как в ГК РФ будут внесены изменения правовых норм о вещных правах. Пока же стоит признать, что завершенного соотношения между гражданским законодательством, залоговым как его частью и ипотечным, относимого к специальному, не сложилось. Это предсказывает значительные колебания в практике правоприменения[23].

Частью существующего сегодня законопроекта N 47538-6 о внесении изменений в ГК РФ является законопроект под номером 47538-6/5, посвященный реформе института вещных прав. В разделе «Вещное право» данного проекта содержится глава 20.4 «Ипотека» (ст. 303 - 303.16), в которую помещены нормы, регулирующие отношения в сфере залога недвижимости. Согласно законопроекту ипотека отнесена к числу ограниченных вещных прав (п. 2 ст. 224) и определена как право распоряжения заложенной недвижимостью в порядке и на условиях, определенных законом (ст. 303); термин «обращение взыскания» сохранен для характеристики механизма осуществления права ипотечного кредитора (ст. 303.11, 303.14), тем же термином именуется соответствующее требование залогодержателя.

В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ, которые можно систематизировать по уровням власти[24].

Нами систематизирован комплекс законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование в РФ (Приложение 1).[25]

Следует отметить, что в федеральном законодательстве нет единого определения ипотеки, что не позволяет однозначно закрепить ее сущность.

Помимо напрямую регулирующих процесс ипотечного кредитования нормативно-правовых и законодательных актов, существует ряд региональных законодательных актов, принимаемых в регионах Российской Федерации в области ипотечного кредитования[26]. В большинстве субъектов РФ приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также могут принимать различные правовые акты по регулированию процесса ипотеки, однако, понятийный аппарат и подходы к регулированию отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, существенным образом отличаются. По степени развития правового регулирования ипотечного кредитования в различных субъектах РФ можно выделить три группы регионов.

Первая группа характеризуется высоким уровнем проработанности регионального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, которое дополняет федеральное. К таким субъектам могут быть отнесены Владимирская, Ленинградская, Рязанская, Пензенская области и ряд других[27].

Во вторую группу могут быть отнесены те субъекты, в которых роль в регулировании и развитии ипотеки посредством региональных законов и программ превалирует над федеральными. К таким субъектам могут быть отнесены г. Москва, Приморский край, Московская, Кировская, Волгоградская область, Краснодарский и Алтайский края, Республики Кабардино-Балкария, Дагестан, Марий-Эл и др.[28]

В третью группу входят те субъекты, в которых ипотека регулируется практически только федеральным законодательством.

При этом в региональном законодательстве, как и в федеральном, содержатся различные понятия ипотеки.

Для того чтобы определить направления развития ипотеки с учетом ее социального аспекта разрабатываются различные программы и проекты на федеральном уровне. Основными из них являются:

- Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (Концепция)[29];

- Программа «Жилище»[30];

- Национальный проект «Доступное и комфортное жилье»[31].

Как таковых норм об ипотеке как праве вещном в российском гражданском законодательстве пока нет. Отсюда, несмотря на явное двойственное отношение самого законодателя к ипотеке как вещному отношению и одновременно обязательственному, наличные нормы этого института пока остаются основанными на нормах договорного права.

Основная смысловая нагрузка в определении договора об ипотеке лежит на таких понятиях, как залог, недвижимое имущество, обеспечение.

Наиболее уязвимым из этих договорных опор является понятие «недвижимости». Речь, конечно, не идет о неразработанности данного понятия в науке, неизвестности его экономико-правовой сущности. Это, благодаря значительным законодательным и доктринальным достижениям, уже позади. Проблема недвижимости перешла в разряд «нормативного охвата» отдельных ее объектов и, как следствие, их регистрационного учета.

Известно, что всякая спорность, возникающая по поводу того, является ли заложенное имущество недвижимым, ведет к уничтожению договора ипотеки. Недвижимое имущество, которое согласно законодательной формулировке «может быть» предметом ипотеки, перечислено в ст. 5 Закона об ипотеке. Наименее определенным из приведенного перечня является такое имущество, как «иное, используемое в предпринимательской деятельности». Тех формальных признаков, которые предусмотрены законодателем, - наличие реестровой записи о таких объектах и использование их в предпринимательской деятельности - оказывается недостаточно. Нельзя исключить тот факт, что вопрос на самом деле в большей степени связан с будущим совершенством процедур прав, возникающих у субъектов по поводу этих объектов. Однако следует обратить внимание и на тот лингвистический момент, который уже проявился в судебной практике, нередко вынужденной «уничтожать» договор об ипотеке в связи с тем, что законодатель не принял в свой оборот такие понятия, которые при их соответствующей законодательной формулировке позволяют считать (или не считать) предметами ипотеки сооружения капитального строительства, нежилые помещения, подземные сооружения, вспомогательные сооружения. А пока правомерность ипотечной судьбы этих и аналогичных объектов, которые по своей физической природе гораздо ближе к недвижимым, нежели движимым объектам, может оказаться весьма сомнительной, а ипотечные права, возникающие по поводу них, уязвимыми для судебной оспоримости в сторону непризнания их объектами недвижимого имущества[32]. Как указано, например, в одном из Постановлений Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Условием передачи недвижимого имущества в ипотеку также является отсутствие у него «законодательных маркеров»: об изъятии из оборота; имущества, на которое не может быть обращено взыскание; имущества, подлежащего обязательной приватизации, и имущества, приватизация которого запрещена. С учетом ст. 336 ГК РФ, закрепляющей норму о том, что залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом, желательно добавить перечень этих маркеров указанием на имущество, сдача которого в залог запрещена федеральным законом. Момент не столь проходной в силу того, что размежевание общего законодательства о залоге и специального об ипотеке (с принятием Закона N 367-ФЗ) стало значительным и определенность в отношении объектов недвижимого имущества, не подлежащих передаче в ипотеку, обретает проблему на уровне нормативного единства. Заметим, что для движимого имущества отныне первичными являются нормы ГК РФ об отдельных видах залога (357 - 358.1), затем следуют общие положения о залоге (334 - 356), сформулированные в нормах ГК РФ, далее идут нормы специальных законов[33].

Первой и достаточно определенной «ласточкой» явного нормативного запрета, не связанного с согласиями, решениями, разрешениями, изъятиями из оборота, явились нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ «О государственном частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты»[34]. Как установлено ст. 7 названного Закона, «частный партнер не вправе передавать в залог объекты соглашения и (или) свои права по соглашению. Исключением является случай их использования в качестве способа обеспечения исполнения обязательств при наличии прямого соглашения». Перечень недвижимых имуществ, являющихся объектами таких партнерств, перечислен в ст. 5 указанного Закона.

Законодательная необходимость в использовании разрешительно-согласительных оговорок при распоряжении как движимым, так и недвижимым имуществом существовала и будет существовать всегда. В этой части законодательство об ипотеке выстроено достаточно логично (ст. 6, 7 Закона об ипотеке). Труднее обстоит дело с недвижимым имуществом, изъятым из оборота[35].

С исключением из норм ГК РФ (ст. 129 ГК РФ) понятия «вещи, изъятые из оборота» пришло время доктринального анализа этого понятия с угнездившимися, вплоть до смешения с ним, смежными, в число которых в практике правореализации часто попадают такие как: имущество, на которое не может быть обращено взыскание; имущество, подлежащее обязательной приватизации; имущество, приватизация которого запрещена. Вещи, изъятые из оборота, находятся за чертой их возможности к обороту, который по отношению к ним исключен. В силу этого законодатель исключил упоминание о таких вещах в статье об оборотоспособности. Практика разрешения ипотечных споров пока продолжает фиксировать факты смешения имущества, ограниченного в обороте, и имущества, изъятого из оборота[36].

Пунктом 2 ст. 129 ГК РФ установлено, что виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Пока такого отдельного закона, который перечислял бы все виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота, нет. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота, упоминаются в разрозненных законодательных актах часто с использованием таких сочетаний, как «не вправе», «не могут», свидетельствующих об установленном запрете. Перечень таких актов значителен и полной точности «об изъятии» в них нет. Если говорить об отсутствующем перечне недвижимых имуществ, изъятых из оборота, то можно считать это обстоятельство дополнительным риском для жизнеспособности ипотечных отношений.

Смежными по отношению к объектам, изъятым из оборота, являются жилые помещения (их части) и (или) земельные участки, на которых расположены указанные объекты, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, они являются единственно пригодными для постоянного проживания (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)[37]). На данное недвижимое имущество граждан в системе действующего правового регулирования запрещается обращать взыскание по исполнительным документам.

Должнику-гражданину предоставляется имущественный (исполнительский) иммунитет, с тем чтобы гарантировать ему и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и деятельности, реализации социально-экономических прав[38].

Особая ценность жилища как одного из центральных элементов, способствующих нормальному существованию, функционированию и развитию человека, общества и государства (ст. 40 Конституции Российской Федерации[39]), с неизбежностью не только влечет необходимость в его удовлетворении, но и требует от законодателя и правоприменителя четкого и аккуратного подхода к соблюдению баланса интересов сторон с установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора[40]. В этой связи не случайно появление в массиве проведенных законодательных изменений залогового законодательства новеллы - п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которым предусмотрено погашение задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству при условии недостаточности стоимости жилого помещения для полного удовлетворения требований залогодержателя, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки (п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в ред. Закона N 405-ФЗ)[41]. Несмотря на внешнюю однозначность введенных положений, в судебной практике сложились противоположные подходы к их применению, что было вызвано разностью понимания правовой природы ипотеки.

Если рассматривать залог (ипотеку) как сугубо способ обеспечения исполнения обязательств, залог как договор, обеспечивающий исполнение кредитного обязательства, то обращение взыскания на жилое помещение как предмет залога приводит к прекращению обеспечения, но не к прекращению основного обязательства, если стоимости жилого помещения, оставленного кредитором за собой, оказалось недостаточно. Как следствие, в удовлетворении требований заемщиков-залогодателей о признании кредитных обязательств прекратившимися должно быть отказано[42].

Если же рассматривать залог как возникающее из договора вещное право (право на ценность вещи), то ответ должен быть иным. Прекращение залога вследствие оставления залогодержателем жилого помещения за собой влечет за собой утрату ценности вещи для залогодателя, поскольку в таком случае это касается его социального иммунитета. Кредитор, удовлетворяя свой интерес и свои потери путем обращения взыскания на предмет ипотеки, законно лишает должника жилого помещения, вследствие чего исчезает социальный смысл обязательства, направленного на реализацию права на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Соответственно, признание кредитных обязательств прекратившимися после оставления кредитором имущества за собой является обоснованным[43] и приводит к защите имущественных интересов лиц, обязательства которых обеспечены залогом жилого помещения[44].

«Камнем преткновения» также оказалось понятие «размер обязательства», используемое в п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которое в широком смысле понимается как сумма основного долга, процентов, штрафных санкций, иных возможных платежей (ст. 337 ГК РФ), а в узком - как сумма основного долга, определяемая на момент его возникновения. Временной критерий, выступающий в числе мерил размера обязательства, не нашел своего отражения в анализируемой норме права. Тем не менее в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 5-КГ14-155, от 07.04.2015 N 88-КГ14-4 указывается, что под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита без учета подлежащих уплате процентов за период пользования кредитом.

Выводы по 1 главе:

Ипотека – это право (по договору о залоге), в силу которого залогодержатель с одной стороны может получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества и другой стороны – залогодателя.

Предметом ипотеки в соответствии могут быть жилые дома и квартиры, садовые дома, дачи, и другие строения, потребительского назначения, земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Широкое распространение ипотека получила в банковской практике, как один из немногочисленных элементов снижения кредитных рисков. Ипотеку можно рассматривать и как специфический вид кредита, который и получил впоследствии наименование – ипотечный кредит, т.е. кредит обеспеченный залоговым обязательством (землей, недвижимостью).

Итак, сегодня ипотека является одним из важнейших экономических и правовых институтов, позволяющих кардинально решить проблему приобретения жилья за счет заёмных средств. Предметом ипотеки является один или несколько объектов недвижимости, правовой статус которых регламентирован и определен гражданским законодательством. Понятие «ипотека» многогранно, включает в себя не только правоотношение, подразумевающее залог недвижимости с целью получения ипотечного кредита, но ещё и долговое свидетельство, удостоверяющее право владельца на недвижимое имущество и являющееся инструментом обеспечения возврата кредита.

На сегодняшний день в отечественной науке нет единых наименований существующих ипотечных моделей. В научной литературе представлены различные схемы и виды систематизации ипотечных моделей.

Термин «ипотека» впервые был использован в Постановлении Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595 «О государственной целевой программе «Жилище». Несмотря на принятые нормативные акты, данный период автор характеризует как нестабильный и указывает на некий правовой вакуум. С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» складывается второй период. В исследовании отмечено, что общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, применяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[45]. Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона от 02 октября 2011 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»[46]. Отдельные специальные нормы, которые следует учитывать при регулировании ипотеки, рассеяны и по соответствующим законам: Гражданско-процессуальному кодексу РФ, Арбитражно-процессуальному кодексу РФ[47], Жилищному кодексу РФ[48], Федеральным законам: «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[49], «О несостоятельности (банкротстве)»[50] и ряду др.

Таким образом, несмотря на обширную законодательную и правовую базу, наличие новелл, введенных ФЗ «Об ипотеке», ряд аспектов оказались так и неурегулированными. Поэтому в данной ситуации огромное значение приобретает официальные Постановления Пленумов высших судебных инстанций и изучение материалов судебной практики.

2. Проблемы и предложения по совершенствованию законодательства в сфере ипотеки

2.1. Проблемные вопросы ипотеки жилых помещений в российском законодательстве

Заключая договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств, немногие задумываются о том, что договор может оказаться «нерабочим», то есть не выполняющим свои обеспечительные функции. Поговорим о минусах договора ипотеки и рисках, возникающих с его заключением.

Основное призвание ипотеки - обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом в пользу залогодателей, а не кредиторов! Рассмотрим минусы ипотеки в силу договора, приводящие к рискам превращения договора ипотеки в «нерабочий» документ.

Рассмотрим минус № 1: риск отказа судом в обращении взыскания на заложенное по договору жилье.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 N 13-О-О[51], запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке» следует риск невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для проживания помещением для залогодателя и его семьи.

Пример из практики. Банк обратился к заемщику - ООО и физическим лицам - поручителю и залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную залогодателем - физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены[52].

Вывод: существует риск отказа судом в обращении взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или строительством жилья.

Рассмотрим минус № 2: риск отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество по договору из-за незначительности нарушения обязательств, несоразмерности суммы долга и стоимости предмета залога.

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ «Об ипотеке».

Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»).

На деле оказывается, что указанные нормы действительно применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилье.

Пример из практики. Кредитор требовал взыскания долга и обращения взыскания на заложенную квартиру. Из материалов дела следовало, что кредит банку практически был выплачен супругами-созаемщиками. Однако расторжение брака и раздел имущества (в том числе долгов) помешал им исполнить свои обязательства до конца. Размер задолженности, взысканной судом в пользу банка, составил чуть ли не 1/10 часть стоимости заложенной квартиры (то есть 5% для каждого из заемщиков). Суд, однако, отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку допущенное заемщиками/залогодателями нарушение обязательств по кредиту незначительно и несоразмерно стоимости заложенного имущества. Банк же попытался оспорить данное решение, указав, что в силу положений п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» на заложенное имущество обращается взыскание даже при условии, если просрочка незначительна. Но вышестоящий суд не изменил решение суда первой инстанции, придерживаясь той же позиции[53].

Вывод: если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

Рассмотрим минус № 3: риск отказа залогодателя регистрировать договор ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Из изложенной нормы следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ[54], если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Следует отметить, что при ипотеке в силу договора такая ситуация не редка. Подписав договор, залогодатель, уклоняясь от регистрации договора в Управлении Росреестра, тем самым пытается обеспечить его ничтожность.

Пример из практики. Кредитором и гражданином был заключен договор займа. Одновременно с договором займа между теми же сторонами был подписан договор залога, в п. 1.1 которого указано, что в целях исполнения обязательств по договору займа ответчик передает залогодержателю квартиру с указанием характеристик предмета залога. В тексте договора залога на его последней странице содержится рукописная запись заемщика о том, что с пунктом 1.1 договора она не согласна, далее ответчиком поставлена подпись. Сумма займа была выдана заемщику согласно расходному кассовому ордеру. Заемщиком направлено в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации договора залога. Управление Росреестра сообщило кредитору об отказе в государственной регистрации договора залога ввиду отсутствия согласия второй стороны сделки на его регистрацию. Ввиду указанной ситуации кредитору со ссылкой на п. 2 ст. 165 ГК РФ пришлось обратиться в суд с иском об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора залога. Суд, однако, в указанных обстоятельствах пришел к выводу об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 165 ГК РФ. Изучив пометки залогодателя/заемщика на договоре об ипотеке, суд сделал вывод, что при заключении договора залога с ответчиком не было достигнуто соглашение о его заключении в отношении квартиры заемщика/залогодателя, т.е. предмет договора не является согласованным, поскольку в день заключения договора при его подписании ответчик указала, что не согласна с предметом договора. Впоследствии между сторонами не было достигнуто условие о предмете договора ипотеки, дополнительные соглашения к договору залога не заключались, переписка сторон, из которой бы следовало, что стороны достигли соглашения о предмете договора, не велась. Принимая решение об отказе кредитору в иске и удовлетворяя встречный иск ответчика о признании договора об ипотеке незаключенным, суд отметил, что, поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, договор ипотеки не может быть признан заключенным[55].

Вывод 1: договор ипотеки, имеющий отметку залогодателя о несогласии передать имущество в залог, не порождает юридических последствий.

Вывод 2: подписание договора ипотеки не всегда стопроцентно означает согласие залогодателя на передачу жилья в залог.

Вывод 3: выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным (например, из-за отсутствия соглашения с заемщиком/залогодателем о передаче заимодавцу в залог своей квартиры).

Рассмотрим минус № 4: невозмещение кредитору всей суммы долга.

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Когда эта норма начинает фактически применяться, кредиторы пытаются найти обстоятельства, мешающие реализации положений данной нормы. Но не находят таковых.

Пример из практики. Созаемщики обратились в суд с иском к банку о признании задолженности по кредитному договору погашенной, признании обязательств прекращенными. В обоснование заявленных требований указали, что вступившим в законную силу решением суда с них взыскана сумма долга по кредиту, обращено взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Поскольку в ходе реализации квартиры повторные торги были признаны несостоявшимися, квартира передана банку в счет погашения задолженности. Истцы просили признать обязательства по кредитному договору прекращенными, а их задолженность по кредиту погашенной. Суд с учетом п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» требования истцов удовлетворил, признав обязательства истцов по кредитному договору прекращенными[56].

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на покупку жилья, может в конечном счете и не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора, но в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут оказаться прекращенными.

Рассмотрим минус № 5: риск признания договора ипотеки в обеспечение неденежного обязательства ничтожным.

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, договором залога недвижимого имущества могут обеспечиваться денежные и иные имущественные обязательства должника. Если же обеспечиваемое залогом обязательство не носит денежный либо имущественный характер, договор ипотеки признается сделкой, не соответствующей требованиям закона, то есть недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Пример из практики. Между гражданами был заключен договор об оказании услуг (сложных, на длительный срок исполнения, с высокой стоимостью услуг), в обеспечение выполнения обязательств по которому был заключен договор ипотеки, по которому исполнитель передал заказчику в залог земельный участок. Поскольку исполнитель свои обязательства по договору об оказании услуг так и не исполнил, заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы аванса по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Требование о взыскании аванса суд удовлетворил. А вот в обращении взыскания на земельный участок отказал. При этом суд указал, что основное обязательство исполнителя по договору возмездного оказания услуг не носило денежный либо имущественный характер, а заключалось в оказании услуг, вследствие чего основное обязательство по настоящему делу не могло обеспечиваться договором залога. На основании изложенного суд решил, что рассматриваемый договор залога как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), не может являться основанием для обращения взыскания на спорный земельный участок[57].

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение выполнения основного обязательства, не носящего денежный или имущественный характер, как не соответствующий требованиям закона, является недействительной сделкой.

2.2. Пути совершенствования нормативно-правовой базы в области ипотеки жилых помещений

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.

Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом[58].

Таким образом, предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».

Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога…»

Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».

Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».

Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

Выводы по 2 главе:

Нами рассмотрены через призму судебной практики основные спорные моменты ипотеки жилых помещений, а именно: 1) оспаривание условий договора ипотеки и кредитного договора между банком и заемщиком; 2) нарушение условий свободы договора между банком, заемщиком и страховой компанией; 3) прекращение ипотеки.

Минусы ипотеки в силу договора

1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.

2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.

4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.

Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

Нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Также, учитывая всё вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам исследования можно сделать основные выводы:

Ипотека – это право (по договору о залоге), в силу которого залогодержатель с одной стороны может получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества и другой стороны – залогодателя.

Предметом ипотеки в соответствии могут быть жилые дома и квартиры, садовые дома, дачи, и другие строения, потребительского назначения, земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Широкое распространение ипотека получила в банковской практике, как один из немногочисленных элементов снижения кредитных рисков. Ипотеку можно рассматривать и как специфический вид кредита, который и получил впоследствии наименование – ипотечный кредит, т.е. кредит обеспеченный залоговым обязательством (землей, недвижимостью).

Итак, сегодня ипотека является одним из важнейших экономических и правовых институтов, позволяющих кардинально решить проблему приобретения жилья за счет заёмных средств. Предметом ипотеки является один или несколько объектов недвижимости, правовой статус которых регламентирован и определен гражданским законодательством. Понятие «ипотека» многогранно, включает в себя не только правоотношение, подразумевающее залог недвижимости с целью получения ипотечного кредита, но ещё и долговое свидетельство, удостоверяющее право владельца на недвижимое имущество и являющееся инструментом обеспечения возврата кредита.

На сегодняшний день в отечественной науке нет единых наименований существующих ипотечных моделей. В научной литературе представлены различные схемы и виды систематизации ипотечных моделей.

Несмотря на обширную законодательную и правовую базу, наличие новелл, введенных ФЗ «Об ипотеке», ряд аспектов оказались так и неурегулированными. Поэтому в данной ситуации огромное значение приобретает официальные Постановления Пленумов высших судебных инстанций и изучение материалов судебной практики.

Нами рассмотрены через призму судебной практики основные спорные моменты ипотеки жилых помещений, а именно: 1) оспаривание условий договора ипотеки и кредитного договора между банком и заемщиком; 2) нарушение условий свободы договора между банком, заемщиком и страховой компанией; 3) прекращение ипотеки.

Минусы ипотеки в силу договора

1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.

2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.

4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.

Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

Нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Также, учитывая всё вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2009. №4. Ст. 445.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
  3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 16.
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
  5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 23.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3012.
  6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.03.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
  7. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
  8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
  9. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
  10. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
  11. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 28.10.2002, N 43, ст. 4190.
  12. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ, 08.10.2007, N 41, ст. 4849.
  13. Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Российская газета. 31.12.2008. N 267.
  14. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, N 3, ст. 278.
  15. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 26.05.2016) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.06.2016) // СПС «Консультант-Плюс».
  16. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС Консультант-Плюс.
  17. Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Консультант-Плюс // СПС «Консультант-Плюс».
  18. Определение Конституционного Суда РФ от 21 мая 2015 г. N 1157-О // СПС «Консультант-Плюс».
  19. Определение Конституционного Суда РФ от 21.05.2015 N 1168-О // СПС «Консультант-Плюс».
  20. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2007 N 10-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан В.В. Безменова и Н.В. Калабуна» // Собрание законодательства РФ, 23.07.2007, N 30, ст. 3988.
  21. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // СПС Консультант-Плюс.
  22. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.11.2013 N Ф09-7836/12 по делу N А71-4252/2009 // СПС «Консультант-Плюс».
  23. Кассационное определение Московского городского суда от 19.09.2014 N 4г/2-9901/2014; Апелляционное определение Тюменского областного суда от 17.11.2014 N 33-5975/2014; Апелляционное определение Пермского краевого суда от 22.12.2014 N 33-11538/2014 // СПС «Консультант-Плюс».
  24. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 02.04.2014 N 33-1336/2014; Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 N 33-8040/2014; Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.01.2015 N 33-14/2015. // СПС «Консультант-Плюс».
  25. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015 // СПС «Консультант-Плюс».
  26. Апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-5552/2015 // СПС «Консультант-Плюс».
  27. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-45641 // СПС «Консультант-Плюс».
  28. Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-8040/2014 // СПС «Консультант-Плюс».
  29. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.11.2014 по делу N 33-10839 // СПС «Консультант-Плюс».
  30. Решение Ставропольского райсуда г. Тольятти от 22 июня 2009 г. // http://oblsud.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=291;
  31. Решение Автозаводского райсуда г. Тольятти от 23 ноября 2009 г. // http://oblsud.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=291.
  32. Ананьева О., Федорова А.Ю. Проблемы развития рынка ипотечного кредитования в России // В сборнике: Сборник научных трудов студентов и магистрантов кафедры "Финансы и банковское дело" Сборник студенческих работ. Ответственный редактор: Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2016. С. 5-12.
  33. Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права // Вестник гражданского права. 2015. N 2. Т. 15. С. 9.
  34. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. 2015. Т. 9. № 1 (57). С. 85-93.
  35. Васильев А.М., Васильева Н.А. Гражданское право. Учебно-методическое пособие / Армавир, 2015. Сер. Бакалавриат
  36. Гражданское право. Учебно-методическое пособие / Под редакцией Р.А. Курбанова. Москва, 2016.
  37. Гусев, А. Э. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы / А. Э. Гусев. – М. : Феникс, 2012. – 96 с.
  38. Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов, С.В. Николюкин. — М. : ЮСТИЦИЯ, 2016. — 176 с. — (Краткий курс).
  39. Ильина О.Н. Система ипотечного жилищного кредитования: проблемы гражданско-правового регулирования // В сборнике: Актуальные проблемы гражданского и уголовного права. Сборник научных статей по материалам международной студенческой научно-теоретической конференции. 2016. С. 112-116.
  40. Ипотека. Вопросы правового регулирования. – М. : Ось-89, 2012. – 64 с.
  41. Казакова Е.Б. Ипотечное кредитование как одна из форм реализации прав граждан на жилье // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 6-2 (37). С. 91-92.
  42. Казакова Е.Б. Особенности раздела имущества супругов, являющихся сторонами договора ипотеки // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2016. № 1-1. С. 78-80.
  43. Кекелева С.В. Проблемные аспекты развития ипотечного кредитования в России и направлениях их решения // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития банковского сектора материалы международной научно-практической конференции (заочной). Ответственный редактор Я.Ю. Радюкова. 2016. С. 160-168.
  44. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 4. С. 8-13.
  45. Конобеева Е.Е. Основы системы ипотечного кредитования. В книге: Финансово-кредитные механизмы регулирования экономики монография. Орел, 2015. С. 61-78.
  46. Логинова Д.А., Ефремов А.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования // В сборнике: Роль инноваций в трансформации современной науки. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. 2015. С. 112-116.
  47. Мавлютов Р.Р. Финансы, денежное обращение и ипотека. Учебник / Волгоград, 2015.
  48. Никонец О.Е., Катюшина Е.В. Развитие ипотечного кредитования и его роль в реализации жилищной программы // В сборнике: Стратегия устойчивого развития экономики регионов: теория и практика. Материалы международной научно-практической конференции. 2015. С. 192-200.
  49. Новицкая И.Е., Петренко Н.И. Государственное регулирование ипотеки в Российской Федерации в 2015 году // В сборнике: Актуальные проблемы юриспруденции в современной России сборник статей по материалам V Всероссийской научно-практической конференции. под ред. Н.В. Иванцовой, Н.М. Швецова. 2015. С. 366-371.
  50. Раманова О.И., Долгова С.А. Законодательное регулирование ипотечного кредитования // В сборнике: Актуальные проблемы развития хозяйствующих субъектов, территорий и систем регионального и муниципального управления материалы Х международной научно-практической конференции. под ред. Ю.В. Вертаковой. 2015. С. 327-329.
  51. Романова Г.В. Ипотека жилья в России: проблемы и перспективы развития // В сборнике: Права человека в международном и национальном праве сборник научных статей, посвященный 10-летию кафедры Международного права и прав человека Юридического института МГПУ. Москва, 2015. С. 187-193.
  52. Симакова Е.К. Государственно-правовой режим поддержки ипотеки как фактор инфраструктурного развития в условиях кризиса //Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2016. № 1 (30). С. 76-81.
  53. Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. N 6
  54. Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения строений к капитальным и критерии отнесения имущества к недвижимому в законодательстве Российской Федерации // Право и экономика. 2014. N 8
  55. Цылина, Г. А. Ипотека: жильё в кредит / Г. А. Цылина. – М. : Экономика, 2012. – 360 с.
  56. Юрлова А.В. Поддержание ипотеки во время санкций // В сборнике: Россия молодая Сборник материалов VII Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых с международным участием. 2015. С. 702.
  57. Яковлев А.А. Понятие, содержание, сущность и субъекты ипотечного кредитования // Экономика сегодня: проблемы и пути решения. 2015. № VII. С. 59-63.
  58. Официальный интернет-портал правовой информации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru. (Дата обращения 18.03.2017).

  1. Юрлова А.В. Поддержание ипотеки во время санкций // В сборнике: Россия молодая Сборник материалов VII Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых с международным участием. 2015. С. 702. ↑

  2. Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов, С.В. Николюкин. — М. : ЮСТИЦИЯ, 2016. С.76. ↑

  3. Конобеева Е.Е. Основы системы ипотечного кредитования. В книге: Финансово-кредитные механизмы регулирования экономики монография. Орел, 2015. С. 61. ↑

  4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, N 29, ст. 3400. ↑

  5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410. ↑

  6. Мавлютов Р.Р. Финансы, денежное обращение и ипотека. Учебник / Волгоград, 2015. С.129. ↑

  7. Казакова Е.Б. Ипотечное кредитование как одна из форм реализации прав граждан на жилье // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 6-2 (37). С. 91. ↑

  8. Симакова Е.К. Государственно-правовой режим поддержки ипотеки как фактор инфраструктурного развития в условиях кризиса // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2016. № 1 (30). С. 76. ↑

  9. Новицкая И.Е., Петренко Н.И. Государственное регулирование ипотеки в Российской Федерации в 2015 году // В сборнике: Актуальные проблемы юриспруденции в современной России сборник статей по материалам V Всероссийской научно-практической конференции. под ред. Н.В. Иванцовой, Н.М. Швецова. 2015. С. 366. ↑

  10. Ильина О.Н. Система ипотечного жилищного кредитования: проблемы гражданско-правового регулирования // В сборнике: Актуальные проблемы гражданского и уголовного права. Сборник научных статей по материалам международной студенческой научно-теоретической конференции. 2016. С. 112. ↑

  11. Ананьева О., Федорова А.Ю. Проблемы развития рынка ипотечного кредитования в России // В сборнике: Сборник научных трудов студентов и магистрантов кафедры «Финансы и банковское дело» Сборник студенческих работ. Ответственный редактор: Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2016. С. 5. ↑

  12. Яковлев А.А. Понятие, содержание, сущность и субъекты ипотечного кредитования // Экономика сегодня: проблемы и пути решения. 2015. № VII. С. 59. ↑

  13. Кекелева С.В. Проблемные аспекты развития ипотечного кредитования в России и направлениях их решения // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития банковского сектора материалы международной научно-практической конференции (заочной). Ответственный редактор Я.Ю. Радюкова. 2016. С. 160. ↑

  14. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. 2015. Т. 9. № 1 (57). С. 85. ↑

  15. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // СПС Консультант-Плюс. ↑

  16. Официальный интернет-портал правовой информации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru. (Дата обращения 18.03.2017). ↑

  17. Раманова О.И., Долгова С.А. Законодательное регулирование ипотечного кредитования // В сборнике: Актуальные проблемы развития хозяйствующих субъектов, территорий и систем регионального и муниципального управления материалы Х международной научно-практической конференции. под ред. Ю.В. Вертаковой. 2015. С. 327. ↑

  18. Логинова Д.А., Ефремов А.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования // В сборнике: Роль инноваций в трансформации современной науки. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. 2015. С. 114. ↑

  19. Российская газета. 31.12.2008. N 267. ↑

  20. Официальный интернет-портал правовой информации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru. (Дата обращения 18.03.2017). ↑

  21. Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права // Вестник гражданского права. 2015. N 2. Т. 15. С. 9. ↑

  22. Васильев А.М., Васильева Н.А. Гражданское право. Учебно-методическое пособие / Армавир, 2015. Сер. Бакалавриат. С.205. ↑

  23. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 4. С. 9. ↑

  24. Яковлев А.А. Понятие, содержание, сущность и субъекты ипотечного кредитования // Экономика сегодня: проблемы и пути решения. 2015. № VII. С. 60. ↑

  25. Ипотека. Вопросы правового регулирования. – М. : Ось-89, 2012. С.41. ↑

  26. Гражданское право. Учебно-методическое пособие / Под редакцией Р.А. Курбанова. Москва, 2016. С.275. ↑

  27. Цылина, Г. А. Ипотека: жильё в кредит / Г. А. Цылина. – М. : Экономика, 2012. С.161. ↑

  28. Гусев, А. Э. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы / А. Э. Гусев. – М. : Феникс, 2012. С.45. ↑

  29. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, N 3, ст. 278. ↑

  30. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 26.05.2016) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.06.2016) // СПС Консультант-Плюс. ↑

  31. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС Консультант-Плюс. ↑

  32. Аналитический обзор существующих судебных позиций по этому вопросу см.: Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. N 6; Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения строений к капитальным и критерии отнесения имущества к недвижимому в законодательстве Российской Федерации // Право и экономика. 2014. N 8; Жернаков Д.В. О правовом режиме подземных сооружений // Российский юридический журнал. 2014. N 4. ↑

  33. Романова Г.В. Ипотека жилья в России: проблемы и перспективы развития // В сборнике: Права человека в международном и национальном праве сборник научных статей, посвященный 10-летию кафедры Международного права и прав человека Юридического института МГПУ. Москва, 2015. С. 188. ↑

  34. Официальный интернет-портал правовой информации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 18.03.2017). ↑

  35. Никонец О.Е., Катюшина Е.В. Развитие ипотечного кредитования и его роль в реализации жилищной программы // В сборнике: Стратегия устойчивого развития экономики регионов: теория и практика. Материалы международной научно-практической конференции. 2015. С. 192. ↑

  36. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.11.2013 N Ф09-7836/12 по делу N А71-4252/2009 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  37. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.03.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532. ↑

  38. Определение Конституционного Суда РФ от 21 мая 2015 г. N 1157-О [Электронный ресурс]. URL: //http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=428280 ↑

  39. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2009. №4. Ст. 445. ↑

  40. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2007 N 10-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан В.В. Безменова и Н.В. Калабуна» // Собрание законодательства РФ, 23.07.2007, N 30, ст. 3988. ↑

  41. Федеральный закон от 23.06.2014 N 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (см.: Официальный интернет-портал правовой информации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 20.09.2016)) (далее - Закон N 169-ФЗ) положения данной нормы были расширены и дополнены положениями о страховой выплате по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Если такой договор страхования ответственности заемщика не был заключен после дня вступления в силу Закона N 169-ФЗ, к отношениям сторон применяется порядок без учета внесенных изменений (п. 3 ст. 2 Закона N 169-ФЗ). ↑

  42. Кассационное определение Московского городского суда от 19.09.2014 N 4г/2-9901/2014; Апелляционное определение Тюменского областного суда от 17.11.2014 N 33-5975/2014; Апелляционное определение Пермского краевого суда от 22.12.2014 N 33-11538/2014 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  43. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 02.04.2014 N 33-1336/2014; Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 N 33-8040/2014; Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.01.2015 N 33-14/2015. // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  44. Определение Конституционного Суда РФ от 21.05.2015 N 1168-О // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  45. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594. ↑

  46. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ, 08.10.2007, N 41, ст. 4849. ↑

  47. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 23.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3012. ↑

  48. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. ↑

  49. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813. ↑

  50. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 28.10.2002, N 43, ст. 4190. ↑

  51. Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Консультант-Плюс. ↑

  52. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  53. Апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-5552/2015 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  54. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. ↑

  55. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-45641 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  56. Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-8040/2014 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  57. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.11.2014 по делу N 33-10839 // СПС «Консультант-Плюс». ↑

  58. Кекелева С.В. Проблемные аспекты развития ипотечного кредитования в России и направлениях их решения // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития банковского сектора материалы международной научно-практической конференции (заочной). Ответственный редактор Я.Ю. Радюкова. 2016. С. 161. ↑

СПИСОК ДЛЯ ТРЕНИРОВКИ ССЫЛОК