Автор Анна Евкова

Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Практика оценки недвижимости (отчет)

Содержание:

НЕЗАВИСИМОЕ АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ АО «ГАКС»

693000 г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф.321, 43-57-55 \факс: www.gaks.ru

Генеральному директору ООО «ЗАКАЗЧИК»

Г-ну Иванову Иван И.И.

Сопроводительное письмо

к отчету об оценке рыночной стоимости имущества

Уважаемый Иван Иванович, в соответствии с договором № 131 от 30 октября 2019 г. нами произведен расчет рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1.

ЗАКАЗЧИК:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Местонахождение ЗАКАЗЧИКА	РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр.Мира д.1
Юридическое лицо, с которым у ОЦЕНЩИКА заключен трудовой договор:	Независимое агентство оценки АО «ГАКС» ОГРН 1026500522146 от 27.08.2002 г. РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф.321, 318, тел.43-57-82, тел/факс 43-57-55
Объект оценки:	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1 , согласно заданию на оценку
Цель проведения оценки:	Определение рыночной стоимости
Дата проведения оценки:	30 октября 2019 г.
Дата определения стоимости:	30 октября 2019 г.
Задача проведения оценки:	В соответствии с целями оценки в отчете представлено решение задачи оценки: определение рыночной стоимости оцениваемого объекта для определения величины залогового обеспечения кредита для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств

В работе оценивалось право собственности на объект недвижимости. Оценка выполнена с целью установления рыночной стоимости указанного имущества.

Оценка произведена по состоянию на 30 октября 2019 г., Оценка проведена, а полный отчет в письменной повествовательной форме подготовлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки и стандартами ССО РОО 2015.

Вывод, содержащийся в отчете, получен в результате расчетов, сделанных нами исходя из нашего опыта и профессиональных знаний, на основе информации, полученной в результате исследования рынка, интервью со специалистами различных организаций, на основе предоставленных нам технической, бухгалтерской и иной документации, а также на основе результатов непосредственного осмотра объекта оценки.

Описание оцениваемого объекта, информация и ее источники, анализ и методика расчетов, использованные для оценки стоимости, приведены в соответствующих разделах отчета. Нами не проводилась как часть работы аудиторская или иная проверка полученной от организаций информации поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость (с НДС) Здания общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1, по состоянию на 30 октября 2019 г. составляет:

92 360 000

Сумма прописью: (Девяносто два миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей

В том числе:

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
Офисное здание	84 900 000
Земельный участок	7 460 000
Итого	92 360 000

Обращаем Ваше внимание на то, что:

- настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет его;

- отдельные части отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все оговоренные в нем ограничения и допущения.

Если у Вас возникнут вопросы в отношении результатов или рассуждений, изложенных в отчете об оценке, Вы можете обратиться непосредственно к нам по телефонам в городе Южно-Сахалинске (4242) 43-57-55 в удобное для Вас время.

Благодарим за предоставленную возможность выполнить для Вас данную работу.

Генеральный директор

Независимого Агентства Оценки

АО «ГАКС», Член СРО ООО «РОО» _____________/Костюшкин А.В./

«11 ноября 2019 г.»

Задание на оценку

к договору № 131 от 30 октября 2019 г. о предоставлении услуг по независимой оценке имущества

*Объект оценки*	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1
*Состав Объекта оценки*	Здание, земельный участок
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
*Права, учитываемые при оценке*	Собственность. виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, не учитываются, за исключением оговорённых
*Цель оценки*	Определение стоимости объекта оценки
*Предполагаемое использование*	Использование объекта оценки в качестве залога
*Ограничения, связанные с использованием результатов оценки*	- результаты оценки не могут быть использованы в иных целях; - от Оценщика/Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
*Вид стоимости*	рыночная стоимость
*Возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость*	Определение границ интервалов не предусмотрено.
*Дата оценки*	30 октября 2019 г.
*Срок проведения оценки*	с 30 октября-11 ноября 2019 г.
особенности проведения осмотра объекта	отсутствуют
Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации	Копии документов в течение 2 рабочих дней после подписания договора на оценку
необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки)	Не выявлена
*Допущения и ограничения, на которых основывается оценка*	Оценка основана на документах, предоставленных Заказчиком, которые считаются достоверными Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений (обременений), кроме оговоренных в отчете

основные факты и выводы

Номер отчета об оценке (порядковый номер отчета)	№ 1000
Основание для проведения объекта оценки	Договор № 131 от 30 октября 2019 г. ЗАКАЗЧИК – ООО «ЗАКАЗЧИК»
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, общая информация, идентифицирующая объект оценки	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1, остальная информация, идентифицирующая объект приведена в разделе 8
Цель проведения оценки:	Определение рыночной стоимости
Оцениваемые права	Право собственности
Дата проведения оценки:	30 октября 2019 г.
Дата оценки (Дата определения стоимости):	30 октября 2019 г.
Период проведения работ	с 30 октября-11 ноября 2019 г.
Дата осмотра Объекта оценки	01 ноября 2019 г.
Дата составления отчета	30 октября 2019 г.
Задача проведения оценки:	В соответствии с целями оценки в отчете представлено решение задачи оценки: определение рыночной стоимости оцениваемого объекта для определения величины залогового обеспечения кредита для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

-затратного подхода	120 936 781 руб.
-доходного подхода	63 282 765 руб.
-сравнительного подхода	88 563 189 руб.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, руб.:
Рыночная стоимость, (с НДС)	92 360 000 Сумма прописью: (Девяносто два миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости	Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Определяемая рыночная стоимость отображает стоимостную оценку заинтересованности Заказчика в сохранении своих прав на объект оценки и предполагает оценку объекта исходя из текущего варианта его использования Остальные допущения и ограничения приведены в соответствующем разделе отчета

В практике оценки принято округлять результаты. В отчете это сделано для показателя в рублях с точностью до 4 знака перед запятой. Погрешности для полученных в работе величин не определялись.

2. сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.1 Сведения о Заказчике

Заказчик:	ООО «ЗАКАЗЧИК» далее – Заказчик
Местонахождение:	РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр.Мира д.1
ОГРН	1037789046547 дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 года

. 2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:

Фамилия, имя, отчество	Костюшкин Алексей Валерьевич (далее – Оценщик)
Почтовый адрес	РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318,
Контактный телефон	тел.43-57-55, тел./факс 43-57-55
Адрес электронной почты	alex@gaks.ru
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», г. Москва, 1-ый Басманный пер., д.2-а, оф.5, реестровый № 0003 от 09.07.2007 г. в едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков под регистрационным №007921 включен в реестр членов РОО 30.03.2012г
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом Московского финансово-промышленного университета "Университет" ПП-I № 782578 от 27.01.2012 г. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах» страховой полис №433-508-011747/19 (срок действия по 09.03.2020г., страховая сумма 30000000 руб.)
Стаж работы в оценочной деятельности	12
Место нахождения Оценщика:	РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318, тел.43-57-82, тел./факс 43-57-55
Квалификационный аттестат	Направление «Оценка недвижимости» № 003452-1 от 13 февраля 2018 г. Решение ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 13 февраля 2018 г. № 48

2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно правовая форма:	Акционерное общество
Полное наименование:	Акционерное общество «ГАКС»(АО «ГАКС»)
Местонахождение:	РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318, тел.43-57-82, тел./факс 43-57-55, 43-66-59
ОГРН:	1026500522146
Дата присвоения ОГРН:	27.08.2002 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности юр. лица	Ответственность АО «ГАКС» застрахована на сумму 100 000 000 рублей; договор страхования ответственности юридического лица №433-508-002029/19, период страхования с 28 января 2019 года по 27 января 2020 года (СПАО «Ингосстрах») . Порядок и основание наступления дополнительной ответственности предусмотрен в соответствии с действующим законодательством РФ

2.4 Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки (ФСО-3 п.8д).

Организация	ФИО специалиста	Квалификация специалиста	Степень участия в проведении оценки объекта оценки
нет	нет	-	-

2.5 Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика

В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора.

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика.

Заказчик не является кредитором или страховщиком Оценщика.

Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничивающие условия (135-ФЗ ст.11, ФСО-3 п.8в)

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей сторон

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета, а также всего отчета для других целей является некорректным.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права собственности на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Обязанность по идентификации оцениваемых в отчете объектов лежит на заказчике. Расчеты стоимости выполнены оценщиками на основании предоставленных заказчиком данных, проверка которых нами не проводилась. Оценщики не несут ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объектов или их составных частей.

Содержание отчета является конфиденциальным для оценщика и заказчика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме обычного визуального осмотра и изучения планов и спецификаций.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкции, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых форм, ни за необходимость выявления таковых.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Оценщики не проводили каких-либо специальных, не предусмотренных заданием на оценку, исследований, например, исследований экологической, санитарной или экономической и политической ситуаций и т.п. Если подобные данные встречаются в отчете, то их приведение основано на общедоступной информации, полученной из средств массовой информации, периодических изданий или специальной литературы.

Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к заказчику третьих лиц, вследствие легального использования ими настоящего отчета. Исключение составляет обстоятельство, когда в судебном порядке окончательно будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленных неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения настоящей работы.

Заказчик предупрежден о необходимости внесения изменений в учетные данные объекта в соответствии с технической документацией.

4. последовательность определения стоимости объекта оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке.

В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Оценщиком соблюдены требования статьи 16 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о независимости оценщика.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки №3, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (из ФСО-3 п.5)
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

5. Применяемые стандарты оценки

1) ФСО № 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;

2) ФСО № 2. Цель оценки и виды стоимости;

3) ФСО № 3. Требования к отчету об оценке;

4) ФСО № 7 Оценка недвижимости.

5)ФСО № 9 Оценка для целей залога

В дополнения к вышеуказанным стандартам, согласно ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» также применяются стандарты и правила оценочной деятельности, разработанные и утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков и не противоречащие федеральным стандартам оценки.

При составлении отчета были использованы Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено положениями указанные стандартов. Применение стандартов и правил оценочной деятельности Российского общества оценщиков является обязательными для Оценщика, поскольку он является членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков»

6. Общие понятия и определения^[1]

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая
или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной
для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только
для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки
или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки
для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

7 . Перечень использованных при провендение оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения

В ходе проведения работ по оценке, Заказчиком были предоставлены копии документов, представленные в Приложении к настоящему Отчету. Основными источниками информации являлись:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Использована информация периодических изданий: «Капитал экспресс» «Бизнес-Курьер», «Свободный Сахалин- объявления», Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» издательского дома «Кредо», интернет-сайтов профессиональных операторов рынка недвижимости - http://www.new-adress.ru/ www.ndnsakh.ru; http://dcn.me/; http://www.cbnsakh.ru/; http://www.yuzhgorod.ru/; http://www.melior65.ru/; http://www.rielt-garant.com/, интернет сайтов оценщиков: http://cpcpa.ru/Publications/011, http://www.appraiser.ru/, сайт Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/а

Так же источником информации являются данные Сахалинского областного комитета государственной статистики о социально-экономическом положении Сахалинской области, документы справочной системы «Консультант плюс», справочные издания

Нормативная, методическая и прочая документация.

Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральные стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
Справочник оценщика «Ко-Инвест»
Индексы цен в строительстве «Ко –Инвест» вып. 105
Грибовский С. В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М 2003 г.
Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2017 г.
Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2019 г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Коэффициенты для сравнительного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Характеристики рынка для доходного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Земельные участки. Часть 1 Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
«Оценка коммерческой недвижимости» Банк ВТБ март 2019 Презентация //ba.srg-it.ru/message.html?id=1500138674386
Практика оценки для целей залога (kerzhaev.ru 2014).

8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

8.1. Перечень документов и информации, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, предоставленных заказчиком

Документ	Наличие документа в отчете об оценке
правоподтверждающая документация на здание/помещение/объект незавершенного строительства (далее – ОКС)	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
правоподтверждающая документация на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, решение	Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
технический паспорт (выписка из технического паспорта) или технический план	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
экспликация	Не предоставлена
поэтажный план	Не предоставлен
кадастровый паспорт	Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015г.;
договоры снабжения коммунальными ресурсами или платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, ТУ на коммуникации (для КН ДУДС)	Из условия задания КР
реестр арендаторов и вакантных помещений	Не предоставлен
долгосрочные договоры аренды	Не предоставлен

8.2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

8.2.1. Общие данные об объекте

Объект оценки:	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1,
Состав объекта:	нежилое здание, земельный участок
Адрес объекта:	РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
Текущее использование:	Офисное здание
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Собственник улучшений:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Свидетельство о государственной регистрации права	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Обременение:	Нет
Балансовая/ остаточная стоимость объекта оценки, руб.	Остаточная 28 410 265 руб.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки	В соответствии с табл. 1
Кадастровый номер	65:01:0701001:419
Кадастровая стоимость, руб.	11 144 704,87 (условная)
Заключения специальных экспертиз	нет
Дополнительные данные (другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость	Не выявлены

Условная карта

8.2.2 Описание земельного участка

*Расположение участка*	РФ, Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
*Кадастровый номер*	ХХ:23:0110204:00ТТ
*Общая площадь, кв.м.*	1920
*Категория земель*	земли населенных пунктов
*Разрешенное использование*	Для размещения объектов торговли
*Текущее использование :*	Размещение существующих зданий
*Зарегистрированные права*	Собственность что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
*Правообладатель*	ООО «ЗАКАЗЧИК»
*Ограничения*	Не зарегистрированы
*Естественные физические характеристики участка*	рельеф: ровная поверхность,
	геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы, просадки отсутствуют;
	сейсмичность: 8 баллов
*Улучшения к участку*
	сети электроснабжения, теплоснабжения, канализации: центральные,

	качество подъезда к участку: проезды и проходы: асфальтовое покрытие
*Влияние окружающей среды*	объект непосредственно доступен транспорту: автомобильному
*Влияние окружающей среды*	подъезд осуществляется со стороны: проспекта Мира
*Ограничения в использовании*	На основании проведенного оценщиком анализа информации, предоставленной на сайте https://pkk5.rosreestr.ru и по результатам проведенного оценщиком осмотра, оценщик пришел к заключению , что земельный участок кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ не находится в зонах с особыми условиями использования;

Условная карта местоположения ЗУ

8.2.3. Описание улучшений

Характеристика конструктивных элементов и показатели объемно-планировочного решения здания и помещений в соответствии с техническим паспортом БТИ и свидетельством о регистрации права собственности приведены в Таблице 1

Таблица 1

Наименование объекта, характеристик и параметров здания, ед. измерения	Показатель	Характеристика
Магазин
год постройки	2009
Год реконструкции	-
площадь застройки, кв.м.	1500
Физический износ по паспорту БТИ	нет
Расчетный физический износ на дату оценки (условия КР)	2,41%
Сведения об устареваниях:	не установлено
Наличие обременений	Не установлено
План/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Нет
Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану	Нет данных
Назначение здания	Офисное
Текущее использование	Офисное
Объемно-планировочные и функциональные параметры
количество этажей	3
строительный объем, куб.м.	4050
общая площадь объекта, кв.м.	1500
В т.ч. основная площадь, кв.м.	Нет данных
Вспомогательная площадь (места общего пользования, подсобные помещения), кв.м., в т.ч.	Нет данных
Бойлерная	Нет данных
Места общего пользования (коридоры, санузлы), кв.м.	Нет данных
Доля мест общего пользования (коридоры, санузлы) в общей площади	Нет данных
со скольких сторон здание имеет наружные стены (отдельностоящее, пристроенное)	отдельно стоящее
Характеристика основных конструктивных элементов
Наименование	Техническая характеристика	Физическое состояние
фундаменты	Монолитные бетонные колонны	хорошее
наружные стены	Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	хорошее
внутренние стены	Нет данных
перегородки	Нет данных
перекрытия	ж/бетонные
заполнения оконных проемов	ПВХ	хорошее
заполнения дверных проемов	Дубовый шпон, ПВХ	хорошее
кровля	Полимерная мембрана	хорошее
полы	Плитка, паркет, ламинат, мрамор	хорошее
отделка потолков	Нет данных
отделка внутренних стен и перегородок	Нет данных
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)	Нет данных
Наличие (+,-) и особенности инженерного оборудования	Нет данных
специальные конструкции (лифты, подъемники)	Нет данных
отопление, вентиляция, кондиционирование	Есть центральное	хорошее
водоснабжение, канализация	Есть, центральное	хорошее
электроснабжение и электроосвещение	Есть, центральное	хорошее
слаботочные системы (охранно-пожарная, телефонные)	есть	хорошее
В ходе осмотра оценщик убедился в наличии и работоспособности указанных коммуникаций

Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:

Износ (%) = EA / (EA+RL),

где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

Согласно условиям КР, износ объекта представлен ниже и составит 22%.

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1 расположено в общественно-деловой зоне города.

Осмотр объекта оценки состоялся 01 ноября 2019 г. Техническое состояние определялось визуальным осмотром и на основании предоставленных Заказчиком документов.

На дату оценки по результатам осмотра можно сделать заключение, что эксплуатация оцениваемого здания осуществляется на должном уровне, здание находится в хорошем состоянии.

По данным сайта https://kad.arbitr.ru/, https://ras.arbitr.ru/ отсутствуют судебные решения о рассматриваемым объектам

Фотографии Объекта оценки

8.3. Характеристика местоположения.

Объект находится в Сахалинской области, отличающейся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других дальневосточных регионов России. Область по указанным показателям неоднородна, но единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость ее районов позволяет рассматривать область в качестве регионального описания объекта^[2]. Далее приведены сведения как о Сахалинской области, так и о городе Южно-Сахалинске.

Местоположение и размеры. Область является восточной оконечностью России и занимает остров Сахалин и Курильские острова. Северная и с восточная части острова омывает Охотское море. Основу области составляет остров Сахалин - крупнейший в России (76,6 тыс. кв. км), вытянутый по меридиану на 950 км при наибольшей ширине 160 км и наименьшей - 26 км. От материка остров отделен Татарским проливом Японского моря, проливом Невельского с наименьшей шириной 7,5 км, Амурским лиманом и Сахалинским заливом. На юге отделен проливом Лаперуза (с наименьшей шириной 41 км) от японского острова Хоккайдо. С востока омывается Охотским морем. Курильские острова простираются от южной оконечности Камчатки в юго-западном направлении до острова Хоккайдо и являются естественной границей между Охотским морем и Тихим океаном. Большая Курильская гряда, протянувшаяся на 1200 км, включает около 30 островов, в том числе наиболее крупные – Парамушир, Онекотан, Симушир, Уруп, Итуруп, Кунашир. Юго-восточнее острова Кунашир, отделенная Южно-Курильским проливом, лежит Малая Курильская гряда, протяженностью около 100 км. В ее составе остров Шикотан и группа малых островов. По проливам Лаперуза (между Сахалином и о. Хоккайдо) Кунаширскому, Измены (между Кунаширом и Хоккайдо) и Советскому (между островами Малой Курильской гряды и Хоккайдо) проходит государственная граница Российской Федерации с Японией.

Природно-географические объекты и явления. Курильские острова в основе своей типично вулканическое образование. С вулканической деятельностью связано наличие на островах многочисленных горячих источников, некоторые из них являются лечебными. На Курилах около 160 вулканов, из них 40 действующих (самый высокий – 2339 м – вулкан Алаид на о. Атласова). На острове Итуруп находится крупнейший в России водопад Илья Муромец высотой 141 метр.

Две основные горные цепи, меридианально протянувшиеся из Южной части в среднюю, как бы обжимают остров с боков. Это Западно-Сахалинские горы с максимальной высотой 1000-1300 м и Восточно-Сахалинские горы с наивысшей вершиной в 1909 м. Между ними лежит Тымь-Поронайская низменность. За этими горами и низменностью побережье острова полукольцом охватывает в виде низких морских террас Северо-Сахалинская равнина. Значительна также Сусунайская низменность, заключенная между заливом Анива на юге, рекой Найбой на севере, Западно-Сахалинскими горами на западе и Сусунайским хребтом на востоке. Для сельского хозяйства благоприятны широкие долины крупных рек, распадки и пади. Курилы в основном еще более гористы - ведь это верхняя часть вулканической гряды.

Общие сведения об области и г. Южно-Сахалинске

В существующих границах Сахалинская область образована 2 января 1947 года в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР^[3].

Сахалинская область включает в себя 22 муниципальных образования, из которых 18 имеет статус «Городские округа» и 1 - «Муниципальный район». В состав Углегорского муниципального района входят два городских поселения и одно сельское.

Распределение жителей по территории области неравномерно. Основная часть населения проживает в южной части Сахалина и Курильских островов - в более благоприятных климатических условиях.

Численность населения Сахалинской области на начало 2010 года составляла 510,8 тыс. человек.

Средняя плотность населения – 5,9 чел./кв. км, что ниже среднероссийского (8,3 чел./кв. км), но выше уровня Дальневосточного федерального округа (1,0 чел. на кв. км).

Сахалинская область характеризуется высоким уровнем урбанизации – более 78 % населения проживает в городах.

Административное управление.

Исполнительная власть Сахалинской области осуществляется Правительством Сахалинской области. Губернатор определяет основные направления деятельности администрации области и организует ее работу на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, Федеральных законов, Указов Президента России, Постановлений Правительства России и областных законов. Глава администрации представляет интересы области в Федеральных органах власти, а также в отношениях с субъектами Российской Федерации, зарубежными государствами и подписывает с ними договоры. Законодательная власть в области осуществляется Сахалинской областной Думой. Сахалинская областная Дума состоит из 27 депутатов, избираемых сроком на четыре года населением области на основе равного прямого всеобщего избирательного права при тайном голосовании. Областная Дума обладает законодательной инициативой в Государственной Думе Российской Федерации.

Административным центром и крупнейшим городом области является Южно-Сахалинск, управляемый администрацией во главе с мэром города и городской думой. В городе имеются управление внутренних дел, прокуратура, управление противопожарной службы, суды, нотариальные конторы.

Транспортная инфраструктура

Транспортная инфраструктура области включает в себя морской, воздушный и автомобильный транспорт. Ведущую роль островного положения области предопределяет морской транспорт. В состав портового хозяйства входят 8 портов, из них 3 занимаются грузопереработкой.

Основные объемы морских перевозок народнохозяйственных грузов в области осуществляются Сахалинским морским пароходством.

Основным перевозчиком грузов по железной дороге является Сахалинская железная дорога протяженностью в 957,2 км. (ширина колеи – 1067 мм.). Кроме того, на севере Сахалина имеется сеть железнодорожных путей шириной колеи 1520 мм (27 км).

Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 2,7 тыс. км (60,3% от общей протяженности). Главная автотрасса связывает города Оху и Южно-Сахалинск. Большое хозяйственное значение имеет дорога Южно-Сахалинск–Холмск–Бошняково–Смирных.

Воздушный транспорт осуществляет в основном перевозку пассажиров, доля грузооборота в объеме всех перевозок незначительна. В межнавигационный период на отдельных направлениях он является единственным сообщением с материковой частью России и островами области.

Главный аэропорт – Южно-Сахалинск, расположен в десяти километрах от центра города. Через главные воздушные ворота области Сахалин связан регулярным авиационным сообщением не только с городами Дальнего Востока и центральной части России, но и со странами Азиатско-Тихоокеанского региона – Японией, Республикой Корея, США, Китаем.

Система коммуникаций.

Крупнейшие предприятия связи в области: открытое акционерное общество «Ростелеком» и государственное учреждение «Управление федеральной почтовой связи». В них сосредоточено более 80 % работников-связистов. Управление федеральной почтовой связи включает в себя 15 районных узлов, Южно-Сахалинский почтамт, автобазу. В области функционируют 148 отделений, из которых 69 - городских, 79 - сельских.

Основной поставщик услуг электрической связи – «Ростелеком». Технические средства этого общества охватывают территорию всей области. Помимо него услуги электросвязи предоставляют Филиал ОАО «Мобильные Телесистемы», Филиал ОАО «Мегафон», Филиал ОАО «Вымпелком» (торг. марка «Билайн»), ООО «ДальСатКом» и другие.

Для междугородной связи в основном используются кабельные линии. В некоторых районах действует спутниковая связь. Сегодня на сто семей приходится около 50 телефонов. По средней телефонной плотности область находится на одном из первых мест в России. Ускоренными темпами внедряются услуги подвижной радиотелефонной связи, сети Интернет и электронной почты.

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск ^[4] по функциональному использованию выделяются следующие зоны:

Жилого назначения:- зона многоэтажной жилой застройки (Ж-1);- зона малоэтажной жилой застройки (Ж-2);- зона индивидуальной жилой застройки (Ж-3).В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.2) Общественно-делового назначения:- зона административно-деловая (ОД-1);- зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-2);- зона торгового назначения и общественного питания (ОД-3);- зона учебно-образовательная (ОД-4);- зона культурно-досуговая (ОД-5);- зона здравоохранения (ОД-6);- зона культового назначения (ОД-7);- зона научно-исследовательская (ОД-8);- зона общественно-деловая (ОД-9);- зона социального обеспечения (ОД-10).Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В общественно-деловых зонах разрешается размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.3) Производственного назначения:- зона коммунально-складская (П-1);- зона производственная (П-2);- зона производственная и коммунально-складская (П-3).4) Инженерно-транспортной инфраструктуры:- зона инженерной инфраструктуры (ИТ-1);- зона транспортной инфраструктуры (ИТ-2);5) Рекреационного назначения:- зона объектов рекреационного назначения (Р-1);- зона озелененных территорий общего пользования (Р-2);- зона спортивного назначения (Р-3);- зона объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения (Р-4).6) Специального назначения:- зона ритуального назначения (СН-1);- зона складирования и захоронения отходов (СН-2).7) Сельскохозяйственного использования:- зона сельскохозяйственных угодий (С-1);- зона объектов сельскохозяйственного производства (С-2);- зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).8) Природного ландшафта:- зона территорий, покрытых лесом и кустарником (ПТ-1);- зона природного ландшафта (ПТ-2);- зона защитного озеленения (ПТ-3).9) Военных и режимных территорий:- режимных территорий (ВР-14); - обороны и безопасности (ВР-15).

Условное, расположение объекта на карте городского зонирования

В соответствии с градостроительным зонированием участок находится в зоне ОД-9

8.4 Сведения об окружении объекта оценки

Граница окружения выбрана исходя из сопоставимости территории по приведенным ниже характеристикам.

1.	Характеристика типа землепользования	градостроительная зона, зонирование района: общественно-деловая
		архитектурный стиль: общественные и производственные здания типовой архитектуры
		степень озеленение: средняя
		рекреации: отсутствуют
2.	Транспортная доступность	основные транспортные магистрали: пр. Мира,
		остальная структура улиц: характеризуются низкой транспортной насыщенностью
		общественный транспорт: есть
		возможное изменение транспортной доступности: существенного изменения транспортной доступности в ближайшие годы не ожидается.
		Интенсивность движения транспорта мимо здания: средняя
3.	Эстетичность окружающей застройки	средняя
4.	Престижность района	средняя
5.	Инженерные сети и коммунальное обслуживание	центральное водоснабжение: есть
		отопление центральное: есть
		центральное электроснабжение: есть
		центральная канализация: есть
		сети телефонизации: есть
		уборка мусора: есть
6.	Социальная инфраструктура	В окружении не развитая социальная инфраструктура
		близость к объектам социально-бытовой сферы: средняя
		близость к объектам развлечений и отдыха: средняя
7.	Прилегающая территория	неогороженная
		охраняемая
		наличие зеленых насаждений: нет
9.	Состояние прилегающей территории	хорошее
10.	Экономическое местоположение объекта	зонирование: общественно-деловая
11.	Экологическое состояние	Окружение объекта характеризуется удовлетворительной экологической обстановкой.
		В городе не выявлено техногенных аномалий гамма-излучения.
		Проект развития окружения не предполагает выноса существующих источников загрязнения, хотя не известны какие-либо планы по размещению здесь новых источников загрязнения, таким образом, можно предположить, что изменения ситуации в ближайшие годы не ожидается и, следовательно, отсутствуют локальные экологические факторы, особым образом влияющие на стоимость объекта. Более того, опросы показывают, что участники рынка не придают экологической ситуации значения, если ее не благополучность не является совершенно очевидной, поэтому экологическая ситуация не учитывалась каким-либо особым образом при оценке объекта.
12.	Социальная репутация	гордость владения: Объект не характеризуется какими-либо архитектурными или историческими особенностями, поэтому такой фактор как «гордость владения», влияющий на увеличение стоимости недвижимости, для оцениваемой недвижимости не выявлен и можно ожидать, что экономические характеристики объекта являются типичными для окружения
13.	Криминогенная ситуация	уровень криминогенности по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средний, эффективность работы правоохранительных органов по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средняя

Местоположение объекта оценки

РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1

9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

^[5] Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости

Основные экономические показатели Российской Федерации

(по данным Росстата, в сопоставимых ценах)

	Август 2019 г.	В % к		Январь- август 2019 г. в % к январю- августу 2018 г.	Справочно
		августу 2018 г.	июлю 2019 г.		август 2018 г. в % к		январь- август 2018 г. в % к январю- августу 2017 г.
		августу 2018 г.	июлю 2019 г.		августу 2017 г.	июлю 2018 г.	январь- август 2018 г. в % к январю- августу 2017 г.
Валовой внутренний продукт, млрд рублей	50675,1¹⁾			100,7²⁾			102,0³⁾
Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности		102,2	104,2	101,6	102,0	104,5	103,5
Индекс промышленного производства⁴⁾		102,9	102,5	102,6	102,7	102,7	103,1
Продукция сельского хозяйства, млрд рублей	655,2	102,8	127,5	102,6	89,7	131,4	99,2
Грузооборот транспорта, млрд т-км	470,4	99,3	100,5	101,1	102,8	100,1	103,1
в том числе железнодорожного транспорта	213,8	98,0	100,3	100,9	104,5	99,4	104,6
Объем услуг в сфере телекоммуникаций, млрд рублей	148,8	97,3	100,6	99,3	101,7	101,2	100,5
Оборот розничной торговли, млрд рублей	2886,3	100,8	103,4	101,5	103,0	103,8	102,9
Объем платных услуг населению, млрд рублей	859,8	98,7	100,5	99,0	102,4	100,2	101,6
Внешнеторговый оборот, млрд долларов США	55,7⁵⁾	100,2⁶⁾	106,1⁷⁾	97,0⁸⁾	122,2⁶⁾	96,9⁷⁾	121,4⁸⁾
в том числе: экспорт товаров	33,4	97,4	103,0	96,3	139,4	94,7	128,1
импорт товаров	22,2	104,7	111,3	98,2	101,8	100,7	111,3
Инвестиции в основной капитал, млрд рублей	6695,9⁹⁾			100,6²⁾			104,3³⁾
Индекс потребительских цен		104,3	99,8	104,3	103,1	100,0	102,4
Индекс цен производителей промышленных товаров⁴⁾		100,3	99,4	106,7	115,3	100,2	110,4
Реальные располагаемые денежные доходы¹⁰⁾				98,7²⁾			101,3^3),11)
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций:
номинальная, рублей	45100¹²⁾	107,4¹²⁾	97,0¹²⁾	107,3¹²⁾	110,1	97,5	111,0
реальная		103,0¹²⁾	97,2¹²⁾	102,3¹²⁾	106,8	97,5	108,4
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	3,3	92,9	96,9	94,1	92,4	97,3	91,7
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,7	104,8	98,0	103,4	87,9	98,4	86,6
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений".5) Данные за июль 2019 года. 6) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 7) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 8) Январь-июль 2019 г. и январь-июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 9) Данные за I полугодие 2019 года. 10) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). 11) С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. 12) Предварительная оценка.

Темпы роста ВВП за 1 полугодие 2019г. по сравнению с 1 полугодием 2018г. по отношению к предыдущему периоду снизились с 2,0 до +0,7%.

Динамика изменения показателей по итогам января-июля 2019 года по сравнению с январём-июлем 2018 года в сопоставимых ценах:

– положительная динамика в производстве продукции сельского хозяйства: с -0,8 до +2,6%;

– снижение темпов роста:

- выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности: с 3,5 до +1,6%,

- производства промышленной продукции: с +3,1 до +2,6%,

- объема грузооборота: с +3,1 до +1,1%,

- внешнеторгового оборота: с +21,4 до -3,0% (при значительном профиците +11,2 млрд.долл.США),

- оборота розничной торговли: с +2,9 до +1,5%,

- объема платных услуг населению: с +1,6 до -1,0%,

- инвестиций в основной капитал: с +4,3 до +0,6%,

- реальной заработной платы (средней по стране с учетом инфляции): с +8,4 до +2,3%.

- численность зарегистрированных безработных выросло на +3,4%.

Инфляция (рост потребительских цен) по итогам августа 2019г. к августу 2018г. составила +4,3%.

Счета, банковские депозиты и вклады в банках в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.09.2019 г. составили 63,6 трлн. руб. (+18,4% к 01.01.2018г., +4,8% к 01.01.2019), в том числе физических лиц – 29,5 трлн. руб. (+13,5% к 01.01.2018г., +3,5% к 01.01.2019г.).

Кредиты нефинансовым организациям на 01.09.2019 года: – 34,09 трлн. руб. (+12,9% по сравнению с 01.01.2018г., +2,2% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная 2,7 трлн.руб. (7,9% от задолженности).

Кредиты физическим лицам - 16,8 трлн. руб. (+37,4% по сравнению с 01.01.2018г.+12,8% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная - 0,8 трлн. руб.(+4,8 % от задолженности).

Прибыль банковского сектора возросла с 789,7 млрд.руб. на 01.01.2018г. до 1344,8 млрд.руб. на 01.01.2019г. (+70,3%), а на 01.09.2019г. уже достигла 1354,3 млрд.руб.

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-июле 2019г. составил +9111,0 млрд рублей, что на 20,2% больше января-июля 2018г. В среднем по стране 69,2% предприятий прибыльны.

При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2019 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2018г.), что отражает неуверенность бизнеса в перспективе.

Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию. Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, нежели отрицательную динамику доходов населения. Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения. Больше того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).

Ключевая ставка Банка России с 09.09.2019г. - 7,00% годовых.

Итогом исполнения федерального бюджета за 2018 год стало превышение доходов над расходами в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%), с учетом внебюджетных фондов - +3,036 трлн.руб. Исполнение госбюджета характеризуется стабильным и значительным из года в год профицитом. На 2019 год запланирован профицит 4,505 трлн.руб. На 01.08.2019 г. исполнение по доходам составило 11,47 трлн.руб.(56,8% от годового плана), по расходам – 9,32 трлн.руб. (48,7%).

Золотовалютные резервы Российской Федерации на 20.09.2019 составили 532,6 млрд долл. США (+15,3% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и внешних обязательств, гарантии стабилизации в кризисных экономических условиях.

В строительстве. Объем СМР за период январь-август 2019г. составил 5185,5 млрд.руб. (+0,2% г/г). Введено в действие 36,334 млн.кв.м. общей площади жилых домов (+7% г/г). В январе-августе 2019 г. возведено 4,4 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 157,61) тыс. жилых домов, из них на участках для ведения садоводства - 1,4 тысячи. Всего построено 555,6 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 554,2 тыс.). Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 21,81) млн кв. метров, в том числе 0,2 млн кв. метров - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, или 51,5% от общего объема жилья, введенного в январе-августе 2019 года.

Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости

В последние двадцать лет, благодаря укреплению государственной структуры и дисциплины, удалось сбалансировать экономику и финансы, стабилизировать работу большинства предприятий, социальные институты (пенсионную систему, систему медицинского обслуживания, систему социальной помощи), улучшить материальное и социальное положение населения. И сегодня в России сложилась вполне устойчивая система общественно-экономических отношений, основанных на разных формах собственности. Частная собственность лежит в основе рыночных отношений, рыночного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, которые, в свою очередь, регулируют производство товаров, их потребительские свойства, ассортимент и качество, товарообмен, спрос и предложение. Частная собственность особенно актуальна и незаменима на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенные для экономической безопасности страны. Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, эффективность которых совершенствуется по мере развития рынка и развития общественных отношений. Свободный рынок стабилизировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рынок заставляет работать прибыльно, освобождая экономику (и во многом - государство) от неэффективных убыточных предприятий. Рыночные условия привели к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту конкурентоспособности российских товаров.

Вместе с ростом экономики росла международная кооперация и специализация России, как крупнейшего мирового экспортера энергетических ресурсов (газ, нефть, электроэнергия, металлы) и импортёра высокотехнологических средств производства (оборудования и станков, сельскохозяйственной техники и автомобилей) и товаров потребления широкого ассортимента. Однако, наряду с развитием международного экономического сотрудничества параллельно начались и негативные мировые политические процессы. Противоположность геополитических интересов между Западом и Востоком, между технологически высокоразвитыми и менее развитыми странами, борьба за ресурсы и за высокие технологии, которая обострилась в последние несколько лет, дестабилизируют международные рынки, дестабилизируют национальные экономики и западных, и восточных цивилизаций. Взаимные экономические санкции, протекционистские пошлины разрушают сложившиеся международные экономические связи и, в целом, сдерживают развитие мировой экономики. С другой стороны, эта международная конкуренция заставляет перестраивать внутреннюю структуру каждой национальной экономики в пользу определенной экономической самодостаточности. Эти закономерные для мирового развития циклические процессы, а также полный уход от государственного планирования обусловили с 2014 года по настоящее время снижение роста и российской экономики, учитывая её высокую зависимость от внешних финансово-экономических факторов, сложившуюся в постсоветский период.

В такой сложной внешнеполитической обстановке для преодоления стагнации и экономического прорыва требуется серьезная государственная организация с элементами директивного планирования, поддержка и усиление стимулирования и контроля развития высокотехнологичных производств в станкостроении, машиностроении, двигателестроении, авиастроении, судостроении, в электронной промышленности, а также эффективная организация, стимулирование и контроль развития научно-технических структур по созданию новой техники, технологий и материалов. Кроме того, в государственном масштабе, вероятно, должны быть пересмотрены в сторону усиления государственные стандарты качества производства товаров, работ и услуг.

Важным условием дальнейшего экономического роста является развитие транспортной и инженерной инфраструктуры: строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция энергетических объектов. Сегодня строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. Это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии, а России – стабильно дополнительно зарабатывать на транзите грузов и развивать собственную экономику.

Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в действие в 2019 году:

- газопровод «Сила Сибири» (первые поставки по нему - на декабрь 2019г.),

- газопровод «Северный поток-2» (ввод – на декабрь 2019 года),

- наземная часть газопровода «Турецкий поток»,

- железнодорожная часть Крымского моста,

- первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,

- в Калининградской области - комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,

- завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р. Амур в Китай,

- масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и многие другие.

Строятся крупнейшие объекты транспортной инфраструктуры, ГЭС, АЭС, заводы СПГ, производства этилена, стальных труб, алюминия, нефти, удобрений и т. д. (более 50 проектов – каждый стоимостью от 0,5 до 20 млрд.долл.США) - это кроме объектов ВПК.

Реализация этих проектов свидетельствует о преодолении внешнего давления и усиливает значение России в мире, как одного из самых мощных центров влияния. В условиях небывалого и нарастающего давления Запада многие страны и деловые круги видят в России гаранта мировой безопасности, соблюдения международного права и большие экономические перспективы сотрудничества.

Ключевые экономические показатели России с 2018 года показывают динамику роста даже в условиях небывалого и нарастающего внешнего противодействия: прекращение поставок санкционных товаров, сокращение производства временно маловостребованных рынком товаров компенсируется развитием дефицитных отраслей и производств. Тем самым, корректируется, улучшается отраслевая структура экономики. В банковской сфере также тенденции в целом положительные: 1. Идет нормальное увеличение средств юридических и физических лиц на счетах в банках, что является хорошим потенциалом инвестирования в новые проекты, 2. Растут объемы кредитования, что при нормальной просроченной задолженности стимулирует экономическую активность населения и бизнеса, стимулирует рост экономики и рынков. Период 2018 – первое полугодие 2019 гг. отмечен стабилизацией строительной отрасли после падения объемов строительства в 2015-2017 годах.

Учитывая, что инвестиции в недвижимость, как самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед (чего мы не наблюдали в 2014-2017гг.), неуверенность на рынке недвижимости обуславливала и его медленное восстановление в 2018-2019гг. Из-за падения мировых цен нефти в 2015 году (и, как следствие, доходов бюджета и девальвации рубля), негативных потоков СМИ о санкциях против России снизился потребительский спрос и, особенно, спрос на дорогостоящие товары. По причине покупательской неуверенности снизилась активность рынков недвижимости. Впоследствии коррекция цен недвижимости 2015–2017 гг. оздоровила этот рынок и при общеэкономическом росте создала основу его дальнейшего поступательного развития.

На сегодня можно утверждать, что рынок недвижимости стабильно и неуклонно развивается и есть все основания быть уверенным в его дальнейшей активизации. Сейчас цены на рынке (относительно себестоимости строительства) минимальные и в дальнейшем будут только расти, поскольку есть все предпосылки общеэкономического развития. Следовательно, пришло время покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий и развития бизнеса, в том числе рентного.

Введение с 01.07.2019 года проектного финансирования жилищного строительства (внедрение эскроу-счетов) и переход от долевого строительства к банковскому кредитованию будет поэтапным, рассчитанным на 3 года. С одной стороны, это решит проблему «обманутых дольщиков», с другой – несколько повысит уровень цен недвижимости за счет включения банков и страховых компаний в схему финансирования. Уход с рынка неэффективных застройщиков и финансовый контроль сделают этот рынок менее рискованным и в дальнейшем снизят ставки банковского финансирования строительства

ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ Сахалинской области

млн. рублей

На 1 января 2019г. по предварительной оценке, численность населения области составила 489,6 тыс. человек. На 1 августа 2019г., по предварительной оценке, численность населения области составила 489,4 тыс. человек.

Основные выводы:

- ситуация в экономическом плане нестабильна;

- приостановлена отрицательная динамика в строительстве,

- приостановлено падение реальных располагаемых доходов населения

Рынок недвижимости

Под сегментацией недвижимости понимается разделение на определенные однородные группы показателей. В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок обычно разделяют на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Рынок нежилой недвижимости наиболее развит в областном центре- г. Южно-Сахалинск

Анализ рынка недвижимости г. Южно-Сахалинска и основан на материалах, размещенных в свободном открытом доступе. Исследование является результатом анализа цен предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий отсутствия в данном исследовании ошибочных или некорректных сведений и не несет ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном экспертном исследовании.

Анализ информации о сделках сайта Росреестра показывает по состоянию на 2018 г., что подавляющее большинство сделок совершаются с жилыми помещениями.

Объект оценки принадлежит к сегменту офисно-торговой недвижимости

На дату оценки сегмент производственно-складской недвижимости имеет следующую структуру предложения по площади:

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений лежит в диапазоне 7333-283542 руб./кв.м. , Среднее значение с учетом доли площадей различной площади- 110363 руб./кв.м.

Коридор цен для каждой категории помещений по площади значителен .

Следует отметить, что каждая категория помещений неоднородна и представлена объектами , отличающимися по местоположению, конструктивным характеристикам, уровню и качеству отделки.

Анализ ценовых данных характеризуется следующими показателями

Ниже приведены варианты предложений по продаже офисных здания.

Наименование	район	Площадь кв.м.	Источники информации	Стоимость, руб.	Стоимость 1 кв.м., руб.
Офисное	г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская	2010	http://dom.sakh.com/business/sell/236306/ т. 302901	85 000 000	42 289
Офисное	г. Южно-Сахалинск, пер Энергетиков,1В	400	http://dom.sakh.com/business/sell/412874/ т.260899	27 000 000	67 500
Офисное	г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина,166а	512	http://dom.sakh.com/business/sell/488738/ т. 89147655565	40 000 000	78 125
Офисное	Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская,174	250	http://dom.sakh.com/business/sell/460044/ тел. 89248888061	16 000 000	64 000
Офисное	у. Южно-Сахалинск, проезд Еланский, 5	615	https://dom,sakh, com/bUsiness/sell/530644, т. 896248888067	46 000 000	74 797
Офисное	у. Южно-Сахалинск, Ново-Александровск, ул. 2-я Комсомольская, 27	1100	https://dom,sakh, com/bUsiness/sell/20969, т. 89147588020	98 000 000	89 091
Офисное	у. Южно-Сахалинск, Ново-Александровск, ул. Железнодорожная	1640	https://dom,sakh, com/bUsiness/sell/189502, т. +79006600211	98 000 000	59 756
Офисное	у. Южно-Сахалинск, ул. Крайняя, 46	560	https://dom,sakh, com/bUsiness/sell/518601, т. 89147563666	40 000 000	71 429
Офисное	у. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект	655	https://dom.sakh.com/business/sell/487591	100 000 000	152 672

Рынок аренды

1 Офисно-торговые помещения

Ставки аренды по районам^[6]:

Наименование, расположение

Центральная часть города 500-3000 руб./м²в месяц^[7]

«Южная часть» (спальные районы города 9,11,12,12-а,13,13-а,14 мкр) – 500-1800 руб./м²в мес.

"Северная часть" (пр. Мира от ул. Сахалинской до ул. Украинской) - 500-1000 руб./м²в месяц

Офисы на сахалинском рынке недвижимости можно классифицировать следующим образом:

- "евростандарт" - расположение офисов в наиболее коммерчески привлекательных районах города, интерьеры помещений выполняется в соответствии с так называемым "евростандартом", арендаторы получают необходимое количество мест на автостоянках, необходимые деловые и бытовые услуги;

- "традиционные" офисы расположены в коммерчески малопривлекательных районах, имеют устаревшие системы инженерного обеспечения, к данному классу относят и офисы, расположенные в малоприспособленных помещениях.

Большинство организаций города используют офисные площади "традиционного" стандарта. Фирмы с большей финансовой устойчивостью предпочитают помещения "евростандарта". Кроме того, необходимо отметить, что преобладающей формой сделок для предпринимателей является аренда. Наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью до 100 м², расположенные в черте города.

Классификация офисов обычно производится по следующим параметрам:

Местоположение. Отмечено наибольшее число сделок в 4 условных районах: "Центральный» (улицы Сахалинская, пр. Победы, Ленина, пр. Мира), «Северный» (пр. Мира, ул. Украинская), отдаленные районы (выше ул. Украинской, Луговое, Новоалександровск) и «Южная часть» (спальные районы города: 11,12,12-а,13,14).

Транспортная доступность – наибольшим спросом пользуются объекты, имеющие хорошую транспортную доступность и, как правило, хорошие подъездные пути.

Качество отделки– арендная ставка для объектов с улучшенной отделкой с применением современных материалов как правило на величину около 20% выше ставок аренды аналогичных помещений с простой отделкой в удовлетворительном состоянии. Наибольшие ставки аренды отмечены в коммерческих зданиях- новостройках (центр «Квартал»).

Условия сдачи в аренду – как правило, объекты арендуют на 1 год с возможностью пролонгацией договора аренды, в ставку входят все платежи. Сейчас распространены договоры аренды на 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая – наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.

Еще одна неприятная для арендатора деталь – так называемый коридорный коэффициент (термин советских лет, используемый сегодня профессионалами). В любом здании есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу необходимо их окупать, поэтому он может увеличить общую площадь процентов на 20, например, снимая офис в 200 кв.м, придется платить за 240. Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент, а крупного арендатора, занимающего целые этажи, могут совершенно освободить от подобных выплат.

Вид здания - офисные площади на рынке Южно-Сахалинска представлены в следующих основных типах зданий:

- "административные" здания промышленных предприятий;

- "коммерческие" здания офисного назначения;

"реконструированный нежилой и жилой фонды"

"Административные" здания имеют как свои преимущества (наличие парковки, хорошие подъездные пути, предоставление необходимых бытовых услуг, техническое обслуживание зданий, хорошая осведомленность клиентов о месторасположении и др.), так и недостатки (пропускная система, устаревшие инженерные системы и др.). "Коммерческие" офисные здания исключают все недостатки, присущие «административным" зданиями.

В связи с тем, что данный тип недвижимости достаточно широко представлен по всей территории города, то изменение цен и арендных ставок имеет значительную вариацию, что обусловлено, прежде всего, территориальным фактором (местоположением объекта).

Сведения не позволяют однозначно отнести сегмент рынка продаж к активному рынку, в связи с тем, что для Южно-Сахалинска характерен большой разброс цен на аналогичные объекты, сделки немногочисленны, рынок аренды относится к активному рынку.

Активный рынок			Неактивный рынок
Трактовка понятий в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016, т2, стр. 29	Характеристика рынка офисно-торговой недвижимости г. Южно-Сахалинска		Трактовка понятий в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-	Характеристика рынка офисно-торговой недвижимости г. Южно-Сахалинска
	Продажа	Аренда		Продажа	Аренда
Высокий уровень торговой активности	+	+	Низкий уровень торговой активности	-	-
Небольшой разброс цен на подобные объекты недвижимости	-	+	Большой разброс цен на подобные объекты недвижимости	+	-
Присутствие на рынке достаточного количества покупателей и продавцов	+	+	Ограниченное количество продавцов	-	-
Конкуренция и достаточно большой объем сделок	-	+	Редкие сделки	+	-
Объекты жилой, торговой и офисной недвижимости в больших городах	+	+	Коммерческие объекты в небольших населенных пунктах	-	-

Варианты предложений по аренде офисов:

Наименование	Адрес	Этаж	Общая площадь, кв.м.	Удельная плата, руб./кв.м. в месяц	Источник информации
Офис	Южно-Сахалинск, улица Чехова, 37	5 эт.	93	968	https://dom.sakh.com/business/lease/534397
Офис	Южно-Сахалинск, пр. Мира 56/7	3 эт.	30	667	https://dom.sakh.com/business/lease/527258
Офис	Южно-Сахалинск, ул. Ленина,156	1 эт.	880	864	https://dom.sakh.com/business/lease/527161
Офис	Южно-Сахалинск, ул. Невельская 52/1	2 эт.	28	1250	https://dom.sakh.com/business/lease/533531
Офис	Южно-Сахалинск, ул. Ленина,321	1 эт.	55	909	https://dom.sakh.com/business/lease/528024
Офис	Южно-Сахалинск, ул. улица Карла Маркса, 16	3 эт.	55	1600	https://dom.sakh.com/business/lease/531006

Земельные участки

На дату оценки рынок земельных участков имеет следующую структуру предложения:

Подавляющее число участков коммерческого назначения, включая участки для многоэтажной застройки находятся в собственности.

В целом количество предложений на рынке земельных участков без улучшений крайне ограничено.

Земельных участков под нежилую застройку непроизводственного назначения , расположенных в застроенных зонах города, крайне мало и их удельные цены – от 5000 руб./кв.м. до 39000 руб./кв.м. Отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов.

Таким образом, основным фактором, влияющим на спрос и, соответственно, цену, является его местоположение. Отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов. Даже учитывая весьма сложную экономическую ситуацию, цены предложений по-прежнему не снижаются.

Рынок неактивен

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К категории экономических характеристик относится – скидка на торг, которую необходимо учитывать в связи с тем, что основным источником информации о цене являются предложения к продаже.

В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния (Источник информации К.т.н. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости земельных участков)^[8]:

Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;

Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;

Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Скидка на торг. С учетом того, что чаще всего информация о ценах на недвижимость доступна в виде цен предложения, то как правило первый фактор влияющий на цену реальной сделки – это возможный торг. Для учета данного фактора как правило используется понижающая процентная поправка. Согласно исследований проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2017г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. Т. 3 «Земельные участки» скидка на торг для участков индустриальную застройку лежит в диапазоне от 12,2% до 25,1%, Выбор конкретного значения этой величины рекомендовано осуществлять с учетом фактора ликвидности, характерного для оцениваемого объекта. Причем окончательный вывод о величине скидки на торг складывается непосредственно из анализа цен предложений по каждому участку на этапе отбора аналогов.

Передаваемые имущественные права Подавляющее большинство земельных участков по промышленную застройку, выставленных на продажу, предоставлены в пользование на условиях аренды. Договор аренды земельного участка, как правило заключается на срок не менее трех лет. Цена предложения для продажи участков в аренде, зачастую не значительно отличается от цены аналогичных участков, находящихся в собственности.

Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются.

Функциональные и технические особенности.

Наиболее типичные поправки для объектов недвижимости из данной группы: на площадь (масштаб). Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.

В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «Новый адрес» (тел.:753939 ), оценщиками было выявлено, что стоимость, в расчете на 1 кв.м. площади, сопоставимой с Объектом оценки, может отличаться как в большую так и меньшую сторону

В данном субрынке принята следующая сегментация участков по площади

менее 0,1

0,1-0,5 га

0,5-1 га

1-3 га

более 3 га

Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки "Справочник оценщика недвижимости том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» опубликовал следующие коэффициенты корректировки, установленные по результатам опроса экспертов:

диапазон площадей объект,га	менее 0,1	0,1-0,5 га	0,5-1 га	1-3 га	более 3 га
менее 0,1	1	1,11	1,21	1,33	1,38
0,1-0,5 га	0,9	1	1,09	1,2	1,24
0,5-1 га	0,83	0,92	1	1,1	1,14
1-3 га	0,75	0,84	0,91	1	1,04
более 3 га	0,72	0,8	0,88	0,96	1

Анализ имеющихся предложений по продаже земельных участков показал, что цена участков в зависимости от площади может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Вместе с тем анализ земельного рынка позволяет выявить различия в ценах на земельные участки с разными площадями .

Вид функционального назначения и разрешенного использования так же оказывает влияние на формирование стоимости участка

Установлен перечень из 16 видов разрешенного использования для земель населенных пунктов, а именно:

земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Поправка на вид разрешенного использования требуется если вид разрешенного использования аналогов не относится к разрешенным или условно- разрешенным видом использования в градостроительной зоне, к которой относится оцениваемый земельный участок.

Собственники стремятся использовать землю максимально эффективно с учетом особенностей местоположения. ¹⁾

Разрешённое использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования.

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешённого использования приведены в соответствии с Классификатором, утверждённым Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 с изменениями.

В расчете были использованы рыночные данные о земельных участках различных видов разрешённого использования, используемых по назначению, аналогичных либо приведенных к аналогичным по остальным параметрам.

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешённого использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием районов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Корректировка может быть определена делением "Средних значений соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков" соответствующих видов разрешенного использования.

Средние значения соотношения удельных рыночных цен с различными видами разрешенного использования земельных участков, аналогичных по остальным параметрам

Итоги расчета StatRielt на основе актуальных рыночных данных о земельных участках, предлагаемых к продаже за истекший квартал

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков
Магазины	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м	4.4	0,60	1,56	1,06
Склады	Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	6.9	0,08	0,33	0,20

Передаваемые права- аренда или собственность: участки, находящиеся в собственности, как правило, дороже. Для участков под офисно-торговую застройку отношение удельных цен участков в долгосрочной аренде к ценам аналогичных участков в собственности составляет 0,78-0,92 при среднем значении 0,85, доверительный интервал 0,83-0,86, участков в аренде до 10 лет: 0,68-0,84 при среднем значении 0,76.

Обеспеченность инженерными сетями. Земельные участки, обеспеченные коммуникациями, предлагаются к продаже дороже аналогичных участков без инженерного обеспечения. Под обеспеченностью коммуникациями, как правило, понимается возможность подключения к существующим сетям.

По результатам опроса, результаты которого опубликованы в «Справочника оценщика» ПЦФКО, отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку с электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением, лежит в диапазоне 1,09-1,22 при среднем значении 1,16; отношение удельной цены земельных участков с водоснабжением и канализацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и канализацией, лежит в диапазоне 1,10-1,22 при среднем значении 1,16.

Исследование рынков земельных участков показывает, что участки с ветхими зданиями и улучшениями, подлежащими сносу, в среднем несколько дешевле аналогичных свободных участков. Вариация значений зависит от материалов, капитальности постройки и возможности повторного использования материалов.

Итоги расчета СтатРиелт на основе актуальной рыночной информации за истекший квартал

№	Земельный участок для строительства	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
1	Свободный (незастроенный)			1,00
2	Земельный участок с ветхими зданиями, строениями или сооружениями, подлежащими сносу (в зависимости от материала (бетон, дерево, кирпич или природный камень), степени застроенности и возможности вторичного использования материалов), без учета расселения и/или выкупа у собственников	0,84	1,00	0,93

Ниже приведены основные факторы, которые оказывают влияние на стоимость объекта оценки:

-передаваемые имущественные права;

-условия финансирования;

-условия и время продажи;

-расходы, сделанные сразу после покупки;

-рыночные условия;

-местоположение;

-функциональные и технические особенности;

-физическое состояние;

-экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);

-вид использования (зонирование)

-компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Дополнительный фактор – скидка на торг, учитывать который необходимо исходя из особенности имеющейся на рынке информации – основной источник информации о цене – предложения к продаже.

С учетом того, что на рынке недвижимости удается подобрать цены сделок или предложений с идентичными передаваемыми имущественными правами, условиями финансирования, условиями и временем продажи, расходами необходимыми сразу после покупки, рыночными условиями, идентичным видом использования и экономическими характеристиками, то необходим обзор следующих ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки:

-скидка на торг;

-местоположение;

-функциональные и технические особенности;

-физическое состояние;

Рассмотрим данные факторы более подробно:

Скидка на торг. С учетом того, что чаще всего информация о ценах на недвижимость доступна в виде цен предложения, то, как правило первый фактор, влияющий на цену реальной сделки – это возможный торг. Для учета данного фактора как правило используется понижающая процентная поправка. Согласно исследованиям проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2018г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, диапазон значений, в которых, по мнению большинства оценщиков находится скидка на цены офисно-торговой недвижимости от 5,8% до 18,1% для активного рынка в зависимости от типа объекта, скидка на арендные ставки лежит в диапазоне 4,8 до 15,4%; для неактивного рынка 10,2-26,3% на цены предложений и 8,9%-23,1% на арендные ставки. Выбор конкретного значения этой величины рекомендовано осуществлять с учетом фактора ликвидности, характерного для оцениваемого объекта. Кроме того, согласно ФСО №2, разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя». По существу, из такого определения, значение скидки может быть определено как разность между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Следовательно, при выборе аналогов при незначительном разбросе цен предложений, Окончательный вывод о величине скидки на торг складывается непосредственно из анализа цен предложений по объекту на этапе отбора аналогов.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. Чаще всего удается подобрать аналоги со схожим местоположением. Изучая цены предложения, как правило, влияние различного местоположения в границах г. Южно-Сахалинска четко не прослеживается. Исключение составляют объекты, расположенные в общественно-деловых зонах и на окраинах и планировочных районах. В каждом конкретном случае величину данной поправки удобно рассчитать методом парных продаж на основе имеющейся информации по аналогам.

В среднем по России принята следующая классификация территориальных зон в пределах города.

В справочниках оценщика недвижимости опубликованы матрицы коэффициентов в зависимости от расположения объектов и аналогов в различных территориальных зонах.

Офисно-торговая недвижимость

Функциональные и технические особенности. Функциональные и технические различия включают в себя: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст здания. Поправка на любое из этих различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Наиболее типичные поправки для объектов недвижимости из данной группы: на площадь. Так же на рынке четко прослеживается тенденция, что удельная стоимость квадратного метра тем выше, чем меньше площадь. Согласно исследованиям проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2017г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. величина корректировки может лежать в диапазоне +16%-14% в зависимости от разницы в площади.

Поправка на площадь рассчитана с использованием поправочного коэффициента

Км=(S объекта/Sаналога) ^К

Коэффициент торможения принят по данным Справочника оценщика недвижимости 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Рис. 56 для среднего значения интервалов и составляет -0,084 для рынка аренды, -0,129 для цен объектов.

Физическое состояние. Поправка на физическое состояние определяется исходя из существующего состояния аналогов. Для приведения в соответствие с оцениваемым объектом, к аналогам применяется повышающая, либо понижающая поправка, которая учитывает среднюю стоимость затрат на производство ремонтных работ на данный период оценки. Размер поправки между категориями физического состояния определяется исходя из состояния объекта оценки, качества имеющегося ремонта, стоимости используемых материалов, наличие современной сантехники, высококачественных дверей и других факторов. Как правило, максимальный размер поправки не превышает 10000 руб. за квадратный метр.

Рынок продаж неактивен

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции — это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества . Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов;

Состояние имущества . В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление;

Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес»;

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.

Местоположение . Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника в отдаленных районах Севера или Сибири.

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;

Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы;

Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с тем. Что объектом являются нежилое здание в г. Южно-Сахалинске с учетом состояния рынка нежилой недвижимости, то по мнению эксперта объект имеет низкую степень ликвидности

Вывод:

В целом динамика субрынка недвижимости данного типа является достаточно спокойной. В течение года не зафиксировано как резких спадов, так и подъемов, как предложения, так и спроса. Незначительные колебания вполне объяснимы как сезонными факторами, так и случайным статистическим «шумом», не влияющим на общую тенденцию.

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений большой площади лежит в диапазоне 29,8-200 тыс. руб./кв.м. при среднем значении 92,5 тыс. руб./кв.м. и медиане 82,8 тыс. руб./кв.м.

Важно отметить, что приведенные цифры являются среднерыночными по рассматриваемому сегменту, и требуют уточнения с учетом основных характеристик рассматриваемого объекта. Ликвидность объекта- низкая, более 6 месяцев.

10 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с приведением расчетов или отказа от применения подходов к оценке

10.1. Объем и этапы исследований

Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие шаги:

Сбор общих данных и их анализ – природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города или района расположения объекта;

Сбор специальных данных и их анализ – осмотр объекта оценки; изучение нормативной, проектно-сметной, бухгалтерской документации; интервью с руководителями и собственником объекта, консультации с сотрудниками агентств по продажам недвижимости. Проводиться анализ цен предложений на рынке продаж и аренды сопоставимых объектов.

Анализ наиболее эффективного использования – делается вывод на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, физической, экономической и юридической возможности, типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Применение подходов оценки объекта - использование трех традиционных подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта: затратный подход, подход прямого сравнительного анализа продаж, доходный подход.

Заключение оценщика о стоимости - каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основаниях данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Подготовка отчета об установленной стоимости – на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и оформляются в виде отчета об оценке.

Следует заметить, что в ходе выполнения работ по оценке, нижеприведенные классические процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в целях разрешения проблем оценки, присущих российскому рынку недвижимости.

10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.

Общая теория расчета рыночной стоимости разработана достаточно широко в соответствующей литературе, поэтому, не рассматривая детально общую методологию и подходы к оценке собственности, остановимся лишь на основных её положениях. В соответствии с теорией оценки, для определения рыночной стоимости собственности применяются следующие подходы к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход.

Способ оценки собственности, основанный на определении стоимости издержек на создание объекта собственности, с учетом всех видов износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход

Способ оценки приносящей доход собственности, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от её использования.

Сравнительный подход.

Способ оценки объекта собственности путем сравнения цен при анализе продаж объектов сравнения после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход основан на принципе эффективного функционального рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные объекты, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемым объектом. Экономические преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения корректировок.

Земельный участок

Расчет величины рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка выполнен с учетом «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»^[9]

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Краткая характеристика применимости различных методов оценки земельных участков приведена ниже в таблице.

Методы оценки земельных участков

№	Наименование	Сфера применения	Условия применения метода
1	Метод сравнения продаж	Застроенные и незастроенные земельные участки	Наличие информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
2	Метод выделения	Застроенные земельные участки	Наличие информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию
3	Метод распределения	Застроенные земельные участки	Наличие информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию
4	Метод капитализации земельной ренты	Застроенные и незастроенные земельные участки	Возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка
5	Метод остатка	Застроенные и незастроенные земельные участки	Возможность застройки земельного участка улучшениями, приносящими доход
6	Метод предполагаемого использования	Застроенные и незастроенные земельные участки	Возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Анализ применимости методов оценки

Метод сравнения продаж (№ 1) в условиях развитого сектора рынка является наиболее точным методом расчета. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен спроса (предложения).

Оценщик располагает информацией о продаже и предложении земельных участков, которые предназначены под застройку и которые возможно рассматривать в качестве аналогов оцениваемого участка, что позволяет применить метод сравнения продаж для расчетов.

Метод выделения (№ 2) и метод распределения (№ 3) основываются на информации о продажах единых объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок. Данные методы применимы для застроенных земельных участков. Оценщик не располагает достаточной информацией об аналогичных объектах с земельными участками. Поэтому в настоящем отчете данный метод не применялся.

Метод капитализации земельной ренты (№ 4) предполагает наличие возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка. Ввиду информации о рыночных (не муниципальных) ставок аренды, оценщику не представляется возможным применить данный метод для определения рыночной стоимости земельного участка.

Главной предпосылкой метода остатка (№ 5) и метода предполагаемого использования (№ 6) является использование участка способом приносящим доход. Эти методы применяются при оценке доходной недвижимости или земельных участков под размещение доходных объектов. Данный метод не применялся в виду того, что оцениваемый объект не относится к доходным объектам и приобретается для строительства индивидуального жилого дома.

Таким образом, в рамках данного отчета для определения рыночной стоимости земельного участка может быть применен метод сравнения продаж.

Вывод: таким образом, в рамках данного отчета будут применены методы доходного, затратного и сравнительного подходов, стоимость земельного участка определена сравнительным подходом.

10.3. Анализ наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость, при этом анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование объекта, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, не известный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем НЭИ. Анализ НЭИ проводится в 2 этапа: на первом - участок анализируется как вакантный, на втором - как улучшенный.

Стоимость прав на земельный участок рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной? Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при НЭИ превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо существенно модернизированы с целью достижения НЭИ недвижимости. Однако, при этом важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и исходя из градостроительных принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на части, отличающиеся формами, видом и характером использования. При определении НЭИ принимаются во внимание:

 целевое назначение и разрешенное использование;

 преобладающие способы землепользования в окружении оцениваемого участка;

 перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

 ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

 текущее использование земельного участка.

При анализе НЭИ участка как улучшенного рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли заменить его на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование? Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является НЭИ. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования рассчитанные для них чистые операционные доходы могут сравниваться напрямую. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, необходимо рассчитывать норму дохода на капиталовложения в недвижимость, включая капитальные затраты. Анализ НЭИ в этом случае проводится на основании сравнения норм дохода для различных выбранных вариантов использования.

Для чего выполняется первый этап анализа НЭИ, если земля не вакантна, а уже застроена? Он необходим для того, чтобы установить, не является ли стоимость земли, при условии сноса занимающих ее строений и наиболее эффективного гипотетического улучшения участка, большей по величине, чем стоимость существующего единого объекта недвижимости при условии его наиболее эффективного использования. На самом деле, разделение анализа НЭИ на 2 этапа условно и происходит из-за того, что при анализе НЭИ методы расчета стоимости земли и единого объекта недвижимости отличаются. Правильнее говорить о единой процедуре анализа НЭИ, при которой одними из анализируемых вариантов анализа являются варианты со сносом существующих на участке строений и некоторое развитие участка. Отсюда становится понятным, что при анализе НЭИ застроенной земли как свободной необходимо обязательно учитывать затраты на снос существующих на участке строений - игнорирование этих затрат является ошибкой.

В результате понимаемого как единый процесс анализа НЭИ могут получиться 2 ситуации:

 в первой ситуации - стоимость земли как свободной выше стоимости существующего единого объекта недвижимости даже при условии его самого эффективного использования – это означает, что существующие строения должны быть заменены на иные и рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется исключительно стоимостью земельного участка, рассчитываемой в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка (при условии учета в расчетах затрат на снос существующих на участке строений)

 во второй ситуации - стоимость существующего единого объекта недвижимости при условии его самого эффективного использования выше стоимости земли как свободной – это означает, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективном использовании уже существующих строений.

В соответствии с изложенными посылками выполним анализа НЭИ в отношении рассматриваемого в работе объекта недвижимости.

10.3.1. Анализ НЭИ участка как вакантного.

Экономическая проблема оцениваемого объекта, которая должна быть решена на этапе анализа НЭИ земельного участка как вакантного – может ли стоимость земли как свободной, т.е. рассчитываемой как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка с учетом затрат на снос уже существующих на участке строений, быть выше стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости, включающего уже существующих на участке строения, даже при условии их наиболее эффективного использования.

Участок расположен вдоль пр. Мира в и предназначен для размещения объектов офисного назначения. Это в свою очередь и делает анализ НЭИ свободного участка в гипотетических вариантах его использования в обозримом будущем, отличных от текущего использования, со сносом существующего здания и строительством на его месте здания, существенно отличающегося от оцениваемого по своим объемно-архитектурным решениям и функциональному назначению, невозможным.

10.3.2. Анализ НЭИ участка с улучшениями.

НЭИ земли как свободной, так и с улучшениями должно удовлетворять четырем критериям:

 Быть законодательно разрешенным.

 Быть физически осуществимым.

 Быть финансово целесообразным.

 Иметь максимальную продуктивность.

На практике анализ НЭИ выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования данным критериям. Объект в своем НЭИ должен иметь все преимущества от факторов описания окружения.

Согласно градостроительному зонированию, объект расположен в общественно-деловой зоне ОД-9. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Объекты социально-бытового назначения; Объекты административно - делового назначения; Объекты торгового назначения. Объекты общественного питания. Объекты культурно - досугового назначения; Объекты здравоохранения; Объекты социального обеспечения; Объекты научно-исследовательского назначения. Объекты многофункционального назначения	Этажность – до 10 эт. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с Приложением «Ж» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования	Не допускается размещение объектов здравоохранения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке
Объекты учебно-образовательного назначения	Этажность – до 6 эт. Минимальный процент земельного участка под спортивно-игровые площадки - 20. Минимальный процент озеленения – 50. Минимальный отступ от красной линии – 10 м (село Березняки, село Елочки, село Ключи, село Санаторное, село Синегорск, село Старорусское). Минимальный отступ от красной линии – 25 м (город Южно-Сахалинск). Территория участка ограждается забором высотой – от 1,2 м. Земельные участки объектов не делимы. Недопустимо перепрофилирование объектов. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с Приложением «Ж» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования	Не допускается размещение объектов учебно-образовательного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке
Объекты культового назначения	Высота – до 20 м. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с Приложением «Ж» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования
Объекты спортивного назначения	Этажность – до 3 эт. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Недопустимо перепрофилирование объектов. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с Приложением «Ж» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования	Не допускается размещение объектов спортивного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке. За исключением спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:

ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Объекты коммунально-складского назначения. Объекты обслуживания автомобильного транспорта	Этажность – до 3 эт. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с Приложением «Ж» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования
Стоянки автомобильного транспорта	Надземные автостоянки – до 9 эт. Подземные автостоянки – до 5 подземных этажей. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Нормы расчета стоянок автомобилей предусмотреть в соответствии с Приложением «К» к «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования
Многоквартирные жилые дома	Этажность – до 4 эт. Минимальный процент озеленения – 25. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Размеры земельных участков, а также максимальный процент застройки определяется в соответствии с «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования	Не допускается размещение жилой застройки в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке. В первом, втором, цокольном этажах жилых зданий не допускается размещение: -специализированных магазинов строительных, москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, магазинов с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов, специализированных рыбных и овощных магазинов; - предприятий бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов нормируемой площадью до 300 м2); - мастерских ремонта бытовых машин и приборов, ремонта обуви нормируемой площадью свыше 100 м2; - прачечных и химчисток (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену); - автоматических телефонных станций, предназначенных для телефонизации жилых зданий общей площадью более 100 м2; - общественных уборных; - похоронных бюро.
Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями в цокольном и первом этажах
Многоквартирные жилые дома с встроенной (пристроенной, подземной) автостоянкой
Многоквартирные жилые дома	Этажность – от 5 эт. и выше Минимальный процент озеленения – 25. Минимальный отступ от красной линии – 3 м. Максимальный процент застройки, а также размеры земельных участков определяются в соответствии с «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», региональными и местными нормативами градостроительного проектирования
Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями в цокольном и первом этаже
Многоквартирные жилые дома с встроенной (пристроенной, подземной) автостоянкой

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Парковки (парковочные места)

Объекты инженерно-технического обеспечения

Высота – до 5 м.

Минимальный отступ от красной линии – 3 м.

Таблица 2.

Наименование объекта	Юридическая правомочность	Физическая осуществимость	Финансовая оправданность	Максимальная эффективность
Нежилое здание (офисное )	Объекты офисного назначения, объекты торгового назначения	Позволяет использовать без перестройки внутренней планировки помещений в по проектному назначению	Любая перепланировка и реконструкция здания требует больших капитальных вложения, источник которых не определен	Текущее использование

Вывод. Анализ НЭИ оцениваемого объекта на качественном уровне показал, что, для выполнения условий НЭИ, с экономической точки зрения более предпочтительным является вариант текущего использования- офисное здание.

10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на принципе ожидания, согласно которому типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью чистых рентных доходов и других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный подход включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования, которые различаются лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки дохода стабильны длительный период времени, представляют значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимого имущества через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки денежных средств носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. В данном отчете не применялся, т.к. в течение времени учитывает различные колебания рынка, изменение арендных ставок и инфляцию.

В настоящем отчете применен первый прием, т.к. доходы и расходы с течением времени не имеют значительных колебаний, в соответствии с которым определяется спрогнозированная величина чистого годового дохода от объекта недвижимости. Затем величина капитализируется к стоимости на момент оценки с использованием ставки капитализации, отражающей риск, который сопровождает капиталовложения в объект недвижимости.

Стоимость объекта определяется по формуле

, (11) где:

r – ставка капитализации,

CF₁ – чистый денежный поток за год;

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Определить годовой потенциальный валовой доход на основе анализа текущих показателей доходности для сравнимых объектов;

2. Определить потери от простоя и неуплаты денежных средств на основе анализа рынка применительно к оцениваемой недвижимости;

3. Рассчитать эффективный валовой доход как разность между потенциальным валовым доходом и потерями;

4. Рассчитать годовые постоянные и переменные издержки по эксплуатации объекта, а также резервы на замещение изношенных элементов;

5. Вычесть из ежегодного эффективного валового дохода все ежегодные издержки и резервы для получения величин ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД);

6. Определить ставку капитализации и темп прироста денежного потока;

7. Выполнить капитализацию полученной величины годового денежного потока к величине текущей стоимости объекта.

В настоящей работе реконструированный отчет составлен в соответствии с требованиями стандартов Российского общества оценщиков, а также с требованиями, принятыми в международной практике оценки рыночной стоимости недвижимости.

10.4.1. Параметры и условия

Период прогнозирования. 1 год.

Сдаваемая в аренду площадь. В аренде находится здание магазина общей площадью 1500 кв.м.

Валюта. Все показатели в отчете приведены в рублях. Выбранную валюту необходимо воспринимать как весьма условную, т.к. все показатели, использованные в отчете, очищены от прогнозной рублевой инфляции.

Арендные ставки. Определение ставок делается, как правило, на основе текущих ставок на рынке для сравнимых объектов. Величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были осуществлены следующие шаги:

· изучение рынка сдаваемой в аренду недвижимости и отбор вариантов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

· сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту-аналогу об арендной плате (запрашиваемой цене), физических характеристиках, местоположении и условиях аренды;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их ставок аренды или исключения из списка сравниваемых;

· согласование ряда скорректированных показателей арендной платы сравниваемых объектов недвижимости и вывод рыночного размера месячной арендной платы объекта оценки.

Существует пять основных элементов сравнения, которые учитываются в методе рыночных сравнений:

местоположение;
функциональные особенности;
физические характеристики;
экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Все представленные аналоги отобраны из объявлений о сдаче в аренду, представленных в средствах массовой информации. Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При анализе рынка аренды недвижимости обычно используют следующие единицы сравнения: ставка за 1 м2 общей площади здания., арендная плата за комнату, квартиру или другую единицу недвижимости. Единицей сравнения установлена арендная ставка за пользованием 1 кв.м. основной (полезной) площади объекта в месяц. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка, является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Использование других единиц сравнения (арендная плата за комнату или др. единицу недвижимости, нецелесообразно, т.к.

-Данная единица сравнения редко используется (практически не используется) покупателями и продавцами, а также другими специалистами на рынке аренды нежилых помещений.

-Данная единица сравнения не является общей для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

-Данная единица сравнения не является удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Отбор сопоставимых аналогов

Оценщиком произведен анализ предложений о сдаче в аренду помещений на сайте https://dom.sakh.com/business/lease/. В качестве аналогов рассмотрены офисные здания со сходными характеристиками. В результате отобрано три наиболее соответствующих рассматриваемым объектам предложения, расположенных в г. Южно-Сахалинске.

Оценщик предполагает, что цена предложения предлагаемых к аренде объектов недвижимости, включают в себя все косвенные и прямые налоги и сборы.

При расчете использованы коэффициенты, опубликованные В Справочнике оценщика 2017,2018 (8,9,10,11). Данные об оценщиках, выступающих в роли независимых экспертов приведены в п.1.6 Справочника оценщика и приложении № 3. Опрос произведен в мае 2017 г.

Таблица 3

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование объекта	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Условия аренды	на длительный срок	на длительный срок	на длительный срок	на длительный срок
эксплуатационные расходы	дополнительно	дополнительно	дополнительно	дополнительно
условия продажи	окт.19	окт.19	окт.19	окт.19
Источник информации		https://dom.sakh.com/business/lease/527258	https://dom.sakh.com/business/lease/533531	https://dom.sakh.com/business/lease/528024
местоположение	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	Южно-Сахалинск, пр.Мира 56	Южно-Сахалинск, ул. Невельская 52/1	Южно-Сахалинск, ул. Ленина,321
арендопригодная площадь, кв.м.	1 500,0	30	28	55
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Дополнительные данные
Арендная ставка 1 кв. м. в месяц, руб.		667	1 250	909

Сопоставление объекта оценки с аналогами

Таблица 4

	Обоснование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
		Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Арендная ставка, руб./ кв.м.			667,00	1 250,00	909,00
1. Поправка на цену предложения, %			-14,30%	-14,30%	-14,30%
Поправка в цене, руб.	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 303 табл. 188 максимальное значение интервала 13,6-15% для универсальных объектов		-95,38	-178,75	-129,99
Скорректированная цена, руб.			571,62	1071,25	779,01
Поправка на обязательные расходы арендодателя, %			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			571,62	1071,25	779,01
2. Поправка на коммунальные платежи, %	соответствует объекту оценки, поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			571,62	1071,25	779,01
Местоположение			Южно-Сахалинск, пр.Мира 56	Южно-Сахалинск, ул. Невельская 52/1	Южно-Сахалинск, ул. Ленина,321
код зоны		V	III	II	III
коэффициент корректировки	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода твбл. 48 стр. 136		1,27	1,38	1,27
3. Поправка на местоположение, %			-27,00%	-38,00%	-27,00%
поправка в цене, руб.			-154,34	-407,08	-210,33
Скорректированная цена, руб.			417,28	664,17	568,68
4. оправка на
4.1 - функциональные и технические особенности, %в т.ч.:			0,00%	0,00%	0,00%
Состояние объекта	соответствует объекту оценки, поправка не требуется	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Состояние отделки	соответствует объекту оценки, поправка не требуется	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
4.2 физическое состояние, %.в т.ч.:			0,00%	0,00%	0,00%
техническое состояние, %			0,00%	0,00%	0,00%
состояние отделки, %			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
4.3 экономические характеристики, %			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
оборудование		нет	нет	нет	нет
4.4 оборудование, мебель, %			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Итого поправка по элементу 4, руб.			0,00	0,00	0,00
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м. в месяц			417,28	664,17	568,68
Модуль поправки			249,72	585,83	340,32
Вес			0,463	0,198	0,340
Окончательное заключение о стоимости, руб./кв.м. в месяц			518
Общая площадь, м 2			1 500,00
Итого рыночная величина арендной платы, руб.			777 000

Расчет весовых коэффициентов выполнен по следующей формуле:

(1)

Где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1 –го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим

(2)

Таким образом, ставка аренды принята равной 518 руб. кв.м. в месяц.

Потери от простоя и неуплаты. Задано заданием на КР, расчет каждой позиции приведен ниже в таблице 5

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации принята на основании экспертных оценок ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет, усредненной по городам России , опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» стр.79, которая лежит в диапазоне 7.6% -15.4% для офисно-торговых объектов и сходных типов недвижимости. Для рассматриваемых объектов принята величина 11,5% (среднее значение интервала).

10.4.2. Определение стоимости объекта с точки зрения доходного подхода.

На основе приведенных исходных данных был составлен реконструированный отчет о чистом операционном доходе от объекта при его использовании в соответствии с НЭИ и проведены расчеты стоимости объекта методом прямой капитализации.

Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода приведен в таблице 5.

Таблица 5

1. ДОХОДЫ
Помещения в здании	м²	1 500,00
Арендная плата за кв.м.	руб./год.	6 216,0
Потенциальный валовой доход	руб./год	9 324 000
Потери от простоя, неуплаты и т.п.	%	3,50
Потери от простоя, неуплаты и т.п.	руб./год	326 340
Эффективный валовой доход	руб./год	8 997 660
Эффективный валовой доход	руб./год	0
Итого эффективный валовой доход	руб./год	8 997 660
2. РАСХОДЫ
Земельные платежи налог	руб./год	68 407
Hалог на недвижимое имущество	руб./год	625 026
Страхование, ТО, ЖСК	руб./год	179 953
Резервы	руб./год	846 756
Расходы всего	руб./год	1 720 142
Чистый операционный доход	руб./год	7 277 518
Ставка капитализации	%	11,50%
Рыночная стоимость	руб.	63 282 765

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость (с НДС) объекта недвижимости с точки зрения доходного подхода равна:

63 282 765 руб.

10.5. Расчет рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод соотнесения цены и дохода – основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В настоящей работе этот метод применяться не будут по следующей причине. Несмотря на существующий развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о величине дохода по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

Метод рыночных сравнений – метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок по продаже объектов сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. В процессе сравнения цена аналогов корректируется в соответствии с отличиями между ними и объектом оценки.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов он использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах возможно использовать данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагает, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были осуществлены следующие шаги:

· изучение рынка продаж жилой недвижимости и отбор вариантов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

· сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене продажи (запрашиваемой цене), физических характеристиках, местоположении и условиях продажи;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

· согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов недвижимости и вывод рыночной стоимости объекта оценки.

10.5.1 Определение стоимости земельного участка

Существует основные элементы сравнения, которые учитываются в методе рыночных сравнений:

передаваемые имущественные права;

условия финансирования;

условия и время продажи;

расходы, сделанные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

функциональные и технические особенности;

физическое состояние;

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);

10.вид использования (зонирование)

11.компоненты стоимости, не входящие в состав объекта.

Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость. Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Единица сравнения позволяет сопоставлять с объектом оценки аналоги с различным количеством этих единиц. Корректировке подлежит именно цена единицы сравнения. Единицей сравнения для земельных участков может быть:

- Цена за единицу площади:

квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте;

«сотка» - для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта;

гектар – для с/х и лесных угодий;

-Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» для объектов торгового, складского, производственного назначения;

-Цена за участок площадью, стандартной для данного типа использования;

Изданиями по теории оценки недвижимости рекомендуется использование в качестве единицы сравнения именно удельной цены.^[10] Оценщику известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади». Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора. Использование в качестве единицы сравнения цены за единицу длины границы участка вдоль красной линии нецелесообразно, т.к.

-Данная единица сравнения практически не используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами в данном сегменте рынка в условиях Сахалинской области.

Ввиду того, что в данном сегменте рынка отсутствуют стандартные земельные участки невозможно рассматривать как единицу сравнения цену за участок стандартной площади. Кроме того, данная единица сравнения не является удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Поправки, вносимые к единице сравнения могут быть как в стоимостном (денежном), так и в процентном (коэффициентном) выражении, и могут вводиться как к цене единицы сравнения аналога, так и к цене аналога в целом.

В качестве основы принята информация по продажам земельных участков на вторичном рынке, предоставленных под строительство в г. Южно-Сахалинске.

Отбор аналогов приводился исходя из анализа информационных изданий. Из всех критериев сравнения были отобраны участки с одинаковыми рыночными условиями, экономическими характеристиками, с типичными условиями финансирования и др. параметрами. Для всех аналогов приведены источники информации.

Отбор аналогов

Таблица 6

	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи (цена предложения)		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Расходы после покупки	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Рыночные условия (дата продажи)	окт.19	окт.19	окт.19	окт.19
Источник информации		https://dom.sakh.com/land/sell/515737	https://dom.sakh.com/land/sell/504829	http://dom.sakh.com/land/sell/520135/, тел. 30-29-14
местоположение	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1В	г. Южно-Сахалинск, 20 мкр. ул.Крайняя
общая площадь	1 920	2 207	3 918	1 900
разрешенное использование	коммерческая застройка	объекты зоны ОД-9	для размещения иных объектов промышленности	коммерческая застройка
дополнительные данные	электричество, водоснабжение, канализация	электричество, водоснабжение, канализация	электричество, водоснабжение, канализация	электричество, водоснабжение, канализация
Стоимость в рублях		66 210 000	16 000 000	20 000 000
Цена за 1 кв.м.в руб.		30000,00	4083,72	10526,32

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого Объекта цены аналогов необходимо проанализировать и при необходимости скорректировать по следующим элементам сравнения, установленным в пп. е) п. 22 ФСО №7:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Элемент сравнения №7 (физические характеристики) при оценке земельных участков включает сравнение формы, рельефа, площади (масштаба), а также наличия улучшений и коммуникаций).

Элемент сравнения №8 (экономические характеристики) при оценке земельных участков практически не используется, так земельные участки, как правило, не имеют отличий, относимых к данному элементу сравнения. Чаще всего данный элемент сравнения может быть применен только в отношении единых объектов недвижимости.

К данному элементу сравнения можно отнести разницу в виде цены: при оценке рыночной стоимости (по определению являющейся наиболее вероятной ценой сделки) необходимо учесть тот факт, что при использовании цен предложения аналогов необходимо учесть разницу цен предложения и цен сделки. Как правило, это отличие корректируется поправкой на торг (уторгование).

Порядок внесения корректировок не регламентируется.

При определении стоимости использованы коллективные экспертные оценки, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. Оценщик выполнил проверку опубликованных данных и выявил их соответствие рыночным условиям.

Сопоставление объекта с аналогами

Таблица 7

Наименование поправок	Обоснование корректировок	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование поправок		Объект оценки	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Цена предложения, руб./ кв.м.			30 000,00	4 083,72	10 526,32
1. Поправка на цену предложения, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 140 стр. 280		-21,20%	-21,20%	-21,20%
Поправка в цене, руб.	Расширенный интервал скидки на торг при неактивном рынке 10,2-21,2% для участков под офисно-торговую застройку		-6360,00	-865,75	-2231,58
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Имущественные права		собственность	собственность	собственность	собственность
2. Поправка на переданные имущественные права, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 15 стр. 77 К=0,85 для участков в собственности по отношению к участкам в долгосрочной аренде, поправка -15%		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Условия финпнсирования		типичные	типичные	типичные
3. Поправка на условия финансирования, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4. Поправка на условия продажи, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Расходы после покупки		отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
5. Поправка на расходы после покупки, %	Объект оценки соответствует аналогам		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
Дата продажи		окт.19	окт.19	окт.19	окт.19
6. Поправка на рыночные условия, % (дата продажи)	ценовые предложения аналогов актуальны на дату оценки		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.	поправка не требуется		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			23640,00	3217,97	8294,74
		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1В	г. Южно-Сахалинск, 20 мкр. ул.Крайняя
Местоположение	Территориальная зона в городе	Окраина города	центр адм. Района города	Окраина города	Спальный район современной застройки
Коэффициент на расположение в пределах города			1,63	1,00	1,47
7.Поправка на местоположение, %	не требуется		-63,00%	0,00%	-47,00%
Поправка к цене, руб.			-14893,20	0,00	-3898,53
Скорректированная цена, руб.			8746,80	3217,97	4396,21
линия расположения		первая	первая	первая	первая
8. Попрапвка на расположение относительно "Крсной линии"	не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			8746,80	3217,97	4396,21
9. Поправка на Функциональные особенности, % в т.ч.:			1,70%	9,02%	-0,12%
площадь, кв.м.		1 920	2 207	3 918	1 900
отношение площадей			0,87	0,49	1,01
коэффициент торможения	коммерческое назначение		-0,121	-0,121	-0,121
8.1 на площадь, %	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112		1,70%	9,02%	-0,12%
Поправка к цене, руб.			148,70	290,26	-5,28
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м.			8895,50	3508,23	4390,93
Модуль поправки			21401,90	1156,01	6135,39
Вес			0,044	0,805	0,152
Окончательное заключение о стоимости, руб./кв.м.		3882,95
Общая площадь, м2		1 920,00
Итого рыночная стоимость объекта, руб.		7 455 264
Расчет весовых коэффициентов выполнен по следующей формуле на стр. 73. Таким образом рыночная стоимость земельного участка составляет 7 455 264 руб.

10.5.2 Определение стоимости Объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода

Отбор сопоставимых аналогов

Для реализации метода сравнительного подхода были отобраны варианты, сопоставимые с объектом оценки и отвечающие следующим критериям:

Одинаковые передаваемые имущества права;
одинаковые условия финансирования;
одинаковые условия и время продажи;
одинаковые рыночные условия;
отсутствуют расходы после покупки;
одинаковый вид использования (с точки зрения наиболее эффектного использования);
сопоставимые экономические характеристики;
отсутствуют компоненты не входящие в состав недвижимости.

В дальнейшем для данных элементов сравнения не требуется проведения корректировок. Основными источниками информации, использованными в отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация, в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственности за дальнейшие изменения содержания данных источников.

Оценщик предполагает, что цена предложения предлагаемого к продаже имущества включает в себя все косвенные и прямые налоги и сборы. Для сравнения объекта с аналогами были произведены некоторые поправки, представленные ниже.

Выбор единицы сравнения^[11]

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать: цена 1 кв.м общей или 1 кв.м полезной площади. цена за единицу объема строения, цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане, номер в гостинице)

Обоснование выбора единицы сравнения. В рамках данной работы в качестве единицы сравнения выбрана цена 1кв.м. общей площади. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов и имеется в имеющихся источниках информации для расчета: известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».

Отказ от использования других единиц сравнения. Цена 1 кв.м полезной площади и цена 1 комнаты практически не используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка, а также данные единицы сравнения не являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

Отбор сопоставимых аналогов

Таблица 8

параметр/объект	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование объекта	Офисное	Офисное	Торгово- офисное	Торгово- офисное
Имущественные права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи (цена предложения)		цена предложения	цена предложения	цена предложения
Расходы после покупки	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Рыночные условия (дата продажи)	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.
Источник информации		https://dom.sakh.com/business/sell/426661	https://dom.sakh.com/business/sell/495903	https://dom.sakh.com/business/sell/488738
местоположение	г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
общая площадь	1500,00	915	5993	512
этажность	3	8	4	1,эт.
материал стен	Пеноблок с утеплителем	ж/б монолит	шлакоблок	шлакоблок
земельный участок м. кв.	1920	400	1994	539
доп. данные	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности	земельный участок в собственности
Цена в рублях		85 000 000	350 000 000	40 000 000
Цена за 1 кв.м.в руб.		92 896,17	58 401,47	78 125,00

Сопоставление объекта оценки с аналогами

Таблица 9

Наименование поправок		Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Наименование поправок		Объект оценки	Офисное	Торгово- офисное	Торгово- офисное
Цена предложения, руб./ кв.м.		определяется	92 896,17	58 401,47	78 125,00
1. Поправка на цену предложения, %	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 303 табл. 189 максимальное значение интервала 15,8-17,2% для неактивного рынка.		-17,20%	-17,20%	-17,20%
Поправка в цене, руб.			-15978,14	-10045,05	-13437,50
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
передаваемые имущественные права		собственость	собственость	собственость	собственость
2.Поправка на переданные имущественные права, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка в цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Условия финансирования		типичные	типичные	типичные	типичные
3.Поправка на условия финансирования, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4.Поправка на условия продажи, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Расходы после покупки		не требуются	не требуются	не требуются	не требуются
5.Поправка на расходы после покупки, %	Объект соответствует аналогам , поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.			76918,03	48356,42	64687,50
Рыночные условия		октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.	октябрь 2019 г.
6.Поправка на рыночные условия, %(дата продажи)	Для расчетов использована актуальная на дату оценки информация, поправка не требуется		0,00%	0,00%	0,00%
Местоположение		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
Код территориальной зоны	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 61 табл. 7 .	V	II	III	III
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 135 табл. 46 к-0,94 (по отношению к центру) для рассвматриваемого объекта, К=0,72 (по отношению к центру) для аналогов, отношение коэффициентов 1,31		0,24	0,1	0,1
7. Поравка на местоположение, %			24,00%	10,00%	10,00%
Поправка к цене, руб.			18460,33	4835,64	6468,75
Скорректированная цена, руб.			58457,70	43520,78	58218,75
Площадь земельного участка в продаваемом комплексе, кв. м.		1920	400	1994	539
Рыночная цена 1 кв.м. оцениваемого земельного участка, руб/кв.м.		3882,95	3882,95	3882,95	3882,95
Передаваемые права		долгосрочная аренда	собственность	собственность	собственность
Коэффициент Корректировки на передаваемые права			1	1	1
Характеристика местоположения		г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1	г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213	г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а
Код территориальной зоны		V	II	III	III
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 1 Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение табл. 69, стр. 193		0,63	0,47	0,47
Коэффициент на общую полощадь земельного участка	Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112		1,209	0,823	1,166
Скорректированная цена 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога, руб.			2957,53	1501,96	2127,93
Рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога, руб.			1 183 012	2 994 908	1 146 954
Рыночная стоимость земельного участка на 1 кв.м. ОКС		3882,95	2 958	1 502	2 128
8.Поправка на земельный участок, руб.			924,95	2380,95	1754,95
Скорректированная цена, руб.			59382,65	45901,73	59973,70
9. Поправка на
9.1 на Функциональные особенности, % в т.ч.:			-6,20%	19,60%	-12,90%
Площадь, кв.м.		1500,00	915,00	5993,00	512,00
отношение площадей			1,639	0,250	2,930
Коэффициент торможения	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости*^[1]*, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода Рис. 49 для среднего значения интервалов и составляет -0129		-0,129	-0,129	-0,129
Поправочный поэффициент			0,938	1,196	0,871
поправка на площадь, %			-6,20%	19,60%	-12,90%
Поправка к цене, руб.			-3681,72	8996,74	-7736,61
состояние	Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода табл. 135 стр. 236	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
9.2 Поправка на состояние, %.			0,00%	0,00%	0,00%
Поправка к цене, руб.			0,00	0,00	0,00
Итого поправка по элементу 9 руб./кв.м.			-3681,72	8996,74	-7736,61
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м.			55700,93	54898,47	52237,09
модуль поправок			39045,14	26258,38	29397,81
Вес			0,261	0,389	0,348
Окончательное заключение о стоимости, руб.		54071,95
Общая площадь, м2		1 500,00
Итого рыночная стоимость объекта, руб.		81 107 925

Для сопоставления аналогов с оцениваемым объектом, учитываем размер и количество вводимых корректировок. Веса определялись пропорционально величине модуля суммарной поправки по формуле на стр. 73.

Вывод: рыночная стоимость здания с земельным участком (С НДС) с точки зрения сравнительного подхода на 30 октября 2019 г. составляет:

88 563 189 (81 107 925 + 7 455 264) руб.

10.7. РАсчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода

Этапы применения затратного подхода.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

 определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

 определить величины накопленного физического, функционального и внешнего износа;

 вычесть суммарную величину износа из восстановительной стоимости и определить рыночную стоимость улучшений с учетом износа;

 определить стоимость земельного участка в предположении его НЭИ;

 к величине рыночной стоимости улучшений добавить стоимость прав на земельный участок.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

С_затр= С_восст - И_з + С_зу (1)

где С_затр- стоимость объекта оценки, найденная затратным подходом;

С_восст- восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость нового строительства;

И_з - суммарный износ

С_зу- стоимость земельного участка;

Формула для расчета восстановительной стоимости в общем виде:

С_восст=ПИ + КИ + ПП (2)

где ПИ - прямые строительные издержки (сметная стоимость или договорная цена, т.е. сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за строительство);

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену;

ПП - прибыль девелопера – компенсация за использование средств инвестора в течение срока осуществления строительства;

Определение восстановительной стоимости зданий

Выбор метода определения полной восстановительной стоимости зависят от наличия и вида сметной документации по оцениваемому объекту, от имеющихся в распоряжении оценщика сметных нормативов. При этом возможны следующие варианты:

По объекту имеется проектно-сметная документация:

а) при наличии сводного сметного расчета (ССР) расчет полных затрат в значительной степени упрощается, т.к в ССР учтены затраты на инфраструктуру объекта и все косвенные затраты. Необходимо исключить затраты, не относящиеся к данному объекту, затраты по приобретению и монтажу технологического оборудования, мебели и инвентаря.

б) при отсутствии ССР и наличии объектных сметных расчетов (смет) необходимо дополнительно учесть затраты на инфраструктуру и прочие затраты, не учтенные в объектных сметах.

в) при наличии только локальных смет необходимо произвести поэлементную выборку их низ затрат, относящихся к оцениваемому объекту, дополнительно учесть затраты на инфраструктуру и прочие затраты, не учтенные сметами.

По объекту отсутствует сметная документация. Расчет полных затрат производится на основе имеющихся сметных норм и нормативов .

а) На основании УПБС, УПСС и др. базисно-индексным методом.

б) На основании элементных сметных норм или единичных расценок базисно-индексным методом (необходимо наличие проектной документации)

При отсутствии проектно-сметной документации можно воспользоваться специальными оценочными методами определения полных затрат:

а) Модульный метод, который заключается в расчленении всего объема СМР на модули (стены, фундаменты и др.), для которого имеются УСН и далее производится расчет стоимости модуля с учетом косвенных затрат. При наличии данных об удельном весе модуля в общей структуре стоимости определяются полные затраты на строительство объекта.

б) метод сравнительной единицы основан на использовании данных по стоимости какого либо параметра –единицы сравнения для объектов определенного типа в текущем или базисном уровне цен.

в) метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) УПВС учитывают затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета, в т.ч. и прочие затраты.

В качестве метода для определения стоимости нового строительства Объекта оценки в настоящей оценке использовался Метод расчета на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки.

Для последующих расчетов Оценщики приняли за основу показатели расчетной средней стоимости зданий в соответствии с данными сборников «КО-ИНВЕСТ» с последующей корректировкой на различия в конструктивной системе и дату оценки.

Примененная методика расчета ПВС с использованием сборников КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».

При определении полной восстановительной стоимости объекта нами был также использован метод сравнительной единицы.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены на 01.01.2011 г. производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

В справочных показателях стоимости УЧТЕН следующий круг затрат:

а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

б) накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцирован по видам работ);

в) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

г) усредненная величина доначислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета (20%).

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, зонально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Предусмотрено введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания. Для решения вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей сопоставляются параметры оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов. На основании анализа выявлены параметры, влияющие на стоимость и подлежащие корректировке.

Корректирующие показатели объедены в две группы: первая группа — поправки, в рублях на 1 куб.м объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

вторая группа — поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Поправки, выраженные в рублях на 1 единицу измерения проектного параметра объекта

Поправка на различие в конструктивных элементах.

Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (С0) рассчитывается по формуле

С₀ = С_С х α₀/α_С, (3)

Где С₀ и С_С- стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого или для справочного здания или сооружения;

α₀ и α_С - стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения.

ΔСк=Со-Сс (4)

Поправка на отсутствие какой-либо стены здания (ΔC), применяемая тогда, когда оцениваемое здание пристроенное, определяется по формуле:

ΔC =β ст х С ст, руб/м3 здания (5)

где,

β ст - доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен непристроенного здания;

С ст - справочная стоимость стен, приводимая в гр. «Стены наружные с отделкой» раздела 4.1 «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий».

Поправка на различие в высоте этажа ΔCh определяется по формуле:

ΔC h =(Цпер+Цпол+0,6 х Цкар)х(hа - ho ): ho (6)

где

Ц, Ц, Ц - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания

соответственно перекрытий (гр. «Перекрытия и покрытия»), пола (гр. «Полы»), каркаса (гр. «Каркас»), руб/куб.м здания;

hо ; hа - средняя высота этажа соответственно оцениваемого объекта и объекта-аналога, м.

Поправка на наличие подвалов производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов, приводимых в разделах с показатели - стоимости строительства, а также в разделе «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий».

Поправки на фундамент определяются по отличиям в прочности грунтов, глубины заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см).

Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта.

Поправка на разницу в объеме (V, м) или площади (S, м) между оцениваемым зданием (Vо, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Scпр) определяется с помощью коэффициентов соответствующей таблицы рекомендаций по применению справочника.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К) вводится в случае, когда оцениваемое сооружение/здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике(6 баллов) (таблица 2.5 справочника). В связи с тем, что оцениваемое здания соответствует нормативной сейсмостойкости (8 баллов), фактический коэффициент на различие в сейсмичности принят для сейсмичности 8 баллов и составляет 1,04.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен справочников оценщика КО-ИНВЕСТ (К) рассчитывается по формуле:

Кинфл=Ио:Испр.(7)

Где Ио- и Испр.- индексы цен, рассчитанные в базе к ценам на 01.01.2000 г. соответственно на дату оценки и базовой даты уровня цен справочника по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ (выпуск 81) Применительно к данному отчету К инфл.= 10,112/5,077=1,992

Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных показателях. Учтенный уровень доначислений незначительно отличается от среднего уровня для условий Сахалинской области, поэтому коэффициент принят равным 1.

Регионально-климатический коэффициент принимается по разделу 4.2 Справочника и составляет 1,09.

Итоговый корректирующий коэффициент равен произведению вышеуказанных коэффициентов.

Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы: первая группа — поправки, в рублях на 1 куб.м объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

вторая группа — поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществлена следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в уровне цен Московской области, произведен пересчет в уровень цен Московской области на дату оценки и затем применен регионально-экономический коэффициент (К_{рег.-экон}) для учета уровня цен, складывающегося в регионе на дату оценки. Регионально-экономический коэффициент принят согласно по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ в соответствии с конструктивными схемами зданий 1,383 (КС6)

С учетом вышеописанного, полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки определена следующим образом:

ПВС = (С+S)хК₂х К_{рег.-экон}хV(S) х Пд (8)

где

С- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога в ценах по состоянию на 2009 год.

S- поправки в к стоимости на единицу измерения объекта-аналога, рассчитанные по методике, приведенной выше;

К- итоговый корректирующий коэффициент, рассчитанный как произведение корректирующих коэффициентов :

К_пл./об.. Коэффициент на различия в площади или объема объекта оценки. Рассчитывается в соответствии с рекомендациями соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

К_с. Коэффициент на различия в сейсмичности района строительства и базового района. Рассчитывается в соответствии с табл. соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

К_инфл_.. Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве по данным информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ (выпуск 81)

К_{рег.-клим}_.Коэффициент на регионально-климатические различия. Определяется в соответствии с рекомендациями соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».

К_{рег.-экон.} Коэффициент на регионально-экономические различия. Определяется в соответствии с данными информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ ;

Пд - коэффициент прибыли девелопера. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Косвенные издержки. Косвенные издержки в рамках данной работы не учитывались, т.к. при строительстве аналогичных объектов они незначительны.

Прибыль девелопера. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это самостоятельный бизнес, требующий прибыли, которая экономически выражает вклад девелопера, берущего на себя риск развития участка. Девелопер осуществляет экспертизу и общий надзор, строительство, несет затраты на управление и организацию, чем и обусловлен связанный с развитием земельного участка риск. Требование девелоперской прибыли характерно для инвестиционных проектов, целью которых является создание типично продающихся на рынке объектов (офисных зданий, торговых центров, квартир и т.д.). В данном отчете величина прибыли предпринимателя принята на уровне ставки рефинансирования 30%. (из условия КР)

Исходные данные

Район расположения: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск

Этажность здания: 3,

Стены: пеноблоки, утепленные пенополистеролом

Перекрытия: железобетонное.

Площадь- 1500 кв.м.

Строительный объем- 4050 куб.м.

Из условий задания КР код здания-аналога 3.3.3.050

Удельный показатель стоимости 15913,21 руб/м²

Расчет полной восстановительной стоимости Таблица 10.6.1

Наименование показателей и поправок	Офисное
код здания-аналога	3.3.3.050
Справочный показатель руб./куб. м.	15 913,21
Первая группа поправок, руб./ куб. м. здания (+удорожание, - удешевление)
на отсутствие части наружных стен	0,00
на различие в высоте этажа	0,00
на наличие подвала	0,00
учет специальных работ и оборудования	0,00
на различие в конструктивных решениях	0,00
на различие систем инженерного оборудования	0,00
Итого по первой группе поправок	0,00
Вторая группа поправок (корректирующие коэффициенты)
на различие в объеме здания	1,00
на сейсмичность	1,04
на величину прочих и непредвиденных затрат	1,00
региональный климатический коэффициент	1,09
на изменение цен на дату оценки для Московской области	1,992
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок К	2,258
Скорректированный показатель стоимости, руб./куб.м. (С+S)хК в уровне цен Московской области	35932,03
Региональный экономический коэффициент	1,383
Скорректированный показатель стоимости, руб./куб.м. в текущем уровне цен	49 694,00
Площадь объекта оценки, м.кв.	1 500,00
Прямые издержки, руб.	74 541 000
Коэффициент прибыли девелопера	1,3000
Кндс	1,20
Полная восстановительная стоимость, руб.	116 283 960

Таким образом, рассчитанная восстановительная стоимость объекта оценки равна 116 283 960 руб.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, машин и оборудование, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Накопленный износ рассчитывается по формуле:

И нак = 1 - (1-Ифиз) х (1-Ифунк.) х (1-Ивнеш) (4)

В затратном подходе износ во всех случаях вычитается из текущей восстановительной или заменяющей стоимости. Тем не менее, износ есть потеря только до тех пор, пока определяется рынком как потеря стоимости. Для старого актива потеря стоимости может быть возмещена временной скудностью относительного предложения или их уникальностью и значимостью. Если при оценке применяется замещающая стоимость, как основа для оценки текущей стоимости, накопленный износ также будет учитываться, хотя при этом некоторые формы функционального устаревания автоматически исключаются. Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешний износ, как правило, рассматривают как неустранимый. Критерием устранимости является экономическая целесообразность.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний или экономический износ.

Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.)

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием актива современным требованиям рынка с точки зрения дизайна, конструкции, качества материалов, эксплуатационных расходов, стандартов, производимой полезности. Физический износ и функциональный износ обычно присущи самому активу.

Внешний износ вызывается факторами извне – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Физический износ.

Расчет физического износа оцениваемого здания выполнен на основании данных условия КР приведен в таблице 10.6.2

Таблица 10.6.2

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес с учетом готовности	Факти- ческий износ элемента	Доля износа элемента в общем износе
фундаменты	2,35%	1,00%	0,02%
каркас	1,56%	1,00%	0,02%
стены	5,46%	1,00%	0,05%
перегородки	4,26%	1,00%	0,04%
перекрытие и покрытие	4,39%	1,00%	0,04%
кровли	4,15%	1,00%	0,04%
Спец.конструкции	7,11%	1,00%	0,07%
Проемы	5,05%	3,00%	0,15%
полы	15,25%	3,00%	0,46%
отделка	14,62%	3,00%	0,44%
прочее	2,93%	3,00%	0,09%
инженерное оборудование	32,88%	3,00%	0,99%
прочее	0,00%	22,00%	0,00%
	100,01%		2,41%

Функциональный износ.

Для определения величины данного вида износа необходимо, прежде всего, провести качественный анализ на выявление факторов, ответственных за его появление. Функциональный износ определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, дизайна современным требованиям к ним и вызывается:

 недостатками, требующими добавления элементов, несуществующих в объекте, но без которых он не может быть признан соответствующим современным условиям рынка;

 недостатками, требующими замены или модернизации элементов, которые еще частично или полностью выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным требованиям;

 недостатками, связанными с наличием избыточных потребительских качеств и элементов "сверхулучшения", наличие которых не приводит к адекватному увеличению стоимости в современных рыночных условиях.

Здание построено в 2009 г. соответствует современным нормам и требованиям, При отсутствии признаков функционального износа его величина равна 0.

Внешний (экономический) износ.

Для определения величины данного износа необходимо, прежде всего, провести качественный анализ на выявление факторов, которые могут оказать специфическое влияние на стоимость объекта.

В районе, где расположен оцениваемый объект, не появилось и не ожидается появления каких-либо особых градостроительных факторов, которые могут оказать специфическое влияние на стоимость объекта.

Таким образом, признаки внешнего износа у оцениваемого объекта отсутствуют. Внешний износ и оцениваемого объекта принят равным 0,00%.

Накопленный износ для оцениваемого объекта составит по формуле 4:

Накопленный износ для оцениваемого объекта составит:

Таблица 10.6.3.

Наименование объекта	Физический износ	Функциональный износ	Экономический износ	Накопленный износ
Специализированный магазин с офисом	2,41%	0,00%	0,00%	2,41%

Определение стоимости земельного участка.

Расчет, рыночной стоимости земельного участка проведен выше в рамках сравнительного подхода и составляет

7 455 264 руб.

Результат расчета рыночной стоимости затратным подходом.

Расчет величины рыночной стоимости оцениваемого объекта с точки зрения затратного подхода приведен в таблице 10.6.4.

Таблица 10.6.4.

Наименование объектов	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, %	Стоимость прав на земельный участок, руб.	Рыночная стоимость, руб.
Специализированный магазин с офисом	116 283 960	2,41%	7 455 264	120 936 781

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта (С НДС) с точки зрения затратного подхода по состоянию на дату оценки. составляет:

120 936 781 руб.

10.7. Согласование результатов

Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого в отчете объекта применены все доступные на момент оценки подходы: затратный, доходный и сравнительный.

В результате выполненных расчетов разными методами получены величины, отличающиеся друг от друга, что связано с достоверностью, объемом и качеством информации, примененной для каждого метода.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение рыночной стоимости объекта, исходя из результатов анализа преимуществ и недостатков каждого из них. Для выбора согласованной величины стоимости объекта использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

В настоящее время цены на рынке недвижимости устанавливаются под воздействием спроса и предложения. Применение затратного подхода оправдано при установлении цен на вновь возводимые объекты и определение балансовой стоимости для целей налогообложения. В рамках проводимого анализа применение этого подхода целесообразно при количественном измерении такого ценообразующего фактора, как внутреннее состояние объекта, или для оценки износа.

Доходный подход обладает преимуществом учета прогнозных оценок, опирается на ожидание будущих доходов. Однако, он сориентирован не на факты, а на умозрительные заключения относительно возможных вариантов будущего развития, обоснованные в большей или меньшей степени. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство далеко не всегда отражают стоимость прогнозируемых доходов.. .

Сравнительный подход обладает преимуществом опоры на реальную рыночную информацию, учитывает всю совокупность ценообразующих факторов, взятых в их взаимной связи. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = V₁ x Q₁ +V₂ x Q₂ +V₃ x Q₃, (7)

Где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V_2,V₃- стоимость объекта, определенная с использованием затратного,

доходного и сравнительного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃, - средневзвешенное значение достоверности затратного,

сравнительного и доходного подходов соответственно.

Определение веса для согласования результатов

Таблица 10.7.1

Критерий	Доходный	Сравнительный	Затратный
Критерий	Баллы
Применимость подхода к оценке объекта недвижимости согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки	2	3	1
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	3	3	1
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя или продавца, прочие реалии спроса/прндложения в статике и динамике	3	3	1
Действенность подхода в отношении конъюктуры рынка финансов и инвестиций (включая риски)	3	3	1
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и пр.	3	2	1
Итого	14	14	5
Сумма баллов	33
*Вес подхода*	0,4	0,4	0,2

Таблица 10.7.2

Согласование результатов

Подход	Рыночная стоимость, руб.	Вес	Средневзвешенная стоимость, руб.
- затратный	120 936 781	0,20	24 187 356
-доходный	63 282 765	0,40	25 313 106
-сравнительный	88 563 189	0,40	35 425 276
*Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта*	84 925 738
в том числе рыночная стоимость земельного участка, руб.	7 455 264

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, С НДС по состоянию на 30 октября 2019 года равна

92 381 002 руб. в т.ч.

Стоимость земельного участка общей площадью 1920 кв. м. кадастровый номер ХХ:23: 0110204:00ТТ 7 455 264 рублей.

Полученная величина стоимости находится в границах диапазона рыночных цен на аналогичные объекты, представленного в разделе Анализа рынка, таким образом, полученную стоимость объекта можно обоснованно принять за рыночную.

Указание результатов оценки без округления способно ввести в заблуждение Заказчика, т.к. результаты оценки не могут иметь точность больше точности использованных в расчетах исходных данных. Поскольку многие применяемые нами в расчетах величины давались с точностью до четырех значащих цифр, результат не должен содержать более трех значащих цифр, причем третья цифра является не вполне надежной. Рыночная стоимость с учетом округления составляет

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
Офисное здание	84 900 000
Земельный участок	7 460 000
Итого	92 360 000

10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости

92 360 000 (Девяносто два миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей округленно

Оценщик ,

Член СРО ООО «РОО» _____________/Костюшкин А.В./

Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА

Приложение 2. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ

Приложение 3. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Обязательные к применению в соответствии с ФСО-1 разд. II и ФСО-2 (пп. 7-8) ↑
www.sakh.3v.ru ↑
http://www.admsakhalin.ru/?id=3 ↑
Решение Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 744/44-13-4 (с изм. от 16.10.2013) ↑
СтатРиелт ↑
По материалам газеты «Капитал Экспресс» ↑
↑
http://cpcpa.ru/Publications/011/ ↑
Утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений от 06.03.2002 г. № 568-р ↑
Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.:Издательство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х, Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2, Оценка бизнеса: Учебник/ Под редакцией заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. А.Г. Грязновой, д.э.н., проф. М.А.Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2001–512 с. ISBN 5-279-02013 ↑
Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов.– М.:Финансы и статистика, 2008.–384 с.:ил. ↑

Практика оценки недвижимости (отчет)

Сопроводительное письмо

Задание на оценку

основные факты и выводы

2. сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.1 Сведения о Заказчике

. 2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:

2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

2.5 Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничивающие условия (135-ФЗ ст.11, ФСО-3 п.8в)

4. последовательность определения стоимости объекта оценки

5. Применяемые стандарты оценки

6. Общие понятия и определения[1]

7 . Перечень использованных при провендение оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения

Нормативная, методическая и прочая документация.

8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

8.2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

8.2.1. Общие данные об объекте

8.2.2 Описание земельного участка

8.2.3. Описание улучшений

Фотографии Объекта оценки

8.3. Характеристика местоположения.

8.4 Сведения об окружении объекта оценки

9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

10.1. Объем и этапы исследований

10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.

10.3. Анализ наиболее эффективного использования.

10.3.1. Анализ НЭИ участка как вакантного.

10.3.2. Анализ НЭИ участка с улучшениями.

10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.

10.4.1. Параметры и условия

10.4.2. Определение стоимости объекта с точки зрения доходного подхода.

10.7. РАсчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода

10.7. Согласование результатов

10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости

Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА

Приложение 2. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ

Приложение 3. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ

6. Общие понятия и определения^[1]