Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки)

Содержание:

1. Задание на оценку

В соответствии с Договором № 1 от 08 сентября 2019 года, Заказчик поручает, а Оценщик производит оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (далее Объект оценки).

Объект оценки:

Офисное здание, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8;

Состав Объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

Земельный участок:

Местоположение: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8;

Кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ

Общая площадь: 1520,0 кв.м

Прочие факторы:

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
Качество застройки и состояние	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
объекты Окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Москва осуществляется автобусами и маршрутными такси …
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

Офисное здание:

Местоположение: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8;

Общая площадь: 1520,0 кв.м

Прочие факторы:

Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1977
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет

Характеристики Объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

См. раздел. 2.8

Ограничения (обременения) прав, в том числе в отношении каждой из частей Объекта оценки

См. раздел. 2.9

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

Оценивается право собственности на здание и право аренды на земельный участок.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости Объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:

Результаты расчета рыночной стоимости будут использованы для осуществления сделки купли-продажи Объекта оценки.

Вид определяемой стоимости:

Рыночная стоимость.

Дата оценки:

Рыночная стоимость Объекта оценки определена по состоянию на 30 сентября 2019 года.

Допущения, на которых должна основываться оценка:

Оценщику не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
Оценщик не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в настоящем отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные услуги ограничиваются квалификацией Оценщиков в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводится. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества, если в отчете не указано иное.
Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей и не может быть представлен третьим сторонам. Третьи стороны не могут использовать этот отчет. Использование отчета каким-либо иным образом не предусмотрено. Отчет, целиком или частично, не подлежит копированию, тиражированию по рекламным, информационным каналам, каналам продаж или связей с общественностью, публикации в документах Комиссии по рынку ценных бумаг, а также в любых государственных или любых частных средствах массовой информации иначе как с письменного согласия Исполнителя и Оценщика.
Оценщик не несет ответственность за следующую используемую при проведении оценки информацию и данные:

а) полученные непосредственно от Заказчика;

б) опубликованные в любых средствах массовой информации, включая Интернет, специальную и служебную литературу в области оценки;

Указанная информация и данные принимаются как достоверные.
В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристиках оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверной и не проводит независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной ему исходной информации.
Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же, как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев.
Адреса оцениваемых объектов приняты согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости.

Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, опыте и профессиональных знаниях экспертов, на результатах деловых встреч, в ходе которых ими была получена необходимая для расчетов информация. Источники информации и расчеты приведены в соответствующих разделах Отчета.

Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При проведении работ по оценке были использованы:

2. Применяемые стандарты

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):
ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оценщику не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
Оценщик не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в настоящем отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные услуги ограничиваются квалификацией Оценщиков в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводится. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества, если в отчете не указано иное.
Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей и не может быть представлен третьим сторонам. Третьи стороны не могут использовать этот отчет. Использование отчета каким-либо иным образом не предусмотрено. Отчет, целиком или частично, не подлежит копированию, тиражированию по рекламным, информационным каналам, каналам продаж или связей с общественностью, публикации в документах Комиссии по рынку ценных бумаг, а также в любых государственных или любых частных средствах массовой информации иначе как с письменного согласия Исполнителя и Оценщика.
Оценщик не несет ответственность за следующую используемую при проведении оценки информацию и данные:

а) полученные непосредственно от Заказчика;

Указанная информация и данные принимаются как достоверные.
В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристиках оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверной и не проводит независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной ему исходной информации.
Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же, как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев.
Адреса оцениваемых объектов приняты согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости.

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Окуджава Эдуард Датоевич. Выполнение всех расчетов и подготовка отчета об оценке

Общие сведения

Сведения об Оценщике

Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	Общество с ограниченной ответственностью «Окуджава»
Юридический адрес	xxxxxxxxxxx
Место нахождения	xxxxxxxxxxx
Сведения о государственной регистрации	xxxxxxxxxx
ОГРН	xxxxxxxxx
ИНН	xxxxxxxxxxxx
Банковские реквизиты	xxxxxxxxxxxxx
Сведения о лицензии	xxxxxxxxxxxxx
Сведения о страховом полисе	xxxxxxxxxxxxxxx

Сведения о специалистах, проводивших оценку

В данной работе принимали участие следующие специалисты:

Окуджава Эдуард Датоевич

Сведения о Заказчике

Заказчиком настоящей оценки является собственник Объекта оценки – ООО «ЗАКАЗЧИК».

Наименование	Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК»
Юридический адрес	xxxxxxxxxxxxxxx
Фактический адрес	Xxxxxxxxxxxxxxx
ОГРН	1037789046547 ОТ 15.12.2009
Банковские реквизиты	xxxxxxxxxxxxxx
Телефон	xxxxxxxxxxxxxx
Факс	xxxxxxxxxxxxxx

Основания для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № 1 от 08 сентября 2019 года между ООО «ЗАКАЗЧИК» и ООО «Окуджава».

Дата определения стоимости Объекта оценки

Дата определения стоимости – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки – 30 сентября 2019 года.

График проведения работ по оценке

Работы по определению рыночной стоимости Объекта оценки в рамках настоящего Отчета проводились в период с 08 сентября 2019 г. по 30 сентября 2019 г.

Дата составления, порядковый номер и форма составления Отчета

Дата составления настоящего Отчета – 30 сентября 2019 г. В принятой ООО «Окуджава» системе нумерации настоящий Отчет имеет номер – 1/ОДД-35.

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Перечень документов, относящихся к настоящей оценке

В ходе проведения работ по оценке от Заказчика получены копии следующих документов:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

Цель и назначение оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки.

Назначение оценки – для осуществления сделки купли-продажи.

Имущественные права

Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Право собственности на Объект оценки установлено на основании свидетельства на право собственности (см. п. 2.8) на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г..

Право аренды на земельный участок удостоверяется договором о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;.

Обременения оцениваемых прав

Была проанализирована возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

наличие залога Объекта оценки;
наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

По информации, предоставленной Заказчиком, Объект оценки не служит в качестве обеспечения банковского кредита и не передан в аренду. В свидетельствах на право собственности обременения не зарегистрированы.

На основании вышеизложенного в рамках настоящего Отчета оценка проводилась исходя из предположения об отсутствии каких-либо обременений.

Термины и определения

В рамках настоящей работы встречаются следующие термины и определения.

Объект оценки – относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В рамках настоящей работы объектом оценки является недвижимость.

Недвижимость – материальный объект (вещь), определяемый как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Улучшения – 1) объекты, сооруженные на земельном участке; 2) дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные коммуникации, которые увеличивают ее стоимость.

Обременение – интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Оценочная (расчетная) стоимость – стоимость имущества, определенная профессиональным оценщиком.

В рамках настоящей работы определяется рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Подход к оценке – общепринятая аналитическая методология для расчета стоимости, в которой используется одна или большее число процедур оценки (доходный подход, сравнительный подход, затратный подход).

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основным методом сравнительного подхода является метод сопоставимых продаж.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода:

1) капитализации доходов (прямая капитализация)

2) дисконтированного денежного потока.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Основные факты и выводы

Основания для проведения оценки

Дата определения стоимости Объекта оценки

Результаты оценки

Применяя подходы к оценке стоимости были получены следующие результаты рыночной стоимости Объекта оценки без учета НДС:

Подход	Стоимость, руб.
Затратный	34 767 557
Доходный	69 148 076
Сравнительный	54 483 823

Итоговая величина

Подход	Рыночная стоимость, руб.	Вес	Сумма, руб.
Затратный	38 083 260	23%	34 767 557
Доходный	78 738 459	32%	69 148 076
Сравнительный	55 209 635	45%	54 483 823
Итоговая рыночная стоимость, рублей			46 645 105
Итоговая рыночная стоимость (округленно), рублей			46 645 000

Содержащиеся в Отчете выводы основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях Оценщика, на деловых встречах, в ходе которых была получена необходимая для расчетов информация. Источники информации и методика расчетов приведены в соответствующих разделах Отчета.

3. Сведения об Объекте оценки

Местоположение
Адрес	Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8;
Административный округ	ХХХ
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1977
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

4. Анализ рынка Объекта оценки

Если в Москве сформировался довольно многогранный рынок недвижимости, на котором представлены практически все сегменты – и офисная недвижимость, и торговая, и гостиничная, и складская, то в Московской области наблюдается довольно серьезный перекос в сторону трех основных направлений коммерческой недвижимости: складской, торговой (причем, преимущественно, универмаги и уличная торговля) и офисной.

Бесспорно, рынок недвижимости в Подмосковье бессмысленно рассматривать в отрыве от столичного рынка, поскольку влияние, которое оказывает Москва на регион очень сложно переоценить. Именно из-за близости к центру область волей-неволей вынуждена выступать в качестве плацдарма для развития именно столицы, предоставляя место для хранения товаров московских торговцев (в силу чего, и развивается быстро складская недвижимость) и пространство для экологически качественного проживания (поэтому активнейшим образом развивается коттеджное строительство и гостиничный сектор).

Основной особенностью региона, является географическая близость к столице России. Это накладывает отпечаток на развитие области: по данным статистики, Московская область входит в пятерку наиболее динамично развивающихся регионов страны. С 2003 года у региона имеется довольно высокий рейтинг «В+» по оценкам независимых рейтинговых агентств «Standart & Poors» и «Мооdys». Это подтверждает мнение о том, что Московская область обладает великолепным потенциалом по росту экономики в будущем.

Рынок офисной недвижимости^{^[1]}.

Офисный рынок Московской Области развит значительно слабее, чем столичный. И это неудивительно: во-первых, основная масса клиентов большинства компаний находится в Москве, во-вторых, иметь офис в столице – это престижно. Поэтому даже областные компании, достигнув определенного уровня, часто стремятся переехать в пределы МКАД или открыть там представительство.

Областной рынок офисной недвижимости представлен тремя типами объектов. В первую очередь, это отремонтированные административные здания советских времен, переделанные под офисные помещения. Такие офисы далеки от совершенства в техническом плане, зато привлекают низкими арендными ставками. В последние годы также развивается строительство бизнес-центров класса B. Нередко встречаются и особняки, которые компании берут в аренду у города и, что называется, «переделывают под себя».

Структура предложения офисов Московской области по типам

Несмотря на то, что стоимость земли в Москве и области отличается «в разы», строить в столице по-прежнему выгоднее. Во-первых, круг потенциальных арендаторов даже в крупном областном городе весьма ограничен, в то время как в Москве площади нередко раскупаются еще на стадии котлована. (Поэтому за пределами столицы, как правило, строят офисные здания меньших площадей.) Во-вторых, представление о низких арендных ставках в области зачастую оказывается ложным. Например, стоимость аренды офиса класса B, расположенного в 15-20 км от МКАД, равна стоимости аренды офиса класса С в пределах Москвы.

Спрос на рынке офисной недвижимости

Спрос на офисы в Московской области держится на стабильном среднем уровне. Около 90% арендаторов - это местные компании, работающие на локальном рынке. Реже помещения снимают сетевики или представительства крупных московских компаний - структуры, желающие присутствовать на рынке конкретного областного города или района. Также небольшой процент составляют компании, «привязывающие» офис к производству или складу (Nutricia, FIS и т.д.).

По данным United Realty Group, в ближайшие пару лет рынок пополнится сразу несколькими масштабными проектами, такими как «White Square», «Москва-Сити», «Серебряный Город» и др. Это позволит частично удовлетворить спрос, что, в свою очередь, приведет к замедлению роста арендных ставок.

Продолжится тенденция к децентрализации рынка. Уставшие от бесконечных пробок владельцы компаний будут стремиться приобретать офисы за пределами Садового кольца.

Стабильно высоким останется спрос на бизнес-центры класса B в ценовой категории 400-500 кв. м/год.

Сравнивая перспективы рынка офисной недвижимости в Москве и области, можно с уверенностью сказать, что, несмотря на дефицит и дороговизну столичной земли, в ближайшее время инвесторы будут вкладываться в строительство объектов в Москве, потому как доходность их гораздо выше.

Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий

Местоположение	Средняя арендная ставка в зданиях разного класса, $/кв. м./год (с учетом эксплуатационных расходов и без учета НДС)
Местоположение	А	В
районы Москвы внутри МКАД	915	581
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье	546	510

Предложение на рынке офисной недвижимости^{^[2]}

Центр Москвы ощутимо проигрывает окраинам и городам-спутникам в количестве свободных объектов и машиномест. Цены за пределами МКАД, конечно, ниже, особенно в офисах класса «А», но низкими их никак не назовешь: сказывается общее подорожание арендных ставок и наличие местных организаций, которые также нуждаются в крыше над головой. Более того, в иных вновь введенных в эксплуатацию офисах класса «В» и «В+», цены вполне московские. В строящихся зданиях класса «А» арендаторы стараются «застолбить» площади на стадии строительства.

Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в Красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, «обрастает» офисами высшей категории «А» и «А+», где арендовать помещение вполне престижно.

Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий

Местоположение	Количество объектов разного класса, шт.
Местоположение	А	В
районы Москвы внутри МКАД	42	40
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье	7	3

Сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В некоторых других подмосковных городах уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2020 – 2021 годов, после чего рост цен на арендные ставки прекратится, возможно, будет даже некоторое его снижение.

Офисы класса «В+», «В» в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Таких зданий за пределами МКАД до самого последнего времени строили очень немного.

Все прочие механизмы насыщения рынка: перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения – уже давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь часто муниципальные власти пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений – школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость таких объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах.

Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий «С» и «D», которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.

Особая группа предложений – старинные боярские палаты XV – XVII вв. или барские особняки XVIII – начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда; в случае, если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить – обычно особняк после ремонта или реконструкции может прослужить еще не одну сотню лет. В особняке легко разместить офисы класса «С»; при условии достаточных инвестиций площади можно «дотянуть» до класса «В». Единственное условие – следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.

Предложения офисов в городах-спутниках^{^[3]}

Населенный пункт	Средняя цена, $/кв. м./год	Предлагаемые площади, кв. м	Тип офиса
Химки, Мытищи, Королев, Долгопрудный, Щелково, Красногорск, Подольск	275 - 540	16 – 400	Бизнес-центр
Подольск, Павловский Посад, Видное, Щербинка, Сергиев Посад, Химки, Балашиха	63 – 540	40 – 1200	Особняк
Химки	350 – 540	47 – 125	В жилом доме или административном здании
Мытищи	120 – 800	23 – 245	В жилом доме или административном здании
Долгопрудный	275 – 400	30 – 300	В жилом доме
Люберцы	128 – 540	20 – 200	В жилом доме или административном здании
Королев	180 – 377	116 – 300	В жилом доме или административном здании
Красногорск	250 – 420	30 – 3000	В жилом доме или административном здании
Подольск	225 – 600	50 – 400	В жилом доме или административном здании
Щелково	370	15 – 860	В административном здании
Сергиев Посад	86 – 223	15 – 200	В административном здании
Видное	600	200	В жилом доме
Лобня	675 – 130	10 – 118	В жилом доме или административном здании
Одинцово	500 – 600	90 – 166	В жилом доме
Балашиха	160 – 647	27 – 640	В жилом доме или административном здании
Наро-Фоминск	136 – 350	170	В жилом доме

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

1) Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Законодательная разрешенность.

Категория земель, на которых располагается участок, земли населенных пунктов. Разрешенное использование – под размещение торговой, производственной базы и складских помещений. Представляется маловероятным изменение данного назначения. Данное назначение подразумевает в нашем случае строительство здания коммерческого назначения и соответствующей инфраструктуры.

Физически возможные варианты использования.

Это такие возможные варианты использования, которые учитывали бы местоположение, размер, форму и ландшафт земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Объект недвижимости находится по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8. Ландшафт земельного участка ровный.

Учитывая особенности местоположения, принимаем вариант строительства офисного или торгового здания наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка для двух возможных вариантов использования методом инвестиционного остатка для земли произведен ниже.

Величины арендных ставок, затраты на строительство и размер операционных расходов приняты на основании анализа рынка соответствующего вида недвижимости.

Наименование показателя	Единица измерения	Вариант использования
Наименование показателя	Единица измерения	Офис	Торговля
Затраты на строительство с учетом прибыли предпринимателя	руб./м²	20 000	23 000
Площадь объекта	м²	707,2	707,2
Затраты на строительство с учетом прибыли предпринимателя	руб.	14 144 000	16 265 600
Арендная ставка	руб./м²	6 000	6 800
ПВД	руб./год	4 243 200	4 808 960
Поправка на недозагрузку, %		10%	10%
ДВД	руб./год	3 818 880	4 328 064
Операционные расходы	%	15%	20%
ЧОД	руб.	3 246 048	3 462 451
Коэффициент капитализации для ЗиС	%	13,60%	13,60%
Коэффициент капитализации для ЗУ	%	12,81%	12,81%
Доход, относящийся к ЗиС	руб.	1 923 732	2 212 292
Доход, относящийся к ЗУ	руб.	1 322 316	1 250 159
Стоимость ЗУ	руб.	10 319 590	9 756 467

Проведенный анализ и расчет позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является застройка его зданием офисного назначения.

2) Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Это должен быть такой вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Улучшение представляет собой административное здание общей площадью 800 м². Дата постройки – 1985 г. Несмотря на давность строительства, объект находится в хорошем состоянии, существующая планировка объекта является целесообразной. Все помещения имеет качественную отделку. Объект снабжен всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжение, отопление, линии связи МГТС и т.д.).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями для двух возможных вариантов использования представлен ниже.

Критерии	Оценка
	плохо	удовлетворительно	хорошо	отлично
	1	2	3	4
ОФИС
Общая площадь			3
Объемно-планировочные решения			3
Транспортная доступность		2
Наличие инженерных систем		2
Общее физическое состояние
Местоположение			3
Сумма балов	13
ТОРГОВЛЯ
Общая площадь	1
Объемно-планировочные решения		2
Транспортная доступность	1
Наличие инженерных систем		2
Общее физическое состояние		2
Местоположение			3
Сумма балов	11

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что критерию оптимальности соответствует использование объекта недвижимости в качестве офисного здания. Данный вариант мы рассматриваем и как вариант использования, приносящий прибыль.

Таким образом, наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием объекта в качестве офисного здания.

6. Процесс оценки

6.1. Методология оценки

Оценка стоимости осуществляется путем использования традиционных подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

Основные этапы при выполнении настоящего исследования:

Постановка задания на оценку. На данном этапе осуществляется идентификация объекта оценки. Определение целей и задач предстоящей оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой стоимости, способа возможного использования и границ применимости результатов оценки. Согласование с Заказчиком объема и требуемых акцентов исследования, основных допущений и ограничений оценки.

Описание и анализ объекта оценки. Определение местоположения, состава и технического состояния объекта оценки. Количественные и качественные характеристики.

Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и перспективы развития. Финансовые альтернативы с аналогичным риском инвестирования. Типичные участники рынка, их мотивация, стандартные условия сделок.

Выбор метода оценки в рамках стандартных подходов оценки. Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации оценка производится с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Сравнительный подход При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Затратный подход При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Среди стандартных оценочных подходов в каждом конкретном случае выбираются те методы и процедуры, которые наилучшим образом отражают подходы, применяемые для определения цены купли-продажи участниками рынка, с учетом особенностей, характерных для данного типа объекта оценки и текущего состояния рынка.

Каждый из указанных подходов к оценке имеет свою специфику и определённые области применения (с учетом цели оценки, имеющейся информации или нормативных ограничений). При оценке стоимости соблюдаются основные общеэкономические принципы, основанные на представлении владельцев имущества:

Принцип полезности: Объект обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному владельцу, т.е. способен удовлетворять его ожидаемые потребности в определенном месте и в течение определенного времени.

Принцип замещения: Разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания: Покупатель вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем.

Сведение результатов. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
Учет общей экономической ситуации на рынке.
Учет экономических, политических и физических факторов, действующих в рассматриваемом районе.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода и определяет вклад каждого подхода в рыночной стоимости объекта оценки.

6.2. Применимость описанных подходов к целям настоящей оценки

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Методы затратного подхода широко используются для оценки застроенных земельных участков поселений, промышленности, сельского хозяйства. Как было сказано ранее, Объект оценки – земли населенных пунктов с имеющимися на них улучшениями. Поэтому нет никаких препятствий для применения затратного подхода.

Всесторонний анализ рынка нежилых зданий сходных с Объектом оценки показал, что для проведения настоящей оценки достаточно данных для применения сравнительного подхода.

Доходный подход применим для оценки только доходной недвижимости. Аренда коммерческой недвижимости – один из наиболее доходных сегментов рынка, в связи с чем можно сделать вывод о высокой прибыльности подобной недвижимости. Поэтому достаточно данных для применения доходного подхода.

В соответствии с вышесказанным, для оценки рыночной стоимости Объекта оценки будут применены все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Таким образом, определив порядок и состав работ при проведении настоящей оценки, приступаем непосредственно к оценочным процедурам.

6.3. Расчет рыночной стоимости Затратным подходом

6.3.1. Расчет стоимости прав на земельный участок

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 271) здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Поэтому при определении рыночной стоимости зданий или сооружений необходимо учесть стоимость передаваемых прав на земельный участок.

Площадь земельного участка составляет 1520 кв. м.

Существует множество методик расчета рыночной стоимости земельных участков. Мы считаем, что в данном случае наиболее точный результат может дать использование процедуры сравнительного подхода (метод сравнения продаж). При наличии достаточной информации о ценах предложений по свободным от застройки земельным участкам в Московской области, метод сравнения продаж позволяет получить наиболее вероятную рыночную стоимость права собственности на земельный участок. Поэтому для расчета используется метод сравнения продаж.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Выбор сопоставимых объектов

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, физическим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с выбранным вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования в качестве участков-аналогов подбирались «незастроенные земельные участки с наличием коммуникаций под строительство строительных объектов».

В результате анализа рынка земельных участков Московской области по состоянию на дату оценки, было отобрано 5 сходных с Объектом оценки объектов. Характеристика выбранных сопоставимых объектов представлена в таблице ниже.

Информация о реальных сделках купли-продажи объектов-аналогов в распоряжении Оценщика отсутствовала, поэтому в расчете использовались цены предложений объектов-аналогов, скорректированные на величину возможного уторгования.

Описание объектов-аналогов^{^[4]}

Элемент сравнения	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	1	2	3	4	5
Наименование объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Вид права на объект	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Финансовые условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата предложения (дата сделки)	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.
Категория земельного участка	земли промышленности	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Разрешенное использование	промышленное строительство	промышленное строительство	промышленное строительство	промышленное строительство	промышленное строительство
Место нахождения	МО, г. Домодедово	МО, г. Домодедово	МО, г. Щербинка	МО, Подольский район	МО, Коробово
Направление	Каширское шоссе	Каширское шоссе	Варшавское шоссе	Симферопольское шоссе	Каширское шоссе
Транспортная доступность, км от МКАД	12	15	9	25	10
Площадь, соток	100	150	25	18	170,7
Улучшения на земельном участке	свободен	свободен	свободен	свободен	свободен
Характеристика участка	огорожен, освоен	огорожен, освоен	огорожен, освоен	огорожен, освоен	огорожен, освоен
Электроснабжение	по границе участка	по границе участка	по границе участка	по границе участка	по границе участка
Водоснабжение	центральное, по границе участка	центральное, по границе участка	центральное, по границе участка	центральное, по границе участка	центральное, по границе участка
Канализация	центральная, по границе участка	центральная, по границе участка	центральная, по границе участка	центральная, по границе участка	центральная, по границе участка
Газ	магистральный	магистральный	магистральный	магистральный	магистральный
Подъездные пути	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт
Охрана	нет	нет	нет	нет	нет
Прочие условия	-	-	-	-	-
Цена предложения, $	783 859	-	-	-
Цена предложения, руб.	50 492 800	55 000 000	12 348 000	6 900 000	102 303 732
Источник информации	Портал недвижимости "REALTO.RU"	АН "Инком-недвижимость"	Портал недвижимости "REALTO.RU"	АН "Инком-недвижимость"	Информационный портал "МОСОБЛЗЕМ.РУ"
Контактная информация	(495) 933-32-62	(495) 363-19-77	(495) 925-10-48	(495) 363-19-77	тел. 363-04-75
Электронная ссылка	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=5573	http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=491935	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=2208	http://www.incom-realty.ru/sale-realty/commercesell/?id=456183	http://www.mosoblzem.ru/lands/lot/16370/

Обоснование корректировок

Стоимость 1 сотки земельного участка

Стоимость 1 сотки сопоставимых объектов рассчитывалась делением цены предложения аналога на площадь аналога (в сотках).

Корректировка на объем передаваемых прав

В нашем случае корректировка по данному фактору для Объекта оценки равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на земельный участок (владение, распоряжение и пользование) и не обремененное арендой и залогом.

Корректировка на финансовые условия

В результате интервью с продавцами (представителями продавцов) выбранных для проведения расчетов сопоставимых объектов мы установили, что к условиям потенциальной сделки продавцы не предъявляют требований, которые могут обусловить отличие финансовых условий от типичных рыночных условий (при оплате наличными). В связи с вышесказанным подразумевается, что оплата за сопоставимые объекты будет производиться наличными денежными средствами, как и за Объект оценки, в случае его продажи. Корректировка по данному фактору равна нулю.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

При оценке недвижимости сравнительным подходом, для определения скидки на снижение цены в процессе торга, используем значения скидки, приведенные в таблице ниже.

Рекомендуемые значения скидки на торг, %^{^[5]}

Таким образом, применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 10,32%.

Корректировка на категорию земельного участка

Сопоставимые объекты относятся либо к землям промышленности, либо к землям населенных пунктов под промышленное строительство, как и Объект оценки, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на разрешенное использование земли

Все сопоставимые объекты относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – под промышленное строительство. Поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на место нахождения

Поправка на место нахождения требуется, если сопоставимые объекты находятся в регионах с достоверно отличающимися от места расположения Объекта оценки рыночными условиями.

Чтобы оценить рыночные предпочтения для одного местоположения относительно другого необходимо проанализировать продажи физически схожих объектов, расположенных в разных местах. Хотя цены продажи объектов в различных районах могут быть одинаковыми, объекты в одном районе могут продаваться быстрее, чем в других.

Корректировка рассчитывается следующим образом:

, где

- процентная поправка на место нахождения;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в районе расположения Объекта оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в районе расположения объекта-аналога.

Средняя стоимость сотки земли по разным направлениям была определена по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway», № 162, сентябрь 2012 г.

Корректировка на привлекательность расположения

Объекты-аналоги имеют сопоставимое по привлекательности расположение. Корректировка не применялась.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь объекта Оценщики проанализировали рынок свободных земельных участков под промышленное строительство на территории Ближнего Подмосковья. Были проанализированы цены предложений по 16 земельным участкам, площадью от 50 до 1500 соток. Результаты представлены в таблице:

Характеристики выборки	Единица измерения	Диапазоны площадей, соток
Характеристики выборки	Единица измерения	50-100	100-300	300-700	700-1500
Количество образцов (n)	шт.	4	4	4	4
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м.	80	213	555	832
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	5 075	4 878	3 997	3 935
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	325	478	503	735
Коэффициент вариации (О/С)	-	0,06	0,10	0,13	0,19

По представленным данным была построена графическая зависимость площади от цены:

Чем ближе значения коэффициента корреляции к +1, тем увереннее утверждение о наличии положительной связи. Как видно из таблицы, для земельных участков в Подмосковье, находящихся на расстоянии 0…15 км от МКАД, это значение наблюдается при логарифмической зависимости и равно 0,921.

Таким образом, имеется уравнение зависимости стоимости земельных участков от их площади:

V=-541×ln S+7554

Дальнейшие расчеты корректировки на площадь рассчитывались на построенной модели. Поправка рассчитывалась следующим образом:

- процентная поправка на площадь;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земельного участка, аналогичного Объекту оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земельного участка, аналогичного каждому из сопоставимых объектов.

Расчет корректировки на общую площадь приведен в таблице.

№	Наименование составляющих	Объект оценки	№ объекта сравнения
№	Наименование составляющих	Объект оценки	1	2	3	4	5
1	Общая площадь, соток	20,9	100,0	150,0	25,0	18,0	170,7
2	Цена аналогичного ЗУ, $/сотка	9 025	10 044	10 263	9 294	9 116	10 333
3	Поправка, %		-10,15%	-12,06%	-3,89%	-0,99%	-12,65%

Корректировка на наличие коммуникаций

Все сопоставимые объекты, как и оцениваемый земельный участок, имеют все необходимые коммуникации по границе участка. Следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится методом квалиметрии. Весовые коэффициенты присваивались объектам-аналогам экспертным путем, исходя из принципа наибольшего соответствия аналогов Объекту оценки.

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет рыночной стоимости

Расчет ориентира рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице:

Корректировка на дату предложения/продажи

Дата предложения аналогов соответствует дате оценки, поэтому корректировку на дату не применяем

Корректировка на категорию земельного участка

Корректировка на разрешенное использование земли

Корректировка на место нахождения

Корректировка не применяется, поскольку аналоги и объект оценки располагаются имеют идентичное месторасположение.

Корректировка на привлекательность расположения

Объекты-аналоги имеют сопоставимое по привлекательности расположение. Корректировка не применялась.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на площадь не осуществлялась, поскольку разница площадей является несущественной.

Корректировка на наличие коммуникаций

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится путем подсчета количества корректировок. Поскольку применялась только корректировка на дату, то вес аналогов при согласовании результатов принимался равным.

Расчет рыночной стоимости

Расчет ориентира рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице:

Расчет стоимости земельного участка

Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Цена предложения	руб.		50 492 800	55 000 000	12 348 000	6 900 000	102 303 732
Площадь земельного участка	соток	15,2	100	150	25	18	170,7
Стоимость за единицу площади	руб./сотка	-	504 928	366 667	493 920	383 333	599 319
Корректировка на передаваемые права	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на передаваемые права	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	504 928	366 667	493 920	383 333	599 319
Корректировка на финансовые условия	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на финансовые условия	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	504 928	366 667	493 920	383 333	599 319
Корректировка на возможность снижения цены в процессе торга	%	-	-10,32%	-10,32%	-10,32%	-10,32%	-10,32%
Корректировка на возможность снижения цены в процессе торга	руб./сотка	-	-52 109	-37 840	-50 973	-39 560	-61 850
Скорректированная цена	руб./сотка	-	452 819	328 827	442 947	343 773	537 469
Корректировка на дату предложения / продажи	%	-	0%	0%	0%	0%	1%
Корректировка на дату предложения / продажи	руб./сотка	-	0	0	0	0	5 813
Скорректированная цена	руб./сотка	-	452 819	328 827	442 947	343 773	537 469
Корректировка на категорию земельного участка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на категорию земельного участка	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	452 819	328 827	442 947	343 773	537 469
Корректировка на разрешенное использование	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на разрешенное использование	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	452 819	328 827	442 947	343 773	537 469
Средняя цена земли в районе расположения объекта	руб./сотка	227 218	227 218	227 218	227 218	174 200	227 218
Корректировка на место нахождения	%	-	0%	0%	0%	30%	0%
Корректировка на место нахождения	руб./сотка	-	0	0	0	103 132	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	452 819	328 827	442 947	446 905	537 469
Корректировка на привлекательность местоположения	%		0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на привлекательность местоположения	руб./сотка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка		452 819	328 827	442 947	446 905	537 469
Корректировка на общую площадь ЗУ	%	-	-10,15%	-12,06%	-3,89%	-0,99%	-12,65%
Корректировка на общую площадь ЗУ	руб./сотка	-	-45 961	-39 657	-17 231	-4 424	-67 990
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Корректировка на наличие электроснабжения	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Корректировка на наличие водоснабжения	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Корректировка на наличие канализации	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Корректировка на наличие газификации	руб./сотка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Корректировка на прочие отличия	%	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./сотка	-	406 858	289 170	425 717	442 481	469 479
Количество корректировок	-	-	2	2	2	3	2
Вес	%	-	21,43%	21,43%	21,43%	14,29%	21,43%
Вклад аналога	руб./сотка	-	87 184	61 965	91 225	63 212	100 603
Средневзвешенная стоимость	руб./сотка	404 188
Рыночная стоимость земельного участка	руб.	6 143 662

6.3.2. Определение стоимости воспроизводства

В зависимости от объема исходной информации выбирается один из методов определения полной восстановительной стоимости недвижимости:

метод удельных затрат на единицу площади или объема;
метод поэлементного расчета;
метод сравнительной единицы;
метод сводного сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м² площади или на 1 м³ объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания или сооружения.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Для определения стоимости замещения, Оценщики использовали метод сравнительной единицы. Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (здесь 1 м³) аналогичного объекта недвижимости. Стоимость сравнительной единицы должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (здесь м³). Для проведения расчетов в рамках настоящей работы были использованы Укрупненные показатели стоимости строительства КО-ИНВЕСТ:

- «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2009 г. (15 913,21 руб. /м2)

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве принимается равным 2,117 в соответствии с заданием.

Прибыль предпринимателя

В соответствии с заданием прибыль предпринимателя составляет 30%

Таким образом, восстановительная стоимость объекта составляет:

15 913,21 * 2,117*800 = 26 950 612, 5 руб.

С прибылью предпринимателя получается:

26 950 612, 5*30%+26 950 612, 5 = 35 035 796,2 руб.

6.3.3. Расчет износа

Расчет рыночной стоимости объекта с учетом износа производится по формуле:

, где

С – ориентир рыночной стоимости объекта с учетом износа;

С_в – восстановительная стоимость Объекта оценки;

И - величина совокупного износа, в долях.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В теории оценки принято выделять три вида износа: физический; функциональный (моральный); внешний.

Три этих вида износа дают совокупный износ объекта И:

, где

И_физ, И_функц, И_эк - величины физического, функционального и внешнего износа соответственно.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Физический износ определяется по формуле:

, где

И_фи_з - физический износ здания, (%);

И_ki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, (%);

L_i - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Расчет физического износа по конструктивным элементам здания представлен в следующей таблице^{^[6]}:

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	% износа
Фундаменты	2,35%	30%	0,71%
Каркас	1,56%	30%	0,47%
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	1,64%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	0,85%
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	1,32%
Кровля	4,15%	30%	1,25%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	20%	0,59%
Спец. конструкции	7,11%	20%	1,42%
Инженерные системы	32,88%	20%	6,58%
Общий физический износ здания, %	100,00%		18,30%

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка. Признаков функционального износа для Объекта оценки, в случае если он будет использоваться в качестве административно - офисного здания, не обнаружено.

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды. Признаков внешнего износа также не обнаружены.

По приведенным выше данным рассчитаем совокупный износ:

И = 1 – (1 – И_физ)× (1 – И_мор)× (1 – И_эк) = 18,30%

6.3.4. Расчет итогового значения рыночной стоимости

Итоговая стоимость Объекта оценки с учетом совокупного износа рассчитывается по формуле:

C= С_В– И + З_у, где

С_В – стоимость воспроизводства Объекта оценки;

И – совокупный износ в стоимостном выражении;

З_у– рыночная стоимость земельного участка (была рассчитана ранее).

Ориентир рыночной стоимости Объекта оценки складывается из рыночной стоимости земельного участка и восстановительной стоимости его улучшений.

Наименование	Единица измерения	Значение
Стоимость воспроизводства здания	руб.	35 035 796,2
Стоимостная величина совокупного износа	руб.	6 411 901
Стоимость земельного участка	руб.	6 143 662
Итоговая стоимость Объекта оценки	руб.	34 767 557

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках Затратного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 года составляет: 34 767 557 рублей без учета НДС.

6.4. Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости Объекта оценки включал следующие этапы:

Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Процедура сравнительного подхода предполагает использование при расчетах цен состоявшихся сделок со сходными объектами. Данное положение регламентируется и действующими стандартами оценки. Однако в настоящее время информация по сделкам с недвижимым имуществом, в большинстве случаев в виде публичной оферты не публикуется. Т.е. рынок является закрытым. Мы считаем, что данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа от процедуры сравнительного подхода. Поэтому для расчетов будут использоваться цены предложений на сходные объекты с последующей понижающей корректировкой на уторгование. Данная корректировка принимается по информации, предоставляемой аналитическими агентствами и риэлторами.

6.4.1. Характеристика объектов-аналогов

При изучении рынка Объекта оценки мы нашли по 5 сопоставимых объектов недвижимости для Объекта оценки.

Характеристика сопоставимых объектов приведена в таблице:

Описание объектов-аналогов для Объекта оценки

Элемент сравнения	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	1	2	3	4	5
Наименование объекта	административное здание	административное здание	административное здание	административное здание	административное здание
Вид права на объект	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Вид права на земельный участок	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Финансовые условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные
Дата предложения (дата сделки)	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	сентябрь 2019 г.
Место нахождения	МО, г. Видное	МО, д. Проводы	МО, г. Подольск	МО, г. Щербинка	МО, г. Щербинка
Удобство расположения (относительно остановок общественного транспорта, станций метро)	5 мин. транспортом	26 мин. транспортом	15 мин. транспортом	10 мин. транспортом	7 мин. транспортом
Тип объекта (ОСЗ, пристройка и др.)	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Класс здания	cтандарт	стандарт	cтандарт	cтандарт	cтандарт
Площадь земельного участка, соток	2,1	15	27	10	20
Общая площадь, м²	185	235,2	770	900	1241
Состояние внутренней отделки	под чистовую отделку	рабочее	требуется косметический ремонт	под чистовую отделку	под отделку
Наличие коммуникаций	все	все	все	все	все
Прочие отличия	-	-	-	-	-
Цена предложения с НДС, руб.	13 558 710	19 992 000	44 688 000	84 888 000	60 076 810
Цена предложения 1 м2 с НДС, руб.	73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Источник информации	Портал недвижимости "РИЕНТЭЛ"	Портал недвижимости "РИЭЛТО.РУ"	Портал недвижимости "РИЭЛТО.РУ"	Портал недвижимости "РИЭЛТО.РУ"	Портал недвижимости "РИЭЛТО.РУ"
Контактная информация	(495) 953-55-55	(495) 925-10-48	(495) 940-75-49	(926) 218-15-53	(495)925-10-48
Электронная ссылка	http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=858473	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=2256	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=2381	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=1159	http://www.realto.ru/base/com_realty/show_info/?id=2242

6.4.2. Обоснование корректировок

Стоимость квадратного метра

Стоимость квадратного метра сопоставимых объектов рассчитывалась делением цены предложения аналога на площадь аналога.

Корректировка на объем передаваемых прав

В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование) и не обремененное арендой и залогом.

Корректировка на объем передаваемых прав на земельный участок

В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на земельный участок.

Корректировка на финансовые условия

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населения населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Учитывая то обстоятельство, что по состоянию на дату оценки наблюдается довольно значительный рост цен на рынке коммерческой недвижимости Ближнего Подмосковья, применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 3%.

Корректировка на дату предложения/продажи

Корректировка по данному фактору не проводилась, так как все сопоставимые объекты не проданы на дату оценки, т.е. датой выставления на продажу считаем – октябрь 2012 г.

Корректировка на место нахождения

Средняя стоимость 1 сотки земли в районах расположения объектов-аналогов была определена по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway»^{^[7]}.

Корректировка на удобство расположения

Все сопоставимые объекты, как и Объект оценки, находятся в небольшой удаленности от МКАД. Корректировка не применялась.

Корректировка на тип здания

Объект оценки, как и все подобранные аналоги, является отдельно стоящим зданием.

Корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на класс здания

Все объекты-аналоги, как и Объект оценки, относятся к классу «Стандарт». Корректировка по данному фактору равна нулю.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь объекта Оценщики проанализировали рынок офисной недвижимости на территории Ближнего Подмосковья. Были проанализированы цены предложений по 14 объектам недвижимости, площадью от 50 до 1500 кв. м. Результаты представлены в таблице:

Характеристики выборки	Единица измерения	Диапазоны площадей, кв. м
Характеристики выборки	Единица измерения	50-200	200-700	700-1000	1000-2000
Количество образцов (n)	шт.	3	4	4	3
Средняя площадь по выборке (П)	кв. м.	140	513	913	1 525
Средняя стоимость (С)	долл./кв. м	2 817	2 545	2 525	2 100
Среднеквадратичное отклонение (О)	долл./кв. м	211	295	488	133
Коэффициент вариации (О/С)	-	0,07	0,12	0,19	0,06

По представленным данным была построена графическая зависимость площади от цены:

Чем ближе значения коэффициента корреляции к +1, тем увереннее утверждение о наличии положительной связи. Как видно из таблицы, для земельных участков в Подмосковье, находящихся на расстоянии 0…15 км от МКАД, это значение наблюдается при линейной зависимости и равно 0,937.

Таким образом, имеется уравнение зависимости стоимости земельных участков от их площади:

V=-0,483×S+2870

- процентная поправка на площадь;

- средняя рыночная стоимость 1 кв. м офисных зданий, аналогичных Объекту оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 кв. м офисных зданий, аналогичных каждому из сопоставимых объектов.

Расчет корректировки на площадь

№	Наименование составляющих	Объект оценки	№ объекта сравнения
№	Наименование составляющих	Объект оценки	1	2	3	4	5
1	Общая площадь, кв. м	800	185	235	770	900	1 241
2	Цена аналогичного здания, $/кв. м	3 256	2 959	2 984	3 242	3 305	3 469
3	Поправка, %		10,03%	-9,11%	0,43%	-1,48%	-6,14%

Корректировка на состояние внутренней отделки

Удельную стоимость ремонтных работ мы рассчитали на основании опроса компаний, занимающихся отделочными работами. Расчет стоимости отделки 1 кв. м представлен в таблице ниже:

Наименование организации	Контактная информация	Электронная ссылка	Стоимость ремонта (с учетом черновых материалов), руб./кв. м
Наименование организации	Контактная информация	Электронная ссылка	min	max
ООО “Студия ремонта ЮТА”	г . Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.9А, тел.156-19-25.	http://www.uta-st.ru/prices_prices_renov.html	4590	7560

На основе этих данных определяется величина скорректированной цены объекта-аналога относительно оцениваемого:

, где

- стоимость 1 кв. мплощади оцениваемого объекта,

- стоимость 1 кв. мплощади объекта-аналога,

- стоимостная поправка на состояние объекта, равная для объектов-аналогов, требующих проведение косметического ремонта - 4590 руб./кв. м, а для объектов-аналогов под чистовую отделку - 7560 руб./кв. м.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится методом квалиметрии. Весовые коэффициенты присваивались объектам-аналогам экспертным путем, исходя из принципа наибольшего соответствия аналогов Объекту оценки.

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет стоимости Объекта оценки по сравнительному подходу приводится в следующей таблице:

Расчет ориентира рыночной стоимости по Сравнительному подходу

Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Цена предложения с учетом НДС	руб.	-	13 558 710	19 992 000	44 688 000	84 888 000	60 076 810
Площадь объекта	м2	800	185	235,2	770	900	1241
Стоимость за единицу площади	руб./м2	-	73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Корректировка на передаваемые права	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Корректировка на передаваемые права на земельный участок	%		0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м2		73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Корректировка на финансовые условия	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Корректировка на условия продажи	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	73 290	85 000	58 036	94 320	48 410
Корректировка на возможность снижения цены в процессе торга	%	-	-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
	руб./м2	-	-2 199	-2 550	-1 741	-2 830	-1 452
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 092	82 450	56 295	91 490	46 958
Корректировка на дату предложения / продажи	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 092	82 450	56 295	91 490	46 958
Корректировка на место нахождения	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 092	82 450	56 295	91 490	46 958
Стоимость ЗУ аналога	руб.	-	477 157	2 613 002	4 703 404	2 272 176	4 544 352
Стоимость прав на ЗУ, приходящаяся на единицу улучшений	руб./м2	-	2 579	11 110	6 108	2 525	3 662
Скорректированная стоимость улучшений	руб./м2	-	68 512	71 340	50 187	88 966	43 296
Цена предложения улучшений без учета НДС	руб.	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на удобство расположения	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на привлекательность расположения	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на функциональное назначение	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на тип объекта	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на класс здания	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	58 061	60 458	42 531	75 395	36 691
Корректировка на общую площадь	%	-	10,03%	-9,11%	0,43%	-1,48%	-6,14%
	руб./м2	-	5 824	-5 508	183	-1 116	-2 253
Скорректированная цена	руб./м2	-	63 885	54 950	42 714	74 279	34 438
Корректировка на этажность здания	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	63 885	54 950	42 714	74 279	34 438
Корректировка на наличие парковки	%	-	0%	0%	0%	0%	0%
	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	63 885	54 950	42 714	74 279	34 438
Корректировка на состояние внутренней отделки	руб./м2	-	7 560	4 590	4 590	7 560	7 560
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 445	59 540	47 304	81 839	41 998
Корректировка на наличие коммуникаций	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 445	59 540	47 304	81 839	41 998
Корректировка на прочие отличия	руб./м2	-	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	-	71 445	59 540	47 304	81 839	41 998
Количество корректировок	-	-	2	2	2	2	2
Вес	%	-	20,00%	20,00%	20,00%	20,00%	20,00%
Вклад аналога	руб./м2	-	14 289	11 908	9 461	16 368	8 400
Средневзвешенная цена	руб./м2	60 425
Стоимость улучшений	руб.	48 340 161
Стоимость земельного участка	руб.	6 143 662
Рыночная стоимость Объекта оценки	руб.	54 483 823

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках Сравнительного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 54 483 823 рублей без учета НДС.

6.5. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Оценка собственности по доходности представляет собой процедуру определения стоимости объекта исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от его использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за собственность сумму, большую чем составляют затраты на приобретение другой, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость будущих выгод, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения строительства, реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, то есть сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен один из этих методов, либо оба.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право получать все доходы во время владения, а также доход от продаж после окончания владения (реверсии).

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет цель - получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, возврат вложенных инвестиций будет складываться из возврата вложенного капитала и получения дохода на капитал.

В рамках настоящего отчета мы применяли процедуру дисконтированных денежных потоков.

Данная процедура проводится по следующему алгоритму:

Установление продолжительности периода получения дохода.
Определение размера арендной платы.
Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);
периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);
продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

Расчет ставки дисконтирования.
Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока производится в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем Отчете – от сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).
Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Таким образом, итоговая формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков приведена ниже:

, где

PV – текущая стоимость денежного потока;

СF_n – поток дохода в n-ый период;

r – ставка дисконтирования;

N – количество периодов (горизонт расчета);

RP – стоимость реверсии.

6.5.1. Шаг и горизонт расчета

Количество расчетных периодов (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, а также достижения заданных характеристик прибыли и требований инвестора.

Исходя из особенностей объекта и состояния рынка офисной недвижимости, считается нецелесообразным выбирать горизонт расчета более 4 лет. В настоящем отчете шаг расчета выбран равным одному году, так как доходы от объекта практически не зависят от фактора сезонности.

6.5.2. Определение рыночной величины годовой арендной платы

При прогнозировании доходов в контексте настоящей работы подразумевается, что оцениваемый объект может быть сдан в аренду. Таким образом, доходы по объекту недвижимости могут состоять из доходов по оплате арендной платы арендатором за офисные помещения.

Для определения средней рыночной ставки аренды была проанализирована текущая ситуация на рынке аренды объектов офисного назначения. В результате исследования рынка аренды Московской области было найдено 4 сопоставимых объектов. Подобранные для расчетов сопоставимые объекты представлены в нижеследующей таблице.

Описание объектов-аналогов

Элемент сравнения	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	1	2	3	4
Наименование объекта	Административное здание	Административное здание	Административное здание	Административное здание
Вид права на здание	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Существующие ограничения права	нет	нет	нет	нет
Финансовые условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия аренды	типичные	типичные	типичные	типичные
Дата предложения (дата сделки)	сентябрь 2019 г	сентябрь 2019 г	сентябрь 2019 г	сентябрь 2019 г
Местонахождение	МО, г. Видное	МО, Г. Подольск	МО, Г. Подольск	МО, Дубровка
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис	Офис
Тип помещения	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Площадь земельного участка, м²	-	-	-	-
Общая площадь помещений, м²	700	180	949	463
Состояние внутренней отделки	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Наличие коммуникаций	все	все	все	все
Телефон	есть	есть	есть	есть
Интернет	есть	есть	есть	есть
Прочие отличия	нет	нет	нет	нет
Арендная ставка за 1 м², долл. США	500	489	450	450
Арендная ставка за 1 м², руб.	12 623	12 345	11 361	11 361
Источник информации	Портал недвижимости "B88"	Портал недвижимости "B88"	Портал недвижимости "B88"	Портал недвижимости "B88"
Контактная информация	(495) 510-74-66	(495) 510-74-66	(495) 510-74-66	(495) 510-74-66
Электронная ссылка	http://b88.ru/?content=object&id=10037079	http://b88.ru/?content=object&id=10045354	http://b88.ru/?content=object&id=10021124	http://b88.ru/?content=object&id=10086834

Выявленные отличия сопоставимых объектов от Объекта оценки требуют введения корректировок.

Корректировка на объем передаваемых прав

В данном случае корректировка по данному фактору не проводилась, так как и Объект оценки и сопоставимые объекты подразумевают передачу права аренды.

Корректировка на финансовые условия

Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку совершение сделок с сопоставимыми объектами и Объектом оценки предполагает аналогичные условия финансирования (предполагается одинаковая форма оплаты и т.п.). Как правило, все рыночные предложения основаны на сходной схеме финансирования.

Корректировка на условия аренды

Условия аренды сопоставимых объектов типичные, то есть арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

При оценке зданий доходным подходом используем уменьшенные на 1% значения скидок. Поэтому применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 2%.

Корректировка на дату предложения/аренды

Величина корректировки рассчитывалась на основании информации, полученной из информационно-аналитического портала по недвижимости – Issledovanie.ru и составила 2% для аналога, дата выставления на рынок которого – сентябрь 2012 г.

Корректировка на место нахождения

Имеется тенденция к уменьшению ставок аренды с удаленностью от МКАД.

Расстояние от МКАД	Коэффициент
До 10 км	1,03
10-20 км	1,00
Более 20 км	0,99

Корректировка на функциональное назначение

Все сопоставимые объекты являются офисными зданиями, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на тип здания

Объект оценки, как и все подобранные аналоги, является отдельно стоящим зданием. Корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь зданий мы воспользовались поправочными коэффициентами к арендным ставкам для различных площадей^{^[8].}

Группа площадей для помещений	Группа площадей для объекта оценки					Площадь, кв. м.
Группа площадей для помещений	0	1	2	3	4	Площадь, кв. м.
ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
0	1	1,04	1,08	1,02	1,09	До 10
1	0,96	1	0,97	0,98	1,10	11-100
2	0,99	1,03	1	1,08	1,08	108-250
3	0,98	1,02	0,99	1	1,07	251-500
4	0,91	0,95	0,92	0,93	1	Более 508

Таким образом, для объектов-аналогов, площадь которых менее 250 кв. м, была применена понижающая корректировка 8%, а для объектов-аналогов, площадь которых 250-500 кв. м – понижающая корректировка 7%.

Корректировка на наличие коммуникаций

Все сопоставимые объекты, как и Объект оценки, являются завершенными строительством объектами, снабженными всеми коммуникациями. Корректировка не требуется.

Корректировка на состояние внутренней отделки

При корректировке арендных ставок, поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются исходя из величины издержек на проведение ремонтных работ и частоты проведения планово-предупредительных ремонтов по формуле:

, где

– стоимостная поправка на состояние объекта при корректировке арендных ставок,

С – затраты на проведение ремонтных работ,

t – частота проведения планово-предупредительных ремонтов.

На основе анализа рынка была определена средняя величина затрат на проведение косметического ремонта в размере 4590 руб./ кв. м, частота проведения планово-предупредительных ремонтов для объектов, аналогичных Объекту оценки, составляет в среднем 5 лет. Таким образом, стоимостная поправка на состояние отделки будет составлять 918 руб./1 кв. м.

На основе этих данных определяется величина скорректированной арендной ставки сопоставимого объекта относительно оцениваемого:

, где

- арендная ставка для оцениваемого объекта,

- арендная ставка для объекта-аналога,

- стоимостная поправка на состояние отделки.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет рыночной величины годовой арендной платы 1 м²без учета эксплуатационных, коммунальных расходов с использованием сравнительного подхода представлен в таблице.

Расчет рыночной арендной ставки

Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	Сопоставимые объекты
Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оценки	1	2	3	4
Арендная ставка с учетом НДС без операционных расходов	руб./м²	-	12 623	12 345	11 361	11 361
Арендная ставка без учета НДС и операционных расходов	руб./м²	-	10 519	10 288	9 468	9 468
Скорректированная цена	руб./м²	-	10 519	10 288	9 468	9 468
Корректировка на возможность снижения цены в процессе торга	%	-	-2%	-2%	-2%	-2%
Корректировка на возможность снижения цены в процессе торга	руб./м²	-	-210,4	-205,8	-189,4	-189,4
Скорректированная цена	руб./м²	-	10 309	10 082	9 278	9 278
Корректировка на дату предложения аренды	%	-	2%	0%	0%	0%
Корректировка на дату предложения аренды	руб./м²	-	206,18	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²	-	10 515	10 082	9 278	9 278
Корректировка на место нахождения	%	-	-3%	1%	1%	-3%
Корректировка на место нахождения	руб./м²	-	-315,4	100,82	92,782	-278,3
Скорректированная цена	руб./м²	-	10 200	10 183	9 371	9 000
Корректировка на площадь	%		0%	-8%	0%	-7%
Корректировка на площадь	руб./м²		0	-814,6	0	-630
Скорректированная цена	руб./м²		10 200	9 368	9 371	8 370
Корректировка на состояние внутренней отделки	%	-	9%	10%	10%	11%
Корректировка на состояние внутренней отделки	руб./м²		917,96	936,8	937,09	920,68
Скорректированная цена	руб./м²	-	11 117	10 305	10 308	9 290
Количество корректировок	-	-	4	4	3	4
Вес	%	-	23,08%	23,08%	30,77%	23,08%
Вклад аналога	руб./м²	-	2 566	2 378	3 172	2 144
Средневзвешенная ставка арендной платы	руб./м²	10 259

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках сравнительного подхода, определена рыночная годовая арендная ставка без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС, которая по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 10 259 рублей.

6.5.3. Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

, где:

А – ставка арендной платы (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

6.5.4. Определение действительного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Данная поправка учитывает потери арендодателя при переоформлении договора аренды и поиске новых арендаторов (недозагрузка площадей), а также потери платежей в результате их неуплаты недобросовестными арендаторами. Следует отметить, что стандартные условия сдачи помещений в аренду предполагают проведение комплекса мероприятий, направленных на снижение потерь от неуплаты аренды.

, где

ДВД – действительный валовой доход,

К_н – коэффициент недозагрузки.

Определение недозагрузки помещений производилось на основании задания преподавателя, потери от неуплаты арендной платы для офисных зданий, составляют в среднем 2,5 % от ПВД.

Определение недополучения арендной платы производилось на основании задания преподавателя, потери от неуплаты арендной платы для офисных зданий, составляют в среднем 1 % от ПВД.

6.5.5. Определение операционных расходов

Операционными расходами (operating expenses, OE) называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это эксплуатационные расходы, к которым относятся расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14 500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности (7,32%).

Остаточная стоимость в варианте 2 не указана, поэтому была использована остаточная стоимость имущества в варианте 3.

Порядок расчета операционных расходов представлен в таблицах ниже.

Расчет налога и расходов на замещение

Наименование	Единицы измерения	Прогнозный период				Постпрогнозный период
Наименование	Единицы измерения	1	2	3	4	Постпрогнозный период
Остаточная стоимость на начало периода	руб.	2 990 400	2 960 496	2 930 891	2 901 582	2 872 566
Нормативный срок службы		125	125	125	125	125
Фактический срок службы		42	43	44	45	46
Оставшийся срок службы		83	82	81	80	79
Амортизация		29 904	29 605	29 309	29 016	28 726
Остаточная стоимость на конец периода		2 960 496	2 930 891	2 901 582	2 872 566	2 843 841
Средняя стоимость за период		2 975 448	2 945 694	2 916 237	2 887 074	2 858 203
Ставка налога	%	2,20%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%
Налог на недвижимость	руб.	65 789	59 210	58 618	58 032	57 451
Расходы на замещение	руб.	217 803	215 625	213 469	211 334	209 220
Итого	руб.	283 592	274 835	272 086	269 365	266 672

6.5.7. Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (net operating income, NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами.

Расчет чистого операционного дохода производится по формуле:

NOI = EGI – OE, где

NOI – чистый операционный доход;

EGI– действительный валовой доход;

OE - операционные расходы.

6.5.8. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В рамках настоящего Отчета для расчета ставки дисконтирования мы использовали метод кумулятивного построения.

Суть этого метода заключается в искусственном расщеплении ставки дисконтирования на составляющие, каждая из которых легче объясняется и поддается анализу.

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента. При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка.

Кумулятивное построение ставки дисконтирования является, по сути, условной моделью, в литературе отсутствует сравнительный анализ разных способов построения ставки. Поэтому важно обеспечить традиционный, устойчивый способ построения, позволяющий обосновывать результирующую ставку воспроизводимым образом. В качестве безрисковой ставки была принята текущая доходность государственной облигации. Была выбрана государственная облигация ОФЗ 46012. Текущая доходность данной ценной бумаги на дату оценки составляет 7,32%.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Расчет премии за риск вложений в оцениваемый объект представлен в следующей таблице.

Расчет премии за риск вложения в объект

Риск вложения в объект
Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный			1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный			1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный		1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный	1
Ускоренный износ здания	статичный			1
Неполучение арендных платежей	динамичный		1
Неэффективный менеджмент	динамичный				1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный	1
Количество наблюдений		3	2	4	1	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		3	4	12	4	0	0	0	0	0	0
Сумма	23
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости (округленно)	2,3

Риск за инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5 %. С учетом типа недвижимости, являющегося административно-офисными помещениями и не требующего постоянного квалифицированного управления риск принимается близким к минимальному – 1,5%.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

П_н.л. = , где

i_б/р– безрисковая ставка;

t_e – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

По данным риэлтерских агентств, нормальный срок экспозиции для сопоставимой с объектом оценки недвижимости составляет от 6 месяцев. Таким образом, поправка на недостаточную ликвидность составит 3%.

Ставка дисконтирования, определенная методом кумулятивного построения, составляет (округленно):

Составляющие ставки дисконтирования	Величина
Безрисковая	7,32%
Риск вложения в объект	2,3%
Риск за инвестиционный менеджмент	1,5%
Риск за низкую ликвидность	3,0%
Итого	14,12%

6.5.9. Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода

По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

, где

V_term – стоимость объекта в постпрогнозный период;

CF_term – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;

i – ставка дисконта;

g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V_term по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период были определены на уровне 4%. С помощью модели Гордона рассчитывается реверсия. Рассчитанная цена реверсии затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированными поступлениями от других платежей составит рыночную стоимость объекта.

6.5.10. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Порядок расчетов при использовании метода дисконтированных денежных потоков представлен в таблице ниже:

Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Наименование показателя	Единица измерения	Изменение по годам				ППП
Наименование показателя	Единица измерения	1	2	3	4	ППП
Общая площадь	кв.м	800	800	800	800	800
Базовая ставка арендной платы	руб./кв.м/в год	10 581
ПВД	руб./год	8 464 800	8 464 800	8 464 800	8 464 800	8 464 800
Поправка на недозагрузку	%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%
Поправка на недоплату	%	1,0%	1,0%	1,0%	1,0%	1,0%
ДВД	руб./год	8 170 648	8 170 648	8 170 648	8 170 648	8 170 648
Затраты на управление	руб./год	245 119	245 119	245 119	245 119	245 119
Аренда участка	руб./год	14 500	16 240	18 189	20 371	22 816
Ремонт	руб./год	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
Налоги и замещение	руб./год	283 592	274 835	272 086	269 365	266 672
Прочие расходы	руб./год	163 413	163 413	163 413	163 413	163 413
Итого операционные расходы	руб./год	906 624	899 607	898 807	898 269	898 020
ЧОД	руб.	1 816 006	7 271 041	7 271 841	7 272 379	7 272 628
Ставка дисконтирования	%	14,12%	14,12%	14,12%	14,12%	14,12%
Коэффициент дисконта		98,40%	90,60%	79,40%	69,50%	69,50%
Текущая стоимость ДП	руб.	1 786 950	6 587 563	5 773 842	5 054 304
Долгосрочный темп роста	%					4,00%
Реверсия	руб.					71 863 911
Текущая стоимость реверсии	руб.					49 945 418
Рыночная стоимость	руб.	69 148 076

Итоговое Заключение по Доходному подходу

На основании расчетов, проведенных в рамках Доходного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 года составил:

69 148 076 руб.

6.6. Согласование результатов оценки

Описанными выше различными методами в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов были определены три ориентира рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости здания выносится на основе анализа полученных ориентиров стоимости объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии, с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Применяя подходы к оценке стоимости нежилых помещений, были получены следующие результаты рыночной стоимости Объекта оценки без учета НДС:

Подход	Стоимость, руб.
Затратный	34 767 557
Доходный	69 148 076
Сравнительный	54 483 823

Согласование результатов оценки проводилось методом Шаскольского. Распределение весовых коэффициентов имеет следующее обоснование.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение (воспроизводство) оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Следует отметить, что в настоящее время в практике нового строительства возникает целый круг неучтенных и непредвиденных затрат, установление и расчет которых не регламентируются ни рыночными отношениями, ни нормативно-правовыми актами. В связи с этим при расчете стоимости объекта по затратному подходу может возникать большая погрешность полученного результата.

Вес оценки по затратному подходу составил 0,23.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Вес оценки по сравнительному подходу составил 0,45.

В рамках доходного подхода стоимость Объекта оценки определялась исходя из возможных доходов получения от объектов недвижимости собственников. В связи с тем, что целью оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки для передачи в аренду с указанием рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование Объектом оценки, поэтому доходный подход является более качественным инструментом для оценки рыночной стоимости помещений. Вес оценки по доходному подходу составил 0,32.

№ п/п	Критерии	Затратный	Доходный	Сравнительный
1	Достоверность информации	30	30	40
2	Полнота информации	20	30	50
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	30	50
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	15	35	50
5	Способность учитывать местоположение	25	25	50
6	Допущения, принятые в расчетах	30	40	30
7	Сумма баллов п.п. 1- 6	140	190	270
8	Удельные весовые показатели, % (п. 7/6 (шесть))	23	32	45

Итоговая стоимость Объекта оценки определяется по формуле:

, где

V – рыночная стоимость Объекта оценки, долл.;

V₁, V₂, V₃ – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Расчет согласования рыночной стоимости приведен в таблице.

^{Расчет итоговой рыночной стоимости}

Подход	Рыночная стоимость, руб.	Вес	Сумма, руб.
Затратный	38 083 260	23%	34 767 557
Доходный	78 738 459	32%	69 148 076
Сравнительный	55 209 635	45%	54 483 823
Итоговая рыночная стоимость, рублей			46 645 105
Итоговая рыночная стоимость (округленно), рублей			46 645 000

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках трех подходов, определена рыночная стоимость Объекта оценки, которая по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 46 645 000 (Сорок шесть миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

7. Заключение о стоимости

7.1. Заявление о качестве

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у них данными:

утверждения и факты, изложенные в настоящем Отчете, являются правильными и соответствуют действительности;
произведенный анализ, изложенные мнения и полученные заключения действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем Отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми и профессиональными;
Оценщик не имел текущего или будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте имущества, а также личной заинтересованности и предубеждений в отношении сторон, связанных с объектом имущества;
вознаграждение за услуги не связано с итоговой величиной стоимости объекта имущества, заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете соответствуют требованиям Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;
Оценщик лично производил осмотр оцениваемого недвижимого имущества.

7.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Подтверждение качества оценки, являющиеся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, предполагаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
Ни Заказчик, ни Оценщик не может использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

7.3. Итоговое заключение о стоимости

Приведенные выше исследования и расчеты, проведенные экспертами ООО «Окуджава» позволяют сделать следующее заключение о рыночной стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 46 645 000 (Сорок шесть миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

8. Использованные источники

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты РОО
ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Источник: Компания United Realty Group ↑
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU ↑
Источник: MetrInfo. Ru ↑
Цены предложений, указанные в долларах США были переведены в рубли по действующему курсу ЦБ РФ на дату оценки – 30 сентября 2019 г. (1 $ = 64,4156 руб.) ↑
https://www.abn-consult.ru/files/Spravochnik.pdf ↑
Для расчета физического износа по конструктивным элементам использованы данные технического паспорта на здание ↑
Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway» №285, 2018 г. ↑
К.т.н. Яскевич Е.Е. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов», Москва 2017. ↑