Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости

Содержание:

Основание для проведения оценки Объекта оценки

Договор 157/19 от 09.08.2019 между ООО "ЗАКАЗЧИК" и ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ"

Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

Здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость Объекта оценки в рамках различных подходов по состоянию на Дату оценки, без учета НДС представлена в таблице ниже.

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Рыночная стоимость по состоянию на Дату оценки, без учета НДС, руб.

45 964 386

(Сорок пять миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи триста восемьдесят шесть)

23 030 501

(Двадцать три миллиона тридцать тысяч пятьсот один)

23 784 150

(Двадцать три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто пятьдесят)

Источник: расчеты Исполнителя

В том числе стоимость права собственности на оцениваемый земельный участок, входящий в состав Объекта оценки:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) руб.

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки

Итоговая рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на Дату оценки, без учета НДС:

23 407 325 (Двадцать три миллиона четыреста семь тысяч триста двадцать пять) рублей.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Полученные в результате исследований Оценщиком выводы о стоимости Объекта оценки могут использоваться Заказчиком только в соответствии с предполагаемым применением результатов оценки.

Задание на оценку

Объект оценки

Состав Объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

См. раздел Отчета об оценке "Описание Объекта оценки"

Дата Оценки

16 августа 2019 г.

Права на Объект оценки, учитываемые при определении стоимости Объекта оценки

нежилое здание – право собственности;

земельный участок - право собственности.

Ограничения и обременения указанных прав

См. раздел Отчета об оценке "Описание Объекта оценки"

Цель Оценки

Определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей принятия управленческих решений.

Вид стоимости

Рыночная стоимость.

Для целей оценки рыночная стоимость определяется в соответствии с определением, установленным Федеральными Законом РФ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":

"Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Предполагаемое использование результатов Оценки
Для целей принятия управленческих решений. Результаты оценки и рекомендации будут предоставлены Заказчику исключительно в указанных Целях и не могут быть использованы в каких-либо иных целях.
Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (п. 30 ФСО №7)
Итоговая величина рыночной стоимости выражена единой величиной, возможные границы интервала рыночной стоимости Оценщиком не определялись.
Допущения, на которых должна основываться оценка

Оценщику не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
Ни Исполнитель, ни Оценщик, ни кто-либо из сотрудников Исполнителя не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные Услуги ограничиваются квалификацией Оценщика в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводился. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества.
Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей. Заключение о стоимости, приведенное в оценочном отчете, действительно только на дату оценки, указанную в отчете, срок действия которого, в свою очередь, составляет не более шести месяцев с даты составления отчета. Изменения рыночных условий могут привести к значительным изменениям величины стоимости, рекомендованной Оценщиками на указанную дату оценки. Оценщик не несет ответственность за изменения рыночных условий или за неспособность владельцев оцениваемого имущества найти покупателя, готового заплатить цену, равную указанной в отчете стоимости.
Оценщик не несет ответственность за следующие используемые при проведении оценки информацию и данные:

а) полученные непосредственно от Заказчика;

б) опубликованные в любых средствах массовой информации, включая Интернет, специальную и служебную литературу в области оценки.

Указанные информация и данные принимаются как достоверные.

В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристик оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверными и не проводит независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной им Заказчиком исходной информации.
Оценщик исходит из допущения, что реализация оцениваемого имущества будет проводиться в составе комплекса имущества. Стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества.
Вся информация по объекту оценки, полученная от Заказчика, и из открытых источников, принимается как достоверная и максимально полностью отражающая характеристики объекта на дату оценки.
Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев;

В ходе оказания Услуг Исполнитель может при условии согласия Заказчика установить и включить в список дополнительные условия и ограничения.

Сведения о Заказчике оценки, Исполнителе и об Оценщике

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	ООО "ЗАКАЗЧИК"
ФИО Генерального директора	Иванов Иван Иванович
Местонахождение	454090, г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 35
ОГРН, дата присвоения	1037789046547, 15 декабря 2009 года
Реквизиты Заказчика	ИНН 77ХХХХХХХХ, КПП 77ХХХХХХХ, р/с 4070281047900000ХХХХ в АО "СБЕРБАНК", БИК 04452ХХХХ, к/с 3010167364525000ХХХХ
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ"
Местонахождение	454080, г. Челябинск, ул. Карла Либкнехта, д. 2, офис 216
Контактная информация Исполнителя	+7 (351) 343 02 12, www.ispolnitel.ru, e-mail: info@ ispolnitel.ru
ОГРН	1234ХХХХХХХХХ, дата присвоения 21.06.2012
Реквизиты Исполнителя	ИНН 77ХХХХХХХХ, КПП 77ХХХХХХХ, р/с 4070287041900000ХХХХ в ПАО "Совкомбанк", БИК 04352ХХХХ, к/с 3010147364525000ХХХХ
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах	Не привлекались
Сведения об Оценщике
ФИО Оценщика	Сухарева Ольга Юрьевна
Номер контактного телефона	+7 (351) 777-ХХ-ХХ; 8 (982) 101-XX-XX
Местонахождение/почтовый адрес	454080, г. Челябинск, ул. Карла Либкнехта, д. 2, офис 216
Адрес электронной почты Оценщика	os@ispolnitel.ru
Сведения о трудовом договоре между Исполнителем и Оценщиком	Трудовой договор между Сухаревой О. Ю. и ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ " №3 от 19 марта 2014 года.
Информация о членстве Оценщика в саморегулируемой организации оценщиков	Является членом некоммерческого партнерства "ХХХ" (место нахождения: 111140, г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. ХХ, офис 210; тел.: 8 (499) 230-ХХ-ХХ; 230-ХХ-ХХ; E-mail: org@ххх.ru Сайт: www.ххх.ru, регистрационный номер №11ХХ от 08.06.2017.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ФБГОУ ВПО "Челябинский государственный университет" от 15.06.20ХХ ПП-I № 3433ХХ; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" № 00ХХХХ-Х от 23.07.20ХХ г.
Стаж работы в оценочной деятельности	5 лет
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Полис №0993R/776/FХХХХ/ХХ АО "АльфаСтрахование" Период страхования 03.03.20ХХ - 02.03.20ХХ. Страховая сумма 5 000 000 (пять миллионов) руб.
Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке	Исполнитель гарантирует, что Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в Объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Исполнитель гарантирует, что в отношении Объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне Договора. Исполнитель свидетельствует, что размер оплаты его услуг по настоящему Договору не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки. Исполнитель гарантирует, что Оценщик не является участником (членом) или кредитором Заказчика, и Заказчик не является кредитором или страховщиком Оценщика.

Принятые при проведении оценки допущеНия

Оценщикам не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
Ни Исполнитель, ни Оценщик, ни кто-либо из сотрудников Исполнителя не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные Услуги ограничиваются квалификацией Оценщика в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводился. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества.
Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей. Заключение о стоимости, приведенное в оценочном отчете, действительно только на дату оценки, указанную в отчете, срок действия которого, в свою очередь, составляет не более шести месяцев с даты составления отчета. Изменения рыночных условий могут привести к значительным изменениям величины стоимости, рекомендованной Оценщиком на указанную дату оценки. Оценщик не несет ответственность за изменения рыночных условий или за неспособность владельцев оцениваемого имущества найти покупателя, готового заплатить цену, равную указанной в отчете стоимости.
Оценщик не несет ответственность за следующие используемые при проведении оценки информацию и данные:

полученные непосредственно от Заказчика;

опубликованные в любых средствах массовой информации, включая Интернет, специальную и служебную литературу в области оценки.

Указанные информация и данные принимаются как достоверные.
В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристик оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверными и не проводят независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной им Заказчиком исходной информации.
Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же, как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев;

Более частные допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

При осуществлении оценочной деятельности Оценщик применял Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29 июля 1998 года и действующие на дату оценки федеральные стандарты оценки (ФСО):

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299;

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Федеральные стандарты являются основными нормативными документами, которые обязаны применять оценщики в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При выполнении данной работы Оценщик использовал Стандарты и правила оценочной деятельности СРО НП "ХХХ".

Применение стандартов СРО НП "ХХХ" обусловлено членством Оценщика в указанной саморегулируемой организации оценщиков.

Описание Объекта оценки

1. Количественные и качественные характеристики Объекта оценки

В соответствии с договором на проведение оценки №157/19 от 09.08.2019, Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х.

Объект оценки представляет собой нежилое офисное 3 - этажное здание и земельный участок под ним. Описание Объекта оценки приведено в таблицах ниже.

Таблица 6.1. Описание местоположения Объекта оценки

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
Качество застройки и состояние	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии.
Описание непосредственно окружения
Объекты окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения.
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Транспортное сообщение осуществляется автобусами, маршрутными такси.
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
Уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма – излучений) в пределах нормы.
Уровень шума	Низкий.

Источник: данные Исполнителя, на основании осмотра Объекта оценки

Таблица 6.2. Описание оцениваемого здания

Адрес	Краткое описание объекта	Остаточная стоимость на Дату оценки, руб.	Общая площадь объекта, кв. м	Вид права/ собственник	Документ, удостоверяющий право
г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х	Нежилое офисное 3 - этажное здание	16 410 265,0	940	Собственность/ ООО "ЗАКАЗЧИК"	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Источник: данные Заказчика, Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Таблица 6.3. Сведения о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания

Показатель		Характеристика
Наименование объекта		Нежилое офисное 3 - этажное здание, общая площадь 940 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х
Этажность		3
Площадь объекта, кв. м.		940
Площадь застройки, кв. м.		342,4
Год постройки здания		2001
Группа капитальности		1
Средняя высота потолка в помещениях, м		2,7
Износ по данным технического паспорта, %		-
Наличие сервитутов		Не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры		Нет
Материал фундаментов		Монолитные бетонные колонны
Материал стен и перегородок		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом
Материал перекрытий		Железобетон
Кровля		Кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		Плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	Пластик, алюминий
	Дверные	Дубовой шпон, пластик
Отделка		Плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		Отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система
Состояние		Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий
Текущее использование оцениваемых помещений		Офисное

Источник: данные Заказчика

Таблица 6.3. Общие сведения об оцениваемом земельном участке

Показатель	Характеристика
Кадастровый номер	ХХ:23:0110204:00ТТ
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х
Право	Собственность
Кадастровая стоимость, руб.	4 560 465,00
Категория	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (7)
Площадь, кв. м	1 920
Наличие коммуникаций	Электричество, водопровод, канализация, отопление
Документ, удостоверяющий право	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.

Источник: Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г., данные, предоставленные Заказчиком

На оцениваемом земельном участке расположено оцениваемое здание.

Информация о текущем использовании оцениваемого объекта

По состоянию на Дату оценки оцениваемое здание используется по прямому назначению, в качестве офисного здания, в котором расположены офисы компаний, представляющие различные виды деятельности.

1. Характеристика местоположения Объекта оценки

Город Челябинск - административный центр Челябинской области, составляет муниципальное образование Челябинский городской округ с внутригородским делением или город Челябинск с единственным населённым пунктом в его составе.

г. Челябинск расположен на геологической границе Урала и Сибири, в азиатской части России, на восточном склоне Уральских гор, по обоим берегам реки Миасс. С юго-запада до севера Челябинск подковообразно укутывает Сосновский район. С восточной стороны к Челябинску примыкает город-спутник Копейск. На северо-востоке Челябинск граничит с Красноармейским районом.

Площадь территории г. Челябинск – 530 кв. км, численность населения составляет 1 200 703 человек.

Территория города разделена на семь районов: Калининский, Курчатовский, Ленинский, Металлургический, Советский, Тракторозаводский, Центральный.

Челябинск является одним из крупнейших промышленных городов России, занимая 13 место по объёму промышленного производства. Основным производством в Челябинске является металлургия и производство готовых металлических изделий, на долю которых приходится более 60% объёма всей выпускаемой продукции. Машиностроение в структуре промышленного производства составляет 13%.

Электрометаллургический комбинат является крупнейшим в России заводом ферросплавов, а цинковый завод производит 2% мирового и 60% российского цинка. Трубопрокатный завод относится к так называемым трубным заводам "Большой восьмёрки" и занимается производством труб большого диаметра. Металлургический комбинат является крупнейшим производителем нержавеющей стали в России.

Среди достопримечательностей города можно отметить многочисленные памятники, посвященные Великой Отечественной войне, различные скульптуры, мемориалы, декоративные композиции.

В г. Челябинске действует ряд православных храмов и мечетей, католический храм, несколько протестантских церквей, синагога

Также на территории города расположено множество парков и скверов.

Инфраструктура развита: в городе функционирует достаточное количество учебных, спортивных, развлекательных, торговых и культурно — бытовых учреждений.

Объект оценки расположен в Калининском районе г. Челябинска.

Калининский район — один из семи внутригородских районов Челябинска. Восточная часть микрорайона насыщена промышленными зонами, а в северо-западной части располагаются жилой район и парковая. На современной карте города район расположился вытянутым с востока в сторону запада поясом, длиной свыше 18 км и площадью около 48 кв. км. Численность населения района — 204,1 тыс. человек.

Промышленные предприятия района ОАО "ЧЭМК", ЧГРЭС, ПАО "ЧЗПСН-Профнастил" ("Челябинский завод профилированного стального настила"), ОАО "Челябинский абразивный завод" (ЧАЗ), ООО "ПСО "КПДиСК", фабрика "Краснодеревщик", ООО "Кнауф Гипс Челябинск", ООО "Завод театрального оборудования" и др.

Предприятия торговли на территории района: Торговый центр, торговый комплекс "Европа-Азия", ТРК "ХОУМ", торговый центр "Ленинградский", торговые комплексы: "Прииск", "Набережный", "Зеленый", "Небо", "Кировский", "Максимум", "Стрела", торгово-офисный комплекс "Карнавал" и др.

Социальная инфраструктура района представлена большим количеством учебных заведений (вузы, техникумы, колледжи, школы, дошкольные учреждения), учреждениями культуры (Челябинский областной театр кукол, Цирк и др.), библиотеки, школы искусств, медицинские учреждения, спортивные учреждения и сооружения (ледовая арена "Трактор" им. В.К. Белоусова, Центр олимпийской подготовки по дзюдо Челябинской области, бассейн "Планета Ариант" и др.).

Местоположение Объекта оценки на карте приведено на рисунке 6.1.

Рисунок 6.1. Местоположение Объекта оценки на карте

Объект оценки

Источник: yandex.ru/maps

Местоположение оцениваемого земельного участка на кадастровой карте представлено на рисунке ниже.

Рисунок 6.2. Местоположение оцениваемого земельного участка с кадастровым №ХХ:23:0110204:00ТТ на кадастровой карте

Земельный участок кад. №ХХ:23:0110204:00ТТ

Источник: pkk5.rosreestr.ru

1. Анализ возможности независимого функционирования и реализации оцениваемого имущества

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается в соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ только в следующих случаях:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки.

Таким образом, оцениваемое здание должно реализовываться совместно с земельным участком, на котором оно расположено.

1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Оценщику были предоставлены копии следующих документов:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема-передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии предоставленных Оценщику документов приведены в Приложении 2 Отчета.

1. Сведения об осмотре Объекта оценки

Осмотр Объекта оценки не проводился. Фотоматериалы предоставлены Заказчиком.

Фотоматериалы приведены в Приложении 5 настоящего Отчета.

1. Другие факторы и характеристики, относящиеся к Объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Другие факторы и характеристики, относящиеся к Объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, в рамках настоящего Отчета не выявлены.

Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой оценки стоимости.

Как и стоимость, наиболее эффективное использование отражает мнение Исполнителя, исходящего из анализа господствующих рыночных условий. Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объектов определения стоимости с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа.

Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Физическая возможность (осуществимость) – осуществимость физически реальных способов использования объекта.

Финансовая целесообразность (выгодность) – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

Максимальная продуктивность (эффективность) – кроме получения чистого дохода, наиболее эффективное использование подразумевает максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от эксплуатации, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Результаты анализа наиболее эффективного варианта использования приведены в таблице 7.1

Таблица 7.1. Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки

Критерии	Результаты анализа
Юридическая допустимость	На оцениваемый объект недвижимости у владельца имеются все необходимые юридические документы. Проведенное исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующие варианты использования оцениваемого объекта.
Физическая осуществимость	Оцениваемый объект является физически пригодным для текущего использования
Финансовая обеспеченность	Использование оцениваемого объекта является финансово осуществимым.
Максимальная продуктивность	Текущее использование оцениваемого объекта является максимально продуктивным, исходя из анализа технических характеристик объекта и их местоположения.
Вывод из анализа наиболее эффективного использования Объекта оценки	Проведенный анализ позволил Оценщику сделать вывод, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

Источник: анализ Исполнителя

Анализ рынка Объекта оценки

1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения Объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

Макроэкономический анализ^{^[1]}проводится Оценщиком с целью определить инвестиционную привлекательность страны, что важно и для прогнозирования, и для определения риска инвестиций. Основным ретроспективным показателем развития экономики страны является динамика валового внутреннего продукта (ВВП). Также во внимание принимаются уровень инфляции, валютный курс, процентные ставки и др.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием макроэкономических факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и конкретного региона:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
изменения в денежной политике, определяющие доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве и т.п.

Однако, сегодня в международных отношениях сложилось и возрастает экономическое и политическое противостояние между странами-лидерами Запада (прежде всего США, Великобритания и их "союзники") и Россией, поддерживаемой Китаем и некоторыми другими странами Азии и Латинской Америки. Это остро проявляется в военных конфликтах на Украине и Ближнем Востоке, в размещении военных баз НАТО и средств ПВО в ближайших и приграничных к России странах, в санкциях против российских компаний, политических и общественных деятелей.

Несмотря на сокращение с 2015 года доходов Российского бюджета, в России в условиях мощного внешнего противодействия активно идёт развитие инфраструктуры: авто- и железных дорог, крупнейших мостов, магистральных коммуникаций, строительство энергетических объектов. Развиваются коммерческие отношения с компаниями Западной Европы, Китая, Турции, Японии, Индии, Ирана, многих других стран, высокими темпами растет оборот внешней торговли с положительным сальдо, внедряются альтернативные западным формы международных расчётов. Строятся крупнейшие в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем и Ираном прорабатывается создание крупнейших транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север.

Рынок недвижимости напрямую зависит от макроэкономических показателей, также являющихся внешними факторами. Основными факторами, влияющими на рынок, являются цены на нефть, уровень роста ВВП и ставки инфляции, курс валюты, уровень реальных доходов населения. На развитие ситуации, по-прежнему, будут оказывать огромное влияние факторы, связанные с геополитическим кризисом.

С учетом позитивной динамики основных макроэкономических показателей и все большей адаптации России к жизни в условиях политических и экономических санкций со стороны Западноевропейских стран и США, Оценщик делает вывод о положительных, пусть и не очень явных, тенденциях в развитии экономики России в целом и рынка недвижимости в частности. Однако в среднесрочной перспективе остаются риски, связанные с ужесточением санкций в отношении России и ухудшением внешнеэкономической конъюнктуры.

1. Экономика региона

По данным Челябинскстата^[2], в январе-июне 2019 г. экономика г. Челябинска характеризуется следующими основными показателями (по сравнению с аналогичным периодом 2018 г.):

Индекс производства по видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" снизился на 1,3%;
Грузооборот автомобильного транспорта вырос на 20,9%;
Оборот розничной торговли снизился на 0,6%;
Объем платных услуг населению (млрд. руб.) остался на прежнем уровне;
Индекс потребительских цен вырос на 4,1%;
Численность официально зарегистрированных безработных выросла на 4,2%;
Реальная начисленная средняя заработная плата одного работника выросла на 1,2%.
1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, напрямую зависит от функционального назначения, в соответствии с которым этот объект используется.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
коммерческая недвижимость (офисные, торговые объекты, рестораны, гостиницы);
промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);
незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты и др.).

Таким образом, согласно классификации объектов недвижимости, оцениваемый объект относится к сегменту коммерческой недвижимости офисного назначения.

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска

Обзор рынка офисной недвижимости г. Челябинска

Предложение

Общий объем предложения современных офисных помещений класса А и В на конец первого полугодия 2019 г. составил 331,8 тыс. кв. м. Обеспеченность населения современными офисными площадями лежит в диапазоне 260-280 кв. м на 1000 человек.

Рынок офисной недвижимости г. Челябинска довольно разнообразен: на рынке присутствуют как современные качественные бизнес-центры класса А и В, так и довольно большое число бизнес-центров класса В- и С, представляющих собой переформатированные под офисы здания различных бывших НИИ и производственных площадок.

Структура предложения офисных площадей по классам представлена на рисунке 8.1.

Рисунок 8.1. Структура предложения офисных площадей в г. Челябинске по классам

Источник: анализ Исполнителя

Крупнейшими бизнес-центрами класса А в городе являются БЦ "Челябинск СИТИ" (32 тыс. кв. м), ДЦ "NEWTON" (22 тыс. кв. м) и БЦ "Аркаим Плаза" (19,1 тыс. кв. м).

Основной объем офисных помещений сосредоточен в Центральном районе города. Структура предложения офисной недвижимости в г. Челябинске по районам города представлена на рисунке 8.2.

Рисунок 8.2. Структура предложения офисной недвижимости в г. Челябинске по районам города

Источник: анализ Исполнителя

В течение анализируемого периода новых качественных офисных объектов в городе введено не было. В настоящее время ведется строительство четвертой - финальной очереди БЦ "Аркаим Плаза", а также третьей очереди БЦ "Greenplex". Кроме того, в стадии строительства конгресс-холл "Таганай" по ул. Труда. Также в городе существует несколько проектов строительства офисных зданий, сроки и этапы строительства которых пока неизвестны.

Примеры основных офисных центров г. Челябинска представлены в таблице 8.1.

Таблица 8.1. Примеры основных современных офисных центров г. Челябинска

№ п/п	Наименование	Адрес	Административный район города	Класс	Общая площадь, кв. м
1	БЦ "Челябинск-СИТИ"	ул. Кирова, 159	Центральный	А	32 000
2	ДЦ "NEWTON"	ул. Труда, 78	Центральный	А	22 000
3	БЦ "Аркаим Плаза"	ул. Карла Маркса, 38	Центральный	А	19 100
4	БЦ "Greenplex"	ул. Российская, 110, корп. 1	Центральный	А	13 290
5	Бизнес Холл "Бовид"	пр-кт Ленина 26а	Тракторозаводский	А	13 000
6	БЦ в Гранд Отеле "Видгоф"	пр-кт Ленина, 26а	Тракторозаводский	А	6 615
7	ТОЦ "Спиридонов"	пр-кт Ленина 21	Центральный	В	21 860
8	БЦ "REKKOM PALACE"	ул. Энгельса, 44д	Центральный	В	20 700
9	БЦ "GRAND VERA"	ул. Молодогвардейцев, 31	Калининский	В	17 000
10	ОЦ "Каскад"	пл. Мопра, 10	Центральный	В	14 000
11	БД "Петровский"	ул. Труда, 84	Центральный	В	9 600
12	Офис-центр "ВИПР"	ул. Елькина, 45а	Центральный	В	9 400
13	БЦ "Полет"	ул. Сони Кривовой, 83	Центральный	В	8 400
14	БЦ "Урал"	пр-кт Ленина, 55а	Центральный	В	8 000
15	ДЦ "Community Park"	ул. Коммуны 131	Центральный	В	7 830
16	БЦ на Комсомальском	пр-кт Комсомольский, 90	Центральный	В	7 000
17	БЦ "74"	ул. Энтузиастов, 30	Центральный	В	6 000
18	БД "Славянский"	ул. Труда, 64а	Центральный	В	5 600
19	БД "Павловский"	ул. Труда, 82а	Центральный	В	5 350
20	БЦ "Эталон"	пр-кт Победы, 288	Калининский	В	4 500
21	БЦ "Партнер"	ул. Елькина, 112	Советский	В	2 932
22	БЦ "Бовид"	ул. 40 лет Октября, 21	Центральный	В	2 887
23	ОЦ "Космос"	ул. Курчатова, 23б	Центральный	В	4 800
24	ОЦ на Молодогвардейцев	ул. Молодогвардейцев, 60в	Калининский	В	6 038
25	БЦ на Кирова	ул. Кирова, 19	Калининский	В	10 931
26	ОЦ "Робин-Бобин"	пр-кт Победы, 160	Калининский	С	15 988
27	ОЗ на пр. Победы	пр-кт Победы, 168	Калининский	С	16 524
28	ОЦ на пл. Ревлюции, 5	пл. Революции, 5	Советский	С	2 511
29	ОЦ Дом контор на Горького	ул. Ферросплавная, 124	Калининский	С	17 908

Источник: анализ Исполнителя

Спрос

На конец первого полугодия 2019 г. на рынке офисной недвижимости г. Челябинска спросом пользуются небольшие помещения, пригодные для размещения офисов предприятий малого бизнеса площадью от 25 до 100 кв. м.

Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в центральной части города в непосредственной близости от остановок общественного транспорта. Наиболее престижными и дорогими являются офисные помещения, располагающиеся на пр-те Ленина, ул. Кирова, ул. Коммуны, ул. К. Маркса. Также наиболее значимым фактором месторасположения является удаленность от остановок общественного транспорта и основных пешеходных потоков.

Общий объем спроса на качественные офисные помещения остается стабильным.

Увеличение спроса в основном происходило за счет ротации арендаторов (переезжающих в более качественные офисные помещения) и за счет увеличения компаниями арендуемых площадей.

Наибольшую часть спроса на офисные помещения в городе формируют компании в сфере инвестиций, финансов, страхования, а также значительную часть составляют компании в ИТ и телекоммуникационной деятельностях.

Средняя доля вакантных помещений по классу А составляет около 12%, по классу В – 13%, по классу С – 14%. Средняя доля вакантных площадей по городу составляет 8,5%.

Коммерческие условия по продаже и аренде офисных площадей в г. Челябинске

Исполнитель исследовал рынок продажи офисной недвижимости в г. Челябинске.

Перечень предложений на продажу зданий офисного назначения, наиболее близких по характеристикам с Объектом оценки, представлен в таблице ниже. Данные здания предлагаются к продаже как арендный бизнес, заполненные арендаторами, так и пустые.

Таблица 8.2 Данные о предложении на продажу зданий офисного назначения в г. Челябинске

Адрес	Административный район	Стоимость объекта без учета НДС, руб./кв. м	Источник информации	Общая площадь, кв. м	Уровень (состояние) отделки
г. Челябинск, ул. Потемкина, д. 34а	Калининский	27 978	https://chelyabinsk.cian.ru	1 191,4	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. 40-летия Октября, д. 23	Тракторозаводский	28 986	https://chelyabinsk.cian.ru	1 150	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 60	Советский	25 893	https://chelyabinsk.cian.ru	788,5	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Болейко, д. 6	Калининский	24 900	https://chelyabinsk.cian.ru	1 004	Улучшенная (рабочее)
г. Челябинск, ул. Набережная, д. 11а	Калининский	19 919	https://chelyabinsk.n1.ru	1 765,5	Без отделки
г. Челябинск, ул. 40-летия Октября, д. 30	Тракторозаводский	35 058	https://chelyabinsk.n1.ru	1 117,2	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Кулибина, д. 5/1	Тракторозаводский	30 084	https://chelyabinsk.n1.ru	1 662	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 14	Курчатовский	26 758	https://chelyabinsk.n1.ru	2 332,6	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 2м	Тракторозаводский	34 153	https://chelyabinsk.n1.ru	2 440	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Набережная, д. 7	Калининский	19 207	https://chelyabinsk.cian.ru	520,6	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. 40-летия Октября, д. 21	Тракторозаводский	37 486	https://chelyabinsk.n1.ru	2 890	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Тепличная, д. 21	Калининский	27 778	https://chelyabinsk.cian.ru	1 200	Типовая (рабочее)
Минимальное значение		19 207
Максимальное значение		37 486

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, стоимость предложения к продаже нежилых зданий офисного назначения на территории г. Челябинска, находится в диапазоне от 19 207 до 37 486 руб./кв. м, без учета НДС.

Данные о предложении в аренду офисных площадей представлены в таблице ниже.

Таблица 8.3. Данные о предложении в аренду офисных помещений в г. Челябинске

Адрес	Административный район	Арендная ставка за 1 кв. м в год без учета НДС, руб.		Источник информации	Общая площадь, кв. м	Уровень (состояние) отделки
г. Челябинск, ул. Пушкина, д. 57	Центральный	4 628,6		https://chelyabinsk.n1.ru	875	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 9А	Курчатовский	5 695,8		https://www.avito.ru	790	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пл. Революции, д. 5	Советский	4 800,0		https://www.avito.ru	2 500	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пер. Мамина, д. 1Г	Тракторозаводский	4 000,0		https://www.avito.ru	600	Без отделки
г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 5	Центральный	3 404,2		https://www.avito.ru	1 175	Типовая (требуется ремонт)
г. Челябинск, пр-кт Победы, д. 160	Калининский	3 415,4		https://chelyabinsk.n1.ru	1 778,7	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Победы, д. 290	Курчатовский	5 000,0		https://www.avito.ru	750	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Кирова, д. 130, корп. 3	Советский	4 000,0		https://chelyabinsk.cian.ru	1 000	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 7б	Курчатовский	4 500,0		https://chelyabinsk.cian.ru	600	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Ворошилова, д. 10	Курчатовский	4 545,8		https://chelyabinsk.cian.ru	550	Типовая (требуется ремонт)
г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 2м	Тракторозаводский	4 900,0		https://chelyabinsk.cian.ru	500,0	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 130	Калининский	5 555,6		https://chelyabinsk.restate.ru	450	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96а	Калининский	2 400,0		https://chelyabinsk.restate.ru	750	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 2	Курчатовский	2 500,0		https://chelyabinsk.restate.ru	620	Типовая (рабочее)
г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 83	Тракторозаводский	3 000,0		https://chelyabinsk.restate.ru	400	Типовая (рабочее)
Минимальное значение			2 400,0
Максимальное значение			5 555,6

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, арендная ставка офисных площадей в г. Челябинске находится в диапазоне от 2 400,0 до 5 555,6 руб./кв. м в год без учета НДС.

Выводы и прогноз развития на рынке офисной недвижимости г. Челябинска

Анализ цен предложений на продажу объектов офисной недвижимости показывает, что стоимость предложения к продаже нежилых зданий офисного назначения на территории г. Челябинска, находится в диапазоне от 19 207 до 37 486 руб./кв. м, без учета НДС.

Рыночная величина арендной ставки для офисных помещений и зданий в г. Челябинске находится в диапазоне от 2 400,0 до 5 555,6 руб./кв. м в год без учета НДС.

На рынке офисной недвижимости г. Челябинска наблюдается тенденция роста спроса на офисы высокого класса. Наибольшим спросом пользуются помещения в районах с хорошим местоположением и соответствующими классу качественными характеристиками. Также решающую роль играет гибкая ценовая политика арендодателя. Тем не менее, строительства новых проектов в городе пока не ведется. В настоящий момент достраиваются очереди двух бизнес-центров.

Ввиду низкого объема ввода новых офисных объектов в г. Челябинске ожидается сохранение спроса на текущем уровне, что, возможно, приведет к росту арендных ставок на качественные площади в районах с хорошим месторасположением.

На рынке офисной недвижимости г. Челябинска в течение года существенного изменения цен продаж и ставок аренды не ожидается.

Обзор рынка земельных участков Челябинского региона

Предложение

Основную часть предложения на рынке земельных участков г. Челябинска формируют объекты под индивидуальное жилищное строительство. Площадь таких участков составляет до 0,5 га. На рынке представлены земельные участки практически во всех районах города. За городской чертой, участки предлагаются в различных населенных пунктах, вдоль основных направлений трасс М36 Челябинск - Казахстан (юг), М5 Челябинск - Екатеринбург (север), М5 Челябинск - Уфа (юго-запад), М51 Челябинск - Курган (восток).

Земли промышленного назначения представлены на рынке участками площадью от 10 соток до 5,6 га. На территории Челябинска наибольшая часть предложений таких участков сконцентрирована в черте города. За чертой города участки под промышленное строительство предлагаются к продаже в основном в радиусе до 22 км от границ города.

Рынок земельных участков для коммерческого использования достаточно активен. Большая часть предложенных к продаже участков находится в черте города и представлена лотами от 10 до 26 соток.

Участки сельскохозяйственного назначения предлагаются к продаже, вдоль основных направлений трасс М36 Челябинск - Казахстан (юг), М 5 Челябинск - Екатеринбург (север), М5 Челябинск - Уфа (юго-запад), М51 Челябинск - Курган (восток). Площадь выставленных к продаже лотов варьируется от 2,6 до 1200 га.

Спрос

Максимальным спросом пользуются земельные участки, расположенные вблизи делового центра города и в районах с наиболее развитой инфраструктурой. Среди основных требований к участкам потенциальные покупатели выделяют: наличие межевания участков, подведенных инженерных коммуникаций, близость к основным магистральным трассам и железнодорожным станциям, развитая окружающая инфраструктура и др.

Коммерческие условия

Данные о ценах предложения земельных участков на продажу в г. Челябинске представлены в таблице ниже.

Таблица 8.4. Данные о предложении земельных участков на продажу в г. Челябинске

Адрес	Состав передаваемых прав	Источник информации	Цена предложения без учета НДС, руб.	Площадь, кв. м	Цена предложения без учета НДС, руб./кв. м
г. Челябинск, ул. Обская, д. 6	Собственность	https://www.avito.ru	4 500 000,0	1 497	3 006,0
г. Челябинск, пр-кт Ленина	Долгосрочная аренда	https://www.avito.ru	12 500 000,0	3 740	3 342,2
г. Челябинск, пр-кт Комсомольский	Краткосрочная аренда	https://www.avito.ru	3 750 000,0	2 188	1 713,9
г. Челябинск, ул. Доватора, д. 1в	Долгосрочная аренда	https://www.avito.ru	14 916 666,7	2 972	5 019,1
г. Челябинск, ул. Полетаевская, д. 17	Собственность	https://www.avito.ru	3 980 000,0	605	6 578,5
г. Челябинск, ул. Савина	Собственность	https://www.beboss.ru	1 650 000,0	290	5 689,7
Минимальное значение					1 713,9
Максимальное значение					6 578,5

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, цены предложения земельных участков, предназначенных для строительства объектов общественно-делового значения в г. Челябинске, находятся в диапазоне от 1 713,9 до 6 578,5 руб./кв. м без учета НДС.

Выводы и прогноз развития

В долгосрочной перспективе ожидается, что активность на рынке земли г. Челябинска останется на прежнем уровне. Существенных изменений в структуре и объеме спроса и предложения в течение года не прогнозируется.

1. Основные ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость Объекта оценки

К основным ценообразующим факторам в сегменте коммерческой недвижимости офисного назначения относятся:

тип объекта;

класс объекта;

местоположение объекта;

наличие отдельного входа;

общая площадь объекта;

этаж расположения;

тип парковки;

уровень (состояние) отделки.

Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

1. Основные понятия и определения

В настоящем Отчете определяется рыночная стоимость недвижимого имущества, входящего в Объект оценки.

Согласно ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации №298 от 20.05.2015 при осуществлении оценочной деятельности, используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость и иные виды стоимости.

Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном Законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Как субъект гражданских правоотношений Оценщик придерживается требований Федерального Закона и Федеральных Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно Федеральному Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки, представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие понятия, используемые в процессе оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Стоимость в использовании – это стоимость оцениваемого объекта, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия (производственного процесса, технологической линии), частью которого оно является безотносительно к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи.

Стоимость в обмене – это стоимость имущества, определяемая в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования, т.е. без привязки к имущественному комплексу, частью которого объект является).

Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных различными подходами к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки одним из подходов.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1. Основные этапы проведения оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Составление отчета об оценке.
1. Характеристика подходов к оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При сравнительном подходе к анализу стоимости активов рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложениях.

Данный подход является одним из основных и достоверных подходов к оценке стоимости имущества при наличии рыночных данных о сопоставимых объектах. Анализируются следующие рыночные факторы: период предложения, физические характеристики имущества, условия продажи, техническое состояние и др. Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта вносятся необходимые корректировки.

Алгоритм применения сравнительного подхода включает:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом и проведение сравнительного анализа по каждому аналогу.

Внесение корректировок к ценам объектов-аналогов на выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и вывод о стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к анализу стоимости активов основывается на допущении, что стоимость оцениваемого объекта напрямую связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данное имущество, с учетом нормы рентабельности инвестированного капитала и всех возможных рисков, связанных с деятельностью предприятия.

Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода: для получения стоимостного значения будущих доходов репрезентативный уровень дохода делится на ставку капитализации. В качестве дохода чаще всего принимается прибыль до или после налогообложения. Ставка капитализации должна соответствовать определению дохода, используемому в расчетах.

Метод дисконтирования денежных потоков: при использовании данного метода определяется горизонт прогнозирования, в каждом периоде которого рассчитываются денежные поступления, доступные для распределения инвесторам. Затем полученные будущие денежные потоки пересчитываются в текущее стоимостное значение с применением ставки дисконтирования.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход исходит из того, что инвестор, действующий экономически рационально, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (или изготовление) аналогичного по назначению, качеству и техническому состоянию объекта.

Стоимость активов в рамках затратного подхода определяется как стоимость их воспроизводства или замещения (восстановительная стоимость) за вычетом накопленного износа:

РС = ВС × (1 – НИ),

где:

РС – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ВС – восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

НИ – накопленный совокупный износ оцениваемого объекта.

Затратами воспроизводства объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами замещения объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Накопленный совокупный износ объектов определяется по формуле:

НИ = 1 – (1-Ифиз) * (1-Ифунк) * (1-Иэконом),

где:

Ифиз – физический износ;

Ифунк – функциональное устаревание;

Иэкон – экономическое обесценение.

Физический износ – потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния.

Функциональное устаревание – потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах.

Экономическое обесценение – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу.

1. Выбор подходов к оценке Объекта оценки

Выбор подходов и методов зависит от наличия доступной на момент проведения оценки информации, целей и задач оценки.

В рамках настоящего Отчета при оценке объектов Исполнитель применял сравнительный, доходный и затратный подходы.

Стоимость земельного участка определялась в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования доходного подхода обусловлен неразвитостью рынка аренды земельных участков. Отказ от использования затратного подхода обусловлен неприменимостью понятий затрат замещения/воспроизводства и износа к земельным участкам.

Стоимость здания определялась в рамках всех трех подходов. В рамках доходного подхода Оценщиком был применен метод прямой капитализации.

Описание методов и алгоритмов расчета приведено в разделах 10-12 Отчета.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Затратный подход предполагает определение полной стоимости замещения или воспроизводства Объекта оценки и уменьшение полученного значения стоимости на величину совокупного износа.

В рамках затратного подхода для определения стоимости замещения или воспроизводства оцениваемых объектов применяются следующие методы:

- метод сравнения с аналогичным объектом (МСА);
- метод сравнительной единицы (МСЕ);
- метод индексации балансовой стоимости (МИБС).

Для определения стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания применялся метод сравнительной единицы (МСЕ).

Метод сравнительной единицы (МСЕ) предполагает расчет стоимости сравнительной единицы (1 кв. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Алгоритм расчета затрат замещения объектов недвижимого имущества методом сравнительной единицы включает в себя следующие этапы:

Анализ полученных данных о технических параметрах оцениваемого здания на полноту и качество.
Подбор наиболее близкого по функциональным и конструктивным параметрам объекта-аналога по соответствующему справочнику удельных показателей стоимости строительства объектов недвижимости.
Внесение корректировок на имеющиеся отличия оцениваемого здания от аналога.

Затраты замещения зданий и сооружений определялись путем умножения стоимости единицы сравнения, скорректированной на различия между оцениваемым объектом и аналогом, на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.) по формуле:

ЗЗ = Сб × К1 × К2 × К3 × К4 × К5 × N × (1 – И_сов),

где:

ЗЗ – затраты замещения объекта;

Сб – стоимость строительства сравнительной единицы в базовых ценах 2009 г. для Московской области;

К1 – корректировка на различие в сейсмичности территорий;

К2 - корректировка на различие по классам конструктивных систем;

К3 – регионально-экономический коэффициент по характерным конструктивным системам;

К4 – корректировка на различия в общей площади зданий;

К5 – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

N – количество сравнительных единиц;

И_сов – совокупный накопленный износ объекта.

Показатель N и другие характеристики объектов определялись по данным Заказчика, а также по данным поэтажных планов и выписок из ЕГРН на оцениваемое недвижимое имущество. Копии источников информации о технических параметрах оцениваемого здания приведены в Приложении 2 Отчета.

Показатель стоимости строительства сравнительной единицы Сб определялся по данным, представленным в справочнике Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика" - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ" 2009 г.

К стоимости сравнительной единицы вносились корректировки, учитывающие неполное соответствие оцениваемого здания объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, типам инженерных систем, регионально-экономическим и местным условиям осуществления строительства. Ниже описаны корректировки, применявшиеся к величине удельной стоимости строительства аналогичного объекта.

Корректировка на различия в сейсмичности территорий (К1) применялся для учета отличия в затратах на строительство в регионах расположения оцениваемого объекта и аналога, отличающихся сейсмичностью территорий. Корректировка определялась на основании справочников КО-ИНВЕСТ® серии "Справочник Оценщика, 2009" и составила для г. Челябинска 1,00.

Корректировка на различие по классам конструктивных систем (К2) отражает разницу в стоимости строительства зданий с различными конструктивными системами, в данном случае К2 = 1,00.

Регионально-экономический коэффициент по характерным конструктивным системам (К3) применялся для учета отличия в затратах на строительство оцениваемых объектов недвижимости в регионе их расположения от условий строительства в Московской области, в зависимости от конструктивной системы оцениваемого недвижимого имущества. Коэффициент учитывает изменение цен на строительно-монтажные работы с даты, по состоянию на которую указаны цены в справочнике (2009 г.), по Дату оценки. Данный коэффициент равен 2,117 (принят согласно условиям задания Курсовой работы).

Корректировка на различия в общей площади зданий (К4) применялся для учета отличия в затратах на строительство объектов, отличающихся общей площадью, в данном случае К4 = 1,00.

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (К5). Прибыль предпринимателя - прибыль, превышающая прибыль от операций с минимальным риском, которую планирует получить инвестор, вкладывающий средства в проект. Прибыль предпринимателя присуща объектам, не подверженным внешнему износу. Данный коэффициент принят на основании задания Курсовой работы, в данном случае К5 = 1,3.

Определение накопленного износа оцениваемого здания

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Совокупный накопленный износ объектов определяется по формуле:

И_сов = 1 – (1 – Ифиз.) × (1 – Ифунк.) × (1 – Иэкон.),

где:

И_сов – совокупный накопленный износ объекта;

Ифиз. – физический износ объекта;

Ифунк.. – функциональное устаревание объекта;

Иэкон. – экономическое обесценение объекта.

Определение физического износа

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий:

нормативный;
стоимостной;
метод срока жизни.

Для определения физического износа оцениваемого здания применялся нормативный метод расчета физического износа.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где:

F_ф – физический износ здания, %;

F_{i –}физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Удельный вес и величина физического износа конструктивных элементов оцениваемого здания даны в условии задания Курсовой работы.

Расчет физического износа оцениваемого здания представлен в таблице ниже.

Таблица 10.1. Расчет физического износа конструкций и элементов здания применительно к Объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ здания, %
Фундаменты	2,35%	5%	0,12%
Каркас	1,56%	5%	0,08%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22%
Кровля	4,15%	5%	0,21%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	10%	0,29%
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36%
Инженерные системы	32,88%	10%	3,29%
Общий физический износ здания, %	100%		8,54%

Источник: расчеты Исполнителя

Определение функционального устаревания

Функциональное устаревание имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Признаков наличия функционального устаревания для оцениваемого здания не выявлено.

Определение экономического обесценения

Экономическое (внешнее) обесценение – это снижение стоимости, вызванное изменением внешних, по отношению к анализируемому объекту, факторов (изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Экономическое обесценение связано, например, с изменениями экологической обстановки или со строительством рядом с объектом новых зданий или сооружений, которые могут существенно ухудшить эксплуатационные характеристики оцениваемого здания, и как следствие этого изменить рыночную стоимость.

В отношении оцениваемого здания признаков экономического обесценения не выявлено.

Таким образом, совокупный износ оцениваемого здания, представленный только физическим износом, составил 8,54%.

Расчет стоимости замещения оцениваемого здания

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом производилось по формуле:

РС = ЗЗ(ЗВ) × (1 – И_сов),

где:

РС – рыночная стоимость объекта, определенная затратным подходом;

З(ЗВ) – затраты замещения (воспроизводства) объекта;

И_сов – совокупный накопленный износ объекта.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода приводится в таблицах 10.2 и 10.3.

Таблица 10.2. Расчет стоимости замещения оцениваемого здания

Наименование ОС	КС оцен. объекта	КС аналога	Код аналога из сборника	Дата	Общая площадь, кв. м	Стоимость сравн. ед., руб.	К1	К2	К3	К4	К5	Стоимость замещения, без НДС, руб.
Нежилое офисное здание	КС‑1а	КС‑1а	3.3.3.050	2001	940	15 913,21	1,000	1,000	2,117	1,000	1,300	41 167 061

Источник: расчеты Исполнителя

Таблица 10.3. Расчет стоимости замещения оцениваемого здания с учетом износа

Наименование, адрес расположения	Стоимость замещения, без НДС, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Экономический износ, %	Совокупный износ, %	Стоимость замещения с учетом износа, без НДС, руб.
Нежилое офисное здание	41 167 061	8,54%	0%	0%	8,54%	37 652 629
Земельный участок (Таблица 12.3)						8 311 757
Итого:						45 964 386

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, без НДС, по состоянию на Дату оценки, составляет (округленно):

45 964 386 (Сорок пять миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи триста восемьдесят шесть) руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ в рамках доходного подхода

1. Основные этапы применения метода прямой капитализации

В рамках доходного подхода Исполнитель использовал метод прямой капитализации. Алгоритм применения метода капитализации состоит из нескольких этапов:

1-й этап. При определении рыночной стоимости недвижимости основным источником доходов считается арендная плата. Аренда, как правило, проявляется в двух формах:

аренда объекта в целом;
аренда части объектов.

При определении рыночной стоимости недвижимости, свободной от аренды, определяется арендная ставка, типичная на данном рынке для аналогичных объектов. Типичная арендная ставка – это арендная ставка, имеющая наиболее типичные по величине параметры.

При наличии активных договоров аренды, текущие ставки проверяются на соответствие рыночным условиям. Если соответствие установлено, то в расчет берутся текущие ставки, в противном случае при краткосрочных договорах - рыночные ставки, при долгосрочных договорах – текущие ставки, но дополнительно итоговую стоимость необходимо скорректировать на наличие обременения.

2-й этап. Определяется потенциальный валовой доход (далее по тексту – ПВД).

ПВД – доход, который можно получить от сдачи в аренду недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Таким образом, расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = Sаренды × Rаренды,

где:

ПВД – потенциальный валовой доход;

Sаренды – арендопригодная площадь, кв. м;

Rаренды – арендная ставка за 1 кв. м, руб.

Итогом реализации 2-го этапа является рассчитанный показатель потенциального валового дохода от сдачи в аренду анализируемого объекта.

3-й этап. Определяется действительный валовой доход (далее по тексту - ДВД).

ДВД – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Расчет производится по формуле:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы,

где:

Потери – потери от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы;

Прочие доходы – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД, их можно представить в виде коэффициента недоиспользования.

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей Кнда – отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.

Кнда = (Па+Пнд)/ПВД,

где:

Кнда – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

Пнд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Существует два способа определения показателя потерь:

потери могут рассчитываться по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном сегменте рынка, то есть за основу берется рыночный показатель;
на основе ретроспективных и текущих данных по оцениваемому объекту (если он сдавался и сдается в аренду); в данном случае анализируются договора аренды по срокам действия, частота их перезаключения, величина периодов между окончанием действия одного договора и заключения другого и т.п.

К прочим доходам могут быть отнесены доходы от сдачи в аренду гаража, парковки и пр.

4-й этап. Определяется чистый операционный доход (далее по тексту - ЧОД).

ЧОД – ДВД за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений) и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ,

где:

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы;

РЗ – резерв на замещение.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (ДВД).

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, а именно:

налог на землю;
налог на имущество;
страховые взносы.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно:

коммунальные расходы;
эксплуатационные расходы, в т. ч.:
- плата на содержание территории;
- на текущие ремонтные работы;
- зарплата обслуживающего персонала;
- налоги на зарплату;
- расходы по обеспечению безопасности;
прочие расходы, в т. ч. предпринимательские.

5-й этап. Определяется коэффициент (ставка) капитализации.

Ставка капитализации – процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиций для установления ее капитальной стоимости на заданную дату.

Доходность – представляет собой сумму годовых процентов, которую, как ожидается, принесет конкретная инвестиция с учетом фактов, имеющих отношение к делу, то есть какой она должна быть с точки зрения рынка. Таким образом, оценка инвестиции будет нуждаться в выборе подходящего процента в виде доходности, и такая доходность используется при капитализации (фактического или расчетного) дохода.

Методы определения ставки капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат;
метод связанных инвестиций;
метод рыночной выжимки (экстракции) или анализ сравнимых продаж.

6-й этап. Рассчитывается стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода.

Располагая данными о чистом операционном доходе и коэффициенте капитализации, рассчитывается стоимость объекта недвижимости.

1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации

В рамках доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации, поскольку существует стабильный спрос на нежилые здания и помещения офисного назначения на территории г. Челябинска.

В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямой капитализации была определена рыночная величина арендной ставки для офисных зданий и помещений, расположенных в г. Челябинске.

Рыночная величина арендной ставки рассчитывалась в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Данный метод заключается в анализе арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между объектами-аналогами и Объектом оценки. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как, если бы при сдаче в аренду, он имел те же основные характеристики, что и Объект оценки. Скорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды Объекта оценки.

Сопоставимыми (аналогичными) считаются объекты с близкими физическими и экономическими характеристиками. Для определения арендных ставок были проведены исследования и анализ рынка аренды офисных зданий и помещений на территории г. Челябинска.

Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием Интернет-порталов (www.cian.ru, www.avito.ru, www.chelyabinsk.n1.ru, www.rosrealt.ru и др.) и консультаций с риелторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске.

Рынок аренды офисных зданий и помещений г. Челябинска представлен достаточным для анализа количеством предложений. В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для Объекта оценки было выбрано несколько объектов для сравнения. Расположение объектов-аналогов, использованных при расчете ставки аренды Объекта оценки, приводится на рисунке ниже.

Рисунок 11.1. Расположение объектов-аналогов, использованных при расчете ставки аренды Объекта оценки

Источник: www.yandex.ru/maps

На основе предварительной выборки однородных объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта, определены элементы сравнения, по которым сравнивается оцениваемый объект с объектами-аналогами, определена единица сравнения – 1 кв. м площади, рассчитаны годовые ставки аренды 1 кв. м объектов-аналогов.

Внесение корректировок при расчете ставки аренды Объекта оценки

Для оцениваемого объекта и объектов-аналогов выделены следующие элементы сравнения:

функциональное назначение объекта;

различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия сдачи в аренду (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

общая площадь;

этаж расположения;

класс здания;

местоположение объекта;

тип парковки;

наличие коммунальных и эксплуатационных расходов в ставке арендной платы;

тип отделки.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом по выделенным элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по некоторым из элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%. К таким элементам сравнения относятся:

функциональное назначение объекта;

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия сдачи в аренду (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

класс здания.

При отличии аналогичного объекта и оцениваемого объекта по какому-либо показателю в цену аналогичного объекта вносились соответствующие корректировки.

Корректировка на различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости, в основном, является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа обычно используются цены предложения на сопоставимые объекты.

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2). В расчетах было принято среднее значение корректировки для офисной недвижимости по крупным городам -5,8%.

Корректировка на тип объекта
Корректировка определялась на основании данных исследования рынка коммерческой недвижимости, опубликованных в "Справочнике оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 206, табл. 104). Согласно данному исследованию было установлено, что арендная ставка офисных зданий выше арендной ставки встроенных помещений сопоставимого назначения. Корректировка для встроенных помещений по отношению к оцениваемому зданию составила 8,7%.

Корректировка на площадь

Корректировка на общую площадь отражает стоимостные отличия Объекта оценки и объектов-аналогов, обусловленные различиями в общей площади.

Корректировка на размер общей площади для объектов коммерческого назначения была определена на основании исследования рынка коммерческой недвижимости в субъектах РФ с численностью населения более миллиона, на основе корреляционно-регрессионного анализа, результаты которого опубликованы в "Справочнике оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 200, рис. 61). График, отражающий зависимость удельной арендной ставки коммерческой недвижимости от площади объекта представлен на рисунке ниже.

Рисунок 11.2. Зависимость удельной арендной ставки коммерческого объекта недвижимости от площади

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 200, рис. 61)

Корректировка была рассчитана на основании степенной зависимости стоимости 1 кв. м от общей площади объекта по формуле:

К_пл=(S_оо/S_oа)^m

где,

S_оо- площадь объекта оценки;

S_oа- площадь объекта-аналога;

M - корректирующий коэффициент на различия в общей площади;

По данным проведенного корреляционно-регрессионного анализа, значение степенной функции, отражающей зависимость стоимости 1 кв. м. коммерческой недвижимости от площади объекта, характеризуется следующей формулой:

y = 1,2633х^-0.06

где, значение степенного коэффициента составило -0,06.

Корректировка на этаж расположения

Как правило, арендная ставка объектов коммерческой недвижимости, расположенных в подвале/цоколе, а также на 2 этаже и выше, ниже стоимости аналогичных объектов, расположенных на первом этаже.

Корректировка на этаж определена на основе данных, приведенных в "Справочнике оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111). Корректировка на различие объектов-аналогов и Объекта оценки в этажах расположения определялась на основании коэффициентов таблицы 11.1.

Корректировка на структуру площадей отдельно стоящего здания производилась аналогично по приведенной площади, расчет которой представлен в итоговой таблице определения рыночной стоимости.

При расчете корректировки использовался следующий алгоритм:

- площади, отличающиеся от первого этажа, умножались на соответствующий коэффициент из таблицы 11.1;
- определялась "приведенная" площадь объекта оценки и объектов аналогов путем сложения площадей всех этажей с учетом коэффициента на этаж;
- приведенная площадь объекта оценки делилась на приведенную площадь объектов аналогов.

Таблица 11.1. Коэффициенты, выражающие разницу в стоимости в зависимости от этажа расположения объекта

Этаж/Источник	Значение коэффициента
Подвал	0,73
Цоколь	0,80
Первый	1,00
Выше первого	0,85

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111)

Корректировка на местоположение

Величина корректировки на местоположение для Объекта оценки была принята на основе анализа рынка офисных помещений г. Челябинска по состоянию на конец первого полугодия 2019 г., проведенного Исполнителем. Расчет корректировки приведен в таблице ниже.

Таблица 11.2. Расчет величины корректировки на местоположение

Административный район города	Cтавка аренды, руб./кв. м/год без НДС (мин)	Cтавка аренды, руб./кв. м/год без НДС (макс)	Cтавка аренды, руб./кв. м/год без НДС (средняя)	Величина корректировки
Тракторозаводский	2 900	4 500	3 700	0,0%
Ленинский	3 900	5 900	4 900	-24,5%
Металлургический	2 600	4 000	3 300	12,1%
Советский	3 100	4 700	3 900	-5,1%
Центральный	3 300	4 900	4 100	-9,8%
Калининский	2 800	4 200	3 500	5,7%
Курчатовский	2 900	4 300	3 600	2,8%

Источник: анализ Исполнителя

Корректировка на тип парковки

Данная корректировка применяется в случае, если анализируемый объект отличается от объекта-аналога по наличию/отсутствию организованного наземного паркинга. Значение корректировки было принято по данным Справочника оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87). Значения корректирующих коэффициентов представлены в таблице 11.3.

Таблица 11.3. Расчет корректировки на тип парковки

Тип парковки	Значение коэффициента	Значение корректировки
Без парковки	0,86	16,3%
Стихийная	1,00	0,0%
Организованная	1,06	-5,7%

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87)

Корректировка на наличие коммунальных и эксплуатационных расходов в ставке арендной платы

Расчет арендной ставки объекта оценки приводится без учета эксплуатационных затрат и коммунальных расходов, поэтому данная корректировка применялась к ставкам аренды объектов-аналогов, включающих эксплуатационные и коммунальные расходы. Корректировка была принята на основе данных "Анализа состава арендной ставки", проведенного консалтинговой компанией "Сибирский Оценщик", а также "Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 52, табл. 13), как среднее значение диапазона.

Значения операционных расходов (коммунальных и эксплуатационных) в величине арендной ставки представлены в таблице ниже.

Таблица 11.4. Расчет корректировки на наличие в арендной ставке эксплуатационных и коммунальных расходов

Показатель	Офисные помещения	Источник
доля коммунальных расходов в величине арендной ставки	5,5%	Сибирский Оценщик
Среднее значение	5,5%
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки	13,5%	Сибирский Оценщик
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки	18,8%	Лейфер Л.А. (2018)
Среднее значение	16,2%
Значение корректировки на наличие в арендной ставке эксплуатационных расходов	-13,9%
Значение корректировки на наличие в арендной ставке коммунальных расходов	-5,2%

Источник: "Анализ состава арендной ставки" консалтинговой компании "Сибирский оценщик", "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 52, табл. 13)

Корректировка на тип отделки

Анализируя рыночную информацию, Исполнитель пришел к выводу, что в целом весь комплекс работ по ремонту и оформлению офисных, торговых и жилых помещений можно разбить на четыре основных категории:

без отделки – без внутренней отделки и инженерного оборудования (при наличии приборов отопления);
типовая отделка - простая внутренняя и наружная отделка (штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка, линолеумные полы, инженерное оборудование эконом-класса качества);
улучшенная отделка – повышенная внутренняя отделка (штукатурка, шпатлевка, шлифовка, качественная покраска и побелка; или ГКЛ, обои, покраска, линолеумные полы, инженерное оборудование улучшенного класса качества);
евроремонт - высококачественная внутренняя отделка (шлифовка поверхностей или ГКЛ, высококачественные обои и покрытие, подвесные, натяжные или лепные потолки, комбинированное освещение; полы из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, инженерное оборудование премиум-класса качества).

Расчет и значения корректировки на тип отделки представлены ниже в таблице.

Таблица 11.5. Расчет величины корректировки на тип отделки

Характеристика отделки	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение	Значение корректировки
Без отделки	0,84	0,95	0,89	12%
Типовая	1	1	1	0%
Улучшенная	1,04	1,11	1,07	-7%
Евроремонт	1,08	1,26	1,16	-14%

Источник: statrielt.ru

Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Были проведены следующие процедуры:

- проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
- проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок присвоен тем аналогам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Расчет величины рыночной арендной ставки для помещений оцениваемого здания приводится в таблице 11.6.

Таблица 11.6. Определение величины рыночной арендной ставки Объекта оценки

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Функциональное назначение объекта	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ВП	ВП	ВП
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 9А	г. Челябинск, пер. Мамина, д. 1Г	г. Челябинск, пр-кт Победы, д. 290	г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 7б	г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 2м
Состав передаваемых прав на объект	-	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Этаж/общая этажность	1-3/3	1,2/2, мансарда	цоколь, 1,2/2	3/9	цоколь/3	1/3
Источник информации	-	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_790_m_1315731185	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_600_m_1758708105	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_750_m_1437860193	https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/197013684/	https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/166603315/
Арендная ставка за 1 кв.м в год с учетом НДС, руб.	-	6 835	4 800	6 000	5 400	5 880
Общая площадь, кв. м	940,0	790,0	600,0	750,0	600,0	500,0
Площадь паркинга, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь подвала, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь цокольного этажа, кв. м	0,0	0,0	200,0	0,0	600,0	0,0
Площадь этажей выше первого, кв. м	0,0	0,0	0,0	750,0	0,0	0,0
Площадь первого этажа, кв. м	940,0	790,0	400,0	0,0	0,0	500,0
Приведенная площадь, кв. м	940,0	790,0	560,0	637,5	480,0	500,0
Арендная ставка за 1 кв.м в год без учета НДС, руб.	-	5 696	4 000	5 000	4 500	4 900
Корректировка на функциональное назначение объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 696	4 000	5 000	4 500	4 900
Тип сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)	-	-6,3%	-6,3%	-6,3%	-6,3%	-6,3%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Состав передаваемых прав на объект	-	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка на состав передаваемых прав	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Условия аренды	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия аренды	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Период предложения	Август 2019	Июль 2019	Июль 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ВП	ВП	ВП
Корректировка на тип объекта	-	0,0%	0,0%	8,7%	8,7%	8,7%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	5 092	4 583	4 991
Корректировка на общую площадь	-	1,0%	2,7%	1,4%	2,7%	3,9%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	3 850	5 162	4 708	5 183
Приведенная площадь, кв. м	940,0	790,0	560,0	637,5	480,0	500,0
Соотношение приведенной площади к общей площади объекта	1,00	1,00	0,93	0,85	0,80	1,00
Корректировка на этаж	-	0,0%	7,1%	17,6%	25,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	4 125	6 073	5 885	5 183
Класс объекта недвижимости	С	С	С	С	С	С
Корректировка на класс объекта недвижимости	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	4 125	6 073	5 885	5 183
Местоположение объекта (адм. район)	Калининский	Курчатовский	Тракторозаводский	Курчатовский	Курчатовский	Тракторозаводский
Корректировка на местоположение	-	-2,8%	-5,4%	-2,8%	-2,8%	-5,4%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Удаленность от метро	-	-	-	-	-	-
Корректировка на удаленность от метро	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Наличие отдельного входа	Да	Да	Да	Нет	Да	Да
Корректировка на наличие отдельного входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Линия расположения объекта	Первая линия	Первая линия	Вторая линия	Вторая линия	Первая линия	Вторая линия
Корректировка на линию расположения объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Тип входа	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы
Корректировка на тип входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Тип парковки	Стихийная	Организованная	Организованная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Корректировка на тип парковки	-	-5,7%	-5,7%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 946	3 681	5 904	5 722	4 903
Наличие ОР (без КР) в арендной ставке	Нет	Да	Нет	Да	Да	Да
Корректировка на наличие ОР (без КР) в арендной ставке	-	-13,9%	0,0%	-13,9%	-13,9%	-13,9%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 259	3 681	5 083	4 926	4 221
Наличие КР в арендной ставке	Нет	Да	Нет	Да	Да	Да
Корректировка на наличие КР в арендной ставке	-	-5,2%	0,0%	-5,2%	-5,2%	-5,2%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 037	3 681	4 818	4 669	4 001
Уровень (состояние) отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Без отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)
Корректировка на уровень (состояние) отделки, %	-	0,0%	12,4%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 037	4 136	4 818	4 669	4 001
Показатель совокупной корректировки	-	34,9%	39,6%	55,9%	64,6%	43,4%
Вес объекта-аналога	-	26,0%	22,9%	16,2%	14,0%	20,9%
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м/год, без учета НДС	4 268

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямой капитализации определялся размер потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход рассчитывался как произведение ставки арендной платы и площади Объекта оценки.

Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.

Таблица 11.7. Расчет потенциального валового дохода

Оцениваемый объект	Площадь оцениваемого объекта, кв. м	Рыночная арендная ставка без учета ЭР и КР, руб./кв. м/год, без НДС	Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду помещений, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	940	4 268	4 011 519

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямой капитализации определялась величина действительного валового дохода.

По данным задания Курсовой работы коэффициент недозагрузки оцениваемого здания составил 2,5%, риск недополучения арендной платы при сборе – 1%.

Таблица 11.8. Расчет действительного валового дохода

Оцениваемый объект	Потенциальный валовый доход, руб./год	Уровень недозагрузки+ риск недополучения арендной платы	Действительный валовый доход, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	4 011 519	3,5%	3 871 116

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 4-го этапа определялся размер ежегодного чистого операционного дохода.

Расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.

Операционные расходы включают в себя следующие виды затрат:

эксплуатационные расходы;
коммунальные платежи;
налог на имущество;
налог на земельные участки;
резерв на замещение;
страхование.

Используемые в расчетах арендные ставки были очищены от эксплуатационных и коммунальных расходов на этапе ее расчета (таблица 11.6.).

В условии задания Курсовой работы представлены следующие данные:

налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости Объекта оценки;
налог на землю равен 1,5% от кадастровой стоимости Объекта оценки;
прочие расходы (расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта) составляют 2% от действительного валового дохода;
расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода.

Расходы на замещение предполагают регулярные отчисления в фонд накопления на проведение капитальных ремонтов. Резерв на замещение был рассчитан на основе расходов на капитальный ремонт с учетом коэффициента амортизационного фонда. Расходы на замещение рассчитаны в таблице 11.9.

Таблица 11. Расчет резерва на замещение

Показатель	Ед. изм.	Значение
Стоимость замещения оцениваемого здания, без учета НДС (Таблица 10.2)	руб.	41 167 061
Расходы на капитальный ремонт (30% от стоимости замещения здания)	руб.	15 472 393
Периодичность капитального ремонта	лет	30
Безрисковая ставка на дату оценки^[3]	%	7,26%
Коэффициент амортизационного фонда	х	0,010
Ежегодные отчисления в резерв на замещение	руб.	46 888

Источник: расчеты Исполнителя

Расчет операционных расходов представлен в таблице ниже.

Таблица . Расчет операционных расходов

Статьи расходов	Значение
Налог на имущество, руб.	361 026
Налог на землю, руб.	68 407
Расходы на управление, руб.	116 133
Ежегодные отчисления в резерв на замещение, руб.	46 888
Прочие расходы, руб.	77 422
Итого операционные расходы, руб.	669 876

* Эксплуатационные и коммунальные расходы исключены на этапе расчета ставок аренды.

Источник: расчеты Исполнителя

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 11.11.

Таблица 11.11. Расчет чистого операционного дохода

Оцениваемый объект	Действительный валовый доход, руб./год	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	3 871 116	669 876	3 201 240

Источник: расчеты Исполнителя

5-ый этап. Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации принята в размере 13,9% как среднее значение, на основании данных, опубликованных в "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 99, табл. 50).

6-ый этап. Определение рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода приведено в таблице ниже.

Таблица 11.12. Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Параметры	Объект оценки
Чистый операционный доход, руб./год (Таблица 11.11)	3 201 240
Ставка капитализации	13,9%
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом земельного участка, без учета НДС, руб.	23 030 501

Источник: расчеты Исполнителя

1. Результат определения стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, с учетом стоимости земельного участка и без учета НДС, составляет:

23 030 501 (Двадцать три миллиона тридцать тысяч пятьсот один) руб.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Исходя из объема информации, предоставленной Заказчиком, параметров, юридической и функциональной составляющей объектов, Оценщик для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, в рамках сравнительного подхода применил метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

1. Алгоритм определения рыночной стоимости недвижимого имущества

Сравнительным подходом в рамках настоящего Отчета определялась рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка;
- здания.

В рамках сравнительного подхода Исполнитель использовал метод сравнения продаж.

Алгоритм расчета рыночной стоимости Объекта оценки в рамках метода сравнения продаж состоит из нескольких этапов:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемыми. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и сделки с ними должно осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируются собранные данные и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемыми объектами. Сравнение оцениваемых объектов с объектами-аналогами проводится по элементам сравнения. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

Основные элементы сравнения включают:

вид передаваемых имущественных прав на объект;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
условия и время продажи;
местоположение;
вид разрешенного использования;
физические характеристики (физические параметры, качество строительных работ, уровень и состояние отделки помещений и др.);
экономические характеристики;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

3-й этап. На выявленные различия между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения аналогов с оцениваемыми объектами требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв. м), либо экономическая.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина стоимости объекта на основе сравнительного подхода.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемых объектов. При этом проводятся следующие процедуры:

проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной стоимостью оцениваемых объектов, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

Оцениваемый земельный участок, площадью 1 920 кв. м, расположен по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная д. Х.

Местоположение оцениваемого участка на кадастровой карте приведено Разделе 6 на рисунке 6.2.

На оцениваемый земельный участок заведены следующие инженерные коммуникации: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализация. При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оцениваемый участок рассматривался как условно свободный от коммуникаций и строений.

Выбор объектов-аналогов

В качестве аналогов рассматривались земельные участки в г. Челябинске, наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком. Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием следующих источников:

консультаций с риэлторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске;
интернет-порталов: www.avito.ru, cian.ru, rosrealt.ru и др.

Описание основных этапов применения метода сравнения продаж приводится в Разделе 10.1 Отчета.

При определении рыночной стоимости земельного участка, основные элементы сравнения включают:

виды передаваемых имущественных прав на объект;
условия финансирования;
условия и время продажи;
местоположение;
целевое назначение и разрешенное использование;
наличие коммуникаций;
физические характеристики (размер, форма, рельеф, состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);
экономические характеристики.

Объем доступных оценщику рыночных данных

В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для оцениваемого земельного участка было выбрано несколько объектов для сравнения.

В качестве аналогов рассматривались земельные участки категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под коммерческую застройку. Местоположение аналогов, используемых при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, на карте представлено на рисунке ниже.

Рисунок 12.1. Местоположение объектов-аналогов, используемых при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

Источник: www.yandex.ru/maps

Внесение корректировок

Для проведения сравнительного анализа, оцениваемого и сопоставимых объектов, выделены следующие элементы сравнения:

различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи/предложения;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

состав передаваемых прав на земельный участок;

местоположение земельного участка;

назначение земельного участка;

площадь земельного участка;

наличие строений на участке;

наличие ИРД (разрешения на строительство);

наличие/отсутствие инженерных коммуникаций.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по выделенным элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по некоторым из элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%.

К таким элементам относятся:

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи/предложения;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

назначение земельного участка;

наличие строений на участке;

наличие ИРД (разрешения на строительство).

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2). В расчетах было принято среднее значение корректировки по крупным городам, равное -11,4%.

Корректировка на состав передаваемых прав

Корректировка рассчитывалась на основе данных исследования, опубликованных в "Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 72, табл. 12), согласно которым стоимость прав собственности выше стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка на 17,6%.

Корректировка на местоположение

Величина корректировки на местоположение по районам города определялась на основе данных "Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 189, табл. 66).

Значения корректировочных коэффициентов приведены в таблице ниже.

Таблица 12.1. Значения корректировочных коэффициентов

Район города	Значение коэффициентов	Значение корректировки
Культурный и исторический центр	1	-25%
Центр административного района города, зона точечной застройки	0,87	-14%
Спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы	0,80	-6%
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,75	0%
Окраины городов, промзоны	0,65	15%
Районы крупных автомагистралей города	0,74	1%

Источник: "Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 189, табл. 66)

Корректировка на различие в величине общей площади

Стоимость удельной величины земельного участка зависит от величины самого объекта. То есть, при прочих равных условиях цена единицы площади больших по площади земельных участков ниже, чем меньших. Корректировка вносилась, если площадь анализируемого объекта существенно отличалась от площади объекта-аналога.

Корректировка рассчитывалась на основе данных исследования, проведенного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки и опубликованного в "Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 101, табл. 34). Результаты исследования представлены в таблице ниже.

Таблица 12.2. Корректировка на различие в величине общей площади

Площадь земельного участка, кв. м.	до 0,1 га	0,1 - 0,5 га	0,5 - 1 га	1 - 3 га	свыше 3 га
до 0,1 га	1	1,14	1,28	1,44	1,51
0,1 - 0,5 га	0,88	1	1,12	1,26	1,32
0,5 - 1 га	0,78	0,9	1	1,13	1,18
1 - 3 га	0,7	0,79	0,89	1	1,05
свыше 3 га	0,66	0,76	0,85	0,95	1

Источник: "Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 101, табл. 34)

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций

Оцениваемый земельный участок оценивался как свободный от улучшений, корректировка применялась для объектов-аналогов, имеющих подключение к коммуникациям.

Корректировка определялась по данным исследования рынка коммерческой недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт. Согласно данному исследованию, наличие коммуникаций на земельном участке увеличивает стоимость участка:

наличие газоснабжения, в среднем, на 7,4%;

наличие электроснабжения, в среднем, на 2,9%;

наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи), в среднем, на 4,2%.

Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода

Заключительным этапом применения метода сравнения продаж является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Были проведены следующие процедуры:

проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;

проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка приводится в таблице ниже.

Таблица 12.3. Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Тип объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х	Челябинская область, г. Челябинск, пр-кт Ленина	Челябинская область, г. Челябинск, ул. Полетаевская, д. 17	Челябинская область, г. Челябинск, ул. Савина
Цена предложения, руб.	-	12 500 000	3 980 000	1 650 000
Источник информации	-	https://www.avito.ru/chelyabinsk/zemelnye_uchastki/uchastok_37.4_sot._promnaznacheniya_1635076562	https://www.avito.ru/chelyabinsk/zemelnye_uchastki/uchastok_6.1_sot._promnaznacheniya_849430066	https://www.beboss.ru/kn/chel/777818
Объем строений под снос, куб. м	0	0	0	0
Площадь, кв. м	1 920	3 740	605	290
Тип сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)	-	-11,4%	-11,4%	-11,4%
Скорректированная цена предложения, руб.	-	11 075 000	3 526 280	1 461 900
Категория участка	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Назначение	Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения	Для строительства офисно-торгового здания	Объекты социально-бытового обслуживания населения, не требующие устройства санитарных разрывов	Для проектирования и строительства досугового комплекса
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	2 961	5 829	5 041
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб.	-	2 961	5 829	5 041
Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи (предложения)	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	2 961	5 829	5 041
Период предложения	Август 2019	Август 2019	Июль 2019	Август 2019
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	2 961	5 829	5 041
Состав передаваемых прав	Собственность	Долгосрочная аренда	Собственность	Собственность
Корректировка на передаваемые права	-	17,6%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	3 484	5 829	5 041
Местоположение (адм. район)	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Окраины городов, промзоны	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки
Корректировка на местоположение	-	15%	0%	0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	5 829	5 041
Категория участка	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Назначение	Для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения	Для строительства офисно-торгового здания	Для размещения объектов социально-бытового обслуживания населения, не требующие устройства санитарных разрывов	Для проектирования и строительства досугового комплекса
Корректировка на назначение	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения, руб.	-	4 020	5 829	5 041
Диапазон площади для корректировки	0,1 - 0,5 га	0,1 - 0,5 га	до 0,1 га	до 0,1 га
Корректировка на площадь	-	0,0%	-12,0%	-12,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	5 129	4 436
Наличие строений под снос	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на наличие строений на участке	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	5 129	4 436
Наличие ИРД (разрешение на строительство)	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на наличие ИРД (разрешения на строительство)	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	5 129	4 436
Наличие газоснабжения	Нет	Нет	Да	Нет
Корректировка на наличие газоснабжения	-	0,0%	-7,4%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	4 749	4 436
Наличие водоснабжения, канализации	Нет	Нет	Да	Нет
Корректировка на наличие водоснабжения, канализации	-	0,0%	-4,2%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	4 552	4 436
Наличие электроснабжения	Нет	Нет	Да	Нет
Корректировка на наличие электроснабжения	-	0,0%	-2,9%	0,0%
Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	-	4 020	4 419	4 436
Показатель совокупной корректировки	-	44,4%	37,9%	23,4%
Вес объекта-аналога	-	24,6%	28,8%	46,6%
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, руб./кв. м (без учета НДС)	4 329
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, руб. (без учета НДС)	8 311 757

Источник: расчеты Исполнителя

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, входящего в состав Объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на Дату оценки составляет:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей.

1. Определение рыночной стоимости здания

В рамках сравнительного подхода для определения стоимости оцениваемого здания применяется метод сравнения продаж.

Выбор объектов-аналогов

В качестве аналогов рассматривались предложения о продаже офисных зданий, расположенных в г. Челябинске.

- Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием следующих источников:
- консультации с риэлторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске;
- интернет-порталы (www.cian.ru, zdanie.info, avito.ru, chelyabinsk.n1.ru др.).

Объем доступных оценщику рыночных данных

Рынок продажи офисных зданий г. Челябинска представлен достаточным для анализа количеством предложений. В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для объекта оценки было выбрано несколько объектов для сравнения. Местоположение выбранных аналогов приведено на рисунке ниже.

Рисунок 12.2. Расположение объектов-аналогов на карте г. Челябинска

Источник: www.yandex.ru/maps/

На основе предварительной выборки однородных объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта, определены элементы сравнения, по которым сравнивается оцениваемый объект с объектами-аналогами, определена единица сравнения – 1 кв. м площади, рассчитаны цены предложений 1 кв. м аналогов.

Внесение корректировок

Для оцениваемого объекта и объектов-аналогов выделены следующие элементы сравнения:

функциональное назначение объекта;

различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

класс здания;

местоположение;

наличие отдельного входа;

общая площадь;

этаж расположения;

тип парковки;

тип отделки.

функциональное назначение объекта;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

класс здания;

наличие отдельного входа.

Корректировка на различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2) В расчетах было принято среднее значение корректировки для офисной недвижимости по крупным городам, равное -10,1%.

Корректировка на местоположение

Таблица 12.4. Расчет величины корректировки на местоположение

Административный район города	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (мин)	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (макс)	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (средняя)	Величина корректировки
Тракторозаводский	21 700	32 600	27 150	0,0%
Ленинский	20 800	31 200	26 000	4,4%
Металлургический	19 000	29 000	24 000	13,1%
Советский	21 200	31 800	26 500	2,5%
Центральный	24 000	36 000	30 000	-9,5%
Калининский	19 600	29 400	24 500	10,8%
Курчатовский	21 900	32 900	27 400	-0,9%

Источник: анализ Исполнителя

Корректировка на площадь

Корректировка на размер общей площади для объектов коммерческого назначения была определена на основании исследования рынка коммерческой недвижимости в субъектах РФ с численностью населения более миллиона, на основе корреляционно-регрессионного анализа, результаты которого опубликованы в "Справочнике оценщика недвижимости. “Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 194, рис. 55). График, отражающий зависимость удельной стоимости коммерческой недвижимости от площади объекта представлен на рисунке ниже.

Рисунок 12.3. Зависимость удельной стоимости коммерческого объекта недвижимости от площади

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 194, рис. 55).

К_пл=(S_оо/S_oа)^m

где,

S_оо- площадь объекта оценки;

S_oа- площадь объекта-аналога;

M - корректирующий коэффициент на различия в общей площади;

y = 1,6047х^^-0.122

где, значение степенного коэффициента составило -0,122.

Корректировка на этаж расположения

При расчете корректировки использовался следующий алгоритм:

- площади, отличающиеся от первого этажа, умножались на соответствующий коэффициент из таблицы 12.5;
- определялась "приведенная" площадь объекта оценки и объектов аналогов путем сложения площадей всех этажей с учетом коэффициента на этаж;
- приведенная площадь объекта оценки делилась на приведенную площадь объектов аналогов.

Таблица 12.5. Коэффициенты, выражающие разницу в стоимости в зависимости от этажа расположения объекта

Этаж/Источник	Значение коэффициента
Подвал	0,73
Цоколь	0,80
Первый	1,00
Выше первого	0,85

Корректировка на тип парковки

Таблица 12.6. Расчет корректировки на тип парковки

Тип парковки	Значение коэффициента	Значение корректировки
Без парковки	0,86	16,3%
Стихийная	1,00	0,0%
Организованная	1,06	-5,7%

Корректировка на тип отделки

без отделки – без внутренней отделки и инженерного оборудования (при наличии приборов отопления);
типовая отделка - простая внутренняя и наружная отделка (штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка, линолеумные полы, инженерное оборудование эконом-класса качества);
улучшенная отделка – повышенная внутренняя отделка (штукатурка, шпатлевка, шлифовка, качественная покраска и побелка; или ГКЛ, обои, покраска, линолеумные полы, инженерное оборудование улучшенного класса качества);
евроремонт - высококачественная внутренняя отделка (шлифовка поверхностей или ГКЛ, высококачественные обои и покрытие, подвесные, натяжные или лепные потолки, комбинированное освещение; полы из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, инженерное оборудование премиум-класса качества).

Расчет и значения корректировки на тип отделки представлены ниже в таблице.

Таблица 12.7. Расчет величины корректировки на тип отделки

Характеристика отделки	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение	Значение корректировки
Без отделки	0,84	0,95	0,89	12%
Типовая	1	1	1	0%
Улучшенная	1,04	1,11	1,07	-7%
Евроремонт	1,08	1,26	1,16	-14%

Источник: statrielt.ru

Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

- проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
- проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Определение рыночной стоимости оцениваемого здания приводится в таблице 12.8.

Таблица 12.8. Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Функциональное назначение объекта	офисное	Офисное	Свободное	Свободное	Офисное	Офисное
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. 3	г. Челябинск, ул. Потемкина, д. 34а	г. Челябинск, ул. 40-летия Октября, д. 23	г. Челябинск, ул. Набережная, д. 11а	г. Челябинск, ул. Тепличная, д. 21	г. Челябинск, ул. Кулибина, д. 5/1
Состав передаваемых прав на объект	-	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Этаж/общая этажность	1-3/3	подвал,1,2/2	1-3/3	подвал,1-4/4	цоколь, 1,2/2	1-5/5
Источник информации	-	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/192630361/	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/214374025/	https://chelyabinsk.n1.ru/view/24409796/?open_card_kn	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/197781821/	https://chelyabinsk.n1.ru/view/29942449/?open_card_kn
Общая площадь, кв. м	940,0	1 191,4	1 150,0	1 765,5	1 200,0	1 662,0
Площадь подземного паркинга, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь подвала, кв. м	0,0	191,4	0,0	374,1	0,0	0,0
Площадь цокольного этажа, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	400,0	0,0
Площадь этажей выше первого, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь первого этажа, кв. м	940,0	1 000,0	1 150,0	1 391,4	800,0	1 662,0
Приведенная площадь, кв. м	940,0	1 139,7	1 150,0	1 664,5	1 120,0	1 662,0
Площадь з/у, относящегося к объекту, кв. м	1 920,0	3 313,0	8 067,0	400,0	783,0	1 244,0
Плотность застройки	0,5	0,4	0,1	4,4	1,5	1,3
Стоимость объекта с учетом НДС, руб.	-	40 000 000	40 000 000	42 200 000	40 000 000	60 000 000
Корректировка на функциональное назначение объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб.	-	40 000 000	40 000 000	42 200 000	40 000 000	60 000 000
Тип сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)	-	-10,1%	-10,1%	-10,1%	-10,1%	-10,1%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб.	-	35 960 000	35 960 000	37 937 800	35 960 000	53 940 000
Скорректированная цена предложения без учета зу и без учета НДС, руб./кв. м		25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи (предложения)	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Период предложения	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Корректировка на тип объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Класс объекта	С	С	С	С	С	С
Корректировка на класс объекта недвижимости	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Местоположение объекта (адм. район)	Калининский	Калининский	Тракторозаводский	Калининский	Калининский	Тракторозаводский
Корректировка на местоположение	-	0,0%	-9,8%	0,0%	0,0%	-9,8%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Удаленность от метро	-	-	-	-	-	-
Корректировка на удаленность от метро	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Наличие отдельного входа	Да	Да	Да	Да	Да	Да
Корректировка на наличие отдельного входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Тип входа	С улицы	Со двора	С улицы	Со двора	С улицы	С улицы
Корректировка на тип входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Линия расположения объекта	Первая линия	Вторая линия	Первая линия	Вторая линия	Первая линия	Первая линия
Корректировка на линию расположения объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Общая площадь объекта, кв. м	940,0	1 191,4	1 150,0	1 765,5	1 200,0	1 662,0
Диапазон площади для корректировки	-	-	-	-	-	-
Корректировка на общую площадь	-	2,9%	2,5%	8,0%	3,0%	7,2%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 890	24 100	19 338	25 727	26 163
Приведенная площадь, кв. м	940,0	1 139,7	1 150,0	1 664,5	1 120,0	1 662,0
Соотношение приведенной площади к общей площади объекта	1,00	0,96	1,00	0,94	0,93	1,00
Корректировка на этаж	-	4,5%	0,0%	6,1%	7,1%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	27 064	24 100	20 512	27 565	26 163
Тип парковки	Стихийная	Организованная	Организованная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Корректировка на тип парковки		-5,7%	-5,7%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Объект культурного наследия	Нет	-	-	-	-	-
Корректировка на наличие охранных обязательств	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Состав передаваемых прав на з/у под объектом	Собственность	Долгосрочная аренда	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Площадь з/у под объектом, находящаяся в собственности, кв. м	-	0	0	0	0	1 244
Площадь з/у под объектом, находящаяся в долгосрочной аренде, кв. м	-	3 313	8 067	400	783	0
Корректировка на право собственности на земельный участок под объектом	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Уровень (состояние) отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Без отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)
Корректировка на уровень (состояние) отделки, руб./кв. м	-	0,0%	0,0%	12,4%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	23 047	27 565	26 163
Показатель совокупной корректировки	-	23,2%	28,0%	36,5%	20,3%	27,1%
Коэффициент соответствия объекту оценки	-	4,31	3,57	2,74	4,93	3,70
Вес объекта-аналога	-	22,4%	18,6%	14,2%	25,6%	19,2%
Рыночная стоимость объекта с учетом НДС, руб./ кв. м	25 302
Рыночная стоимость объекта с учетом земельного участка, без учета НДС, руб.	23 784 150

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, без учета НДС составляет:

23 784 150 (Двадцать три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто пятьдесят) рублей.

Согласование результатов оценки

Заключительным этапом определения рыночной стоимости Объекта оценки является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных в результате использования трех подходов к оценке. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта на Дату оценки путем взвешивания преимуществ и недостатков каждого из примененных подходов.

Принятие решения о присвоении веса тому или иному подходу исходило из критерия достоверности и достаточности информации, используемой в расчетах, соответствия использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации, способности учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца и способности учитывать конъюнктуру рынка и других факторов.

Итоговая стоимость земельного участка, относящегося к Объекту оценки, принимается по результату сравнительного подхода.

Для цели настоящего отчета, учитывая цель оценки, специфику Объекта оценки, итоговая стоимость здания определена путем взвешивания результатов сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода является нецелесообразным, так как не отражает реальной сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости и не учитывает основные ценообразующие показатели, формирующиеся на открытом рынке под действием факторов спроса и предложения, эластичности спроса на коммерческую недвижимость, такие как: ставки аренды, цены предложений, ставки капитализации характерные для конкретного сегмента коммерческой недвижимости и класса объекта.

Результаты определения итоговой стоимости Объектов оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 13.1. Согласование результатов оценки Объекта оценки

Наименование

Площадь, кв. м

Результаты, полученные на основании затратного подхода руб., без учета НДС

Вес, %

Результаты, полученные на основании доходного подхода руб., без учета НДС

Вес, %

Результаты, полученные на основании сравнительного подхода руб., с учетом НДС

Вес, %

Итоговая величина рыночной стоимости, без учета НДС, руб.

Рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х,

в том числе:

940

45 964 386

23 030 501

50%

23 784 150

50%

23 407 325

земельный участок, руб.

8 311 757

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х, по состоянию на Дату оценки, без учета НДС составляет:

23 407 325 (Двадцать три миллиона четыреста семь тысяч триста двадцать пять) рублей.

В том числе:

нежилое 3 - этажное офисное здание, общей площадью 940 кв. м:

14 718 743 (Четырнадцать миллионов семьсот восемнадцать тысяч семьсот сорок три) рубля.

право собственности на земельный участок, кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ, площадью 1 920 кв. м:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей.

Декларация качества Оценки

Исполнитель, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

Исполнитель гарантирует, что в отношении Объекта оценки оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне Договора;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными, независимыми и профессиональными;

Исполнитель гарантирует, что оценщик не является участником (членом) или кредитором Заказчика и Заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика;

Исполнитель гарантирует, что оценщик не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в Объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве;

Исполнитель гарантирует, что размер денежного вознаграждения за проведение оценки Объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки;

квалификация специалистов, участвующих в выполнении Отчета, соответствует профессиональным критериям Саморегулируемой организации НП "ХХХ";

Исполнитель гарантирует, что Исполнителя не имеет имущественного интереса в Объекте оценки и не является аффилированным лицом Заказчика.

Сухарева Ольга Юрьевна Оценщик

Иванов Иван Иванович Генеральный директор ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ"

Список литературы

При подготовке данного Отчета нами были использованы следующие далее материалы.

Данные, предоставленные Заказчиком:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема-передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Нормативные акты:

Конституция РФ;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Налоговый кодекс Российской Федерации;

Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611;

Стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации НП "ХХХ".

Научная литература:

Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.;

Генри С. Харрисон. "Оценка недвижимости" Москва 1994 г.;

Д. Фридман, Н. Ордуэй. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", Москва 1995 г.;

Лейфер Л.А. "Справочник оценщика недвижимости".

Информационно-аналитические материалы:

cian.ru;

chelyabinsk.n1.ru;

avito.ru;

statrielt.ru и др.

Макроэкономический обзор

Мировая экономика

6 июня 2019 г. Всемирный банк выпустил очередное издание обзора "Перспективы глобальной экономики" (Global Economic Prospects). По сравнению с январским обзором, прогноз роста мирового ВВП на 2019 г. был пересмотрен на 0,3 п. п. в сторону понижения, до 2,6%, главным образом, ввиду дальнейшего нарастания внешнеторговых рисков. Так, ожидается, что темпы роста физических объемов мировой торговли в 2019 г. сократятся до 2,6%, что станет минимальным значением за период после глобального кризиса 2008-2009 гг. В свою очередь, торможение динамики внешней торговли и сохранение неопределенности относительно дальнейших возможных ограничительных мер администрации США приводит к ухудшению ожиданий бизнеса и торможению инвестиционной активности по всему миру.

Основным риском для прогноза, согласно оценке экспертов Всемирного банка, является продолжение эскалации внешнеторговых ограничений и связанная с этим неопределенность; это касается как политики США, так и ситуации вокруг выхода Великобритании из ЕС. Подчеркивается также рост рисков для финансовой стабильности в условиях повышения доли корпоративных облигаций с рейтингом ниже инвестиционного (в развитых странах) и сохранения тренда к увеличению внешнего долга корпоративного сектора, номинированного в иностранных валютах (в странах с формирующимися рынками).

Хотя прогноз динамики цен на нефть практически не изменился по сравнению с январем 2019 г., проектировки роста российского ВВП на 2019 г. были пересмотрены на 0,3 п. п. в сторону понижения, до 1,2%. Эксперты Всемирного банка связывают это с эффектом высокой базы 2018 г.; поддержанием жесткого режима денежно-кредитной политики; понижательным давлением на добычу нефти ввиду исполнения соглашения "ОПЕК+"; повышением ставки НДС в начале 2019 г.

Таблица П. 1.1. Прогноз темпов роста мировой экономики (в скобках – изменение по сравнению с прогнозом от января 2019 г.)

Показатель/регион	2018	2019	2020	2021
Рост ВВП,%
Весь мир	3,0	2,6(-0,3)	2,7(-0,1)	2,8(0,0)
Развитые страны	2,1	1,7(-0,3)	1,5(-0,1)	1,5(0,0)
Еврозона	1,8	1,2(-0,4)	1,4(-0,1)	1,3(0,0)
США	2,9	2,5(0,0)	1,7(0,0)	1,6(0,0)
Япония	0,8	0,8(-0,1)	0,7(0,0)	0,6(0,0)
Формирующиеся рынки	4,3	4,0(-0,3)	4,6(0,0)	4,6(0,0)
Бразилия	1,1	1,5(-0,7)	2,5(+0,1)	2,3(-0,1)
Индия	7,2	7,5(0,0)	7,5(0,0)	7,5(0,0)
Китай	6,6	6,2(0,0)	6,1(-0,1)	6,0(0,0)
Россия	2,3	1,2(-0,3)	1,8(0,0)	1,8(0,0)
Рост объемов мировой торговли, %	4,1	2,6(-1,0)	3,1(-0,4)	3,2(-0,2)

Источник: Всемирный банк, Global Economic Prospects, июнь 2019 г.

19 июня 2019 г. Федеральный комитет по открытым рынкам ФРС США по результатам очередного заседания объявил о сохранении базовой ставки (ставки по федеральным фондам) на прежнем уровне 2,25% – 2,50%. Напомним, что 19 декабря 2018 г. базовая процентная ставка была повышена до 2,25% – 2,50% годовых с 2,00%–2,25% годовых.

Главные события в экономике РФ в 2019 г.

08 февраля 2019 г. Международное рейтинговое агентство Moody’s Investor Service повысило суверенный кредитный рейтинг Российской Федерации (долгосрочный, в национальной и иностранной валюте) со спекулятивного уровня "Ba1" до последней ступени инвестиционного уровня "Baa3", со "стабильным" прогнозом. Напомним, что другое международное агентство, Standard&Poor’s, вернуло российский рейтинг в инвестиционную категорию в феврале 2018 г., а третье, Fitch, в отличие от Moody’s и S&P, не понижало в 2015 г. (на фоне падения цен на нефть и введения международных санкций) рейтинг России до спекулятивного уровня.

В обосновании рейтингового действия Moody’s позитивно оценило управленческие решения российских властей, которые успешно сдержали негативные последствия двойного шока, связанного с конъюнктурой цен на нефть и воздействием санкций. Сохранение геополитических трений, возможность введения новых санкций и зависимость, хотя и снизившаяся, от колебаний сырьевых цен, замедлили возвращение в "инвестиционную" категорию. Однако, по оценке Moody’s, введение новых антироссийских санкций (наиболее вероятный негатив в краткосрочном периоде) может быть отражено без существенного ухудшения кредитоспособности

20 февраля 2019 г. Оглашено очередное, двадцать пятое по счету, ежегодное Послание Президента Федеральному Собранию.

Формально Послание Федеральному Собранию, не являясь ни указом, ни распоряжением, не обладает юридической силой и не обязывает парламент к действиям. Тем не менее, оно является важным программным документом, аналоги которого существуют во многих странах, в том числе в США.

Большая часть речи была посвящена социальной сфере. В частности, для поддержки семей было предложено:

поднять планку выплат на первого и второго ребенка до среднедушевого дохода в размере двух прожиточных минимумов (с 1,5 прожиточных минимумов) с 1 января 2020 года;

с 1 июля 2019 года повысить пособие для семей с детьми-инвалидами до 10 тыс. руб.;

увеличить федеральную льготу по налогу на недвижимое имущество для многодетных семей. Дополнительно освободить от налога: по 5 квадратных метров в квартире и по 7 квадратных метров в доме на каждого ребёнка;

принять меры для снижения ставок по ипотеке до 9%, а затем до 8%, а также установить льготу для семей, в которых родился второй или последующий ребёнок, на весь срок действия ипотечного кредита;

ввести дополнительную меру поддержки семей, где рождается третий и последующий ребенок: напрямую из федерального бюджета направить 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. Предлагается запустить эту меру с 1 января 2019 года;

установить предел для годового роста налогового платежа для земельных участков, по аналогии с ограничением для жилой недвижимости;

до конца 2021 года создать не менее 270 тысяч новых мест в яслях, включая негосударственный сектор, из них 90 тысяч мест должно быть создано уже в этом году.

Также президентом были затронуты вопросы здравоохранения, образования, борьбы с бедностью и др.

14 июня 2019 г. Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 25 б. п., до 7,50% годовых. Продолжается замедление годовой инфляции. В мае 2019 г. инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий существенно не изменились, оставаясь на повышенном уровне. Рост экономики в первом полугодии 2019 г. складывается ниже ожиданий Банка России. По сравнению с мартом 2019 г. краткосрочные проинфляционные риски снизились. В этих условиях с учетом проводимой денежно-кредитной политики Банк России снизил прогноз годовой инфляции по итогам 2019 г. с 4,7%–5,2% до 4,2%–4,7%. В дальнейшем, по прогнозу Банка России, годовая инфляция будет находиться вблизи 4%.

При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России допускает возможность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров и переход к нейтральной денежно-кредитной политике до середины 2020 года. Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.

17 июня 2019 г. Экспортная пошлина на нефть в РФ с 1 июля 2019 г. снизится на 10,1 долл. США и составит 100,3 долл. США/т.

Пошлина на высоковязкую нефть составит 10,0 долл. США/т.

Льготная ставка пошлины на нефть для ряда месторождений Восточной Сибири, каспийских месторождений и Приразломного месторождения в связи с новой формулой расчета, принятой в рамках налогового маневра в нефтяной отрасли, сохранится на нулевом уровне.

Пошлина на светлые нефтепродукты и масла составит 30,0 долл. США/т., на темные – 100,3 долл. США/т., на товарный бензин – 30,0 долл. США/т., прямогонный бензин (нафта) – 55,1 долл. США/т. Пошлина на сжиженный газ останется на нулевом уровне.

Таблица П. 1.2. Основные показатели развития экономики РФ

Показатель	Май 2019г.	Май 2019 к маю 2018, %	Май 2019 к апрелю 2019, %	Май 2018 к маю 2017, %	Май 2018 к апрелю 2018, %
Валовой внутренний продукт, млрд руб.	24 487,11)
Индекс промышленного производства4)		100,9	97,9	103,7	101,5
Продукция сельского хозяйства, млрд руб.	352,8	101,0	111,6	102,2	111,9
Грузооборот транспорта, млрд т-км	477,2	101,1	100,3	102,8	101,7
в том числе железнодорожного транспорта	224,5	102,3	100,0	104,6	101,5
Оборот розничной торговли, млрд руб.	2 688,9	101,4	101,3	102,9	101,6
Объем платных услуг населению, млрд руб.	801,3	99,7	96,9	103,1	98,7
Внешнеторговый оборот, млрд долл. США	57,65)	101,26)	100,37)	128,46)	97,67)
в том числе: экспорт товаров	35,7	99,1	97,7	137,9	98,1
импорт товаров	22,0	104,7	104,7	114,9	96,9
Инвестиции в основной капитал, млрд руб.	2 635,1⁹)
Индекс потребительских цен		105,1	100,3	102,4	100,4
Индекс цен производителей промышленных товаров4)		108,6	101,8	112,0	103,9
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций:
номинальная, руб.	48 51012)	108,112)	101,012)	110,2	101,3
реальная		102,812)	100,712)	107,6	100,9
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	3,413)	94,3	95,7	91,5	97,2
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,8	106,3	95,0	86,7	96,4
1) Данные за 1 квартал 2019 г. (первая оценка). 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений". 5) Данные за апрель 2019 года. 6) Апрель 2019 г. и апрель 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 7) Апрель 2019 г. и апрель 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 9) Данные за 1 квартал 2019 г. 12) Предварительная оценка. 13) Предварительные данные.

Источник: ФСГС, Информация о социально-экономическом положении России

ВВП

По данным ФСГС, по состоянию на 18.06.2019 г., произведенный ВВП в 2016 г. составил 86 014,2 млрд руб. в ценах 2016 г. Аналогичный показатель за 2017 г. составил 87 416,4 млрд руб., за 2018 г. – 89 387,5 млрд руб. Таким образом рост ВВП по отношению к предыдущему году за 2017 г. составил 1,63%, за 2018 г. – 2,25%.

Рисунок П. 1.1. Динамика ВВП, % к предыдущему году

Источник: ФСГС, анализ Исполнителя

По состоянию на 18.06.2019 г. в 1 квартале 2019 г. произведенный ВВП составил 20 201,1 млрд руб. в ценах 2016 г. Рост данного показателя по отношению к 1 кварталу 2018 г. (20 090,7 млрд руб.) составил 0,55%. Таким образом, вялый рост Российской экономики, наметившийся в последнем квартале 2016 г., продолжается. Стоит отметить, что по итогам 2018 г., показатель ВВП РФ наконец превысил уровень 2013 г., а темпы его прироста составили более 2% в годовом выражении. Однако, оптимизма данные цифры добавляю мало, так как темпы роста ВВП в РФ ниже общемировых, не говоря уже о развивающихся рынках, где данный показатель за 2018 г. превысил 4%.

На рисунках ниже приведены данные об изменении ВВП за период с 2013 г. по 1 квартал 2019 г.

Рисунок П. 1.2. Динамика ВВП

Источник: ФСГС, анализ Исполнителя

Рисунок П. 1.3. Динамика ВВП

Источник: ФСГС, анализ Исполнителя

Инфляция

После заметного скачка инфляции в январе 2019 г. (1,01%), вызванного во многом повышением ставки НДС с 18% до 20%, в мае 2019 г. потребительские цены в среднем по России выросли на 0,34%, по отношению к предыдущему году данный показатель составил 5,13%.

Таблица П. 1.3. Показатели инфляции за 2019 г.

Период	Инфляция, (г/г)	Инфляция, (м/м)
Январь 2019	4,99%	1,01%
Февраль 2019	5,22%	0,44%
Март 2019	5,25%	0,32%
Апрель 2019	5,17%	0,29%
Май 2019	5,13%	0,34%

Источник: ФСГС, анализ Исполнителя

Продовольственные товары подорожали за май 2019 г. на 0,4%, тогда как в годовом выражении (по отношению к маю 2018 г.) продукты питания выросли в цене в среднем на 6,4% (против 5,9% месяцем ранее). Прирост цен на непродовольственные товары в мае 2019 г. составил 0,2% м/м, 3,8% в годовом выражении. Цены на платные услуги в среднем за месяц выросли на 0,4% м/м и на 5,1% г/г.

В мае 2019 г. заметно ускорилась продовольственная инфляция (в годовом выражении), главным образом, за счет эффекта низкой базы в мае 2018 г. Причина кроется в динамике цен на плодоовощную продукцию, которые в мае 2019 г. выросли на 2,0%, тогда как годом ранее наблюдалось снижение цен на фрукты и овощи на 1,3%.

За пять месяцев 2019 г. прирост цен составил округленно 2,42%. против 1,58% за аналогичный период 2018 г.

Рисунок П. 1.4. Динамика инфляции

Источник: МЭР РФ, ФСГС, анализ Исполнителя

Рисунок П. 1.5. Внешнеторговый оборот РФ за 2014 г.–2018 г.

Источник: ЦБ РФ, анализ Исполнителя

Внешняя торговля

Основные показатели внешней торговли Российской Федерации (по методологии платежного баланса) за 2014 г. – 2019 г. приведены на рисунках ниже.

В 1 квартале 2019 профицит счета текущих операций расширился до 32,8 млрд долл. США по сравнению с 30,0 млрд долл. США в 1 квартале 2018. Импорт товаров и услуг продолжил сокращение в годовом выражении, начавшееся в середине 2018 г. При этом экспорт товаров и услуг в 1 квартале 2019 г. также продемонстрировал отрицательную динамику после двузначного роста на протяжении 2017–2018 гг.

Экспорт товаров в 1 квартале 2019 г. снизился на 0,5% г/г (до 101,2 млрд долл. США) на фоне ухудшения динамики как нефтегазового, так и ненефтегазового компонента. Нефтегазовый экспорт в первые три месяца 2019 г. сократился на 1,1% г/г после роста на 33,4% г/г в 4 квартале 2018 г. и 35,2% в целом за 2018 г., в первую очередь под влиянием ценового фактора. Средние цены на нефть марки "Юралс" в 1 квартале 2019г. составили 63,2 долл. США за баррель по сравнению с 65,1 долл. США за баррель за аналогичный период прошлого года (-2,9% г/г). При этом данные ФТС^[4] России за январь–февраль указывают на еще более существенное снижение экспортных цен на российскую нефть (-6,1% г/г). Это связано с тем, что часть контрактов на поставки в 1 квартале 2019 г. была заключена в конце 2018 года, когда цены на нефть опускались ниже 60 долл. США за баррель. Среднеконтрактные цены на нефтепродукты в начале 2019 г. также продемонстрировали снижение в годовом выражении (-3,1% г/г в январе–феврале 2019 г., по данным ФТС России).

Вклад в снижение нефтегазового экспорта в 1 квартале 2019 г. также внесло снижение его физических объемов. По данным ФТС России, в январе–феврале 2019 г. физический объем экспорта нефти сократился на 1,2% г/г, нефтепродуктов – на 6,7% г/г, естественного природного газа – на 2,7% г/г. Вместе с тем рост физических объемов экспорта СПГ в первые два месяца 2019 г. ускорился до 79,2% г/г после роста на 15,6% г/г в 4 квартале 2018 г. благодаря запуску третьей линии завода "Ямал-СПГ" в декабре 2018 г.

Рост ненефтегазового экспорта в 1 квартале 2019 г. также существенно замедлился (до 0,5% г/г в стоимостном выражении после 4,7% г/г в 4 квартале 2018 г. и 13,4% в целом за 2018 г.). Наибольший вклад в ухудшение динамики показателя внесли химические товары и продовольствие. В частности, экспорт пшеницы и меслина за первые два месяца 2019 г. упал на 0,5% г/г в стоимостном выражении и на 19,7% г/г – в физическом на фоне снижения урожая зерновых в 2018 г. Экспорт металлургической продукции продолжил снижение в стоимостном выражении (на 3,4% г/г в январе–феврале 2019 г. после сокращения на 3,9% г/г в 4 квартале 2018 г.). При этом ухудшение динамики экспорта черных металлов было отчасти компенсировано увеличением поставок цветных металлов. Так, объемы экспорта алюминия и никеля в 1 квартале 2019 г. выросли в стоимостном выражении на 49,7% г/г и 27,4% г/г соответственно после отрицательной динамики кварталом ранее, что было связано главным образом с увеличением физических объемов поставок.

Импорт товаров в 1 квартале 2019 г. третий квартал подряд демонстрировал отрицательную динамику (-2,7% г/г после -3,6% г/г в 4 квартале 2018 и -1,8% г/г в 3 квартале 2018 г.). Слабой остается годовая динамика всех основных категорий импорта – потребительского, промежуточного, инвестиционного. При этом наибольший вклад в снижение импорта товаров в годовом выражении продолжают вносить инвестиционные товары.

Рисунок П. 1.6. Внешняя торговля РФ (по данным платежного баланса)

Источник: ЦБ РФ, ФСГС, анализ Исполнителя

Рисунок П. 1.7. Динамика внешнеторгового оборота РФ (по данным платежного баланса)

Источник: ЦБ РФ, ФСГС, анализ Исполнителя

Валютный рынок^[5]

Средний курс долл. США по отношению к рублю РФ в мае 2019 г. сложился на уровне 64,8 руб./долл. США, тогда как в мае 2018 г. данный показатель составил 62,2 руб./долл. США. Таким образом, по сравнению с маем 2018 г. курс изменился значительно, номинальное укрепление долл. США составило 4,2%, однако по сравнению с январем 2019 г. курс долл. США несколько снизился по отношению к рублю РФ: на 3,8%.

Наряду с улучшением конъюнктуры глобальных рынков, поддержку рублю в 1 квартале 2019 г. оказало снижение оценки участниками рынка санкционных рисков, а также повышение рейтинговым агентством Moody’s суверенного рейтинга Российской Федерации до инвестиционного уровня. Также, в отсутствии внешних шоков неэкономического характера (санкции и ограничения), четко прослеживается зависимость между укреплением рубля РФ по отношению к долл. США и ценой на нефть (рисунок ).

Рисунок П. 1.8. Обменный курс

Источник: ЦБ РФ, анализ Исполнителя

Рисунок П. 1.9. Динамика курса рубля по отношению к долл. США и цен на нефть марки brent

Источник: ЦБ РФ, www.finam.ru, анализ Исполнителя

Промышленное производство

Индекс промышленного производства в мае 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 100,9%, в январе-мае 2019 г. – 102,4%. За первый квартал 2019 г. показатель составил 102,1%.

Замедление роста промышленного производства в первом квартале 2019 г. (до 2,1 % г/г после 2,7 % г/г в четвертом квартале 2018 г.) было обусловлено динамикой добывающих отраслей.

Рост добычи полезных ископаемых в первом квартале 2019 г. составил 4,7% г/г после рекордных 7,2% г/г в четвертом квартале 2018 г. Сдерживающее влияние на динамику добывающего комплекса с начала 2019 г. оказывает сокращение добычи нефти в рамках сделки ОПЕК+, при этом добыча природного газа по-прежнему демонстрирует высокие темпы роста.

Рост обрабатывающей промышленности по итогам января–марта 2019 г. несколько ускорился по сравнению с четвертым кварталом 2018 г. (до 1,3% г/г с 0,9% г/г), при этом его динамика в течение квартала характеризовалась существенной волатильностью. Как и в 2018 г., основной вклад в колебания выпуска вносили машиностроение и металлургия (так, в январе 2019 г. производство машиностроительной продукции продемонстрировало рекордный спад на 17,6% г/г). Дополнительным источником волатильности в январе–марте 2019 г. стала динамика производства нефтепродуктов.

Вместе с тем в ключевых несырьевых отраслях – пищевом и химическом комплексе, деревообработке, производстве стройматериалов – продолжалось устойчивое увеличение выпуска. Совокупный вклад перечисленных отраслей в рост промышленного производства в первом квартале 2019 г. составил 1,8 п.п. (в целом за 2018 г.– 1,9 п.п.).

Таблица П. 1.4. Основные показатели производственной активности в РФ (в % к соотв. периоду предыдущего года)

Показатель	1 кв. 2019	Март 2019	Февраль 2019	Январь 2019	2018	4 кв. 2018	2017
ВВП	0,8^*	0,6^*	1,4^*	0,6*^[6]	2,3	2,7	1,6
Сельское хозяйство	1,1	1,5	1,0	0,7	(0,6)	4,1	3,1
Строительство	0,2	0,2	0,3	0,1	5,3	4,1	(1,2)
Розничная торговля	1,8	1,6	2,0	1,9	2,8	2,8	1,3
Грузооборот транспорта	2,1	1,9	1,9	2,4	2,8	2,3	5,6
Промышленное производство	2,1	1,2	4,1	1,1	2,9	2,7	2,1
Добыча полезных ископаемых	4,7	4,3	5,1	4,8	4,1	7,2	2,1
добыча угля	3,1	2,4	-	6,8	4,2	7,4	3,7
добыча сырой нефти и природного газа	4,5	4,3	5,2	4,1	2,8	5,7	0,4
добыча металлических руд	10,9	11,7	11,2	9,8	4,6	7,3	3,5
добыча прочих полезных ископаемых	(3,5)	(5,7)	0,7	(5,6)	4,0	7,3	15,6
Обрабатывающие производства	1,3	0,3	4,6	(1,0)	2,6	0,9	2,5
пищевая промышленность	4,0	2,0	5,9	4,1	4,4	4,9	1,5
легкая промышленность	(2,6)	(2,4)	(0,4)	(2,5)	2,3	(2,1)	5,4
деревообработка	7,3	6,0	5,0	11,0	11,7	13,3	3,9
производство кокса и нефтепродуктов	2,0	(0,4)	5,2	1,2	1,8	0,7	1,1
химический комплекс	3,3	3,6	3,2	2,8	3,3	3,3	5,8
производство прочей неметаллической минеральной продукции	8,4	8,2	9,8	7,2	4,4	3,3	11,2
металлургия	2,6	(1,9)	8,8	0,9	1,6	5,6	0,8
машиностроение	(7,7)	(4,3)	(1,5)	(17,6)	1,2	(4,1)	5,6
прочие производства	6,9	8,0	7,5	5,4	1,4	(3,0)	(2,3)
Обеспечение электроэнергией, газом и паром	(1,5)	(4,8)	(1,1)	1,3	1,6	1,2	(0,4)
Водоснабжение, водоотведение, утилизация отходов	0,9	3,7	1,8	(2,8)	2,0	5,2	(2,1)

Источник: ФСГС, МЭР РФ, "Картина экономики. Апрель 2019"

Рынок труда

В 1 квартале 2019 г. годовая динамика заработных плат ожидаемо замедлилась из-за эффекта высокой базы 2018 г.

Реальные заработные платы в январе 2019 г. выросли на 1,1% г/г, а в феврале 2019 г. и, по предварительной оценке Росстата, в марте продемонстрировали нулевую динамику в годовом выражении. В целом за 1 квартал 2019 г. рост реальных заработных плат оценивается на уровне 0,4% г/г после 4,1% г/г в 4 квартале 2018 г. При этом рост заработных плат в социальном секторе, как и ожидалось, начал в целом соответствовать динамике заработных плат в прочих видах деятельности.

Сдерживающее влияние на динамику номинальных заработных плат в 2019 г. оказывали следующие факторы: переход от догоняющего роста в социальном секторе к поддерживающему соотношения, установленные Указом Президента Российской Федерации для отдельных категорий работников бюджетной сферы; меньший, чем в 2018 г., рост минимальной оплаты труда; отсутствие индексации заработных плат прочим бюджетникам с 1 января 2019 г. (предполагается ее проведение с 1 октября 2019 г.). Кроме того, темпы потребительской инфляции по итогам 1 квартала 2019 г. были выше, чем в течение соответствующего периода прошлого года (5,2% г/г и 2,3% г/г соответственно), что отразилось на реальных темпах роста заработных плат.

Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в марте обновил исторический минимум – 4,6% SA^[7] от рабочей силы в 1 квартале 2019 г.

В 1 квартале 2019 г. наблюдалось снижение численности рабочей силы, которое происходило за счет как занятых, так и безработных. Сокращение численности занятого населения с исключением сезонного фактора в 1 квартале 2019 г. ускорилось и в абсолютном выражении составило -410,7 тыс. чел. SA за квартал после -129,6 тыс. чел. SA в 4 квартале 2018 г. Годовые темпы роста показателя перешли в отрицательную область после околонулевой динамики в 4 квартале 2018 г. Численность безработных в январе–марте 2019 г. продолжила снижение как в терминах последовательных приростов (-161,0 тыс. чел. SA в целом за квартал), так и по отношению к соответствующему периоду прошлого года (-6,0% г/г). В результате опережающего сокращения численности безработных уровень безработицы в целом за квартал снизился до 4,6% SA по сравнению с 4,7% SA в 4 квартале 2018 г.

Таблица П. 1.5. Основные показатели рынка труда^[8]

Показатель	1 кв. 2019	Март 2019	Февраль 2019	Январь 2019	2018	4 кв. 2018	2017	2016
Реальная заработная плата
в % к соотв. периоду предыдущего года	0,4	-	-	1,1	6,8	4,1	2,9	0,8
в % к предыдущему периоду (SA)	0,2	(0,1)	(0,5)	0,8		0,3
Номинальная заработная плата
в % к соотв. периоду предыдущего года	5,6	5,2	5,2	6,1	9,9	8,1	6,7	7,9
в % к предыдущему периоду (SA)	1,4	0,5	0,2	0,6		1,7
Реальные располагаемые доходы
в % к соотв. периоду предыдущего года	(2,3)	-	-	-	0,1	(1,9)	(0,5)	-
Реальные денежные доходы
в % к соотв. периоду предыдущего года	(2,0)	-	-	-	1,1	(0,5)	(0,7)	-
Численность рабочей силы*
в % к соотв. периоду предыдущего года	(1,2)	(1,4)	(0,8)	(1,3)	(0,1)	(0,3)	(0,7)	0,1
млн. чел. (SA)	75,5	75,4	75,7	75,5		76,0
Численность занятых*
в % к соотв. периоду предыдущего года	(0,9)	(1,1)	(0,7)	(1,0)	0,3	(0,1)	(0,3)	0,1
млн. чел. (SA)	72,0	72,0	72,1	72,0		72,4
Численность безработных*
в % к соотв. периоду предыдущего года	(6,0)	(7,6)	(4,0)	(6,4)	(7,8)	(5,7)	(6,5)	(0,5)
млн. чел. (SA)	3,5	3,4	3,5	3,5		3,6
Уровень занятости*
в % к населению в возрасте 15 лет и старше (SA)	59,5	59,5	59,6	59,5		59,7
Уровень безработицы**
в % к рабочей силе /SA	4,8/4,6	4,7/4,6	4,9/4,7	4,9/4,7	4,8/-	4,8/4,7	5,2/-	5,5/-

Источник: ФСГС, МЭР РФ, "Картина экономики. Апрель 2019"

Государственный долг^[9]

На 1 июня 2019 г. общий объем государственного внутреннего долга РФ, выраженного в государственных ценных бумагах (ОФЗ-ГСО), составил 8 619,9 млрд руб. и за май увеличился на 126,9 млрд руб. или на 1,5%, а с начала 2019 г. на 870,4 млрд руб. или на 11,2%.

Объем привлечения заимствований в ОФЗ на майских аукционах составил 375,8 млрд руб., долг по ОФЗ-ИН возрос из-за индексирования номинала на 1,2 млрд руб. В то же время в апреле были погашены выпуск ОФЗ-ПД 26216 в объеме 250 млрд руб. и небольшая часть долга по ОФЗ-н, в объеме 0,2 млрд руб.

Внутренний долг в госбумагах с учетом госгарантий на 1 июня (последние данные) составил 10 029,4 млрд руб., в том числе в госгарантиях в национальной валюте – 1 409,5 млрд руб.

Государственный внешний долг на 1 июня 2019 г. составил 51,26 млрд долл. США. За период с начала 2019 г. по 1 июня 2019 г. внешний госдолг увеличился на 4,3%.

Госбюджет на 2019-2021 гг. (Федеральный закон № 459-ФЗ от 29.11.2018), в наступившем году предусматривает внутренние заимствования в гособлигациях в объеме 2 425 млрд руб. при погашениях 720 млрд руб., так что чистые заимствования должны составить 1 705 млрд руб. Внешние заимствования в 2019 г. планируется привлечь в объеме 3,0 млрд долл. США, при этом провести погашения в объеме 6,4 млрд долл. США, с учетом выкупа еврооблигаций, находящихся в обращении, в объеме до 4 млрд долл.

Таблица П. 1.6. Объем государственного долга РФ

Виды заимствований	Ед. измерения	01.01.2019	01.02.2019	01.03.2019	01.04.2019	01.05.2019	Изменение с 01.01.2019 по 31.05.2019	01.06.2019
ОФЗ-ПД	млрд руб.	4 929,4	5 001,9	5 014,8	5 281,9	5 691,3	886,0	5 815,4
ОФЗ-АД	млрд руб.	416,9	380,6	380,6	377,9	377,9	(38,9)	377,9
ОФЗ-ПК	млрд руб.	1 731,8	1 731,8	1 731,8	1 731,8	1 731,8	-	1 731,8
ОФЗ-ИН	млрд руб.	253,5	259,5	265,3	269,1	271,8	21,3	274,8
ОФЗ-н	млрд руб.	55,6	56,5	57,5	58,1	57,9	2,1	57,7
ГСО-ППС	млрд руб.	230,3	230,3	230,3	230,3	230,3	-	230,3
ГСО-ФПС	млрд руб.	132,0	132,0	132,0	132,0	132,0	-	132,0
Итого по государственным ценным бумагам РФ	млрд руб.	7 749,5	7 792,6	7 812,3	8 081,1	8 493,0	870,4	8 619,9
Государственные гарантии РФ в валюте РФ	млрд руб.	1 426,9	1 419,4	1 416,8	1 416,2	1 410,0	(17,5)	1 409,5
Итого объем внутреннего государственного долга РФ	млрд руб.	9 176,4	9 212,0	9 229,2	9 497,3	9 903,1	853,0	10 029,4
Государственный внешний долг Российской Федерации (включая обязательства бывшего СССР, принятые РФ)	млн долл. США	49 156,5	47 683,7	47 557,7	51 067,2	51 145,8	2 104,9	51 261,4

Источник: Минфин России, www.minfin.ru

Рисунок П. 1.10. Доходность к погашению государственных облигаций США и РФ, номинированных в долл. США

Источник: www.ariva.de, анализ Исполнителя

Рисунок П. 1.11. Доходность к погашению еврооблигаций Russia 2042 и ОФЗ 46020

Источник: www.finam.ru, www.ariva.de, анализ Исполнителя

Прогноз развития экономики РФ^[10]

В целом, эксперты^[11] явно не ожидают обострения кризисных явлений в российской экономике, хотя перспективы восстановления устойчивого и динамичного экономического роста также представляются им весьма сомнительными. С другой стороны, нового спада экономики в ближайшие семь лет не ожидает никто, хотя в эти годы вполне может случиться, например, спад в США – просто потому, что последняя рецессия там закончилась в 2009 г., а промежуток между двумя рецессиями в развитых странах редко превышает 10–12 лет. А если это случится, последствия такого внешнего шока будут для российской экономики однозначно негативными.

Рисунок П. 1.12. Прогноз темпов роста ВВП РФ, % г/г

Источник: Консенсус прогноз НИУ "Высшая школа экономики"

В долгосрочной перспективе развитие российской экономики будет определяться следующими основными тенденциями:

исчерпанием имеющихся технологических заделов в ряде высоко- и среднетехнологичных отраслей экономики при усилении потребности в активизации инновационно-инвестиционной компоненты роста;

необходимостью преодоления ограничений в инфраструктурных отраслях;

начавшимся сокращением населения в трудоспособном возрасте в сочетании с усилением дефицита квалифицированных рабочих и инженерных кадров;

проводимой Банком России политики, направленной на сдерживание инфляции;

необходимостью стабилизации внешней политической ситуации, оказывающей значительное влияние на внешнеторговый оборот, готовностью к новым ограничениям (санкциям) со стороны США и западноевропейских стран в среднесрочной перспективе;

необходимостью снижения чувствительности российской экономики к внешним воздействиям.

Внешние условия

Торможение роста мировой экономики. Торговые войны между США и Китаем приведут к торможению роста их экономик. Неопределенность с договором по выходу Великобритании из ЕС также будет сдерживать рост.

Новые санкции. Институт исследований и экспертизы ВЭБ не ожидает новых масштабных антироссийских санкций, включая санкции против российских госбанков и новых выпусков госдолга

Отток капитала. Отток капитала из России может сократиться из-за снижения выплат по внешнему долгу и в 2019 г., по оценке Института ВЭБ, может составить 50 млрд долл. США против 63 млрд долл. США годом ранее. В последующие годы он может сократиться до 25-30 млрд долл. США.

Факторы роста

Майский указ Президента РФ и пакет национальных проектов дадут серьезный дополнительный импульс развитию.

Относительно слабый рубль и меры по поддержке сохранят благоприятные условия для дальнейшего роста несырьевого экспорта.

Высокий уровень прибыли и сбережений как предпосылка активизации инвестиционного роста.

Постепенное снижение процентных ставок после 2019 г. позволит увеличить объемы кредитования предприятий и населения (прежде всего, по линии ипотеки).

Барьеры роста

Повышение НДС с 18% до 20% замедлит рост потребления в 2019 г.

Консервативные пределы повышения заработных плат бюджетников и пенсий будут ограничивать рост доходов населения.

Из-за высокой неопределенности и оттока капитала инвестиционная активность частного бизнеса остается относительно слабой, несмотря на возросшую прибыль.

В реальном выражении процентные ставки остаются чрезмерно высокими.

Ниже в таблицах представлены прогнозы развития экономики РФ.

Таблица П. 1.7. Долгосрочный прогноз развития экономики РФ

Показатель	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.
ВВП, реал., % прироста	1,29	1,74	1,86	1,82	1,92	1,96	2,22
Инфляция, %, дек./дек.	4,64	4,03	4,00	3,99	4,09	3,92	3,76
Индекс цен производителей промышленных товаров, %, дек./дек.	5,23	5,68	4,61	4,84	4,44	4,52	4,33
Курс доллара, руб./долл. (на конец года)	66,47	67,49	67,85	69,08	70,26	72,08	71,08
Ключевая ставка Банка России, % (на конец года)	7,43	6,91	6,55	6,43	6,50	6,22	6,06
Ставка по кредитам предприятиям (более 1 года), % (на конец года)	9,68	9,12	8,71	8,50	7,75	7,63	7,63
Цена нефти Urals, долл. США/баррель	64,77	64,09	64,98	64,32	62,91	63,44	67,32

Источник: Консенсус прогноз НИУ "Высшая школа экономики" на основе опроса независимых экспертов 22.04.2019-30.04.2019

Таблица П. 1.8. Прогноз развития экономики РФ (% к предыдущему году, если не указано иное)

Показатель	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.
Цена на нефть, долл. США/барр.	62	57	59	62	65	68
Среднегодовой курс долл. США, руб.	66,8	67,2	66,1	65,8	65,6	65,2
ВВП	1	1,8	2,2	2,4	2,5	2,3
Инвестиции	1,1	3,8	5,3	6,1	5	3,6
Потребление домашних хозяйств	1,3	2,4	3,5	3,6	3,4	3,3
Инфляция (на конец года), %	4,6	3,6	3,4	3,5	3,5	3,4
Экспорт, млрд долл. США	425	419	437	459	485	512
Импорт, млрд долл. США	244	264	285	306	327	347

Источник: ВЭБ РФ, Институт исследований и экспертизы Внешэкономбанка, апрель 2019 г.

Документы, предоставленные Заказчиком

ДОкументы, регламентирующие деятельность Исполнителя

Копии источников информации, используемых в расчетах

Источники информации, использованные при определении стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода

Комментарий: по результатам прозвона объекта-аналога выяснилось, что затраты на снос ветхого строения, расположенного на данном земельном участке, и вывоз мусора собственник готов взять на себя

Источники информации, использованные при определении стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода

Комментарий: по результатам прозвона объекта-аналога выяснилось, что земельный участок, на котором расположено здание, находится в собственности у продавца

Источники информации, использованные при определении стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Фотографии Объекта оценки

Макроэкономический обзор приведен в Приложении 1 к настоящему Отчету ↑
http://chelstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/chelstat/ru/publications/official_publications/electronic_versions/ ↑
Для ОФЗ SU26212RMFS9 по состоянию на Дату оценки (www.moex.com) ↑
Федеральная таможенная служба ↑
Источник: ЦБ РФ, анализ ООО Исполнителя ↑
* – Оценка Минэкономразвития России. ↑
С исключением сезонного фактора ↑
* Данные за 2016–2017 гг. представлены по возрастной группе "15–72 года", за 2018 год – по возрастной группе "15 лет и старше". ** Данные за 2016 год представлены по возрастной группе "15–72 года", за 2017–2018 год – по возрастной группе "15 лет и старше". ↑
Источник: www.eeg.ru; www.minfin.ru. Приведенная информация, касательно внешнего долга РФ опубликована 18.06.2019 г., касательно внутреннего долга - 10.06.2019 и 17.06.2019. В соответствии со статьей 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации внешним долгом являются обязательства, возникающие в иностранной валюте. ↑
Источник: Консенсус прогноз НИУ "Высшая школа экономики", ВЭБ РФ, Институт исследований и экспертизы Внешэкономбанка: "Прогноз экономического развития РФ на 2019-2024 гг. Апрель 2019 г." ↑
Источник: Консенсус прогноз НИУ "Высшая школа экономики" ↑