Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Договор купли-продажи недвижимости)

Содержание:

Введение

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенством законодательной базы и низкой инвестиционной активность граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Так, в 2001 году была принята Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Актуальность выбранной темы ещё подтверждает и тот факт, что на базе Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации была создана рабочая группа, состоящая из специалистов, представляющих различные ведомства и организации, занимающиеся проблемами недвижимости, а также известных учёных правоведов, перед которой была поставлена задача разработать единую концепцию развития законодательства о недвижимом имуществе. Состав указанной рабочей группы был официально утверждён Советом по кодификации гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации.

Результатом напряжённой работы стала Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была рассмотрена и одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации.

Цель данной курсовой работы – рассмотреть недостатки в законодательной системе, регулирующей оборот недвижимого имущества.

Задачи курсовой работы:

1) проанализировать правовой режим некоторых объектов недвижимости;

2) сопоставить гражданское и земельное законодательство в отношении объектов недвижимости.

Экономика современной России находится в процессе своего становления и развития. В аналогичном положении находится и современное отечественное законодательство, в частности и гражданское. Создание нового слоя граждан – среднего класса, являющегося наиболее активным участником гражданского оборота, невозможно без поэтапного совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. А для этого, в свою очередь, нужны конкретные изменения, которые необходимо вносить в различные законы и правовые акты, начиная с Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого являются фундаментом всей системы правового регулирования оборота недвижимости.

Конечным результатом этой работы могут стать конкретные законопроекты, обеспечивающие одновременное внесение изменений во все федеральные законы, регулирующие оборот недвижимого имущества, что должно обеспечить создание действительно единой внутренне непротиворечивой системы правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Глава 1. Понятие и виды объектов недвижимости

1.1 Объекты недвижимого имущества

Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся (в порядке перечисления в частях указанной статьи):

1. Земельные участки.
2. Участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
3. Здания.
4. Сооружения.
5. Объекты незавершённого строительства.
6. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
7. Иное имущество.
8. Жилые и нежилые помещения.
9. Части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств^[1].

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика свидетельствуют о том, что выделение в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землёй и невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно.

Вместе с тем наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференциированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. В этом смысле следует признать, что попытка установления единых правил, рассчитанных на всякий объект недвижимости, себя не оправдала.

Данное обстоятельство, а именно наличие различных категорий объектов недвижимости, заставляет сделать ещё один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование и определить, какие нормы об иных объектах недвижимого имущества подлежат применению.

Одна из основных проблем, касающихся содержания статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, состоит в том, что включённый в неё перечень объекто недвижимого имущества нуждается в уточнении. Не вполне оправданно также признание объектом недвижимости предприятия как имущественного комплекса, используемого в предпринимательской деятельности.

В последнее время особую актуальность приобрела проблема так называемых имущественных комплексов^[2]. Не меньшее значение имеют имущественные комплексы газопроводов, электростанций и другие промышленные комплексы, которые объединяет то обстоятельство, что они включают в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели.

Нельзя забывать, что под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определённые вещи. Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о порядке применения к недвижимым вещам гражданско-правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимая вещь должна прекратить существование, а на её месте образуются два и более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь^[3].

Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абзаца 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи с её землёй и невозможности её перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки применимы к объектам, относимым современным законодателем к разряду недвижимых?

Далеко не все перечисленные в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землёй. Так, согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятие, будучи имущественным комплексом, признаётся объектом недвижимости. В то же время в данный имущественный комплекс включаются все виды имущества, инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работы и услуги.

Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определённые сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимости данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир объектами недвижимости. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники уже не настолько связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без ущерба для целевого назначения^[4].

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность объективно является недвижимой. Однако, некоторые специалисты подвергают сомнению сам факт возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, в этой статье используется три обозначения исследуемого предмета: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». Однако, построение предложения таким образом, как это сделано в данной норме, свидетельствует не о различном содержании приведённых в данной статье понятий, а, напротив, об их идентичности. В связи с этим вопрос о том, любая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на него представляются не совсем уместными в отношении земли.

Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте, поскольку только в этом случае возможно наилучшим образом обеспечить её эффективное воспроизводство.

Итак, практически единственным действительно недвижимым объектом может быть признана земля. Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. И фактически понятие «недвижимость» достаточно условно, что признаётся некоторыми правовыми системами. Например, согласно французскому гражданскому законодательству, к недвижимому имуществу относят земледельческие орудия, семена и другие вещи, способствующие обработке земли.

Таким образом можно предположить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой общественной значимости.

Так, часть вторая статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие регистрации воздушные и морские суда, выделяя особо среди массы воздушных и морских судов подлежащие государственной регистрации^[5]. А статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации вводит обязательную регистрацию для всех недвижимых объектов. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

1.2 Предприятие как объект недвижимого имущества

Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно -привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды - соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и прочее.

Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения и прочее)^[6].

Интересно правовое регулирование такого особого объекта гражданских прав, как предприятие. Сформировавшийся в законодательстве, судебной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота. При этом отсутствует чёткое понимание характерных признаков предприятия как особого объекта гражданских прав, допускается произвольное (по воле сторон) определение состава имущества предприятия, являющего объектом различных сделок^[7].

Действующее законодательство не содержит общих правил, определяющих порядок совершения сделок с предприятиями, которые бы вытекали из существа указанных объектов гражданских прав. Действующая система государственной регистрации прав на предприятия и сделок с указанными объектами не учитывает правовую природу предприятий как особых объектов гражданских прав.

В соответствии со статьёй 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

-земельные участки;

-здания;

-сооружения;

-оборудование;

-инвентарь;

-сырьё;

-продукцию;

-права требования;

-долги;

-права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

-другие исключительные права^[8].

Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Законодательное признание предприятия недвижимостью делает необходимой такую государственную регистрацию в отношении вещных прав на предприятие.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит два специальных правила о государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Согласно первому правилу государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, и сделок с ними осуществляется в учреждении по регистрации прав в месте нахождения данных объектов^[9].

Согласно второму правилу государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица.

Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс служит основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Действующее законодательство регулирует предприятие как объект различных сделок применительно к таким договорам как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Указанное правовое регулирование не отличается единообразием.

Переход прав и обязанностей к новому собственнику предприятия осуществляется не в составе имущественного комплекса, а в качестве самостоятельного (отдельного) последствия обращения взыскания на заложенное предприятие.

В интересах имущественного оборота сохранить предприятие ( как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок^[10].

В этих целях необходимо более чётко определить признаки предприятия, имея в виду, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс, фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, которая по своему харакетру позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора^[11].

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не определен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет считаться не заключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Глава 2. Договор купли-продажи недвижимости

2.1 Общие положения. Стороны договора

Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости. Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, не исчезает в процессе использования, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определён следующим образом^[12].

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) предполагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), подписываемого сторонами сделки.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами параграфа 8 главы 30 гражданского кодекса «Продажа предприятия»^[13].

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. При этом положения Гражданского кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов способностью оборота обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признаётся и современной судебной практикой^[14].

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а так же действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а так же действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путём анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества^[15].

Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам. По общему правилу, в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом так же может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством Российской Федерации, при продаже имущества субъектов Российской Федерации – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Федерации, а при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Федерации, и органы местного самоуправления^[16].

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований статей 294-298 Гражданского кодекса и требований об их специальной правосубъектности (пункт 1 статьи 113 Гражданского кодекса).

Судебная практика признаёт сделки по отчуждению другим лицам закреплённого за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящее к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным статьёй 168 Гражданского кодекса, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного органа) или предприятием самостоятельно^[17].

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником. Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

2.2 Форма и содержание договора.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме сделки и о письменной форме договора имеют серьёзные отличия. В первом случае (письмена форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путём составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путём составления одного документа, подписанного сторонами, но и путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит со стороны по договору.

Договор продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами^[18]. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключённым с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечёт его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет фигура продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и субъект права оперативного управления – казённое предприятие (пункт 1 статьи 297) не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости по лучения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными^[19].

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата^[20].

В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в договор все, что они хотели бы там видеть. Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необходимо учитывать следующее:

1. Должна быть соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости - простая письменная или нотариальная с государственной регистрацией. При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.

2.Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).

3.Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т. е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т. е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества^[21]. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учёте недвижимости^[22].

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками, за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).

Заключение

В результате приватизации в России произошло выделение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определённого государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.

Система создана и на протяжении уде более двадцати лет работает и развивается. Уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на неё задачи государственного регулирования.

Эффективность данного механизма в большой степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. Возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьёзных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и создаётся серьёзные препятствия для развития предпринимательства.

В настоящее время законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, насчитывает десятки нормативно-правовых актов. Только на федеральном уровне действуют Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Водный и Лесной кодексы, Жилищный кодекс. Указанные федеральные законы и иные нормативные акты, регламентирующий оборот недвижимости, зачастую дублируют друг друга, включают в себя противоречивые правила, по-разному регулируют одни и те же общественные отношения, что негативно сказывается на судебной практике.

И в конечном итоге – на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота недвижимого имущества: граждан, юридических лиц, публичных образований.

В такой ситуации дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативно-правовых актов, внесение в них отдельных изменений (в каждый акт по отдельности), представляется тупиковым путём развития законодательства о недвижимости. Теперь на первое место выдвигается проблема качества правового регулирования оборота недвижимого имущества. Для этого необходимо обеспечить комплексный подход к совершенствованию соответствующего массива законодательства, а главное, однообразие видений путей его развития.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе должна представлять собой комплексный анализ законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, с акцентом на выявление его наиболее серьёзных недостатков, пробелов, а также противоречивых положений и внесение предложений, направленных на изменение соответствующих законов и иных нормативных правовых актов на единой концептуальной основе. Включать в себя единообразные подходы к решению основных проблем, существующих в этой области нормотворчества: понятие и признаки недвижимого имущества, перечень объектов недвижимости, регулирование ограниченных вещных прав на недвижимость, правовой режим сделок, единообразный взгляд на правовое регулирование различных объектов недвижимого имущества, проблемы государственной регистрации сделок.

Без выработки таких общих представлений относительно основных категорий законодательства о недвижимом имуществе, их места в правовом регулировании, без определения оптимального соотношения правовых норм, содержащихся в различных законах и иных нормативно-правовых актах, дальнейшее позитивное развитие законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, представляется невозможным.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 15.12.2018)
2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения 15.12.2018)

Божко М.П. Право недвижимости. От новичка до эксперта. / М.: Юстицинформ, 2018.-174 с.

1. Вавилин Е.В. Понятие и механизм осуществления гражданских правоотношений и исполнение обязанностей. / М.: Российское право, 2016.- 204 с.

Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимость. Теория и практика. / М.: Ось-89, 2016.-480 с.

1. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. / М.: Юрайт, 2016. -230с.
2. Кузнецова, О. А. Принципы гражданских правоотношений: вопросы теории и практики / М.: Правоведение, 2017. -428 с.
3. Кузьмин А.В. Условия возникновения гражданских прав и обязанностей на недвижимость. / М.: Лаборатория книги, 2013. - 111 с.
4. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. / М.: КноРус, 2014.- 210с.

Новиков К.А. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. / М.: ВШЭ, 2015.-192 с.

1. Починков С.В. Экономические основы устойчивого лесопользования. / М.: ПрофиКС, 2016. – 112 с.
2. Романов В.В. Гражданские правоотношения в современной России / М.: Гражданское право, 2015. -268 с.
3. Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью. Учебное пособие. / М.: Инфра-М, 2017. -336с.

Самойлов Е.И. Вещные права граждан на жилые помещения (право пользовладения). Понятие, виды, содержание. / М.: Проспект, 2017.-156 с.

1. Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. / М.: Омега-Л, 2018. – 504с.
2. Семенистая Т.Ф. Оформление сделок с недвижимостью. / М.: Автор, 2016. - 180 с.
3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. / М.: Волтерс Клувер, 2015. - 174 с.
4. Соловьёв В.Н. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. / М.: Юрайт, 2012. - 200 с.
5. Филиппова Е.М. Недвижимость: покупка, продажа, приватизация. / М.: Право, 2016. -189 с.
6. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. / М.: Омега-Л, 2015. - с. 134
7. Шадура А.А. Словарь терминов и понятий в сфере учета и регистрации прав недвижимого имущества. / М.: Издательские решения, 2017 г. - 105 с.

Широков А.В. Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. / М.: ДНК, 2016.-304 с.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 15.10.2017) ↑

2. Шадура А.А. Словарь терминов и понятий в сфере учета и регистрации прав недвижимого имущества. / М.: Издательские решения, 2017 г. - 63 с. ↑

3. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимость. Теория и практика. / М.: Ось-89, 2015.-296 с.

   ↑

4. Самойлов Е.И. Вещные права граждан на жилые помещения (право пользовладения). Понятие, виды, содержание. / М.: Проспект, 2017.-128 с.

   ↑

5. Новиков К.А. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. / М.: ВШЭ, 2015.-180 с.

   ↑

6. Божко М.П. Право недвижимости. От новичка до эксперта. / М.: Юстицинформ, 2017.-135 с.

   ↑

7. Семенистая Т.Ф. Оформление сделок с недвижимостью. / М.: Автор, 2016. - 96 с. ↑

8. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. / М.: КноРус, 2014.- 147с. ↑

9. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения 15.10.2017) ↑

10. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. / М.: Юрайт, 2016. -98с. ↑

11. Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью. Учебное пособие. / М.: Инфра-М, 2017. -306с. ↑

12. Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. / М.: Омега-Л, 2015. – 394с. ↑

13. Вавилин Е.В. Понятие и механизм осуществления гражданских правоотношений и исполнение обязанностей. / М.: Российское право, 2013.- 112 с. ↑

14. Романов В.В. Гражданские правоотношения в современной России / М.: Гражданское право, 2013. -231 с. ↑

15. Кузьмин А.В. Условия возникновения гражданских прав и обязанностей на недвижимость. / М.: Лаборатория книги, 2012. - 56 с. ↑

16. Кузнецова, О. А. Принципы гражданских правоотношений: вопросы теории и практики / М.: Правоведение, 2012. -164 с. ↑

17. Соловьёв В.Н. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. / М.: Юрайт, 2012. - 138 с. ↑

18. Филиппова Е.М. Недвижимость: покупка, продажа, приватизация. / М.: Право, 2013. -51 с. ↑

19. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. / М.: Волтерс Клувер, 2015. - 124 с. ↑

20. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. / М.: Омега-Л, 2014. - с. 118 ↑

21. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. / М.: Омега-Л, 2014. - с. 118 ↑

22. Широков А.В. Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. / М.: ДНК, 2012.-216 с.

    ↑