Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в российской правовой системе)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилье (ст. 40 Конституции РФ). В связи с чем, обосновывая актуальность темы курсовой работы, можно отметить, что реализуя свое право на жилье, граждане РФ часто прибегают к ипотечному кредитованию. В настоящее время ипотека является эффективным инструментом в приобретении гражданами жилья. Об этом говорят и статистические данные Центрального банка Российской федерации (Далее – ЦБ РФ).

Так, по данным ЦБ РФ в 2016 году кредитными организациями всего было предоставлено 856 461 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 1473,3 млрд. рублей.^[1]

Как видно из приведенного, несмотря на некоторые проблемные вопросы в этой сфере, ипотечные правоотношения представляют собой динамично развивающиеся отношения. Кроме того, ипотека является надежным и проверенным способом обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств по договору залога недвижимого имущества. В таких отношениях заинтересованы и граждане, которые хотят улучшить свои жилищные условия, так и государство, которое стимулирует экономику страны и отдельного региона РФ в сфере строительства и ввода жилья.

Кроме того, следует отметить, что актуальность обусловлена и проблемными вопросами ипотеки. Так, с уверенностью можно сказать, что гражданско-правовое регулирование ипотеки в ряде случаев носит фрагментарный характер, некоторые положения вступают в противоречие с положениями иных нормативных правовых актов, что не способствует повышению эффективности регулирования отношений по залогу жилых помещений. В связи с чем, как видится, требуется дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке в части более четкого согласования соответствующих норм в различных нормативных правовых актах. Кроме того, имеются основные отличия между договором ипотеки и ипотеки в силу закона, что также приводит к некоторым практическим проблемам. Именно данным проблемам и будет посвящена представленная курсовая работа.

На сегодняшний день ипотека законодательно закреплена в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее – Закон об ипотеке).^[2] Если же говорить о гражданско-правовом регулировании ипотеки, то следует отметить, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) предусматривают некоторые аспекты ипотечного кредитования. В частности отметим, что ипотека является разновидностью залога недвижимого имущества и должна регулироваться ст. 334 ГК РФ.^[3]

Целью исследования является комплексный теоретико-правовой анализ правовой природы ипотеки в гражданском праве России.

Учитывая поставленную цель, можно сформулировать следующие задачи:

– проанализировать юридическую природу ипотеки как залога недвижимого имущества;

– рассмотреть проблемные вопросы гражданско-правового регулирования ипотеки;

– дать характеристику правовой природы договора ипотеки;

– рассмотреть ипотеку в силу закона и проанализировать критерии отличия от договора ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, которые регулируют залог недвижимого имущества (ипотеку).

Предметом исследования выступает нормы российского гражданского законодательства, которые регулируют правовой статус залога недвижимого имущества (ипотеки), а также иные нормативно-правовые акты.

Теоретическую основу нашего исследования составляют научные труды отечественных ученых-цивилистов, посвященные проблемным аспектам гражданско-правового регулирования ипотеки в России.

Нормативную основу работы составляет Конституция Российской Федерации, а также федеральное законодательство, регулирующее основные аспекты ипотеки.

Структура работы состоит из введения, основной части, которая посвящена вопросам определения ипотеки, ее гражданско-правового регулирования, а также некоторым аспектам договора ипотеки и ипотеке в силу закона, заключения и списка использованной литературы.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ПРАВОВОЙ СИСТЕМЕ

Как было указано во введение, сегодня ипотека является эффективным инструментом, с помощью которого граждане России могут улучшать свои жилищные условия. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Несмотря на многие перемены в законодательстве об ипотеке, данный вид залога все же несет определенные риски, как для залогодержателя, так и для залогодателя.

Прежде чем перейти к определению места и роли ипотеки в гражданском праве, определив ее основные признаки, необходимо непосредственно рассмотреть, что такое ипотека и какие правоотношения возникают между ее участниками.

В юридической литературе можно встретить некоторые определения ипотеки. Так, в своих работах авторы отмечаю: « Ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» – заклад, залог) – это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н.э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства».^[4]

Справедливо отмечено профессором В.Ф. Понька: «Несмотря на достаточно негативную тенденцию развития рынка кредитования в России за последний год, этот финансово-правовой инструмент не потерял своей актуальности. Финансовые организации, использующие возможность кредитования физических лиц, всячески стремятся использовать предоставленные законом возможности для обеспечения исполнения обязательств должником. Наиболее надежным, с точки зрения возможности обеспечения, выступает залог недвижимого имущества, в частности залог квартиры».^[5]

С уверенность можно сказать, что залог недвижимого имущества (ипотека) является классическим правовым институтом, который начал развиваться благодаря римскому частному праву. И сегодня правовое регулирование залоговых отношений продолжает привлекать к себе внимание ученых-цивилистов и практиков, представителей правовых и экономических наук, широко исследуется в юридической литературе.

В рамках данного параграфа автором предпринята попытка сформировать представление об ипотеке как о залоге недвижимого имущества и определения места и роли ипотеки в правовой системе России.

Н.В. Фирсова и А.М. Биктуганова, рассматривая правовую природу договора ипотеки, выделяют преимущества ипотеки, как способа обеспечения исполнения обязательств, которые касаются в основном только кредитора. Так, по мнению авторов, преимущества ипотеки заключаются в следующем:

«− договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

− реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

− договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит».^[6]

Как отмечает профессор И.А. Емелькина: «По общему правилу залоговое право строится на основе принципа специальности, согласно которому объектом ипотеки могут быть только индивидуально-определённые вещи. Однако современная жизнь потребовала исключения из данного правила, вследствие чего появилась возможность независимой ипотеки и залога вещей, которые будут созданы в будущем».^{^[7]}

С позиций современной юридической науки ипотека – это одна из разновидностей залога имущества, но не любого, а только недвижимого. Таким образом, ипотека – это залог недвижимого имущества. Поскольку недвижимость всегда является материальным объектом (вещью), то ипотекой не может быть признан, например, залог права аренды недвижимости.

По мнению многих ученых-цивилистов, под ипотекой традиционно понимается «залог недвижимости, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью».^[8]

В подтверждение наших размышлений относительно того, что ипотека – это залог недвижимости, отметим, что исходя из наименования действующего закона об ипотеке, просматривается знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости.

Специфика ипотечных правоотношений позволяет нам выделить такие объекты данных правоотношений как их предмет и объект. В юридической литературе, в которой рассматриваются вопросы ипотечных правоотношений, указывается, что предметом ипотеки, по общему правилу, является имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом ипотеки жилых помещений выступает как раз само право собственности на жилое помещение.

Таким образом, исходя из теоретических предпосылок понимания ипотеки в гражданском праве, можно прийти к выводу, что ипотека – это вид залога недвижимого имущества, выступающий как привлекательный способ обеспечения долгосрочного обязательства залогодателя (должник) перед залогодержателем (кредитор).

2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

Ипотека как разновидность залога имеет двойственную вещно-обязательственную природу. Это связано с тем, что у ипотеки особенный объект – недвижимость. Как справедливо отмечает Д.Б. Раднаева: «Рассмотрение ипотеки как самостоятельного гражданско-правового института наиболее гармонично в системе средств обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению ипотеки при условии сохранения «вещного элемента».^[9]

По мнению В.А. Максимова: «В пользу вещного характера залога говорит то, что за обладателем залогового права закреплено правомочие следования и абсолютный характер защиты, а также то, что свой интерес залогодержатель удовлетворяет путем воздействия на предмет залога, но, в отличие от вещного права, воздействовать на вещь можно не всегда».^[10]

Учитывая сказанное, можно прийти к выводу, что ипотека является залогом недвижимости, а, следовательно, данный вид правоотношений должен регулироваться нормами ГК РФ. Именно нормы ГК РФ определяют особенности залога недвижимого имущества.

Первоначально рассмотрим нормы гражданского законодательства, где определяется залог недвижимости. Так, п. 4 ст. 334 ГК РФ устанавливает: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».

Если говорить об ипотеке как виде залога недвижимости, то целесообразно рассмотреть характерные черты залога вообще. Так, в гражданско-правовой науке принято выделять следующие признаки залога: « права залогодержателя – это права на чужое имущество; 2) право залога следует за вещью (переход прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу по общему правилу не прекращает залоговых отношений); 3) залог производен от основного обязательства; 4) залог зависим от основного обязательства».^[11]

Применительно к теме курсовой работы, предметом которой является ипотека, следует отметить, что исходя из вышеизложенного, ст. 334 ГК РФ содержит общее понятие залога, не дифференцируя его в зависимости от предмета залога.

При этом следует иметь в виду, что в настоящее время установлено положение о том, что к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах. Так, в соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ закреплено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) «применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге».

По этому поводу профессор И.А. Емелькина справедливо отмечает, что «включение залога в систему вещных прав должно повлечь соответствующие правовые последствия в виде создания надлежащего правового механизма именно в разделе о вещном праве».^[12]

Проанализировав научные и практические подходы к вопросу о правовой сущности природы залога, Г.С. Захарова предлагает в основе залога рассматривать элементы обязательственно-правового характера. Так, автор отмечает, что «они являются основополагающими компонентами залогового правоотношения, направленного на обеспечение исполнения обязательства. Целью залога является обеспечение основного обязательства, распоряжение вещью со стороны залогодержателя исключается. Вещно-правовые элементы, к которым относятся право следования, абсолютная защита прав, остаются необходимой частью рассматриваемой правовой конструкции института залога. Отсюда следует, что залог наделен и вещно-правовым характером. Продолжающиеся дискуссии о характере залога в сторону вещно-правового или обязательственно-правового направления должны быть решены в форме установления смешанной природы залога: залог порождает два вида отношений: между залогодателем и залогодержателем и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог – акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства должником путем определения относительной правовой связи с кредитором, а с другой стороны существует правовая связь залогодержателя и вещи».^[13]

В свою очередь, Л.Ф. Нетишинская и А.С. Малимонова, рассматривая нормы п. 4 ст. 334 ГК РФ и анализируя ее, приходят к выводу, что «Общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке. Действительно, Закон об ипотеке содержит главу Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание», в которой устанавливается порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства (ст. 57), объявления публичных торгов несостоявшимися (ст. 58), реализации заложенного имущества по соглашению сторон (ст. 59). Но оказывается, что реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, а именно: путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при реализации заложенного имущества положения главы Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу».^[14]

Как справедливо отмечает А.Т. Уметова: «Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) – обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства. Таким образом, ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений».^[15]

Мы солидарны с точкой зрения некоторых автором о том, что само ипотечное правоотношение можно представить как «юридическую связь залогодателя и залогодержателя, возникающую в силу юридического факта – залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами».^[16]

Таким образом, исследовав предпосылки формирования ипотеки как комплексного правового института, как видится, следует согласиться с точкой зрения А.Х. Хисамова о том, что данный правовой институт формируется на основе норм правовых институтов различных отраслей действующей правовой системы. Так, автор предлагает выделение следующей системы правовых норм, формирующей правовой институт ипотеки: «правовые нормы гражданского права; правовые нормы банковского права; правовые нормы предпринимательского права; правовые нормы налогового права; правовые нормы гражданского исполнительного права».^[17]

В заключение параграфа, хотелось бы привести точку зрения О.П. Казаченок, которая справедливо отметила: «Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации».^[18]

Подводя итого, отметим, что в целом функциональная направленность ипотеки мало чем отличается от залога вообще – это обеспечение исполнения обязательств по договорам кредитования.

3. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

В теории гражданского права принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Кроме того, если говорить о залоге, то сегодня существуют различные виды залога и не только недвижимого имущества, но и движимого имущества и имущественных прав.

Учитывая формат работы, нами будет уделено внимание именно договору ипотеки – залогу недвижимого имущества, так как в практике большинство залоговых правоотношений приходится на залоги, возникающие в силу договора.

Начнем с того, что рассматривая договор ипотеки, необходимо определиться, что залог недвижимого имущества между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Например, гражданину принадлежит недвижимость, и он хочет получить займ на крупную сумму. При этом одновременно с кредитным договором оформляется соглашение по ипотеке, возникает залог в силу договора.

В отличии от Закона об ипотеке, ГК РФ более подробно и четко формулирует и регулирует отношения договора ипотеки.

В связи с этим, целесообразно обратиться к пониманию договора ипотеки.

Так, Д.Б. Раднаева предлагает следующее определение понятия договора ипотеки: «Договор ипотеки (залога недвижимости) – это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона – залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны –залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».^[19]

В свою очередь, И.Г. Гончаров приводит следующую структуру договора ипотеки: «По договору о залоге недвижимого имущества (по договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель – является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Он имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости недвижимого имущества, заложенного другой стороной – залогодателем, причем получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами, которые имеются у залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а может быть лицо, вообще не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)».^[20]

Некоторые условия договора ипотеки содержаться и в законе об ипотеке. Так, в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Как видно, главным условием заключения договора ипотеки является его предмет. Исходя из смысла закона, предметом договора ипотеки может быть недвижимое имущество.

По этому поводу О.П. Казаченок отмечает: «Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства, право требования участника долевого строительства».^[21]

Как видно из приведенного, предметом ипотеки является недвижимость. В юридической литературе множество мнений по поводу определения недвижимости как предмета ипотеки.

Так, по мнению Л.Б. Лазаренко: «Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченные в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости».^[22]

Еще одним существенным условием договора ипотеки является оценка недвижимости. Именно оценка закладываемого недвижимого имущества обеспечит кредитору удовлетворение требований. То есть, при заключении договора ипотеки кредитор должен исходить из реальной цены закладываемого имущества, так как этот тип договора несет определенные риски, о чем говорилось ранее. Сама же оценка производится в строгом соответствии с российским законодательством. После того, как оценка недвижимости будет произведена, ее стоимость в денежном выражении вносится в текст договора ипотеки. И здесь следует отметить, что стороны не сами определяют стоимость залога, а привлекают профессионального эксперта – независимого оценщика.

Интересным видятся труды ученых-экономистов в сфере оценивания недвижимости. Используя междисциплинарный метод исследования, привед точку зрения экономистов. Так, по мнению И.В. Кушнаревой и Е.А. Сысоевой: «Оценка объектов недвижимого имущества представляет собой расчет абсолютных прав собственности и частичных имущественных прав, которые могут возникнуть при сдаче объекта в аренду, продаже объекта; включает вещные права арендатора и право собственности арендодателя. Оценка недвижимости – это прикладной экономический анализ с выявлением наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, разработки моделей оценки недвижимости, которая помогала бы прогнозировать вероятную стоимость объекта оценки».^[23]

По этому поводу И.Г. Гончаров отмечает: «Денежное обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия ее определения».^[24]

Еще одним существенным условием является субъектный состав рассматриваемого договора. Так, по договору ипотеки выступают следующие стороны: залогодержатель и залогодатель.

А.Х. Хисамов представил договор ипотеки в виде «комплексного образования, включающего различные группы отношений:

– организационные отношения по оценке кредитоспособности заемщика;

– кредитные отношения между банком и заемщиком;

– залоговые отношения между банком и залогодателем;

– страховые отношения между заемщиком и страховой компанией;

– отношения возмездного приобретения жилых помещений за счет средств банка;

– отношения по обращению взыскания и реализации жилых помещений, в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора и т.д.».^[25]

Здесь важно иметь в виду, что по договору об ипотеке именно кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Главным условием заключения договора ипотеки является достижение сторонами соглашения. Схематично, это может выглядеть так: «Одна сторона (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств, оставляет залог в виде недвижимости, которая приобретается другой стороной (залогодателем)». Так в упрощенном виде выглядит порядок заключения договора ипотеки.

Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к выводу, что под договором ипотеки следует понимать соглашение между сторонами (залогодателем и залогодержателем), по которому залогодержатель, который является кредитором по основному обязательству имеет право в случае, когда вторая сторона – залогодатель не исполняет свои основные обязательства, удовлетворить свои требования путем изъятия заложенного имущества – недвижимого имущества, которое выступает предметом договора. Данное определение является условным, но может рассматриваться как правильным с теоретической точки зрения.

Анализ российского законодательства показывает, что главная цель договора ипотеки состоит в обеспечении основного требования. В литературе это называется акцессорные правоотношения.

По этому поводу Р.Н. Викторова отмечает: «В настоящий момент основной особенностью правовой конструкции договора об ипотеке по российскому законодательству является то, что он сформулирован как акцессорный договор, существование которого зависит от действительности основного обязательства. Однако акцессорность российской ипотеки является значительным препятствием для оборота залоговых прав, поскольку должник по основному обязательству может противопоставить требованиям нового залогодержателя большое количество возражений, связанных с недействительностью и иными правовыми дефектами основного договора».^[26]

Таким образом, поводя итог нашим рассуждениям о договоре залога недвижимости (ипотеки), можно выявить его основные признаки, которые являются существенными условиями рассматриваемого договора:

– во-первых, стоит обратить внимание на тот факт, что предметом договора ипотеки является недвижимое имущество (квартира, иное недвижимое имущество), которое не изъято из гражданского оборота и на него не может быть обращено взыскание;

– во-вторых, обязательным условием является стоимость залога, которая гарантирует залогодержателю обеспечение обязательства, в случае, если залогодатель не сможет исполнять свои обязательства по договору. При этом стоимость залога (недвижимость) должны быть приближена к рыночной цене;

– в-третьих, по договору ипотеки выступают основные субъекты: залогодатель и залогодержатель. При этом залогодателем выступает сама сторона, которая является должником по договору;

–в-четвертых, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Можно согласиться и с тем, что ипотека, будучи формой залога, предоставляет кредитору право удовлетворения преимущественно перед другими кредиторами.

Многие ученые-цивилисты отмечают, что ипотеке присущи многие черты, которые свойственные залогу.

Что касается договора ипотеки, то обратим внимание на то, что по общему правилу п. 1 ст. 339 ГК РФ исходит из принципа специальности, согласно п. 1 данной статьи в договоре залога должны быть указаны: предмет залога (жилое помещение); существо; размер; срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

При этом, условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь место особенности обращения взыскания на данное имущество.

Кроме того, отметим, что в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,^[27] который вступил в силу 1 января 2017 года, предусматривает специальную статью об особенностях осуществления государственной регистрации ипотеки. Так, в соответствии со ст. 53 «Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости».

В свою очередь, отметим, что правоотношения по договору ипотеки возникают с момента государственной регистрации. В следующем параграфе нами будут рассмотрены отличительные черты договора ипотеки от ипотеки в силу закона.

4. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА И ЕЕ ОТЛИЧИЕ ОТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

Как было отмечено ранее, ипотека может возникнуть в силу договора, о котором шла речь в предыдущем параграфе, а также в силу закона – легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон.

В рамках данного параграфа, как видится, следует кратко обратить внимание именно на ипотеку в силу закона, так как эта форма также является распространенной в практике и имеет, как плюсы перед договором ипотеки, так им минусы.

Как отмечает «Ипотека в силу закона – это наиболее распространенный вариант регистрации ипотеки. Она возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником».^[28]

Начнем с того, основанием ипотеки в силу закона является закон и возникает в следующих случаях:

– при приобретении объекта недвижимости (дома, земли или квартиры, используя заемные деньги);

– при строительстве жилья на средства, взятые в кредит;

– при предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости покупателю.

В любом случае, во всех перечисленных случаях ипотека оформляется договором купли-продажи объекта недвижимости за счет заемных денежных средств.

При этом, сторона, которая является заемщиком (должником) является собственником приобретаемого недвижимого имущества, но данное имущество остается в залоге у кредитора. На практике это выглядит следующим образом: в свидетельстве на право собственности ставиться отметка в графе «ограничения» о том, что недвижимость находится в залоге в силу закона.

По мнению некоторых авторов «Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует».^[29]

Как видится, отрицательной чертой данного вида ипотеки является то, что пока заемщик не расплатиться по долгам, то есть не выполнит обязательства в полном объеме, недвижимость остается в залоге у банка.

Таким образом, подведем итог и проанализируем главные отличия ипотеки в силу закона от договора ипотеки:

– во-первых, при договоре ипотеки заемщик передает в залог недвижимость, а денежные средства расходует по своему усмотрению, то есть договор ипотеки не носит целевой характер. По ипотеке в силу закона заемные средства выделяются для целевых нужд – приобретение объекта недвижимости;

– во-вторых, целью договора ипотеки является обеспечение выполнения должником своих обязательств. В данном случае ипотека (залог недвижимости) выполняет обеспечительную функцию;

– в-третьих, ипотека по договору несет определенные риски для кредитора, так как кредит на покупку жилья может не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора;

– в-четвертых, процентная ставка. При заключении договора ипотеки процентная ставка намного выше, чем при ипотеке в силу закона.

Кроме того, проведя отличия договора ипотеки от ипотеки в силу закона, О.П. Казаченок приводит еще один критерий отличия и приходит к выводу: «В отличие от ипотеки в силу договора, которая считается возникшей с момента ее государственной регистрации, для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона необходим факт получения кредита в банке. Этот факт одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя и будет являться основанием возникновения ипотеки в силу закона».^[30]

Это предписывает и ст. 77 Закона об ипотеке: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости».

Как видно из приведенного, положительные черты имеются как у договора ипотеки, так и у ипотеки в силу закона. В любом случае, заемщик сам вправе решать каким образом, исходя из сложившееся экономической ситуации, улучшать свои жилищные условия. Как заемщик, так и кредитор обязаны реально оценивать все риски, которые могут возникнуть при исполнении обязательств.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренная в данной курсовой работе гражданско-правовая характеристика ипотеки (залога недвижимости), помогли нам сформировать комплексный подход к оптимизации нормативной составляющей этой сферы. Конечно, не все проблемные аспекты правового регулирования ипотеки нам удалось рассмотреть в работе в полном объеме, так как это выходило за рамки работы. Однако это говорит лишь о том, что данное направление представляется перспективным и нуждается в дальнейшем научном осмыслении.

Тем не менее, проведенное исследование дает возможность сформулировать следующие выводы:

Ипотека рассматривается как залог недвижимости. Это исходит из наименования действующего закона об ипотеке, вы котором просматривается знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости. Ипотека – это вид залога недвижимого имущества, выступающий как привлекательный способ обеспечения долгосрочного обязательства залогодателя (должник) перед залогодержателем (кредитор). При этом, было отмечено, что предметом ипотеки является имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объект ипотеки жилых помещений – это право собственности на жилое помещение.
Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК РФ. При этом, ипотека является эффективным способом обеспечения исполнения обязательств и выполняет как стимулирующую, так и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению.
В работе было уделено внимание именно договору ипотеки – залогу недвижимого имущества, так как в практике большинство залоговых правоотношений приходится на залоги, возникающие в силу договора.

Под договором ипотеки следует понимать соглашение между сторонами (залогодателем и залогодержателем), по которому залогодержатель, который является кредитором по основному обязательству имеет право в случае, когда вторая сторона – залогодатель не исполняет свои основные обязательства, удовлетворить свои требования путем изъятия заложенного имущества – недвижимого имущества, которое выступает предметом договора.

Основные признаки договора ипотеки, которые являются существенными условиями:

Таким образом, ипотека, будучи формой залога, предоставляет кредитору право удовлетворения преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотеки в силу закона возникает в следующих случаях:

– при приобретении объекта недвижимости (дома, земли или квартиры, используя заемные деньги);

– при строительстве жилья на средства, взятые в кредит;

– при предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости покупателю.

Главные отличия ипотеки в силу закона от договора ипотеки:

– во-вторых, целью договора ипотеки является обеспечение выполне-ния должником своих обязательств. В данном случае ипотека (залог недви-жимости) выполняет обеспечительную функцию. При ипотеке в силу закона ;

– в-четвертых, процентная ставка. При заключении договора ипотеки процентная ставка намного выше, чем при ипотеке в силу закона;

– в-пятых, договор ипотеки возникает с момента государственной регистрации, а ипотека в силу закона возникает с момента факта получения кредита.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 дек. 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 февр. 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Рос. газ. – 1993. – 25 дек.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.

Специальная литература

Викторова Р.Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Рязань, 2011. – 33 с.
Гайдук А.В. Ипотека в силу закона и в силу договора: плюсы и минусы // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики: сборник научных статей по материалам международной студенческой научно-теоретической конференции 24 мая 2017 г. В 2-х ч. Часть 1. – СПб.: АНО ВО «СЮА», 2017. – С. 24-27.
Гончаров И.Г. Удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 120–128.
Гордеев А.Ю., Гордеева О.Н. К вопросу о правовом регулировании ипотечного кредитования в российской федерации // Наука и современность. – 2014. – № 33. – С. 235-243.
Гражданское право: учебник / Под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. – Т. 2. – 528 с.
Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2017. № 1 (50). – С. 84-90.
Захарова Г.С. Спорные вопросы о залоге // Вестник СевКавГТИ. – 2015. – Вып. 3 (22). – С. 123-126.
Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Волгоград, 2006. – 24 с.
Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 114.
Кушнарева И.В., Сысоева Е.А. Недвижимость как объект оценки // Научный альманах. – 2015. – № 12. – С. 222-224.
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2004. – 25 с.
Максимов В.А. Залог как вещный способ обеспечения обязательств // Актуальные направления научных исследований: от теории к практике: материалы VIII Междунар. науч.- практ. конф. – Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2016. – № 2. – С. 290-294.
Нетишинская Л.Ф., Малимонова А.С. К вопросу о соотношении норм Гражданского кодекса Российской Федерации и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества // Успехи современной науки. – 2016. – № 4. – С. 92-94.
Понька В.Ф. Результаты реформы ГК РФ в части, касающейся залога имущества // Вопросы экономики и права. – 2016. – № 2. – С. 41-43.
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – 24 с.
Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. – 2015. – № 3 (16). – С. 44-46.
Фирсова Н.В., Биктуганова А.М. Правовая природа договора ипотеки // Новое слово в науке: перспективы развития. – 2016. – № 1. – С. 382-385.
Хисамов А.Х. Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Казань, 2007. – 24 с.
О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2016 году [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2016.pdf (Дата обращения: 26.09.2017).

О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2016 году [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2016.pdf (Дата обращения: 26.09.2017). ↑
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400. ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. ↑
Гордеев А.Ю., Гордеева О.Н. К вопросу о правовом регулировании ипотечного кредитования в российской федерации // Наука и современность. – 2014. – № 33. – С. 236. ↑
Понька В.Ф. Результаты реформы ГК РФ в части, касающейся залога имущества // Вопросы экономики и права. – 2016. – № 2. – С. 41. ↑
Фирсова Н.В., Биктуганова А.М. Правовая природа договора ипотеки // Новое слово в науке: перспективы развития. – 2016. – № 1. – С. 384. ↑
Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2017. № 1 (50). – С. 88. ↑
Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. – 2015. – № 3 (16). – С. 45. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – С. 14. ↑
Максимов В.А. Залог как вещный способ обеспечения обязательств // Актуальные направления научных исследований: от теории к практике : материалы VIII Междунар. науч.- практ. конф. – Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2016. – № 2. – С. 291. ↑
Гражданское право: учебник / Под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. – Т. 2. – С. 122. ↑
Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник Омского университета. Серия «Право». – 2017. № 1 (50). – С. 86. ↑
Захарова Г.С. Спорные вопросы о залоге // Вестник СевКавГТИ. – 2015. – Вып. 3 (22). – С. 126. ↑
Нетишинская Л.Ф., Малимонова А.С. К вопросу о соотношении норм Гражданского кодекса Российской Федерации и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества // Успехи современной науки. – 2016. – № 4. – С. 93. ↑
Уметова А.Т. Ипотека как разновидность залога и его двойственная природа // Проблемы современной науки и образования. – 2016. – № 20. – С. 74. ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2004. – С. 10. ↑
Хисамов А.Х. Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Казань, 2007. – С. 6. ↑
Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Волгоград, 2006. – С. 9. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – С. 12. ↑
Гончаров И.Г. Удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 121. ↑
Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 114. ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2004. – С. 10. ↑
Кушнарева И.В., Сысоева Е.А. Недвижимость как объект оценки // Научный альманах. – 2015. – № 12. – С. 224. ↑
Гончаров И.Г. Удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 122. ↑
Хисамов А.Х. Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Казань, 2007. – С. 12. ↑
Викторова Р.Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Рязань, 2011. – С. 13. ↑
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344. ↑
Гайдук А.В. Ипотека в силу закона и в силу договора: плюсы и минусы // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики: сборник научных статей по материалам международной студенческой научно-теоретической конференции 24 мая 2017 г. В 2-х ч. Часть 1. – СПб.: АНО ВО «СЮА», 2017. – С. 24. ↑
Гордеев А.Ю., Гордеева О.Н. К вопросу о правовом регулировании ипотечного кредитования в российской федерации // Наука и современность. – 2014. – № 33. – С. 238. ↑
Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградского государственного университета. – 2016. – № 1 (30). – С. 118. ↑