Содержание:

Введение

Ипотечное кредитование занимает уникальное положение в народном хозяйстве. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека просто позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в наиболее важные отрасли экономики, особенно связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование имеет как минимум четырехкратный эффект мультипликатора, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге включает не менее четырех рублей средств населения в экономическом обороте. Сегодня ипотечный кредит является наиболее востребованным финансовым сервисом, как за рубежом, так и в России.
По данным Банка России, в 2019 году было выдано 2,19 миллиона на сумму 4,5 триллиона рублей ипочных кредитов. Это на 27% больше, чем в 2018 году в количественном выражении и на 37% в денежном выражении^[1]. С мая 2018 года ежемесячный прирост (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) выданных кредитов составляет около 40% и более. Такие темпы роста объемов выпуска являются результатом активного снижения ставок, которое началось в феврале 2017 года.

В апреле 2018 года средневзвешенные процентные ставки предложения достигли уровня 9,3%.^[2] Средневзвешенная ставка по программам рефинансирования близка к условиям кредитования на первичном ипотечном рынке - 9,4%. Это новый рекорд развития рынка ипотеки. Ипотека еще никогда не была такой доступной. В результате становится все более популярным способ улучшения жилищных условий: доля ипотечных сделок выросла до 35%.

Актуальность курсовой работы продиктована текущей ситуацией на кредитном рынке в направлении быстрого роста объема выданных ипотечных кредитов. Кредитный рынок развивается и совершенствуется. Значительную роль в этом играет конкуренция между банковскими учреждениями, которая способствует появлению новых предложений в кредитном секторе и в то же время облегчает условия получения кредита, улучшая анализ кредитоспособности заемщика.

Целью является анализ реализации ипотечного кредитования в России.

Предмет - ипотечное кредитование.

Объектом курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Методологической базой являются методы анализа, синтеза, систематизации, структурного и логического анализа. При написании курсовой работы использовались статистические, экономические, логические, аналитические методы, а также обобщение и сравнение материалов в области развития медицинского страхования.

Информационная база Информационную базу исследования составили: банковское законодательство Российской Федерации, материалы банковской статистики.

Глава 1. Историко-правовые основы ипотечного кредитования в России

1.1 Возникновения ипотечного кредитования

Ипотека - это вид залога, при котором заложенное имущество (это недвижимость, обычно это земля и строения на нем, квартиры) остается во владении залогодателя до наступления срока оплаты с последующим правом передачи права собственности заемщику. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации установлены два вида ипотеки: ипотека в соответствии с законом, ипотека по договоренности. В силу закона, при возникновении обстоятельств, указанных в федеральном законе, правила залога, возникающие в связи с ипотечным договором, применяются к ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 2 статьи 1 Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости)»).
^[3]В начале VI века до н.э. в Греции впервые упоминается «ипотека» (от греч. Hypotheke - залог). Это было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенных земельных владений. При регистрации этого обязательства на границе, принадлежащей заемщику земли, был размещен пост с надписью: «Это имущество служит обеспечением требования кредитора в названной сумме».

^[4]Более того, вещи должны быть отделены, независимы и не выведены из обращения. Особенностью римского частного права было широкое использование «общей ипотеки», которая в силу закона обременяла все имущество человека для обеспечения привилегированных требований, например, по налоговым платежам. Закон 1893 года закрепил запрет на предоставление частным лицам и частным учреждениям крестьянских наделных земель. Следующей особенностью российского законодательства является признание в качестве заложника лица должника, так называемого «залога» или «закупки». Эта форма залога была заменена залогом с передачей прав собственности и пользования. Однако если в первом случае в пользу должника существовало искажение совокупности прав и 10 обязательств в правовых отношениях, то во втором случае кредитор воспользовался преимуществом. Должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно погасить задолженность.

Устав о банкротстве 1800 и Гражданский кодекс. Этими нормативно-правовыми актами окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества на публичных торгах, введена необходимость нотариального заверения договора ипотеки.

До революции в России была создана довольно успешная система ипотечных кредитных организаций. Они впервые появились еще в 1754 году, именно тогда, по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, первые государственные кредитные учреждения - благородные банки - создавали «щадящие» условия кредитования для знатных землевладельцев. В 1786 году Государственный дворянский банк был преобразован в Государственный кредитный банк. Они создали первую организацию по страхованию заложенных каменных домов - Страховую экспедицию. В 1802 году Дочерний банк для дворянства был присоединен к Государственному заемному банку (создан в 1797 году во времена правления императора Павла I).

Дворяне могли сами выбрать срок кредита: 15, 28 и 33 года. Минимальная сумма 1500 рублей в серебре Императору Александру II удалось защитить сокровищницу от разорения. Распоряжением от 16 апреля 1859 года и постановлением Сената управляющих от 1 сентября того же года выдача займов от 12 государственных кредитных учреждений под залог недвижимости была прекращена. Таким образом, ипотека была положена конец. В 1960-е годы при создании Государственного банка они тщательно сформировали систему, соблюдая правило ликвидности банков: баланс активов и пассивов по срокам погашения. Не может быть и речи о каких-либо долгосрочных займах. В 1861 году в северной столице было создано первое городское кредитное общество, которое было инициировано Санкт-Петербургским городским советом. Кредитная компания рассматривает комнату. Компания рассматривает собственность. Объект комнаты. Компания рассматривает собственность. правило на 40-50% ниже стоимости залога) Подготовка кредитной компанией всех необходимых документов для оформления ипотеки и кредитного договора.

Выдача кредита в форме купонных облигаций. Кредитная компания, в свою очередь, возместила Госбанку за произведенные платежи. Вслед за петербургской кредитной компанией аналогичная открылась в Москве. Кредит можно было получить только под залог недвижимости, приносящий стабильный доход. Срок кредитования зависел от качества обеспечения. Размер выданных кредитов достиг трех четвертей от оценочной суммы заложенного городского имущества и до 50% загородной. В 1906 году они создали Санкт-Петербургское общество долгосрочных кредитов для клиентов, расположенных в округах и городах Санкт-Петербургской губернии. В начале 20-го века ипотечные облигации приобрели особую популярность. К 1914 году ипотечные ценные бумаги составляли почти 40% от общего количества ценных бумаг на денежном рынке. Более того, государственные ипотечные ценные бумаги вызвали значительный интерес у иностранных покупателей.

В 1913 году доля иностранного капитала, вложенного в их покупку, составила 35%. Земельные банки заняли лидирующие позиции в системе кредитования земли. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных кредитов и одна треть всей заложенной земли. Они активизировали свою деятельность в центральной сельскохозяйственной зоне, сократив объем операций на западе и юго-западе европейской части России. В то же время здесь, как и на юге и юго-востоке страны, увеличились операции дворянских и крестьянских банков (кредиты там были предназначены - исключительно для покупки земли у землевладельцев. Количество небольших кредитных товариществ значительно увеличивается: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году их было уже 15 450. Цель ипотеки значительно изменилась.

Октябрьская революция стала поворотным моментом в развитии ипотеки - после переворота частная собственность 11 была запрещена. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения 17 централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точка его развития была определена постановлением Совета народных комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и провинциальных кредитных обществ». В результате понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет. Ипотека возродилась только в начале 1990-х годов. В сентябре 1997 года был создан Институт развития ипотеки, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В 1998 году вступил в силу Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению своего бизнеса за счет выдачи ипотечных кредитов, а россиянам - покупать жилье за счет заемных средств.

В период с 2005 по 2007 год, когда инфляция снизилась, а доходы населения выросли, начался активный рост рынка ипотеки. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом - до 10%, а базовая процентная ставка снижалась до 11% годовых. Быстрое развитие рынка ипотеки значительно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье выросли. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 млрд рублей, в 2006 году - уже 263,6 млрд рублей, а в 2007 году - 556,5 млрд рублей. Однако расцвет ипотечного кредитования в России был серьезно затруднен глобальным финансовым кризисом 2008 года, который также продолжался в течение всего 2009 года. Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов. коренным образом изменилась ситуация на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30-40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо покинули рынок, либо приостановили свои ипотечные программы. Условия ипотеки снова были ужесточены. Требования к заемщику в отношении андеррайтинга 12 (проверки платежеспособности) увеличились. В начале 2008 года кредиты без первоначального взноса практически не выдавались. Количество программ ипотечного кредитования значительно сократилось. Так, к концу 2008 года впервые в истории развития ипотечного кредитования в России объем кредитования сократился на 51%, демонстрируя отрицательную динамику. В целях предотвращения полного обвала рынка ипотеки в декабре 2008 года АИЖК при поддержке правительства России разработало программу поддержки заемщиков и предложило реструктурировать ипотечные кредиты. Для реализации этой программы в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных займов, которое помогло заемщикам получить однолетнюю отсрочку платежей. В 2009 году Правительство Российской Федерации выделило 250 миллиардов рублей на восстановление ипотечной системы. На эту сумму кредитные организации могут рефинансировать выданные ипотеки по ставке, не превышающей 11%. Итак, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка. Объемы кредитования постепенно увеличивались, на рынок выходили новые участники. В 2011 году ставки снизились до 12 - 11,5%. 19 В 2012 году средняя ставка по ипотеке снова немного увеличилась и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты, обеспеченные недвижимостью, стали более доступными и прозрачными для заемщика, некоторые сборы были отменены, а также был разработан ряд льготных программ.

В 2013 году ипотека демонстрировала устойчивый рост и достигла объемов выпуска 2008 года. Новый экономический кризис 2014 года вновь отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки выросли до 20%, ипотечные заемщики в иностранной валюте перестали справляться с выплатами, кредитование снова сократилось. Но в начале 2015 года правительство Российской Федерации делает все возможное для поддержки рынка ипотеки и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставляя возможность по льготной процентной ставке 13%. С начала 2017 года ипотечное кредитование приобрело новое направление развития. Ставка по ипотеке постепенно снижается (в среднем на 1-2 процентных пункта). Вводятся новые условия и стандарты выдачи ипотеки. К концу 2018 года правительство обещает снизить ипотечную ставку до 7% годовых.

Итак, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

1.2. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России

Ипотека - это вид имущественного залога, который действует для получения ипотечного кредитования и, с одной стороны, в качестве обеспечения выполнения денежного обязательства. С другой стороны, ипотека выступает своего рода залогом, но само заложенное имущество не принадлежит кредитору, а находится у залогодателя. Согласно закону, ипотека понимается как залог недвижимости. В то же время термин «ипотека» означает ипотеку или залог самой недвижимости и активно используется в законодательстве разных стран мира для определения нескольких правовых категорий. (рис.1.)

Правовые категории

Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости

Закладной (есть и иные наименования долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой)

Залог недвижимого имущества, для получение специального вида кредита – ипотечного (правовая функция ипотеки)

Рис.1.Правовые категории ипотечного кредитования.

Правовые основы ипотечного кредитования составляют федеральные (национальные) и местные правовые акты. ^[5]Федеральную базовую правовую базу жилищного ипотечного кредитования в настоящее время составляют:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья);
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями;
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации».

Права граждан на жилище и защиту частной собственности закреплены в Конституции Российской Федерации (с изменениями от 21 июля 2014 года). Важным шагом в развитии российского ипотечного законодательства стало принятие первой (в 1995 году) и второй (в 1996 году) частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

• Кодекс устанавливает: общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости;
• положения о праве собственности и других имущественных правах на другие помещения;
• основания для обращения взыскания на заложенные жилые помещения и т.д .;
• Положения о государственной регистрации прав на недвижимость.

Во исполнение требований Гражданского кодекса от 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основным законом, регулирующим отношения в отношении залогов недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залог недвижимости)» с внесенными в него поправками, в котором:

• определены основные требования к содержанию договора ипотеки и ипотеки;
• указывается момент возникновения залога недвижимости;
• Описана процедура государственной регистрации ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.

Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность. До недавнего времени также требовалось нотариальное заверение ипотечного договора. Когда вы включаете ипотечный договор в кредит или другое соглашение, содержащее обязательство, обеспеченное ипотекой, требования к форме и государственной регистрации этого соглашения должны соответствовать требованиям, установленным для ипотечного соглашения;

• права и обязанности залогодателя определяются при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки;
• передача прав на это имущество другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены концепция последующей ипотеки и условия, на которых она разрешена, а также возможность уступки прав по договору ипотеки;
• заложены основы для развития вторичного ипотечного рынка;
• внимание уделено особенностям ипотеки земли, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в сфере ипотеки домов и квартир.
• Положения о государственной регистрации прав на недвижимость.

Гражданский кодекс предусматривает ряд правил, касающихся обязательной государственной регистрации прав собственности и других имущественных прав на 15 объектов недвижимости, а также возникновения, ограничения и передачи таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. Во исполнение требований Гражданского кодекса от 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основным законом, регулирующим отношения в отношении залогов недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залог недвижимости)» с внесенными в него поправками, в котором: определены основные требования к содержанию договора ипотеки и ипотеки;

• указывается момент возникновения залога недвижимости;
• Описана процедура государственной регистрации ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации.

Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность. Когда вы включаете ипотечный договор в кредит или другое соглашение, содержащее обязательство, обеспеченное ипотекой, требования к форме и государственной регистрации этого соглашения должны соответствовать требованиям, установленным для ипотечного соглашения;

• права и обязанности залогодателя определяются при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки;
• передача прав на это имущество другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены концепция последующей ипотеки и условия, на которых она разрешена, а также возможность уступки прав по договору ипотеки;
• заложены основы для развития вторичного ипотечного рынка;
• внимание уделено особенностям ипотеки земли, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в сфере ипотеки домов и квартир.

Итак, недавние законы исправили невыносимую ситуацию только наполовину. Например, до принятия Закона об ипотеке не было серьезных оснований для выселения несостоятельного должника и его семьи из заложенной квартиры. Можно говорить только о передаче права собственности за исключением права пользования или его ограничения (в зависимости от размера жилой площади на одного арендатора). В настоящее время вполне возможно 17 выселений, но при условии предоставления других жилых помещений в пределах того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях по-прежнему отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру могло быть предъявлено только в суде. Чтобы обойти это правило, широко использовалось использование схемы с заключением соглашения о компенсации с несостоятельным заемщиком. Но с момента нововведения, то есть замены первоначального договора новым, договор о залоге был расторгнут и возникла конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали, и сделки по приобретению и дальнейшему выбытию имущества, полученного по договору аренды, могли быть признаны недействительными. Согласно новому закону «Об ипотеке», возможна договорная продажа недвижимости.

1.3 Механизм ипотечного кредитования в России

Одной из основных задач самого государства в системе ипотечного кредитования является формирование законодательной базы и нормативного регулирования процесса снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для населения. В то же время переданное право может утратить силу только в том случае, если задолженность полностью погашена в течение указанного периода. И лицо, выдавшее ипотеку, пока физически продолжает владеть предметом ипотеки, но право собственности относится к банку, но только до погашения самой ипотеки. Но поскольку банк не может приостановить свою деятельность в связи с одним таким крупным кредитом, он выпускает ценные бумаги, которые называются ипотечными. В мировой практике значение ипотеки как инвестиционного инструмента довольно велико:

• Для заемщика - это сама возможность получения достаточно больших средств на длительный период для решения жилищной проблемы;
• Для кредитной организации это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильным доходом и гарантией погашения кредита;
• Для государства - это постоянные инвестиции в ипотечный сектор, соответственно, развитие строительной отрасли, конечно же, как формирование, так и развитие рыночных отношений по многим направлениям экономики, решение ряда социальных вопросов. ,

Развитие ипотечного кредитования активно способствует повышению инвестиционной активности всех субъектов хозяйствования в условиях дефицита кредитных ресурсов, имеющих долгосрочный характер и высокий уровень инфляции. Система ипотечного кредитования включает в себя два направления:

• Предоставление ипотечных кредитов как юридическим, так и физическим лицам.
• Реализация ипотечных кредитов (ипотечных обязательств) на вторичном рынке, что в конечном итоге приводит к дополнительному привлечению ресурсов для целей кредитования. Ипотечные банки обычно работают в основном в первой области, в то время как финансовые компании и фонды, которые приобретают активы ипотечных банков, предоставляют залог имущества, а также выпускают ценные бумаги (облигации) от их имени, принимают активное участие. Ценные бумаги являются ликвидными, поскольку они защищены недвижимостью и дают возможность получать как долгосрочные, так и стабильные инвестиционные доходы. Деятельность вторичного рынка ипотечного кредитования жилья направлена на обеспечение ликвидности капитала ипотечных банков, кроме того, она связывает денежную массу в обращении, приводит к перераспределению капитала внутри страны и в экономической сфере, а также стабилизирует процентные ставки по кредитамЧастичным исключением из этого принципа являются ссуды по требованию, срок погашения которых изначально не определен в кредитном договоре.
• Оплата кредита. Кредитный интерес. Сущность платежа с точки зрения экономии за кредитный ресурс отражается в фактическом распределении дополнительной прибыли, получаемой за счет ее применения, между заемщиком и кредитором.
• Залогом кредита является именно приобретенное имущество. Существует ряд отличительных особенностей самой ипотеки . Особенности ипотеки. В то же время на практике использование самой ипотеки основано на ряде принципов. Принципы ипотеки.
  Особенности ипотечного кредитования Нотариальное заверение и государственная регистрация договора Недвижимость в качестве заложенное имущество Относительно большая сумма кредита Возможность использования предмета залога Гораздо больше, чем обычные залоги, условия и суммы обязательств Принципы ипотеки Доверие не человеку, а вещам, недвижимости Публичность Конкретность. Под публичностью ипотеки понимается эта информация о местонахождении конкретного имущества в залоге должна быть доступна для всех заинтересованных сторон.
  . Что касается доверия не самому человеку или вещи, то недвижимость, достаточно высокая стоимость и ликвидность которой дают гарантию полного погашения долга, включая даже расходы на содержание заложенного имущества вместе с расходами на его продажу. Несмотря на то, что ипотечный кредит является одним из видов кредита, этот тип кредита является видом кредита, который всегда имеет обеспечение как недвижимость, срок кредита обычно дольше, чем обычные кредиты.

Этапы ипотечного кредитования на предварительном этапе заемщик анализирует различные варианты ипотечного кредитования на рынке, его потенциальные права, а также предварительный этап сбора и анализа Данные о заемщике и предмете залога Оценка вероятности возврата ипотеки Решение об ипотеке Оформление ипотечной сделки Обслуживание кредита Закрытие ипотечного кредита по 22 обязательствам после заключения кредитного договора. На этом же этапе определяется максимально возможная сумма получения ипотеки. После определения схемы и суммы от заемщика, подается заявление. Банку необходимо собрать следующую информацию о потенциальном заемщике:

• Условия ипотеки (начальная сумма, схема расчета, сумма ежемесячного платежа, а также другие условия, указанные в форме);
• Цель кредитования (приобретение недвижимости, рефинансирование, строительство или др.);
• Сумма первоначального взноса;
• Информация о клиенте (ФИО, дата его рождения, адрес регистрации и проживания, образование и др.);
• Информация о наличии имущества, сумме существующих обязательств (например, кредиты для других и алименты);
• Данные о занятости, уровне ее заработной платы и других доходах.

В процессе выбора программы кредитования, а также желаемого объекта недвижимости также важно учитывать тот факт, что обычно сумма самого кредита не превышает 70% стоимости объекта недвижимости, которая заложена соответственно т.е. 30% от стоимости недвижимости нужно будет оплачивать за счет собственных средств. Также принято исходить из того, что размер ежемесячного взноса по ипотеке не может превышать 30% от суммы чистого дохода. Что касается сбора и анализа данных о заемщике и предмете залога, то на этом этапе происходит проверка потенциально несостоятельных заемщиков. Поэтому в банке применяется следующее:

• Проверка места работы;
• Проверка информации о клиенте и его кредитной истории;
• Анализ достоверности суммы, указанной в отчете о сумме доходов и расходов;
• Оценивает предполагаемое обеспечение. Что касается службы безопасности банка, то он проводит тщательную проверку такого потенциального заемщика на предмет судимости, а также на предмет действительности представленных документов.

Чтобы оценить вероятность того, что заемщик погасит потенциальные ипотечные обязательства, банк применяет особую процедуру (андеррайтинг). Кроме того, обязательна оценка следующих личностных характеристик:

• Наличие образования;
• его трудовой стаж;
• Его квалификация;
• Само предприятие, где потенциальный заемщик осуществляет трудовую деятельность с точки зрения стабильности.

В процессе анализа рассчитываются следующие коэффициенты:

• Отношение обязательных затрат заемщика к его доходам;
• Часть, которую платеж будет производить согласно размеру планируемой ссуды, до заработной платы;
• Какой процент от суммы кредита будет составлять стоимость продажи залога.

В случае положительного решения для потенциального заемщика, для него составляется уведомление, и само залог также обрабатывается. Что касается этапа заключения сделки по ипотечному кредиту, то на этом этапе выполняется несколько соглашений между сторонами сделки:

• Арендодатель, для приобретения которого оформляется заем, заключает договор купли-продажи;
• Между заемщиком и банком составляется кредитный договор, в котором указывается сумма ипотечного кредита. Срок погашения, процентная ставка, условия досрочного расторжения данного договора, а также конфискация имущества, конечно же, порядок погашения самого.
• Договор залога (ипотеки) подлежит обязательной регистрации в государственных органах.
• Договоры страхования.

В процессе обслуживания кредита осуществляются следующие действия:

• Регулярные платежи;
• Проводится проверка соответствия платежей графику платежей по кредиту;
• Банковский учет по кредитным операциям;
• Расчет и перечисление страховых взносов;
• Отчетность по кредитам выданным и подлежащим погашению.

Этап «закрытие ипотечного кредита» завершает ипотечную сделку. После погашения заемщиком всей совокупности обязательств его кредитный счет аннулируется, после чего кредитная операция подлежит закрытию, а имущество, соответственно, снимается с обременения.

Классификация ипотечных кредитов. Кроме того, некоторые специалисты склонны выделять также ипотечные группы, исходя из своего определения в качестве залога недвижимости, в этом направлении принято различать две группы:

• Ипотека под залог принадлежащая ему недвижимость;
• Кредит под залог приобретенного имущества (чаще всего те, у кого нет недвижимости, прибегают к кредитованию). В случае регистрации ипотеки по первому способу заемщик получает следующие льготы:
• Более низкая ставка;
• Возможность злоупотребления средствами.

С точки зрения банка, есть два существенных риска для этого вида ипотеки: риск дефолта и риск (вероятность), что строительство не будет завершено, и, соответственно, именно по таким программам ипотеки ставка является самой высокой, что приводит к увеличению переплаты, но стоимость самого жилья значительно ниже, чем уже достроенной. Лицам, имеющим земельный участок, предоставляется ипотека с целью строительства дома (ипотека под частное жилищное строительство). Такой кредит позволяет построить собственный частный дом.

Итак, в целом система ипотечного кредитования является довольно сложным механизмом, с одной стороны, ипотечное кредитование является банковским продуктом, а с другой стороны, банки являются активными участниками фондового рынка в связи с ростом ипотечного кредитования.

В качестве вывода по первой главе можно отметить, что получение ипотечного кредита заемщиком становится стандартным процессом. Увеличение доступности информации, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного кредитования позволит банкам применять более дифференцированный подход к оценке заемщиков, а детальная оценка (анализ) кредитоспособности заемщика, основанная на ряде методов, позволит снизить кредитный риск ( риск дефолта по оплате), а также будет способствовать росту экономики в целом, выполняя социальную функцию - обеспечение жильем.

Глава 2. Ипотека в России: проблемы, перспективы и пути решения .

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в России.

В период развития социального государства в России одним из важнейших показателей обеспечения достойной жизни граждан является реализация их конституционного права на жилье. Активное внедрение в сознание населения и практика применения ипотечного кредитования в России приобрели актуальность только в конце 20-го века, в связи с кардинальными изменениями - переходом к «рыночной» экономике.

Ипотечное кредитование - это особый вид кредитования с целью приобретения имущества при условии погашения кредита под залог стоимости этого имущества. Ипотека признана основным эффективным и мощным механизмом поддержания спроса на жилье, и его улучшение представляется крайне необходимым для государственной жилищной политики.

По инициативе Правительства Российской Федерации в 2014 году была разработана Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования, целью которой было развитие ипотечного жилищного кредитования и обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства жилья использование ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования как минимум для 60% семей. Так, по итогам 2017 года, по данным Банка России, объем ипотечных жилищных кредитов показал рекордный рост в 2,02 трлн. рублей, увеличившись на 37% по сравнению с 2016 годом. Во избежание дублирования деятельности Стратегии с приоритетным проектом ее реализация была прекращена досрочно с 01.01.2018.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года предусматривает введение новой одноименной государственной программы по обеспечению доступного и комфортного жилья и коммунальных услуг для граждан России на 2018-2025 годы. Большинство банков предоставляют кредиты на приобретаемое жилье под процентную ставку не менее 8–12% годовых с минимальным первоначальным взносом не менее 10–20% от суммы кредита, что также не позволяет всем нуждающимся получить кредит из банков. Эта проблема особенно актуальна для субъектов Российской Федерации.

В процессе предоставления ипотечного кредитования в стране возникают проблемы. Внутренние проблемы развития ипотечного кредитования в России:

• в современных условиях все еще высокие процентные ставки по кредиту (ключевая ставка должна быть дополнительно снижена)
• завершение сроков рассмотрения кредитных заявок до 5 дней;
• утверждение суммы кредита по кредиту;
• список определенных требований к выбору недвижимости (продажа квартиры должна составлять не менее 40%).

Непосредственно связаны с проблемами участников рынка:

• ограниченная платежеспособность граждан;
• недостаточное количество новостроек в регионах и завышенные цены;
• отсутствие в законодательстве системы недвижимости, которая должна быть улучшена и внедрена в практику.

Это также положительно сказывается на экономике стран, что также влияет на развитие конкуренции в сфере строительства и на рынке ипотеки.

Можно сделать вывод, что проблема заключается в решении вопросов ипотечного кредитования - это одна из задач, которая влияет на макроэкономическую ситуацию в стране, социальную и миграционную политику, развитие банковских продуктов и многое другое. Процесс продвижения ипотечного кредитования продолжит идти медленными темпами. В современной России существует не только предложение по ипотечному кредитованию, но и устойчивый спрос на эти банковские продукты. Тем не менее важно начать более детально изучать заемщика, его предпочтения, пожелания и социально-демографический портрет. Это позволит более эффективно выстроить банковский бизнес в сегменте ипотечного жилищного кредитования.

2.2 Современное состояние и перспективы развития рынка ипотеки в России.

Ипотечный рынок находится на низком уровне, в результате чего не каждый житель Российской Федерации может позволить себе купить жилую площадь. Проблема в том, что это помогает ипотечному рынку. Поэтому развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение.

Проанализируем текущее состояние рынка ипотеки в Российской Федерации.

показатель	2015	2016	2017	2018	2019
Количество предоставленных кредитов	710450	863803	232161	301552	270328
Объем предоставленных кредитов, млн.руб	1169240	1481068	2 021,9	3 013,1	270987
Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	3912845	4464519	5176062	5176062	7399207

Рисунок 2. Показатели первичного рынка ипотечного кредитования за 2015-2019г

Исходные данные из таблицы показывают, что объем ипотечных кредитов с 2015 по 2019 год увеличился на 73,41% и составил 2807 трлн к 2019 году. Руб.

Рост ипотеки происходит по нескольким причинам. Одним из них является стабилизация экономической ситуации в стране после кризиса 2014 года. Это связано с тем, что все банки имеют все необходимые ресурсы для поддержки выдачи ипотеки. Благосостояние клиентов также улучшилось, и лучшие заемщики стали обращаться за кредитами. Второе процентное увеличение ипотечного кредитования - это снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Если в начале 2014 года средневзвешенная процентная ставка сохранялась на уровне 12,51% годовых, то в начале 2018 года ее уровень снизился до 10,64%.

Процентные ставки в центральном банке снижены. На начало 2018 года ставка составляла 7,75%, в настоящее время она установлена ​​на уровне 7,25%. Если это будет продолжаться, то процентные ставки снизятся, и объем ипотечных кредитов также увеличится. Основной объем выданных ипотечных кредитов приходится на ОАО Сбербанк. Этот банк является лидером среди всех российских банков по ипотечному кредитованию. В 2017 году банком выдано ипотечных кредитов на сумму 1 088 млрд руб.

Рисунок 3. Объем выданных ипотечных кредитов на территории Российской Федерации.

В настоящее время есть крупные банки - Сбербанк и ВТБ, которые имеют большой опыт, широкий выбор программ и мощную поддержку со стороны государства. Они также привлекают своих клиентов. Всего в настоящее время действуют 410 кредитных организаций. Банковское дело было выдано на 31,02% всех ипотечных кредитов.

Наименьший спрос на ипотечные кредиты установлен на Северном Кавказе и в Дальневосточном федеральном округе.

В 2018 году доля кредитов, выданных в Северо-Кавказском федеральном округе, составляет 1,99% от общего объема кредитования, а на Дальнем Востоке - 4,9%.

Таким образом, значительно увеличилось. На это повлияли такие факторы, как снижение процентных ставок по кредитам и высокий спрос на недвижимость. Это негативно влияет на развитие рынка. Это включает:

• большая дифференциация в стоимости жилья и доходов. Это может привести к невозврату средств из-за низкого уровня доходов населения;
• нестабильная политическая ситуация, связанная с введением новых санкций против Российской Федерации;
• слабое участие государства в поддержке ипотеки. В настоящее время в стране существует несколько программ, которые получают ипотечные льготы: семейная ипотека под 6% годовых; военная ипотека; ипотека для молодых семей; кредиты на строительство деревянного дома; материнский капитал.

Для этого необходимо:

• Разработать программы для разных категорий населения в зависимости от уровня жизни и потребностей в жилье.
• Разработать специальные ипотечные программы с государственными слоями населения, оказавшимися в сложной финансовой ситуации.
• Банковские учреждения должны выдавать качественным заемщикам способ справиться с условиями кредита.
• Проведение государственной компетентной антиинфляционной политики.
• Развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Среди перспективных направлений развития рынка ипотеки можно выделить:

• Дальнейшее снижение процентных ставок. По прогнозам чиновников, процентные ставки по ипотечным кредитам в 2019 году достигли исторического минимума. Восстановление экономического роста и дальнейшее снижение инфляции позволят регулятору продолжить корректировку ключевых ставок. В то же время объем ипотечных кредитов достиг новых максимумов.
• Исправление суммы первоначального взноса на уровне 20-25%. Этот фактор также способствует увеличению спроса.

Можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования в России: в настоящее время существуют следующие особенности: лидерство в государственном банковском кредитовании, повышение платежеспособности в регионе, федеральное правительство, сокращение просроченных кредитов на ипотеку, активный рост количества выданных кредитов.

2.3 Пути решения проблем ипотечного кредитования .

Чтобы решить вопрос - как сделать жилье более доступным для россиян, первоочередными мерами должны стать именно снижение ипотечного процента и увеличение доходов домохозяйств.

Чтобы стимулировать спрос на ипотечные жилищные кредиты, необходимо:

• увеличить доступность ипотечных жилищных кредитов для покупки жилья эконом-класса, в том числе строящегося в рамках проектов комплексного развития;
• обеспечить с помощью деятельности учреждений развитие рынка жилья, поддержание процентной ставки на приемлемом уровне для надежных заемщиков путем привлечения различных источников финансирования;
• предоставить надежным заемщикам возможность снизить первоначальный взнос, развивая ипотечное страхование и предоставляя государственную поддержку определенным категориям граждан для выплаты первоначального взноса;
• стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на определенные категории заемщиков.

Также необходимо совершенствовать и развивать законодательную и нормативную базу, которая должна способствовать решению проблем ипотечного кредитования.

Проанализировав рынок ипотечного кредитования в России, мы можем выделить следующие факторы, которые на современном этапе сделают ипотеку максимально доступной:

• стремиться к снижению инфляции, поскольку стоимость ипотечных продуктов во многом зависит от общей экономической ситуации в стране, и ставки по ипотечным кредитам явно не могут быть ниже уровня инфляции;
• расширить предложение жилья на первичном и вторичном рынках, обратить особое внимание на механизм рефинансирования;
• развивать инвестиции в ипотечные ценные бумаги физическими лицами в результате снижения ставок по депозитам. Это будет способствовать росту российского рынка ипотечных ценных бумаг;
• стремиться минимизировать ипотечные риски путем применения стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков;
• стремиться к тому, чтобы государство развивало финансовую грамотность населения, а именно внедряло специальные образовательные программы, в которых потенциальные заемщики будут получать минимальный базовый объем знаний на рынке ипотеки и других формах жилищного финансирования в школах, средних специальных и высших учебных заведениях. учреждения;
• усовершенствовать программу реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков в трудных жизненных ситуациях, усовершенствовать инструменты для оказания помощи заемщикам в трудных жизненных ситуациях с целью снижения социальной напряженности;
• с инфляцией на уровне 7-8%, чтобы достичь ставок по ипотечным кредитам в 8%, государство должно либо выделить практически свободные длинные деньги на такие программы, либо субсидировать процентные ставки;
• продолжить реализацию специальных мер по поддержке наиболее нуждающихся категорий заемщиков;
• стремиться к снижению процентных ставок, одновременно создавая наиболее выгодные условия как для банков, так и для заемщиков;
• разработать предложения по внесению изменений в законодательство Российской Федерации с целью обеспечения баланса интересов всех участников рынка ипотечного кредитования;
• внедрять инновации в развитие ипотечного кредитования;
• продолжить реализацию программ для молодых специалистов предприятий, согласно которым они могут купить квартиру за 40% от ее стоимости, но подлежат обязательному последующему развитию на предприятии не менее 10 лет.

Проблема значительного первоначального взноса может быть решена путем внесения общей суммы срочного депозита в качестве первоначального взноса. Это означает, что если заемщик на момент внесения первоначального взноса имеет депозит в банке на срок более полугода, срок для которого еще не наступил, клиент уже может внести вклад с начисленными процентами в будущем сегодня.

Сократить ипотечную задолженность, предоставляя банку помощь в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплатиться доходом, полученным от операций, проведенных с ним банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк, для этого типа операций, получает, во-первых, определенный процент комиссионных, а во-вторых, гарантию того, что заемщик будет производить ипотечные платежи. Доход от операций с наличными средствами клиента будет немедленно зачислен на его электронный счет и списан для погашения задолженности по ипотечному кредиту.

Итак, для успешного и гармоничного развития рынка ипотеки наличие свободных активных банковских средств и их адекватность стоимость, достойный уровень заработной платы населения, предложение на рынке недвижимость и честно и прозрачно

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека как форма обеспечения чаще всего используется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, которые определяют ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом кредитного рынка, для ипотечного кредитования. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как единый механизм, который позволяет не только объединять интересы заемщиков и кредиторов, но также включает инвесторов, риэлторов, девелоперов, страховые компании и других участников рынка.

Основным препятствием на пути развития ипотеки является общая экономическая и социальная нестабильность. Только государственная власть может бороться с этим. Ни один из собственных «шагов» банка по продвижению ипотечного кредитования здесь не является бессильным. В ходе проделанной работы можно сказать, что система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна основываться на зарубежном опыте с учетом макроэкономических условий, высокой инфляции и ограниченной платежеспособности населения. Вопрос жилья в нашей стране по-прежнему занимает лидирующие позиции. Спрос на ипотечное кредитование в Сбербанке России набирает обороты с каждым годом. Таким образом, Банк внедрил новые программы и изменения в ипотечном кредитовании, чтобы заинтересовать больше клиентов. Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» являются международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной базе с учетом условий, присущих современной российской экономике, в частности долгосрочных ресурсов и повышенных рисков. Исходя из этого, обосновано, что целесообразно начинать развитие системы ипотечного кредитования с инвестиций в строительство, поскольку при строительстве жилья период от начала инвестирования (выдачи ипотечного кредита) до получения завершенного строительства составляет намного короче, чем при кредитовании промышленности. Современная российская практика ипотечного кредитования требует совершенствования как с точки зрения расширения возможностей кредитования, так и с точки зрения дифференциации условий предоставления кредитов. Необходимо развивать комплексные банковские услуги для населения. Ипотечное кредитование всегда будет на первом месте, так как это удобно и надежно. Основным фактором является, конечно, возможность залога. Залог имущества - самый надежный способ обеспечить выполнение всех обязательств как перед банком, так и перед заемщиком. Я считаю, что недвижимость всегда будет занимать самую высокую нишу в экономике, поскольку это отличный способ вложить свои финансовые активы в капитал, а цены на недвижимость растут день ото дня.

Список литературы:

• https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/
• https://cyberleninka.ru/article/n/18322056
• https://moluch.ru/archive/290/65740/
• http://www.consultant.ru/
• https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya-na-primere-pao-sberbank/viewer
• https://static.my-shop.ru/product/pdf/208/2074449.pdf
• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/
• http://www.consultant.ru/popular/
• https://base.garant.ru/10164072/
• http://biblioclub.ru/index.php?page=book_red&id=96510&sr=1
• https://www.banki.ru/wikibank/ipotechnyiy_ryinok/

1. https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/

   ↑

2. https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/ ↑

3. Иванов И.И. Все об ипотеке. ↑

4. Ипотечное кредитование: учебное пособие Литвинова С. А. ↑

5. Гражданский кодекс РФ ↑