Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»)

Содержание:

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2009 года
Место нахождения и реквизиты	183035, г. Пермь, ул. Карла Маркса, дом 33 ИНН 5904399177 КПП 590401001 ОКПО 24454591 ОКОГУ 4210014 ОКАТО 57401380000
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	ООО «Исполнитель» (ИНН 5904925507)
ОГРН	1045900088893 от 29.07.2004
Юридический адрес:	614010, Россия, г. Пермь, ул Маршрутная дом 11
Почтовый адрес, телефон:	614010, Россия, г. Пермь, ул Маршрутная дом 11 тел.(342) 243-69-75
Банковские реквизиты:	Р/С 40702810900320103206 Ф-Л Банка ГПБ (АО) "Западно-Уральский" Г. Пермь БИК 045773808 К/С 30101810200000000808
Сведения об Оценщиках
Ф.И.О.	Бородин Юрий Анатольевич
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру 02118 от 12. 03. 2018 года, выписка из реестра № 0078/072 от 12. 03. 2018 года.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 5896321 от 15 февраля 2016 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис №25/18 – 23874 от 15.01.2018 г. Страховой акционерной компании ОАО «Росгосстрах». Страховая сумма – 30.100.000 рублей. Период страхования: 15.01.2018г. по 15.01.2019г.
Стаж работы в оценочной деятельности	5 лет

1.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки:	1. Здание офисное, общей площадью 940 кв.м. 2. Земельный участок, общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса дом 33.
Оцениваемые права: - земельный участок: - улучшения:	Право собственности на земельный участок Право собственности на здание.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Цель и задача оценки объекта оценки:	Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости объекта оценки:	9 апреля 2018 года.
Дата осмотра объекта оценки:	2 апреля 2018 г.
Дата составления отчета:	9 апреля 2018 года.
Порядковый номер отчета:	1/04
Основание для проведения оценки:	Договор №1 от 2 апреля 2018 г.
Форма отчета:	Полная письменная

1.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

При проведении данной оценки, использовались следующие стандарты оценки и нормативные материалы:

1.Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., в редакции от 29.07.2017 г. №274- ФЗ,

2.Федеральный Стандарт оценки ФСО - 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;

3. Федеральный Стандарт оценки ФСО-2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

4. Федеральный Стандарт оценки ФСО – 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;

5. Базовый стандарт НП «СРО «НКСО»» СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, утвержденный Правлением НП «СРО «НКСО»» 17.09.2007 г., введенный в действие с 01.01.2008 г.

В соответствии с п. 2 каждого вышеуказанного Стандарта использования ФСО является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

1.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
3. Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
4. Постановление главы г.Пермь №4717 от 22.11.2004 г.;
5. Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
6. Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
7. Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

1.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

1.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки.

2. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

3. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.

4. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления объектом недвижимости будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае его продажи.

5. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

6. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

7. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

1.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Применяемые в настоящем отчете понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также используемым Федеральным стандартам оценки (ФСО).

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Согласно статье 5 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» (с изм. и доп.) к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), в соответствии с ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

Пермский край - субъект Российской Федерации, входящий в Приволжский федеральный округ. Пермский край образован 1 декабря 2005 года в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа.

Социально-экономическое положение Пермского края на сегодняшний день можно считать удовлетворительным. Край располагает значительными природными ресурсами, серьезным экономическим потенциалом и относительно высоким уровнем жизни населения. По многим социально-экономическим показателям Пермский край входит в число ведущих регионов России. В настоящее время инвестиционная привлекательность Пермского края оценивается высоко по сравнению с большинством субъектов Российской Федерации.

В то же время сохраняются, а в некоторых случаях развиваются противоречия и проблемы социально-экономического развития.

В течение последних лет доля Пермского региона в общероссийском потенциале постепенно снижается.

Экономика региона в значительной мере диверсифицирована. Основными отраслями промышленности Пермского края являются добыча и переработка нефти, химическое и металлургическое производство, лесопромышленный комплекс, машиностроение.

Развитие крупной и мелкой промышленности в крае было напрямую связано с развитием транспорта и состоянием путей сообщения, которые также послужили развитию торговли. Однако можно отметить, недостаточную развитость инфраструктуры. Важной проблемой близкого будущего станет диспропорциональность в развитии территориально-транспортной инфраструктуры: основная масса транспортной инфраструктуры сосредоточена на юге, юго-востоке и в центре Пермского края.

В экспортоориентированном секторе наблюдается явное избыточное развитие, тогда как в секторе, ориентированном на внутренний спрос, происходит постепенное сокращение объемов производства. Данная отраслевая структура тесным образом связана со структурой экспорта Пермского края. В настоящее время доля экспорта товаров низкой степени переработки в общем объеме экспорта Пермского края достаточно высока (около 80 %). Это обуславливает высокую зависимость, как в целом экономики, так и доходов бюджета края от текущей цены на сырьевые товары на мировых рынках.

В силу нестабильности мировых цен возникает нестабильность валового регионального продукта

и доходов бюджета, что служит существенным препятствием для достижения цели стабильного долгосрочного развития экономики края.

Одной из проблем ресурсозависимости региональной экономики является переток факторов производства в добывающие секторы экономики из обрабатывающей промышленности в ответ на рост мировой цены на сырье.

Структура финансового рынка Пермского края существенно деформирована в результате слабости самостоятельных региональных участников. Возможности регулирования финансовых потоков ограничены организацией движения бюджетных средств и системой государственного регулирования цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.

Для жизни населения Пермского края характерен целый ряд проблем. Одна из них заключается в высоком уровне заболеваемости и смертности населения от различных болезней и травм, особенно мужчин в возрастных группах 40-55 лет, превышающем средние показатели России.

Острой проблемой в Пермском крае является обеспечение достойных материальных условий труда работников. За последние годы в крае наблюдается снижение темпов роста заработной платы, остается значительной численность работников, размер заработной платы которых находится ниже уровня прожиточного минимума, углубляется дифференциация по размерам оплаты труда между отдельными категориями работников, отраслями и территориями. Особенно проблематична ситуация в Коми-Пермяцком округе, где средний уровень оплаты труда примерно вполовину меньше среднеобластных показателей. 

На рынке труда сохраняется профессиональный, квалификационный и территориальный дисбаланс между спросом и предложением рабочей силы. Следствием этого стала, с одной стороны, неполная обеспеченность экономики необходимыми трудовыми ресурсами, а с другой - трудности эффективной реализации потребности граждан в трудовой деятельности. 
Кроме того, для Пермского края характерна большая протяженность территории с севера на юг, которая обусловливает диспропорции в агро-природном, климатическом и природно-ресурсном потенциале.

Заметная диспропорция существует в системе расселения. Треть всего населения Пермского края проживает в областном центре. Кроме того, в Пермском крае два города с численностью населения более 100 тыс. человек (Березники, Соликамск) и более 2700 населенных пунктов с численностью жителей менее 100 человек. Восточная часть края отличается повышенной долей городского населения, а в южной в основном преобладают сельские жители.

2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПЕРМИ

К концу 2016 года под влиянием оздоровления российской экономики стабилизировался (а в некоторых сегментах показал рост) рынок коммерческой недвижимости Перми. В частности, это подтверждает динамика уровня вакансии. В прошлом году она достигала максимальных значений за последние пять лет, с января началось постепенное снижение объёма свободных площадей. Так, в наиболее успешных торговых центрах Перми данный показатель находился на отметке в 3-6%, в офисных центрах со сбалансированной стратегией работы с арендаторами - на отметке 7-10%. Цены незначительно корректируются в пределах 5%. Сохранилась тенденция к ротации арендаторов, которые искали объекты с более низкими арендными ставками или улучшали свои условия по локации и качеству площадей без изменения стоимости.

Основной пул арендаторов на офисном рынке Перми составляют местные бизнесмены, которые в условиях кризиса делают выбор в пользу дешевых помещений класса С. Крупных игроков, отдающих предпочтение более качественным объектам, немного. Все это приводит к тому, что качественно офисный сегмент не развивается. Единственный крупный проект по строительству БЦ класса А Bonus должен быть реализован лишь к 2018 году.

В основном востребованы небольшие по площади объекты, так как они намного доступней при покупке и данные активы всегда легче продавать, нежели крупные.

Средняя ставка аренды - 525 рублей за кв. м в месяц.

Средняя цена продажи офисов составила 50,30 тыс. руб. за кв. м.

В 2016 году рынок начал стабилизироваться. Этот курс сохранился и в 2017 году. Однако особая активность, впрочем, наблюдаться в сегменте не будет, подчеркивают эксперты, свидетельством чему косвенно является отсутствие заявленного нового строительства.

В 2016 году на рынке торговой недвижимости наблюдалась такая же ситуация, как и годом ранее: уменьшение спроса, цены сделок гораздо меньше цен предложения, снижение покупательской активности, увеличение количества вакантных площадей. Для привлечения бизнеса собственники объектов готовы идти на снижение арендных ставок. Управляющие компании вынуждены пересматривать либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.

Наиболее ликвидны торговые площади размером 40-50 кв. м. Если они вдобавок имеют хорошую локацию (метро, улицы с высоким пешеходным трафиком), то на них могут претендовать достаточно много арендаторов.

Средняя ставка аренды - 570 рублей за кв. м в месяц

Средняя цена продажи – 60,86 тыс. руб. за кв.м

Продажа выставочного центра "Пермская ярмарка" сети гипермаркетов "Лента". Общая площадь здания - более 11 тыс. кв.м. Цена сделки составила порядка 600 млн. рублей.

Торговая недвижимость покажет признаки оздоровления, уверены специалисты. Предполагаемая коррекция арендных ставок будет на уровне 5–7%. Продолжится вытеснение фэшн-сегмента (и в стрит-ритейле, и в ТЦ) аптеками, алкогольными, продуктовыми супермаркетами и магазинами с товарами массового потребления.  Также должно расшириться представительство федеральных сетей.

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 59:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: город Пермь, улица Карла Маркса дом 33.

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
Местоположение	Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
Качество застройки и состояние	На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
объекты Окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Пермь осуществляется автобусами и маршрутными такси
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы.
уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

Характеристики здания

Наименование	Показатель
Дата постройки	2001 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

С учетом расположения объекта оценки, конструктивных и архитектурно-планировочных решений зданий, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса, дом 33 является использование в качестве производственно – складских и административных зданий с текущим использованием помещений в качестве офисного и складского назначения.

5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на стоимость рассматриваемой собственности.

При определении рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества используют три подхода:

- затратный подход,

- сравнительный подход,

- доходный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 18 - 19 ФСО № 1).

Согласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок рассматривается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов производится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

В соответствии с действующими стандартами оценки, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо выполнить расчеты в рамках всех подходов. Невозможность или ограничения на выполнение расчета методами какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете об оценке. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

6.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Применительно к Объекту оценки алгоритм применения затратного подхода к оценке включает следующие основные этапы:

- определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

- определение затрат на воспроизводство (затрат на замещение) улучшений;

- оценка величины накопленного износа как функции от величины физического износа, функционального и внешнего устареваний;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

(1)

где С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН - затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

ИН - величина накопленного износа, %;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Полная стоимость воспроизводства – это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. В данном случае, стоимость строительства объекта определялась согласно Сборнику укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Ввиду недостаточной информации о прошедших сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу, с учетом корректировки на скидку при продаже. Данное допущение основывается на том факте, что рациональный продавец при выводе объекта оценки на открытый рынок ориентируется на цены предложений, сформированные к данному моменту. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подбор аналогов

Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Для проведения сравнительного анализа используют, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов-аналогов.

Подобранные в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки и удовлетворяют следующим критериям:

- объект-аналог не обременен;

- сделки купли-продажи с объектами-аналогами заключены по рыночным финансовым схемам – без использования заемных средств с процентной ставкой, отличной от рыночной, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа и т.д. Цены предложения объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;

- цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.);

- вид использования объектов-аналогов сопоставим с предполагаемым видом использования Объекта оценки;

- по своим физическим характеристикам объекты-аналоги в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки.

В результате анализа предложений на продажу земельных участков экспертами было выявлено 4 объекта наиболее схожих с оцениваемым по всем основным характеристикам.

Внесение поправок в стоимость объектов-аналогов

При сравнении объектов-аналогов установлено, условия продажи, функциональное назначение, площадь и наличие коммуникаций объектов сравнения полностью соответствуют Объекту оценки. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.

В процессе анализа объектов-аналогов не были выявлены расхождения между ними и оцениваемым объектом, ввиду чего эксперты считают, что в цены аналогов необходимо внести только корректировки на торг и дату продажи, указанную в постановлении.

Итоговая величина стоимости объекта была получена как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов сравнения. Веса присваивались по принципу – чем меньше валовая коррекция, тем больше вес.

Корректировка на торг

Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем. Новой тенденцией стал отказ от предоставления скидок покупателям на начальном этапе ведения переговоров. Согласно проведенному опросу риэлторов агентств обычно скидка на торг составляет от 5% до 30% в зависимости от размеров, характера объекта и условий оплаты. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть, скидка в размере 5% принимается для объектов, наиболее широко представленных на рынке. Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по сходным объектам.

Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Перми. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Источник информации контактная информация	Заказчик оценки	Ежедневная газета объявлений "Из рук в руки" от 09.04.2018	Ежедневная газета объявлений " Из рук в руки " от 09.04.2018	Ежедневная газета объявлений " Из рук в руки " от 09.04.2018	Ежедневная газета объявлений " Из рук в руки " от 09.04.2018
Контактная информация		8-952-278-71-59	8-911 822 98 36	247-33-40	247-29-25
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов
Право собственности на землю	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда	долгосрочная аренда
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение участка	Ленинский район, ул. Карла Маркса	Дзержинский район, ул. Бажова	Свердловский район, ул. 40 лет Победы	Ленинский район, ул. Маршала Жукова	Свердловский район, ул.Бехтерева
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие коммуникаций	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Цена продажи всего участка, руб.	Определяется	2 580 000	2 750 000	6 100 000	5 996 000
Площадь участка, кв.м	1 920	2 000	2 000	4 000	3 200
Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м	Определяется	1290	1375	1525	1874

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Цена продажи всего участка, руб.	Определяется	2 580 000	2 750 000	6 100 000	5 996 000
Площадь участка, кв.м	1 920	2 000	2 000	4 000	3 200
Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м	Определяется	1290,00	1375,00	1525,00	1873,75
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		775	1 850	800	2 666
Вид права на земельный участок	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	1290,00	1375,00	1525,00	1873,75
Площадь земельного участка, м2	1 920	2 000	2 000	20 000	6 000
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		1290,00	1375,00	1525,00	1873,75
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	1290,00	1375,00	1525,00	1873,75
характер использования	для содержания офисного здания	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под строительство торгово-офисных объектов
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.	0	1290,00	1375,00	1525,00	1873,75
Местоположение	Ленинский район, ул. Карла Маркса	Дзержинский район, ул. Бажова	Свердловский район, ул. 40 лет Победы	Ленинский район, ул. Маршала Жукова	Свердловский район, ул.Бехтерева
Корректировка	1	1,07	1,25	1,05	1,1
Скорректированная стоимость, руб.		1380,30	1718,75	1601,25	2061,13
транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		1380,30	1718,75	1601,25	2061,13
Наличие коммуникаций	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Корректировка	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		1380,30	1718,75	1601,25	2061,13
совершенная сделка/предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб.		1311,29	1632,81	1521,19	1958,07
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2		1 605,84
Рыночная стоимость объекта		3 083 212,80

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

1. Обстоятельства совершения сделки. Для объекта оценки и объектов аналогов предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на земельный участок (долгосрочная аренда или собственность). В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру – собственность).

3. Площадь земельного участка. Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом, Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.

4. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Характер использования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен в Ленинском районе, деловом и историческом центре г. Перми, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам, расположенным на более удаленном расстоянии от центра города.

Для каждого из объектов-аналогов сравнения корректировка на местоположение определялась через величину кадастровой стоимости земель под административно-управленческими и общественными объектами. Поправка на местоположение рассчитывалась как отношение кадастровой стоимости земельного участка в составе Объекта оценки к кадастровой стоимости земельного участка-аналога.

Параметры	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Адрес объекта	Ленинский район, ул. Карла Маркса	Дзержинский район, ул. Бажова	Свердловский район, ул. 40 лет Победы	Ленинский район, ул. Маршала Жукова	Свердловский район, ул.Бехтерева
Кадастровая стоимость, руб/м2	2375,24	2565,97	2764,28	2994,63	2438,56
Пмест=Соб / С ан	-	1,15	1,12	1,09	1,17

7. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

10.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м., скорректированных цен аналогов, и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 3083212,8 (Три миллиона восемь тысяч двести двенадцать рублей 80 коп.).

6.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в Пермском крае используется верхняя граница прибыли предпринимателя – 30 %.

Косвенные затраты.

Расчет косвенных издержек:

- строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Пермского края изменяются от 1,1 % до 4 %, среднее значение 2,55 %;

- зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62. Для строительства зданий общественного назначения для Пермского края – 1 %.

- налог на имущество – 2,2 % (Интернет-сайт http://www.nalog.ru/ul/imush_pp/).

Всего: 5,75 % или величина косвенных издержек.

Учитывая результаты вышеизложенного, определяем стоимость нового строительства:

Строительная площадь, м2	940
Стоимость строительства 1 м2 на 01.01.09г., руб./куб.м. табл.3.3.3.050 сб. КО-ИНВЕСТ "Общественные здания"	15 913,21
Коэффициент перехода из уровня цен с 1.01.2009 г. на дату проведения оценки информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" № 90	2,117
Косвенные издержки	1,0575
Прибыль предпринимателя	1,3
Стоимость нового строительства, руб.	43 534 166,51

Величина затрат на воспроизводство (строительство нового объекта) составляет 43 534 166,51 руб.

6.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

В теории оценки выделяют три вида износа:

1. физический износ, связанный с физическим устареванием объекта и подразделяющийся на следующие типы:

- устранимый физический износ (степень устаревания элементов, при которой ремонт экономически оправдан; оценивается как затраты на ремонт объекта, необходимые для его эффективного использования);

- неустранимый физический износ (степень устаревания элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен).

2. функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

3. внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучении прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Таким образом, в рамках данного метода для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо рассчитать его полную стоимость замещения или воспроизводства, а также перечисленные выше виды износа.

Определение физического износа

Процент физического износа определяют следующими методами:

1. Путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов) и определяется по формуле:

(2)

где Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

2. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

3. По сроку службы.

, (3)

где И% – износ (в процентах);

ЭВ – эффективный возраст;

ТС – типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни – период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости использованы «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы		Материал	Удельный вес элемента, %	Оценка физического износа, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд. Вес эл-та * Ифиз эл-та)/100
Фундамент		Монолитные бетонные колонны	2,35	5	0,47
Каркас			1,56	5	0,31
Стены наружные капитальные		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	5,46	5	1,09
перегородки внутренние			4,26	5	0,85
Перекрытия		ж/бетонные	4,39	5	0,88
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)	4,15	5	0,83
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор	15,25	10	1,53
Проемы	Оконные	пластик, алюминий	5,05	10	0,51
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска	14,62	10	1,46
Прочие			2,93	10	0,29
Спец. конструкции			7,11	5	1,42
Инженерное обеспечение		Центральное отопление, ВС, ВК вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.	32,88	10	3,29
Физический износ здания, %					12,93

Численные значения физического износа округлим и, таким образом, физический износ здания составляет 13 %.

Функциональный износ учитывает относительную неспособность данного здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и др.

В данном случае, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и на основании имеющейся технической документации эксперт пришел к выводу о том, что использованные при строительстве материалы в целом отвечают требованиям, предъявляемым к объектам, аналогичным по функциональному назначению, оцениваемому объекту. Исследуемый объект не утратил своих функциональных свойств в качестве офисного здания.

Функциональный износ офисного здания равен 0%.

Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ офисного здания равным 0%.

Накопленный износ (И) по объекту исследования принимаем как сумму величин отдельных видов имеющегося износа.

Накопленный износ определяем по формуле:

, (4)

где: Фи - степень физического износа;

Фу - степень функционального износа;

Фэк — степень экономического износа.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки равен их физическому износу, и составляет 13 %.

6.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

(5)

где С -рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

С_Н -затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

И_Н -величина накопленного износа, %;

С_ЗУ -рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

С = 43 534 166,51 * (1-13/100%) + 3 083 212,80 = 40 957 937,66 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 09 апреля 2018 года составляет: 40 957 937,66 руб.

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе данных о совершаемых на рынке сделках или предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Затем делаются поправки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался в продажу на открытом и конкурентном рынке.

При существующих условиях на рынке продаж (недостаточная и зачастую закрытая информация по сделкам) некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения.

Оценка в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о предложениях по аренде аналогов объекта оценки.

2. Определение подходящей единицы сравнения (например, аренда в рублях за квадратный метр площади в месяц) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их арендных ставок или исключения из списка аналогов объекта оценки.

4. Установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных цен аналогов к одному показателю.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

- методом сравнения продаж.

- методом валового рентного мультипликатора.

1. Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).

Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).

Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.

2. Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.

Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.

Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:

- Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

- Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.

- Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.

Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.

7.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов приводится ниже. В данном Отчете объекты-аналоги условно обозначены под номерами № 1, № 2, № 3.

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер.

В основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно сравниваемых объектов-аналогов.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади. Стоимости указаны без учета НДС.

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Источник информации	Заказчик оценки	Ежедневная газета объявлений "Из рук в руки" от 09.04.2018	Ежедневная газета объявлений "Из рук в руки" от 09.04.2018	Ежедневная газета объявлений "Из рук в руки" от 09.04.2018
Контактная информация		275-14-29	245-31-55	260-40-51
Цена предложения, руб.	Определяется	124 200 000	190 500 000	5 350 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Общая площадь, кв.м	940	4 065	8 550	470
Вид права на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Площадь земельного участка	1 920	4 100	4 550	2 100
Местоположение		Свердловский район, ул. Весенняя, 25	Ленинский район, Лермонтова, 49	Ленинский район, ул. Парковая, 122
Назначение объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание
Состояние объекта	удовлетвор.	хорошее	удовлетвор.	удовлетвор.
Характеристика объекта	отдельно стоящие офисное здание 3-х эт, все коммуникации	Все коммуникации, парковка, территория огорожена	отдельно стоящие офисное здание, 5 эт, все коммуникации	все коммуникации, возможна надстройка третьего этажа

7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.

Параметры объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена предложения, руб.	Определяется	24 200 000	24 500 000	17 350 000
Общая площадь, кв.м	940	1 065	1 050	770
Цена, руб./кв.м	Определяется	22 723,00	23 333,33	22 532,47
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	23 333,33	22 532,47
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	23 333,33	22 532,47
Общая площадь здания, кв.м	940	1 065	1 050	770
Корректировка		1	1	1,1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	23 333,33	24 785,71
Право на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	23 333,33	24 785,71
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	23 333,33	24 785,71
Местоположение		Свердловский район, ул. Весенняя, 25	Ленинский район, Лермонтова, 49	Ленинский район, ул. Парковая, 122
Корректировка		1	1,32	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	30 800,00	24 785,71
Назначение объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	30 800,00	24 785,71
Состояние объекта	отличное	хорошее	удовлетвор.	удовлетвор.
Корректировка		1	1,15	1,15
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	35 420,00	28 503,57
Инженерные коммуникации	Эл.снабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		22 723,00	35 420,00	28 503,57
Совершенная сделка/предложение		Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб.		21 586,85	33 649,00	27 078,39
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2		27 438,08
Рыночная стоимость объекта		25 791 797,49

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице из справочника «КО-Инвест». Общественные здания. 2005, стр.27.

Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,2
0,86 – 0,50	1,1
0,85 – 1,15	1
1,16 – 1,50	0,95
> 1,50	0,93

4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение. Так как рынок по продаже офисной недвижимости в г. Перми не достаточно развит, найти два одинаковых офисных здания в разных районах не представляется возможным. Поэтому, считаю возможным рассчитать данную корректировку исходя из анализа вторичного рынка купли-продажи квартир в различных административных округах г. Перми. Рынок, указанных объектов недвижимости представляется наиболее широким, а соответственно, его ценовые параметры являются наиболее оптимальными.

Очевидно, что соотношения ценовых параметров на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в различных округах г. Перми не должны соответствовать со ста процентной точностью соотношениям ценовых параметров на рынке купли-продажи объектов недвижимости иного функционального назначения, например, офисных зданий.

Вполне вероятно, что процентное отношение средней цены офисных зданий, в Ленинском округе (центре города), где находится объект оценки к средней цене офисных зданий в Свердловском районе, не будет точно соответствовать процентному отношению средней цены на административные здания, но находится примерно в одном диапазоне.

Согласно аналитическому сайту ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования Пермского края», http://www.ipoteka59.ru/analitics/, средняя стоимость 1 м² на дату оценки в Ленинском районе составляет: 50 200 руб., в Свердловском районе составляет: 37 890 руб.

Приведенные данные наглядно характеризуют зависимость рыночной стоимости объектов недвижимости от фактора местоположения данных объектов: чем дальше объект расположен от центра города, тем меньше его стоимость и востребованность потенциальными покупателями.

Расчет корректировки:

Ленинский район / Свердловский район – 1 = 50 200 / 37 890 = 32 %

Таким образом, корректировка принимается на основании анализа рынка недвижимости г. Перми: в размере 32% для объектов, расположенных в Ленинском районе, так как объекты - аналоги удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.

7. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

8. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова. Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 13 %, следовательно, техническое состояние объекта оценки является «хорошим».

Введение корректировки на состояние объектов

Оценка технического состояния аналога	Физический износ, %	Среднее значение износа аналога, %	Корректировка на состояние объекта
Отличное	0-9	5	0,75
Очень хорошее	10-19	15	0,85
Хорошее	20-39	30	1
Удовлетворительное	40-60	50	1,2
Неудовлетворительное	61-80	70	1,4
Аварийное	81-100	90	1,6

9. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

10. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК».

Рекомендуемые значения скидки на торг, %.

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере - 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 25 791 797,49 руб.

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Перми, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = ЧОД / R, (6)

где V- стоимость оцениваемого объекта;

ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);

R- коэффициент капитализации;

8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S х С_аренды, (7)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_аренды – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Перми к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:

Расчет арендной ставки для офисного помещения

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации	Заказчик оценки	http://rio.murmansk.ru «Из рук в руки»	http://rio.murmansk.ru «Из рук в руки»	http://rio.murmansk.ru «Из рук в руки»
		Объявл № 2078	Объявл № 3057	Объявл № 4119
Контактная информация		8-921-687-07-22	8-963-611-07-98	8-922-674-23-59
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	7 500	7 900	8 000
Дата предложения	09.04.2018	25.03.2018	25.03.2018	25.03.2018
Площадь помещения, кв. м	940	920	950	840
Местоположение	Ленинский р-н, г. Пермь ул. К.Маркса, 33	Ленинский р-н, г. Пермь, центр	Ленинский р-н, г. Пермь, центр	Ленинский р-н, г. Пермь, центр
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Состояние помещений	отличное	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит
Описание объекта		Удобно под любой вид деятельности	Парковка, свободная планировка	Проходное место, рядом с остановкой общественного транспорта
Вводимые поправки
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	7 500	7 900	8 000
Поправка на торг		торг	торг	торг
Корректировка,%		5%	5%	5%
Скорректированная цена, руб.		7 875,00	8 295,00	8 400,00
На время местоположение		хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка,%		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		7 875,00	8 295,00	8 400,00
На дату предложения		Январь-апрель 2018	Январь-апрель 2018	Январь-апрель 2018
Корректировка,%		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		7 875,00	8 295,00	8 400,00
На условия договора		аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами
Корректировка,%		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		7 875,00	8 295,00	8 400,00
На состояние помещения	отличное	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит
Корректировка,%		45%	45%	45%
Скорректированная цена, руб.		11 418,75	12 027,75	12 180,00
Средневзвешенная величина арендной ставки без учета НДС		11875,5

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

На основании анализа рынка недвижимости, учитывая экспертную практику по данным информационного сайта appraiser.ru (вестник оценки), величина поправки находится в пределе от 0% до 10%. Коэффициент поправки для аналогов №1-№3 составляет: К= 5 %.

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

У аналогов № 1- 3 удовлетворительное, а у объекта оценки отличное, поэтому вводится поправка.

Поправка вводилась на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова

Оценка технического состояния аналога	Физический износ, %	Среднее значение износа аналога, %	Корректировка на состояние объекта
Отличное	0-9	5	0,75
Очень хорошее	10-19	15	0,85
Хорошее	20-39	30	1
Удовлетворительное	40-60	50	1,2
Неудовлетворительное	61-80	70	1,4
Аварийное	81-100	90	1,6

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила: 8 538,26 руб.

ПВД = S * Сар = 940 м² * 11 875,50 руб. = 11 162 970 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы

Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К_ндз) * (1-К_ар), (8)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 11 162 970 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 10 775 056,79 руб.

8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР, (9)

где ЧОД – чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С_{налог на имущество} = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С_{налог на землю} = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С_{тек рем} = S * С = 940 м² * 250 руб.= 235 000 руб.,

где С_{тек рем} – стоимость текущего ремонта,

S – площадь помещения,

С - расходы на текущий 1 м² в год.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД * 3 % = 10 775 056,79 * 3% = 323 251,70 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С _прочие = ДВД * 2% = 10 775 056,79 * 2% = 215 501,14 руб.

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С _{замещения} = 40 957 937,66 руб. * 30% /30 лет = 409 579,38 руб.,

40 957 937,66 руб. –восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 323 251,70 + 215 501,14 + 409 579,382 = 1 612 765,03 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР = 10 775 056,79 руб. – 1 612 765,037 руб. = 9 162 291,77 руб.

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

К = r_e + r₁ * dep, (10)

где R – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁– норма возврата капитала;

dep– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃, (11)

где r _f– безрисковая ставка дохода, %;

p ₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p ₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных облигаций со сроком погашения 6 мес., величина которой на 9 апреля 2018 года составила: 6,65%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск – может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный			1
Несистематический риск
Природные и случайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров	динамичный	1
Количество наблюдений		5	2	3	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		5	4	9	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	18
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	1,8

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

Р₂ = r_f х Т _эксп, (12)

где r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т _эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно Т _эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р₂ = 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

Премия за качество менеджмента

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии Р₃ = 2,5%.

Таким образом, ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ = 6,65% + 1,8% + 2,5% + 2,5% = 13,45%

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, (13)

где r₁– норма возврата капитала;

r_f– безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

r₁ = 0,01345 / (1+0,01345)³⁰ – 1) = 0,003

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁ = 0,1345 + 0,003 = 0,1376 или 13,76 %

8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

С = ЧОД / R = 9 162 291,77 / 13,76% = 66 575 351,43 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 66 575 351,431 рублей.

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

Наименование подхода	Величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная в рамках подхода
Сравнительный	49 957 937,66
Затратный	25 791 797,49
Доходный	66 575 351,43

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.

№ п/п	Критерий согласования	Сравнительный		Затратный	Доходный
1	Степень соответствия:
1.1	задаче оценки	40		30	30
1.2	цели оценки	40		30	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	30		40	30
1.4	оцениваемым правам	35		30	35
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40		40	20
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	50		20	30
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40		40	20
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40		30	30
	Итого:	315		260	225
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед		0,3938		0,3250	0,28125
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		49 957 937,66		25 791 797,49	66 575 351,43
Согласованная рыночная стоимость, руб.		16129235,85	8382334,19		18724317,59

Рыночная стоимость:

С рн. = 16129235,85+8382334,19+18724317,59= 43 235 887,62 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса, дом 33 на 9 апреля 2018 года округленно составляет: 43 235 888 руб.

10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимости здания с земельным участком в составе объекта оценки производилась методами сравнительного, доходного и затратного подходов.

Рыночная стоимость объекта оценки здания с земельным участком, находящегося по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса, дом 33 по состоянию на 9 апреля 2018 года составила: 43 235 888 руб. (Сорок три миллиона двести тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят восемь) рублей.

Согласно п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

По мнению Оценщика, для определения границ интервала можно руководствоваться НК РФ. Ч. I. Глава 7. Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Согласно П. 2 данной статьи, Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: …4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Таким образом, допустимый интервал стоимости, по мнению Оценщика, может быть определен как диапазон вокруг рыночной стоимости, границы которого имеют размах не более 20%.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135–ФЗ (с изменениями и дополнениями).
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (в действ. ред.).
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (в действ. ред.).
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (в действ. ред.).
5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (в действ. ред.).
6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р (с изменениями и дополнениями).
7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2015. – 432 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Изд. «Лань», 2017. – 371 с.
9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости». – М.: Юрайт, 2013. – 438 с.
10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - С-Пб.: Питер, 2018. – 336 с.