Содержание:

1. Основные факты и выводы

Основание для проведений оценщиком оценки объекта оценки: Договор на проведение оценки: № О16-23 от 11 апреля 2018 г.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки	Офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 59:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Красина, 88
Сведения о собственнике объекта оценки	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик»
Текущее использование объекта оценки	Офисное здание
Вариант использования объекта оценки, признанный наиболее эффективным	Офисное здание

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Наименование объекта	Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб.	Стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, руб.	Стоимость, рассчитанная доходным подходом, руб.	Рыночная стоимость, руб.
Весовой коэффициент	0,32	0,36	0,32	1
Офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком общей площадью 1520,0 кв.м	25 065 514	15 484 289	14 520 281	18 241 798

Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целью и предполагаемым использованием результатов оценки.

2. Задание на оценку

Объекты оценки	Офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 59:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Красина, 88
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей	1.Здание нежилое отдельно стоящее, назначение: офисное здание, площадь 650 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение) объекта: г.Пермь, ул.Красина, 88 2.Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для размещения зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения, площадь 1520 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г.Пермь, ул.Красина, 88
Права, учитываемые при оценке стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в т.ч. в отношении каждой из частей объекта оценки	Здание - право собственности. Земельный участок - право аренды
Цель оценки	Определение стоимости.
Предполагаемое использование результатов оценки	Для определения цены реализации имущества
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	11 апреля 2018г.
Дата осмотра	4 апреля 2018г.
Сроки проведения оценки	03.04.2018-11.04.2018г.
Допущения, на которых должна основываться оценка	Отчёт достоверен лишь в полном объеме и только в указанных в нем целях и задачах. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений. В соответствии с ФСО № 7 п.30 «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость» - приводить не требуется

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2009 года
Место нахождения и реквизиты	183035, г. Пермь, ул. Карла Маркса, дом 33 ИНН 5946030621 КПП 594601001 ОКПО 259117654 ОКОГУ 4210015 ОКАТО 57414080000
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	ООО «Исполнитель» (ИНН 5907740590)
ОГРН	1027000087791 от 25.05.2006
Юридический адрес:	614010, Россия, г. Пермь, ул Слесарная дом 15
Почтовый адрес, телефон:	614010, Россия, г. Пермь, ул Слесарная дом 15 тел.(342) 227-52-01
Банковские реквизиты:	Р/С 40702810000410113274 ОАО «АК БАРС» БАНК к/с 30101810300000000889 БИК 042202889
Сведения об Оценщиках
Ф.И.О.	Томилина Марина Сергеевна
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру 01852 от 12.02.2017 года, выписка из реестра № 0072/049 от 12.02.2017 года.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 63272117 от 25 января 2015 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис №13/18 – 17774 от 20.02.2018 г. Страховой акционерной компании ОАО «Росгосстрах». Страховая сумма – 25.900.000 рублей. Период страхования: 25.02.2018г. по 25.02.2019г.
Стаж работы в оценочной деятельности	8 лет

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, и не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик не имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Заказчик и иные заинтересованные лица в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор не вмешивались.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, не имеет имущественный интерес в объекте оценки и не является аффилированным лицом заказчика.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1 Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2 В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

3 Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на стоимость объекта.

4 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

5 Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

6 Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

7 При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

8 Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

9 Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

10 Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

11 Оценщик не производил измерения физических параметров оцениваемого имущества и его частей/элементов (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несут ответственности за вопросы соответствующего характера.

12 От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

13 Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.

14 В Отчете не учитываются всё множество ценообразующих факторов, так как они могут быть направлены как в сторону незначительного уменьшения, так и в сторону незначительного увеличения стоимости, и не существенно влияют на итоговый результат.

15 Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298);

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299);

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611).

- Стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой Организации Оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» - «Свода Стандартов и Правил РОО 2015», утвержден Советом РОО23 декабря 2015 года, Протокол № 07-Р.

6. Описание объекта оценки

Точное описание объектов оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объектов оценки представлены в таблицах 3 и 4 Отчета.

Точное описание объекта оценки

Местоположение
Адрес	РФ, г.Пермь, ул.Красина, 88
Транспортная достижимость	Хорошая
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	59/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	650
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия 59 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1929
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	5 990 400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Дата осмотра объекта оценки «4» апреля 2018 г.

Таким образом, в основу расчетов были положены перечисленные данные, предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ.

Информация о текущем использовании объекта оценки - На дату оценки объект практически не используется.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость - Не выявлены.

7. Анализ рынка объекта оценки

7.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Перми

По итогам анализа рынка недвижимости, проведенного Российской гильдией риэлторов, Пермь поддерживает общероссийский тренд рецессии рынка. Из-за этого «затишья» эксперты опасаются делать прогнозы – в такой ситуации рынок может повести себя совершенно непредсказуемо. «По итогам третьего квартала некая стабильность в экономике России появилась. При этом усилилась и неопределенность в том плане, что будет дальше: либо эта стабильность действительно перерастет в прирост показателей в следующем квартале и этот процесс продолжится и в 2018 году – экономика выйдет из кризиса; либо ключевые показатели вновь снизятся, а потом будут восстанавливаться – кризис от России пока не отступит, – рассуждают риэлторы.

Кризис серьезно сказался на рынке коммерческой недвижимости. Последние два года цены на покупку и аренду офисных и торговых помещений падали. Наблюдалось снижение объема ввода коммерческой недвижимости: за 2015 год этот показатель сократился в два раза, а в 2016-м — в три. Эксперты надеялись на восстановление рынка в 2017 году, когда инвесторы разморозят проекты строительства новых помещений. Однако пока серьезного прорыва не произошло. По данным директора аналитического центра «КД-консалтинг» Эльвиры Епишиной, за шесть месяцев этого года в эксплуатацию введено не больше площадей, чем в прошлом году. «Объемы строительства коммерческой недвижимости не превышают 50–80 тыс. кв. м в год. Это в основном малоформатные площади. До 2008 года, когда вводилось до 300 тыс. кв. м, еще очень далеко», — говорит госпожа Епишина.

При этом анализ цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости свидетельствует о некотором восстановлении рынка. По данным экспертов Domofond.ru, в большинстве российских городов-миллионников увеличились цены на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Пермь также вошла в список городов с положительной динамикой.

Аналитический центр «Медиана» подтверждает, что с начала года офисы в Перми подорожали на 2,8%. Аренда офисов выросла в цене с начала года на 3,7%, аренда коммерческих площадей — на 1,62%. Как отмечают эксперты «Медианы», текущий уровень цен на офисную недвижимость аналогичен уровню цен сентября 2015 года. Больше всего предложений приходится на Свердловский район. Цена аренды квадратного метра колеблется в диапазоне от 330 до 550 руб. В центральном, Ленинском районе ставка аренды выше и составляет 623 руб. за 1 кв. м (рис. 1).

Рис. 1. Динамика средней арендной ставки офисной недвижимости Перми, руб./квм

Директор ООО «Труменс-Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова отмечает, что рынок коммерческой недвижимости напрямую зависит от экономической активности населения и потребительского спроса на товары и услуги как в регионе, так и в стране в целом. «Поэтому вслед за падением покупательской способности мы уже долгий период наблюдаем падение стоимости аренды на офисную и торговую недвижимость, а также увеличение доли вакантных коммерческих площадей в общем объеме предложения. Наибольшее снижение арендных ставок, по сравнению с предыдущими периодами, коснулось помещений стрит-ритейла и вновь открывающихся коммерческих объектов. Однако на сегодняшний день можно говорить об остановке падения цен на аренду и фиксировании среднерыночных ставок — справедливых как для арендодателей, так и для арендаторов», — говорит госпожа Денисова.

Руководитель Центра прикладной экономики НИУ ВШЭ — Пермь Дмитрий Клещев выделил два негативных фактора, которые угнетают ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. «Первый — кризис. К счастью, «дно» пройдено. Год-полтора необходимо для восстановления рынка. В это время мы увидим оживление на рынке коммерческой недвижимости, если, конечно, не появятся новые кризисные явления», — полагает господин Клещев. Второй негативный фактор, имеющий существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, — усиление тренда виртуализации, то есть организация работы вне офисов. «Примеры развитых западных стран говорят о том, что 30–40% рабочих мест организуются уже вне офиса. Мы, я думаю, будем быстро догонять этот тренд. Например, компания «Вымпелком» уже перевела 25–30% своих сотрудников за пределы офиса. Поэтому даже в условиях хорошего экономического прогноза в долгосрочной перспективе потребность в офисных помещениях будет снижаться», — считает эксперт.

Потрясением для рынка коммерческой недвижимости может также стать переход на новую систему налогообложения. С 2019 года налог на недвижимость будет исчисляться по результатам рыночной оценки, что приведет к дополнительной нагрузке на бизнес.

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

№, п/п	Критерии	Варианты использования
		Торговое	Жилое	Офисное
1	Законодательная разрешённость	+	-	+
2	Физическая осуществимость	+	+	+
3	Финансовая осуществимость	+	-	+
4	Спрос	+	+	+
5	Местоположение	-	+	+
6	Количество баллов	4	3	5
7	Максимальная стоимость	-	-	+

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта Оценщик пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

8. Описание процесса оценки объекта оценки

Последовательность определения стоимости (этапы проведения оценки)

Проведение оценки, согласно п. 16 «ФСО № 1» включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Согласно п. 8 «з» «ФСО № 3» в разделе описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

8.1 Применение подходов к оценке

Отчет выполнен затратным, сравнительным и доходным подходами, с учетом имеющейся информации.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах:

- метод рыночных сравнений

- метод соотнесения цены и дохода.

Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод рыночных сравнений используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

8.2 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. При осуществлении затратного подхода, используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

6. к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

право аренды;

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Перми, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Корректировка на торг. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	4 100 000	5 230 000	4 750 000	5 150 000	4 050 000
Площадь земельного участка, м2	1 520	1220	1280	1700	1380	1970
		Еженедельник «Ва-БанкЪ»		Первая справочная служба "Pro город Пермь"
Контакты		8(342) 242-47-20	(342) 244-80-70	7 (902) 856-33-36	7 (902) 470-56-80	7 (342)2 21-17-53
Цена, руб./м2	Определяется	3 361	4 086	2 794	3 732	2 056
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 361	4 086	2 794	3 732	2 056
Вид права	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 361	4 086	2 794	3 732	2 056
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Площадь, кв.м.	1 520	1220	1280	1700	1380	1970
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Дата продажи/ предложения
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Местоположение	Дзержинский р-н, ул. Красина	Ленинский р-н, ул. Попова	Ленинский р-н, пл. Коммуны	Кировский р-н, пер. Рузаевский	Дзержинский р-н, ул. Столбовая	Кировский р-н, ул. Судозаводская
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Характер использования/ назначение	для содержания офисного здания	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов	под строительство торгово-офисных объектов
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Подъездные пути	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие	Твердое покрытие
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Инженерные коммуникации	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке	на участке
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Рельеф	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный	Спокойный
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./м2		3 193	3 882	2 654	3 545	1 953
Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2		3045
Площадь земельного участка, м2		1520
Рыночная стоимость (права аренды) земельного участка, руб.		4629011,31

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на «11» апреля 2018 г. составляет:

4629011 (Четыре миллиона шестьсот двадцать девять тысяч одиннадцать) рублей.

Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Оценщик использовал метод сравнительной стоимости единицы. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² типичного сооружения.

ПСЗ =С1 м² * So * Кп *·Кн * Км * Кв * К пз * К ндс, (2)

где ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого объекта;

С1 м² – стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (650 м²);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (для идентичного объекта = 1);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта^[1];

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Перми, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Расчет полной стоимость замещения оцениваемого объекта

Показатель	Значение
С1 м2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату	650
So – площадь оцениваемого объекта	15 913,21
Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ	1
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением	1
Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта	0,78
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки	2,117
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%)	1,3
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%)	1,18
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого объекта, руб.	26 200 644

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * Ифиз эл-та)/100
Фундаменты	2,35%	30%	0,71%
Каркас	1,56%	30%	0,47%
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	1,64%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	0,85%
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	1,32%
Кровля	4,15%	40%	1,66%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	20%	0,59%
Спец. конструкции	7,11%	20%	1,42%
Инженерные системы	32,88%	30%	9,86%
	100,0%		22,00%

В стоимостном выражении физический износ равен:

26 200 644 руб. * 22 % = 5 764 142 руб.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Факторы функционального износа равны 0.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Факторы данного вида износа не выявлены. Внешний износ равен 0.

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№ строки	Расчетные показатели	Величина, рублей
1	Стоимость земельного участка	4 629 011
2	Стоимость воспроизводства	26 200 644
3	Физический износ	5 764 142
4	Функциональный износ	0
5	Внешний (экономический) износ	0
6	Общий накопленный износ (стр. 3 + стр. 4 + стр. 5)	5 764 142
7	Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 2 – стр. 6)	25 065 514

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом составит:

25 065 514 (Двадцать пять миллионов шестьдесят пять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей.

8.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

В связи с тем, что в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью является цена имущества, предлагаемого для продажи на условиях оферты, единица сравнения – это одно предложение, касающееся продажи на рынке конкретного объекта. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В настоящем отчете применяется метод сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

а) Данные предложения рассмотрены как объекты сравнения. В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью За единицу сравнения выбран 1 м² стоимости улучшений.

б) Вводимые корректировки:

- Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по следующей таблице.

Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,2
0,86 – 0,50	1,1
0,85 – 1,15	1
1,16 – 1,50	0,95
> 1,50	0,93

Данная корректировка вводилась для всех объектов-аналогов.

- Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Перми. Все аналоги находятся не в центре города, а в различных районах. Тем не менее, район, где находится объект оценки имеет более активный и развивающийся рынок недвижимости, он более привлекателен. Корректировки были назначены в пределах 5-10% экспертным путем, в зависимости от привлекательности района для офисной недвижимости.

- Физические характеристика (состояние объекта). Аналог № 5 в состоянии «стяжка/штукатурка». Корректировка назначалась исходя из удельного веса отделки в конструктивных элементах (14,62%) Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

- Корректировка на торг

В данных расчетах оценщиком было принято решение использовать корректировку на уторгование (скидку на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

	Жилые объекты		Торговая		Офисная		Производственная и складская		Земель-ные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
Более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250-500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
Менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

Рекомендуемая скидка на торг в исследовании Лейфера Л. А., Гришина М. Д.,(ПЦФКО) «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости составляет 10-15% (расширенный диапазон 5-30%).

Также в ходе интервьюирования специалистов агентств недвижимости г. Перми была получена информация о том, скидки на торг для офисной недвижимости в г. Пермь составляют порядка 10%.

Оценщиком принято решение использовать скидку на торг 10% (0,9).

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составит:

15 484 289 (Пятнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи двести восемьдеяст девять) рублей.

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.	Определяется	11 650 000	14 755 000	11 250 000	7 540 000	8 950 000
Общая площадь, кв. м	650	380	520	510	265	425
Цена, руб./кв. м	Определяется	30 658	28 375	22 059	28 453	21 059
Источник		https://perm.gdeetotdom.ru	https://perm.gdeetotdom.ru	https://perm.gdeetotdom.ru	https://perm.gdeetotdom.ru	https://perm.gdeetotdom.ru
Контакты		89208595495	89024147643	8964697855	(342) 228-22-71	89625775849
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		30 658	28 375	22 059	28 453	21 059
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		30 658	28 375	22 059	28 453	21 059
Площадь здания, кв.м.	650	380	520	510	265	425
Корректировка		0,93	0,95	0,95	0,93	0,93
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	26 956	20 956	26 461	19 585
Права на земельный участок	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	26 956	20 956	26 461	19 585
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	26 956	20 956	26 461	19 585
Дата продажи/предложения	01.11.2012	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		28 512	26 956	20 956	26 461	19 585
Местоположение	Дзержинский р-н, ул. Красина	Ленинский р-н, ул. Попова	Ленинский р-н, пл. Коммуны	Кировский р-н, пер. Рузаевский	Дзержинский р-н, ул. Столбовая	Кировский р-н, ул. Судозаводская
Корректировка		1	1,05	1,1	1,05	1,1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	28 304	23 051	27 784	21 543
Назначение	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание	офисное здание
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	28 304	23 051	27 784	21 543
Состояние объекта	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Стяжка/штукатурка
Корректировка		1	1	1	1	1,1462
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	28 304	23 051	27 784	24 693
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		28 512	28 304	23 051	27 784	24 693
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		25 661	25 474	20 746	25 006	22 224
Среднее значение рыночной стоимости, руб./кв. м		23822
Общая площадь, кв. м		650
Рыночная стоимость объекта, руб.		15 484 289

8.4 Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, (3)

где - стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, (4)

где – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

– рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, (5)

где - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды офисных помещений г. Перми была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации	Заказчик оценки	www.gorod342.ru	www.gorod342.ru	www.gorod342.ru	www.gorod342.ru	www.gorod342.ru
Контактная информация		89137483072	89614324947	89174467255	89052392733	89208644510
Цена ставки аренды руб./кв.м в месяц	Определяется	500	450	470	510	515
Дата предложения	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018	01.14.2018
Площадь помещения, кв. м	650	122,5	350	500	550	465
Местоположение	Дзержинский р-н, ул. Красина	Ленинский р-н, ул. Попова	Ленинский р-н, пл. Коммуны	Кировский р-н, пер. Рузаевский	Дзержинский р-н, ул. Столбовая	Кировский р-н, ул. Судозаводская
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Описание объекта (описание в табл. 8.3.)		Сдается офис в аренду 122,5 м2, Ленинский р-н, парковка, охрана, презентабельно и качественно. Бизнес-центр «Bonus».	Сдается цокольное помещение 450м.кв. Красная линия пл. Коммуны (рядом АБС и СберБанк), ремонт: пол керамогранит, стены под покраску, потолок Армстронг. 2 санузла. Вентиляция. Парковка.Стоимость аренды 450руб+электроенергия.	Сдается офисные помещения (от 28 до 50 кв.м). Международный деловой центр "Инженер" - красная линия	Сдается в аренду, 550 кв.м. Полностью с мебелью: детский уголок, стол руководителя, зал ожиданий, с/у. БЦ "Премьер".	Сдается офисное помещение общей площадью 515 кв.м. 1-й этаж жилого дома, красная линия, отдельный вход. Свежий ремонт, плитка, свой санузел. Собственник.
Средняя ставка аренды, руб./м2 в мес.	489

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР, (6)

где операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	148 001
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Пермском крае составляет 2,2% от остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости[2]. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.	107 791
1.2.	Плата на землю, руб. в год – арендная плата за земельный участок 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно[3]	40 210
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	335 666
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	162 500
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью.[4]	103 900
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода.[5]	69 266
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке) РЗ =26 200 644*0,3*(0,0678/((1+0,0678)^30-1))= 435 137	435 137
4.	Итого:	918 804

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, (7)

где – ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, (8)

где – безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных облигаций со сроком погашения 6 мес., величина которой на 11 апреля 2018 года составила: 6,78%Ф^[6].

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, (9)

где – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Пермский край: инвестиционный рейтинг регионов — 2B, средний потенциал - умеренный риск);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Пермский край: инвестиционный рейтинг регионов 1 А — макс. потенциал – мин. риск)^[7].

Средневзвешенный индекс риска по Пермскому краю = 0,289;

Средневзвешенный индекс риска по Пермскому краю = 0,142.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: %

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, (10)

где – безрисковая ставка дохода, %,

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, (11)

где – норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

r₁ = 0,01345 / (1+0,01345)³⁰ – 1) = 0,003

ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ = 6,78% + 7,02% + 2,63% + 2,5% = 18,93%

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁ = 0,1345 + 0,003 = 0,1376 или 13,76 %

Расчет ставки капитализации

№	Наименование	Величина
1.	– безрисковая ставка процента, %	6,78
2.	–премия за риск вложения в недвижимость, %	7,02
3.	– премия на низкую ликвидность, %	2,63
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50
5.	– ставка доходности на собственный капитал, %	18,93
6.	Норма возврата капитала, %	0,1698
7.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1705+0,001698=0,191или 19,1%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	650
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	5868
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 814 200
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД	2,5
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД	1
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 692 146
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	918 804
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	2 773 342
9.	Ставка капитализации	0,1910
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	14 250 281

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составит:

14 250 281 (Четырнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч двести восемьдесят один) рубль.

9. Согласование результатов

Поскольку для определения стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям рынка.

Различные методы оценки адекватны различным оценочным ситуациям. Важным критерием для выбора практически применимого метода оценки является наличие исходной информации, необходимой для использования определенного метода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

Весовые коэффициенты значимости оценок по разным подходам оценки практически понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему подходу.

При оценке недвижимости в данном отчете применялись все три подхода, из них:

- Затратный подход максимально учитывает все виды износов.

- Сравнительный подход наиболее достоверный и часто применимый, по-другому его называют рыночный.

- Доходный подход применим, так как офисная недвижимость является доходной недвижимостью.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

- Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

- Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

- Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

- Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Согласование результатов оценки, полученных различными подходами

№ п/п	Критерий согласования	Затратный	Сравнительный	Доходный
1	Соответствие оценённой с помощью данного подхода стоимости цели оценки	20	40	40
2	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40	30	30
3	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20	40	40
4	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40	30	30
5	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40	40	20
Средний ранг, баллы		32,000	36,000	32,000
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед		0,32	0,36	0,32
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		25 065 514	15 484 289	14 520 281
Согласованная рыночная стоимость, руб.		18241798,25
Согласованная рыночная стоимость, округленно, руб.		18 241 798

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на «11» апреля 2018 г. составляет, округленно:

18 241 798 (Восемнадцать миллионов двести сорок одна тысяча семьсот девяносто восемь) рублей.

Ограничения и пределы применения полученного результата

Полученное значение рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться ЗАКАЗЧИКОМ для цели купли-продажи.

Итоговое значение стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления

11. Словарь применяемых терминов

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Список использованной литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.
2. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
5. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
6. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
7. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2013. - 256 c.
8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2015. – 336 с.
9. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.
10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2017. – 442 с.
11. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 2015. – 461 с.
12. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполи- графиздата, 2014. – 231 с.

1. Коэффициент отношения цен базового региона (Московская область) к ценам Пермского края: Коэффициенты перехода цен от базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации // dokipedia.ru/document/1724906.

   ↑

2. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 № 117-ФЗ, статья 380. ↑

3. - Постановление Администрации г.Перми №540-ПП; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. ↑

4. www.gud.ru ↑

5. www.cre.ru ↑

6. http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/ ↑

7. https://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2016/tab02/ ↑