Основания приобретения и прекращения права собственности (Право собственности )

Содержание:

Введение

Каждый гражданин является собственником какого-либо имущества. Дабы правильно им распоряжаться, необходимо знать, что представляет собой приобретение и прекращение права собственности, а также основания, на которых они могут совершаться.

Это поможет избежать проблем в процессе заключения различных сделок или отказа от своих прав. Понятие «собственность», с экономической точки зрения собственностью являются общественные отношения, направленные на присвоение объекта при наличии полномочий на владение и управление им.

Ею называют совокупность вещей, которые принадлежат субъекту. Они составляют имущество данного лица. В юридической категории данное понятие рассматривают как полный комплекс прав, принадлежащих субъекту в отношении его имущества. Кроме того, определена собственность на некоторые права граждан.

Правовой институт трактует термин как совокупность норм юридического характера, которые направлены на регулирование соответствующих экономических отношений с помощью гражданского права. Имущество представляет собой объект собственности. Что такое право собственности? Правом собственности является совокупность правовых норм, которые подтверждают принадлежность имущества физическим лицам или коллективам.

Стоит отметить, что римское право (приобретение права собственности в Средние века) подверглось изменениям основных принципов после рецепции. При этом было недопустимо иметь более одного права собственности, что являлось противоречием имеющемуся при феодализме праву сеньора и вассала, распространяющегося на один участок земли.

Так как четкого понимания отличия между правами на собственность и другие предметы не существовало, была разработана концепция раздельной собственности. С ее помощью объяснялось и допускалось наличие нескольких одинаковых имущественных прав на один участок земли.

Объектом данной курсовой работы, являются общественные отношения в сфере правового регулирования приобретения и прекращения права собственности.

Целью настоящей работы является изучение теоретических вопросов приобретения и прекращения права собственности и возникающих в связи с этим проблем.

Глава 1 Право собственности

В современное время право собственности является неделимым и ничем не ограничивается. При этом оно закреплено за одним физическим или юридическим лицом. Что такое приобретение права собственности? По данным понятием стоит понимать возможность получения права собственности в силу юридических фактов, предусмотренных законодательством. Их именуют способами или основаниями приобретения права собственности. Законодательство РФ предусматривает, что собственнику имущества принадлежат результаты его использования, например, продукция, доходы, плоды и пр.

С момента получения вещи ее приобретатель наделяется правом собственности, если это предусмотрено договором. При этом передачей имущества также будет признана отправка вещей или товарораспорядительных документов для них. Право собственности приобретается в том случае, если юридическое или физическое лицо открыто владеет движимым имуществом, собственником которого оно не является.

Способы приобретения права собственности Имущество может приобретаться одним из двух основных способов. Ими могут быть первоначальные способы приобретения права собственности, которые не зависят от прав прежнего владельца на определенную вещь. Также существуют производные способы. В данной ситуации право собственности не может возникнуть без воли предыдущего собственника. В основном при передаче вещи составляется договор.

Первоначальные способы приобретения права собственности включают в себя:

изготовление абсолютно новой вещи;

добычу и переработку необходимого для производства сырья;

самостоятельную постройку;

приобретение права собственности на имущество, собственник которого утратил его ввиду определенных обстоятельств или отказался от него.

Производные способы приобретения права собственности подразумевают: получение прав в порядке наследования в случае смерти гражданина; приобретение прав на основании сделки об отчуждении вещи; правопреемство в случае реорганизации юридических лиц. Способы получения прав собственности доступны для использования каждым субъектом гражданского права. Однако существуют и иные методы, строго применяемые в определенных ситуациях.

Таким образом, возникает государственная собственность - путем национализации, конфискации имущества. Основанием для образования муниципальной собственности является сбор пошлин и налогов. Для других участников операций они будут являться способами прекращения прав на определенное имущество.

Гражданским кодексом установлено, что гражданин, являющийся членом потребительского кооператива, в случае осуществления паевого взноса за предоставляемую кооперативом недвижимость становится ее владельцем. При этом не имеет значения воля самого кооператива. В данной ситуации право собственности на объект должно в обязательном порядке проходить государственную регистрацию. Речь идет о выкупе имущества исключительно для членов потребительских кооперативов.

В первую очередь, под первоначальными способами понимают создание новых вещей. В таком случае она изготавливается для себя или же для другого лица при заключении соответствующего договора, который при соблюдении его условий станет собственником. Особое значение в данном случае имеет тот момент, когда вещь можно назвать существующей. Для движимого имущества его определяют фактом завершения деятельности по ее созданию. Недвижимые вещи являются созданными после выполнения государственной регистрации. Это означает, что до проведения данной операции они юридически не существуют. Согласно законодательству, приобретение права собственности не производится в том случае, если лицо выполнило самовольное строительство недвижимого объекта. При этом он не становится недвижимостью юридически, так как не может пройти государственную регистрацию из-за нарушений, допущенных в процессе создания.

В рассматриваемой ситуации застройщик имеет право на строительные материалы, которые он может забрать после осуществления сноса незаконно возведенной постройки за свой счет. Строительство объекта будет считаться самовольным в случае следующих нарушений: допущение значительных ошибок при соблюдении строительных правил и норм; отсутствие требуемого разрешения на застройку; нарушение порядка целевого назначения земли. Согласно общим правилам, право собственности на доходы, продукцию и плоды как результаты эксплуатации имущества хозяйственного типа принадлежит гражданину, который занимается его эксплуатацией. Первоначальное приобретение права собственности содержат в себе сбор грибов и ягод, ловля рыбы и добыча доступных животных. При этом требуется соблюдать законодательные нормы и местные обычаи.

Первоначальные способы также подразумевают приобретение прав на бесхозяйные вещи. К их числу относят клады, находки, животных и вещи, от каких собственник отказался. При этом он может утратить на них право в законодательном порядке. также предыдущий собственник может быть неизвестным.

Получение права собственности на имущество по давности фактического владения осуществляется в том случае, если пользование было открытым, непрерывным и добросовестным. При этом нынешний владелец не должен быть лицом, умышленно взявшим в пользование вещь. Законодательством установлен срок приобретательной давности для движимого имущества длительностью в 5 лет, а для недвижимых объектов – 15 лет. Стоит отметить, что в течение этого времени физическое лицо обязано выполнять действия, направленные на сохранение или усовершенствование вещи. Данный факт подтверждается документально. К таким действиям можно отнести ремонт техники, квартиры, оплату коммунальных услуг и пр. Право собственности необходимо подтвердить проведением государственной регистрации. Производные способы Способ приобретения права собственности данного вида требует учета воли прежнего владельца имущества. По этой причине основания для получения прав у одного гражданина одновременно становятся причиной их прекращения у другого.

В основном место имеют сделки, например, дарение, купля-продажа, лизинг, мена и пр. Кроме того, это может касаться наследования имущества, а также правопреемства в отношении собственности публично-правовых организаций или юридических лиц.

Различные производные способы приобретения права собственности урегулированы законом в определенных институтах, которые также могут не соответствовать нормам получения прав.

Стоит обратить внимание на приватизацию, являющуюся особым методом передачи имущества из публичной собственности - в частную. При ее осуществлении заключаются гражданско-правовые договоры. Конкретный объект может быть приватизирован при решении публичного собственника, после чего он передает свои полномочия на распоряжение своим имуществом другому лицу.

Порядок выполнения данной операции установлен законодательными нормативными актами о приватизации.

Гражданский кодекс содержит в себе законы, в соответствии с которыми регулируется порядок приватизации. В данном случае правила, которым подчиняется приобретение и прекращение права собственности, применяются не в полном объеме. Порядок приватизации способен определить лишь процедуру выполнения действий. Объекты могут устанавливаться их публичными собственниками, которые должны руководствоваться нормативными актами и личными интересами. Следует сделать вывод, что используя производное приобретение права собственности, предшествующий владелец имущества полностью отказывается от него.

Нынешний собственник на законном основании с момента получения соответствующих полномочий имеет право на распоряжения имуществом на свое усмотрение, если это не является нарушением закона. Стоит подробно ознакомиться с понятием прекращения права собственности.

1.1 Прекращение прав

Прекращение права собственности является отказом от своих полномочий по распоряжению имуществом, которое возможно в случаях, предусмотренных законом. В первую очередь, это ситуации, предусматривающие выполнение соответствующих действий по воле собственника. Они включают в себя два варианта: добровольный отказ владельца от своих прав; отчуждение имущества, выполняемое в пользу других лиц.

Прекращение права собственности возможно также в случае изъятия имущества у его владельца. Данная операция производится в случаях, предусмотренных законодательством. В основном имеют место возмездные основания. Это означает, что собственнику компенсируется стоимость изымаемого имущества. Кроме того, имеется ряд случаев, в которых вышестоящие органы могут лишить гражданина права собственности на безвозмездных основаниях. Добровольное прекращение права собственности При отчуждении имущества собственником другому лицу могут заключаться различные сделки. К ним относится как передача движимых вещей, так приобретение права собственности на землю или объекты. Порядок их осуществления регулируется законодательными нормами о договорах и сделках. Допускается добровольный отказ обладателя от принадлежащих ему полномочий путем публичных объявлений или же совершения действий, подтверждающих его намерения. Стоит отметить, что прежний обладатель будет являться собственником данного имущества до того момента, пока другое лицо не выполнит приобретение права собственности на него.

Владелец вещи утратит свои полномочия на распоряжения ею в случае ее уничтожения, так как объект не будет существовать. В данном случае важны причины исчезновения. Если это происходит при отсутствии вины других лиц, риск утраты будет лежать на самом собственнике. В противном случае третьи лица несут имущественную ответственность за нанесенный вред. В рассмотренных случаях владелец самостоятельно отказывается от прав собственности, а безвозмездное изъятие имущества является недопустимым. Для этого необходимо иметь основания, определенные Гражданским кодексом РФ. Основания для изъятия собственности Каждому гражданину важно знать основания приобретения, прекращения права собственности, дабы избежать правонарушений, а также не лишиться своего имущества без весомой причины.

Изъятие имущества на возмездных основаниях возможно в следующих случаях:

вещь не может принадлежать лицу, так как это противоречит закону;

отчуждение недвижимости в случае изъятия участка, на котором она расположена;

выкуп домашних животных в случае жестокого обращения с ними;

выкуп культурных ценностей, бесхозяйственно содержащихся;

предоставление компенсации участвующему в долевой собственности за имеющуюся часть в общем неделимом имуществе;

реквизиция;

приобретение права собственности на строительный объект, который находится на чужом участке и не подлежит сносу, что осуществляется после соответствующего решения суда;

национализация.

Изъятие имущества на безвозмездных основаниях Законом допускается безвозмездное изъятие имущество в принудительном порядке в таких случаях:

конфискация имущества в качестве санкции за совершение преступления;

взыскание имущества по обязательствам собственника, если он является должником.

Предоставленная информация поможет разобраться в том, каков порядок приобретения права собственности и на каких основаниях осуществляется его прекращение.

1.2 Основания приобретения права собственности

Ни для кого не секрет, что самым распространенным видом правоотношений в наше время являются отношения, связанные с переходом права собственности. Это и покупка вещей и продуктов в магазине, и приобретение недвижимости, и совершение электронных покупок. Подобные отношения регулируются, в основном, Гражданским Кодексом, где четко прописаны все основания приобретения права собственности. Конечно, в разных государствах разные законные регуляторы и различные основания, но их основная масса схожа.

Приобретая права на ту или иную вещь, мы получаем ее в свое владение, пользование или распоряжение, и только собственность дает нам совокупность всех этих видов прав на вещь. Таким образом, переход права собственности является важным общественным компонентом, посредством которого происходит удовлетворение потребностей и интересов участников отношений. В одном случае – это само право собственности, в другом, денежные средства или иная плата за вещь. Все основания приобретения права собственности закреплены на законном уровне. Условно разделим их на 2 основных вида.

То есть те, для которых воля субъектов либо неважна, либо выступает в качестве регулятора, но не основания. Законные основания приобретения права собственности это: право собственности на изготовленную вещь. В безусловном порядке лицо, которое изготовило, изобрело и совершило иные действия по созданию вещи, является собственником этой вещи. Исключение действует в том случае, если эта вещь по договору делается для другого лица, правда, здесь также будет предусмотрен порядок перехода права (акт приема-передачи или правовое действие, например, символическая передача вещи). Если вещь не имеет собственника или таковой не найден, то любое лицо может приобрести право собственности на эту вещь, если осуществляет добросовестное пользование ею в течение определенного времени. К пользованию будут отнесены и расходы на содержание вещи, приведение ее в надлежащий вид, ремонт и прочее.

Еще одним способом приобретения собственности является наследство. Конечно, в большинстве государств предусмотрен институт завещания, однако, оно не является договором, как таковым. Это сделка. По общему правилу, наследство организуется и исходит из закона, где определяется и круг наследников, и порядок открытия наследства и прочие тонкости. К наследству также можно отнести и правопреемство юридических лиц в случае реорганизации.

1.3 Основания, исходящие из договора

Это такие основания приобретения права собственности, которые требуют обязательное наличие воли субъектов-участников отношений. Проще говоря, для перехода права необходимо достижение согласия между бывшим правообладателем и будущим приобретателем права.

Договор купли-продажи, ренты, мены и прочие взаимные договоры. Здесь преследуется достижение удовлетворения интересов обеих сторон. Самый встречающийся вид перехода и приобретения права собственности. Договор дарения, завещание и прочие односторонние сделки. Здесь требуется наличие воли только у одной стороны. И хотя такие сделки не являются в полной мере договорами, тем не менее, даже завещание может выступать регулятором в отношениях по переходу права собственности.

Таким образом, завещание можно составить и в обход некоторых законных норм о наследстве.

Вывод: каждый человек имеет право собственности жилье. Тем не менее, не все могут себе позволить купить целую квартиру или дом. Поэтому некоторые приобретают только часть жилой недвижимости. Тем не менее, перед тем как гражданин приобретет в собственность долю в квартире у посторонних людей, он должен быть уверен в том, что у них не возникнет трудностей во время проживания на одной жилплощади.

Это действительно очень важно. Ведь после приобретения такого жилья, вернуть свои деньги назад будет практически невозможно.

Для того чтобы избежать каких-то трудностей при покупке доли квартиры, договор нужно очень внимательно прочитать, а потом уже подписывать. Ведь на бумаге приобретенная часть недвижимости может оказаться в несколько раз меньше по площади, чем планировалось.

Глава 2 Общая собственность

Отдельного внимания заслуживает общая собственность, в которой основание прекращения права собственности, как и приобретения, значительно ограничено. На данный момент выделяется два вида общей собственности – совместная и долевая. Отличный пример для первой: право общей совместной собственности супругов. В этом случае оба супруга осуществляют владение, пользование и распоряжение своей общей собственностью таким образом, каким установят сами, а их права признаются равными, но не выделенными. Фактически, вещь принадлежит обоим сразу и целиком, неделимо.

При долевой собственности происходит выделение права из общей массы прав собственности на эту вещь. То есть, долевая собственность предусматривает строгое разделение массы прав (например, 25% машины одному собственнику и 75% другому), но не их объема, потому как оба этих товарища являются собственниками. Используется в хозяйственных отношениях и при возникновении спора о разделе имущества. Как правило, если имущество не разбито на доли и не переведено в долевое, то это будет накладывать определенные ограничения на его собственников (их может быть куда больше 2). Однако, законодатель предусмотрел возможные столкновения интересов в подобных ситуациях и хотя все еще остается множество светлых пятен, в общем, совместное право не вызывает на данный момент никаких существенных проблем.

2.1 Долевая собственность

Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.

Общие сведения Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона. Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр. В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.

Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы. Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.

Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе. Совместная и долевая собственность В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.

Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность. Основания возникновения долей Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.

Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании. Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами. Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен. Измерение долей Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли. Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.

Определение и изменение долей Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества. Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.

С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба. Раздел и выдел Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.

Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.

На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества. Распоряжение Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах. Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.

Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание. В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.

Долевая собственность в браке возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения. Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую – договорной.

Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.

Выше уже было сказано о том, что это определенная часть недвижимости, например, квартиры или дома, которая принадлежит по праву собственности конкретному человеку. Лишить гражданина такого имущества можно только по решению органов правосудия и то, если жилье у человека не единственное, и приобретено оно было не на совсем законных основаниях. Какой может быть доля в квартире? Таким вопросом задаются многие люди, желающие купить хотя бы небольшую часть недвижимости для проживания и чувствовать там себя полноправным хозяином. Так вот, законодательством этот вопрос до сих пор еще полностью не урегулирован. Поэтому очень часто происходят такие ситуации, когда у одного человека в собственности находится большая часть квартиры, а у другого наименьшая, но, тем не менее, они пользуются жильем абсолютно на равных правах.

С одной стороны, это очень хорошо, что родители или другие родственники позаботились о том, чтобы у подрастающего гражданина была своя недвижимость, но, с другой стороны, взрослые могут столкнуться с определенными трудностями. В том случае, когда есть доля ребенка в квартире, продать такое жилье будет достаточно сложно. Здесь нужно соблюсти некоторые нюансы, чтобы не нарушить интересы несовершеннолетнего. Для начала нужно сказать о том, что для продажи жилья, где одним из собственников является ребенок, необходимо будет получить согласие органов опеки. Как показывает практика, эта служба очень неохотно рассматривает подобные заявления граждан. Тем не менее, можно получить согласие на продажу жилья, если: предъявить предварительный договор на покупку нового, хорошего жилья со значительно большей площадью, чем в продаваемом жилом помещении, где доля ребенка в квартире будет значительно больше, чем сейчас; открыть счет на имя несовершеннолетнего в банке и заморозить там определенную сумму денежных средств, переданную за продажу жилья покупателем - эти деньги должны пойти только на ребенка. Иными словами, нужно учитывать интересы несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Например, если родители последнего решили продать трехкомнатную квартиру и купить взамен однокомнатную, то согласие на продажу жилплощади граждане, скорее всего, не получат.

Необходимо также отметить, что в том случае, когда семья проживает в квартире, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, то лучшим вариантом смены такого жилья будет не продажа, а его обмен на другое жилье большей площади. Потому что в случае продажи жилого помещения, часть которого находится в собственности ребенка, могут возникнуть проблемы не только с поиском покупателей, потому как не все хотят связываться с такими сложностями, но и с получением согласия на сделку от органов опеки. Это нужно учитывать. Кроме того, доля несовершеннолетнего в квартире только что приобретенной (если это все-таки случилось) должна быть не меньше той, которая у него была раньше. Также по близости с местом проживания ребенка должны быть образовательные учреждения и детская поликлиника. Органы опеки всегда учитывают это обстоятельство при подписании разрешения законным представителям на продажу или обмен жилья на новую квартиру. Главное, чтобы ребенку было хорошо в новых, жилищных условиях. Потому что государство стоит на защите интересов детей.

Например, если семья состоит из четырех человек, то при покупке жилья в долевую собственность каждому члену семьи полагается по 1/4 доли в этой квартире. Это более правильно и законно. Тем более, если у супругов имеются дети. В зависимости от жизненных обстоятельств, часть недвижимого имущества у кого-то из владельцев жилья может стать больше, если он приобретет ее у другого члена семьи или примет по договору дарения. Например, взрослые дети решают переоформить свои доли в квартире на родителей по определенным причинам. Таким образом, последние приобретают еще по 1/4 доли и становятся полноправными владельцами квартиры (у каждого будет по 1/2 доли недвижимого имущества). Тем не менее, иногда бывает и по-другому. Если один из собственников жилья подарил свою долю одному из членов семьи, то последний становится владельцем большей половины квартиры, чем остальные домочадцы. Это также необходимо знать.

2.2 Выделение долей в квартире

Один из самых интересных вопросов, который в настоящее время волнует многих граждан. Это касается как совместной, так и долевой собственности. Под выделом долей понимают передачу части имущества в натуре в собственность гражданину или выплату ему определенной компенсации (если его доля очень мала). В данном случае нередко возникает много споров между людьми, которые владеют равными долями одного жилья. Доходит даже до того, что люди очерчивают границы своей личной собственности, отгораживаясь таким образом от совместного имущества. По всем правилам закона, при выделении доли, необходимо иметь разные выходы из дома. Как такое можно сделать в квартире высотного дома? Это невозможно. Потому что это характерно лишь для частных домов.

Совершить сделку по выделению долей на жилье можно путем составления соглашения или через судебные инстанции. Чаще всего, люди обращаются в органы правосудия. Если процедура невозможна в связи с тем, что это приведет к порче имущества, то собственники должны выплатить тому лицу, чье имущество испорчено, денежную компенсацию. Тоже самое относится к тем случаям, когда доля собственности в квартире настолько мала, что выделить ее просто невозможно, и поэтому здесь собственнику также положена материальная компенсация.

2.3 Дарение части имущества

Здесь необходимо сказать о том, что сделки этой категории являются совершенно безвозмездными. В том случае, если собственник получает за свою долю деньги от другого лица - это будет уже являться продажей части недвижимости. Многих граждан очень интересует вопрос о том, как осуществляется дарение доли квартиры между близкими людьми? Есть ли здесь какие-то особенности оформления и нюансы? Сразу же следует сказать о том, что собственник части жилья может распорядиться имуществом по своему усмотрению (подарить, продать, завещать). Если говорить о дарении, то здесь нужно отметить, что договор дарения доли недвижимости чаще всего заключается между близкими людьми.

Например, родители дарят детям свою квартиру или ее часть. Так вот, в этом случае одаряемый должен оплатить госпошлину за получение подарка в виде недвижимости. Кроме того, необходимо составить и заполнить договор дарения и с ним обе стороны обращаются в службу кадастра и картографии своего района и города. Возможно, что записаться нужно будет заранее. Главное, чтобы документы были готовы. После того как сделка будет оформлена по всем нормам закона, новому собственнику жилья выдадут выписку из ЕГРП. Об этом также необходимо знать.

В настоящее время многих людей также волнуют вопросы, связанные с приватизацией жилья. Ведь если квартира раньше была муниципальной, то после прохождения подобной процедуры она становится частной собственностью. За свое жилье нужно будет платить налоги и перечислять взносы за капитальный ремонт. Как же распределяются доли между прописанными в квартире гражданами в момент приватизации жилья? Обычно имущество разделяется в равных долях на всех членов семьи. Например, если в жилье проживает и прописано три человека, то вполне возможно выделить на каждого гражданина по 1/3 доли. Так и будет зафиксировано в документах о приватизации жилья.

Иными словами, долевыми собственниками квартиры будут являться несколько человек. Можно ли продать долю в приватизированной квартире? Ответ в этом случае будет положительным. Ведь собственники долей жилья могут распоряжаться ими по своему усмотрению. Тем не менее, последние могут встретиться с непониманием других членов семьи, которые имеют преимущественное право покупки этой части недвижимости. Поэтому при желании собственника продать свою долю в квартире он обязательно должен предложить другим владельцами жилья приобрети указанное имущество. В случае отказа последних от покупки части квартиры, она может быть продана любому другому лицу.

Конечно, на практике бывает достаточно тяжело найти того человека, который бы захотел стать собственником не целой квартиры, а только определенной доли недвижимости. Более того, у остальных собственников может не быть средств на приобретение части жилья. Поэтому очень часто, такие сделки заканчиваются судебными разбирательствами, которые имеют не самый благоприятный исход. Поэтому если гражданин в силу определенных обстоятельств решился на покупку доли в квартире, то перед заключением договора ему лучше всего пообщаться с другими собственниками жилья, которые проживают в этом помещении и узнать их мнение по поводу заселения туда постороннего для них человека. В противном случае жизнь на одной территории для всех собственников жилья может стать просто невыносимой. Поэтому перед совершением подобной сделки покупателю нужно все очень хорошо обдумать. Если же это совместная собственность, то в данном случае стоит обратиться к семейному законодательству. Потому что под совместной собственностью понимается общее имущество супругов, приобретенное ими в период официального брака. Имеет ли жена право на долю квартире мужа, если она была приобретена до заключения законного брака? По общим правилам нет, не имеет. Тем не менее, если муж с женой будут разводиться, и супруга докажет, что она это жилье полностью содержала за своей счет и сделала там капительный ремонт, то суд может признать квартиру совместной собственностью и разделить на две равные доли. Хотя на практике такое случается очень редко.

Что еще? Какими могут быть доли супругов в квартире, если она была приобретена в долевую собственность? Такой вопрос интересует многих граждан. Тем не менее, если речь идет не о совместной собственности (например, муж купил жилье и оформил его на себя в период действия законного брака), а о долевой собственности, то части жилья у супругов могут быть совершенно разными.

Например, у жены есть только 1/4 часть жилья, а у мужчины 3/4. Возможно, это не совсем справедливо и правильно, но так тоже бывает. Особенно в тех случаях, если мужчина зарабатывает деньги и обеспечивает семью, а женщина сидит дома с детьми. Полезный совет Родители, желающие продать недвижимость с долей в квартире несовершеннолетнего ребенка, должны обязательно помнить о том, что они могут столкнуться с рядом определенных трудностей, как при поиске покупателей на такую недвижимость, так и при оформлении документов на заключение сделки. Поэтому, они должны обговорить этот вопрос с органами опеки. Это очень важно. Ведь без согласия этой службы на совершение сделки, квартиру они продать не смогут. Более того, при возможности лучше сделать обмен одного жилья на другое (договор предоставить в опеку). Служба проверит условия нового жилья и выдаст свое заключение. Главное, чтобы ребенку была предоставлена в собственность такая же доля, как и была у него ранее в другой квартире.

2.4 Выделение доли из общего имущества супругов

Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать. Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.

Важные моменты Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав. Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.

Заключение

Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя. Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.

Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.

Итак, доля в квартире. Это часть недвижимого имущества, которая находится в собственности определенного человека. В современное время почти каждая семья, приобретающая свое жилье, старается сразу же разделить недвижимость на доли, чтобы у детей была собственная крыша над головой. Тем не менее, доли в квартире могут быть различными.

В настоящее время большинство граждан являются собственниками жилых помещений. Если же у кого-то еще нет своей недвижимости, то они стараются поскорее приобрети квартиру в собственность. Самое интересное, что сейчас люди, даже находясь в браке, приобретают имущество не на одного человека (мужа или жену), а сразу же на нескольких граждан, например, на детей.

С одной стороны, это, конечно, правильно - у подрастающих граждан уже есть своя недвижимость, но, с другой стороны, при продаже квартиры здесь могут возникнуть определенные трудности. Поэтому родители, приобретая жилья в долевую собственность на каждого члена семьи, должны заранее подумать о возможных негативных последствиях. Ведь ситуации в жизни бывают разные.

Список использованных источников

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ).

Гражданский кодекс Российской Федерации (Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года).

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018).

1. Абрамов, Е. Н. Право собственности. Общие положения / Е. Н. Абрамов [и др.] // Гражданское право : учебник. : в 3 т. Т. 1. – М. : ТК Велби, 2008.
2. Аксюк, И. В. Основание и способ приобретения права собственности при отчуждении имущества // Юрист. – 2007. - №3.
3. Мисник, Н. Н. В обоснование приобретения права собственности по давности владения при отпадении титула владения // Юрист. – 2007. - №2.
4. Рассказова, М. Ю. Право на принятие наследства // Закон. – 2006. Октябрь.
5. Мкртумян А.Ю. Роль судебных решений в реализации принципа неприкосновенности собственности // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. статей. Вып. 9. М.: Готика, 2009.
6. Алехина Е. Собственность и право собственности в современной России // Юридический мир. 2009. № 9.
7. Хрипунов М. Проблемы формирования института права собственности на недвижимость: от неприкосновенности до ограничения права // Право и жизнь. 2007. № 108.
8. Ахметьянова З.А. К вопросу о совершенствовании законодательства о вещном праве // Российская юстиция. 2009. № 9.
9. Ахметьянова З.А. Право собственности: к вопросу о признаках // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 2. 

Приложение