Содержание:

одержание:

ВВЕДЕНИЕ

На протяжении XX века в России регулирование отношений собственности в правовом плане не было четко регламентировано, а собственность воспринималась только как экономическая категория, что приводило к бесправию права собственности как объективной составляющей системы правовых норм, регулирующих данные отношения.

В настоящее время в гражданском законодательстве отношения собственности обладают серьезным не только экономическим, но и правовым содержанием, и регулируют взаимоотношения объектов собственности и частных собственников, что стало основной опорой современных политических и экономических преобразований.

Следует отметить, что актуальность темы курсовой работы обусловлена следующими определяющими факторами:

1) Творческий подход современной юридической науки к проблемам имущественных отношений.

2) Значительный как позитивный, так и негативный, опыт развития рыночной экономики.

3) Анализ и выявление основных проблемных аспектов в правоотношениях по возникновению и прекращению права собственности определяет роль имущественных отношений в общественно-экономической жизни государства, и даёт возможность для их реформирования и улучшения.

Объектом исследования курсовой работы являются существующие отношения собственности в рамках современного законодательства и юридической практики.

Предмет исследования составляют проблемы правового регулирования правоотношений в сфере возникновения и прекращения права собственности, а также перспективы совершенствования нормативно-правовой базы, сравнительный анализ иностранного законодательства, классификация способов приобретения и прекращения права собственности в гражданском праве России.

Цель исследования состоит в том, чтобы раскрыть и охарактеризовать основания возникновения и прекращения права собственности, на основе анализа нормативно-правовых актов, научно-правовой литературы и документов юридической практики.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих теоретических и научно-практических задач:

- исследование института права собственности в гражданском праве Российской Федерации;

- изучение основных условий возникновения и приобретения права собственности;

- анализ классификации оснований возникновения права собственности;

- определение особенностей первоначальных и производных способов приобретения права собственности;

- изучение оснований прекращения права собственности.

В дореволюционной России учение об эволюции института права собственности разрабатывалось весьма широко. С. Витте, Л. Герваген, С.Е. Десницкий, А.П. Куницин, Д.И. Мейер, К.А. Неволин, П.Б. Струве, Г.Ф. Шершеневич исследовали институт права частной собственности и выявили развернутые и полные характеристики понятия права собственности.

Немало внимания в историческом аспекте уделяли данному институту также известные историки Г.В. Вернадский, В.О. Ключевский, С.Ф. Платонов и С.М. Соловьев.

Ученые, проводившие исследования вопросов частной собственности в советском периоде (С.С. Алексеев, А.В. Венедиктов, О.А. Красавчиков, В.С. Нерсесянц, В.И. Сергеевич, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина и некоторые другие), основывались на идеях марксистской идеологии, и нередко им приходилось подгонять под нее свои научные трактовки.

Отрицание в доктрине марксизма права частной собственности привело к негативным историческим и экономическим последствиям для населения страны в советский период её существования. Раскулачивание, принудительная коллективизация, переселение народов с насиженных веками земель, произвольная приватизация и финансовые кризисы привели к утрате у граждан культуры имущественных отношений, а в праве к изъятию правовых норм, регламентирующих отношение граждан к объектам собственности.

Как не согласиться здесь с Р. Далем, сказавшим: «...Кто хочет отменить частную собственность, тот должен сначала переплавить естество человека и слить человеческие души в какое-то невиданное коллективно-чудовищное образование».^[1]

Закон «О собственности в CCCP» в 1991 году «реставрировал» институт частной собственности.^[2] Однако современная юридическая наука до сих пор остро нуждается в понимании качественных и количественных характеристик права частной собственности, в подробном анализе процесса становления этого института, которое происходило под влиянием римского права и западно-европейских философско-правовых учений.

Решением проблем частной собственности в современном периоде развития юридической науки занимаются известные цивилисты- ученые Е.А. Суханов, К.И. Скловский, В.П. Камышанский, В.П. Мозолин, А.Е. Черноморец и др.

В это же время разрабатывалось и принималось большое количество нормативных актов, регулировавших вопросы частной собственности. Однако они не сняли противоречия и проблемы и не дали положительного решения дискуссионных вопросов института частной собственности.

Таким образом, необходимость новых исследований, направленных на унификацию понимания происшедших нововведений, устранение возникающих и недопущение новых коллизий в правовой системе остается актуальной и остается настоятельная потребность в дальнейшем комплексном и всестороннем изучении института частной собственности.

1 Основания приобретения права собственности

1.1 Общие условия приобретения права собственности

Приобретение права собственности, как любое субъективное право, имеет в своей основе определенные правопорождающие юридические факты.

Например, лицо приобретает право собственности на вещи, созданные им из иных материалов, и эти вещи ранее не были ни в чьей собственности. Вещи могут приобретаться и продаваться, то есть в результате купли-продажи вещь переходит от одного собственника к другому, который и приобретает право собственности на эту вещь. Растения дают плоды, право собственности на которые приобретает титульный владелец земли и произрастающих на нем растений. Наследуемое имущество становится собственностью наследника в результате сложного юридического состава, включающего в себя смерть наследодателя, наличие завещания (если таковое имеется) и принятие наследства (односторонняя сделка).

В Гражданском кодексе РФ все эти моменты носят название основания приобретения права собственности. Основания приобретения права собственности отличаются большим разнообразием и не существует единого перечня всех оснований приобретения права собственности, в ГК РФ четко регламентированы только некоторые из них в главе 14.

Помимо термина «основания» приобретения права собственности в научной и учебной литературе обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности, используют также термин «способы» приобретения права собственности.

Однако в смысловом отношении эти термины не идентичны и их применение в гражданском обороте является сложным и дискуссионным вопросом науки гражданского права. Единства мнений по этому поводу нет до сих пор.

Четкую и непротиворечивую позицию в понимании, что является основаниями, а что способами приобретения права собственности, выработать представляется сложным, в связи с отсутствием общей единой и непротиворечивой теории юридических фактов. Следует отметить, что «основания» приобретения права собственности – это легальное понятие, используемое в ГК (ст. 218), а вот «способы» приобретения права собственности – понятие доктринальное и ни его объём, ни его содержание в законе не раскрываются.

Разные подходы к применению этих понятий используются в научной и учебной литературе. Часть ученых ставит знак равенства между этими понятиями, рассматривая их как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные законом юридические факты, лежащие в основе возникновения права собственности.^[3] Другие, не утверждая их тождество, при их применении не проводят между ними четкого различия.^[4] Есть также авторы, которые наделяют каждое из этих понятий особым юридическим смыслом.

Л.В. Санникова предлагает под приобретением права собственности понимать весь объем юридических и фактических действий, ведущих к возникновению права собственности. При этом юридические действия Л.В. Санникова считает «основаниями», а фактические действия – «способами» приобретения права собственности. Особо отмечается, что наличие только «оснований» недостаточно для возникновения права собственности, так как для возникновения права собственности необходимо совершение определенных фактических действий – «способов». Примером обоснования такого подхода является договор купли-продажи, который в п. 2 ст. 218 ГК РФ, указывается как основание приобретения права собственности. Как известно, заключение договора купли-продажи порождает у покупателя изначально только право требовать ее передачи, обязательственное по своей природе. А вот право собственности появляется у покупателя только с момента фактической передачи вещи (ст. 223 ГК).^[5] Похожую позицию в свое время высказывал известный дореволюционный цивилист Д.И. Мейер.^[6]

Для категории «способ» существуют различные трактовки и поэтому нельзя признать его универсальность для всех случаев приобретения права собственности.

Вызывает особый интерес позиция, в которой «способы» первичны по отношению к «основаниям». И в соответствии с этой позицией «основания» аналогичны титулам собственности. Сами же титулы, в свою очередь, приобретаются различными способами, перечисленными в гл. 14 ГК.^[7] На наш взгляд, эта модель возможна, но вряд ли применима как общее правило для приобретения права собственности.

Только в случае, когда под юридическими фактами понимаются определенные состояния (нахождение в зарегистрированном браке и др.), можно говорить о «способах» возникновения юридических фактов. Бракосочетание супругов становится одним из обязательных условий и элементов сложного состава возникновения общей совместной собственности на совместно нажитое имущество. Брак возникает на основании определенных юридических фактов таких, как согласие супругов на вступление в брак, регистрация брака в органах ЗАГСа.

Но на этом основании невозможно построить универсальную модель соотношения «оснований» и «способов» приобретения права собственности.

Отсутствие определенности в решении вопроса о соотношении понятий «основание» и «способ» приобретения права собственности, даёт нам право остановится на использовании термина «основание» приобретения права собственности как на легальном понятии, применяемом в ГК РФ. Использование термина «способ» как заменяющего термин «основание» возможно с учетом длительной истории его применения в российской и советской цивилистике.

1.2 Классификация оснований приобретения права собственности

В гражданском законодательстве содержится значительный перечень способов приобретения права собственности. Эти способы по своей природе являются различными юридическими фактами, присутствие которых связывается с возникновением у лица субъективного права собственности на конкретную движимую или недвижимую вещь. Однако в ГК РФ отсутствует четкая систематизация оснований возникновения права собственности.

В современной цивилистической науке существует традиционная классификация способов возникновения права собственности на первоначальные и производные. Основанием общепринятой современной доктринальной классификации способов возникновения права собственности служит критерий согласованности воли предшествующего собственника и приобретателя, т.е. возникновение права собственности у приобретателя зависит от волеизъявления предшествующего собственника.

В этой связи следует отметить, что для первоначальных способов характерно отсутствие связи с волей предшествующего собственника, исходя из того момента, что данное имущество не имеет собственника, либо его воля юридически не имеет значения. Поэтому приобретение права собственности в данном случае определяется законом, а не соглашением между предшествующим и последующим собственниками.^[8] Данная точка зрения присуща большинству исследователей.

На самом деле, субъективное право не возникает и не может возникнуть непосредственно из закона, так как не возникают правовые последствия в виде юридических фактов. Именно юридические факты, а не закон, определяют саму вероятность возникновения права собственности. Таким образом, закон придаёт возникшему факту юридическое значение, делая его частью фактического состава, создающего предпосылки для возникновения права собственности.

Однако отметим, что в сфере частного права никакое лицо не может, помимо своей воли, приобрести для себя какие-либо права, либо их утратить. Принудительное прекращение права собственности на вещь, минуя волю собственника, и, как следствие, возникновение такого права собственности на изъятую вещь у приобретателя, находятся за пределами частного права. Применение соответствующих норм в гражданском законодательстве оправдано в основном удобством, которое предоставляется данной юридической техникой.

Одним из первых дал четкое определение производных способов возникновения права собственности Д.М. Генкин, который указывал, что производными следует считать «такие способы, при которых приобретение права собственности данным лицом основывается на праве предшествующего собственника», и что «при наследовании по закону, являющемся производным способом приобретения права собственности, согласованная воля предшествующего собственника и приобретателя отсутствует… В этом случае воля предшествующего собственника вообще отсутствует…».

Отметим, что в дальнейшем данной позиции стали придерживаться и авторы учебника под редакцией О.А. Красавчикова, признававшие начальными такие способы, при которых «право собственности на определенное имущество возникает впервые независимо от воли предшествующего собственника», а производными «являются такие способы приобретения права собственности, при которых право нового собственника основывается на праве предшествующего собственника (т.е. имеет место правопреемство – переход прав от одного лица к другому)».

В настоящее время некоторые авторы показывают смешение двух принципиально различных позиций. Первоначальные способы приобретения права собственности обосновываются как «независимые от права предшествующего собственника», а производные – как «возникающие по воле предыдущего собственника».

Смешение позиций заключается в том, что если в обоснование первоначального способа приобретения права собственности лежит право, то производные способы раскрываются через наличие/отсутствие воли. Еще Б.Б. Черепахин убедительно доказал, что при производном способе приобретения новый правообладатель приобретает определенное право лишь постольку, поскольку такое право принадлежало первоначальному правообладателю. Сущность производного право приобретения – в зависимости права приобретателя от права предшественника, хотя бы и возникновение его происходит помимо воли предшествующего собственника. Здесь думается уместно уточнить позицию автора в той части, что даже в тех случаях, когда право предшествующего собственника прекращается помимо его воли, у приобретателя право собственности всегда возникает по воле приобретателя, хотя бы и помимо воли предшественника.

Смешение позиций проявляется и в том, что при построении классификации оснований возникновения права собственности в ее основу положены различные критерии, хотя таковой должен быть единым для всех выделяемых элементов.

Приводимые в литературе классификации относятся к попытке построения стройной системы юридических фактов, лежащих в основании возникновения права собственности. Основания возникновения права собственности – явление юридическое, представляющее собой совокупность обстоятельств, с которыми закон связывает, в частности, возникновение права собственности, т.е. являются юридическими фактами. В этом смысле основания возникновения права собственности отличаются от способов его приобретения.

На наш взгляд, «способ» применительно к возникновению права собственности – это экономическая категория. Понятие права собственности в экономическом смысле соотносится с понятием способа производства, т.е. в данном случае оно понимается через призму товарообмена, как способа распределения имущества в обществе. В подтверждение этому уместно привести мнение О.Г. Ломидзе: «возникновение субъективных гражданских прав происходит различными способами, среди которых могут быть выделены две основные группы. В первом случае право возникает на объект, ранее не принадлежавший другому лицу. Например, возникновение субъективного гражданского права на конкретное социальное благо сопряжено с возникновением самого социального блага (объекта) и/или совершением юридического факта, вводящего его в качестве объекта в гражданский оборот. Во втором случае право возникает на объект, принадлежащий либо принадлежавший иному лицу, т.е. на такое социальное благо, которое уже участвует в качестве объекта в гражданском обороте».

На самом деле, в случае первоначального вовлечения вещи в экономический оборот можно говорить о первоначальном способе приобретения права на нее. А если вещь уже является объектом экономических отношений, то это производный способ приобретения прав на вещь.^[9]

Однако отметим, что в данной классификации главными являются юридические основания возникновения права собственности, а не экономические способы его приобретения, так как юридические факты классифицируются не по их экономическому содержанию.

Таким образом, в настоящее время применяются два основных подхода в определении критериев классификации оснований приобретения права собственности.

В основе первого лежит разграничение первоначальных и производных оснований приобретения права собственности в зависимости от воли предшествующего собственника, другой подход предполагает наличие самого права у предшествующего собственника. На данный момент времени никто не пытался примерить данные два подхода. Однако, на наш взгляд, существует определенная возможность и настоятельная необходимость такого примирения.

Основой классификации юридических фактов, на которых базируются основания права собственности, необходимо считать наличие существовавшего ранее права на вещь какого-либо лица.

В дальнейшем, для построения следующего уровня классификации перехода права собственности от одного лица к другому, при наличии воли предшествующего собственника либо помимо нее, следует учитывать в качестве основания волевой критерий, то есть наличие/отсутствие воли предшественника на передачу права собственности приобретателю. В этом случае право собственности приобретателя возникает на основании ранее существовавшего права.

Наличие у лица соответствующего субъективного права обусловливает, предложенное разграничение по уровням, и только при этом условии возможна реализация воли, осуществляемая в рамках данных правоотношений.

В тех случаях, когда право собственности возникает независимо от права другого лица, считаем, что этим вторым уровнем классификации становится либо факт отсутствия ранее самой вещи, либо факт неизвестности или отсутствия предшествующего правообладателя. Таким образом, две разные по своей сути классификации предполагают наличие собственных критериев классификации последующих уровней.

Новизна нашей концепции заключается в том, что если традиционные представления исходят из приобретения права собственности по первоначальным способам посредством непосредственного присвоения лицом вещи (occupatio), а применительно к производным способам – путем правопреемства, т.е. как следствие передачи вещи (traditio), то эта классификация даёт возможность для каждого класса оснований возникновения права собственности называть и приобретение права в результате присвоения, и в результате передачи.

В данной ситуации классификация оснований (юридических фактов) возникновения права собственности представляется следующей схемой, к которой вначале нужно дать некоторые пояснения.
Когда возникновение права собственности у приобретателя определяется правом иного лица, то такое приобретение возможно как по воле предшествующего собственника, так и в отсутствие таковой (как правило, в случаях показанных в законе, но обязательно по воле приобретателя). При этом возникновение права собственности на основании имевшегося либо существующего права иного лица предполагает, что приобретатель с достоверностью знает или должен знать, что данная вещь имеет собственника. Право собственности на вещь, принадлежавшей известному собственнику, приобретается в результате правопреемства.

Приобретение права собственности на вещь независимо от ранее существовавших ранее прав иного лица, всегда происходит исключительно по воле приобретателя: как в случае создания ранее не существовавшей вещи, так и тогда, когда приобретатель достоверно не знает о наличии собственника, хотя бы и предполагать это.

Таким образом, в основании приобретения права собственности, как и любого другого субъективного права, лежит собственная воля приобретателя. Приобретение права собственности помимо воли приобретателя противоречит основным началам гражданского права и не соответствует природе субъективного права собственности. При этом важно, чтобы такая воля действительно присутствовала, так как отсутствие воли приобретателя свидетельствует о невозможности возникновения права собственности.

Право собственности на вещь возникает впервые в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, и тогда мы говорим о первоначальных основаниях. Если вещь ранее находилась в собственности, то характер и объем правомочий нового собственника не зависят от характера и объема прав и правомочий предшествующего собственника и обусловлены только законом. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности проявляется в полном объеме. При производных - зависит от объема прав и полномочий, который был у предшествующего собственника.

В ГК РФ нет четкого деления оснований, с которыми связывается приобретения права собственности, на первоначальные и производные, оно проводится вследствие его доктринального толкования. Важность такого деления велика, поскольку позволяет проследить зависимость характера и действительности права нового собственника объёма прав предыдущего, дает возможность проследить судьбу обременений объекта собственности правами и правовыми притязаниями третьих лиц.^[10]

Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности на первоначальные и производные указываются разные критерии. Чаще всего предлагаются критерии воли и правопреемства.

Критерий воли как основа производного основания (способа) признаёт, что новый собственник приобретает право на вещь по воле предыдущего собственника, и наличие воли бывшего собственника на передачу своих прав новому собственнику, который становится его правопреемником, является обязательным.

Воля, как внутренняя психологическая направленность лица на достижение определенного результата, имеет юридическое значение лишь тогда, когда она выражена вовне, то есть совершено действие по изъявлению воли. Изъявление воли направлено на достижение правового результата, то есть совершение сделки.

В соответствии с критерием воли к производным способам приобретения права собственности относятся только те, которые основаны на сделках. Это как сделки сами по себе, так и сделки, входящие в состав юридических фактов параллельно с другими юридическими фактами.

Отсутствие выраженного в сделке волеизъявления позволяет говорить именно о первоначальных способах приобретения права собственности. Вследствие этого обременение вещи правами третьих лиц и их правовые притязания, основанные на отношениях с прежним собственником, для нового собственника не сохраняются.

Разделение оснований (способов) приобретения права собственности по критерию воли часто подвергается обоснованной критике. В законе прямо оговорены случаи, когда права и притязания третьих лиц сохраняются и при отсутствии волеизъявления прежнего собственника. Таким примером является наследственное правопреемство при наследовании по закону, когда воля наследодателя не выражена с помощью завещания (ст. 1111 ГК РФ).

В данном случае право собственности у наследника возникает в отсутствие воли наследодателя, однако наследник, являясь правопреемником наследодателя несёт обязательства перед его кредиторами в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Когда наследник имеет право на обязательную долю в наследственной массе, он получает право собственности на имущество вопреки воле наследодателя, выраженной в завещании (ст. 1149 ГК). Но все равно его право также производно от прав наследодателя.

Концепция, основанная на критерии правопреемства, обладает рядом преимуществ относительно концепции, основанной на критерии воли, так как дает возможность обосновать сохранение обременений при смене собственника имущества. Она широко распространена и обоснованно признана в правовой литературе. В соответствии с ней производными признаны те основания (способы), при которых имеет место быть правопреемство между бывшим и новым собственниками. Следовательно, первоначальными признаются те, при которых правопреемство отсутствует^[11].

1.3 Первоначальные основания приобретения права собственности

ервоначальные основания (способы) приобретения права собственности: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 ГК РФ); переработка (ст. 220 ГК РФ); приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ); обращение в собственность общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); приобретение права собственности на находку (ст. ст. 227 - 228 ГК РФ); приобретение права собственности на клад (ст. 233 ГК РФ); приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные лицом, использующим имущество на законном основании (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ).

Приобретение права собственности на созданную или изготовленую вещь (п. 1 ст. 218 ГК РФ) требует соблюдения определенного ряда условий. Во-первых, лицо должно создать или изготовить вещь для себя. Во-вторых, материалы для её создания принадлежат изготовителю, в ином случае будут применяться правила ст. 220 ГК РФ о переработке (спецификации). В-третьих, создание (изготовление) не должно противоречить требованиям законов и иных нормативных актов.

Известно, что момент возникновения права собственности на вновь созданную вещь в законе не установлен. В связи с этим определение этого юридчески значимого обстоятельства определяется некоторыми условиями. Например, в результате создания (изготовления) должен возникнуть новый объект материального мира, причем критерии таковой новизны исчерпывающим образом определить невозможно. Если это химическая или физическая новизна, тогда речь идет об изменении химической структуры или физического состояния (например, создание нового сплава металлов). Или же новизна определяется особенностями хозяйственного использования, при этом физическая природа вещи претерпевает (изготовление из металла детали или механизма) или не претерпевает (распил бревна на дрова) существенные изменения. Или, например, в результате творческих усилий создается новая картина, скульптура и т.п, то есть новизна выражается в реализации творческого воображения.

В области недвижимого имущества дела обстоят несколько иначе, так как право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Государственная регистрация является особой административной процедурой, которая регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном случае создание объекта недвижимости и государственная регистрация права на него представляют собой элементы состава, на котором основывается право собственности на недвижимость. При этом право собственности на объект недвижимости состоит в прямой зависимости от государственной регистрации, её отсутствие означает отсутствие права собственности на данный объект.

Вопрос наличия оснований возникновения права на вновь созданное имущество становится центральным относительно регистрации права на такие объекты, так как, принимая решение о регистрации этих объектов, регистрирующий орган устанавливает наличие или отсутствие таких оснований.

Приобретение права собственности на вновь созданный объект предполагает непосредственное участие в его создании, получение необходимых разрешений к подключению к сетям и коммуникациям и иные действия, на основании которых в дальнейшем подтверждается право на него.

В данном случае, целью приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости понимается не субъективное и ни на чем не основанное устремление лица, а результат целого ряда определенных действий по созданию данного объекта недвижимости и признание права на него в установленной форме другими участниками создания объекта.

При создании нового объекта недвижимости одним из собственников может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта не только в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретения права собственности на часть создаваемого объекта.

Действующее законодательство устанавливает, что собственник здания и сооружения становится также и законным владельцем земельного участка, на котором он расположен, даже тогда, когда у него отсутствуют правоустанавливающие документы, и в ЕГРП нет данных о его регистрации.^[12]

Зачастую реконструкция объектов недвижимости осуществляется не только их собственниками. Очень распространена передача собственником (как правило, государством) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам при условии их реконструкции.

В этом случае вопрос о праве на землю решается в зависимости от формы передачи объекта. При передаче объекта в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Однако отношения между собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть организованы иным образом.

Решение вопроса о праве собственности застройщика на участок, на котором находится реконструируемый объект необходимо произвести до реконструкции, так как только в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком как создателем нового объекта.

Еще одним условием государственной регистрации нового объекта недвижимости является отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Документом, подтверждающим это обстоятельство, становится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или акт приемки объекта в эксплуатацию.

Данные документы не только подтверждают отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, но и служат указанием, определяющим момент юридического окончания строительства объекта. Этот момент переводит объект из разряда незавершенных в законченные и означает завершение создания объекта.

Положение о законности создания объекта недвижимости как необходимое условие регистрации прав на него приходит в некоторое противоречие при рассмотрении регистрации прав на самовольные постройки.

Значительную актуальность эта проблема приобрела с принятием Закона о дачной амнистии, которым были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, посвященную самовольной постройке. Закон также урегулировал специальный порядок оформления и государственной регистрации объектов, принадлежащих гражданам и относящихся к самовольным постройкам.

Анализ правового режима самовольной постройки распределяется между последовательным решением следующих вопросов:

1) Понятие самовольной постройки;

2) Последствия самовольной постройки;

3) Способы легализации самовольной постройки.

В первом вопросе есть несколько моментов, которые необходимо проанализировать:

а) является ли самовольная постройка объектом недвижимости;

б) по каким критериям постройка относится к самовольным;

в) на каком этапе определяется самовольность постройки.

Как уже было отмечено выше, в законе определено, что нельзя вводить в эксплуатацию объект, который был построен без разрешения на строительство. Но также известно, что решение вопроса о завершении строительства и возможности использования объекта по его назначению, разрешается органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Однако в ГК РФ не предусмотрен порядок выдачи документов, подтверждающих возможность эксплуатации объектов самовольного строительства, и, на наш взгляд, это упущение необходимо исправить.

Данные документы нужно рассматривать как подтверждение факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта по его назначению, но не как разрешительные для регистрации права собственности.

Таким образом, в гражданское законодательство следует внести изменения, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты недвижимости, как при наличии разрешения на строительство, так и при предоставлении согласования на ввод в эксплуатацию самовольных объектов впоследствии.^[13]

После установления законности создания объекта недвижимости, следует перейти к определению права на него конкретных субъектов. Для этого им необходимо подтверждение факта их участия в создании объекта. Таковые доказательства варьируются в зависимости от правового положения участника создания объекта.

Таким образом, мы установили, что приобретения права собственности на самовольную постройку является специфическим основанием приобретения права собственности.

В ГК РФ дается следующее определение понятия самовольной постройки. Это объект, который физически подпадает под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но его создание было осуществлено в результате правонарушения (когда в действиях лица имеется существенный признак состава гражданского правонарушения - вина), или является объективно-противоправным деянием (то есть присутствует нарушение действующего законодательства и подзаконных актов).

Нарушением норм права при строительстве согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ служит связь с любым из следующих обстоятельств: постройка на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, осуществление строительства без получения необходимых разрешений; существенное нарушение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

Так как эти действия, не являются юридическими фактами правообразующего характера и не могут порождать положительных правовых последствий. Поэтому лицо, создавшее самовольную постройку, не может приобрести на нее право собственности, и в соответствии с законом обязано самостоятельно снести ее за свой счет.

В том случае, когда снос самовольной постройки не отвечает публичным интересам или интересам собственника земельного участка, на котором возведена постройка (предполагаемого потерпевшего от самовольного строительства), в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрен норма, в соответствии с которой самовольная постройка может быть сохранена и становится объектом права собственности. Это возможно только тогда, когда противоправные действия построившего ее лица нарушают условия получения землеотвода под строительство. При других нарушениях единственным следствием самовольных действий становится снос строения.

Следует рассмотреть такую особую группу объектов недвижимости как объекты незавершенного строительства. По своим физическим характеристикам (неразрывная связь с землей, невозможность их перемещения без причинения им значительного ущерба) они попадают под определение недвижимости, представленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, однако, процесс создания этого сооружения не завершен. И нельзя говорить о новом объекте гражданского оборота, в том виде, который обозначен в ГК РФ и на создание которого были направлены усилия собственника.^[14] Такое двойственное положение объектов незавершенного строительства порождает большое количество споров между учеными.

С учетом их значительной стоимости, необходимости вовлечения их в имущественный оборот, а также юридической защиты права их владельцев, в соответствующее законодательство была включена норма, в соответствии с которой незавершенные объекты строительства региструются в качестве объектов недвижимости в случае необходимости совершения с ними какой-либо сделки (п. 2 ст. 25). Например, для заключения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства или передачи их в залог.

Переработка (спецификация). Для развития товарооборота изготовление новых вещей с применением материалов, принадлежащих производителю или переданных ему иными лицами, имеет большое значение.

Соответствующие правила о приобретении права собственности в результате переработки существовали еще в римском праве и были построены на простой и четкой логике. Так, Д.И. Мейер отмечает: «Именно в законодательстве Юстиниана встречается такое определение: когда лицо из чужого материала приготовит какое-либо изделие, вещь, то если вещь эта может быть обращена в прежнюю форму, она составляет собственность хозяина материала, а если прежнюю форму вещи восстановить нельзя, спецификант становится ее собственником и обязывается вознаградить хозяина материала за нарушение его права собственности»^[15].

В ст. 220 ГК РФ установлено общее правило, согласно которого собственником созданной вещи становится собственник материалов, из которых она изготовлена. При этом для приобретения права собственности значения не имеет адресат изготовления вещи.

То есть направленность воли переработчика на получение тех или иных правовых последствий, юридического значения не имеет по общему правилу (об исключениях скажем ниже), а его действия имеют характер юридического поступка, порождающего последствия независимо от намерения создания правового результата.

Правило о приобретении права на вещь собственником материалов не является обязательственным и может быть изменено договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком.

Находка, как действие (поступок), само по себе не влечет возникновение права собственности у нашедшего вещь лица. Положения ГК РФ о находке изначально защищают интересы собственника потерянной вещи и направлены на восстановление права владения для него или иного управомоченного лица. Если собственник не будет обнаружен и вещь не будет востребована лицом, имеющим на нее законное право, находка может быть обращена в собственность нашедшего её лица.

Если собственник или лицо, управомоченное на получение вещи, известны нашедшему лицу, он обязан сообщить им о находке вещи и возвратить ее. Вещи, найденные в общественном помещении или в транспорте, сдаются лицу, представляющему владельца помещения или транспорта, в дальнейшем эти лица будут исполнять обязанности и приобретать права лица, нашедшего вещь.

В случае отсутствия сведений о собственнике потерянной вещи, она сдается в органы полиции или местного самоуправления, и может остаться на хранении у нашедшего, либо сдается соответствующим органам или указанным этими органами лицам.

Лицо, нашедшее вещь, обязано обеспечить её сохранность, целостность не допускать утраты, повреждения или порчи. Ответственность нашедшего и хранившего вещь лица при её повреждении или утрате наступает только при наличии в его действиях умысла или грубой неосторожности.

Скоропортящиеся вещи или вещи, расходы на хранение которых слишком велики по сравнению с их ценностью, могут быть реализованы. Тут обязательно получение письменного подтверждения размера выручки. Выручка в полном объеме возвращается собственнику или лицу, управомоченному на получение вещи.

Закон отводит шесть месяцев с момента заявления о находке на установление собственника или управомоченного на ее получение лица, после истечения которого нашедший вправе приобрести ее в свою собственность. При отказе нашедшего от этого права вещь переходит в собственность соответствующего муниципального образования.

Особой разновидностью вещей являются животные. В соответствии со ст. 230 ГК РФ безнадзорные домашние животные и пригульный скот должны быть возвращены собственнику задержавшим их лицом. Если собственник неизвестен, необходимо в течение трех дней известить органы полиции или местного самоуправления, которые обязаны принять меры по розыску владельца.

Безнадзорными признаются животные, имеющих хозяина, но временно выбывших из-под его опеки. Например, животное потерялось, убежало с поводка или заблудилось, оказавшись далеко от дома.

Бесхозяйным является животное, вообще не имеющее хозяина-собственника, живущее в городах и населенных пунктах в состоянии естественной свободы, таковыми являются также животные, оказавшиеся в состоянии свободы, без возможности их идентификации (отсутствие микрочипа или клейма). Данный аспект становится важным при установлении права собственности на конкретное животное в ходе судебных разбирательств. Здесь есть поле для внесения ясности при определении животного как имущества, учитывая тот факт, что животное - это природный объект и одновременно движимое имущество, то есть объект права собственности.

Важно отметить, что возникновение права собственности на бесхозяйных животных, на наш взгляд, может осуществляться по аналогии со ст. 233 ГК РФ, т.е. «предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, поступают в собственность лица, которому принадлежит имущество», в данном случае животное поступает в собственность лица, нашедшего его.

Добавление такой нормы в ГК РФ даст возможность дисциплинировать собственников животных и повысить их ответственность за принадлежащее им животное, а также пристроить безхозяйное животное в добрые руки нашедшего и приютившего его лица.

Ст. 233 ГК РФ определяет клад, как деньги или иные ценные предметы, зарытые в землю или спрятанные иным образом. «Зарытые» или «сокрытые» не говорит о том, что ценности были скрыты в результате волевых действий их прежнего владельца, они могли также быть потеряны случайно или в результате стихийного бедствия. Главное, что они не могут быть обнаружены визуально, а их обнаружение носит случайный характер, даже если имеется информация об этих ценностях, но доподлинно неизвестно, находятся ли они в данном месте или нет.

Следует иметь в виду, что клад и вещь, в которой он был найден, представляют собой самостоятельные объекты гражданских прав, которые не объединяются общим назначением (в том числе, как главная вещь и принадлежность) или намерением спрятавшего их лица, объединить судьбу этого предмета и вещи, в которой он спрятан.

Невозможно признать кладом более древнее изображение на иконе, сокрытое под более поздним письмом, или спрятанное в ювелирном украшении другое украшение – «секрет», ранее неизвестное и обнаруженное случайно, или драгоценная пуговица, оторвавшаяся и попавшая за подкладку одежды.

Главным условием признания имущества кладом служит невозможность установления его собственника, или утрата им прав на эти ценности по иному основанию.

В ГК РФ никак не решен вопрос о возможности признания кладом недвижимого имущества. Обнаруженные в результате раскопок объекты древней архитектуры, неотделимые от земли без причинения им существенного вреда, могут иметь значительную культурно-историческую и рыночную ценность. Думается, норма о кладе ГК РФ все же дает возможность применить их также и к этим случаям.

По общему правилу, клад равномерно делится между лицом, обнаружившим клад, и собственником имущества, в котором он был сокрыт. Распределение долей клада возможно изменить по соглашению между этими лицами; такое соглашение может быть заключено, как до, так и после обнаружения клада.

Обязательным условием приобретения права собственности на клад обнаружившего его лица является согласие собственника имущества, где он был обнаружен. Иначе право на клад приобретает только собственник имущества (земельного участка, здания, сооружения и т.д.), где ценности были сокрыты.

Обнаружение клада лицами, проводившими раскопки или поиски клада по служебному заданию, исключаются из числа лиц, приобретающих право на клад или на вознаграждение при передаче клада в собственность государства (п. 3 ст. 233 ГК РФ), так как приобретателем права на клад в данном случае, помимо собственника имущества, является их работодатель, либо только собственник, выступающий заказчиком (организатором) соответствующих работ.^[16]

1.4 Производные способы возникновения права собственности

Производные способы приобретения права собственности предполагают правопреемство в отношениях по поводу вещи нового и предшествующего собственника. Правопреемство имеет место в случаях перехода права собственности по договору об отчуждении вещи, приобретения права собственности членом кооператива при полной выплате паевого взноса, наследования, реорганизации юридического лица. К производным способам приобретения права собственности относят также принудительный выкуп имущества у его собственника.

Основания приобретения имущества в собственность при наследовании, реорганизации юридического лица, принудительном выкупе, приватизации, национализации рассматриваются в других главах учебника.

К договорам об отчуждении вещи относятся договоры купли- продажи, мены, дарения, ренты и др. Помимо заключения договора для перехода права собственности к приобретателю, как правило, необходимо дополнительное обстоятельство – передача вещи (п. 1 ст. 223 ГК).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т.е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной и без фактического вручения. Это сдача вещи транспортной организации или организации связи для отправки приобретателю, если на отчуждателе не лежит обязанность по ее доставке (п. 1 ст. 224 ГК), передача товарораспорядительных документов на вещь (коносамент, складское свидетельство и др.). Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п. 1 ст. 458 ГК), что часто применяется при поставке товаров на условиях самовывоза, символическая передача ключей. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.^[17] Объект права собственности всегда конкретен. Потому вещи, передаваемые от бывшего собственника к новому, неизбежно подвергаются индивидуализации. Из этого правила существуют исключения, к примеру передача в собственность заемщика безналичных денежных средств, либо поставка нефтепродуктов и газа трубопроводным транспортом, где индивидуализация невозможна по определению. Однако такие исключения лишь подтверждают общее правило, поскольку относятся к специфическим разновидностям вещей. Юридическая природа безналичных денег сама является спорной, и сделки по их передаче могут оцениваться двояко: с одной стороны, как основания для передачи вещей в собственность, с другой – как основания для уступки прав требования к кредитному учреждению.

Правило о переходе права собственности в момент передачи вещи является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон. Определенные изъятия из него установлены в законе.

Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств.

Переход права собственности на эмиссионные ценные бумаги требует обязательной регистрации в реестре владельцев ценных бумаг, который ведет либо сам эмитент, либо специализированный регистратор. Если эмиссионные ценные бумаги учитываются организацией, осуществляющей депозитарную деятельность, переход права собственности требует соответствующей регистрации у депозитария. Права на бездокументарные ценные бумаги переходят в момент такой регистрации (внесение приходной записи по лицевому счету приобретателя в системе реестра, внесение депозитарной организацией приходной записи по счету депо приобретателя). Для передачи прав на ценные бумаги, существующие в документарной форме, необходима фактическая передача (депонирование) сертификата ценной бумаги (ст. 29 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» Собрание законодательства РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.).

В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В частности, подлежит государственной регистрации отчуждение недвижимого имущества (п. 1 ст. 131 ГК).

Производные способы приобретения права собственности основываются на правопреемстве. Перечень их открывают договоры купли-продажи, мены, дарения, поставки, контракции, ренты, аренды с выкупом, являющиеся основанием возникновения этого права у приобретателя.

Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником своего полномочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится возникновение правомочий собственника у приобретателя.

Для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства, одного выражения воли недостаточно. Для этого необходимо два существенных условия:

1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки,

2) традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, данное правило, содержащееся в п.1 ст.223 ГК РФ, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре, свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у приобретателя. Однако если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно выделяются система консенсуса (достижения соглашения об отчуждении вещи), система традиции (увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности) и система регистрации (перехода права собственности в момент регистрации).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т. е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной без фактического вручения. Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п.1 ст.458 ГК РФ), что часто применяется при поставке товара на условиях самовывоза. Новым для нашего правопорядка является правило п.2 ст.224 ГК РФ о том, что фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. В такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. С моментом перехода права собственности связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества; и наличие правомочий собственника в данный момент.

Среди производных способов возникновения права собственности следует назвать приобретение наследниками права собственности на имущество, поступающее к ним в связи со смертью гражданина-наследодателя. Наследственные отношения регламентируются разделом Гражданского кодекса «Наследственное право», свобода права наследования имущества в своей основе защищена конституционными гарантиями.

Наследование – это переход имущества умершего (наследство, наследственное имущество) к другим лицам в порядке наследования. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Разумеется, основания наследования нельзя жестко противопоставлять друг другу. Не говоря уже о том, что встречаются пограничные ситуации, когда часть наследства переходит к наследникам по завещанию, а другая к наследникам – по закону.

В отличие от других форм перехода имущества от одних лиц к другим (по договорам об отчуждении имущества, по сделкам о переходе права владения и пользования, при аренде и др.), правопреемство характеризуется тем, что здесь происходит восприятие одним лицом от другого целостного комплекса прав и обязанностей.

К наследованию по завещанию призываются указанные в нем граждане, юридические лица, публичные образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, а также иностранные государства и международные организации). В настоящее время не должна вызывать никаких сомнений возможность совершения завещания в пользу религиозной организации.

Содержанием права на принятие наследства является возможностью наследника выбрать один из двух вариантов поведения: принять наследство или не принять его. Содержание этого права исчерпывается предоставленным законом наследнику «альтернативным правомочием». Наследство принимается (и соответственно не принимается) только целиком, на что указывают п.2 ст.1152 ГК РФ и п.3 ст.1158 ГК РФ.

В литературе часто указывается, что «в наследство могут входить вещи, принадлежащие наследодателю на праве собственности или ином вещном праве (квартира, жилой дом, дача, земельный участок, находившийся в собственности наследодателя или его пожизненном наследуемом владении, акции участника акционерного общества и др.), доля участника полного товарищества, товарищества на вере, имущественные права и обязанности по гражданско-правовым договорам наследодателя и др.» Однако «наследство» не просто один из многочисленных юридических терминов, это – конкретное правовое понятие. И важно четко представлять, что следует понимать под этим словом. «Наследство – совокупность имущественных прав и обязанностей наследодателя, переходящих к другим лицам (наследникам) в порядке, установленном законом».

Исходя из вышеизложенного, очевидно, что во всех случаях производных оснований приобретения права собственности право нового собственника базируется на праве предшествующего собственника. Если вещь обременена наличием на эту вещь прав третьих лиц, то эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, и переходят в собственность вместе с ней. Если принять, как правило, принадлежность каждой вещи ее собственнику, то приобретение права собственности на вещь не может выступать как изолированный акт, без учета того, что на данную вещь имелись права иного лица.

2 Основания прекращения права собственности

2.1 Общие положения прекращения права собственности

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти последние подлежат особо тщательной регламентации с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК принципом неприкосновенности собственности.

Вместе с тем гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т. д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути – его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении (например, выброс имущества).

Важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность «возврата» данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. мыслима лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами является имущество, в основном недвижимое, прямо указанное в этом качестве в законе. Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством (подробнее см. гл. 16 настоящего учебника).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда.

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Статья 235 ГК РФ закрепила, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.^[18]

Текст, включенный в п. 1 ст. 235 ГК, представляет собой не норму права, а описание одного из аспектов права собственности. Это описание удовлетворительно лишь частично. Верно, что «право собственности прекращается... при утрате права собственности на имущество в... случаях, предусмотренных законом», хотя редакционно это сказано не очень удачно.

Спорным является также утверждение п. 1 ст. 235 ГК, что при отчуждении собственником своего имущества другим лицам имеет место прекращение права собственности. Скорее можно утверждать, что при отчуждении имущества право собственности не прекращается, а переходит от отчуждателя к приобретателю.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 Гражданского Кодекса.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского Кодекса.

Названные нормы ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции РФ, который устанавливает: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Согласно Конституции, следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она, повторим это, предусматривает предварительное возмещение. Противоречие между последней частью п. 2 ст. 235, а также ст. 306 ГК, с одной стороны, и п. 3 ст. 35 Конституции РФ, с другой стороны, разрешается п. 1 ст. 15 Конституции РФ, который устанавливает: «Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации». Поскольку последняя часть п. 2 ст. 235 ГК, а также ст. 306 ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции РФ, имеющему прямое действие, названные нормы ГК не подлежат применению. Отношения, возникающие в связи с принудительным отчуждением имущества для государственных нужд, регулируются исключительно п. 3 ст. 35 Конституции РФ.

2.2 Основания прекращения права собственности по воле собственника

Основания прекращения права собственности по воле собственника можно подразделить на виды: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; б) использование собственником имущества по прямому назначению и в связи с этим уничтожение его; в) добровольный отказ собственника от своего имущества; г) прекращение государственной или муниципальной собственности вследствие приватизации или благотворительства.

В первом случае речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых собственником (купля-продажа со всеми ее разновидностями, мена, дарение, аренда с последующим выкупом и др.).

Во втором – об использовании продуктов питания, топлива, смазочных материалов и т. д. (потребляемые вещи), которые предназначены для определенных хозяйственных целей. Сюда же относится и забой скота с последующим употреблением продуктов питания. Отказ от права собственности. Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Статья 236 ГК ограничивает круг субъектов, имеющих возможность отказаться от права собственности, гражданами и юридическими лицами. Это право не признается за Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями. Предусматривается два пути для отказа от права собственности: объявление об отказе и совершение других действий. Объявление об отказе совершается в отношении недвижимых вещей и должно производиться перед тем органом, который осуществляет государственную регистрацию соответствующих объектов.^[19]

Другие действия могут носить фактический характер. Статья 236 ГК требует, чтобы они свидетельствовали об устранении гражданина или юридического лица от владения, пользования и распоряжения. Она ставит все эти три категории рядом. Из этого следует, что для отказа недостаточно устранения лишь от одной или двух из них, тем более что требуется, чтобы действия «определенно» свидетельствовали о таком устранении. Заметим, что в другой своей статье ГК описывает движимые вещи, от которых собственник отказался, в несколько иных словах, а именно как вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (п. 1 ст. 225 ГК).

Изменения, которые вносит акт отказа в положение соответствующего имущества, являются, в общем, недостаточно определенными. Отказ, о котором говорит ст. 236 ГК, не является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности. На это указывает ч. 2 ст. 236 ГК, когда устанавливает, что рассматриваемый акт не влечет прекращения прав и обязанностей. Более того, она называет отказавшееся лицо собственником. Поскольку акт отказа не влечет прекращения прав и не меняет положения его автора, лицо, которое совершило соответствующий акт, в любой момент может его и отменить – так сказать, отказаться от отказа от права собственности.

Часть 2 ст. 236 ГК связывает юридические последствия не с актом отказа от права собственности, а с актом приобретения права собственности на имущество другим лицом. С момента приобретения право собственности прекращается.

2.3 Основания прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим

К этим основаниям относятся утрата, гибель имущества и истечение срока исковой давности.

Гибель или уничтожение вещи может произойти и помимо воли собственника, при случайных обстоятельствах, за наступление которых никто не отвечает. Риск утраты имущества несет собственник (ст. 211 ГК). Если же вещь погибла по вине конкретных лиц, что собственник имеет право на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК). Право собственности прекращается и в связи с исчезновением вещи (использование, гибель, уничтожение) как по воле собственника, так и помимо нее.

Утверждение, что право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества, в большинстве случаев является неверным. В частности, Кодекс торгового мореплавания РФ содержит главу VII «Затонувшее имущество», в которой установлено, что собственник затонувшего судна утрачивает на него право только в том случае, если он в течение года со дня, когда судно затонуло, не сделает заявление о своем намерении поднять его.

И в других случаях гибели или уничтожения вещи остаются материальные объекты, продолжающие принадлежать собственнику вещи. Например, после гибели домашнего скота обычно остаются его шкура и мясо, после разбившейся ценной вазы остаются ее части (которые, между прочим, могут быть, и склеены) и т.д. Более того, в процессе производства отдельные его этапы также могут квалифицироваться как уничтожение имущества. Но это не является основанием для радикального вывода о прекращении права собственности. Иначе, пожалуй, пришлось бы закрыть целые направления хозяйственной деятельности, например, мясное скотоводство и птицеводство, пушное звероводство и т.п.^[20]Истечение срока исковой давности также относится к основаниям прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим.

2.4 Основания прекращения права собственности помимо воли собственника, путем изъятия имущества.

Статья 237 гласит: «Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество».

Пункт 1 ст. 237 ГК содержит редакционно слитые нормы, принадлежащие к двум различным отраслям права, а именно к гражданскому процессу и к гражданскому праву. Когда ст. 237 ГК устанавливает, что «изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда», то это - норма гражданского процессуального права.

В пункте 1 ст. 237 ГК содержится гражданского и правило права, по своему содержанию относящееся к общим положениям о договоре. Эта норма предусматривает, что договор может установить иной порядок изъятия имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника, чем обращение взыскания на основании решения суда. Данное положение представляет собой развитие общего принципа свободы договора, в соответствии с которым условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). В Гражданском кодексе имеются правила, регулирующие отдельные случаи обращения взыскания на имущество по договору сторон. При отсутствии таких правил, касающихся конкретных отношений действует общий принцип свободы договора.

Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение.

Последняя часть ст. 235 ГК посвящена национализации, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося у граждан и юридических лиц. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК. Однако ссылка на ст. 306 ГК не полностью соответствует положениям ст. 35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.

Запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законе оснований и с нарушением установленного в них порядка.

Интересно, что в период действия ГК РСФСР 1964 г. существовало четыре специальных основания прекращения права личной собственности граждан на жилые помещения:

1) если один гражданин владел более чем одним жилым помещением, то право собственности на второе, третье жилое помещение прекращалось (гражданин был вправе по своему выбору оставить в своей собственности любое из них);

2) самовольная постройка жилого дома или дачи (самовольно построенные объекты должны были быть снесены либо по решению суда безвозмездно изъяты);
3) расторжение договора о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома или дачи, если он совершил неправомерные действия;

4) использование жилья для извлечения нетрудовых доходов.

В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ).^[21]

Обращение взыскания на имущество по обязательствам все чаще связывается с ипотекой. Объектом ипотеки признается помещение, предназначенное для проживания граждан. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, объектами ипотеки быть не могут.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Выселение может стать следствием невозвращения заемщиком кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенное жилье не является однозначным основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. После перехода права собственности на жилое помещение, в котором фактически проживают залогодатель и члены его семьи, к залогодержателю с залогодателем может быть заключен договор коммерческого найма этого жилого помещения.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого на основании судебного решения происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Сделки, совершенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Но само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки.

На практике любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому многие банки готовы идти на уступки и в случае необходимости пересматривать условия договора. Ведь обстоятельства, по которым заемщик становится временно неплатежеспособным, могут возникать по разным причинам. Например, при временной потере здоровья в результате дорожно-транспортного происшествия банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случается смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира. «Страховка» обязательно закладывается банком в сумму ипотечного кредита.

По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого – не в добросовестности наших заемщиков, а в постоянном повышении стоимости жилья. Судебная практика о выселении заемщиков, не выплативших кредит по ипотеке, почти отсутствует. В Москве и Санкт-Петербурге такие случаи выселения, конечно, встречались. В Санкт-Петербурге, например, 16 января 2006 г. была продана первая двухкомнатная квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. Должник, заключивший договор ипотеки, не платил по кредиту несколько месяцев. В Москве в том же 2006 г. за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пеней и штрафов.

Интересно, что в качестве «рецепта» от массового банкротства некоторые специалисты называют, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы.

Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка, на котором такое помещение находится, для государственных или муниципальных нужд допустимо только в исключительных случаях (см. ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Например, в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта и т.п.).

Стоит обратить внимание, что стоимость земельного участка и жилья должна определяться судом на момент вынесения решения. Например, Мосгорсуд признал незаконным решение Зюзинского суда столицы о выселении семьи Прокофьевых из частного дома в Южном Бутове, указав, что суд первой инстанции принял решение о выселении на основании оценки изымаемого земельного участка и дома, которая проводилась 1 сентября 2005 г. При этом решение суд вынес спустя полгода, в апреле 2006 г. Это представляется справедливым, так как в современных рыночных условиях стоимость жилья постоянно меняется, а с учетом высокой стоимости разница даже в 2-3% от общей стоимости является весьма существенной.

Обычно жилье у собственника выкупается полностью, при этом согласия собственника не требуется. Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения.
Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения являются собственник жилого помещения и публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование).

Выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Только органы исполнительной власти могут требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения), частная организация (инвестор) таких прав не имеет. Согласно ст. 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Цель реквизиции – не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество.

Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ). Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение. В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (ст. 169 ГК РФ). При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей в возмещение исполненного, взыскивается в доход Российской Федерации.^[22]

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Прекращение права собственности на практике очень часто связывается с признанием сделки недействительной и применением правовых последствий ее недействительности.

Например, решением суда общей юрисдикции от 21 ноября 2001 г. удовлетворен иск граждан М.И. Соколова и В.И. Соколова как наследников их матери гражданки Л.И. Богдановой о признании недействительными заключенных сделок: договора мены принадлежавшей ей квартиры, заключенного с гражданином А.А. Яковлевым, договора купли-продажи этой квартиры, заключенного представителем А.А. Яковлева с гражданкой Т.С. Глазковой, и договора дарения квартиры, заключенного между Т.С. Глазковой и Н.А. Соколовой; о прекращении права собственности Н.А. Соколовой на указанную квартиру, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации ее права на квартиру, взыскании с А.А. Яковлева в пользу Н.А. Соколовой рыночной стоимости квартиры в размере 468000 руб., обязании Н.А. Соколовой передать М.И. Соколову и В.И. Соколову данную квартиру. Основываясь на приговоре суда, установившего, что договор мены был заключен путем обмана А.А. Яковлевым собственника квартиры Л.И. Богдановой и злоупотребления ее доверием, суд признал недействительными и данный договор, и все последующие сделки с данной квартирой.

Определением суда надзорной инстанции от 1 августа 2003 г. было отменено приостановление исполнения решения суда от 17 декабря 2002 г. по иску М.И. Соколова о выселении Н.А. Соколовой из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, несмотря на то что она является добросовестным приобретателем.^[23]

В приведенном примере выселение стало одним из правовых последствий недействительности сделки. Суд не принял во внимание то, что последующие приобретатели жилья являются добросовестными, т.е. на момент заключения договора не знали об отсутствии права собственности на жилье у предыдущего собственника.

Основанием для выселения является прекращение или выявленное судом отсутствие у лица правовых оснований для проживания в жилом помещении, например расторжение договора передачи квартиры из государственной в частную собственность (приватизации).

Пример. Решением Клинского городского суда Московской области от 3 марта 2006 г. был удовлетворен иск гражданина Копылова о выселении гражданки Копыловой из жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

Суд установил, что договор приватизации ранее занимаемой квартиры, заключенный истцом в 1993 г., был расторгнут постановлением главы администрации Клинского района Московской области от 1 марта 1996 г. по соглашению сторон; указанная квартира перешла в муниципальную собственность и была обменена Копыловым на другое жилое помещение, которое он вначале занимал по договору социального найма, а 22 марта 1996 г. приватизировал..^[24]

Из приведенного примера видно, что предыдущий собственник добровольно отказался от права собственности на жилье, в связи, с чем прекратилось и право его супруги на пользование этим помещением.

В некоторых субъектах РФ жилые дома в нарушение законодательства включались в планы приватизации государственных предприятий и переходили в собственность реорганизованных юридических лиц (обычно открытых акционерных обществ). На балансе таких предприятий с частной формой собственности нередко имеются здания бывших служебных общежитий, заселенные жильцами. От этого не выигрывает никто: сами предприятия не в состоянии обслуживать старый жилой фонд, а жильцы не могут приватизировать жилые помещения и за свой счет «вскладчину» ремонтируют выходящие из строя инженерные коммуникации.
Зачастую многие жильцы в таких домах зарегистрированы и проживают в них без правовых оснований.

У предприятий, приватизировавших здания жилого фонда, имеется два выхода: или передать общежитие на баланс местной администрации, или пытаться выселить граждан, незаконно проживающих в жилых помещениях. Во втором случае, выселение производится в трехдневный срок: в добровольном порядке или в принудительном порядке на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. п. 31, 33 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713).

Основанием для принятия решения суда о выселении может являться ст. 301 ГК РФ о том, что собственник вправе истребовать из чужого незаконного владения свое имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

История возникновения частной собственности как правовой категории насчитывает несколько столетий, и соотношение частной собственности и права на всем протяжении их взаимодействия представляло собой юридическую проблему, от решения которой во многом зависела судьба государства. Исторический опыт показывает, что отсутствие или слабая связь цивилистических исследований с историко-правовыми изысканиями отрицательно влияет на развитие экономических отношений, и это особенно актуально для нашей страны. Изучение трудов историков права, анализ и переработка их наследия современными цивилистами позволят найти пути к новым научным выводам. Следует отметить, что историко-правовое исследование права частной собственности приводит к выводу, что данную категорию необходимо рассматривать как теоретическую категорию, соотносимую по своему значению с такими базовыми категориями, как «демократия», «права человека» и другие. Данное правовое явление пронизывает всю правовую систему общества и не только гражданское право. Институт частной собственности обладает определяющим влиянием на все национальное правовое поле, и в зависимости от отношения права к частной собственности строится отличие правовой системы, воспринимающей институт частной собственности, от правовой системы страны, игнорирующей частную собственность.

Для Российской Федерации, в национальном праве которой отношения частной собственности были восстановлены в правовом поле не так давно, и потому существует значительный ряд проблем в этой области, требующих своего разрешения. Так как независимость экономических отношений собственности от юридических законов, предшествование их праву, как показывает история формирования российского права, в нашей стране до сих пор еще основательно не усвоены. Отсюда и многие беды России: отставание в экономическом развитии; неэффективная правовая система; традиционное несоблюдение законов и многое другое.

В стране до сих пор не устранены препятствия в фактическом оформлении земельных долей в частную собственность, существуют сложности при получении банковского кредита под залог земли, так как все еще не сформирован рынок земли. Данные проблемы и противоречия в правовом регулировании земельных отношений необходимо устранить, для того чтобы создались условия развития предпринимательства в области сельского хозяйства.

Все мы знаем, что объектом права собственности является имущество. Это такие вещи и предметы, которые имеются в наличии, могут быть индивидуализированы и присвоены собственником, и на которые больше никто не может претендовать. Например, космическое пространство, Солнце и другие небесные тела не освоены человеком, а атмосферный воздух, который не может быть присвоен и на который претендуют все, так как это естественно необходимый ресурс для жизни каждого человека. Поэтому они не рассматриваются как имущество, которое может стать объектом права собственности. По этой же причине сомнительным в правовом плане является отнесение к объектам права государственной собственности животного мира, как совокупности живых организмов, постоянно или временно населяющих территорию РФ и находящихся в состоянии естественной свободы. Необходимо отметить, что объекты права собственности принадлежат собственнику и не могут выходить из его владения помимо его воли, кроме случаев, прямо указанных в законе. Данное положение сложно отнести к диким животным, которые свободно могут мигрировать из одной страны в другую. В связи с этим дикие животные могут быть объектом права собственности только в тех случаях, когда они обитают на закрытых природных территориях, охраняемых государством (заповедниках и т.п.), или когда они изъяты из естественной среды обитания.

По мере развития науки и техники круг объектов, могущих быть объектами права собственности, постоянно расширяется.

Право собственности относится к основополагающим (первоначальным) среди других вещных прав, так как остальные права являются производными от этого права. Оно имеет все признаки вещного права и является бессрочным.

Собственник имеет абсолютное право и возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и это является характерной особенностью данного права.

В российском гражданском праве содержание права собственности рассматривается через призму трех основных правомочий: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом (п. 1 ст. 209 ГК).

Таким образом, содержанием определения права собственности в российском гражданском законодательстве является следующее определение: «право собственности - субъективное вещное право, обладатель которого владеет, распоряжается и пользуется принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению».

В объективном смысле под правом собственности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом, вплоть до его охраны и защиты. Исходя из того, что большинство данных норм обладает ярко выраженным гражданско-правовым характером, институт права собственности относится к институтам гражданского права.

В качестве объектов права частной собственности выступают как движимые, так и недвижимые вещи. Состав имущества, являющегося объектом права собственности, как вещи, так и отдельные имущественные права, указанные в законе. Они соотносятся как общее с частным, так как понятие «имущество», составляющее объект права собственности, уже понятия имущественные права, которые являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК). К нему не относятся будущие вещи и многие имущественные права, выступающие в качестве объектов прав в обязательственных отношениях.

В результате настоящего исследования мы приходим к необходимости, внести уточнение в п. 1 ст. 218 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании, с соблюдением закона и иных правовых актов в целях приобретения на нее права собственности».

Соответственно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, должен иметь следующее содержание: «Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания и участие лица в его создании в соответствии с законом в целях приобретения права собственности на объект или его часть».

Данная формулировка более точно ориентирует регистрирующие органы и заявителей об определении круга документов, необходимых для регистрации прав на вновь созданный объект.

Представляется, что с учетом нынешней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ вопрос о легализации самовольной (по признаку отсутствия разрешения на строительство) постройки может быть решен исключительно в судебном порядке, поскольку случаи признания права в ином порядке могут быть предусмотрены только законом.

В ст. 222 ГК РФ можно было бы внести п. 4 следующего содержания: Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При этом в ГК РФ и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018)//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) //Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 27.12.2018)//Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, № 46, ст. 4532.

Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416.

1. Венгеров А. Б. Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов.- 3-е изд. М.: Проспект, 2017. - 623с.

Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 2014. – 842с..

Гражданское право / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. Ч. 1. М., 2018. – 456с.

Гражданское право. В 4 т. Т. 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2016. - 758 с.

1. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. В 3 т. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2015.- 536 с.
2. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С71.
3. Даль Р. Введение в экономическую демократию. М.:Юнити, 2017.-

12 Зинченко С. А. Бондарь Н. С. Собственность свобода - право. -Ростов н/Д.: Изд-во Рост, ун-та, 2016. -180с.

13 Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 19

14 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: гражданское правоотношение. М., 2013. -. 723с.

15Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. О.Н. Садикова М., 2015. -. 310с.

16Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (по изд. 1902 г.). М., 2018.-789с.

17Приходько И.А. Доступность правосудия в арбитражном и гражданском процессе: основные проблемы. СПб, 2016. – 298 с

18 Санников Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2015. № 4. С. 7.

19Чеговадзе Л. Проблемы приобретения и защиты права собственности // Хозяйство и право. 2017.-№ 4. С. 4.

20Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014.- 479с.

21Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 149-О

22Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. № 751-О-О

Приложение1

Приложение 2

Прекращение права собственности

Основания прекращения права собственности
Прекращение существования объекта права собственности	Прекращение существования собственника	Совершение сделок по передаче имущества в собственность	Отказ от права собственности	Принудительное изъятие имущества у собственника
Полное потребление вещи	Смерть гражданина	Купля-продажа		Обращение взысканий на имущество по решению суда
Гибель вещи	Ликвидация или реорганизация юридического лица	Мена		Изъятие земельного участка
		Дарение		Выкуп особо ценных культурных ценностей
				Выкуп домашних животных
				Реквизиция
				Конфискация

1. Даль Р. Введение в экономическую демократию. - М., 12017. - С. 32. ↑

2. Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416. ↑

3. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 2014. С. 220. ↑

4. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: гражданское правоотношение. М., 2013. С. 632 - 633. ↑

5. Гражданское право / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. Ч. 1. М., 2018. С. 272. ↑

6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (по изд. 1902 г.). М., 2018. С. 381. ↑

7. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. О.Н. Садикова М., 2015. С. 239. ↑

8. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. М.: Волтерс Клувер, 2016. С. 489. ↑

9. Венгеров А. Б. Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов.- 3-е изд. М.: Юриспруденция, 2017. С54. ↑

10. Зинченко С. А. Бондарь Н. С. Собственность свобода - право. -Ростов н/Д.: Изд-во Рост, ун-та, 2016. С.60. ↑

11. Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014. С. 17. ↑

12. Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 19 ↑

13. Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014. С. 19. ↑

14. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2015. С. 145. ↑

15. Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 17. ↑

16. Санников Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2018. № 4. С. 7. ↑

17. Чеговадзе Л. Проблемы приобретения и защиты права собственности // Хозяйство и право. 2017. № 4. С. 4.

    ↑

18. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С71. ↑

19. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С. 92. ↑

20. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016.-С. 341. ↑

21. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016. – 562 с. ↑

22. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016.-. 451 с. ↑

23. Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 149-О ↑

24. Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. № 751-О-О ↑