Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Общие положения, касающиеся института ипотеки

Содержание:

Введение

С введением нового Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» появился определенный новый правовой механизм, позволяющий урегулировать данную область правоотношений. Появление данного института – это некое внешнее выражение развивающихся рыночных отношений в Российской Федерации.

Как и любой способ обеспечения обязательств ипотека направлена на то, чтобы уменьшить риски кредитора в обязательственных правоотношениях, а в случае его нарушения, позволить смягчить негативные последствия нарушения обязательств. Ипотека носит акцессорный характер, поскольку возникает тогда, когда имеется основное обязательство.

Однако, несмотря на 20 лет принятия данного закона, остается множество проблем в практическом применении данного института. Более того, в современных реалиях ипотека является достаточно популярным способом обеспечения обязательств при приобретении недвижимого имущества, что и обусловило актуальность данного курсового исследования.

Объектом курсового исследования являются совокупность процессов, явлений, отношений, закономерностей, связей общественных отношений в сфере залога недвижимого имущества в Российской Федерации.

Предметом исследования является нормативные акты, доктринальные положения, а также судебная практика в сфере, касающейся практики применения положений о залоге недвижимого имущества.

Целью исследования является анализ проблем, связанных со становлением института ипотеки в Российской Федерации, практики правоприменения данного института.

Задачами курсового исследования являются следующие:

рассмотреть сущность и виды залога недвижимого имущества;
проанализировать этапы становления ипотеки в Российской Федерации;
ознакомиться с природой залоговых правоотношений;
рассмотреть подробно основные положения о договоре ипотеки;
проанализировать положения законодательства, касающиеся залога недвижимого имущества;
ознакомиться с судебной практикой по вопросу курсового исследования.

Методологическую основу исследования составляют такие общенаучные методы, как анализ, синтез, индукция, дедукция, абстрагирование, конкретизация, аналогия и моделирование.

Теоретическую основу исследования составляют труды Ю.Барона, Шеметовой Н.Ю., Забродиной И.А., Шеломенцевой Е.А., Хвостова В.М., Э. Аннерса, Мейера Д. И., Лепехина И.А., Шершеневич Г.Ф., Шелкова О.В., Битерякова А.В., Рогачева В.В., Щетинина Я.В., Цылиной Г.А., Вишневского А.А., Медведева Д.А., Киселева А.А., Щенниковой Л.В., Кулакова В.В., Чижовой О.В., Кожиной Ю.А., Евдокимова Е.А.

Эмпирическую базу составляет судебная практика по вопросам оказания социальной поддержки граждан Российской Федерации.

Структура данной курсовой работы представляет две главы по три параграфа в каждой.

1. Общие положения, касающиеся института ипотеки

1.1. Становление и развитие залогового права

Залог, являясь гражданско-правовым институтом имеет достаточно длительную историю развития. Анализ научной литературы показывает, что залог возник одновременно с институтом частной собственности.

Еще в Древнем Вавилоне в VI веке до нашей эры, которые выдавали ссуды под залог ценностей. В Древней Индии самый известный источник Законы Ману, II век до нашей эры, также содержал в себе отдельные положения, регулирующие право залога^[1].

Достаточно широкое распространение получило залоговое право в Древнем Риме. И это не удивительно, поскольку именно в Древнем Риме особо активно развивалось право собственности и активно происходило становление регулирования экономических отношений.

Залоговое право представляло собой особый вид реального кредита^[2]. Всего существовало два вида кредита – личный и реальный. В случае, если кредитор уверен на основании своего собственного сложившегося мнения о том, что должник выполнит свои обязательства, то имеется в виду личный кредит. Если же должник обеспечивает исполнение обязательства иным имуществом, то речь идет о реальном кредите.

Также достаточно высокой степень развития прав и свобод личности были присущи античному миру, именно там исследуемый нами институт приобрел наиболее завершенную на тот момент форму. «В Древней Греции (в данном случае следует оговориться, что мы рассматриваем Афинское государство: его законодательство было наиболее разработанным среди других античных полисов) собственность могла быть совместной (государственной, храмовой, общественной) и частной»^[3].

Сам же «термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. и обозначал в то время форму ответственности, которую должник нес перед кредитором. В римском праве также по мере развития гражданского оборота были определены правила, гарантирующие выполнение обязательств»^[4].

«Первоначальной формой залога являлась фидуция (fiducia cum creditore), которая представляла собой передачу в собственность кредитору вещи в обеспечение обязательства. Долг обеспечивался личностью должника, которому грозило рабство, или распространяться на орудия труда. «Условие, что при своевременном возврате долга предмет залога возвращается должнику, не всегда соблюдалось. Заложенное имущество переходило в собственность кредитора, который мог возвратить его должнику после исполнения договора либо продать по своему усмотрению третьим лицам, отказавшись от денежного требования. Такой вид ответственности не представлял выгоды для залогодателя, т.к. отсутствовали правовые гарантии возврата предмета залога. Сделка основывалась на доверии, и справедливые интересы должника могли быть защищены лишь общественным мнением и моралью»^[5].

«Следующей формой залога является пигнус (pignus) - в отличие от фидуции кредитор получал вещь не в собственность, а во временное владение, пока должник не вернет долг. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Иногда в договоре пигнуса присутствовало условие, что в случае несвоевременной уплаты предмет залога переходит заимодавцу»^[6].

У фидуции и пигнуса были следующие недостатки: при незначительности долга кредитоспособность предмета залога (если его стоимость была значительно выше) считалась исчерпанной, кроме того, при передаче кредитору имущества в залог должник лишался доходов от этого имущества, в связи с чем терял возможность погасить долг.

Для устойчивости развития института залогового права не хватало следующих условий:

1. Чтобы залог не сопровождался непременной передачей заложенной вещи кредитору;

2. Чтобы кредитор получил абсолютное право на заложенную вещь для виндикационной защиты^[7].

Такое право складывалось постепенно и сложилось на основании претерского эдикта, получив название hypotheca^[8].

Стоит заметить, что ипотека возникла там, где объектом залога являлось не недвижимость, а сельскохозяйственный инвентарь.

Арендодателю выдавалось закладное свидетельство, согласно которому в случае неисполнения обязательства должником, арендодатель был вправе захватить владение ввезенным на его участок инвентарём^[9].

Так, ипотека образовалась в двух основных формах:

- право удержания;

- право распоряжения.

Но и другие формы ипотеки также продолжали функционировать. По-прежнему сохранился пигнус, который применялся в основном к движимым вещам.

Также и остался договор fiducia. «Значение его заключалось в том, что появились особые обязательственные иски для защиты отношений, возникающих из него. Залогодатель получил определенное право для того, чтобы требовать обратно возвращения своей собственности в случае исполнения договора, а залогодатель получил право требовать возмещения издержек и убытков, которые он понес из договора фидуции»^[10].

Стоит отметить, что залоговое право в отношении недвижимости было достаточно слабым «коммерческим звеном в коммерческой деятельности римского общества, в рамках которой так и не удалось приспособить свои правовые нормы к требованиям финансово-кредитной системы той эпохи»^[11].

Стоит перейти к рассмотрению вопроса становления и развития ипотеки в отечественном праве.

До XV века исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). Об этом говорится в «Правде детей Ярославовых», где закупу давалось следующее толкование: «им считался заложившийся человек, службою рассчитывающегося с верителем»^[12]. Ранее это был один из самых популярных способов закрепощения крестьян.

Упоминания об ипотеке имеются и в Псковской Судной грамоте^[13] 1467 г. «В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю»^[14].

Также ипотека упоминается и в Соборном уложении 1649 г. «В соответствии с ним залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения»^[15].

В Уложении было закреплено правило о том, что предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности. Большой интерес представляет также и положение о форме договора залога, под которой понимались письма свидетелей, а также такое действие, как облачение в крепостную форму^[16].

В начале XVIII века стала возрастать потребность в кредитах. Указ от 1 августа 1737 г., создал новую систему залогового права в России. «Суть ее в том, что в отличие от ранее установленной практики залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником»^[17].

В результате этого в 1744 г. Указ от 1 августа 1737 г. был отменен ввиду того, что «многие, дав деньги, после записанных в закладных сроках ни денег, ни закладного недвижимого имения не получают»^[18].

Исходя из ранее изложенного можно выделить несколько основных признаков ипотеки того времени:

- «В отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки преимущественно была только земля, в России, как правило, имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма»^[19].

- Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, повсеместно использовались помещиками на неотложные нужды и не направлялись, как правило, на приобретение недвижимости, строительство, развитие сельского хозяйства и т.д.

- Отсутствие кодификации и разбросанность ипотечных норм в различных законных и подзаконных актах.

Стоит сказать, что к XX веку в России была сформирована система кредитования под залог недвижимости, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошее законодательное обеспечение.

«С начала 70-х годов XIX столетия в России действовали 11 акционерных ипотечных банков»^[20]. Ипотека была достаточно распространена и все больше крепла на общем фоне кризиса. «За все время существования залоговой кредитно-финансовой системы в дореволюционной России только один ипотечный банк прекратил свою работу»^[21].

Революция 1917 г. была потрясением не только государственного строя России, но и также потрясением в сфере экономики и жилищной политики. Советские банки были вынуждены переходить на новые формы работы, но тем не менее опыт дореволюционных банков был заимствован. Ипотека продолжала существовать. «Например, в Постановлении Экономического совета при СНК СССР от 26 апреля 1939 г. № 386 «О порядке кредитования индивидуального жилищного строительства рабочих и служащих»^[22] сам термин «ипотека» отсутствовал, однако в основе лежали правила и принципы кредитования, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), существовавшие в дореволюционной России.

В Гражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г. «залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества. Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества. В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки»^[23].

В 1930 г. был отменен коммерческий кредит, залог на время перестал существовать^[24]. Для командная экономика СССР и РСФСР не было необходимостью сохранять частноправовые механизмы, и, как следствие, законодательство в этой сфере не особо активно развивалось^[25].

Таким образом, в советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время «скорее ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»^[26].

Лишь в 1991 г. на законодательном уровне вновь появилось понятие недвижимости. Вновь появилось понятие ипотеки. В 1992 г. был принят Закон «О залоге». Этот момент можно считать основой для развития современного института ипотеки в гражданском праве, который будет далее рассмотрен в последующих параграфах.

Таким образом, мы увидели, что институт ипотеки имеет достаточно длительную историю своего становления, начавшуюся еще в Древнем Риме. Несмотря на это он до сих пор остается достаточно популярным и преследует те же самые цели, для которых создавался данный институт.

1.2 Правовая сущность ипотеки (залога недвижимости)

Для того, чтобы разобраться в понимании ипотеки в Российском законодательстве, стоит проанализировать институт ипотеки в зарубежном праве.

Германское Гражданское Уложение устанавливает следующее понятие ипотеки: «Ипотека – это право залога, в соответствии с которым ипотечному кредитору предоставляется право использования обремененного земельного участка в целях удовлетворения своего требования»^[27]. Это может быть достигнуто путем принудительной продажи земли с торгов, либо путем установления принудительного управления. Часть земельного участка, находящегося в долевой собственности, также может быть обременена. Ипотека основывается на требовании, которое в свою очередь может быть будущим или же условным. Ипотека имеет акцессорный характер, то есть действует пока существует основное обязательство^[28].

В Великобритании согласно Закону о собственности 1925 г. ипотечный залог подразумевал под собой предоставление имущества для обеспечения долга. Ипотека возможна в отношении земли, движимого имущества, прав на имущество и может выражаться в обременении любого интереса в любом имуществе. «По общему правилу, если право распоряжения имуществом или интересом передается другому лицу для обеспечения денежного обязательства, то данное имущество или имущественный интерес считается переданным в ипотечный залог»^[29].

Ипотека в Великобритании бывает двух видов – основанная на общем праве и основанная на праве справедливости. Первый тип представляет собой передачу залогодателем залогодержателю права собственности на какое-либо свое имущество под условием. Такая ипотека земли должна совершаться посредством составления ипотечного акта (закладной). Ипотека земли, наследуемой без ограничений, может передаваться на определенный срок путем установления обременения, который необходимо указать в ипотечном акте.

Ипотека, основанная на праве справедливости, - это договор, создающий обременение имущества, который не влечет передачи залогодержателю титула или интереса, основанных на общем праве. Такое обременение наделяет кредитора правами, основанными на нормах права справедливости, в чем и заключается отличие данной ипотеки от ранее рассмотренной. Любое имущество может быть предметом залога в Великобритании.

Перейдем к рассмотрению законодательного закрепления понятия залога в законодательстве России. Понятие залога содержится в статье 334 Гражданского кодекса^[30]. В данное статье залог определяется следующим образом: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество. Такое определение содержалось и в ч. 1 данного пункта в прежней редакции, но в ней не упоминалось о случае ненадлежащего исполнения должником соответствующего обязательства (говорилось только о случае неисполнения обязательства). Кроме того, ранее указывалось, что залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом^[31].

Как видим, указанная статья ставит абсолютное равенство между залогом недвижимости и ипотекой. Однако устанавливает, что положения гражданского кодекса применяются в случае, если иное не урегулировано специальным законом.

Законодательство выделяет два вида ипотеки - законная и договорная ипотека. Однако мировая практика различает три вида ипотеки: законная, судебная и договорная^[32].

Стоит рассмотреть понятие ипотечной системы. Составляющее этого понятия можно разделить на несколько аспектов:

- законодательство, регулирующее оборот недвижимости;

- организации, обслуживающие этот оборот.

Весьма развитую ипотечную систему содержит в себе законодательство Германии. Главным ее преимуществом является то, что она гарантирует несомненность юридических значимых действий, имевших место в отношении недвижимости. При такой системе заинтересованные лица могут не опасаться, что сделку в будущем признают недействительной^[33].

Также выделяют основные принципы ипотечной системы, а именно:

- Принцип специальности. В Поземельную книгу заносят записи о правах касающиеся определенного имущества. Записи могут вноситься по имени собственника и по названию недвижимости.

- Принцип обязательности. Данный принцип состоит в том, что права на объект обязательно подлежат внесению в поземельную книгу.

- Принцип гласности (публичности). Означает доступность книг всем лицам, кто изъявил желание ознакомиться с ними.

- Принцип старшинства. Он означает, что внесенные в книгу залоговые права осуществляют в порядке времени их внесения.

- Принцип достоверности. Означает, что органы, которые ведут Поземельные книги при внесении записи в нее должны проверять законность акта, который устанавливает права на недвижимость.

Как видим, данные принципы очень приближены к принципам регистрационной системы России. Однако крайне различна степень их реализации.

Рассмотрим теперь более детально понятие ипотечного правоотношения. Л.Б. Лазаренко дает следующее понятие ипотечным правоотношениям: «Под ипотечными правоотношениями понимают юридическую связь между залогодателем и залогодержателем, возникающую в силу юридического факта – залога недвижимости, выражающаяся в наличии у субъектов корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами»^[34].

Таким образом, данное определение четко акцентирует внимание на связи между участниками данного правоотношения. Данная связь наиболее ярко проявляется при ограничении прав на заложенную вещь. Такое возникновение залога ставит кредитора относительно предмета залога в исключительное положение по отношению к иным кредиторам должника. Можно даже сказать, что кредитор обладает правами достаточно близким к вещным правам.

Такое право заставляло многих специалистов цивилистики относить залоговое право к вещным правам. Такой позиции придерживались И.В. Новицкий и И.С. Перетерский в своем учебнике по римскому праву^[35].

По мнению Л.В. Щенниковой институт ипотеки занимает промежуточное состояние между вещными и обязательственными правами^[36]. Также обращал внимание на данный вопрос и комплексную сущность правового института ипотеки Кулаков В.В., который говорил о том, что ипотека содержит в себе «органическую совокупность вещных и обязательственных полномочий»^[37].

Для того, чтобы определить вещно-правовую природу данного института, следует выделить признаки вещного права, а именно:

- объектом вещного права является вещь, над которой субъект осуществляет свое господство;

- господство над вещью осуществляется непосредственно, без привлечения иных субъектов гражданских отношений для реализации права;

- вещные права являются по своей природе абсолютными правами, в связи с чем предполагается их полная защита от действий третьих лиц и реализуются они в безусловном следовании за субъектом вплоть до передачи его права иному лицу (право следования)^[38].

Можно заметить, что законодательно закреплен только третий признак. В отношении остальных имеются достаточно противоречивые точки зрения, однако, на наш взгляд отсутствует именно второй признак для того, чтобы назвать ипотеку вещным правом.

Таким образом, мы рассмотрели правовую сущность института ипотеки и определили, что Ипотека представляет собой гражданско-правовой институт, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Также мы рассмотрели сущность данного института и выявили, что институт ипотеки имеет как обязательственную природу, закрепленную законодательно, так и вещно-правовую природу, однако, на наш взгляд, нельзя однозначно сказать о том, что ипотека – это вещное право, поскольку оно не соответствует одному из признаков вещного права, а именно признаку осуществления собственных прав без реализации прав третьих лиц. О сущности же договора ипотеки и практической значимости данного института мы будем говорить уже в следующих параграфах.

2. Актуальные проблемы договора ипотеки (залога недвижимости)

2.1. Предмет и содержание договора ипотеки

Возникновением рыночных отношений возникла потребность общества к урегулированию отношений, и главным инструментом достижения данных целей послужил именно договор. Д.И. Мейер говорил: «Каждое отдельное лицо нуждается в силах других лиц, но зато и само должно предоставлять им свои силы: только при взаимности услуг, только при мене имущественных средств возможно равновесие между равновесие между потребностями и средствами к их удовлетворению»^[39].

Законодателем дано понятие договора следующим образом: «Договором является соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или же прекращении гражданских прав и обязанностей»^[40].

Рассматривая правовое регулирования договора ипотеки законодательством Российской Федерации О.В. Чижова рассматривает «Содержание договора ипотеки, то есть права и обязанности сторон по отношению друг друга»^[41]. Но стоит не согласиться, что содержанием договора можно считать только права и обязанности. На наш взгляд следует также к содержанию договора отнести стороны договора, ответственность и условия того или иного договора.

Содержанием условий договора является совокупность его условий, на которых стороны согласились создавать для себя определенные обязательства. Такие условия имеют свою классификацию, а именно они подразделяются на:

- Существенные;

- Обычные;

- Случайные.

Самыми важными условиями для договора являются именно существенные условия. «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»^[42].

Что касается договора ипотеки, то закон говорит о том, что «по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»^[43].

Такое понятие ипотеки получило развитие в отношении и конкретных объектов недвижимости. Так Ю.А. Кожина под договором ипотеки жилых помещений понимает «соглашение залогодержателя (кредитора по основному обязательству) и залогодателя (должника или третьего лица) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора ипотеки»^[44].

Сфера ипотеки имеет весьма обширный характер. Она может быть установлена в обеспечении кредитного договора, договора займа, купли-продажи, аренды и иных обязательственных правоотношений.

Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и третье лицо, не участвующее в обязательстве. Также залогодателем может быть как собственник вещи, так и лицо, обладающее правом хозяйственного ведения. Закон не содержит ограничений относительно субъектного состава.

Предмет ипотеки представляет собой объекты недвижимости, на которые в соответствии с договором устанавливается ипотека. Права же на объект недвижимости, на который устанавливается ипотека, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки перечислено ФЗ «Об ипотеке» и включает в себя:

1) «земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земель сельскохозяйственных угодий, крестьянских (фермерских) хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, если ее площадь менее установленного субъектом минимального размера земельного участка;^[45]

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

6) машино-места»^[46].

Существенные условия по договору ипотеки прописаны в ФЗ «Об ипотеке». Такими условиями являются:

- предмет ипотеки, который определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

- его оценка, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований Федерального закона «Об ипотеке», и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

- существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Также возможно еще одно дополнительное существенное условие в случае, если условия предусматривают обеспечение исполнения основного обязательства, подлежащего исполнению по частям. В таком договоре должны быть указаны сроки или периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и размеры этих платежей, либо же определяющие размер условия^[47].

Остановимся на спорах, связанных с существенными условиями договора ипотеки. Для начала рассмотрим п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. «При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»^[48].

Суть дела такова, что в договоре стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения Закона Российской Федерации «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

Стоит отметить, что изменение существенных условий кредитного договора (срок исполнения обязательства, его размер), в отсутствие соглашения сторон о внесении в договор об ипотеке изменений, само по себе не является основанием для прекращения залога^[49]. Например, исходя из Определения ВАС РФ от 06.12.2013 № ВАС-13910/10 по делу № А40-116341/09-10-624^[50], следует, что при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (ст. 337 ГК РФ). При продлении срока основного обязательства залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения^[51].

Стоит отметить, что «в соответствии с п. 2 ст. 336 ГК РФ допускается залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Кроме того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 339 Кодекса в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида. В таком случае договор залога будет распространяться и на будущее имущество залогодателя, соответствующее характеристикам, содержащимся в договоре залога. Более того, ст. 357 ГК РФ предусматривает возможность залога товаров в обороте, при котором залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е. залог товаров в обороте также предполагает возникновение залога и в отношении имущества, которое залогодатель приобретет в будущем»^[52].

В отношении договора ипотеки законодатель установил достаточно сложную процедуру оформления. «Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации»^[53]. При несоблюдении формы договора ипотеки, договор считается незаключенным. В силу такой договор вступает с момента государственной регистрации.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Рассмотрим один из примеров из судебной практики, а именно Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2013 по делу № 11-17022^[54]. АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО обратился в суд с иском к гражданину Н.С. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительности договора, аннулировании государственной регистрации ипотеки квартиры.

Требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением суда удовлетворены требования АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО о взыскании задолженности по кредитному договору, обязательства по которому были обеспечены как договорами поручительства, так и заключенным ответчиками договором залога. Поскольку решение суда не исполнялось, истец просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество и установить его начальную продажную цену с торгов исходя из представленной им рыночной оценки саморегулируемой организации.

Н.С., не признавая иск, предъявил встречный иск к АКБ "Национальный залоговый банк" ОАО о признании указанного договора залога недействительным, применении последствий недействительности договора, аннулировании государственной регистрации ипотеки квартиры.

В обоснование заявленных требований Н.С. указал, что должник по кредитному договору - ООО «Родник-Знаний», генеральным директором которого он являлся, признан банкротом на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 6 сентября 2011 года, а потому требования АКБ «Национальный залоговый банк» ОАО, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества ООО «Родник-Знаний», считаются погашенными. Соответственно, не имеется оснований для погашения долга ООО «Родник-Знаний» за счет заложенного имущества.

«Суд пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требования одного из залогодателей о признании договора залога недействительным не имелось. При этом суд счел несостоятельным довод залогодателя о том, что обращение взыскания на заложенное имущество - квартиру не допускалось в силу п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, в соответствии с которым часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. По мнению суда, залогодатель ошибочно отождествлял понятия «часть неделимой вещи» и «доля в праве собственности на общее имущество». Последнее регулируется положениями ст. 7 названного Закона. В силу п. 2 указанной нормы участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В спорном случае в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) было зарегистрировано право собственности залогодателей на заложенную квартиру - по 1/2 доле за каждым, а предметом залога являлась не часть жилого помещения, а доля в праве собственности на него»^[55].

Среди прав и обязанностей сторон по договору ипотеки можно сгруппировать и выделить основные из них. Для начала рассмотрим правовой статус залогодателя.

Залогодатель обязан:

- «страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности^[56] (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ^[57];

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам»^[58].

Права залогодателя заключаются в следующем:

- «пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны^[59];

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона)»^[60].

Права и обязанности залогодержателя можно сгруппировать следующим образом: Залогодержатель обязан:- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества^[61];

- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию^[62].

Залогодержатель имеет право:

- «проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

- требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законом:

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом»^[63].

Таким образом, мы рассмотрели сущность договора ипотеки, проанализировав его с теоретической точки зрения, а именно предмет, форму и содержание договора в целом, а также рассмотрели некоторые спорные моменты на примере судебной практики.

2.2. Основные положения судебной практики, касающиеся залога недвижимости

В данном параграфе будут рассмотрены практические аспекты применения теоретических положений об ипотеке.

Для начала обратим внимание на объект незавершенного строительства в качестве предмета ипотеки. Высший арбитражный суд РФ в своем определении от 09.09.2008 № 8985/08 давал следующее «Объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта»^[64].

С.А. Чайковская и Е.В. Смиренская выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства:

1. «наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен»^[65].

Судебная практика по поводу данного предмета сводится к следующему: «если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства»^[66].

Стоит также обратить внимание на то, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения^[67].

«Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены»^[68].

Также следует отметить, что «исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Если в последующем при уступке кредитором (цедентом) своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу (цессионарию) с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними, применяются нормы статьи 46 Закона об ипотеке. Вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой»^[69].

Напомним, что ипотека может обеспечивать обязательство не только по договору купли-продажи, но и также найма или же аренды. Однако следует учесть тот факт, что «права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки»^[70].

Нельзя не признать, что процедуры обращения взыскания и реализации, опосредующие удовлетворение требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества, представляют собой сложный механизм, состоящий из целого комплекса взаимосвязанных действий, в ряде случаев, допускающих учет воли залогодателя. Так, при судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки согласие залогодателя требуется: а) при определении начальной продажной цены предмета ипотеки; б) при выборе способа реализации заложенного имущества в допускаемых законом случаях; в) при установлении очередности обращения взыскания и реализации объектов недвижимости, составляющих предмет ипотеки)^[71]. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отметил, что «суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя»^[72].

Стоит учесть, что при переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой^[73].

Интерес в вопросах ипотеки также представляют процессуальные моменты. «Предъявляемое в арбитражный суд требование об обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть оплачено государственной пошлиной как требование неимущественного характера, независимо от того, предъявлено оно одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного ипотекой, или позже, и независимо от того, являются ответчиками по этим требованиям одно и то же лицо или разные лица»^[74].

Подводя итог, следует сказать, что несмотря на действие основного закона об ипотеке уже порядка двадцати лет, до сих пор существуют определенные трудности в его применении на практике. Ежегодно различные издания публикуют достаточно обширные обзоры практик, касающиеся залога недвижимого имущества. И это не удивительно, ведь сегодня ипотека пользуется особой популярностью при приобретении недвижимости и порой является единственным способом приобрести в собственность помещение.

Заключение

В заключение можно сделать вывод о том, что гражданское законодательство предусматривает лишь общие положения о залоге как форме обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) содержит более конкретизированные положения, из которых можно сделать вывод о том, что сам залог представляет собой частный случай обязательства, но не имеет самостоятельного значения. По типу залоговое обязательство носит акцессорный характер по отношению к основному обязательству, которое имеется между сторонами договора залога.

Ранее в данном курсовом исследовании нами были поставлены задачи, касаемые ипотеки как института гражданско-правовых отношений.

Мы рассмотреть сущность и виды залога недвижимого имущества, установив, что ипотека представляет собой гражданско-правовой институт, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Также мы выяснили, что институт ипотеки имел место еще в Древнем Риме и Древней Греции, и несмотря на некоторые различия, не утратил своей сущности в целом.

Также мы рассмотрели основные положения о договоре ипотеки, определив существенные условия, предмет договора, форму и основные права и обязанности субъектов данного договора.

Отметим, что существенными условиями по договору ипотеки являются:

Также в соответствии с законом в конкретных случаях могут иметь место и иные существенные условия.

Стоит сказать, что ранее договор ипотеки подлежал нотариальному удостоверению. Однако на данный момент договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Нами было проанализировано достаточно большое количество источников, начиная от «классиков» юридической науки и заканчивая современными учеными. Также было проанализирован огромный объем судебной практики и выявлены ее основные положения.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). - М.: Инфотропик Медиа. - 2012. – 592 с.
Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. - 4-е изд., перераб.- М.: Инфотропик Медиа. - 2015. - 715 с.
Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. – 410 с.
Псковская Судная грамота. XV век // Российское законодательство X - XX веков. Т. 1. Законодательство Древней Руси. - М.: Юрид. лит., - 1984.
Собрание постановлений и распоряжений Правительства СССР. - 1939. - № 28.
Соборное уложение 1649 года / Под ред. М.Н. Тихомирова, П.П. Епифанова. М.: Издательство Московского университета, 1961.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // СПС Консультант Плюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // СПС Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 06.12.2013 № ВАС-13910/10 по делу № А40-116341/09-10-624) // СПС Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу № А55-16774/2007 // СПС Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 28.08.2008 N 5394/08 по делу № А50-8218/2007-Г-1 // СПС Консультант Плюс.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2015 № Ф06-2433/2015 по делу № А65-30586/2014 // СПС Консультант Плюс.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу № А12-9877/2009 // СПС Конультант Плюс.
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2013 по делу № 11-17022 // СПС Консультант плюс.

Авторефераты и диссертации на соискание ученых степеней:

Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. – Защищена 16.05.2000. - М., 2000. – 186 с.
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. Защищена 2004 г., - Краснодар, 2004. – 168 с.
Рогачев В.В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX - начала XX века (историко-правовое исследование): Дис.канд. юрид. наук. 12.00.01. Защищена 2007 г. - М., 2007. – 148 с.
Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф.дисс.кандр.юрид.наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. – Волгоград. – 2002. – 10 с.
Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: Авторефер.дисс.канд.юрид.наук. / МГУ. – М., - 2000. – 15 с.
Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореферат дисс.канд.юрид.наук: 12.00.03 / МГЮА. – М., - 2001. – 22 с.

Периодические издания:

Битеряков А.В. Ипотека в России до 1861 года // Жилищное строительство. - 2000. - № 11. – С. 24 - 27.
Евдокимова Е.А. Сверхстаршинство определенной категории залогодержателей: сравнительно-правовое исследование // - Закон. - 2015. - № 7. - С. 191 - 202.
Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. 2013. - № 5. - С. 38 - 39.
Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. - 2012. - № 23. - С. 27 - 30.
Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. - 1992.- № 5. - С. 13 - 21.
Харитонова Ю.С. Предмет и условия договора залога в российском законодательстве // Право и экономика. - 2016. - № 2. - С. 28 - 32.
Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по матер. XX междунар. науч.-практ. конф. – Новосибирск: СибАК, - 2013
Шеломенцева Е.А. Понятие акцессорности обеспечительных обязательств в сравнительно-правовом аспекте // Вестник гражданского права. - 2015. - № 3. - С. 80 – 84.
Шеметова Н.Ю. Эволюция института собственности в законодательствах стран древнего мира // Адвокат. - 2014. - № 5 // СПС Консультант Плюс.
Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г. – С. 42 - 45.

Электронные источники:

Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5063/item5071.html
Каковы особенности договора об ипотеке? // Азбука права: электрон. журн. 2016.
Пелипенко Л.Н. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2016.
Трофимов В.Н. Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 7 «Ипотека имущества, находящегося в общей собственности» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Консультант Плюс.

Научная литература.

Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н. Комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 21 - 29) (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2015.
Вишневский А.А. Залоговое право / А.А. Вишневский. - М.: БЕК. - 1995. – 178 с.
Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве / Е.С. Демушкина. - М.: Юриспруденция, - 2011. – 208 с.
Залесский В.В Основные институты гражданского права зарубежных стран / В.В. Залесский. – М., - 1999. – 648 с.
Мейер Д. И. Древнее русское право залога. / Д.И. Мейер. Казань: Издательство книгопродавца И. Дубровина, 1855. – 211 с.
Мейер Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Мейер. – М. – 2000.
Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. / В.А. Молчанова. - М.: Юстицинформ, - 2013. - С. 146 - 159.
Римское частное право: Учебник / под ред. Проф. И.Б. Новицкого и И.С. Претерского. – М.: Юристъ. 1997. – с. 448.
Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. / А.Е. Русецкий. - М.: Юстицинформ, - 2009. – 270 с.
Хвостов В.М. История Древнего римского права / В.М. Хвостов. – М., - 1910. – 530 с.
Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина, - М.: Экономика, - 2001. – 358 с.
Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. / О.В. Шелков. - Минск: Дикта, - 2007. – 147 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич, - М.: Спарк, - 1995. – 556 с.
Щенникова Л.В. Вещные права в Гражданском праве России / Л.В. Щенникова. – М.: БЕК, - 1996. – 410 с.
Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты / Я.В. Щетинин. - М.: БДЦ-Пресс, - 2006. – 216 с.
Э. Аннерс. История Европейского права / Э. Аннерс. – М., - 1994. – 397 с.
Ю.Барон. Система Римского гражданского права / Перевод Петражицкого Л., - СПб, 1908. – 512 с.

Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. – Защищена 16.05.2000. - М., 2000. - С.12. ↑
Ю.Барон. Система Римского гражданского права / Перевод Петражицкого Л., - СПб, 1908. – С.131. ↑
Шеметова Н.Ю. Эволюция института собственности в законодательствах стран древнего мира // Адвокат. - 2014. - № 5 // СПС Консультант Плюс. ↑
Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. - 2013. - № 5. - С. 38. ↑
Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. – Защищена 16.05.2000. - М., 2000. - С.12. ↑
Шеломенцева Е.А. Понятие акцессорности обеспечительных обязательств в сравнительно-правовом аспекте // Вестник гражданского права. - 2015. - № 3. - С. 80 ↑
Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. – Защищена 16.05.2000. - М., 2000. - С.14. ↑
Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. 2013. - № 5. - С. 38. ↑
Хвостов В.М. История Древнего римского права / В.М. Хвостов. – М., - 1910. – С. 292. ↑
Хвостов В.М. История Древнего римского права. / В.М. Хвостов – М., - 1910. – С. 293. ↑
Э. Аннерс. История Европейского права / Э. Аннерс. – М., - 1994. - С. 97. ↑
Мейер Д. И. Древнее русское право залога. / Д.И. Мейер. Казань: Издательство книгопродавца И. Дубровина, 1855. - С. 6 - 7. ↑
Псковская Судная грамота. XV век // Российское законодательство X - XX веков. Т. 1. Законодательство Древней Руси. - М.: Юрид. лит., - 1984. ↑
Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. - 2012. - № 23. - С. 27. ↑
Соборное уложение 1649 года / Под ред. М.Н. Тихомирова, П.П. Епифанова. М.: Издательство Московского университета, 1961. ↑
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич, - М.: Спарк, - 1995. - С. 242. ↑
Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. / О.В. Шелков. - Минск: Дикта, - 2007. - С. 25. ↑
Битеряков А.В. Ипотека в России до 1861 года // Жилищное строительство. - 2000. - № 11. - С. 24. ↑
Рогачев В.В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX - начала XX века (историко-правовое исследование): Дис.канд. юрид. наук. 12.00.01. Защищена 2007 г. - М., 2007. - С. 54. ↑
Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты / Я.В. Щетинин. - М.: БДЦ-Пресс, - 2006. - С. 29. ↑
Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина, - М.: Экономика, - 2001. - С. 13. ↑
Собрание постановлений и распоряжений Правительства СССР. - 1939. - № 28. - С. 188. ↑
Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. С. 410. ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. Защищена 2004 г., - Краснодар, 2004. - С. 22. ↑
Вишневский А.А. Залоговое право / А.А. Вишневский. - М.: БЕК. - 1995. - С. 10. ↑
Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. - 1992.- № 5. - С. 13. ↑
Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. - 4-е изд., перераб.- М.: Инфотропик Медиа. - 2015.- С.476. ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. Защищена 2004 г., - Краснодар, 2004. - С.46. ↑
Залесский В.В Основные институты гражданского права зарубежных стран / В.В. Залесский. – М., - 1999. – С. 593. ↑
П. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС Консультант Плюс. ↑
Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н. Комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 21 - 29) (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2015. ↑
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). - М.: Инфотропик Медиа. - 2012. - С. 392. ↑
Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. – Защищена 16.05.2000. - М., 2000. - С.62. ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. Защищена 2004 г., - Краснодар, 2004. – С. 33. ↑
Римское частное право: Учебник / под ред. Проф. И.Б. Новицкого и И.С. Претерского. – М.: Юристъ. 1997. - С. 204. ↑
Щенникова Л.В. Вещные права в Гражданском праве России / Л.В. Щенникова. – М.: БЕК, - 1996. - С. 72. ↑
Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: Авторефер.дисс.канд.юрид.наук. / МГУ. – М., - 2000. - С.6. ↑
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. (По изданию 1907 г.) / Г.Ф. Шершеневич. - М.: СПАРК. – 1995. – С.140-142. ↑
Мейер Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Мейер. – М. - 2000. – С. 203. ↑
П. 1 ст.420 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС Консультант Плюс. ↑
Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореферат дисс.канд.юрид.наук: 12.00.03 / МГЮА. – М., - 2001. – С. 11. ↑
П. 1 ст.432 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС Консультант Плюс. ↑
Ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СПС Консультант Плюс. ↑
Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф.дисс.кандр.юрид.наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. – Волгоград. – 2002. – С.5 ↑
Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. Защищена 2004 г., - Краснодар, 2004. С, 75. ↑
Ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СПС Консультант Плюс. ↑
Ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СПС Консультант Плюс. ↑
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // СПС Консультант Плюс. ↑
Пелипенко Л.Н. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2016. ↑
Определение ВАС РФ от 06.12.2013 № ВАС-13910/10 по делу № А40-116341/09-10-624) // СПС Консультант Плюс. ↑
П. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // СПС Консультант Плюс. ↑
Евдокимова Е.А. Сверхстаршинство определенной категории залогодержателей: сравнительно-правовое исследование // - Закон. - 2015. - № 7. - С. 191 - 202. ↑
П. 1 Ст. 10 Ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СПС Консультант Плюс. ↑
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2013 по делу № 11-17022 // СПС Консультант плюс. ↑
Трофимов В.Н. Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 7 «Ипотека имущества, находящегося в общей собственности» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Консультант Плюс. ↑
Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г. – С. 42. ↑
Каковы особенности договора об ипотеке? // Азбука права: электрон. журн. 2016. ↑
Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5063/item5071.html ↑
Ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС Консультант Плюс. ↑
Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5063/item5071.html (последнее посщение 29.03.2018) ↑
Харитонова Ю.С. Предмет и условия договора залога в российском законодательстве // Право и экономика. - 2016. - № 2. - С. 28 - 32. ↑
Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5063/item5071.html (последнее посщение 29.03.2018) ↑
Там же. ↑
Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу № А55-16774/2007 // СПС Консультант Плюс. ↑
Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по матер. XX междунар. науч.-практ. конф. – Новосибирск: СибАК, - 2013 ↑
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // СПС Консультант Плюс. ↑
Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. / А.Е. Русецкий. - М.: Юстицинформ, - 2009. – С. 167. ↑
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // СПС Консультант Плюс. ↑
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2015 № Ф06-2433/2015 по делу № А65-30586/2014 // СПС Консультант Плюс. ↑
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // СПС Консультант Плюс. ↑
Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. / В.А. Молчанова. - М.: Юстицинформ, - 2013. - С. 146. ↑
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу № А12-9877/2009 // СПС Конультант Плюс. ↑
Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве / Е.С. Демушкина. - М.: Юриспруденция, - 2011. - С. 190.. ↑
Определение ВАС РФ от 28.08.2008 N 5394/08 по делу № А50-8218/2007-Г-1 // СПС Консультант Плюс. ↑