Нежилые помещения

Содержание:

Введение.

Среди общих элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость – вид имущества, признанного в законодательном порядке недвижимым, являющийся одним из самых ценных объектов гражданских правоотношений. Она выступает основной для хозяйственной деятельности, для развития малых и больших предприятий, для формирования основы жизни граждан.

За последние десятилетия на фоне социально – экономических и политических изменений статус недвижимости в России поменялся. Недвижимость стала активным объектом рыночных отношений, для каждого человека быть собственником недвижимости является главнейшей целью. В результате чего возник вопрос её правового регулирования со стороны государства. На данный момент рынок недвижимости насыщен процессами покупки, продажи, аренды, но многие из этих операций, в силу юридической неграмотности населения, проводятся с серьезными нарушениями, что привлекает преступников.

Целью написания данной работы является: изучение понятия недвижимости, изучение её видов и общих положение о правовом режиме.

Понятие недвижимость

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

Впервые в России этот термин «недвижимое и движимое имущество» появился во времена правления Петра I. В Указе от 23.03.1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» под недвижимым имуществом признавались: лавки, фабрики, угодья, земля, дома, фабрики. Полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины – также относились к недвижимому имуществу.

Позднее, в 1922 г. в ГК РСФСР ст. 21 было установлено: «Земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землею допускается только на правах пользования», в связи с чем деление имущества на недвижимое и движимое было упразднено.

В результате проведения экономических реформ в России было вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. Так, с 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Иное имущество так же может быть отнесено к недвижимости. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Определение, находящейся в жилищной сфере, недвижимости содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”. В состав такого имущества входят: приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Иные вещи, не относящиеся к недвижимости, включая денежные средства и ценные бумаги - признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество также делится на: делимое и неделимое.

К делимому относится имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. В установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой.

Недвижимое имущество также может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифтовое оборудование жилого дома, пожарные лестницы и т.д.).

При это, с недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

На недвижимую вещь могут быть наложены различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (доверительное управление, аренда, сервитута, ипотека, арест имущества и другие), устанавливаемых на основе закона или договора.

Недвижимому имуществу присваивается кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер сооружения иди здания состоит из инвентарного номера здания или сооружения и кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Кадастровый номер помещения в сооружении или здании состоит из инвентарного номера помещения и кадастрового номера здания или сооружения.

Недвижимое имущество выступает для разного класса людей одновременно как разновидность финансового актива (имеющего вещную природу) и как реальный актив, для производственного или личного использования. Многогранность недвижимости с точки зрения экономического ресурса привела к многообразию причин и мотивов приобретения недвижимости.

2. Виды недвижимости

2.1. Жилые помещения

Согласно ст.15 ЖК РФ, жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В связи с особой социальной значимостью жилых помещений, их существенной стоимостью и длительностью существования, законодательством выделен особый правовой режим жилых помещений среди другого недвижимого имущества

Согласно ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В иной юридической литературе можно встретить определение помещения - "это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов".

Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, а также другими федеральными законами устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение и порядок признания помещения жилым помещением.

К жилым помещениям относятся: квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома.

Жилой дом - индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для использования гражданами в бытовых и иных нуждах, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – отдельное помещение в МКД (многоквартирном доме), состоящее из одной или нескольких комнат и предоставляющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для использования гражданами в бытовых и иных нуждах, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть квартиры или жилого дома, предназначенная для реализации в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире или жилом доме.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ). Но при этом, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, за исключением перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые определен жилищным законодательством. Использование жилого помещения осуществляется с учётом соблюдения законных интересов и прав проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, требований пожарной безопасности, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

В случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации, ЖК РФ - право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Изменения в помещениях, предназначенные для проживания, сооружаются и проектируются или появляются в результате перепланировки, переустройства, перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с нормативами, указанными в специальных строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания").

Согласно ст.743, ст.760 ГК РФ - в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления, задаётся с самого начала назначение вновь строящегося здания.

Сдача-приёмка здания осуществляется по окончании строительства, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, после чего застройщику выдаётся технический паспорт.

В результате влияния обстоятельств или обычного износа жилое помещение может стать непригодным для проживания –аварийным, но сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяет классификации и признака предназначенности его как жилого помещения.

Установлен особый правовой режим для способов и оснований приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.

2.2. Нежилые помещения

Нежилые помещения, также могут быть самостоятельным предметом договоров аренды, купли-продажи, но их следует отличать от сооружений и зданий. Нежилое помещение – это недвижимое имущество, в виде чётко выделенных и самостоятельных частей в составе сооружений, зданий (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов сооружения, здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

К нежилым помещениям относятся сооружения, строения и другие помещения, предназначенные для административных, производственных, образовательных, социальных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается, есть лишь одно упоминание в п.3 ст.288 ГК РФ (размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении учреждений, предприятий, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством).

Самой явной причиной того, что нежилые помещения в ГК РФ не урегулированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости является то, что положения ГК РФ были разработаны, отталкиваясь от того, что здание представляет собой неделимый и единый объект гражданского права, изначально который мог находится в собственности двух и более лиц на условиях, указанных кодексом, но при этом сохранявший целостность как объект, не разделенный на несколько самостоятельных объектов. Как итог, данный нежилые помещения, являясь частью неделимого объекта, не должны были перейти в качество самостоятельных объектов гражданско-правовых отношений. Но при прохождении приватизации жилых и нежилых помещений, последние приняли участие в гражданском обороте как объекты исключительно самостоятельные.

Как нежилые, так и жилые помещения могут выступать в качестве объекта недвижимости и предмета сделок с ним лишь по факту окончания строительства и сданном в эксплуатацию здании. Также, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является указание его как чётко определенного в технической документации на здание.

Следует заметить, что на данный момент все вопросы регулирования правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, что влечет за собой применение к договорам аренды и купли-продажи нежилых помещений тех же правовых норм, регулирующих договоры в отношении сооружений и зданий.

2.3. Здания и сооружения

Здания - объекты недвижимости, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью работы и проживания. Сооружения служат только техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям относятся автозаправочные станции, нефтяные и газовые скважины, магистральные трубопроводы, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй. Под сооружением или зданием следует понимать практически любой возведённый искусственно на земельном участке или под ним самостоятельный объект, связанный с земельным участком, фундаментом, который используется или будет использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения ущерба их назначению - обязательный признак сооружений и зданий как недвижимого имущества. Именно поэтому правила об аренде зданий и сооружений и об аренде недвижимости вообще и в частности не относятся к договорам аренды павильонов, киосков, ларьков и иных конструкций подобного типа, которые могут перемещаться в пространстве. При данных видах конструкций уместно рассматривать только аренду недвижимости в виде земельных участков, на которых они установлены. Вновь созданное здание или сооружение становится объектом гражданского права только после государственной регистрации права на него при наличии оснований и документов, подтверждающих факт его создания. На незавершенные строительством объекты правовой режим сооружений и зданий, связанный с их арендой, не распространяется. Они также могут признаваться объектами недвижимости – при совершении с ними сделок, включая и договора аренды, но действие специальных норм об аренде зданий и сооружений на такие сделки не распространяется.

2.4. Кондоминиумы.

В ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум определяется как - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – т.е. в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество – крыша, перекрытия, подвалы, лестницы, лифты, общее оборудование и т.п.) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить: сооружение, или его часть, или несколько зданий, где помещения находятся в собственности различных (не менее двух) домовладельцев, с земельным участком в указанных границах, транспортными и пешеходными дорогами, водоёмами, бассейнами, трансформаторными подстанциями, многолетними зелёными насаждениями, канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами; несколько близко находящихся сооружений и зданий – садовых, односемейных или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных элементами инфраструктуры и общим земельным участком.

Из этого следует, что кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единственной и единой целью – постоянного проживания в нём граждан – объединяет в себе и здание, и земельный участок, и нежилые и жилые помещения. Кондоминиум может иметь в составе и отдельную часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющую изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

Права на недвижимую собственность в кондоминиуме, а также сделки с ним подлежат государственной регистрации согласно действующим законодательствам с предоставлением паспорта домовладения. Вместе с тем подлежат государственной регистрации все объекты недвижимости, которые входят в состав кондоминиума (отдельные комнаты, квартиры, участки).

Если кондоминиум включает в себя менее четырёх помещений, принадлежащих двум, трём, четырём разным домовладельцам, то управление данным кондоминиумом могут осуществлять сами домовладельцы. Если кондоминиум включает в себя более четырех помещений, то есть возможность передать управление уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные. Третий вариант – создание товарищества собственников жилья домовладельцами для управления кондоминиумом. Создается товарищество при наличии минимум двух домовладельцев, которые владеют в кондоминиуме, не менее четырьмя помещениями.

Данный вопрос о способе управления кондоминиумом решается на общем собрании собственников.

Для организации товарищества собственников жилья, домовладельцам необходимо произвести собрание и утвердить на нем его устав. По факту утверждения устава, следует произвести государственную регистрацию товарищества как юридического лица.

Отдельно следует отметить, что участие и членство в товариществах может быть лишь добровольным. Конституция РФ говорит "никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к пребыванию в нём". Но при этом, собственники квартир, отказавшиеся от вступления в товарищество, не освобождаются от уплаты на содержания общих долей и коммунальных расходов.

Организованное товарищество имеет право на предоставление своих помещений в аренду, предоставление наружных стен дома под рекламу для извлечения прибыли. Денежные средства, полученные товариществом, могут быть направлены лишь на содержание данного дома: ремонт общедомового имущества, оплата охраны, обустройство территории вокруг дома.

В случаях создания товарищества для управления кондоминиумом собственниками жилья это товарищество может продавать недвижимое имущество, которое входит в состав кондоминиума и находится в собственности у товарищества.

Однако, собственники квартиры не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество данного жилого дома и совершать другие действия, которые повлекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Данный факт указан в ГК РФ п.2 ст.290.

Из этого следует вывод, что кондоминиум – это имущественный комплекс, появление которого связано с увеличением количества собственников более одного.

2.5. Предприятия.

Как объекту гражданских прав, предприятию посвящены отдельные статьи. В Гражданском Кодексе это ст.132, в которой указано, что:

- Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

- Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью.

- Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, необходимого для его корректной деятельности, включая здания, сырьё, земельные участки, оборудования, сооружения, долги, а также права на обозначения, его продукцию, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки. знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не прописано в договоре или не предусмотрено законом.

В ФЗ о государственной регистрации имеется статья 22, в которой говорится:

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Как итог, предприятие – комплекс, который имеет в своем составе движимы и недвижимы вещи, обязанности и имущественные права, исключительные права и некоторые иные элементы. Но при этом, в качестве предприятия признается лишь имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности и в таком качестве предприятие уже является неделимым объектом.

Предпринимательская деятельность с использованием предприятия позволяет нам сделать некоторые выводы:

- Что бы имущественный комплекс был признан предприятием он должен использоваться фактически, быть активным. Иначе будет потерян сам смысл в определенном правовом регулировании положения данного предприятия. Но если допустить, что временно по тем или иным причинам предприятие перестало использоваться, но при этом была сохранена целостность и единство имущественного комплекса с возможностью восстановить деятельность, то данный комплекс не перестает быть предприятием.;

- Основной целью использования предприятия должно быть – извлечение прибыли. Если данный имущественный комплекс будет использоваться без основной цели на получение прибыли, то он не образует предприятие;

- С течением времени изменяется состав предприятия. Покупаются новые и продаются старые объекты недвижимого и движимого имущества, при этом недвижимое имущество может находиться в разных городах, а также за приделами РФ. Так же сбывается новая произведенная предприятием продукция, происходит реализация права требований и закрываются долги, связанные с определенной деятельностью данного предприятия, происходит износ и амортизация оборудования, списывается старое и пришедшее в негодность имущество. Данный факт влечет за собой ряд проблем. На законодательном уровне нет четких границ существования предприятия территориально и по времени. Согласно действующих правил, права зарегистрированные на объект недвижимости имеют силу до момента прекращения данных прав. И с другой стороны, нельзя совершать сделку дважды с одним предприятием, по причине постоянной измены состава данного предприятия. Для решения данной проблемы предлагается два равных решения на законодательном уровне: обязать собственников предприятий указывать изменения в составах предприятий для своевременного уточнения сведений, которые вносятся в ЕГРП, или установить создание предприятий каждый раз для проведения сделки и прекращения существования предприятия по факту регистрации права на него у нового собственника.

2.6. Земельные участки

Часто в роли синонимов используют такие понятия как «земля» и «земельный участок», но по факту с позиции права они не совпадают. Земля может быть выражена в виде поверхности почвы, ничем не огорожена и не размеченная. Из этого следует, что объектом гражданских прав, а так же предметом сделок в роли недвижимого имущества могут выступать лишь земельные участки.

Один из самых важных принципов, который лежит в основе Земельного Кодекса и изданных в текущем соответствии с ним других актов земельного законодательства, является принятие значения земли с точки зрения основы жизни и деятельности людей. Согласно этому, регулирование и контроль отношений при использовании и охране земли происходит на представлении о земле, как об охраняемом природном объекте, являющемся важной составной частью природы, её ресурсе, основного средства используемого в сельском хозяйстве, в лесном хозяйстве, а также основы проведения хозяйственной и другой деятельности на территории Российской Федерации, и при этом как о недвижимом имуществе, отдельном объекте с правом собственности и иных прав на данную землю.

Есть три основных условия, при соблюдении которых возникает земельный участок в роли объекта недвижимости:

- образование земельного участка по решению соответствующего органа;

- определение точного местоположения земельного участка на указанной местности и установления его границ;

- прохождение государственной регистрации данного участка в роли самостоятельно объекта и присвоения ему индивидуального кадастрового номера.

Земельный участок с позиции п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с Земельным кодексом РФ и ст.40 право собственности на земельный участок так же распространяется на все находящиеся в пределах его границ многолетние насаждения, на поверхностный слой, на полезные и распространенные ископаемые, на подземные воды и замкнутые водоемы, если иное не установлено законом.

В рамках закона земельный участок может быть подарен, отдан в залог или передан в арендное использование и подвержен иным действиям, на основании, что данные земли по закону не исключены из оборота и на них не наложены ограничения в обороте. Все что находиться над и под поверхностью участка, собственник земельного участка имеет право использовать по своему усмотрению, если иное не противоречит законам об воздушном пространстве, законам о недрах земли, иным действующим законам и при этом не нарушает права и свободы других людей.

При соблюдении целевого назначения земельного участка, собственник данного участка имеет право возводить на нем сооружения, здания, осуществлять их ремонт или снос, предоставлять разрешение на строительство другим лицам. Но эти права должны быть реализованы при соблюдении строительных норм, градостроительных норм и правил.

При возникновении государственных, муниципальных нужд, земельный участок может быть изъят путем выкупа у собственника. Также данный земельный участок при его использовании с грубыми нарушениями правил рационального использования земли, отмеченных земельным законодательством (земельный участок используется не по целевому назначению, либо его использование с нарушениями приводит к разрушению плодородия сельскохозяйственных земель и экологической обстановки вокруг), может быть изъят у собственника, без факта выплаты компенсации.

В качестве участников земельных отношений могут быть граждане, Российская Федерация, юридические лица, отдельные субъекты РФ, муниципальные органы и иностранные граждане. Для последних существуют ограничения: ограничение размеров приобретаемого участка, запрет на приобретение земли определенных приграничных районов.

При земельных отношениях земельный участок может выступать в роли делимого и неделимого. К делимым участкам относятся участки, в результате разделки которых образованные отдельные части участвуют в самостоятельном обороте. К неделимым относятся участки, которые не могут быть разделены, а имеют право на существование лишь в целом виде.

Разграничить земельные участки можно по двум признакам: в зависимости от основного уровня субъекта собственности и целевому назначению. В соответствии со ст.7 ЗК РФ они подразделяются на следующие категории: земли поселений; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земельное законодательство и гражданское законодательство устанавливают некоторые правила для оборота земель, определяя оправданные, обусловленные особой значимостью данного объекта гражданского права, ограничения, касательно предмета, субъекта участника сделок с данными земельными участками, их оформления, параметров определения текущей цены данных земельных участков по сделкам и некоторые другие особенности.

К правилам купли-продажи недвижимости также относятся договора купли-продажи земельных участков потому, что они относятся к договорам недвижимости. Земельные участки могут быть проданы лишь после постановки их на кадастровый учет, иначе сделка просто не будет зарегистрирована.

Законодательство предусматривает возможность постановки земельного участка на кадастровый учет, но при этом оставляет право гражданам использовать данный земельный участок, на основании постоянного или бессрочного пользования и владения, сохраняя для каждого человека право по своему желанию однократно и бесплатно приватизировать данный участок земли, а сельскохозяйственные угодья по сниженным и льготным ценам. Но до момента приобретения данного земельного участка в личную собственность с соответствующей регистраций права собственности человек не в праве по собственному усмотрению распоряжаться данным участком, в частности совершать сделки купли-продажи.

2.7. Памятники истории и культуры.

Недвижимым имуществом также признаются и объекты культурного наследия (памятники культуры и истории) народов РФ. Данный факт оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

- достопримечательные места - созданные человеком творения, или совместные творения природы и человека, включая фрагменты градостроительной планировки и застройки или центры исторических поселений; места бытования народных художественных промыслов; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

· ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

- памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);

Отдельно стоит отметить земли историко-культурного назначения, к которым относятся земельные участки в определенных границах территорий у объектов культурного наследия, которые включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в определенных границах территория выявленных объектов наследия, которые в правовом режиме регулируются земельным законодательство Российской Федерации и некоторыми Федеральными законами об объектах культурного наследия.

Независимо от категорий историко-культурного значения объекты культурного наследия могут находиться в собственности субъектов РФ, федерально собственности, муниципальной собственности, частной собственности и иных формах собственности, если иной порядок не предусмотрен федеральными законами.

Бремя содержания объекта культурного наследия несет собственник объекта, если иное не предусмотрено договором между пользователем данного объекта и собственником объекта культурного наследия.

Факт государственной регистрации договоров купли-продажи объектов, представляющих культурное наследие, либо выявленного такого объекта культурного наследия – новый собственник возлагает на себя некоторые обязательства по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, что является ограничением права собственного на данный объект.

В некоторых случаях, если в пределах определенного земельного участка, участка водного объекта обнаружен объект, представляющий собой археологическое наследие, то со дня обнаружения данного объекта собственник данного земельного участка или пользователь этого участка должен распоряжаться принадлежащим ему участком с соблюдением условий, которые установлены федеральным законом об объектах культурного наследия, для осуществления сохранности выявленного объекта. При этом, обнаруженный объект археологического наследия и земельный участок или участок водного объекта, в пределах которого он располагается, должны находится в гражданском обороте раздельно. Все объекты археологического наследия находятся в государственной собственности.

3. Общие положения о правовом режиме.

Правовой режим недвижимого имущества в первую очередь основан на потребности обеспечить сохранность прав на это имущество и установить специальный порядок для распоряжения им.

В переходный период российский рынок недвижимости отражает практически все экономические проблемы своего времени, он характеризуется неравномерным развитием как отдельных его направлений, так и низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также не самой несовершенной законодательной базой. Но при этом российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Вместе с тем, в связи с развитием рыночных отношений и их становлением в Российской Федерации, в условиях активно растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти и в наши дни.

В наши дни недвижимые вещи представляют собой опредленный объект права собственности.

Стоит заметить, что на практике и в теории права владения, распоряжения и использования недвижимого имущества отличается от права владения, распоряжения и использования движимого имущества. В значительной мере это связано с тем, что использование недвижимого имущества, в большей степени, чем пользование движимого имущества затрагивает интересы окружающих нас физических и юридических лиц. Кроме этого, недвижимое имущество по сравнению с движимым имуществом, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью [4, с.10].

ГК РФ выделяет недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определяет особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, к примеру, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Положения и нормы ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей, на наш взгляд, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Регистрация прав на недвижимость - одна из ключевых проблем, поставленных на повестку дня с развитием рыночных отношений. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется Управлениями Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30.12.2004 N 217-ФЗ) [1].

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Главная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание и тот факт, что ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.

Отсюда можно сделать вывод, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю [3, с.34].

По этой причине стоит отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придается государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3 ст.225 ГК РФ раскрыты эти особые правила. Установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности [5, с.74].

Органы местного самоуправления согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ обращаются в Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ с заявлениями о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, расположенных на территории муниципальных образований. Единого порядка принятия Управлениями Федеральной регистрационной службы на учет бесхозяйного имущества нет, отказ в принятии на учет по основанию, что не существует такого порядка, учреждение юстиции не может. В связи с этим Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области (ныне - Управления Федеральной регистрационной службы) в 2000 году был разработан порядок постановки на учет бесхозяйного имущества, который был утвержден Распоряжением Главы администрации области, однако в ходе проверки территориальным Управлением Министерства юстиции РФ этот порядок был отменен, по основаниям, что данный правовой акт не соответствует Конституции РФ и федеральному законодательству. Принятие нормативно-правового акта, регулирующего эту сферу деятельности, входит в компетенцию Российской Федерации. Так решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2002 г. №72-3301/01-Р182 признан незаконным отказ Учреждения юстиции Комитету по управлению городским имуществом принять на учет бесхозяйное имущество. В настоящее время в Российской Федерации не принят документ, регулирующий порядок постановки на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Таким образом, механизма реализации ст. 225 ГК РФ нет, необходимо принятие нормативно-правового акта на уровне Российской Федерации, который бы регулировал эти отношения.

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества [2, с.85]. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является длительность и непрерывность владения. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст. 234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234 ГК РФ, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК РФ (3 года). ГК РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора - залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда [6, с. 83].

ГК РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд - если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (к примеру, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке. В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом  залога [7, с. 217].

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. Судебный порядок обязателен для взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Учитывая вышесказанное, стоит выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты можно относить к движимому имуще­ству. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуще­ством. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых ве­щей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, спо­собных к самостоятельному перемещению, к примеру домаш­няя птица, или к перемещению путем постороннего воздей­ствия, к примеру строительные материалы. Правовое значение градации вещей на недвижимые и дви­жимые состоит в том, что возникновение, изменение и пре­кращение права собственности и других вещных прав на не­движимость происходит в порядке особой процедуры с соблю­дением письменной формы и государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может осуществляться спе­циальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В отличие от этого права на движимые вещи необходимо регистрировать только в случаях, прямо указанных в законе. Деление вещей по признаку движимости учитывается и некоторыми другими гражданско-правовыми нормами. Скажем, в зависимости от того, идет ли речь о недвижимом или движи­мом имуществе, установлен различный порядок обращения на нею взыскания при залоге (пп. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ); отличают­ся также нормы, определяющие момент возникновения права собственности на вновь созданные (переработанные) недвижи­мые и движимые вещи (ст. 219, 220 ГК РФ).

Заключение.

Обобщив все написанное, мы можем сделать несколько выводов. Недвижимость в основном включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению практически невозможно, в том числе это и леса, и многолетние насаждения, сооружения и здания. В целом, рынок недвижимости - это обобщение отношений вокруг операций с объектами недвижимости: покупки, продажи, аренды, залога и т.п.. В большей степени развитию рынка недвижимости способствует свободный переход права собственности на недвижимость. С переходом РФ к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Конечно, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики создаваемых объектов соответствовали их экономическим характеристикам и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Вместе с тем, некоторая юридическая неграмотность населения, способствует развитию сложных и простых схем обмана на рынке недвижимости. Множество сделок проходит «на доверительном» уровне, без четко прописанных схем и последовательностей. Люди живя простым прошлым рынка недвижимости и при этом стараясь сэкономить в наши дни – отказываются от услуг специализированных агентств. Как результат, все это приводит не только к потерям достаточно больших сумм денег, а также к негативному представлению людей о рынке недвижимости в целом.

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья с большим числом квадратных метров и при этом увеличение спроса на жилье меньшее по площади.

Список использованных источников.

1. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. - №30. – С. 216-223.

2.   Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. - М.: Юрист, 2004. – 189 с.

3.   Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2003. - №4(5). - С. 31-34.

4.   Маковская А.П. Анализ некоторых поправок к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. – 2005. - №9. – С. 9-13.

5.   Мищенко Г.Ю. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. –2004. - №10. - С. 71-76.

6.   Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. – 218.

7.   Регистрация прав на недвижимость. Сборник Российского института государственных регистраторов прав при Минюсте РФ / Под ред. А.Р. Кирсанова. - М.: Юрист, 2005. – 324 с.