ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы состоит в том, что в 2016 году экономика Российской Федерации находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики). Несмотря на сложную ситуацию в экономике, сектор жилищного строительства и ипотечного кредитования достиг значимых результатов: объем ввода многоквартирных домов превысил уровень 2015 года и составил 49,5 млн.кв.м., в течение года удалось снизить ставку по ипотечным кредитам в среднем с 15-18% до 11-12% на первичном рынке (что ниже уровня инфляции) и 13-15% вторичном, темпы снижения объемов выдачи ипотеки оказались гораздо ниже прогнозируемых в начале года (-35% по сравнению -77% в 2009 году)^[1].

Все это является актуальным для изучения вопросов по такому институту, как ипотека, как вида залога в гражданском праве, а также исследование реальное практическое значение ипотеки.

Цель работы состоит в проведении теоретико-правового исследования гражданского законодательства в области ипотеки жилых помещений, выявлении существующих проблем и разработке практических рекомендаций по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих институт ипотеки.

Задачи исследования:

1) раскрыть исторический опыт становления института ипотеки в отечественном гражданском праве;

2) проанализировать понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве;

3) охарактеризовать функции ипотеки в гражданском праве России;

4) рассмотреть правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием;

5) определить правовой статус сторон субъектов договора ипотеки;

6) раскрыть правовой механизм государственной регистрации ипотеки.

Объектом исследования в работе выступают общественно-правовые правоотношения, связанные с функционированием института ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования в работе являются нормы гражданского законодательства Российской Федерации, определяющие правовое положение жилищной ипотеки и эффективность ее использования в условиях современной рыночной экономики.

1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

1.1 Исторический опыт становления института ипотеки в отечественном гражданском праве

Ипотека древнегреческое слово, которое переводится как «основа­ние», «залог».^[2] Возникновение ипотеки было определено, когда появилась частная собственность, в основном на земельные участки. Такие процессы в большинстве случаев развивались в Древней Греции, что и было предпосылкой в развитии залогового права. Например, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. Если долг не оплачивался, то кредитор в праве был их продать для того чтобы удовлетворить свои требования. Для передачи недвижимого имущества в залог применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и предоставлялось кредитору право распоряжаться ею, в случае если в срок долг не оплачивался. Если земельный участок был обременен ипотекой, то должник-залогодатель не вправе был продать третьим лицам^[3].

Дореволюционной России ипотека имела место и в гражданском праве. Тем не менее, надлежит признать, что ипотека как вид залога не приобрела в этот период своей завершенной, законченной формы. И на это были свои характерные причины, которые вытекали, преимущественно, из социально-экономических особенностей залогового права. Как справедливо отмечалось отечественными цивилистами прошлого, в древнейшую эпоху обеспечением исполнительности должника служило не имущество (закупничество), а его личность^[4]. Г.Ф. Шершеневич рассматривая развитие отечественного залогового права, писал: «свобода лица была порукою кредитору, что должник должен выполнить то, к чему обязался. В связи с этим довольно поздно встречаются указания на залог в истории русского права... Так, в Русской Правде не встречается указаний на залог, тогда как по Псковской Судной Грамоте залог связывается с каждой сделкой, которая по ценности превышает рубль. В актах юридических XV столетия нами встречаются уже многочисленные случаи залога как движимых, так и недвижимых вещей, которыми обеспечивается договор займа». Соборным уложением было установлено, что предметом залога могли быть вещи, которые принадлежали лицу на праве собственности, в связи с этим закладывать поместья было нельзя. Если должником не выполнялись в срок возложенные на него обязательства, то в этом случае заложенные вещи были обращены в собственность кредитора.

В соответствии с Псковской ссудной грамоты, залог оформлялся путем передачи кредитору грамоты на предмет залога, что и служило доказательством наличия обременения, а также определяло кредитора - держателя грамоты как залогодержателя^[5]. Для того чтобы защитить свои права кредиторы получали не только грамоты, что подтверждало наличие обременения, но и само обремененное имущество.

Чтобы в дальнейшем повысить гарантии кредитора в залоговых правоотношениях главой Х Соборного уложения 1649 г. был введен безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае, когда не исполнялись либо исполнялись, но не в срок должником обеспеченного залогом обязательства. Все это на практике привело к нежелательной тенденции, когда залог был превращен в один из способов отчуждения имущества.

Понимание залога со временем несколько изменилось. Во владение имением залогодержатель мог вступить только в том случае, если должником не были исполнены основные обязательства. О.В. Чижова^[6] отмечает, что указанные формы залогов, с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность либо во владение обосновывались экономическим положением Руси, где отсталость торгового оборота определялось земледелие в качестве основной ценности.

При Петре Великом в 1714 г. под единым титулом недвижимых вещей были объединены поместье и вотчина. Дальнейшее развитие идеи частной собственности происходило в период просвещенного абсолютизма. Залоговое право с 1737 г. не было обращено в право собственности, а вещь, которая находилась в залоге по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

В 30-х годах ХVII века была предпринята реформа залогового права, которая основывалась на идее защиты обоюдных интересов как должников, так и кредиторов. Ею не признавалось за залогодержателем право собственности на заложенное имение, а также был закреплен на залоговое право новый взгляд.

1800 года банкротским уставом запрещался переход права собственности к залогодержателю и предусмотрена норма, в соответствии которой залог не был признан основанием для возникновения у кредитора на заложенное имущество права собственности (владения). У кредитора появлялось право в удовлетворении своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

К началу XX века в России имелась широкая сеть ипотечных банков, их история начинается с 1754 г., когда впервые был учрежден банк с капиталом в 750 000 руб. (с отделениями в Санкт-Петербурге и Москве), который выдавал дворянам ссуды в размере от 500 до 1000 руб. на срок до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений, а также каменных строений. Был сформирован прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, который был обес­печен закладными на недвижимое имущество.^[7]

В России в советский период не было нужды в ипотеке. В ГК РСФСР 1922 г.^[8] в примечании к ст. 21 указывалось, что «с отменой частной собственности на землю было упразднено деление имущества, как на движимое, так и недвижимое».

Как правовой институт ипотека, вернулась в российское гражданское право, когда был принят Верховным Советом РФ 29 мая 1992 года Закон РФ «О залоге»^[9], в котором ипотекой признается залог предприятия, строения, а также здания, сооружения либо другой объект, который на прямую связан с землей, вместе с соответствующим земельным участком либо правом пользования им. Пробел в законодательстве был восполнен Законом РФ «О залоге», но он не смог решить всех вопросов, которые касались залога недвижимого имущества. Закон от 29 мая 1992 г. не урегулировал залог земельных участков. В ст.41 этого же Закона «О залоге» к земельному и иному законодательству имеется только отсылка.

Над Законом об ипотеке в 1993 году началась активная работа, когда не был еще принят основной акт гражданского законодательства Гражданский кодекс РФ, который был направлен на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части ГК РФ шла параллельно, в связи с этим не случайно в Законе об ипотеке^[10] были отражены основные принципы первой части ГК РФ.

Основным вкладом в развитие правового института ипотеки в отечественном гражданском праве является принятие Закона об ипотеке. Одновременно, с вступлением в силу данного акта, автоматически ставится вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с другими актами, так или иначе которые связаны с регулированием отношений, которые возникают в связи с залогом недвижимости (например, с тремя наибо­лее важными из них ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[11] и ФЗ РФ «Об исполнительном производстве»^[12].

В соответствии с ч. 3 ст. 76 Конституции РФ^[13] была определена только лишь иерархическая подчиненность федеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос, который касается соотношения между федеральными законами, и ими регулировались сходные отношения либо касались их, оставался открытым. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ^[14] предусматривалось, что «залог земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, а также квартир и иного недвижимого имущества (ипотека) регулировалось законом об ипотеке», а общие правила о залоге, которые содержались в ГК РФ, будут применяться к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом либо законом об ипотеке не установлены другие правила». При создании Закона об ипотеке законодателем успешно использовались возможности, которые закреплялись в п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Таким образом, ипотека как правовой институт к настоящему времени не только сформировалась в отечественной науке гражданского права, но и в тоже время нашла свое место, в законченном, состоянии, как в отечественном гражданском законодательстве, так и правоприменительной практике.

1.2 Понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве

В соответствии с действующим законодательством, существует два основания, когда возникает залог: в силу договора и на основании закона, когда наступают указанные в нем обстоятельства, если законом предусмотрено, какое имущество, а также для обеспечения какого обязательства считается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Поскольку ипотека, является разновидностью залога, то она может возникать на основании договора либо закона, о чем прямо указывается в Законе об ипотеке, при этом предусматривается широкий перечень случаев, когда ипотека будет возникать в силу закона. Наиболее часто ипотека возникает на основании договора^[15]. Тем не менее, за последние годы, ипотека, которая основана на законе, получает широкое распространение, в связи с тем, что производится целевое кредитование на покупку недвижимости. Проводя анализ, особенности возникновения ипотеки на основании закона следует отметить, что ипотека не только возникает, но и переходит по основаниям, которые предусмотрены законом (переход ипотеки из-за перехода прав по основному обязательству, либо когда поручителем будут исполнены основные обязательства за должника)^[16]. Ипотека в силу закона может возникать в случае, когда объект недвижимости отчуждается на основании договора ренты (ст. 586 ГК РФ^[17]), в том числе и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); а так же при отчуждении объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, когда объект недвижимости приобретался в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, если договором не предусматривается другое (ст. 488 ГК РФ).

За последние года, в связи с возникновением проблем в применении договорных способов возникновения ипотеки при целевом кредитовании в силу закона ипотека получила практическое использование кредитования для приобретения жилой недвижимости.

Если в силу договора возникла ипотека, в Законе об ипотеке указывается примерный перечень таких договоров, в обеспечение исполнения которых может быть установлена ипотека: кредитный договор, договор купли-продажи, договор займа, аренды, подряда. Данный перечень полным не является.

В обеспечении исполнения обязательств, которые были установлены любым договором, ипотека может быть предусмотрена, как в рамках закона, так и по другим основаниям не противоречащим закону.

Договор в соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке может заключаться с соблюдением как общих правил ГК РФ о заключении договоров, так и положений Закона об ипотеке. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и обладающий правом удовлетворения своих денежных требований к должнику по обязательству, которое было предоставлено ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Договор об ипотеке, является акцессорным, то есть дополнительным. Пока существует основное обязательство, дополнительный договор будет являться действующим. Когда исполнены основные обязательства, то прекращается действие договора об ипотеке. Такой договор будет являться консенсуальным. С момента, когда были достигнуты соглашения сторон по всем основным условиям и был оформлен надлежащем образом, по передачи имущества или выполнения какого-либо другого действия в этом случае не предусмотрено^[18].

В договоре об ипотеке участвуют две стороны:^[19] залогодержатель, а также залогодатель. Кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой является Залогодержателем, а в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке залогодателем выступает как сам должник по данному обязательству, так и другое лицо, которое не принимало участие в этом обязательстве (третье лицо). При заключении договора об ипотеке, обе его стороны приобретают права, и одновременно также приобретают обязанности в отношении другой стороны и такой договор является взаимным.

Рассматривая существенные условия договора об ипотеке можно отметить, что основным условием договора об ипотеке выступает его предмет. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по рассматриваемому договору может выступать предметом. Изъятое из оборота имущество, должно быть непосредственно предусмотрено в законе, но в тоже время не может являться предметом ипотеки. В договоре предмет ипотеки определяется как его наименованием, так и местом нахождения, а также достаточным для идентификации этого предмета описанием. Только лишь имущество, принадлежащее залогодателю, может выступать предметом договора об ипотеке. При рассмотрении предмета, как основного условия договора об ипотеке, следует заметить, что в рыночных отношениях, в судебной практике была обозначена проблема возможности залога в отношении незавершенного строительства^[20].

Поскольку предметом выступает недвижимое имущество (п. 1. ст. 130 ГК РФ), то сложность заключается в том, что ГК РФ «незавершенное строительство» не относит, ни к одному из видов имущества (движимого либо недвижимого). Арбитражная практика в целях устранения пробела в ГК РФ, выработала соответствующие критерии.

Так, концепция отвергалась, поскольку в соответствии, с которой не законченный строительством объект был отнесен к движимому имуществу и его рассматривают как совокупность строительных материалов. Незаконченное строительство является недвижимым имуществом, в связи с этим необходимо право собственности на него регистрировать в соответствии с действующим законодательством. Следовательно, не законченное строительство объекта будет признаваться недвижимым имуществом, и поэтому к нему применяется законодательство о недвижимости, что определяет особенность сделок с указанным объектом.

Еще один вопрос, который требует комментария, будет относиться к возможному залогу незавершенного строительства.

В ГК РФ, а также в Законе об ипотеке данная проблема не нашла своего решения, в связи с чем необходимо обратиться к Информационному письму ВАС РФ №90.^[21] Согласно с п. 1 «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, которые связанны с договором об ипотеке», когда предметом ипотеки будет являться объект не законченного строительства, то по окончании его строительства ипотекой будет сохраняться сила и ее предметом, будет являться здание (сооружение), которое было возведено в процессе завершения строительства^[22]. Залог незавершенного строительства по хозяйственной стороне дела объективно связывается с возможностью когда образуется несоразмерность как между размером требования залогодержателя, так и стоимостью объекта после того как строительство было завершено.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, при допущении должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, если эти нарушения незначительны и размер требований залогодержателя из-за этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика арбитражных судов (в частности, постановление ФАС Московского округа № КГ-А41/2041-012^[23]) будет исходить из того, что отказать в обращении взыскания на заложенное имущество по указанным основаниям возможно, только если одновременно присутствуют два обстоятельства: а именно несоразмерность требования стоимости заложенного имущества, а также незначительное нарушение обязательства должником.

На практике вызывает сложности вопрос по составу заложенного имущества, особенно в тех случаях, когда в период действия договора об ипотеке он претерпевает изменения. Пункт 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что ипотека будет распространяться на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, в том случае, если не было предусмотрено другое договором, либо законом об ипотеке. Тем не менее, проводя реконструкцию либо перепланировку объекта недвижимости, возникает возможность признания отсутствия в наличии предмета залога по причине того, что такое имущество прекратило свое существование, а вновь возникший объект недвижимости будет являться новым объектом, ипотека на который не будет распространяться. В судебных решениях в связи с этим можно отметить, что реконструкция объекта повлекла его юридическую гибель и прекратила права собственности на него^[24]. Таким образом, если была проведена перепланировка либо реконструкция предмета ипотеки то возникает возможность для отказа в иске к залогодержателю об обращении взыскания на заложенное имущество на основании того, что отсутствует в наличии предмет залога из-за того, что недвижимое имущество, которое передавалось в залог, уже не существует, а на вновь созданное ипотека не распространяется.

Но дополнения, которые необходимы для разрешения этой проблемы в Закон об ипотеке не были внесены, в связи, с чем в договоре об ипотеке данные условия необходимо указывать.

При отсутствии такого существенного условия как оценка предмета договора, договор об ипотеке заключенным считаться не будет. Установление рыночной стоимости объекта, предполагает оценка объекта. Для того чтобы провести оценку объекта стороны договора на практике в большинстве случаев обращаются к субъектам оценочной деятельности. Однако надлежит учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке, оценка предмета ипотеки устанавливается в соответствии с законодательством РФ, а именно по взаимному согласию залогодателя с залогодержателем.

К основным условиям договора об ипотеке относятся - существо, размер, а также срок обязательства, который обеспечивается ипотекой. Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке и где должны быть указаны его стоимость, основания возникновения и срок исполнения. Если в случаях, когда это обязательство основывается на каком-либо договоре, то необходимо указывать стороны данного договора, дату, а также место его заключения.

На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что в рамках действующего законодательства возникновение ипотеки может быть на основании закона и договора. Что касается ипотеки, возникшей на основании закона, то она достаточно четко определена в законодательстве, и в большинстве случаев, не вызывает сложностей в правоприменительной практике. Ипотека, которая возникла на основании договора, и которая регулируется гражданским законодательством и положениями Закона об ипотеке, как следует из анализированного материала, вызывает наибольшее количество сложностей и дискуссий. Все это определено противоречиями, которые существуют между ГК РФ и Законом об ипотеке. Например, договор ипотеки имущества, в рамках которого собственником залогодатель не являлся, будет признан ничтожной сделкой, в соответствии со ст. 335 ГК РФ и ст. 6 Закона об ипотеке, а на основании ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует закону, будет являться ничтожной. Из содержания ст. 354 ГК РФ и ст. 42 Закона об ипотеке можно сделать вывод, если залогодатель не имеет право собственности на заложенное имущество, то это не будет влиять на юридическую силу договора о залоге, только в том случае изъятия имущества у этого лица при удовлетворении виндикационного иска он прекращает свое действие. Вместе с тем в ст. 352 ГК РФ, предусматривающей основания прекращения залога, не указано изъятие имущества его собственником^[25].

В тоже время на результативность действия правовых норм, развитие ипотечных отношений в целом, проявляет влияние особенность конструкции договора ипотеки, который в российском гражданском законодательстве сформулирован как акцессорный договор, что предполагает зависимость от действительности основного обязательства. По мнению большинства юристов, чью точку зрения разделяет автор работы, акцессорность российской ипотеки является существенным препятствием для оборота залоговых прав. При отсутствии единой позиции по данному вопросу в теории и практике вызывается проблема расхождения условий договора ипотеки. Так, если в договор, из которого возникли основные обязательства, будут вноситься изменения, но они в договор ипотеки не внесены, то появляется вопрос о сохранении ипотеки в отношении измененных условий. То есть в случае, когда изменялись основные обязательства, то должны вноситься изменения в акцессорное, в случае если этого не происходит - несовпадение данных может привести к тому, что акцессорная ипотека прекратится. Учитывая акцессорность залога, включение в договор залога условий основного обязательства, если имеется отдельный договор, который содержит такое обязательство, не будет защищать права кредитора, в случае, когда будут происходить расхождения условий об основном обязательстве в договоре, из которого возникло основное обязательство, и из договора ипотеки. Приоритет будет иметь основной договор. Учитывая то, что за последние пять лет произошли изменения в положительную сторону в правовом механизме, который призван регулировать ипотечные правоотношения, сегодня преждевременно говорить о его совершенстве, нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, и закрепленные в ГК РФ, должны занимать строго определенное место в российской правовой системе.

1.3 Функциональная направленность ипотеки в гражданском праве России

Ипотека, это одна из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку в целом защищает обязательство. Во владении и пользовании залогодателя остается имущество, на которое установлена ипотека. Данное определение в широком смысле раскрывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, (дополнительного) обязательства.^[26]

Характерна функциональная направленность ипотеке как способ обеспечения исполнения обязательств. Иными словами, ипотекой создается такое условие, при котором обязательства, которые вытекают из кредитного договора, надлежащим образом исполнялись бы. Именно такое обстоятельство, когда эти меры имеют непосредственную цель, направленную на обеспечение обязательств, позволяющие выделить их среди других средств, которые гарантируют реальность прав, исполнения обязанностей, а также защиту интересов управомоченного лица и т.п. И другие средства также способствуют исполнению обязательств, а также могут обеспечить их исполнение. Тем не менее, их функциональная направленность может быть и другая.^[27]

Наиболее эффективной функцией ипотеки является компенсационная функция, которая определяет как ее эффективность, так и степень ее обеспечительной функции все это отмечается в работе Д.А. Шевчука. Кроме как компенсационной, и стимулирующей другие функции конкретного средства обеспечения обязательств (охранительная, регулятивная функция) существуют и реализуются лишь тогда когда будет реализована его основная обеспечительная функция. В том, что ипотека осуществляется в форме договора, нельзя не сказать о функциях договора.

Функции договора - свойственные договору допустимые возможности быть как регулятором, так и средством организации хозяйственных связей. Каждый договор включает в себя функции упорядочения, регулирования, и организации общественных связей, также им определяются параметры поведения обязанного лица. Договор ипотеки исключением не является, он заключается сторонами, чтобы упорядочить и регулировать отношения, связанные с ипотекой.^[28]

Договор ипотеки осуществляет регулятивную функцию, так как данный договор регламентирует нормы поведения, которые определенны сторонами.

К задачам договора ипотеки относится выполнение им своей регулятивной функции, которая оказывает положительное воздействие на договорную дисциплину и выражается в реальном исполнении сторонами принятых обязательств.^[29]

При выполнении своей регулятивной функции, задача договора ипотеки положительно действует на договорную дисциплину, что выражается в реальном исполнении сторонами принятых обязательств.^[30]

Ипотеке также свойственна и охранительная функция. Данная функция заключается в том, что для кредитора залог жилища будет являться защитой от неисполнения либо ненадлежащего исполнения возложенных обязательств на должника. Охраняя интересы, а также права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должник обязан, будет рассчитаться с кредитором.^[31] Главная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, состоит в стимулировании, а также организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека носит имущественный характер. Назначение ипотеки в том, что она, стимулирует должника к соответствующему поведению, тем самым кредитору дает надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделен дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые могут повлечь для него возможные нарушения обязательства должника.

Анализируя общее положение об ипотеке в гражданском праве России, можно сделать вывод, что ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством как разновидность залога.^[32] Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, которое вытекает, из договора займа, либо кредитного договора, а также договора купли-продажи и других договоров. Не может обеспечиваться залогом мнимое требование. Если при заключении договора займа, который обеспечен залогом, не последовало передача средств должнику, то тогда и не возникает реального требования кредитора к должнику. Прекращение ипотечного правоотношения при этом не влечет прекращения основных правоотношений. Надлежит заметить, что среди исследователей акцессорный характер ипотеки не имеет единых подходов, о чем отмечается в специальной литературе. По мнению О.В. Беловой, можно говорить об относительной акцессорности ипотечных правоотношений.^[33]

Акцессорный характер ипотеки Е.С. Демушкиной не отрицается, но в тоже время она отмечает, что необходимо ввести в российское право форму ипотеки с ослабленной акцессорностью, а также неакцессорную форму ипотеки, которая определяет значение основного обязательства для каждой из этих форм. При обосновании своей позиции, исследователем отмечено, что общими нормами гражданского права определяются изменения условий основного обязательства по соглашению сторон в российском праве и недействительность основного обязательства или, несовпадение условий основного обязательства, которые были указаны в договоре ипотеки, и из которого появилось основное обязательство, по общим нормам влекут недействительность ипотеки.^[34]

В странах континентальной Европы проблема акцессорности ипотечного обязательства решается по-разному, что следует из зарубежного опыта. Пристальное внимание было уделено в современных работах германских цивилистов вопросу, который касается акцессорности ипотеки. Только в Германии известны оборотные формы ипотеки. В Европе сформировалось два полюса «от полной акцессорности» и до «неакцессорности», с одной стороны, они представляются Францией с ее полностью акцессорной ипотекой, а с другой стороны они представляются Германией - неакцессорным Grundschuld. В правовые системы с полностью акцессорной ипотекой включаются такие страны как Бельгия, Италия, Люксембург, Польша, а также Испания. А в правовые системы с неакцессорными обременениями собственности включаются Венгрия, Эстония, а также Швейцария. Несмотря на концепцию акцессорной ипотеки к странам, которые имеют специальную юридическую форму ипотеки с ослабленной акцессорностью, относятся: Нидерланды, Австрия с Hoechstbetragshypothek, а также Испания с hipoteca de maximo^[35].

Были выработаны рекомендации в Докладе комиссии по ипотечному кредитованию «Интеграция европейского рынка ипотечного кредитования» сравнительно акцессорности ипотеки в национальных законодательствах. Можно отметить, что в большинстве правовых систем в Европе устанавливается зависимость, как между основным долгом, так и обеспечением.

Ипотека в гражданском праве возникает не только из договора, но и в силу закона. Если правила о залоге возникли в силу договора, то они будут применяться к ипотеке, возникшей в силу федерального закона. При передаче недвижимого имущества под выплату ренты, лицо которое получает ренту в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на данное имущество, что установлено п. 1 ст. 587 ГК РФ. При продаже товара в кредит либо в рассрочку то в этих случаях имеет место залога в силу закона. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке недвижимое имущество (жилой дом, либо квартира), которое было приобретено за счет кредита банка либо другой кредитной организации, считаются заложенными с момента проведения государственной регистрации, в независимости от того, есть ли такое условие в договоре ипотечного кредитования. Правила о залоге, которые возникали в силу договора ипотеки, применяются во всех указанных случаях.

Недвижимое имущество относится к предметам договора об ипотеке. Также законом к недвижимости относятся объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К такому имуществу относятся, подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, воздушные и морские суда, а также космические объекты (космические корабли, искусственные спутники, и т.д.). Данные объекты подлежат ипотеке.^[36]

В отношении некоторых объектов недвижимости существует ряд иных ограничений, которые предусматриваются договором об ипотеке. Во-первых, предусмотрена возможность залога земельных участков, или предприятий, зданий, а также жилья и другой недвижимости, что устанавливается в п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке, так как оборот данного имущества допускается федеральными законами, что корреспондирует ст. 129 ГК РФ.

Если в рамках исполнительных документов не может быть обращено взыскание на имущество, то ипотека на такое имущество запрещена.

Перечень такого имущества определен ст. 446 ГПК РФ^[37].

Так имущество, которое подлежит приватизации, ипотеке не подлежит. К имуществу, подлежащему к приватизации, можно отнести то имущество, в отношении которого будет приниматься решение о приватизации или решение уже принято тогда возникает обязанность как соответствующих органов, так и юридических лиц его исполнить. После законной приватизации имущества его собственник приобретает право распоряжаться данным имуществом, в том числе и залога. В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона об ипотеке залог недвижимости не будет являться основанием для освобождения такого залогодателя от выполнения приватизационных условий в отношении имущества, которое подлежит приватизации.

Важное значение имеет норма п. 1 и 2 ст. 69 Закона об ипотеке, устанавливающая, что залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание либо сооружение, или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Из приведенного положения возникает вопрос об обязательности залога земельного участка (его части) либо права аренды на них при залоге части здания. Проводя анализ материалов судебной практики, можно сделать вывод о том, что единой позиции по этому вопросу не существует. В качестве примера рассмотрим следующее судебное решение.

ООО «Самарапромсвязь» (истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО «МДМ БАНК» (ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 22.01.2012 г. № 93Ф04-Д03/13.39, заключенного между истцом и ответчиком. Исковые требования заявлены в порядке ст. 168 ГК РФ и мотивированы тем, что договор об ипотеке недвижимого имущества заключен в нарушение положений ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 340 ГК РФ без залога, принадлежащего истцу права аренды земельного участка, который расположен под объектами недвижимости. Судом установлен факт, что в обеспечение обязательств заемщика (ООО «Эксперт Глас») по кредитному договору от 03.10.2013 г. № 90Ф04-Д03/13.12, между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) был заключен договор о залоге недвижимости (ипотека) от 03.10.2013 г. № 93Ф04-Д03/13.39, по условиям которого в ипотеку были переданы принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости. Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, передан истцу в аренду на основании заключенного договора аренды земельного участка. Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 35450 кв. м. В п. 2.5 договора о залоге недвижимости от 03.10.2013 г. № 93Ф04-Д03/13.39 истец подтвердил, что на момент подписания настоящего договора право аренды либо право собственности на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, не оформлено. Другими словами, на момент заключения договора ипотеки истец не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.

Согласно с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, недвижимое имущество может передаваться в залог, в соответствии п. 1 ст. 130 ГК РФ указано такое имущество, права на имущества которые были зарегистрированы в установленном порядке для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, которые были зарегистрированы в соответствии с законодательством, являются предметом ипотеки. Согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества будут применяться к залогу прав арендатора по договору об аренде данного имущества (право аренды), так как другое не устанавливается федеральным законом и не имеет противоречий существу арендных отношений. В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»^[38] разъясняется, что права арендатора, вытекающие из договора аренды, не требуют государственной регистрации, то они не могут служить предметом договора об ипотеке. Правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке надлежит применять только на тех условиях, если залогодатель имеет возможность передавать в залог право аренды на земельный участок, который расположен под переданным в ипотеку зданием. Так как истец не владел зарегистрированными правами на земельный участок, поэтому договор ипотеки на принадлежащие ему объекты недвижимости, который заключен без одновременной передачи в залог прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.^[39]

В соответствии со ст. 132 ГК РФ особым объектом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс. Он представлен не отдельной вещью либо их совокупностью, а включает, права, которые связанны с его деятельностью, а также требования и долги, в том числе некоторые исключительные права (на итоги интеллектуальной деятельности, товарные знаки). Как объект недвижимости в этом качестве рассматривается предприятие. Обязательство, которое обеспечивает ипотека, в договоре об ипотеке должно быть, установлено и указаны его суммы, а также основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, если это обязательство основывается на каком-либо договоре, тогда должны указываться стороны данного договора, а также дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке необходимо указывать порядок и иные необходимые условия ее установления. В отдельных случаях, когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны указываться сроки (периодичность) исполнения.

Лицо, которым предоставляется недвижимое имущество в залог является залогодателям, а лицо, которым принято это имущество в залог является залогодержатель, данные лица относятся к субъекту ипотечного правоотношения. Только сам кредитор, вправе быть залогодержателем, а залогодателем по закону может быть как сам должник, так и лицо, которым не принималось участие в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Договор ипотеки заключается таким лицом от собственного имени, но не от имени должника.

Отношения по основному обязательству между третьим лицом (залогодателем), а также должником ипотечными являться не будут.^[40] Такие отношения регулируются отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор отсутствовал, то третье лицо в случае обращения взыскания на заложенное имущество имеет право требовать от должника компенсирование убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека подлежит государственной регистрации, и после регистрации договора ипотеки возникает ипотечное право.

Заложенное имущество по договору об ипотеке, остается у залогодателя, который наделен правом, пользоваться им. Если условия договора об ипотеке, ограничивают такое право, то оно будет ничтожно.

При рассмотрении в данном разделе работы общих положений ипотеки в гражданском праве России, можно отметить, что существуют специальные требования, предъявляемые к порядку заключения договоров ипотеки, что самым подробным образом будет рассмотрено далее в работе.

При обобщении вышесказанного, отмечается, что в зависимости от объекта с которым ипотека соотносится, ее можно рассматривать с разных позиций. Например, сравнивая ипотеку с другими юридико-техническими способами обеспечения, можно отметить, что она рассматривается как особый механизм обеспечения, исходя из повышенной экономической ценности предмета, данный механизм будет являться более действенным. Исследовав ипотеку в системе договорного права, ее можно отнести к особому виду договора (договор ипотеки) при котором обеспечивается исполнение обязательств, количество гражданских правонарушений уменьшается, которые связанны с невыполнением обязательств, и положительно влияют на договорную дисциплину. При сравнении в целом ипотеки и правового регулирования, можно обнаружить функции ипотеки, которые свойственны ей как правовому средству. В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника является ипотекой. Обеспечение (гарантирование) денежных гражданско-правовых обязательств является главным для ипотеки в гражданском праве.

2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В РОССИИ

2.1 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования используются различные виды гражданско-правовых договоров и соглашений. К числу основных таких договоров, которые заключаются между субъекты ипотечного жилищного кредитования, наравне с договором ипотеки относят также и другие, а именно: договор кредитования, купли-продажи жилого помещения с оплатой через кредитную организацию, договор участия в долевом строительстве, инвестиционные договоры, договоры на оказание риелторами услуг, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав непосредственно зависят от правоотношений, которые они упорядочивают (устанавливают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить^[41].

По всем способам жилищного ипотечного кредитования ключевым договором является договор кредитования. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору кредитная организация (банк, кредитор) обязуется предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, которые указанны в заключенном договоре, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит с уплатой процентов по нему^[42].

Согласно Положению о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1180^[43], в кредитном договоре должны быть определены следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи кредита, порядок его погашения, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, способы и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Кредитором по ипотечному кредитованию может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, которое имеет лицензию на совершение банковских операций. В случае, если указанные требования нарушены такой договор должен быть признан недействительным.

Так, договор ипотеки должен в обязательном порядке содержать следующие условия:

1) предмет ипотеки, с указанием места нахождения объекта, описание предмета, чтобы его можно было идентифицировать, принадлежит залогодателю, наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) должна быть оценка предмета ипотеки, которая указывается в денежном выражении;

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока его исполнения. В тех случаях, когда такое обязательство сформировано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики, в связи с нарушением условий кредитного договора, так банк «К» обратился в суд с требованием к ответчикам о взыскании с М.Д.С. денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество ответчика М.Г.В. по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на земельный участок и жилой дом. Требования мотивированы тем, что по договору об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ М.Д.С. были предоставлены кредитные средства В соответствии с договором ответчик должен был погашать долг по кредиту ежемесячно равными долями и проценты по нему. В течение срока действия кредитного договора ответчики неоднократно нарушали порядок погашения кредита и не вносили ежемесячные платежи. На неоднократные устные и письменные предложения о добровольном погашении долга ответчики не реагировали. В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора требование о взыскании денежных средств по договору об ипотеке удовлетворены судом^[44].

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме. Договор в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента, когда он прошел государственную регистрацию. Такая государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления сторон залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены: 1) договор ипотеки и его копия; 2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; 3) документ об уплате государственной пошлины; 4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики по основания нарушения государственной регистрации договора ипотеки. Ч.И. обратился в суд с иском к ОАО <...>, уточнив в ходе судебного разбирательства по делу заявленные требования, просил признать кредитный договор № <...> от 16.10.2010 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки. Свои требования истец мотивировал тем, что кредитный договор № <...>, заключенный между ним и Банком 16.10.2010 г., включает в себя соглашение об ипотеке, а следовательно, в силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит государственной регистрации. Поскольку кредитный договор не был зарегистрирован из-за непрофессиональных действий сотрудников Банка, выразившихся в описке, совершенной в п. 5.1.1 кредитного договора, он не является заключенным и не порождает для сторон правовых последствий, а, следовательно, кредитные обязательства из него не возникли. Кроме того, в дополнительном соглашении № 4 к кредитному договору не согласовано существенное условие - размер процентов по кредитному договору, что также свидетельствует о недействительности кредитного договора. Иск заявлен на основании ст. 168 ГК РФ. Исковые требования заемщика о признании кредитного договора недействительным на том основании, что спорный договор, содержащий условие об ипотеке, не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оставлены без удовлетворения, поскольку в указанном договоре отсутствует соглашение о предмете ипотеки и его оценке, следовательно, соглашение об ипотеке между сторонами не оформлено^[45].

На основании изложенного можно сделать вывод, что договор ипотеки должен отвечать требованиям и условиям, которые определены законодательством, без выполнения таких условий договор ипотеки не будет являться таковым. К ним относятся: 1) для заключения договора ипотеки важно его основание заключения, которыми выступают определенные обязательства, так, такой договор должен заключаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.; 2) договор ипотеки должен быть заключен в простой письменной форме; 3) договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию.

2.2 Правовой статус субъектов договора ипотеки

В договоре ипотеки сторонами являются: 1) физическое лицо - залогодатель, он передает в залог свое имущество (о котором ранее говорилось); 2) банк это кредитная организация, которая является залогодержателем, принимающий недвижимость в качестве залога в целях обеспечения исполнения основного обязательства.

Согласно с действующим законодательством о банковской деятельности кредитной организаций будет являться юридическое лицо, оно для получения прибыли в виде основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России вправе выполнять банковские операции. Одним из способов создания кредитной организации будет являться банк. Он наделен исключительным правом, который осуществляет в совокупности, банковские операции, а именно: привлекает во вклады денежные средства как физических, так и юридических лиц, размещает указанные средства от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности, платности, открывает и ведет банковских счета физических и юридических лиц.

В качестве основного кредитора будет выступать так называемый ипотечный банк, то есть кредитная организация, у которой основная форма деятельности будет являться кредитование как физического, так и юридического лица под залог недвижимости.

Законодательством были установлены права и обязанности сторон:

1. Основной обязанностью заемщика будет являться возврат полученных кредитных средств, а также выплата процентов за пользование данными средствами.

2. Имущество, в рамках которого была установлена ипотека, остается у залогодателя и он вправе владеть и пользоваться им, то есть должник по договору ипотеки пользуется имуществом по своему усмотрению, но, не имеет право продать, обменять, подарить данное имущество без согласия на, то залогодержателя.

3. Заложенное имущество залогодатель имеет право завещать. Условия договора об ипотеке либо другого соглашения, которые ограничивают такое право залогодателя, незначительны.

4. Лицо, которым было приобретено заложенное по договору об ипотеке имущество в итоге его отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, а также вследствие реорганизации юридического лица либо полученного в наследство, будет являться залогодателем, и будет нести все возложенные обязанности на последнего по договору об ипотеке, включительно и те, которые не были выполнены надлежащем образом первоначальным залогодателем.

Только по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей.

5. Если при отчуждении имущества, которое было заложено по договору об ипотеке (то есть если заемщик не имея согласия залогодателя, осуществил реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований то залогодержатель имеет право по своему выбору потребовать: а) в соответствии со ст. 167 ГК РФ признать сделку об отчуждении заложенного имущества недействительной и применить последствия недействительности сделки; б) досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства , а также обратить взыскание на заложенное имущество в независимости от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель имеет право обращать взыскание на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для того чтобы удовлетворить за счет этого имущества свои требования, которые были вызваны неисполнением либо ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в то числе неуплатой либо несвоевременной уплатой суммы долга полностью либо частично, если другое договором не предусматривалось^[46].

Залогодатель, который является должником по кредитному договору, обязан: а) заложенное имущество в полной его стоимости застраховать, в том числе осуществлять страхование на основании требований кредитной организации (свою жизнь, здоровье и трудоспособность); б) о возникшей угрозе утраты либо повреждения заложенного имущества сообщать залогодержателю; в) если имеется намерение повторного залога уже раннее заложенного имущества, то он обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель несет ответственность за убытки, которые были причинены залогодержателям.

У залогодателя кроме обязанностей, имеются следующие права: а) использовать заложенную квартиру в соответствии с назначением (в данном случае - для проживания); б) отчуждение предмета залога, а именно передавать его в аренду либо безвозмездное пользование другому лицу, но только с согласия залогодержателя; в) а также завещать заложенное имущество; г) в случае исполнения обеспеченного залогом обязательства прекратить обращение взыскания на предмет залога, в том числе и реализацию его дальнейшем; д) если Законом об ипотеке и договором другое не предусмотрено, то залогодатель имеет право, не имея согласия залогодержателя заложенное имущество сдавать в аренду, а также передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Некоторые права из вышеприведенного перечня больше похожи на обязанности, но это требуется законом.

В свою очередь залогодержатель, имеет следующие права:

1. Передавать свои права другому лицу: а) как по договору об ипотеке; б) так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. От залогодателя требовать принятия мер, которые необходимы, чтобы сохранить предмет залога.

3. Требовать досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства только в тех случаях: а) когда не в соответствии с условиями договора о залоге предмет залога выбыл из владения залогодателя; б) если залогодателем были нарушены правила о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) при утрате предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности^[47].

4. Требовать прежде временного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но если это требование выполнено не будет, он вправе обращать взыскание на предмет залога в тех случаях: а) когда были нарушены залогодателем правила о последующем залоге; б) а также не выполнены залогодателем свои обязанности; в) либо нарушены залогодателем правила, о распоряжении заложенным имуществом.

Следовательно, действия заемщика регламентируются законом, а также гражданским законодательством, что нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности считаются выполнены с того момента когда заемщику будет предоставлен кредит на покупку жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

Прибавляя к этому высокие процентные ставки, и значительный размер первоначального взноса, в том числе национальные традиции по отношению к жизни «в долг», то можно сделать вывод, почему такое долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны. Те жесткие условия кредитования, которые устанавливались банками, они объяснялись высоким риском возможных потерь либо неоплата кредитов. В наше время становится понятно, в том, что некоторые страхи были преувеличены. В данное время рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предолгая ему взять кредит, и тем самым разрешить свои проблемы.

Ситуация для клиента системы ипотечного кредитования как результат, становится более благоприятной.

Со стороны должника наступает ответственность, если им были нарушены исполнения, либо было ненадлежащее исполнение обязательства. То по общему правилу на должника возложена обязанность, возместить причиненные кредитору убытки (ст. 393 ГК РФ).

По договору об ипотеке в случае, когда не исполняются либо не надлежаще исполняются должником свои обязательства, то последний от ответственности не освобождается за данное неисполнение, тогда залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в целях удовлетворения своих требований к должнику, реализуя данное имущество (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Законом об ипотеке были определены случаи неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они могут быть связаны как с неуплатой, так и с несвоевременной уплатой суммы долга в полном объеме или частично, но по договору между сторонами предусматриваются и другие случаи (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). При этом нарушенные должником обязательства должно быть значительными, а значит, размер требований залогодержателя в результате этого должен быть соразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). В случае, когда исполняются обязательства периодическими платежами, то неисполнением обязательства будут считаться регулярные нарушения сроков по внесению платежей, под которыми будут пониматься нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Залогодержатель по общему правилу вправе обращать взыскание на имущество только в тех случаях, когда наступит срок исполнения обязательства. Тем не менее, законодательством были предусмотрены отдельные случаи, в которых залогодержатель имеет право обращать взыскания на имущество залогодателя и до наступления срока исполнения обязательства. Данные случаи предусмотрены: ст. 35 Закона об ипотеке, если были допущены грубейшие нарушения залогодателем правил пользования, заложенного имущества, а также правил содержания, либо ремонта заложенного имущества, обязанности которые необходимо применять по сохранению данного имущества, если при данном нарушении создается угроза утраты, либо повреждения заложенного имущества, а также, если были допущены нарушения обязанностей по страхованию заложенного имущества, либо при неосновательном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст. 39 Закона об ипотеке - когда были нарушены правила об отчуждении заложенного имущества; ст. 36 Закона об ипотеке - в случае, когда было утрачено либо повреждено заложенное имущество настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшается по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности; ст. 42 Закона об ипотеке - в случае изъятия у залогодателя заложенного имущества настоящим собственником после того как вступило в законную силу соответствующее решение суда; ст. 1175 ГК РФ^[48] - в случае когда наступила смерть должника и были предъявлены к наследникам претензии либо иск, если они отказываются исполнять обязательство.

Залоговым правом предусматривается два этапа реализации права залогодержателя: обращение взыскания на имущество; и реализация заложенного имущества.

ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[49] существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пунктом 1 ст. 78 указанного Федерального закона допускается обращение взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых других лиц, которые проживают в жилом доме или квартире, если был нарушен возврат кредита либо целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком либо другой кредитной организацией или иным юридическим лицом под залог данной недвижимости.

В настоящий момент Законом об ипотеке допускается обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, даже если были допущены незначительные нарушения и было прекращено право пользования данным имуществом залогодателя и иных лиц, которые проживали в жилом доме либо квартире, в том числе нетрудоспособные и несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения. Обращение взыскания на заложенный жилой дом либо квартиру, а также реализация данного имущества, к сожалению, являются основанием для того чтобы выселить приобретателем жилого дома либо квартиры совместно с проживающими в этом помещении залогодателя и членов его семьи, не учитывая тот факт, что данное жилье является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Норма, которая допускает выселение «залогодателя и любых других лиц» в случае любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым устанавливается возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае допущения должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого очевидно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54). Данная норма дает возможность суду принять во внимание все обстоятельства дела для защиты залогодателя от взыскания.

Жилищную ипотеку, жилищное ипотечное кредитование нельзя рассматривать в отрыве от системы жилищного финансирования, государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, что позволяет говорить о недопустимости лишения жилья участников жилищной ипотеки. У залогодателя (заемщика) должно возникать право на обмен залоговой недвижимости (жилого помещения) на другое жилье, исходя из первоначального взноса и стоимости накоплений (выплаченного кредита)^[50].

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними договор найма жилого помещения до возникновения договора об ипотеке сохраняет силу.

Обращение взыскания на недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок (ст. 55 Закона об ипотеке) допускается, если есть нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

В названном порядке удовлетворение требований залогодержателя не допускается, если: для ипотеки имущества необходимо было согласие либо разрешение другого лица или органа; предприятие как имущественный комплекс является предметом ипотеки; а также предметом ипотеки выступают земельные участки из состава земель которые предназначены для сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки являются земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена (когда эти земельные участки предназначаются для строительства жилья либо для комплексного освоения жилищного строительства и передаются в ипотеку в рамках обеспечения возврата кредита, который предоставлен кредитной организацией на обустройство таких земельных участков для строительства объектов инженерной инфраструктуры); предметом ипотеки будет являться имущество, которое имеет существенную историческую, художественную либо другую культурную ценность для общества; а также предметом ипотеки будет являться имущество, которое находится в общей собственности, и один из его собственников не дает согласия в письменной либо иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В вышеперечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя. В нем должны быть указаны: наименование и стоимость имущества; суммы, которые подлежат уплате залогодержателю; способ реализации имущества либо условие о его приобретении; как предшествующие, так и последующие ипотеки. Тем не менее, следует учитывать, что в соглашении не должно быть условия о передаче заложенного имущества в собственность залогодержателя. Соглашение признается недействительным по иску лица, права которого нарушены.

При наличии уважительных причин судом может быть отсрочена реализация заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке). Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным (п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке).

На основании п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества совершается путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, которые предусмотрены данным Законом. В соответствии с п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке разрешается продажа заложенного имущества на аукционе. На аукционе в лице организатора по продаже заложенного имущества будет выступать специализированная организация, которая избранна для этого залогодержателем с согласия залогодателя, и которая будет действовать на основании договора с залогодержателем, а также выступать от его либо от своего имени. Организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а организатором аукциона является специализированная организация, тем самым такие торги отличаются друг от друга.

Стороны имеют право выбора способа реализации недвижимого имущества, но только решение сторон разрешается в судебном порядке, в решении судом устанавливается порядок обращения взыскания на заложенное имущество, и устанавливается порядок его реализации.

Публичные торги объявляются несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. После того как были объявлены публичные торги несостоявшимися залогодержатель имеет право в течение десяти дней с согласия залогодателя купить заложенное имущество по его первоначальной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспеченны ипотекой данного имущества. К соглашению такого характера можно применить правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Тогда ипотека в данном случае будет прекращена. Если не было достигнуто соглашение о приобретении имущества залогодержателем, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться повторные публичные торги. Первоначальная цена заложенного имущества при повторных публичных торгах, которые вызваны причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. И в случае, когда повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель имеет право приобрести заложенное имущество, но уже по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены, которая была установлена на первичных публичных торгах, и так же зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспечены залогом недвижимости. Если вдруг залогодержатель не будет пользоваться правом чтобы оставить предмет ипотеки за собой в течение одного месяца после того когда были объявлены повторные публичные торги несостоявшимися, то ипотека будет прекращена^[51].

Таким образом, если, должником не исполнено либо ненадлежащее исполнено обязательство, которое обеспечивалось ипотекой, кредитор вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Как не ранее действующее, так и не новое гражданское законодательство не предусматривало возможности для передачи предмета ипотеки в собственность кредитору, так как смысл ипотеки состоит не только в том, чтобы обеспечить интересы кредитора-залогодержателя, но и в том, чтобы учитывать интересы должника-залогодателя. Все это можно достичь путем реализации (продажи) предмета залога в целях того, чтобы получить за него максимально возможную сумму.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного можно сделать выводы в России покупка жилья в ипотеку до сих пор считается роскошью.

Таким образом, необходимо:

Во-первых, ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Во-вторых, поскольку ипотека начинает получать довольно широкое распространение, то необходимо банковское законодательство, которое способствовало бы направлению капиталов, прежде всего в сферу ипотечного кредитования. Однако наибольшее число несоответствий содержится в Законе об ипотеке. В первую очередь требуют законодательной доработки главы IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке»; X «Реализация заложенного имущества»; XI «Особенности ипотеки земельных участков». В случае, если речь идет об ипотеке земельного участка, то к противоречивости гражданского законодательства добавляются проблемные нормы Земельного кодекса РФ, что еще более усугубляет ситуацию. Кроме того, и это главное, должен быть четкий, отлажено работающий механизм по реализации предмета ипотеки при нарушении кредитных договоров. Следовательно, необходимо законодательство, регулирующее рынок недвижимости.

Основные цели и принципы формирования системы ипотечного кредитования должны учитывать: требования действующего российского законодательства; существующие социально-экономические условия, связанные с этапом переходного периода, когда платежеспособный спрос граждан достаточно низкий, а формы их поддержки со стороны государства не отличаются разнообразием и не очень значительные по объемам; различный уровень рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; особенности Российской Федерации, связанные с ее территориальными масштабами, региональными различиями, социально-психологическими особенностями населения; имеющийся опыт финансирования в регионах России; накопленный опыт построения системы ипотечного кредитования; прежде всего, в дореволюционной России, а также в развитых индустриальных странах.

Данная работа посвящена сложной, но достаточно интересной теме, имеющей к тому же практическую значимость. Необходимо отметить, что природа залога не носит естественного правового характера, а представляет собой обязательственное правоотношение. Ряд вопросов в настоящее время возникает при указании существенных условий договора об ипотеке, его формы, в том числе о необходимости нотариального удостоверения. Обращение взыскания на предмет залога также вызывает определенные трудности в практической деятельности юристов. Но, несмотря на наличие множества работ, посвященных ипотеке, данная тема представляет интерес и для дальнейшего изучения, так как приобретает все более значимость в нынешней жизни.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // СПС «Консультант плюс».

Гражданский кодекс РФ (ч. 1) № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. (в ред. от 28.03.2017 г.) // СПС «Консультант плюс».

Гражданский кодекс РФ (ч.2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 28.03.2017 г.) // СПС «Консультант плюс».

Гражданский кодекс РФ (ч. 3) № 146-ФЗ от 26.11.2001 г. (в ред. от 28.03.2017 г.) // СПС «Консультант плюс».

Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 19.12.2016 г.) // СПС «Консультант плюс»

Указ Президента РФ № 1180 «О жилищных кредитах» от 10.06.1994 г. // СЗ РФ. - 1994. - № 7. - Ст. 692.

ФЗ РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (в ред. от 29.12.2015 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2016. - № 1. - Ст. 39.

ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (в ред. от 03.07.2016 г.) // СПС «Консультант плюс»

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст.904.

Афонина А.В. Все об ипотеке. - Изд. 3-е, доп. и перераб. - М.: Омега-Л, 2009. – 450 с.

Викторова Р.Н. Основания возникновения ипотеки (залога недвижимости) // Сборник статей межвузовской научно-практической конференции Академии ФСИН России. - Рязань, 2014. – 682 с.

Гражданское право: ежегодный научно-практический альманах. - Вып. 1. / Отв. ред. д.ю.н. Е.В. Блинкова. - М.: Юристъ, 2013. – 991 с.

Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. - М.: ЭКСМО, 2009. – 589 с.

Демушкина Е. Гражданско-правовые проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в гражданском праве России: монография. - М.: Юрист, 2011. – 899 с.

Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. - М.: Статут, 2014. – 700 с.

Российское законодательство Х - ХХ веков. Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 2010. – 983 с.

Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. - М.: Статут, 2014. – 700 с.

Словарь античности. - М.: Прогресс, 2013. – 1010 с.

Современное зарубежное и международное частное право: Германское право. // Гражданское уложение / Исследовательский центр частного права. - М.: МЦФЭР, 2012. – 671 с.

Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореф. дис.... к.ю.н. / Московская госуд. юрид. академия. - М., 2010. – 309 с.

Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном: практическое пособие. - Изд. 4-е, доп. - М.: Статут, 2008. – 604 с.

Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. - 903 с.

Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб.-метод. пособ. - М.: Финансы и статистика, 2010. – 788 с.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том 1. 15-е изд. - М.: Издание Бр.Башмаковых, 2005. – 780 с.

Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. - 2015. - № 7. - С. 14 - 17.

Белова О.В. Актуальные проблемы ипотечных правоотношений в России // ЭЖ-Юрист. - 2014. - №11. - С. 20-22.

Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. - 2011. - № 1. - С. 20-23.

Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка» // Арбитражное правосудие в России. - 2013. - № 3. - С. 19-20.

Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. - 2012. - № 11. - С. 20-22.

Дударева Е.В. Структура договорных связей в ипотечных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2014. - № 1. - С.22-25.

Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности. // Бюллетень нотариальной практики. - 2011. - № 3. - С. 31-33.

Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. - 2015. - № 4. - С. 8 - 13.

Наумова Л. Документальное оформление ипотечных сделок // Гражданское право и процесс. - 2014. - №3. - С.34-36.

Пашов Д.Б. Реализация права залогодержателя // Право и политика. - 2013. - № 6. - С. 21-24.

Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. - 2016. - № 1. - С. 7 - 18.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №10. - С. 23.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2015 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2015. - №10. - С. 21.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 2358/12 // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 1.

Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2013 г., 18.04.2013 г. № КГ-А41/2041-13 по делу № А41-К1-11344/12 // Сайт ФАС Московского округа // http://www.fasmo.arbitr.ru.

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2015 г. по делу № А55-12627/2015 // Бюллетень ФАС Поволжского округа. - 2015. - №12. - С. 19.

Гражданское дело № 33-11522/2013 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2013 г. // Сайт Санкт-Петербургского городского суда// http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru.

Гражданское дело № 2-123/2014 по иску банка «К» к М.Д.С. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество // Архив Советского районного суда г. Астрахани.

Сайт ФАС Московского округа // http://www.fasmo.arbitr.ru.

Сайт Санкт-Петербургского городского суда// http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru.

Справка о развитии рынков жилья, жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2015 году // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/spr_ipo_2015.pdf.

Стратегия развития единого института развития в жилищной сфере на период 2016–2020 гг. // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/Strategia_AHML_2016_2020.pdf.

Артемова Е. Ипотека 2016. Каким будет год для жилых кредитов // http://www.bpn.ru/publications/80199.

Шлома С. Прогноз:количество ипотечных сделок в 2016 году может увеличиться на 10–15% // http:// realty.rbc.ru/experts/10/12/2015/562949998572687.shtml.

1. Справка о развитии рынков жилья, жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2015 году // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/spr_ipo_2015.pdf. ↑

2. Словарь античности. - М.: Прогресс, 2013. - С. 230. ↑

3. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. - 2012. - № 11. - С. 21. ↑

4. См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том 1. 15-е изд. - М.: Издание Бр.Башмаковых, 2005. - С. 180. ↑

5. Российское законодательство Х - ХХ веков. Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 2010. - С. 49, 52 - 53. ↑

6. Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореф. дис.... к.ю.н. / Московская госуд. юрид. академия. - М., 2010. - С. 34. ↑

7. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности. // Бюллетень нотариальной практики. - 2011. - № 3. - С. 31. ↑

8. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904. ↑

9. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 23. - Ст. 1239. ↑

10. ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (в ред. от 05.10.2015 г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 2015. - № 30 (ч.I). - Ст. 4218. ↑

11. ФЗ РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (в ред. от 29.12.2015 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2016. - № 1. - Ст. 39. ↑

12. ФЗ РФ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. (в ред. от 30.03.2016 г.) // СЗ РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849; 2016. - № 32 (ч.I). - Ст. 3543. ↑

13. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // СЗ РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398. ↑

14. Гражданский кодекс РФ (ч. 1) № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. (в ред. от 31.01.2016 г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 2016. - № 1. - Ст. 199. ↑

15. Викторова Р.Н. Основания возникновения ипотеки (залога недвижимости) // Сборник статей межвузовской научно-практической конференции Академии ФСИН России. - Рязань, 2014. - С. 82. ↑

16. Демушкина Е. Гражданско-правовые проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в гражданском праве России: монография. - М.: Юрист, 2011. - С. 113. ↑

17. Гражданский кодекс РФ (ч.2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; 2015. - № 43. - Ст. 4465. ↑

18. Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. - 2016. - № 1. - С. 7. ↑

19. Викторова Р.Н. Основания возникновения ипотеки (залога недвижимости) // Сборник статей межвузовской научно-практической конференции Академии ФСИН России. - Рязань, 2014. - С. 84. ↑

20. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. - 2015. - № 4. - С. 10. ↑

21. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №10. - С. 23. ↑

22. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка» // Арбитражное правосудие в России. - 2013. - № 3. - С. 19. ↑

23. Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2013 г., 18.04.2013 г. № КГ-А41/2041-13 по делу № А41-К1-11344/12 // Сайт ФАС Московского округа // http://www.fasmo.arbitr.ru. ↑

24. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 2358/12 // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 1. ↑

25. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. - 2015. - № 7. - С. 14. ↑

26. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. - М.: ЭКСМО, 2009. - С. 9. ↑

27. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном: практическое пособие. - Изд. 4-е, доп. - М.: Статут, 2008. - С. 201. ↑

28. Гражданское право: ежегодный научно-практический альманах. - Вып. 1. / Отв. ред. д.ю.н. Е.В. Блинкова. - М.: Юристъ, 2013. - С. 44. ↑

29. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. - С. 103. ↑

30. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. - С. 103. ↑

31. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657. ↑

32. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. - М.: Статут, 2014. - С. 110. ↑

33. Белова О.В. Актуальные проблемы ипотечных правоотношений в России // ЭЖ-Юрист. - 2014. - №11. - С. 21. ↑

34. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. - М.: Статут, 2014. - С. 115. ↑

35. Современное зарубежное и международное частное право: Германское право. // Гражданское уложение / Исследовательский центр частного права. - М.: МЦФЭР, 2012. - С. 261. ↑

36. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. - М.: ЭКСМО, 2009. - С.108. ↑

37. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 30.12.2015 г.) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2016. - № 1. - Ст. 58. ↑

38. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2015 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2015. - №10. - С. 21. ↑

39. Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2015 г. по делу № А55-12627/2015 // Бюллетень ФАС Поволжского округа. - 2015. - №12. - С. 19. ↑

40. Дударева Е.В. Структура договорных связей в ипотечных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 23. ↑

41. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном: практическое пособие. - Изд. 4-е, доп. - М.: Статут, 2008. - С. 67. ↑

42. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб.-метод. пособ. - М.: Финансы и статистика, 2010. - С. 88. ↑

43. Указ Президента РФ № 1180 «О жилищных кредитах» от 10.06.1994 г. // СЗ РФ. - 1994. - № 7. - Ст. 692. ↑

44. Гражданское дело № 2-123/2014 по иску банка «К» к М.Д.С. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество // Архив Советского районного суда г. Астрахани. ↑

45. Гражданское дело № 33-11522/2013 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2013 г. // Сайт Санкт-Петербургского городского суда// http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru. ↑

46. Афонина А.В. Все об ипотеке. - Изд. 3-е, доп. и перераб. - М.: Омега-Л, 2009. - С. 64-65. ↑

47. Афонина А.В. Все об ипотеке. - Изд. 3-е, доп. и перераб. - М.: Омега-Л, 2009. - С. 66. ↑

48. Гражданский кодекс РФ (ч. 3) № 146-ФЗ от 26.11.2001 г. (в ред. от 09.03.2016 г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552; 2016. - № 19. - Ст. 2329. ↑

49. ФЗ РФ № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 г. (в ред. 06.12.2011 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42; 2011. - № 50. - Ст. 7347. ↑

50. Пашов Д.Б. Реализация права залогодержателя // Право и политика. - 2013. - № 6. - С. 22. ↑

51. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. - 2011. - № 1. - С. 23. ↑