Ипотека в гражданском праве (Выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе)

Содержание:

Введение

Актуальность темы. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в российской экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Определяя степень научной разработанности необходимо признать, что заявленная проблема является достаточно исследованной. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как И.М. Барановский, В.В. Иванова, А.В. Толкушкиной, Н.Б. Косаревой, Г. А. Цилиной и других.

Целью курсовой работы является выявление правовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе, а так же поиск путей решения указанных проболеем.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

- показать нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- дать понятие и назвать основные свойства ипотеки;

- рассмотреть понятие, предмет и субъектов договора ипотеки;

- исследовать существенные условия договора ипотеки;

- раскрыть содержание договора ипотеки;

- проанализировать деятельность Новосибирских банков по выдаче ипотечного кредита;

- поэтапно проанализировать деятельность банка по выдаче ипотечного кредита на примере КБ «Акцепт».

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки и ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступает институт ипотеки и ипотечного кредитования.

Работа построена на основании использования совокупности научных приемов и методов исследования, включая конкретно-исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой, метод, функциональной оценки, логический и другие методы.

Таким образом, согласно указанным целям и задачам исследования была построена структура курсовой работы, которая состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения и списка литературы.

Глава 1. Общие положения об ипотеке и ипотечном кредите

1.1. Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотека как правовой институт вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования, нет отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Специальная же нормативно-правовая база, обеспечивающая ипотечное кредитование в современной России, появилась относительно недавно, с принятием 16 июля 1998 г. Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[1]

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I^[2] и части II^[3] Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1999 г. был принят Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[4]. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

Вторым немаловажным законом стал, как было отмечено выше, принятый в 1998 году Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.), в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

В целях реализации права на жилище в новых социально-экономических условиях были приняты Указ Президента Российской Федерации "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 № 430^[5] и Постановление Правительства Российской Федерации "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья"^[6]. Что же касается вопросов о предоставлении гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1180^[7], которым утверждено Положение о жилищных кредитах.

Нельзя не сказать о принятии Жилищного Кодекса (ЖК Российской Федерации)^[8].

Таким образом, в России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления ипотечного кредитования.

1.2. Понятие и свойства ипотеки

Ипотека - вид имущественного залога, работника обеспечением выполнения основного денежного обязательства. Отличительная черта этого типа залога состоит в том, что его объектом всегда считается недвижимое имущество.^[9]

Объектом ипотеки может быть не только самостоятельно недвижимое имущество, но и возможность её аренды, но не может быть объектом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Ипотека (залог недвижимости) предполагает собой метод обеспечения обязательства, при котором одна сторона (держатель), являющаяся кредитором по гарантированному ипотекой обязательству, содержит право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законодательством^[10].Имущество, на которое определена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя. Вышеуказанное определение показывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть вспомогательного, обязательства. Это обозначает, что, во-первых, неподлинность договора о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, однако неподлинность основного обязательства влечет неподлинность ипотеки, во-вторых, в соответствии с ст. 352 Гражданского Кодекса Российской ФЕДЕРАЦИИ залог (в т.ч. и ипотека) прерывается с прекращением гарантированного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по соглашению об ипотеке без перехода прав требования по основному обещанию.

Существенным свойством ипотеки считается возможность следования за имуществом, образующим объект залога, которое выражается в формуле «Лицо, которое получило заложенное... имущество вследствие его отчуждения либо в режиме многоцелевого правопреемства... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего соглашению об ипотеке». Таким образом, предоставляемое по соглашению о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (предметный) характер. Ипотека, таким образом, считается одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит общегосударственной регистрации.

Ипотека как разновидность залога считается вспомогательным (дополнительным) обязательством. Дополнительный характер выражается в том, что задатком может быть обеспечено только реальное условие, следующее, в частности, из договора займа, кредитного договора, соглашения купли-продажи и других соглашений. Мнимое условие не может гарантироваться залогом. В случае если по соглашению займа, гарантированному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не появляется и настоящего условия заимодавца к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может действовать, только сейчас существует обеспечиваемое (главное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Вместе с тем дополнительный характер ипотеки разделяется не всеми юристами. Так, по суждению О.В. Белой, возможно говорить только о сравнительной акцессорности ипотеки в том случае, если выпускается ипотека, которая самостоятельно может распространяться в залог в целях предоставления выполнения другого обязательства, несвязанного с начальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась ипотека^[11]. С этим мнением можно согласиться только частично, поскольку в данном случае речь идет, скорее, об исключении из правила.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Ипотека является: во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно; в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.^[12]

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.^[13]

Во-вторых, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.^[14]

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство^[15].

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Для придания такому договору действительной юридической силы его необходимо соответствующим образом оформить, нотариально удостоверить. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации соответствующими уполномоченными органами. Данные о регистрации ипотеки вносятся в закладную.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению держателя закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.

Залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству) путем совершения залогодержателем на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Соответствующее письменное уведомление передается должнику по кредитному договору, на основании чего он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем.^[16]

Залогодержатель может заложить имеющуюся у него закладную другому лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним.

Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В таком случае все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда.

Обращение взыскания на предмет ипотеки происходит путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации. Выбор организации и установление сроков для проведения торгов осуществляются судебным исполнителем.^[17]

Разновидностью залога является заклад. При закладе в отличие от обычного залога имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, то есть банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.

С учетом имеющегося мирового опыта можно выделить две принципиальные модели организации системы ипотечного кредитования.

Первая - модель депозитного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения.

Вторая - модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу-инвестору непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты, что в принципе может решить проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов^[18].

Глава 2. Договор ипотеки

2.1. Понятие, предмет и субъекты договора ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

- недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие Легко проверяется;

- недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.

Стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя в условиях кризиса может и снижаться), что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

Понятие недвижимости выводится из пункта 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, который гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимому имуществу также относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, залог которых может регулироваться специальным законодательством по правилам, отличным от Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащие залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут является предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающий из такого договора аренды недвижимо имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предметов договора. Из содержания ст. 554 Гражданского Кодекса следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его местонахождение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор не заключенным. Копия плана земельного участка должна быть обязательно приложена к договору об ипотеке в качестве приложения. Если закладывается часть земельного участка, к договору необходимо приложить копию плана всего земельного участка и закладываемой части.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Сторонами договора ипотеки выступает залогодатель и залогодержатель.

Залогодателями являются физические лица, граждане Российской Федерации, а также юридические лица, а залогодержателями выступают кредитные (банки) и некредитные (юридические лица) организации.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Применительно к форме договора ипотеки действуют общие правила о форме договора залога, установленные в ст. 339 Гражданского Кодекса. Так, договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, также должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По желанию сторон договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен (ст. 163 Гражданского Кодекса). Также он будет подлежать нотариальному удостоверению, если обеспечивает обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (пп. 3 п. 2 ст. 339 Гражданского Кодекса).

Для договора ипотеки установлено обязательное требование по регистрации такого договора, с которым связывается момент заключения договора. При этом несоблюдение формы договора и требования о его регистрации влекут недействительность договора о залоге.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

2.2. Существенные условия договора ипотеки

Значительные условия договора об ипотеке учтены законодателем в п. 1 ст. 9Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, в договоре об ипотеке должны быть показаны объект ипотеки, его анализ, существо, объем и период выполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения находятся в ст. 339 Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из отмеченных обстоятельств или его нехватке в соглашении об ипотеке последний сознается незаключенным. При этом следует отметить, что признание договора незаключенным при нехватке в нем значительных обстоятельств либо из-за не достижения сторонами договора по данным обстоятельствам влечет за собою результаты недействительности сделки, определенные ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрим значительные условия договора об ипотеке, предусмотренные функционирующим законодательством.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 учитывает, что объект ипотеки обусловливается в договоре указанием его наименования, местонахождения и необходимым для идентификации этого объекта описанием.

По договору об ипотеке может быть принято неподвижное имущество, предписанное в п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в режиме, определенном для общегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, отмеченных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также сооружения, постройки и другое недвижимое имущество, применяемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые здания, жилплощади и части жилых зданий и квартир, состоящие из одной либо нескольких отдельных комнат;

4) дачи, садовые дома, авто гаражи и прочие постройки потребительского назначения;

5) лёгкие и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земельных участков, пребывающих в общегосударственной либо муниципальной собственности.

В силу ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог сооружения либо постройки разрешается только с одновременной ипотекой по тому же соглашению земельного участка, на котором находится это строение либо здание, или части этого участка, высоко функционально обеспечивающей закладываемый объект, или относящегося залогодателю права аренды данного места либо его надлежащей части. Положения указанной статьи кроме того должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с условиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре неосуществим без перемены его направления (единая вещь), не может быть независимым объектом ипотеки. Это положение Закона об ипотеке тщательно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 "Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"^[19] (далее - информационное письмо № 90). Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. При этом предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор - незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов.

Как отмечает А.Е. Русецкий «в договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости»^[20].

Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении^[21].

Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Таким образом, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

2.3. Содержание договора ипотеки

Договор ипотеки, как любой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

Ипотека предусматривает, что земля, недвижимое имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя или третьего лица. При этом залогодатель сохраняет право использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Он самостоятельно распоряжается полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, получает прибыль. Представляется, что в этом случае залогодателю, являющемуся должником по основному требованию, обеспеченному ипотекой, значительно проще вернуть кредит либо исполнить другое обязательство в установленный срок. Тем более это правило справедливо, если ипотекой обеспечивается чужое требование, когда залогодателем выступает третье лицо, являющееся собственником имущества, составляющего предмет ипотеки.

Данному праву залогодателя корреспондируют обязанности залогодателя по сохранению предмета ипотеки и его содержанию, установленные ст. 30 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если договором не установлено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель также обязан производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется, согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с условиями этого договора. Такая формулировка, как представляется, свидетельствует о том, что порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, является обязательным условием договора об ипотеке.

Федеральный закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31). При наступлении страхового случая залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения по причинам, за которые он отвечает. Чтобы залогодержатель не отвечал за случайную гибель или повреждение заложенного имущества, он не должен оставлять у себя предмет залога. Помимо этого он не должен осуществлять никаких действий в отношении предмета залога, находящегося у залогодателя. Например, не должен давать залогодателю письменных указаний о том, как лучше использовать предмет залога. Также под "осуществлением действий" может пониматься осуществление ремонта силами работников залогодержателя. Необходимо также помнить в связи с этим, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Поэтому при определенных обстоятельствах залогодержатель может и не доказать отсутствие своей вины. Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю (абз. 2 п. 2 ст. 344 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Статья 32 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает обязанность ипотечного залогодателя принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 ст. 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. Используя термин "посягательства третьих лиц", законодатель, представляется, упускает, что посягательство - это только лишь преступное деяние (согласно УК Российской Федерации). К тому же ущерб сохранности имущества может быть причинен не только посягательством, но и случайным стечением обстоятельств и не только от действий третьих лиц, но и, например, от действий работников залогодержателя

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 - 303 Гражданского Кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Пункт 2 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Перечень этих способов не является исчерпывающим и подлежит самому широкому толкованию. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Глава 3. Проблемы правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования

3.1. Проблемы ипотечного кредитования в г. Новосибирске

Прежде всего, необходимо определиться в какую структуру обратиться для решения своей жилищной проблемы. Стоит сразу отметить, что в соответствии с действующим законодательством ипотечные кредиты могут выдавать только кредитные учреждения, имеющие лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Декларируя эту услугу банки, пытаются расширить линейку розничного кредитования, работая на перспективу. Дело в том что на сегодняшний день объемы ипотечного кредитного портфеля большинства банков несравнимо меньше чем объемы других видов кредитования физических лиц. Соответственно и усилия предпринимаемые к освоению этого рынка незначительны, нет специализированных отделов ипотечного кредитования, объективная необходимость в которых несомненно имеется, так как ипотечное кредитования один из самых сложных банковских продуктов и требует системного и всестороннего подхода. На сегодняшний день ипотекой в банке занимаются один-два специалиста и справиться с серьезными объемами кредитования они просто не могут. И нередки случаи когда банк отказывает в предоставлении кредита без объяснения причин, а происходит это лишь потому что лимиты на данный вид кредитования исчерпаны в определенный временной период, либо специалист кредитного отдела не смог разобраться со сложной ситуацией и в условиях нехватки времени и сил предпочел отказать в предоставлении заемных средств. К сожалению банковский сектор на сегодняшний день не готов самостоятельно выдавать ипотечные кредиты в больших объемах.

В кредитном портфеле Новосибирского филиала Газпромбанка на 01.01.2015 г. доля стратегических клиентов составляла около 40%, представителей среднего бизнеса — около 50%, а предприятий малого бизнеса — 7%. На начало текущего года ситуация изменилась в пользу стратегических заемщиков. Их доля в банке выросла до 65%, а прочих клиентов, напротив, сократилась до 33% и 2% соответственно. Структура кредитного портфеля корпоративных клиентов филиала и тенденции ее изменения в полной мере соответствуют клиентской политике банка, где в качестве приоритетных выделены сегменты стратегических и средних корпоративных клиентов. В большинстве других банков, работающих на территории области, центр тяжести сместился в сторону среднего бизнеса.

В Новосибирском Муниципальном банке в 2015 году перераспределение портфеля произошло в пользу среднего и крупного бизнеса. Объем кредитов, выданных предприятиям этой категории, вырос с 46% до 64%, а малому бизнесу (кредиты до 10 млн. рублей) — сократился с 54% до 36%. Это произошло на фоне сохранения активности в части кредитования представителей малого бизнеса. Изменения в структуре кредитного портфеля в сторону более крупных клиентов произошли из-за появления нескольких крупных заемщиков. Предоставленные им займы существенно изменили структуру портфеля. В Банке «Алемар» также больший портфель выданных займов приходится на средний бизнес — 63,5%. В Сибирском филиале Райффайзенбанка в минувшем году доля компаний среднего бизнеса увеличилась с 24% до 33%. Этот сегмент активно развивается, однако потребность клиентов в финансировании удовлетворена далеко не полностью. Выход на рынок большого количества банков, предлагающих услуги в сфере кредитования малого и среднего бизнеса, напрямую влияет на пересмотр существующих программ, что в свою очередь ведет к появлению у клиента возможности выбора наиболее оптимального для него варианта. В Инвестиционном городском банке доля кредитов среднему бизнесу возросла с 40% до 80% (20% — малый бизнес) данные изменения были обусловлены тем, что в 2015 году банк запустил программу кредитования контрагентов торговых сетей «Сибириада» и «Холидей Классик» (вместе с ИГБ сети входят в группу ЛЭНД). В основном это торговые предприятия среднего бизнеса.

В банке «Левобережный» виден рост доли кредитов компаниям малого и среднего бизнеса — с 52,5% на 01.01.2015 г. до 63% на 01.01.2016 г. В Новосибирском филиале ОАО «Банк Москвы« в течение 2015 года кредитные вложения в эту категорию клиентов выросли на 62%. Объем кредитов Сибирского банка Сбербанка малому бизнесу занимает в портфеле юридических лиц 21%. В УРСА Банке также заметно значительное увеличение объемов кредитования малого и среднего бизнеса. В то же время в банках в связи с активным продвижением на рынок программ лизинга и проектного финансирования доля в корпоративном кредитном портфеле программ кредитования этой категории клиентов уменьшилась с 20% на 01.01.2015 г. до 16% на 01.01.2016 г.

В ОАО «Ханты-Мансийский банк» серьезных изменений по корпоративному портфелю в минувшем году в Новосибирском филиале не произошло. Как и в начале года, 75% занимают займы, предоставленные среднему бизнесу, и 25% — малому.

В то же время заметен существенный рост кредитов, выданных частным клиентам. Банк «Сибирское Согласие» увеличил розничный ссудный портфель в 3,7 раза (до 227 млн), «Левобережный» — почти в 4 раза (до 891 млн), Славянский банк — на 800 млн рублей, хотя доля физических лиц сократилась с 4,5% до 2,27% за счет резкого роста корпоративного портфеля. В РОСБАНКе в 2015 году займы, предоставленные частным клиентам, выросли в 4,8 раза, в «Региональном кредите» — в 2,2 раза, в Банке Москвы — в 3,15 раза, в Банке «Алемар» — в два раза, в УРСА Банке — в 3,3 раза. В «Сибконтакте» доля займов физических лиц выросла с 25,7% до 34%, в НВТБ — с 20,8% до 22%, а в Транскредитбанке — с 20% до 60% от общего объема активов.

В Газпромбанке в структуре кредитного портфеля физических лиц наблюдается явное преобладание ипотечных кредитов, причем их составляющая неуклонно растет: с 52% в начале 2015 года до 79% к концу. Причина резкого преобладания ипотеки связана с ценовыми условиями, которые предлагал Газпромбанк своим клиентам.

В Новосибирском филиале ОАО «КБ «Сибконтакт» (НФ КБ «Сибконтакт») наблюдался рекордный рост ипотечного портфеля за год — с 362,8 млн до 1,28 млрд рублей. При том что в целом банками, работающими на рынке области, в 2015 году было выдано ипотечных займов на 7,15 млрд. рублей. Увеличение объемов кредитов, выдаваемых частным заемщикам, происходит в т.ч. в силу стабилизации экономики и роста финансовой грамотности населения, понимающего значение и выгоду кредитования. Увеличение доли жилищного кредитования обусловлено энергичным развитием рынка строительства жилья, приоритетностью данного направления и активным участием банка в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

На сегодняшний день на рынке наблюдается определенный спад активности вследствие роста цен и отсутствия здорового баланса между спросом и предложением на рынке жилья эконом- и среднего класса, поэтому говорить о каких-то радикальных изменениях преждевременно».

В настоящее время одну из лидирующих позиций на новосибирском рынке ипотечного кредитования занимает ВТБ 24.

В течение первого квартала 2013 года портфель ипотечных кредитов ВТБ 24 вырос на 36% и превысил 1 млрд. долларов США. По итогам первого квартала 2013 года объем консолидированного ипотечного портфеля Группы ВТБ достиг 1,2 млрд. долларов, увеличившись с начала года на 30%. Объем портфеля ипотечных кредитов ВТБ 24 по состоянию на 01.04.2013 года превысил 1,04 млрд. долларов. В марте 2013 года объем выдачи ипотечных кредитов ВТБ 24 превысил 136 млн. долларов США. В апреле 2013 года был отмечен рекордный объем месячной выдачи ипотечных кредитов — 145 млн. долларов США. Доля ипотечных кредитов ВТБ 24, предоставленных в Москве, в общем портфеле ипотечных ссуд Банка составляет 63%, в регионах — 37%. Сегодня ВТБ 24 представляет самый широкий продуктовый ряд в сфере ипотечного жилищного кредитования, ориентированный на удовлетворение различных потребностей населения. Помимо стандартных программ ипотечного кредитования, адресованных клиентам, планирующим покупку жилья на вторичном рынке или на этапе строительства, банк предлагает специальные кредиты на улучшение жилищных условий, потребительские кредиты под залог имеющегося жилья. В г. Новосибирске банк предоставляет возможность оформления ипотечных кредитов без первоначального взноса при сохранении всех остальных условий кредитования.

В Новосибирском муниципальном банке программа ипотечного кредитования в нынешнем ее виде существует с июня 2004 года, когда был оформлен первый договор. Сегодня объем ипотечных сделок составляет примерно 50% всех потребительских кредитов банка, и наблюдается устойчивая тенденция дальнейшего роста. За 2015 год общий объем ипотечных кредитов банка увеличился более чем в два раза и превысил 380 млн. рублей. Эффективное сотрудничество с рефинансирующими организациями, такими как АИЖК, с отработанными технологиями и возможностью быстрой оборачиваемости кредитных ресурсов, делает малые и средние банки вполне конкурентоспособными игроками регионального финансового рынка.

3.2. Процедура получения ипотечного кредита в КБ «Акцепт»

Рассмотрим конкретную схему получения ипотечного кредита на примере КБ «Акцепт».

Механизм получения кредита в банке выглядит следующим образом. Клиент может обратиться в банк с просьбой выдать кредит на определенный срок. Для этого заемщику нужен пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Банк рассматривает документы, детально изучает личность заемщика: его социальный статус, образование, профессиональней уровень, перспективы для карьерного роста и т.д.

Некоторые программы ипотечного кредитования отличаются отсутствием некоторых существующих ограничений и дополнительных требовании. В первую очередь они подразумевают лояльную систему подтверждения платежеспособности потенциальных клиентов.

Так, при определении уровня дохода кредитуемого, во внимание принимается не только документально подтвержденная заемщиком зарплата по основному месту работы, но и дополнительные законные источники доходов, а также косвенные указатели на них, такие как банковские депозиты, ценные бумаги, доход от аренды движимого и недвижимого имущества и другие.

Документы, подписываемые при оформлении сделки:

1. кредитный договор;

2. договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита;

3. договор об ипотечном страховании; нотариально удостоверенное обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

4. договоры поручительства (при наличии поручителей).

Страхование является обязательным требованием кредитного договора. Расходы по страхованию несет залогодатель. Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков.

«Ипотека в одном окне» - это принцип работы банка «Акцепт» с клиентами по ипотечному кредитованию, который предполагает проведение сделки в пределах Ипотечного центра: оценка недвижимости, страхование производится на месте. При необходимости регистрационный агент банка урегулирует вопросы взаимодействия с УФРС. Вот несколько положительных моментов, для того чтобы взять ипотечный кредит в банке «Акцепт»:

1. Возможность приобретения жилья на первичном/вторичном рынке недвижимости.

2. Отсутствие поручительства при оформлении кредита.

3. Минимальный срок рассмотрения кредитной заявки.

4. Возможность расчета с продавцом недвижимости до регистрации сделки в УФРС.

5. Минимальные материальные и эмоциональные затраты благодаря сервис-программам, действующим в банке «Акцепт».

6. Процентная ставка по кредиту не зависит от того, в какой форме вы подтверждаете свой доход.

Банк «Акцепт» сотрудничает с ведущими страховыми компаниями, которые обеспечивают надежное страховое покрытие, а за счет объема страхового портфеля могут предложить низкие тарифы, что существенно снизит ваши расходы при оформлении и обслуживании ипотечного кредита.

В банке «Акцепт» для приобретения загородной недвижимости можно воспользоваться программой «Готовое жилье». Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредитования - до 30 лет. Для финансирования строительства коттеджа подойдет ипотечная программа «Нецелевая», по условиям которой вы можете взять кредит в размере 70 % от рыночной стоимости закладываемого жилья, находящегося в вашей собственности или в собственности трех лиц.

Все зависит от предмета ипотеки и населенного пункта, в котором он находится: если это населенный пункт с развитой инфраструктурой, наличием большого числа рабочих мест, а жилое помещение отвечает требованиям банка, то возможно рассчитывать на положительное решение банка по данному объекту недвижимости.

В свете сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования банк «Акцепт» не изменил порядок выдачи кредитов. Более того, если у вас есть положительное решение другого банка, это может ускорить принятие предварительного решения о выдаче кредита в банке.

По состоянию на начало 2016 года банком «Акцепт» ипотечных кредитов было выдано на 130 млн. рублей, что составляет 35% от розничного портфеля банка. В 2016 году банк начал реализовывать собственную ипотечную программу.

Валюта баланса за I полугодие 2013 года увеличилась на 1,6 млрд. руб. или на 80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 3,5 млрд.руб. Балансовая прибыль за I полугодие 2013 года увеличилась на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 42,2 млн.руб.

Общий объем размещенных средств в виде кредитов физических лиц за первое полугодие 2013 вырос на 35,4 % и составил почти 0,5 млрд.руб. В целом же кредитный портфель увеличился почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2016 года и составил на 01.07.07 – 2,2 млрд. руб. Согласно рейтинга журнала «Эксперт Сибирь» ОАО КБ «Акцепт» стал 11-м среди банков в СФО по величине кредитного портфеля.

Согласно рейтингу «Топ 500 прибыльных банков» за 1 квартал 2016 года, составленный компанией РБК.Рейтинг, ОАО КБ «Акцепт» занял 242-е место благодаря размеру балансовой прибыли.

ОАО КБ «Акцепт» быстро сориентировался в новых условиях и постарался максимально упростить процедуру выдачи кредита, сократить до минимума время принятия решения и объем пакета документов.

Если бы не ограниченность предложения на рынке жилья, ипотека ОАО КБ «Акцепт» в прошлом году развивалась бы еще быстрее. Впрочем, результаты и без того впечатляют.

Рост спроса на ипотечное кредитование спровоцировал выход в этот сегмент большого количества новых игроков. Если несколько лет назад «ипотечные» банки можно было пересчитать по пальцам, сегодня универсальный банк, не имеющий ипотечных программ, стал исключением.

Текущая ситуация на рынке недвижимости сделала ипотеку одним из основных факторов доступности жилья. Она набирает популярность вследствие ряда объективных факторов. В первую очередь — прихода новых игроков на рынок банковских услуг, роста конкуренции среди кредитных учреждений. Это отражается на предложении более лояльных и гибких для клиента условий: до последнего времени ставка по ипотеке снижалась, требования банков по объемам первоначального взноса смягчались, все большее распространение получали схемы, не предусматривающие наличия у заемщика собственных средств.

Подобное развитие в той или иной степени характерно для рынков всех уральских областных центров. Еще одна тенденция — расширение спектра ипотечных программ ОАО КБ «Акцепт»: кредитования первичного жилья (долевки), комнат, загородной недвижимости.

Ипотечный кризис на американском рынке опосредованно, но отразился на российском. Мелким банкам было выгодно кредитоваться за рубежом по низким ставкам и зарабатывать на российском рынке, поэтому требования к заемщику снижались для увеличения объема выдаваемых кредитов. После американского и британского ипотечных кризисов этот ресурс существенно уменьшился, что привело к сокращению выдачи кредитов, ужесточению требований к заемщику, в некоторых случаях — к повышению ставок .

Представители ОАО КБ «Акцепт» подчеркивают: во-первых, изменения коснулись политики далеко не всех игроков, а лишь относительно небольших, а во-вторых, они оказались не столь существенны.

Часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения и ужесточить требования при получении кредитов. Поэтому заемщики перешли из одних банков в другие — те, что не изменили условий. К числу последних относится и ОАО КБ «Акцепт». Объемы выдачи кредитов увеличиваются. Более того, сегодня отмечается рост заявок на рефинансирование. Люди, взявшие ранее кредиты по более высоким ставкам, чем сейчас (скажем, 15% годовых), могут получить новый кредит под 11%, направить его на погашение долга перед первым банком и сэкономить не одну сотню тысяч рублей на процентах.

Тем не менее многие эксперты полагают, что темпы роста ипотеки ОАО КБ «Акцепт» в будущем замедлятся. Это отнюдь не означает, что объемы кредитования перестанут расти в абсолютных цифрах.

Уже сегодня застройщики сталкиваются с превышением предложения над спросом, так как темпы строительства растут, преодолевая показатели 70 — 80−х годов, а высокий уровень цен не позволяет большинству простых граждан приобрести квартиру без кредита. Из этого следует, что доля ипотечных сделок будет увеличиваться с каждым годом, стремясь к западному уровню. Сегодня она составляет около 1% от ВВП России, что несравнимо с показателями, например, США, поэтому потенциал для роста у ипотеки колоссальный.

Динамика выдачи ипотечных кредитов ОАО КБ «Акцепт» останется положительной на протяжении 10 — 15 лет, но темпы будут измеряться десятками процентов, а не разами. Для рынка жилья это безусловное благо. Собственно, один из итогов последних двух лет развития рынка ипотеки в том, что вопрос «влияет ли ипотека на рост цен» перестал быть дискуссионным. Большая доля экспертов признает: да, влияет. Споры идут только о степени этого влияния.

Заключение

На основании проведённого исследования можно сделать следующие основные выводы и заключения.

Залог недвижимого имущества регулируется специальным законом –Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в п. 3 ст. 1 которого определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим ФЗ не установлены иные правила.

Таким образом, нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существенными условиями договора ипотеки являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Проанализировав правовые проблемы ипотеки и ипотечного кредитования (преимущественно жилищного) в Российской Федерации на современном этапе, можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Так, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать: постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья; оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности; сохранить и расширить рабочие места; повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

В целях дальнейшего развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с работой Центрального банка России по подготовке для банков и иных кредитных организаций.

Нуждается в доработке и Гражданского Кодекса Российской Федерации; при этом предлагается исходить из общего принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование процедур и т.п.

Список используемых источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2013 № 6-ФКЗ, от 30.12.2013; 7-ФКЗ) // Парламентская газета. – 2009. - № 4.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2013) // Российская газета. – 2001. - №. 330.
5. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. – 1992. – 06 июн.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 19.05.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - № 29. - Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 21.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» (с изм. от 18.08.1996) // Российская газета. - 1996. - № 120.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.08.1996г. № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» // Российская газета. - 1996. - № 280.

Акты судебной практики

1. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС Российской Федерации. – 2005. – № 4
2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2016 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2016 г.). // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. - 2016. - №2

Литература

1. Барановский И.М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. - 2004. - № 14. - С. 93-105.
2. Белая О.В. Об акцессорности залога как обеспечительного механизма // Проблемы правоведения. Выпуск 2. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета / Отв. ред. O.A. Заячковский. - Калининград: Изд-во Калининградского Государственного Университета, 2005.- С.12-14.
3. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. - 2013. - № 5. - С. 15-23.
4. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.
5. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 2015. — № П. —С. 52-56.
6. Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2013. - 808с.
7. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства [Электронный ресурс]/ Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2009.
8. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // Налоги. - 2009. - № 38. - С. 15 - 18.
9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2004. - 411.
10. Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2002. - 288с.
11. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 2015 - №5/6. - С.52-55.
12. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ЭлКниги, 2012. - 368 с.
13. Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге. - М.: Деловой двор, 2012. - 88 с.
14. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. - 2003. - № 2. – С.27-32.
15. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2016. - № 8. - С.26 - 29.
16. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. - М., 2002. - 305с.
17. Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. - 2012. - № 23. - С. 27 - 30.
18. Лепехин И.А. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой // Вестник Пермского университета. - 2012. - № 1. - С. 121 - 130.
19. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - С. 42 - 49.
20. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002. - 400с.
21. Петров Д.А. Система ипотечного кредитования // Эж-ЮРИСТ. - 2003 г. - № 6.
22. Поздеева М. Опасности ипотеки // Административное право. 2012. - № 2. - С. 17 - 27.
23. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2009. - 208 с.
24. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 2001. - № 5. - С. 13.
25. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист. -2016. -№ 10. - С. 17 - 19.
26. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. - 390с.

1. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 07.05.2013) // СЗ Российской Федерации - 1998. - №7. - Ст. 76. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410. ↑

4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 21.12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. ↑

5. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" // Российская газета. - 1996. - № 120. ↑

6. Постановление Правительства Российской федерации от 3 августа 1996 г. № 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" // Российская газета. - 1996. - № 280. ↑

7. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах" // Российская газета - 1994. - № 221. ↑

8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.12.201) // Российская газета. - 2005. - №. 330 ↑

9. Гражданское и предпринимательское право / Под ред. Богачевой Т.К. - М., 2013. - с.122. ↑

10. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства [Электронный ресурс]/ Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2009. ↑

11. Белая О.В. Об акцессорности залога как обеспечительного механизма // Проблемы правоведения. Выпуск 2. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета / Отв. ред. O.A. Заячковский. - Калининград: Изд-во Калининградского Государственного Университета, 2005.- С.13. ↑

12. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист. -2016. -№ 10. –– С. 17. ↑

13. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.// Финансы.–– 2013. –– №6. –– С. 26. ↑

14. Там же. –– С. 26. ↑

15. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. –– 2015. –– № 5. –– С. 13. ↑

16. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.// Финансы.–– 2003. –– №6. –– С. 26. ↑

17. Романова М.В. Ипотечное кредитование // Ваше право. –– 2004. –– № 11. –– С. 22. ↑

18. Петров Д. Система ипотечного кредитования // «Эж – Юрист», февраль 2003, № 6. ↑

19. Информационное письмо Президиума ВАС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. – 2005. – № 4. ↑

20. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2009. – С.103. ↑

21. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. - 2003. - № 2. – С.25. ↑