Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время тема ипотечного кредитования носит актуальный характер в современном обществе. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, поэтому будет целесообразным ее исследовать. Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств. Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". На сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности. Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно. С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы изучить ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств, рассмотреть весь процесс оформления ипотечного кредита, понять правовую структуру формирования ипотеки.

Предметом курсовой работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотеки как способа обеспечения обязательств в законодательстве.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

-проанализировать историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России;

-провести анализ действующего законодательства;

-провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

-определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

ГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие ипотеки и история ее возникновения

Большинство из нас связывают российскую ипотеку с современностью, и мало кто знает, что ее летоисчисление началось 250 лет назад. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э.(его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Одной из главных реформ, проведенных Солоном является сисахфия (от греч. seisachtheia- «стряхивание бремени», т. е. освобождение от долговых камней с земельных участков бедного населения) – законодательно упраздняла поземельную задолженность, отменяла долговое рабство, налагая запрет давать деньги в долг «под залог тела». Земля представляла собой свободно обращаемый товар, а следовательно, существовал риск (для покупателей и для кредиторов по закладным), что данная собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека не позволяла перейти имуществу к другому владельцу, т. к. обеспечение заключалось в стоимости имущества должника, а не в его личности. В ходе развития имущественных отношений слово «ипотека» стало использоваться для обозначения залога.^[1]

Большое развитие институт ипотеки получил в IV веке до н. э. Залог земли в большей части использовался обеспеченными гражданами и, как правило, не был связан с потребностями экономического характера, имел потребительское назначение. Это подтверждается множеством залоговых надписей, немалая часть из которых относится к IV век до н. э. При ипотеке заложенная земля находилась во владении и пользовании задолжника, который не мог ею распоряжаться. В случае неисполнения обязательства земля передавалась кредитору. Заложенное движимое имущество оставалось во владении кредитора, который имел право его продать при неисполнении обязательства должником.^[2]

Залоговые надписи на закладных камнях выступали в качестве древних ипотечных книг, сформировавшихся в Европе в Новое время. Они предоставляли возможность любому узнать о состоянии определенного недвижимого имущества, а также об уровне обременения его ипотечными долгами. Публичность ипотеки также выражала интересы возможного покупателя недвижимости, то есть содействовала ее превращению в объект торгового оборота. Следовательно, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла любому гражданину узнать о состоянии данного земельного имущества.

Становление института ипотеки было связано со сменой политико­экономических условий: ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника , а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до на стоящего времени.

Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси^[3]. Уже в XIII—XI V вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства Санкт­-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту и Коммерц­-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк. Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768г. в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в городах Москве и Санкт-Петербурге в 1769г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного заемного банка. В том же 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого был архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. В Российской империи 1 января 1835 г. был введен Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между частными лицами. Cyществовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в городах Санкт­-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, вместо них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861г.была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт­-Петербургское городское кредитное общество».

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887г. на 69 млн руб., а в 1890 г. уже свыше 600 млн руб.

Ипотечное кредитование продолжает активно развиваться, клиентами становится около 2/3 частных владельцев земли. Массово увеличивается количество товариществ мелкого кредита: к 1915 году их стало свыше 15500. На данный момент целевое назначение ипотеки существенно изменяется. Ранее она была направлена на развитие предпринимательства в промышленной и банковской сфере или на биржевые игры, а теперь стала все больше применяться в сельском хозяйстве. Большая часть ссуд была потрачена на покупку земельных участков.

Пик расцвета ипотеки пришелся на 1914-1915 гг^[4]. Лидерами среди кредиторов стали земельные банки, выдавшие около 90% от общего количества ссуд. К 1917 году было открыто уже 21 земельных банков, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка, Дворянский Банк, а также 18 частных финансовых учреждений. Октябрьская революция стала причиной паузы в ипотечном кредитовании. Банки были закрыты, а частная собственность оказалась под запретом. Таким образом, к 1918 году ипотека исчезла.

1.2. Ипотечное кредитование в современной России

В настоящее время ипотека во всем мире является мощным фактором развития экономики. В странах Европейского экономического союза до 80% всех залогов являются ипотечными. Крупнейшим в мире рынком является ипотечный рынок США. Необходимо отметить, что в США ипотека составляет 60-70% ВВП, в то время как в России всего 1,5-2%.

Ипотека т.е. обеспечение исполнения различных финансовых, экономических и гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, надежной гарантией прав и законных интересов.

Необходимо отметить, что ипотечное кредитование возникло на Руси одновременно с правом частной собственности и закладом. В ходе сложной эволюции ипотечного кредитования после Октябрьской революции ипотечные кредитные организации были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. Более 70 лет в нашей стране ипотечное кредитование являлось незначительным механизмом.

Возрождение института ипотеки в России было связано с принятием в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и созданием в 2002 г^[5]. на федеральном уровне Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При этом акцентировалось, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Развитию ипотеки способствовали общеэкономические факторы: рост доходов населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жить в кредит» у населения.

Начиная с 2004 г. объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2005 г.— 3,1 раза, в 2006 г.— в 4,8 раза, в 2007 г.— 2,1 раза, в то время как ежегодный коэффициент роста объемов ипотечных кредитов составил в среднем 1,5. По различным оценкам, объемы рынка ипотечного кредитования достигли 270 млрд . руб. и составили до 2% от ВВП^[6] страны.

Такой кредитный продукт как ипотека существует в России относительно недавно, но уже за это время столкнулся с рядом проблем и факторов торможения развития.

Весь кредитный рынок зависит от действующей экономической конъюнктуры страны, которая при своих изменениях обязательно приводит к существенным сдвигам в деятельности коммерческих банков. С 2005 года рынок активно развивался, но после 2015 – была зафиксирована его отрицательная динамика впервые за 10 лет. Виной тому были многие причины: снижение уровней дохода населения, применение санкций, рост инфляции, падению курса рубля и цен на нефть и, как результат, существенное увеличение ключевой ставки Банка России.

Государство с 2015 года стало активно внедрять программы поддержки заемщиков, которые принесли положительный эффект. Однако, даже сегодня некоторые проблемы ипотечного кредитования в стране остаются нерешенными.

При взлетах и падениях ключевых экономических показателей, частых кризисах устойчивость теряется не только в экономической ситуации в стране, но и в финансах отдельно взятых заемщиков.

Люди легко теряют работу и начинают допускать просрочки по ипотечным платежам. В итоге не погашенные ипотечные займы порождают проблемы в денежных ресурсах банка, который также кредитуется для развития своей деятельности.

Государство порой не успевает должным образом реагировать на такие изменения кредитного рынка и принимает специальные законы уже позже , когда последствия кризисный явлений наносят существенный ущерб хозяйствующим субъектам и населению.

В кризисном 2015 году программа субсидирования ипотечных ставок от государства значительно помогла восстановить былые обороты жилищного кредитования.

Государственная программа субсидирования процентных ставок позволяла заемщикам брать ипотеку по фиксированной ставке. Теперь же поближе рассмотрим основные проблемы, которые препятствуют большему развитию данного вида кредитования в России в настоящее время. Низкий уровень дохода заемщиков.

В России большая часть работающего населения получает такие уровни дохода, которых порой не хватает просто на жизнь, а уж тем более о взятии многомиллионных кредитов речи здесь быть не может. Для оформления ипотечного займа клиент должен располагать определенной суммой свободных денежных средств, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса.

Банки просят при заключении договора оплачивать 15 - 30% от общей суммы стоимости жилья. Кредиты без первоначального взноса тоже существуют, но в очень немногих банках, и в этом случае процентная ставка по ипотечному кредиту значительно выше, чем в случае с возможностью внесения первоначального взноса .

Еще одной не менее важной проблемой в этом отношении считается проблема серых доходов. Для получения ипотеки банки требуют предоставление справки 2 - НДФЛ и подтверждение официального трудоустройства. Немногие заемщики могут похвастаться высоким размером официального дохода.

Есть банки, которые выдают ипотеки по двум документам без подтверждения дохода, но при этом они требуют высокий первоначальный взнос.

Рост инфляции Сегодня с экранов телевизоров постоянно говорят о том, что уровень инфляции стремительно снижается, что таких показателей не было зафиксировано за всю историю страны. Возможно, снижение и правда присутствует, но его динамика еще не достаточна для действующих реалий.

В России всегда уровень роста инфляции был выше уровня роста доходов населения. Из-за инфляционной динамики обесцениваются денежные средства.

Для банка этот процесс означает отток депозитных вкладчиков и, следовательно, дефицит финансовых ресурсов. Население неохотно хранит деньги в банке, ведь процент по вкладам не покрывает даже роста цен на товары и продукты. Проблемы рынка строительства жилья.

Сегодня строительством многоквартирных домов занимается множество компаний, но в отдельных регионах этим занимаются компании - монополисты. Конкуренция на рынке попросту отсутствует.

При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Это случается зачастую из - за сжатых сроков постройки некоторых объектов. Из - за низкого качества дома имеют сниженный срок эксплуатации, стены трескаются и случаются прочие проблемы в таких домах.

Однако, самой острой проблемой на рынке ипотечного жилья остается проблема обманутых дольщиков. Каждый год объявляют о прекращении строительства крупные фирмы - застройщики, многие из которых долгое время успешно функционировали на рынке и были аккредитованы банками.

При покупке квартир в новостройках в ипотеку, банки позволяют покупать квартиры только у тех застройщиков, которые получили у них аккредитацию.

Таким образом, кредитные учреждения оберегают себя от сотрудничества с ненадежными застройщиками, ведущими не прозрачную деятельность и готовыми в любой момент обанкротиться.

Сегодня государство активно борется с такими строительными компаниями и помогает обманутым дольщикам получить своё жильё. А с 1июля 2019 года государство ввело на обязательной основе применение эскроу-счетов^[7] для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ).

Таким образом, должна решиться проблема с недобросовестным застройщиком.

Но даже при сильном развитии строительства очень малая часть населения имеет возможность купить себе жильё. Остальные испытывают сильную потребность в жилье. Невыгода ипотеки для банка заключается в том, что ипотека- это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени. Поэтому банки не активно идут на развития ипотечных продуктов в своем арсенале. Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда более короткие сроки.

Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно создать хорошие и безопасные условия для этого.

Положение России на международной арене, на данный момент не совсем устойчивое. Сегодня Россия для большинства государств мира является агрессором, странной с высоким военным потенциалом. В связи с вероятной боязнью России другие страны мира вводят против нас санкции, которые сильно ухудшают наше финансовое состояние^[8].

Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции, в частности:

• Ведение активных военных действий в других странах, на развитие которых уходят огромные суммы денег из бюджета страны;
• Обустройства Крыма- новой территории, на которой также тратятся внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока не наступает;
• Падения курса рубля, влияющие на увеличение ставки рефинансирования по ипотеке.

Пока в России по большей степени происходит развитие внешней политики, отчего вполне логично страдает внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного кредитования.

Несоответствие экономического развития отдельных регионов тоже влияет экономику страны.

Россия - огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут по- разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и образованного населения из отдельных территорий в столицы и крупные промышленные и экономические центры. Если бы все регионы страны были приблизительно одинаковы развиты, никто бы не стремился переезжать в столицу в писках лучшей жизни. Тогда и ипотечное кредитование бы развивалось нормальными стабильными темпами во всех территориях страны.

Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка, старается помогать заёмщикам, но поддержка все ровно не отвечает тому уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.

Ипотечное кредитование -это не окрепшая сфера кредитования, но очень важная с политической точки зрения. Развитие данного вида кредитования необходимо как государству, так и населению.

ГЛАВА 2. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1. Подача заявки в банк на получение ипотеки

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев.

Ипотечным называется кредит, при котором заемщик закладывает в банк имеющуюся у него недвижимость, продолжая пользоваться ею. Особенно часто используется схема, при которой залог оформляется на приобретаемую квартиру или частный дом. Вообще, именно получение ипотеки на жилье считается наиболее популярной и востребованной банковской услугой, хотя по описанной схеме нередко приобретается и коммерческая недвижимость, и промышленные объекты.

В числе основных условий ипотечного кредита, помимо обязательного оформления недвижимости в залог, можно выделить такие параметры займа, которые являются стандартными для подобных финансовых сделок:

• Срок. При оформлении ипотеки продолжительность действия кредитного договора нередко составляет 10, 20 и даже 30 лет;
• Сумма. Характерной особенностью рассматриваемых кредитов выступает серьезная сумма займа, что объясняется немалой стоимостью жилья, независимо от того, идет ли речь о квартире, или частном доме;
• Процентная ставка. Учитывая длительный срок и большую сумму, ипотечные кредиты выдаются обычно под относительно небольшой процент, который заметно ниже ставок по другим видам займов.

Условия получения ипотеки в стали заметно более привлекательными и выгодными для потенциальных заемщиков. Это объясняется влиянием нескольких факторов. Во-первых, в последние три года неуклонно снижается ключевая ставка ЦБ РФ, что ведет к аналогичному снижению процентов по большинству кредитов. Во-вторых, происходящее одновременно сокращение реальных доходов населения вынуждает банки предлагать клиентам более выгодные условия. В-третьих, нестабильное финансовое состояние значительной части застройщиков, задолжавших серьезные средства различным финансовым организациям, стало причиной того, что они зачастую расплачиваются с банками по кредитам квартирами по себестоимости или даже ниже.

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки. Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отлича Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб. до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.^[9]

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),

• выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
• подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
• регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

• определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
• узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
• определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
• запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
• уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
• определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

• военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
• ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
• ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
• ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

• комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
• размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
• стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

• паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
• документы о семейном положении,
• документы, подтверждающие доход,
• справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение: Водительские права. Военный билет. Дипломы, сертификаты об образовании. Свидетельство о заключении брака. Свидетельство о рождении детей. Бумаги, подтверждающие дополнительный доход. Документы о владении имуществом.^[10]

На этапе андеррайтинга^[11] кредитор принимает решение о пре­доставлении (отказе в предоставлении) ипотечного кредита. Од­новременно им определяются "рамочные" условия кредитного договора - в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа доку­ментированной информации о потенциальном заемщике. При­мерный состав документов, используемых банками (кредитны­ми организациями) при проведении процедуры андеррайтинга, включает:

1. копию паспорта (все страницы, в т. ч. пустые);
2. копию трудовой книжки (все страницы), заверенную работо­дателем, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);

справку о доходах по форме 2-НДФЛ МНС России, заверен­ную в установленном порядке, либо справку о доходах по форме Сбербанка

1. России или справку по форме предприятия за последние 6-12 месяцев;
2. копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвое­нии идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
3. копию свидетельства о государственном пенсионном стра­ховании;
4. документы, подтверждающие сведения о состоянии здо­ровья, - справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;
5. документы, характеризующие недвижимое и дорогостоя­щее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика;
6. документы, характеризующие находящиеся в распоряжении заемщика иные (дополнительные) источники доходов;
7. документы, характеризующие участие заемщика в юриди­ческом лице, либо документы, характеризующие заемщика-пред­принимателя без образования юридического лица;
8. документы, подтверждающие исполнение заемщиком обя­зательств по ранее взятым кредитам;
9. документы, подтверждающие расходы заемщика;
10. в необходимых случаях - разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора) (например, согласие супруга (супруги) заемщика). Пример заполнения согласия супруга (супруги) заемщика представленный в Приложении А

Анкета на ипотеку заполняется по форме банка, а это значит, что в каждой организации будут свои пункты, а вам может понадобиться ответить на самые разные вопросы. Здесь вы указываете свои анкетные данные, уровень дохода и всю необходимую информацию для перехода к следующему шагу. Заявление на ипотеку составляется здесь же, по образцу, который обязан предоставить вам сотрудник банка.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей. Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

2.2. Подача документов на объект недвижимости в банк

Документы по объекту для предоставления в банк:

• предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
• документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
• копии паспортов продавцов,
• копию лицевого счета,
• технический, кадастровый паспорт,
• выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

• документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
• иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

2.3. Подписание кредитного договора и регистрация ипотеки Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

Ипотечный договор заключается в письменной форме и регистрируется по месту расположения недвижимости, которая является предметом ипотеки. Ипотечный договор не обязательно нотариально удостоверять, но стороны по требованию банка-кредитора или по собственному желанию имеют право это сделать^[12]. Ипотечный договор вступает в силу с момента его регистрации. Пример ипотечного договора представлен в Приложении Б.

Для регистрации ипотечного договора нужны следующие документы:

• Заявление залогодержателя;

• Заявление залогодателя;

• Ипотечный договор и его копия;

• Документы, которые указаны в ипотечном договоре, как приложения;

• Договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой; • Документ, подтверждающий уплату госпошлины;

• Другие документы, которые необходимы для регистрации ипотеки, согласно законодательству РФ о регистрации прав на недвижимость и сделок, связанных с ней.

В том случае, когда права залогодержателя подтверждаются закладной, необходимо представить также саму закладную и документы, которые указаны в ней, как приложения, а также их копии.

Ипотека регистрируется в течении пяти дней с момента предоставления всех документов путем внесения записи о регистрации ипотеки в ЕГРП. Регистрация ипотеки удостоверяется надписью на ипотечном договоре, которая должна содержать наименование регистрирующего органа, место и дату регистрации, номер под которым она зарегистрирована. Прекращение ипотечного договора Если ипотечный договор исполнен или его действие прекращено по другим причинам, то необходимо погасить регистрационную запись. Это делается на основании заявления залогодержателя и залогодателя или по решению суда о прекращении ипотечного договора. Если была получена закладная, то при погашении записи о регистрации ипотеки этот документ аннулируется и передается раннее обязанному по ней лицу при предъявлении требования.

Законодательство по ипотечному договору Правоотношения по ипотечному договору регулируют следующие нормативные документы:

• Конституция России;

• Гражданский кодекс РФ;

• Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и другие акты.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениям и юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на осно­вании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ставлены:

1. нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
2. документы, названные в договоре об ипотеке в качестве при­ложений;
3. доказательства уплаты регистрационного сбора;
4. документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию ипотеки, представляются также следующие доку­менты:

1. закладная и ее копия;
2. документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало­женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложен­ным имуществом залогодатель не должен допускать имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, стано­вится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384—386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кре­дитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке оз­начает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с п. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ должна быть нотариально удосто­верена и подлежит государственной регистрации в порядке, уста­новленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственно­сти несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечи­тельство, осуществляется в порядке, установленном законодательст­вом Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответст­вующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома дого­вором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обяза­тельства незавершенным строительством и принадлежащими зало­годателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются нахо­дящимися в залоге с момента государственной регистрации догово­ра купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не преду­смотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяют­ся правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Договор об уступке денежных требований представлен в Приложении В.

2.4 Выдача ипотечного кредита

Есть 4 основных способа расчета за приобретенную квартиру.

1. Аккредитив

Покупатель переводит на специальный̆ счет деньги для расчета с продавцом. После успешной̆ регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам. Преимущества — банк несет ответственность за деньги. К недостаткам относится высокая комиссия за услугу.

1. Банковская ячейка

Покупатель в присутствии продавца помещает наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущество — безопасность расчетов. Недостатки — достаточно высокие затраты на аренду сейфа, необходимость транспортировки крупной̆ суммы.

1. Расчет наличными или безналичный̆ перевод

Самый̆ опасный̆ и ненадежный̆ способ взаиморасчета. Нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов. Если же покупатель переведет деньги, но в регистрации будет отказано, покупатель рискует оказаться без денег и квартиры.

1. Сервис безопасных расчетов

Наиболее удобный̆ и безопасный̆ способ взаиморасчета между покупателем и продавцом. Покупатель переводит средства на специальный̆ счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги переводятся на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Глава 3. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека (залог недвижимости) — комплексное обе­спечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особен­ности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

ГК РФ в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3—5 ст. 340;

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим кодек­сом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Земельный участок является предметом залога в ка­честве обеспечения выполнения обязательства соб­ственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита. Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Основания возникновения залога следующие:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом должником этого обязательства имеет право в случае неисполнения удовлетворения решение из стоимости заложенного имущества преиму­щественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установ­ленными законами;

залог земельных участков, предприятий, зданий, соору­жений, квартир и другого недвижимого имущества ре­гулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Залог возникает в силу договора. Залог также выступа­ет на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обя­зательства признается находящимся в залоге.

Залог земельного участка (ипотека) — это средство обеспечения исполнения обязательств, чаще всего кредитных. Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте. Предметом залога могут быть и земель­ные доли, однако для их залога необходимо выделить земель­ный участок в счет земельной доли в натуре. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещен или ограничен законом.

Не могут быть залогом следующие земельные участки:

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

площадь которых меньше минимального размера, уста­новленного нормативными актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправле­ния для земель различного целевого назначения и раз­решенного в договоре должны быть установлены предмет ипо­теки, размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ве­дения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, кото­рому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков

В настоящее время вопросы, затрагивающие ипотеку земельных участков, детально не урегулированы и вызывают большое количество споров.

Существует проблема определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки и соответственно его реализации без потерь в случае необходимости.

Отсутствуют методологические подходы к определению залоговой стоимости земельных участков. На сегодняшний день залоговая стоимость принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется исходя из рыночной или кадастровой стоимости с применением понижающих коэффициентов. При этом применение кадастровой стоимости земельных участков в качестве базовой при определении их залоговой стоимости является временной вынужденной мерой. Это связано с недостаточным развитием рынка земель сельскохозяйственного назначения, дефицитом достоверных данных о конъюнктуре спроса и предложения на такие земельные участки и непредсказуемости результатов оценки их рыночной стоимости для целей залога.

Отсутствует отлаженный механизм страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и т. п. 

Сегодня оформить земельный участок в собственность достаточно сложно и дорого.

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Предприятие является сложным и неделимым объектом, составляющим единое экономическое целое, включающее в себя различные виды недвижимого и движимого имущества, а также неимущественные права, необходимые для осуществления определенной предпринимательской деятельности.

Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др. 

Предприятие может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. У одного субъекта возможно наличие нескольких предприятий.

Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Долги, которые образовались до момента передачи предприятия в ипотеку, не могут служить обеспечением имущественных обязательств залогодателя. В то же время более поздние долги не могут уменьшать общую стоимость имущества, переданного в ипотеку. Долги учитываются при определении общей стоимости предприятия при необходимости его реализации.27

Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Конкретный перечень состава заложенного имущества определяется в приложении к договору ипотеки. На основе полной инвентаризации предприятия указывается стоимость всех закладываемых элементов имущественного комплекса. Это важное положение, так как залогодатель должен сохранять общую стоимость имущества, указанную в договоре ипотеки, в течение всего времени обеспечения основного обязательства. Поэтому к договору ипотеки предприятия должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Следовательно, в акте инвентаризации должны быть указаны и оценены все виды имущества, предназначенные для предпринимательской деятельности на данном имущественном комплексе. Точный перечень объектов уточняется соглашением сторон с тем, чтобы он был достаточен для обеспечения основного долга должника.

Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.

В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Но и в этом случае могут возникать конфликты в связи с тем, что лицо, подписавшее договор ипотеки, не имело достаточных полномочий на его заключение. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Существуют особые правила для заключения акционерными обществами некоторых сделок. Заключение обществом крупных сделок, предметом которых является значительная часть его имущества более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение должно быть принято большинством в три четверти голосов акционеров, присутствующих на собрании, если в уставе не предусмотрен иной порядок внесения этих вопросов на рассмотрение общего собрания.

В качестве залогодателя может выступать государственное или муниципальное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения. В таких случаях предполагается, что предприятие передает в ипотеку не все принадлежащее ему имущество, а один или несколько из закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения имущественных комплексов. Если предприятие заложит имущество, стоимость которого равна всей балансовой стоимости активов, оно в случае невыполнения обеспеченного ипотекой обязательства должно будет прекратить свое существование. Такой договор ипотеки будет противоречить специальной правоспособности унитарных предприятий и должен считаться недействительным, так как он не соответствует целям деятельности предприятия, предусмотренным в его учредительных документах.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

По закону жилищная ипотека допускается только в отношении предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов (расположенных в них квар­тир, комнат), принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ог­раниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в поряд­ке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных. Порядок ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка, определен ст. 77 Закона о жилищной ипотеке.

В общем случае жилое помещение, например квартира, приоб­ретенное (полностью или частично) с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента госу­дарственной регистрации права собственности заемщика на это жилое помещение. Залогодержателем (в общем случае) является банк, хотя Закон допускает возможность предоставления целевого кредита другими юридическими лицами.

К залогу такого жилого помещения применяются правила о за­логе недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Эти правила касаются и обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение слу­жит основанием для прекращения права пользования этим поме­щением залогодателем (должником). Как следует из ст. 50 рассмат­риваемого Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, т. е. изъять его из пользования залогодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполне­нием) последним обеспеченного ипотекой обязательства, в част­ности, неуплатой (несвоевременной или (и) неполной уплатой) суммы долга по кредиту. Если договором о жилищной ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на жилое помеще­ние, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении должником сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может производиться в судебном или во внесудебном порядке. При этом, как правило, взыскание на заложенное жилое помещение обращает­ся по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с рассматриваемым Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (т. е. при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогода­телем, заключенного между ними после возникновения оснований для обращения взысканий на заложенное жилое помещение и с уче­том содержания п. 2 ст. 55 рассматриваемого Закона).

Отметим, что должник может предотвратить обращение взы­скания на заложенное жилое помещение, удовлетворив все обеспе­ченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, котором эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, до момента продажи заложенного жилого помещения на публич­ных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это жилое помещение залогодержателем в установленном поряд­ке. В противном случае заложенное жилое помещение подлежит продаже в порядке, предусмотренном гл. 10 Закона о жилищной ипотеке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами. Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты. Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.

За последние годы именно ипотека стала одним из самых популярных кредитных продуктов.

Ведь в современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит. Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов: ограниченный платежеспособный спрос населения. недостаточные объемы при невысоком к тому же качестве жилищного строительства; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок; психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; неоправданное количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании. Так, только строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки; высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем; непрозрачные источники доходов граждан; неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Сбербанк, Государственное агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы, решают при кредитовании покупки жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание эффективного механизма обеспечения доступным жильем населения - остается нереализованной.

Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует максимально сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет "работать" ровно до тех пор, пока власти не наладят "человеческие" условия ее работы. Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу; Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; отсутствие вторичного рынка закладных. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов": заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы. Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

Основным регулятором ипотечного кредитования в стране является государство. Основные инструменты, используемые для регулирования ипотечного кредитования - изменения в законодательной сфере и финансовая поддержка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ)// Собрании законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32 - Ст.215.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011г.).
4. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2012 г., с изм. от 1 марта 2012 г.).
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)// Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 4 - Ст. 1125.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 29 февраля 2012 г.).
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 12 декабря 2011 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 6 марта 2012г.).
8. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000г. № 117-ФЗ (в ред. от 3 декабря 2011 г.).
9. Закон РФ от 7 февраля 1992г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (в ред. на 23 июля 2008г.).
10. Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.). . Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. на 30 ноября 2011г., с изм. вступающими в силу с 1 января 2012г.). .
11. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. на 30 декабря 2008г.).
12. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости).
13. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 6 декабря 2011г.) . . Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 29 декабря 2010г. с изм. и доп., вступающими в силу с 1 июля 2011 г.).
14. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 30 ноября 2011г.) .
15. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(в ред. от 6 декабря 2011 г.). . Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (в ред. от 3 декабря 2011г.) .
16. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах" .
17. Актуальные проблемы ипотечного кредитования 2019 года в России /Электронный ресурс/ - URL: http://calculator-ipoteka.ru
18. Когда в России начали выдавать ипотечные кредиты/Электронный ресурс/ - https://bankru.ru/ipoteka/zapad-dal-rossii-ipoteku/
19. Шахов В.В., Ахвледиани Ю.Т./Дисциплина: Страхование Экономика /Москва: Юнити, 2015/Дополнительная информация: 3-е изд., перераб. и доп. ст 224- 234
20. Довдиенко И.В. Ипотека : Учеб.-практ. пособие. / М.: РДЛ, 2013. – 272 с. С. 7
21. История государства и права зарубежных стран. Часть 1. Учебник для вузов. Под ред. проф. Крашенинниковой Н.А и проф. Жидкова О.А – М.: Издательская группа НОРМА–ИНФРА • М, 1998. – 480с.
22. Ахвледиани Ю.Т., Шахов В.В./Дисциплина: Экономика Риск-менеджмент Управление рисками/ 5-е изд., перераб. и доп./ Юнити, 2015. -С.241-244.
23. Бажин А.С.Главный редактор: Бажин А.С./ Студент. Аспирант. Исследователь : всероссийский научный журнал: журнал. 2019. № 9 (51)/ Методы научных исследований Научно-методическая деятельность. С 9-11.
24. Литвинова С. А.// Ипотечное кредитование: учебное пособие//Дисциплина: Банковское дело/ Москва, Берлин: Директ-Медиа, 2015. С 130-131.
25.  Рогожин М. Ю.//Квартирный вопрос : все, что вы хотите знать: практическое пособие// Правоведение//Москва, Берлин: Директ-Медиа, 2014 С 181-203.
26.  Эриашвили Н. Д.//Банковское дело Правоведение //Москва: Юнити, 2015 с.142-143.
27. Дисциплина: Земельное право/Жанр: Учебная литература для вузов/Москва: РИПОЛ классик, 2015//Объем: 129 стр.
28. Тепман Л. Н. , Артамонов В. А./Дисциплина:  Кадастр недвижимости Инвестиции /Рекомендовано Учебно-методическим центром «Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений//Москва: Юнити, 2015.
29. Автор: Эриашвили Н. Д./Банковское дело Правоведение/ Учебники и учебные пособия для вузов/Москва: Юнити, 2015/ стр.231-242.
30. Автор: Литвинова С. А./ Банковское дело/Учебники и учебные пособия для вузов/Москва, Берлин: Директ-Медиа, 2015/ стр.182

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Пример согласия супруга (супруги) заемщика

СОГЛАСИЕ

(Наименование населенного пункта, дата совершения согласия)

Я,.. (фамилия, имя, отчество, паспортные и адресные данные супруга (супруги) заемщика), в связи с намерением моего (моей) суп­руга (супруги) получить у ... (наименование кредитора) ипотечный жилищный кредит на приобретение квартиры (дома) по адресу ... (указать адрес):

1. Даю свое согласие на получение моим (моей) супругом (супру­ги) у ... (наименование кредитора) ипотечного жилищного кредита на условиях и в порядке, предусмотренном соответствующим кредитным договором.

С содержанием кредитного договора ознакомлен(а), положение указанного договора об обременении кредитуемого жилья и о послед­ствиях его неисполнения (ненадлежащего исполнения) моим супру­гом (моей супругой) мне разъяснено. Копия кредитного договора передана мне для сведения.

1. В случае обращения ... (наименование кредитора) взыскания на указанное жилье, кроме того, согласен (согласна):
   1. С получением соответствующего уведомления - в течение 30 (тридцати) дней, исчисляемых с даты получения уведомления, сняться с регистрационного учета по адресу ... (указать адрес

жилья) (в отсутствие регистрации по указанному адресу - фактически освободить указанное жилье для передачи новому пользователю).

• 1. Не совершать каких-либо действий, препятствующих ис­полнению сторонами по кредитному договору своих обязательств и реализации своих прав, в том числе в связи с переходом права соб­ственности на кредитуемое жилье от моей супруги (моего супруга) к новому владельцу по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством и указанным кредитным договором для случаев неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по нему.

Дата Подпись И.О. Фамилия

(Отметка о нотариальном удостоверении документа)

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ПРИМЕР ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

№

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год - прописью)

, являющееся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (лицензия на осуществление банковской деятельности от 20 г. № ),именуемое в дальнейшем Кредитор, в лице , действующего на

основании , с одной стороны, и граждане:

(паспорт серия , номер , выдан ,

” ” 20 года), зарегистрированный по адресу:

, , и

(паспорт: серия , № , выдан ,

” ” 20 года), зарегистрированная по адресу:

- - - - - - - -- - <

выступающие в качестве солидарных Заемщиков, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

• 1. Кредитор предоставляет Заемщикам кредит в размере

( , ) рублей сроком на . ) меся­ца, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим Договором.

Стороны договорились, что вся переписка, связанная с исполнени­ем настоящего договора, и открытие счета для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя гр. ,

(далее именуемый Представитель Заемщиков).

1.2 Заемщики осуществляют возврат кредита и уплачивают про­центы

про­центы за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим Договором.

1. Кредит предоставляется для целевого использования, а имен­

но: приобретения квартиры по адресу: (адрес строительный) состоящей из 2 комнат, расположенной на -м этаже -этаж­ного (кирпичного, панельного) жилого дома (далее - Квартира), стоимостью ( ) рублей, в (общую совместную,

долевую, индивидуальную) собственность Заемщика путем участия в долевом строительстве по Договору долевого участия, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, и заключенному между

1. Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по на­стоящему договору является:
2. Залог имущественных прав на Квартиру;
3. Ипотека в силу закона Квартиры;
4. Страхование жизни и потери трудоспособности гр.

и гр. ), по условиям которого первым выгодопри­

обретателем будет являться Кредитор;

1. Страхование риска утраты и повреждения предмета ипоте­ки - Квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор;
2. Страхование риска утраты права собственности на Квар­тиру, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор (по соглашению сторон);
3. Поручительство .

(при его наличии)

1. Договор залога имущественных прав, Договор долевого участия, влекущий возникновение ипотеки Квартиры в силу закона, Договор страхования жизни и потери трудоспособности, Договор страхования имущества (предмета ипотеки), Договор Поручительства прилагаются к настоящему Договору (по мере их заключения).
2. Права Кредитора по настоящему Договору (право на получе­ние исполнения по денежному обязательству, обеспеченном ипоте­кой, без предоставления других доказательств существования этого' обязательства, и п^^^^ залога приобретаемой Квартиры, ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим Договором порядке в соответствии с действующим за­конодательством .
3. Вся переписка, направляемая в адрес Представителя Заемщи­ков и полученная кем-либо одним из Заемщиков, считается получен­ной всеми Заемщиками.
4. Распоряжение всей суммой предоставляемого кредита от име­ни Заемщиков будет осуществляться Представителем Заемщиков.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

Порядок предоставления кредита

• 1. Кредит предоставляется Заемщикам в безналичной форме

путем перечисления всей суммы кредита на счет №

в ,

(наименование Банка)

открытый на имя Представителя Заемщика, не позднее ( . )

рабочих дней, считая с даты:

• 1. Кредит предоставляется Заемщикам при условии оплаты все­

ми или любым из Заемщиков разницы между вышеуказанной стоимо­стью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств Заемщиков в размере рублей и предос­тавления документа, подтверждающего получение Продавцом ука­занных денежных средств (при безналичном расчете - финансового документа, подтверждающий факт получения указанных средств Продавцом, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет Продавца, является Кредитор,, при наличном расчете - расписки (рекомендуется - нотариальное удостоверено), Продавца, о получении соответствующей суммы (если Продавец, - физическое лицо) или финансового документа, подтверждающего факт внесения денежных средств, а кассу организации, (если Продавец, - юридическое лицо).

(Возможны иные варианты предоставления кредита, а том числе с использованием индивидуального сейфа (банковской ячейки,, при этом первичный кредитор, вправе по собственному усмотрению изменить данный пункт).

1. Зачисленные согласно п. 21 настоящего Договора по распо­ряжению Представителя Заемщиков средства перечисляются в счет оплаты по Договору долевого участия, влекущего возникновение

ипотеки, на счет

(наименование строительной организации)

осуществляющей строительство Квартиры.

2.3. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления Кредитором денежных средств на счет, указанный в п. 2.1 настоящего договора.

2.4 . Кредитор после подписания. настоящего Договора открыва­ет на имя Представителя Заемщиков счет но учету средств предос­тавленного кредита (далее - ссудный счет), на котором отражается остаток суммы кредита, подлежащий возврату, а также Кредитором осуществляется пересчет сумм, подлежащих возврату по кредиту и уплате процентов по настоящему Договору в соответствии с усло­виями, оговоренными _ в п. 3 настоящего Договора.

3. Порядок пользования кредитом и его возврата

3.1 За пользование кредитом Заемщики уплачивают Кредито­ру проценты из расчета годовой процентной ставки в размере:

процентов годовых - от даты, следующей за датой пре­доставления кредита (займа) до последнего числа месяца, в кото­ром закладная выдана первоначальному залогодержателю (вариант: в котором осуществлена регистрация ипотеки на квартиру (жилой дом));

процентов годовых - с первого числа месяца, следующего за месяцем выдачи закладной первоначальному залогодержателю (вариант: следующего за месяцем регистрации ипотеки на квартиру (жилой дом)), до даты окончания срока исполнения денежного обя­зательства).

Кредитор (владелец закладной, он же Залогодержатель) вправе самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить размер про­центной ставки в сторону уменьшения, о чем в письменной форме уведомляет Заемщиков.

32 Проценты по кредиту начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем факти­ческого предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

1. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляют­ся проценты на оставшуюся сумму кредита, называется Процентным периодом.

Период с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные сред­ства, называется Первым Процентным периодом.

1. Расчет размера денежного обязательства (основного долга и процентов) производится с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам.

При расчете процентов за Процентный период промежуточных ок­руглений не допускается.

3.2.3.Базой для начисления процентов по кредиту является дей­ствительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соот­ветственно).

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

3.3. Заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начис­ленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке:

3.3.1.Одновременно с подписанием настоящего Договора предос­

тавляют Банку письменное распоряжение о перечислении в пользу Кредитора денежных средств в счет погашения задолженности с ли­цевых счетов Заемщиков (лицевого счета Представителя Заемщиков), открываемых до подписания настоящего Договора в

(наименование банка)

(далее Банк). Если указанные в данном пункте лицевые счета открыты в банке, отличном от Кредитора, то Заемщики предоставляют копии распоряжений.

Заемщики вносят средства, достаточные для совершения ежеме­сячного платежа, ца свои лицевые счета (на лицевой счет Предста­вителя Заемщика) не позднее даты платежа, определенной п. 3.3.4. настоящего Договора.

Списание средств Заемщиков с их лицевых счетов (лицевого счета Представителя Заемщика) в погашение задолженности по Кредиту происходит в соответствии с условиями настоящего Договора не позднее последней даты каждого Процентного периода.

3.3.2.Датой исполнения обязательств Заемщиков по настоящему Договору Стороны согласились считать последний день Процентно­го периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном Процентном периоде.

3.3.3.Исполнение обязательств Заемщиками по настоящему До­говору осуществляется путем безналичного перечисления (либо вне­сения в кассу Кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счета расчетов по ипотечно­му кредиту. Конкретные номера счетов будут сообщены Кредитором Заемщикам в срок не позднее 2 (двух) рабочих дней, считая с даты их открытия. К зачислению на вышеуказанные счета расчетов при­нимаются только переводы, в которых в назначении платежа указа­ны следующие реквизиты: фамилия, имя, отчество Заемщика, номер и дата настоящего кредитного Договора.

3.3.4.Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате про­центов, кроме первого и последнего, Заемщики производят за те­кущий Процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществ­ляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем.

3.3.5.Первый платеж включает только начисленные проценты за Первый Процентный период и подлежит внесению в срок, опреде­ленный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за Первый платежный период и аннуитетного платежа за второй Про­центный период.

3.3.6. В последующие ( ) Зкоомментарио: срок кредитоанииз минус два) периоды платежей Заемщики произ­водят ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начислен­ных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

Размер ежемесячного = ПС

аннуитетного платежа 1 - (1 + ГЮ) ’^(ЛЛ ■'>

где ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС- _ месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процент­ной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с настоящей закладной (в процентах годовых);

ПП - количество процентных периодов, оставшихся до оконча­тельного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).

Расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа производит­ся с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитанный по вышеуказанной формуле на дату подписания настоящего Договора, составляет ( ) российских рублей

и указывается в Графике платежей, и приводится в Информационном расчете, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору.

где ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС- _ месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процент­ной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с настоящей закладной (в процентах годовых);

ПП - количество процентных периодов, оставшихся до оконча­тельного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

Расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа производит­ся с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитанный по вышеуказанной формуле на дату подписания настоящего Договора, составляет ( ) российских рублейи указывается в Графике платежей, и приводится в Информационном расчете, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору.

3.3.7. В случае если размер ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании формулы, указанной в п. 3.3.6 настоящего Договора, превышает остаток фактических обязательств Заемщиков на дату платежа, то размер очередного платежа определяется равным вышеуказанному остатку фактических обязательств Заемщиков. При этом данный платеж будет являться последним, и п. 3.3.8 настоящего Договора не применяется.

3.3.8 Последний платеж по возврату кредита и уплате процентов

подлежит внесению в течение месяца, считая с даты, отстоящей от даты фактического предоставления кредита ровно на ( )

календарный месяц. Сроком окончательного и полного возврата кре­дита и уплаты процентов является дата, отстоящая от даты фактиче­ского предоставления кредита ровно на ( ) календарных

месяца.

3.3.9.Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начислен­ных процентов. При этом нроценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой кредита.

3.3.10. При истечении сроков платежей, установленных настоя­щим Договором, и непогашении задолженности Заемщиками, Кре­дитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета про­сроченных ссуд и просроченных процентов.

3.3.11. При отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиками из суммы ежемесячного платежа, полученного Креди­тором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате на­численных процентов за соответствующий Процентный период, а ос­тавшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита.

3.3.12. При просрочке в исполнении обязательств Заемщиками по настоящему Договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем Кредитор уведомляет Заемщиков.

3.3.13. В случае недостаточности денежных средств Заемщиков для исполнения им обязательств по настоящему Договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требо­ваний Кредитора:

• в первую очередь - издержки Кредитора по получению исполне­ния обязательств Заемщиков;
• во вторую очередь - требование по выплатам процентов;
• в третью очередь - требование по возврату суммы кредита;
• в четвертую очередь - требование по пеням за просроченные вы­платы в счет уплаты процентов;
• в пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита;
• в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов;
• в седьмую очередь - требование по выплате просроченных пла­тежей в счет возврата суммы кредита;
• в восьмую очередь - требование по выплате штрафов;
• в девятую очередь - требование по досрочному возврату кредита.

3.3.14. Кредитору принадлежит право самостоятельно, в одно­стороннем порядке, изменить очередность погашения Заемщиками требований Кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в пп. 3.3.13 настоящего Договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных Заемщиками.

3.4. Настоящим Договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погаше­ние), считая от даты фактического предоставления кредита, в течение которого Заемщикам запрещено производить платежи в счет досроч­ного исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.5. Досрочное полное и/или частичное исполнение обязательств разрешается Заемщикам по истечении срока моратория на досрочное погашение, указанного в п. 3.4 настоящего Договора, в следующем порядке:

3.5.1. Досрочное исполнение обязательств производится только в сроки, предусмотренные для осуществления ежемесячных пла­тежей.

3.5.2. Досрочному исполнению обязательств со стороны Заемщи­ков предшествует письменное заявление-обязательство, направленное Кредитору, о намерении осуществить досрочный возврат кредита (части кредита), включающее информацию о сумме и сроках дос­рочного платежа.

3.5.3. Заемщики обязаны направить Кредитору заявление-обяза­тельство о досрочном возврате кредита (части кредита) не позднее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до предполагаемой даты осуществления досрочного платежа. В противном случае Заемщикам отказывается в принятии досрочного платежа.

3.5.4. Сумма, заявляемая

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

3.5.4. Сумма, заявляемая Заемщиками в качестве частичного досрочного возврата кредита (части кредита), не может быть менее ( ) рублей.

3.5.5. В случае если Заемщики не исполнят или ненадлежащим образом исполнят обязательство по досрочному возврату креди­та, предусмотренное в заявлении-обязательстве, направленном Кредитору, на Заемщиков может быть наложен штраф в сумме ( ) рублей вне зависимости от наличия вины За­емщиков.

3.5.6. В случае осуществления Заемщиками полного досрочно­го исполнения обязательств по возврату суммы кредита, проценты, начисленные до даты такого досрочного возврата, в соответствии с условиями настоящего Договора, подлежат уплате в полном объеме в дату полного досрочного исполнения обязательств по возврату сум­мы кредита.

3.5.7. При осуществлении Заемщиками ежемесячного платежа в большем размере, чем это установлено условиями настоящего Договора, сумма, превышающая необходимый ежемесячный пла­теж (с учетом возможного досрочного погашения, производимого в соответствии с условиями настоящего Договора), не принимается Кредитором к исполнению и возвращается Заемщику за вычетом на­кладных расходов.

3.5.8. После осуществления Заемщиками частичного досрочного возврата кредита (части кредита) перерасчет ежемесячного аннуитет­ного платежа не производится, при этом срок кредитования соответ­ственно сокращается.

С согласия Кредитора и при наличии письменного заявления За­емщиков может производиться перерасчет аннуитетного платежа, исходя из нового остатка ссудной задолженности по формуле, ука­занной в п. 3.3.6 настоящего Договора. В этом случае Заемщикам направляется письменное уведомление о произведенном перерас­чете с приложением нового информационного расчета с графиком погашения платежей, который должен быть подписан Заемщиками. В случае если Заемщики не предоставят Кредитору подписанный новый информационный расчет в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения, перерасчет считается не произведенным.

3.6. Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начислен­ных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денеж­ными средствами, а также уплата указанной в настоящем Договоре неустойки (в случае ее начисления).

4. Права и обязанности сторон

1. Заемщики обязуются:
2. Возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактиче­ский период пользования кредитом.
3. Возвращать кредит и уплачивать начисленные Креди­тором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 настоящего Договора.
4. В течение ( ) календарных дней, считая

с даты подписания настоящего Договора, заключить Договор доле­вого участия в строительстве Квартиры, сторонами в котором будут являться: Заемщик - в качестве Покупателя, - в ка­честве Продавца, по цене рублей.

1. В течение 30 (тридцати) календарных дней со дня ввода

в эксплуатацию дома, в котором находится Квартира, зарегистриро­вать в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории

право собственности Квартиры, а также провести оценку готовой Квартиры у независимого оценщика, согласованного с Кредитором.

В соответствии с условиями настоящего договора и Договора долевого участия, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии Кредитора надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной.

1. До фактического предоставления кредита оплатить за счет своих собственных средств разницу между вышеуказанной стоимо­стью квартиры и суммой предоставляемого кредита и предоставить согласно п. 2.1 настоящего договора соответствующий документ, подтверждающий факт получения указанных средств Продавцом.
2. Предоставить Кредитору распоряжения, предусмотренные п. 2.1 настоящего Договора, на перечисление денежных средств в оп­лату Договора долевого участия.
3. Совместно с Кредитором осуществлять все необходимые дей­ствия для регистрации права собственности (ФИО), ипотеки квартиры в силу закона и выдачи закладной в соответствии с действующим законодательством.
4. Не позднее ( ) рабочих дней, считая с даты заключения настоящего договора, застраховать в Страховой ком­пании, письменно согласованной с Залогодержателем, за свой счет жизнь и потерю трудоспособности гр. и гр.в пользу Кредитора на срок действия настоящего Договора плюс один рабочий день, заключив Договоры (полисы) страхования жизни и потери трудоспособности, где в качестве первого выгодо­приобретателя будет указан Кредитор;

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

Не позднее ( ) рабочих дней, считая со дня (например, регистрации Договора купли-продажи квартиры (права собственности гр. )), застраховать в Страховой компании, письменно согласованной с Залогодержателем, за свой счет квартиру от рисков утраты и повреждения в пользу Кредитора на срок действия настоящего Договора плюс один рабочий день, заклю­чив Договор (полис) страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан Кредитор;

Страховое возмещение по условиям указанных Договоров (по­лисов) страхования в каждую конкретную дату срока их действия по каждому Договору не должно быть меньше остатка ссудной задолжен­ности, исчисленной в соответствии с пп. 1 и 3 настоящего Договора и увеличенной на десять процентов.

При этом страховая сумма по Договорам страхования имущества не может превышать действительной стоимости Квартиры на момент заключения данных Договоров (полисов) страхования.

1. Предоставить Кредитору в течение 2 (двух) рабочих дней, считая с даты заключения указанных в п. 4.1.7 Договоров (полисов) страхования, их оригиналы, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в соответствии с условиями вышеуказанных Договоров (нолисов) страхования.
2. Не изменять условия Договоров (полисов) страхования, указанных в п. 4.1.7 настоящего Договора, без предварительного со­гласования с Кредитором.
3. Обеспечивать страхование в пользу Кредитора квартиры и жизни и потери трудоспособности лиц согласно п. 4.1.7 настоящего договора в течение всего периода действия настоящего договора и за­кладной, предоставляя Кредитору (при передаче прав по закладной - владельцу закладной) ежегодно копии документов, подтверждающих уплату страховой премии, в течение семи дней после ее уплаты.
4. В случае передачи Кредитором прав по закладной новому владельцу закладной изменить в течение 5 (пяти) дней, считая с даты получения уведомления, предусмотренного п. 4.3.2 настоящего До­говора, первого выгодоприобретателя в Договорах (полисах) страхо­вания, указанных в ш 4.1.7 настоящего Договора, указав в качестве выгодоприобретателя нового владельца закладной.
5. Не изменять в одностороннем порядке первого выгодопри­обретателя в Договорах (полисах) страхования, указанных в п. 4.1.7 настоящего Договора, кроме случая, предусмотренного п. 4.1.11 на­стоящего Договора.
6. Надлежащим образом исполнять обязательства, установ­ленные:

• в договоре долевого участия, влекущем возникновение ипотеки в силу закона;
• договорах (полисах) страхования, указанных в п. 4.1.7 настоящего Договора, в том числе, но не ограничиваясь, обязательства про­изводить регулярную оплату всех платежей, предусмотренных вышеуказанными Договорами, не допуская просрочек и задол­женностей.

1. Досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (тридцати) кален­дарных дней, считая от даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору по основаниям в соответствии с п. 4:4.1 настоящего До­говора.
2. Нести расходы, связанные с банковскими операциями по счету вклада до востребования, ведущемуся у Кредитора, в соответ­ствии с установленными Кредитором тарифами. _
3. Предоставлять по письменному требованию Кредитора один раз в год документы (квитанции), подтверждающие оплату нало­гов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, в соответствии с действующим законодательством, а также информа­цию и документы, подтверждающие выполнение иных обязательств собственника Квартиры.
4. Письменно уведомить банки, в которых открыты счета Заемщиков, о своем согласии на безакцептное списание средств в со­ответствии с настоящим Договором (в случае если валюта вклада Заемщиков отличается от валюты предоставленного по настоящему Договору кредита, о своем согласии на безакцептное списание Кре­дитором суммы средств, соответствующей требованию Кредитора по настоящему Договору по коммерческому обменному курсу Кредито­ра) и предоставить копии вышеуказанных уведомлений Кредитору в течение 5 рабочих дней, считая от даты подписания настоящего Договора, с отметкой соответствующих банков о приеме к испол­нению.
5. В случае открытия Заемщиками новых счетов уведомить банки, в которых были открыты новые счета Заемщиков, о своем согласии на безакцептное списание Кредитором средств со счетов Заемщиков для погашения обязательств по настоящему Договору (в случае если валюта вклада Заемщиков отличается от валюты пре­доставленного по настоящему Договору кредита, о своем согласии на безакцептное списание Кредитором суммы средств, соответствующей требованию Кредитора по настоящему Договору по коммерческому обменному курсу Кредитора), в течение 5 рабочих дней, считая от даты открытия новых счетов, и предоставить Кредитору копии выше­указанных

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

уведомлений с отметкой соответствующих банков о прие­ме к исполнению в 5-дневный срок.

1. 4.1 .20. Уведомить Кредитора (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении):

а) о намерении разрешить проживание в Квартире новых жиль­цов - до фактического вселения и/или регистрации в Квартире новых постоянных и/или временных жильцов. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения собственником Квартиры письменного согласия Залогодержателя;

б) об изменении брачного договора - в трехдневный срок, считая от даты заключения, изменения или расторжения брачного договора в силу положений статьи 46 Семейного кодекса РФ и его содержании в части установления правового режима приобретаемой квартиры, а также признания в установленном порядке брачного договора не­действительным;

в) об изменении места жительства и состава семьи - в трехднев­ный срок, считая от даты изменения места жительства, состава семьи, работы (смены работодателя), фамилии и других обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по настоящему Договору.

1. Уведомить Кредитора (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении) в трехдневный срок, считая от даты, когда любой из граждан, перечисленных в преамбуле настоящего договора и подпадающий под понятие “Заемщики”, узнал о возбу­ждении в отношении себя, либо любого из солидарных Заемщиков, в соответствии с действующим гражданско-процессуальным зако­нодательством, дела особого производства о признании граждани - на ограниченно дееспособным и недееспособным, об установлении неправильностей записей в книгах актов гражданского состояния, о возбуждении в отношении себя, либо любого из солидарных Заем­щиков, других гражданских дел, способных повлиять на исполнение обязательств по настоящему Договору.
2. Уведомить Кредитора (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении) в пятидневный срок, считая от даты, когда любой из граждан, перечисленных в преамбуле настоящего Договора и подпадающий под понятие “Заемщики”, узнал о возбу­ждении в отношении себя, либо любого из солидарных Заемщиков, уголовного дела в соответствии с действующим уголовно-процессу­альным законодательством.
3. Ежегодно, в срок до 1 июля, предоставлять Кредитору по его письменному требованию информацию (справку о доходах физического лица по установленной форме, и/или копию налоговой декларации с отметкой налоговой инспекции о принятии) о своем финансовом положении и доходах.
4. Заблаговременно письменно уведомить Кредитора в случае

временного отсутствия Заемщиков в городе сроком более

одного месяца, либо возникновения иных обстоятельств, действу­ющих более одного месяца, вследствие чего Заемщики не смогут са­мостоятельно осуществлять полномочия ио настоящему Договору.

1. В случае передачи Кредитором по договору функций об­служивания платежей Заемщиков по исполняемым ими денежным обязательствам другой организации и уведомления Кредитором Заемщиков о вышеуказанной передаче, исполнять требования об­служивающей организации, как если бы они исходили от Креди­тора, предоставлять обслуживающей организации запрашиваемые документы, включая, но не ограничиваясь как разовые, так и дол­госрочные распоряжения на срок действия настоящего Договора по осуществлению обслуживающей кредитной организацией ежеме­сячных переводов в валюте Российской Федерации со счета (по до­говору вклада "До востребования”) Заемщиков на счет Кредитора в качестве исполнения Заемщиками обязательств по возврату кре­дита, уплате цроцентов за пользование им и пеней в соответствии с настоящим Договором.
2. Не позднее 1 (одного) рабочего дня с момента подписания

гр. (ФИО) и Продавцом Квартиры Передаточ­ного Акта о фактической передаче вышеуказанной квартиры, предос­тавить Кредитору копию этого Акта.

Не позднее 1 (одного) рабочего дня с момента регистрации права собственности гр. (ФИО) на Квартиру и получе­ния Свидетельства о регистрации права собственности на Квартиру предоставить Кредитору его нотариально удостоверенную копию.

1. Предоставлять возможность Кредитору или его представи­телям периодически (не менее одного раз в год) производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания Квартиры, а также состава лиц, постоянно или временно проживающих в ней, и основания для их проживания.
2. Не отчуждать Квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия Кредитора.
3. Не сдавать Квартиру внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора.
4. Принимать меры, необходимые для сохранения Квартиры, включая текущий и капитальный ремонты.
5. Уведомить Кредитора о возникновении угрозы утраты или повреждения Квартиры.

Обязательства по пп. 4.1.26-4.1.29 распространяются на Заемщи­ков, в чью приобретается Квартира. Если Квартира

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

приобретается в собственность лица, не являющегося Заемщиком, то последние обязаны обеспечить Кредитору совершения указанных действий.

1. 2. Заемщики имеют право:
2. Произвести полный или частичный досрочный возврат кредита на условиях и в сроки, указанные в п. 3.5 настоящего До­говора.
3. В случае неполучения от законного владельца закладной (кроме Кредитора), письменного уведомления о регистрации послед­него в порядке п. . 1 ст. 16 Федерального Закона ”Об ипотеке (залоге недвижимости)” в

Едином государственном реестре прав на недвижи­мое имущество в качестве залогодержателя с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, требовать от законного владельца заклад­ной, предъявившего Заемщикам какие-либо требования, основанные на настоящем Договоре или заключенном в соответствии с пп. 4.1.3 и 4.1.6 настоящего Договора Договоре долевого участия, повлекшем возникновение ипотеки в силу закона, предъявления закладной.

1. С письменного согласия Кредитора передать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу, при условии, что оно в обязательном порядке примет права и обязанности Заем­щиков, предусмотренные настоящим договором, в полном объеме с отнесением расходов по передаче прав на счет Заемщиков.
2. До заключения Договора долевого участия отказаться от получения кредита по настоящему Договору. При этом оacтoящий Договор будет считаться расторгнутым.
   1. Кредитор обязуется:
      1. Предоставить Заемщикам кредит в соответствии с условия­ми настоящего Договора в порядке и в сроки, оговоренные настоящим Договором, при условии исполнения Заемщиками обязательств, пре­дусмотренных пп. 4.133^4.1.8 настоящего Договора.
      2. В случае передаии прав по закладной письменно уведомить об этом Заемщиков в течение 10 календарных дней, считая от даты перехода прав но закладной к новому владельцу закладной, с ука­занием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору и Договору долевого участия.
      3. В случае прекращения настоящего Договора в связи с испол­нением Заемщиками своих обязательств в полном объеме, в 30 (три­дцатидневный срок выдать Заемщикам (Представителю Заемщиков) документы, подтверждающие исполнение обязательства, обеспечен­ного ипотекой, передать Заемщикам (Представителю Заемщиков) закладную, а также осуществить действия с целью аннулирования закладной.
   2. Кредитор имеет право:
      1. Потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требова­ния о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в следующих случаях:

а) при нецелевом использовании Заемщиками предоставленного Кредитором кредита;

б) при просрочке Заемщиками осуществления очередного ежеме­сячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

в) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Договором долевого участия, Договорами страхования, указанными в п. 4.1.7 настоящего Договора, а также Договором о счете, предна­значенном для накопления страховых и налоговых платежей;

г) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесе­нию ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

д) в случае полной или частичной утраты или повреждения пред­мета залога (ипотеки) - Квартиры;

ж) при грубом нарушении Заемщиками и/или собственниками Квартиры правил пользования Квартирой, ее содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности Квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Квартиры;

з) при необоснованном отказе Кредитору в проверке заложен­ного имущества и состава лиц, проживающих в жилой недвижимо­сти - предмете ипотеки;

и) при обнаружении незаявленных обременений на Квартиру;

к) при невыполнении обязанностей по уплате установленных за­

законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению Кредитора, такие неплатежи привести к обра­щению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц;

л) при невыполнении обязательств по страхованию согласно пп. 4.1.7-4.1.12 настоящего Договора;

м) в других случаях, предусмотренных действующим законода­тельством.

4.4.2. В случае смерти гр. или гр. , застрахованных в соответствии с ус­ловиями п. 4.1.7 настоящего Договора, потребовать от наследников заемщика досрочного исполнения обязательств по настоящему До­говору путем предъявления письменного требования о частичном досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за поль­зование кредитом и суммы пеней в случае, если сумма причитающе­гося страхового

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

возмещения меньше полного объема требований по настоящему Договору.

4.4.2. В случае неисполнения Заемщиками требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, за исключением оснований, указанных в п. 4.4.2. настоящего Договора, в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты предъявле­ния Кредитором письменного уведомления с требованием о досроч­ном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств Квартиру.

При неисполнении требования Кредитора о досрочном исполне­нии обязательств по настоящему Договору в случае, установленном в п. 4.4.2 настоящего Договора, в течение 7 (семи) месяцев, считая от даты предъявления Кредитором письменного уведомления с 'требова­нием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользова­ние им, обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств Квартиру.

1. При наступлении просрочки платежа по настоящему До­говору, осуществить исполнение обязательств Заемщиков путем спи­сания денежных средств со счетов Заемщиков, ведущихся у Креди­тора или в других банках в порядке, установленном действующими нормативными актами.
2. Осуществлять все предусмотренные действующим законо­дательством права кредитора, выступающего залогодержателем в со­ответствии с настоящим Договором и Договором долевого участия, повлекшем возникновение ипотеки в силу закона.
3. Передать свои права по закладной, указанной в п. 4.1.3 на­стоящего Договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.
4. Проверять целевое использование кредита путем осуществ­ления контроля за порядком расчетов в соответствии с условиями Договора долевого участия и пп. 2.1 и 4.1.5 настоящего Договора.
5. В одностороннем порядке отказаться от исполнения обяза­тельств по настоящему Договору в случае неисполнения Заемщиками обязательств, предусмотренных пп. 4.1.3-4.1.8 настоящего Договора и потребовать возмещения всех убытков.
6. В течение срока действия настоящего Договора требовать от Заемщиков предоставления информации и соответствующих под­тверждающих документов об исполнении им обязательств по на­стоящему Договору путем направления письменного требования. При этом Кредитор имеет право требовать предоставления выше­указанной информации и документов не только в сроки, указанные в пп. 4.1.16,4.1.22 настоящего Договора, но и чаще по собственному усмотрению.
7. .Передать по договору функции обслуживания платежей Заемщиков по исполняемым ими денежным обязательствам другой кредитной организации, предварительно уведомив об этом Заемщиков не позднее, чем за дней до момента вышеуказанной передачи.

5. Ответственность сторон

5.1.Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее ис­полнение обязательств по настоящему Договору всеми своими дохо­дами и всем принадлежащим ему имуществом.

5.2. При нарушении сроков возврата кредита Заемщики платят Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

5.3. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту про­центов Заемшики платят Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

5.4. При нарушении Кредитором срока предоставления кредита, предусмотренного п. 2.1 настоящего Договора, Кредитор выплачивает Заемщикам неустойку в виде пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых) процента от суммы не предоставленного кредита за каж­дый календарный деш> просрочки, но не более 3 (трех) процентов от суммы Кредита. Действие настоящего пункта не распространяется на отказ Кредитора в предоставлении Заемщикам кредита в случаях, установленных законодательством и настоящим Договором.

6. Прочие условия

6.1.После подписания настоящего Договора, а также после фак­тического предоставления кредита и/или осуществления Заемщи­ками частичного досрочного погашения Кредитор ' предоставляет Заемщикам, в целях его информирования и достижения однознач­ного понимания приведенных в настоящем Договоре формул и про­изводимых на их основе расчетов, информационные расчеты всех планируемых ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов, исходя из условий настоящего Договора, в течение 2 (двух) рабочих дней, считая от даты возникновения вы­шеуказанных событий.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

6.2.Процедуры государственной регистрации права собствен­ности (ФИО), составления и передачи в орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной, со­вершения необходимых в соответствии с действующим законодатель­ством действий в отношении закладной, а также выдачи закладной производятся под

контролем Кредитора. Во исполнение настоящего условия:

6.2.1.Заемщики (Представитель Заемщиков) принимают личное участие в процедурах передачи на государственную регистрацию права собственности (ФИО), составления закладной, государственной регистрации Договора купли-продажи Квартиры, выдачи закладной в месте и во время, назначенное Кредитором по согласованию с ор­ганом, осуществляющим государственную регистрацию прав;

6.2.2. Подача документов на государственную регистрацию права

собственности (ФИО), передача закладной ор­

гану, осуществляющему государственную регистрацию прав, может производится от имени Заемщиков доверенными лицами, согласован­ными с Кредитором, полномочия которых удостоверены надлежащим образом. Для этой цели:

а) при совершении необходимых действий в отношении закладной Заемщики по требованию Кредитора:

• выдают совместно с залогодателями, если последние не являются

Заемщиками, на имя лица (лиц), согласованного с Кредитором, нотариально удостоверенную доверенность на государственную регистрацию права собственности (ФИО)

и передачу закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав;

• передают Кредитору (доверенным лицам, согласованным с Кре­дитором) оригиналы правоустанавливающих документов на Квар­тиру;
• предоставляет все необходимые по действующему законода­

тельству документы для государственной регистрации права собственности (ФИО), а также для выдачи

закладной.

6.3 Заемщики (Представитель Заемщиков) оплачивает все издерж­ки, связанные с государственной регистрацией права собственности (ФИО) и в соответствии с изложенными в нем условиями, все издержки, связанные с государственной регистраци­ей права собственности (ФИО) и совершением

необходимых действий в отношении закладной, а также с выдачей закладной, включая, но не ограничиваясь уплатой государственной пошлины за регистрацию, тарифа за удостоверение необходимых доверенностей и копий документов.

6.4 _ При возникновении разногласий между Кредитором и За­емщиками по вопросам исполнения настоящего Договора стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Разногласия, по которым стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмот­рению в судебном порядке в соответствии с действующим законода­тельством РФ в судебных инстанциях города .

6.5_ Настоящим Договором Заемщики предоставляет Кредитору право с момента государственной регистрации перехода права соб­ственности на Квартиру к Заемщикам (при приобретении Квартиры в собственность третьих лиц, не являющихся заемщиками, обеспе­чивают Кредитору право) получать сведения о регистрации граждан в Квартире от паспортной службы районного жилищного агентства и выражает свое согласие на предоставление паспортной службой районного жилищного агентства сведений о регистрации граждан в Квартире Кредитору.

6.6 _ Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения сторонами договорных обяза­тельств и завершения взаиморасчетов.

6.7_ Условия настоящего Договора могут быть изменены только по соглашению сторон. Все дополнения и изменения к Договору должны производиться в письменной форме и подписы­ваться двумя сторонами.

6.8_ Настоящий Договор может быть расторгнут только по согла­шению сторон, за исключением случаев, указанных в пп. 4.2.4., 4.4.8 настоящего Договора.

1. _ Каждая из сторон по настоящему Договору обязуется со­хранять конфиденциальность финансовой и прочей информации, полученной от другой стороны. Передача такой информации треть­им лицам возможна только с письменного согласия обеих сторон или в случаях, предусмотренных законодательством РФ. Данное положение не распространяется на правоотношения, возникающие в случае передачи Кредитором прав по закладной, когда новому кредитору передаются все документы, являющиеся приложениями к настоящему Договору, документы, удостоверяющие права тре­бования предыдущего кредитора, а также сообщаются сведения, имеющие значение для осуществления требований кредиторов (в том числе документы, содержащиеся в кредитном деле Заем­щиков). Подписав настоящий Договор, Заемщики выражают свое безусловное согласие на предоставление Кредитором вышеуказан­ной информации третьим лицам в объеме, порядке и на условиях настоящего пункта.
2. _ При ненадлежащем исполнении условий п. 6.9 настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действу­ющим законодательством.
3. _ Настоящим Заемщики уведомляют Кредитора о том, что на дату подписания настоящего Договора имеют намерение прожи­вать и быть зарегистрированными по адресу Квартиры следующие лица:

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ Б

Настоящим Заемщики уведомляют Кредитора о том, что на дату подписания настоящего Договора лиц, имеющих намерение проживать и быть зарегистрированным по адресу Квартиры, нет..

1. _ Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодатель­ством РФ.

6.13 _ Настоящий договор составлен на листах, в эк­земплярах, имеющих равную юридическую силу, - для

Кредитора, по одному - для каждого Заемщика.

К настоящему Договору, в соответствии с его условиями, прила­гаются следующие договоры (по мере их заключения):

• Договор долевого участия;
• Договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности

гр. (ФИО);

• Договор (полис) страхования имущества (предмета ипотеки);
• Договор вклада до востребования (счет, предназначенный для накопления страховых и налоговых платежей) - при необходи­мости;
• Договор Поручительства - при необходимости.

Прекращение действия всех или части приложений к настоящему Договору не влечет прекращения или изменения настоящего Договора, но изменение или прекращение настоящего Договора может повлечь изменение или прекращение всех или части приложений к настояще­му Договору.

Адреса и подписи сторон:

Покупатель ________________ Продавец_______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ В

ДОГОВОР

ОБ УСТУПКЕ ДЕНЕЖНОГО ТРЕБОВАНИЯ

г. « » 200_ г.

Компания , именуемая далее «X», в лице

и компания , именуемая далее «Компания», в

лнце

ластнящим договорились о нижеследующем.

Предмет договора

Компания, являющаяся Кредитором, передает «X» свое законное право тре­бования по получению причитающихся Компании платежей в соответствии с договорами, заключенными Компанией с покупателями (Клиентами), являю­щимися Должниками по таким платежам.

Передача документов

Перечень покупателей-должников представляется по мере необходимости Компанией в «X». Компания одновременно передает «X» документы, которые удостоверяют ее права в отношении требования надлежащей оплаты у Должни­ков. Такие перечни прилагаются к настоящему договору в качестве Приложений и составляют неотъемлемую часть настоящего договора.

Объем уступки

Права Компании в отношении покупателей-должников переходят к «X» в полном объеме, если иное не согласовано сторонами настоящего договора, и на условиях, которые определяются в каждом конкретном случае; такие условия могут быть согласованы сторонами дополнительно в протоколах (iipm.юже н ия х) к настоящему договору.

Уведомление Должников

В целях соблюдения надлежащего порядка Компания обязуется предусмот­реть в своих стандартных контрактах с покупателями положение о праве уступки требования в соответствии с настоящим договором.

Ответственность Компании

5.1. Компания отвечает за передачу в «X» только реальных и действительныгх требований.

Компания не несет ответственности за исполнение Должниками действи­тельных требований, уже переданных в «X», однако обязуется оказывать всемер­ную помощь в реализации данных требований.

Валюта исполнения

Валюта исполнения обязательства покупателями-должниками определяется законодательством места исполнения, если иное предварительно не согласовано сторонами.

Прочие положения

• 1. «X» производит осуществление переданного ему требования любыми за­конными средствами, которые он сочтет наиболее подходящими к данной си­туации.
  2. «X» имеет право переуступить требование третьему лицу, информировав при этом Компанию о такой переуступке.
  3. Если любой покупатель-должник исполнит требование о платеже в от­ношении Компании после передачи права требования в «X», Компания неза­медлительно уведомляет «X» об этом.
  4. Все платежи и расчеты между Компанией и «X» производятся с учетом настоящего договора, если иное не согласовано сторонами. Несмотря на все вышесказанное, настоящий договор не должен влиять на регулярныге и надле­жащие плате'жи покупателей Компании, если требования по этим платежам не переданы в «X» в соответствии с настоящим договором и/или приложениями к нему.
  5. Настоящий договор применяется и толкуется в соответствии с законода­тельством Российской Федерации.Адреса и реквизиты сторон:

За Компанию За «X»

МП

1. Довдиенко И.В. Ипотека : Учеб.-практ. пособие. / М.: РДЛ, 2013. – 272 с. С. 7 ↑

2. История государства и права зарубежных стран. Часть 1. Учебник для вузов. Под ред. проф. Крашенинниковой Н.А и проф. Жидкова О.А – М/.: Издательская группа НОРМА–ИНФРА • М, 1998. – 480 с. ↑

3. Ахвледиани Ю.Т., Шахов В.В./Дисциплина: Экономика Риск-менеджмент Управление рисками/ 5-е изд., перераб. и доп./ Юнити, 2015. -С.241-244. ↑

4. https://bankru.ru/ipoteka/zapad-dal-rossii-ipoteku/ ↑

5. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

   ↑

6. Валово́й вну́тренний проду́кт (англ. Gross Domestic Product), общепринятое сокращение — ВВП (англ. GDP) — макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг (то есть предназначенных для непосредственного употребления, использования или применения), произведённых за год во всех отраслях экономики на территории государства для потребления, экспорта и накопления, вне зависимости от национальной принадлежности использованных факторов производства. ↑

7. Эскроу-счёт (англ. escrow) — специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. ↑

8. Бажин А.С.Главный редактор: Бажин А.С./ Студент. Аспирант. Исследователь : всероссийский научный журнал: журнал. 2019. № 9 (51)/  Методы научных исследований Научно-методическая деятельность. С 9-11. ↑

9. https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html#i-2 ↑

10. https://ipotekunado.ru/oformlenie/etapy-ipotechnoy-sdelki#_4 ↑

11. Андеррайтинг - процедура оценки банком платежеспособности или (и) креди­тоспособности заемщика. ↑

12. Литвинова С. А.// Ипотечное кредитование: учебное пособие// Банковское дело, С 130-131. ↑