Ипотека в гражданском праве (Понятие и эволюция ипотеки)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования, связанного с юридическим регламентированием залога недвижимости (ипотеки) обусловлена логикой осуществляемых в государстве рыночных реформ.

В течении последних лет ипотека представляется предметом серьезных дискуссий.

Правоприменительная практика разрешила огромное количество задач, что продиктовало быстрое развитие ипотечных взаимоотношений, в частности при определении вещественных условий договора о залоге, а также касательно индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки считатеся одним из приимущественных ориентиров государственной политики. Основополагающая задача государства в становлении ипотеки представляется в формировании законодательной базы и нормативном регламентировании процесса с целью сокращения денежных рисков участников и увеличения доступности ее для граждан.

На данный момент огромное количество людей обширно интерпретирует понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Понятие «ипотека» необходимо воспринимать как метод обеспечения обязательств, когда предметом залога является недвижимое имущество. Если кредит предоставляется на приобретение жилищного помещения, применяется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для определенных случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заёмщик берет кредит в банковском учреждении под залог уже существующего жилья для приобретения нового. Следовательно, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования только с одной разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – лишь залог недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения данной цели объектом исследования явились следующие основные задачи:

Раскрыть понятие ипотеки и ее эволюция ипотеки;

Рассмотреть имущество, которое может быть предметом ипотеки. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества;

Изучить вопрос правового регулирования ипотеки на современном этапе; Осветить вопросы ответственности сторон договора залога

недвижимого имущества;

Показать возможности и перспективы российского ипотечного кредитования;

Выявить актуальные проблемы правоприменительной практики по договорам залога недвижимого имущества и земельных участков, а так же пути их решения.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в работе, могут быть использованы при совершенствовании правового регулирования залога недвижимого имущества, в процессе преподавания в ВУЗах курса гражданского права, а также в научно-исследовательской работе.

Методологической основой исследования выступил диалектический метод научного познания. Кроме того, использовались логический, системный и структурный подходы к исследованию, сравнительный анализ, а также другие частные методы и приемы научного исследования.

ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ОБ ИПОТЕТЕ

1.1. Понятие и эволюция ипотеки

Ипотека (залог недвижимого имущества) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой традиционное комплексное обеспечительное средство, т.к. защищает обязательство в целом.

А. Абрамов указывает, что «термин «ипотека» имеет древнегреческое происхождение, впервые он появился в начале VI в. до н.э. и в дословном переводе означал – «подпорка», «подставка». В Древней Греции он обозначал форму ответственности должника перед кредитором своей землей. В этом случае на границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой».

В отечественном законодательстве первое упоминание о залоге встречается в Псковской судной грамоте 1467 года. Русское право на ранних стадиях развития знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Как отмечает Д.А. Шевчук, «оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, происходило путем передачи кредитору актов на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора – держателя грамоты как залогодержателя [3]».

Большой интерес представляет также и содержавшееся в Соборном уложении 1649 г. Так, И.А. Лепехин справедливо подчеркивает, что «уже само по себе законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений».

Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты. Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.

Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли. Сильный удар по ипотечному рынку В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке» [4]

А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом – до 10% а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год. Как отразился на ипотеке кризис 2008 года? Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30-40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

П. 4 ст. 334 ГК РФ установлено, что к отдельным видам залога (статьи 357-358.17 ГК РФ) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

1.2. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества

Как следует из п. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

По общему правилу предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом [5]

Содержание правоотношений залога недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон.

Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Также, в законодательство введено понятие «созалогодержатель». Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 335.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей, в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Действующим законодательством закреплены следующие обязанности залогодателя:

страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;

залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ (п. 2 ст. 33 ФЗ об ипотеке);

сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах (п. 1 ст. 44 ФЗ об ипотеке);

залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам [6]

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;

отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (так, в удовлетворении иска о переводе долга по кредитному договору, перераспределении долей в праве общей долевой собственности, снятии с регистрационного учета было отказано);

завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

в случае обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок – сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

если иное не предусмотрено законодательством или договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (п. 1 ст. 40 ФЗ об ипотеке).

Залогодержатель – потенциальный собственник земельного участка. В этой связи обоснованной представляется точка зрения В.С. Бурова, который предлагает дополнить п. 3 ст. 10 ФЗ об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке» [4]

Можно выделить следующие обязанности залогодержателя:

залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

проверить по документам и фактически наличие, состояние и условия сохранности заложенного имущества;

требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

Залогодатель как собственник имеет право распорядиться заложенным имуществом, но с определенными оговорками.

С.Н.А., уточнив требования, обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным приостановления, а затем и отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, так как им для регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости были предоставлены все необходимые документы. Просит признать незаконным уведомление Росреестра по Смоленской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в установленный законом срок [10]

В обоснование указав, что (дата) он и его супруга С.Л. обратились в Росреестр по Смоленской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, согласно заключенного договора купли-продажи с приложением всех необходимых для данной регистрации сделки документов. Получил уведомление Росреестра по Смоленской области о приостановлении регистрации, в котором отсутствовали указания на причину приостановления регистрации сделки, а обратная сторона извещения вообще не читалась. В связи с чем он пытался связаться по телефону с должностным лицом, подписавшим данное уведомление, однако ему никто ничего не смог пояснить должным образом, а лишь было предложено ознакомиться с текстом уведомления. Считает, что данное уведомление не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает его права на государственную регистрацию перехода права собственности, что препятствует ему распоряжаться имуществом, находящимся в собственности. В судебном заседании С.Н.А. иск поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Г. иск не признала, указав, что действия Управления обоснованы и правомерны относительно приостановления, а затем и отказа в регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по....

Представитель ОАО «Акционерный банк Россия» М., в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, сославшись на правомерность и законность действий Росреестра по Смоленской области о приостановлении, а затем и отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, ввиду наличия обременения на отчуждаемый объект перед банком. Обжалуемым решением в удовлетворении требований С.Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе С.Н.А. просит отменить решение суда и принять новое, полагая, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, и что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Как видно из материалов дела, (дата) С.Н.А., С.Л., действующая в интересах несовершеннолетней С.О. обратились в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Смоленской области (далее Росреестр) с заявлением о регистрации права собственности, регистрации перехода права собственности, внесения изменений на основании договора купли-продажи от (дата) земельного участка.

С.Н.А. отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности внесения изменения на земельный участок в связи не устранением причин препятствующих регистрации права собственности указанных в уведомлении о приостановлении регистрации права.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение о редакции договора залога, которым обеспеченное залогом обязательство уточнено в части процентной ставки. В отношении земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей С.Н.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об ипотеке, внесенная на основании договора залога, заключенного между С.Н.А. и ЗАО «Газэнергопромбанк».

Вступившим в законную силу решением Заднепровского районного суд г. Смоленска по иску ОАО АБ «Россия» солидарно с С.Н.А., С.Л. взысканы денежные средства, обращено взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств недвижимое имущество: доли в праве собственности жилого дома и доли права аренды земельного участка, с установлением начальной стоимости объектов [7]

Право аренды земельного участка являлось предметом залога по договору об ипотеке, заключенному банком и гражданином. При заключении гражданином впоследствии договора купли-продажи этого земельного участка с департаментом имущественных и земельных отношений субъекта РФ банк дал согласие на расторжение договора аренды и передачу земельного участка в собственность гражданина, при этом обременение в виде ипотеки было сохранено. На момент обращения гражданина в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок договор ипотеки не был изменен или прекращен, регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не была погашена, доказательства исполнения обязательства по договору, обеспеченному залогом, материалы дела не содержали.

Поскольку право залога не прекратилось и распоряжение предметом залога в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ об ипотеке было возможно только с согласия залогодержателя (банка), но такого согласия в регистрирующий орган гражданин не представил, суд согласился с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что регистрирующий орган правомерно приостановил государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности, внесения изменения в отношении объекта недвижимого имущества, а затем отказал в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на земельный участок ввиду неустранения соответствующих нарушений.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Таким образом, «отдельный режим установлен для сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем».

Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений по ипотеке последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. «Когда предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. Между тем залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для этого перехода правила. Это свидетельствует о приоритете исполнения обязательств в залоговых правоотношениях».

Права на заложенное имущество участки могут быть частью уставного капитала юридических лиц. ГК РФ не содержит запрета на внесение в качестве вклада, помимо денег, какого-либо иного имущества. Кроме того, вкладом в имущество хозяйственного товарищества (общества) могут быть не только деньги, ценные бумаги, другие вещи, но и имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. В качестве последних как раз и могут выступать права залога, которые всегда имеют определенное денежное выражение.

Подобная передача оформляется в форме уступки требования (цессии) и не требует согласия залогодателя кроме случаев, когда личность залогодержателя имеет существенное значение для залогодателя. Уступка прав по договору об ипотеке действительна лишь при условии одновременной передачи прав по основному договору, которая презюмируется (п. 3 ст. 47 ФЗ об ипотеке). Из этого правила следует вывод о том, что «признание недействительной цессии по основному обязательству повлечет недействительность уступки прав по договору об ипотеке.

Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет. Заложенное имущество, с согласия залогодержателя, может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества. Представляется, что это положение чисто теоретическое, так как вряд ли в условиях рыночных отношений залогодержатель (кредитор) захочет разрешить залогодателю (должнику) отдать заложенную недвижимость третьему лицу.

Установление залога недвижимого имущества в силу закона также не лишает залогодателя его правомочий как собственника земельного участка. Он по-прежнему может не только владеть и пользоваться имуществом, но и распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения на порядок осуществления этих прав.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, «если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний может быть заключен с соблюдением этих условий».

При множественности ипотек устанавливается очередность залогодержателей. Основанием для очередности служат данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, содержание договора залога недвижимого имущества составляют права и обязанности его сторон. По договору ипотеки одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. П. 3 ст. 10 ФЗ об ипотеке целесообразно дополнить положением, согласно которому недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке.

1.3. Регулирование ипотеки на современном этапе

Залог недвижимого имущества в отечественной юридической науке принято определять как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Вопросам залога недвижимого имущества посвящен целый ряд положений ГК РФ. ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который именуется «Залог». Определенную положительную роль в развитии ипотеки земельных участков сыграли иные нормативные акты, регулирующие вопросы: государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценочной деятельности, исполнительного производства, несостоятельности (банкротства), а также гражданско-процессуальные и арбитражно-процессуальные отношения. Также, законодательством предусмотрена возможность приобретения военнослужащими жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования. Вместе с тем, как отмечает Е.А. Свининых, далеко не все определенные на нормативном уровне способы реализации данного права могут быть воплощены в жизнь [5]

По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона.

В зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в зависимости от степени связанности с обеспечиваемым требованием предусматривает введение акцессорной и независимой форм ипотеки. Первая предполагает указание в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства (ст. 303.2), вторая, напротив, с таким указанием не связана и позволяет залогодержателю самостоятельно определять, какое обязательство такой ипотекой обеспечивается (ст. 303.2).

Ипотека оформляется договором ипотеки.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее владелец имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускается:

в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право арены леса;

если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить .

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

По итогам первой главы можно сделать вывод, ипотека представляет собой вид залога с признаками ограниченного вещного права. Система государственно-правового регулирования залога недвижимого имущества остается неудовлетворительной, делает недоступной для подавляющего числа граждан возможность приобретения недвижимого имущества в собственность и в связи с этим требует доработки. В этой связи, в частности, необходимо: утвердить на уровне Правительства РФ предельные ставки кредитов для ипотечного кредитования, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков; разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. Представляется, что реализация данных предложений, наряду с иными, изложенными в работе, будет способствовать повышению доступности ипотеки для широкого круга российских граждан.

ГЛАВА 2. ОТВЕСТВННОСТЬ СТОРОН И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Ответственность сторон договора залога

недвижимого имущества

Законодательством о залоге недвижимого имущества предусмотрен целый ряд мер гражданско-правовой ответственности за неисполнение сторонами договора ипотеки своих обязательств.

В соответствии с действующим законодательством, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Так, поскольку в ходе рассмотрения дела о расторжении кредитного договора, взыскании по нему задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору, допущением просрочек платежей ответчиком (заемщиком, залогодателем) текущая задолженность по основному долгу, процентам и неустойке была погашена, при этом у истца (владельца закладной) не имелось убытков ввиду устранения нарушений, связанных с просрочкой платежей, по мнению суда, руководствовавшегося п. 1 ст. 50 ФЗ об ипотеке, суд нижестоящей инстанции, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и исключения необоснованного ущемления прав заемщика, пришел к правильному выводу, что основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствовали [12]

При этом суд отклонил доводы истца о том, что с момента предъявления требования о полном досрочном исполнении обязательств вся задолженность по кредитному договору являлась просроченной и погашение текущей задолженности не являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, т.к. данные доводы были направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права, в связи с чем не могли рассматриваться как состоятельные. Более того, в случае вновь образовавшейся задолженности истец не был лишен возможности повторно обратиться в суд с требованием к ответчику о ее взыскании.

Пробелом закона является отсутствие упоминания о случаях реорганизации, а также не являющейся формой правопреемства ликвидации юридических лиц. Тем не менее, ст. ст. 57-60 ГК РФ позволяют в некоторой степени компенсировать невнимание законодателя. В частности, важное значение имеют положения ч. 2 ст. 60 ГК РФ, которые позволяют кредиторам реорганизуемого юридического лица требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения вызванных этим убытков.

В случае множественности ипотек залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ними договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных об их государственной регистрации.

Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке «удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям».

Закон предоставляет гражданам и юридическим лицам право не только заложить свою недвижимость, но и перезаложить ее (последующая ипотека). Кроме того, залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю о предшествующих ипотеках. Невыполнение первого условия, даже если залогодержатель по последующему договору знал о наличии запрещения, влечет признание последующего договора недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору; не извещенный о предшествующей ипотеке последующий залогодержатель может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Д.Б. Раднаевой «предложена классификация недействительных договоров ипотеки, которые разделены на виды (группы) в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок»:

1) договоры с «пороком» субъектного состава (речь о недееспособности, ограниченной дееспособности физических лиц – залогодателей, о правоспособности юридических лиц и полномочиях руководителей юридических лиц, так называемые «внеуставные» сделки);

2) договоры с «пороками» формы (пробелы в правовом регулировании государственной регистрации договоров ипотеки с морскими, речными и воздушными судами, договоров ипотеки в силу закона);

3) договоры с «пороками» содержания (дисбаланс между совокупностью прав залогодержателя и расширенным объемом прав залогодателя, также несогласованность существенных условий договора);

4) договоры с «пороками» воли (термин «кабальная сделка» часто ассоциируют именно с договором ипотеки (несоответствие реальной стоимости предмета ипотеки и размера обеспечиваемых обязательств)».

Таким образом, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Законодательством также предусмотрены гражданско-правовые санкции на случай, когда залогодатель отчуждает предмет залога без согласия залогодержателя.

2.2. Тенденции и перспективы российского ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование жилья, не обращая внимания ни на что - один из самых проверенных во всемирной практике и надежных методов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную область. Как раз ипотека дает возможность согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банковских учреждений - в результативной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, естественно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать обширное распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в государстве уже сформирована определенная нормативная база, что уже само по себе предоставляет надежду на активное развитие ипотеки в нашем государстве [7]

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения данной формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в нынешних условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, необходимо обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Требуются действия, которые повлекут вещественные изменения в сформировавшейся ситуации.

Во-первых, необходимы материальные механизмы, которые позвоялт улучшить жилищные условия не только с посредством сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, четкие юридические условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и специализированных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным методом разрешения проблем для граждан со средним уровнем дохода. Несомненно, необходимы и иные формы финансовго обеспечения, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах.

Доступность ипотечного кредита для определенного домохозяйства определяется главным образом доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам в первую очередь имеют зависимость от уровня инфляции.

С целью увеличения доступности ипотечных кредитов для граждан госудасртва требуется:

- осущесвить ряд мер, ориентированных на удлинение возможных временных сроков ипотечного кредитования, что даст возможность сократить объем подлежащих выплате по кредиту систематических платежей;

- сформировать предпосылки для сокращения процентных ставок в системе ипотечного кредитования с посредством управления рисками;

- развивать инновационные ипотечные продукты, в частности предполагающие разные графики погашения основного долга и процентов (к примеру, инструменты с возрастающими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам обособленных категорий граждан, статус которых диктует прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военные служащиеи т.д.).

Для развития ипотеки предлагается разрешение следующих основных задач :

- усовершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей осуществление обязательств при ипотечном кредитовании;

- формирование и внедрение универсального инструмента обеспечения притока долгосрочных внебюджетных денежных ресурсов в бюджетную область;

- формирование инфраструктуры, обеспечивающей наличие ясного и надежного инструмента регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к данной информации участников рынка ипотечного кредитования;

- формирование нормативно-законодательных основ для применения новейших денежных инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в данную область;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет базироваться не только на интересах чиновников.

При становлении стратегии формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть взяты в учет следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования на данный момент в первую очередь на те категории населения, которые испытывают потребность в небольшом ипотечном кредите;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование, проведенное в работе, позволяет сделать следующие выводы.

Ипотека – это вид залога с признаками ограниченного вещного права Перечень существенных условий договора залога недвижимого имущества включает в себя: 1) условие о предмете ипотеки; 2) оценку предмета ипотеки; 3) существо, размер, срок исполнения и место заключения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Содержание договора залога недвижимого имущества составляют права и обязанности его сторон. По договору ипотеки одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

При заключении договора залога недвижимого имущества государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В рамках реализации норм об ответственности сторон договора ипотеки недвижимого имущества, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Законодательством также предусмотрены гражданско-правовые санкции на случай, когда залогодатель отчуждает предмет залога без согласия залогодержателя.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на ипотечную квартиру, которая является единственным жильем, даже если кредит предоставлен на иные цели. Основаниями для оспаривания обращения взыскания на ипотечную квартиру могут быть: недействительность ипотечной сделки; незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. В случаях, предусмотренных законом, при переходе права собственности на реализованную в уплату долга ипотечную квартиру за гражданами может сохраняться право пользования такой квартирой.

Таким образом, процесс совершенствования правового регулирования залога недвижимого имущества не завершен и требует своего дальнейшего развития.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. – 2015. – № 620
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 04.08.2018) // Российская газета. – 2015. – № 1096.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. – 2017. – № 975.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. – 2016. – № 1147.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Российская газета. – 2016. – №1087.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в ред . федерального закона от 01.05.2016 г . // Собрание законодательства Российской Федерации. 23.08.2004. № 34. Ст. 3532.
7. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред . федерального закона от о т 05 . 07. 2 016 г . № 111 - Ф З // Российская газета. 2016 г.. № 30. Ст. 3813.
8. Федеральный закон Российской Федерации от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в в ред . федерального закона от 03 .07 . 2016 г// Собрание законодательства Российской Федерации. 08.10.2007. № 41. Ст. 4849.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред . федерального закона от 05.07.2016 г // Собрание законодательства Российской Федерации. 28.10.2002. № 43. Ст. 4190.

Научная и учебная литература

1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. - 2015. - № 7. - С. 14.
2. Абрамов А. Споры по выплате ипотечного кредита // Жилищное право. - 2012. - № 5. - С. 59.
3. Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика. - 2011. - № 12. - С. 56.
4. Викторова Р.Н. Принципы залога недвижимости // Гражданское право. - 2010. - № 2. - С. 27.
5. Ефимова О.В. Ипотечное покрытие как особый вид имущества // Юрист. - 2011. - № 24. - С. 19
6. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. - С. 31.
7. Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. - 2012. - № 23. - С. 27.
8. Поздеева М. Опасности ипотеки // Административное право. - 2012. - № 2. - С. 20.
9. Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора // Жилищное право. - 2015. - № 12. - С. 101.
10. Симанович Л.Н. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2010. - № 5. - С. 44.
11. Свининых Е.А. О реализации участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих права на получение целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве // Право в Вооруженных Силах. - 2013. - № 6. - С. 51
12. Хуснетдинова Л.М. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами // Семейное и жилищное право. - 2012. - № 1. - С. 38.

Материалы судебной практики

1. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 17.03.2014 по делу № 33-3390/2014 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.05.2015 по делу № 11-5609/2015 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3. Апелляционное определение Смоленского областного суда от 23.12.2014 по делу № 33-4631/2014 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».