"Ипотека в гражданском праве"

Содержание:

Введение

Как известно, обязательства занимают неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, целю которых является понуждение его к надлежащему исполнению обязательства.

Среди всевозможных способов обеспечения реализации обязательств одним из самых надежных служит залог, стоит отметить, что самым распространённым на сегодняшний день является залог недвижимости – ипотека.

Главные достоинства ипотеки перед всеми иными способами обеспечения обязательств следуют прежде всего из ее предмета – недвижимости. Она, как правило, имеет большую стоимостью, она всегда является ликвидной и в различии от иного имущества практически не подлежит износу и не падает в стоимости. Настолько ценные свойства недвижимости могут побудить залогодателей к более надлежащей реализации обязательств.

Одной из самых продолжающихся проблем на сегодняшний день является проблема обеспеченности достойными жилыми условиями большей части граждан нашего государства.

Усовершенствование рынка жилищной недвижимости в нашем государстве обусловлено динамичным повышением цен на квадратные метры жилья, на фоне сокращения платежеспособности граждан с возрастающей ежегодно инфляцией. Последствием этих процессов является не способность приобретения большей части граждан квартир и индивидуальных домов в свою личную собственность, что стало, в свою очередь определенным толчком к возрождению в нашем государстве ипотечного кредитования. Правительство РФ видит развитие ипотечного кредитования как логичный выход из сформировавшейся проблемы, вместе со строительством социального жилья и изменением действующих стандартов жилищного обеспечения.

Ипотека представляет собой одну из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в личной собственности должника, а кредитор в условиях нарушения последним своего обязательства получает законное право получить удовлетворение с посредством реализации этого имущества. Обязательство должника может являться не только банковским, но и обязательством, которое основывается на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, нанесении вреда и т.п.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в результате регулирования ипотеки.

Предметом исследования – нормы права, регламентирующие обязательства ипотеки.

Цель представленной работы заключается в исследовании гражданско-правового законодательства, регламентирующего отношения ипотеки.

Для достижения данной цели объектом исследования явились следующие основные задачи:

1. Проанализировать понятие, элементы и содержание договора ипотеки;

2. Рассмотреть порядок заключения и изменения договора ипотеки;

3. Провести анализ правоприменительной практики по договору ипотеки, выявить существующие в данной сфере проблемы и предложить возможные пути их решения.

Методологической основой исследования выступил диалектический метод научного познания. Кроме того, использовались формально-логический, системный и структурный подходы к исследованию, сравнительный анализ, а также другие частные методы и приемы научного исследования.

Глава 1. Теоретические аспекты изучения особенностей регулирования ипотеки в гражданском праве

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве

Термин «ипотека» («чистая ипотека») в отечественной юридической науке принято рассматривать в обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Вопросам ипотеки посвящен целый ряд положений Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс РФ^[1] содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который так и называется – «Залог». К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге^[2].

Залог недвижимого имущества регулируется специальным законом – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве^[3], общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 ГК РФ. С момента вступления в силу Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неоднократно подвергался изменениям и дополнениям.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества^[4].

Так, например:

• • если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости^[5];
  • на ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга^[6];
  • если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия^[7];
  • при ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное;
  • если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог;
  • в других случаях, предусмотренных законом.

Созданная правовая база развития вторичного рынка ипотечных кредитов позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям – ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг»^[8].

Также предусмотрена возможность приобретения военнослужащими жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения.

Система ипотечного жилищного кредитования остается неудовлетворительной по причине недоступности для многих граждан и в связи с этим требует доработки. Основные причины экономического характера недоступности ипотечного кредитования: тенденция увеличения цен на недвижимость (на жилье – в том числе), низкий уровень жизни населения, невозможность подтверждения гражданами своего дохода, которого будет достаточно для получения ипотеки, отсутствие возможности делать ежемесячные взносы для покрытия ипотеки^[9].

Один из основных определяющих факторов социальной политики государства – обеспечение граждан жильем. Для соблюдения прав человека и гражданина требуется изменение некоторых норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» происходит снижение на 15% продажной цены на заложенное имущество на повторных торгах при несостоявшихся первых. Залогодержатель имеет право приобретения заложенного имущества по цене не более чем на 25% ниже начальной продажной цены, объявленной на первых публичных торгах, и зачтения в счет покупной цены своих требований, которые обеспечены ипотекой имущества^[10].

Норма ГК РФ о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и на повторных торгах, не принимается во внимание, поскольку установлен приоритет норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перед нормами ГК РФ при их расхождении^[11].

Также, представляется необходимым разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. В законодательстве целесообразно предусмотреть возможность установления льгот при получении и погашении кредита для отдельных категорий граждан, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (малоимущие граждане, молодые семьи, инвалиды, дети-сироты, семьи, имеющие одного родителя, так называемые неполные семьи, государственные служащие и т.п.)^[12].

Исходя из вышеизложенного, представляется необходимым сделать вывод, согласно которому система ипотечного жилищного кредитования остается неудовлетворительной по причине недоступности для многих граждан и в связи с этим требует доработки^[13].

В этой связи, в частности, необходимо: утвердить на уровне Правительства РФ предельные ставки кредитов для ипотечного кредитования, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков; разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. Представляется, что реализация данных предложений, наряду с иными, изложенными в данной работе, будет способствовать повышению доступности ипотеки для широкого круга российских граждан, нуждающихся в жилье^[14].

В рамках совершенствования правового регулирования ипотеки целесообразно устранить противоречие по вопросу о возможности залога части земельного участка, существующее между Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ГК РФ и Законом о крестьянском хозяйстве. Устранить указанное несовершенство можно путем внесения изменений в п. 2 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2 Договор как правовая форма ипотеки

Договор об ипотеке представляет собой договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Залогом служит жилищное помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[15]).

Договор об ипотеке включает в себя положения о предмете ипотечного кредитования, рыночной стоимостной оценке предмета ипотеки, существе, объеме и сроке реализации обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, другие условия (п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Не указание в договоре об ипотеке существенных условий представляет такой договор недействительным (ст. 432 ГК РФ)^[16].

С 01.07.2014 договоры относительно ипотеки не подлежат обязательной государственной регистрации.

Все договора касательно ипотечного кредитования оформляются в обычной письменной форме и обязательного заверения у нотариуса не требуется (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор указывает наименование (квартира, жилой дом, комната) в качестве предмета ипотеки, место нахождения, другое описание, необходимое для однозначной идентификации жилищного помещения (допустим, общая и жилищная площадь, количество либо номера комнат).Также, в таком договоре необходимо указывать, на основе какого именно права это жилищное помещение принадлежит залогодателю и каким именно органом это право зафиксировано (п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)^[17].

В условиях заключения договора об ипотечном кредитовании залогодателю и залогодержателю необходимо прийти к взаимному соглашению относительно стоимости закладываемого имущества (приложение А). Стоимостная оценка предмета ипотеки указывается в договоре в финансовом выражении (п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Также, стоит отметить, что оценка предмета ипотеки должна в обязательном порядке полностью соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Чтобы с точностью определить рыночную цену предмета ипотечного кредитования представляется рациональным использовать услуги независимого оценщика, так как установленная сторонами цена предмета залога будет иметь основополагающее значение в условиях обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его первоначальной стоимости для реализации с торгов^[18].

Таким образом, чем более выше будет оценено имущество, следовательно, дороже оно будет поставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть нанесен лицу, который взял ипотечный кредит под залог собственной недвижимости.

То обязательство, которое обеспечивает ипотека, называется в договоре с обязательным указанием суммы, основания возникновения и срока исполнения. Дата, место заключения, информация о кредиторе и заемщике, величина кредитного займа, объем процентной ставки, порядок выплаты кредитного займа необходимо указать в кредитном договоре в качестве основных положений в кредитном договоре (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)^[19].

Действующий закон предъявляет отдельные требования по отношению к кредитным договорам, указанные обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Таким образом, в данном договоре в обязательном порядке должна быть установлена полная стоимость кредитного займа, обеспеченного ипотекой. Вся информация об этом должна быть пропечатана видным и отчетливым шрифтом в верхний правый угол первого листа ипотечного договора (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)^[20].

В силу того, что кредитное обязательство подлежит реализации по частям, должен быть сделан соответствующий график обязательных платежей. Данный график включает в себя всю информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ).

Кредитный договор не может включать в себя условий о комиссиях банковского предприятия, потому что законодатель не допускает взыскание кредитором какого-либо вознаграждения за услуги, в итоге оказания которых не образуется отдельное имущественное благо для самого заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Также, отдельное внимание необходимо уделить сроку реализации обязательства, а также возможность досрочного погашения кредитного займа. В прошлом, многие банковские предприятия или не давали возможности досрочного погашения кредитного займа или же взимали за это значительные суммы штрафных санкций. На сегодняшний день такая практика признана незаконной, однако, обращать на это внимание при заключении договора все же нужно^[21].

Договор может включать в себя санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредитного займа.

Как правило, банковские предприятия указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита^[22].

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения^[23].

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

На одно и то же недвижимое имущество права залогодержателя могут одновременно принадлежать нескольким лицам. Это происходит в силу последующей ипотеки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)^[24].

При множественности ипотек устанавливается очередность залогодержателей. Основанием для очередности служат данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Глава 2. Исследование проблем в рамках реализации законодательства об ипотеке

2.1 Проблемы гражданско-правового регулирования, заключения и изменения договора ипотеки

Главная особенность заключения и изменения договора ипотеки состоит в том, что с обязательственно-правовой стороны ипотека – это акцессорное, то есть дополнительное обязательство^[25].

Обстоятельства, которые складываются на сегодняшний день в отечественной экономике, самым отрицательным образом сказываются на всех субъектах экономической деятельности.

Не имея зависимости от того, кем именно является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом либо нерезидентом, компанией с государственным участием либо же частной организацией, каждый из них в трудные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится предельно максимально защитить собственные интересы^[26].

Весьма серьезную проблему представляют собой ипотечно-бракоразводные дела. За последнее время число бракоразводных процессов в нашей стране устойчиво остается на очень высоком уровне. Наибольшая часть из них проходит через суд в силу того, что между бывшими супругами существует спор касательно раздела имущества, а также долговых обязательств. Зачастую, как показывает практика, данные конфликты осложняются еще и тем, есть в наличии действующий ипотечный кредит, который оформлялся бывшими супругами с целью приобретения жилищного помещения^[27].

Наибольшая сложность в ипотечно-бракоразводных делах обусловлена непониманием участвующих в соре сторон, а зачастую и судами, вопроса относительно того, как правильно при разделе имущества и обязательств бывших супругов должны совокупно использоваться нормы семейного закона, устанавливающего общие правила раздела имущества бывших супругов, и законодательства гражданского, включающего в себя нормы о залоге, переводе задолженности, изменении существенных условий договора и солидарных обязательствах. В чем именно заключается сложность правильного использования указанных норм, и кто из бывших супругов обязан платить по ипотечному кредитному займу в случае развода? Попробуем дать ответы на все указанные вопросы на основании анализа существующего закона и сформировавшейся судебной практики^[28].

Таким образом, начнем с того, что пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ определено, что при разделе общего нажитого имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли бывших супругов признаются равными, когда другое не определено настоящим договором между супругами.

Следовательно, пункту 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ общие долги бывших супругов при разделе общего нажитого имущества супругов распределяются между супругами равно присужденным им долям.

Из указанных положении суды иногда делают заключение относительно того, что если жилищная площадь, приобретенная бывшему супругами в период брака с использованием ипотечного займа, подлежит разделу в определенных долях, то и обязательства по кредитному договору могут в частности решением суда быть поделены пропорционально этим долям, и при этом каждый из бывших супругов будет нести ответственность перед банком лишь в пределах своей доли. В частности, встречаются судебные решения, которыми производится раздел общего долга супругов и исключение одного из них из состава должников по кредитному договору в тех условиях, если квартира, приобретенная с использованием ипотечного займа, переходит всецело другому супругу^[29].

Далее приведен пример из судебной практики. Истец Ш.. в лице своего представителя обратился в суд с исковым заявлением к Г. А.С. и Г. М.В. о прекращении ипотеки по тем основаниям, что между Г. А.С., действующим от себя и от имени Г.М.В. – продавцами, с одной стороны, и К. – покупателем, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры^[30].

Пунктом 3 договора предусмотрена уплата покупателем цены в размере … рублей до подписания договора, а оставшиеся … рублей покупатель обязалась уплатить в срок. В силу закона на квартиру было наложено ограничение – залог. Расчет по договору с продавцами произведен надлежащим образом, что подтверждается распиской, выданной Г. А.С. и Г. М.В. о том, что получена оставшаяся сумма … рублей по договору о купле-продаже указанной квартиры. К. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, обременённого залогом в силу закона. По причине юридической неграмотности совместного заявления о прекращении ипотеки стороны по договору не подавали. К. умерла. Истец является наследником по завещанию указанной квартиры. Он зарегистрировал право собственности на данное недвижимое имущество. Он неоднократно обращался к ответчикам с просьбой явиться в регистрирующий орган для оформления прекращения ипотеки, на что ответчики ответили отказом. Просил ипотеку квартиры прекратить; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки путём погашения регистрационных записей об ипотеке.

В судебное заседание истец Ш. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя – К.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, пояснила, что они не настаивают на удовлетворении требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Вологодской области осуществить регистрацию прекращения ипотеки. Договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен в полном объеме, не отменялся, не изменялся, в установленном законом порядке недействительным не признавался. Свои обязательства по оплате квартиры покупателем исполнены своевременно.

Ответчик Г.А.С. в судебном заседании исковые требования Ш.. не признал, пояснил, что договор купли-продажи квартиры он подписал от себя и от имени своей жены – Г.М.В. С условиями договора они были согласны. Договор не обжаловался, изменения и дополнения в данный договор не вносились. До подписания договора купли-продажи оплата за квартиру произведена частями в сумме … рублей, после заключения указанного договора дочь К. – Н. заплатила еще … рублей в счет оплаты по данному договору. Оплата по договору купли-продажи квартиры произведена полностью. Не оспаривает, что полная оплата по договору произведена своевременно. Квартиру они передали по акту. Н. обещала ему заплатить проценты, однако в договоре обязанность покупателя по оплате процентов не оговорена. Стороны по договору не оговаривали размер процентов и срок их уплаты. С иском не согласен,. Покупатели должны ему заплатить проценты на … рублей (инвентаризационная оценка квартиры) или возвратить квартиру.

Ответчик Г.М.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, представила заявление, в котором указала, что фактически деньги за проданную квартиру в сумме … рублей Н. и её муж отдали за 3 раза. Договорились, что им будут платить проценты. Квартиру они продали очень дёшево. Теперь пусть произведут доплату согласно государственной цены – … рубля.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и отзыв на иск, в котором указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности за Ш. на квартиру. Данное право обременено ипотекой в силу закона в пользу Г.А.С. и Г.М.В. Считают необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца об обязании Управления погасить регистрационную запись об ипотеке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, документы, представленные сторонами, пришел к следующему.

В согласии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если другое не определено федеральным законодательством либо настоящей статьей, регистрационная запись об ипотечном займе уплачивается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, непосредственно производящий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, общего заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с обязательным представлением закладной, включающей в себя отметку владельца закладной об реализации обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, или решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В судебном заседании из пояснений сторон установлено и подтверждается материалами дела, что между Г.А.С., действующим от себя и от имени Г.М.В., с одной стороны, и К., с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры.

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, К. выдано свидетельство о государственной регистрации права с обременением ипотекой в силу закона.

В судебном заседании из пояснений сторон и материалов дела установлено, что обязательства по договору стороны исполнили надлежащим образом. Ответчики подтвердили, что деньги по договору в сумме … рублей ими получены.

Ссылки ответчика Г. А.С. в судебном заседании и ответчика Г. М.В. в письменном заявлении на необходимость оплаты покупателем процентов и доплаты стоимости квартиры в сумме … рубля необоснованны и не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и по собственному усмотрению определяют его условия.

Из пояснений сторон и материалов дела в судебном заседании установлено, что договор не содержит указанных ответчиками обязательств, соглашение об уплате процентов и изменении цены договора сторонами не заключалось. Ответчик Г.А.С. в судебном заседании пояснил, что никаких изменений и дополнений в договор не вносилось, указанный договор недействительным не признавался.

Из материалов наследственного дела к наследственному имуществу К., умершей, следует, что истец Ш. принял наследство по завещанию в виде данной квартиры.

Из письменных пояснений Управления Росреестра по Вологодской области и свидетельства о государственной регистрации права установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности на указанную квартиру за Ш., данное право обременено ипотекой в силу закона в пользу Г.А.С. и Г. М.В.

С учетом изложенного, в связи с тем, что залогодержатели отказались подать совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, суд считает исковые требования истца о прекращении ипотеки удовлетворить.

Исковые требования Ш.. о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки путем погашения регистрационных записей об ипотеке удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление Росреестра является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в силу закона функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил требования Ш.В.А. удовлетворить частично – прекратить ипотеку квартиры; в удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказать.

Еще один пример судебной практики посвящен регистрации соглашения о внесении изменений к договору ипотеки.

ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» обратился в суд с иском к Т., П. о регистрации соглашения о внесении изменений к договору ипотеки, в обоснование, указав, что 08 апреля 2008 года между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т, П.. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) в обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредита от 07.04.2008 года между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и ООО «Лайм» (Заемщик). Вышеуказанный договор об ипотеке зарегистрирован в установленном законом порядке^[31].

В дальнейшем ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и ООО «Лайм» (Заемщик) заключили ряд дополнительных соглашений к договору о предоставлении кредита от 07.04.2008 г., согласно которых изменен размер процентной ставки за пользование кредитом, а именно: соглашение от 01.07.08 г., от 20.11.08 г., от 30.10.09 г. Указанные дополнительные соглашения подписаны Туркиным И.А., являющимся директором ООО «Лайм» (Заемщик).

Впоследствии в адрес Т. и П. Банком направлены письма с предложением зарегистрировать соглашение к договору об ипотеке от 08.04.08г. о внесении изменений от 11.10.10 г. в срок до 15.02.2011 года. Мотивированного ответа со стороны Т. и П. банком получено не было. Указанные соглашения до настоящего времени не зарегистрированы. Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ и пунктом 63 Постановления Пленума ВС РФ 10, Пленума ВАС РФ 22 от 29.04.2010г. установлено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее обязательной регистрации, суд имеет полное право по требованию иной стороны вынести решение относительно регистрации сделки, в данных условиях сделка регистрируется в согласии с решением суда.

Просит вынести решение о регистрации соглашения от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года, расходы по уплате государственной пошлины отнести на счет ответчиков.

Дополнительные соглашения были подписаны ответчиками, договор подписан ответчиками и незаконным не признан. Ответчики в настоящее время уплачивают проценты в размере 24% годовых. Основанием для возврата документов регистрирующим органом послужило то, что документы забрали ответчики.

В судебном заседании ответчик Т. исковые требования не признала, пояснив, что в договоре на предоставление кредита от 08 апреля 2008 года была указана комиссия 5% за ведение счета, они подписали договор, договор о залоге имущества. Банк завышал проценты, ставка рефинансирования падала, а проценты повышались. 5% комиссии включены в 24% годовых, указанных в соглашении.

В судебном заседании ответчик П. исковые требования не признала, пояснив, что директор подписывал документы без них, соглашения они подписали в ГУЮ, которое их на регистрацию не приняло. В судебном заседании представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Лайм» Т. исковые требования не признал, пояснив, что договор был заключен в 2008 году, дополнительные соглашения были подписаны, а регистрация началась гораздо позже, через два года. Банк незаконно взимал с них денежные средства за ведение ссудного счета, а затем включил их в процентную ставку. В 2010 г. он подписал соглашения за 2008 и 2009 г., на сегодняшний день они фактически исполняют обязательства по ставке 24%. В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке подписывается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 23 этого Закона изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке включаются на основе обязательного соглашения между залогодателем и залогодержателем касательно изменения либо дополнения каких-либо условий договора об ипотеке.

Если следовать ст. 450 ГК РФ, то изменение и расторжение договора допускаются только по обоюдному соглашению сторон, когда другое не предусмотрено действующим Кодексом, иными законами либо настоящим договором.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение касательно изменения либо расторжения договора осуществляется в той же форме, что и договор, если из действующего закона, других юридических актов, договора либо обычаев делового оборота не следует другое.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, которая требует обязательной государственной регистрации, осуществлена в соответствующей форме, однако, одна из сторон уклоняется от ее обязательной регистрации, суд имеет право по требованию иной стороны вынести решение относительно регистрации сделки. В данных условиях сделка регистрируется в согласии с решением суда.

В обоснование своих доводов ответчики ссылаются на незаконность включения ответчиком в условия договора платы за ведение банковского счета. Однако данное условие было изначально включено в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Также ответчики ссылаются на незаконность изменения банком процентной ставки по кредитному договору, однако одностороннее изменение ставки по плате за кредит было предусмотрено кредитным договором, заключенным с ООО «Лайм».

Фактически такое изменение было согласовано ответчиками при подписании соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке. В соответствии со ст. 29 Федерального закона о банках и банковской деятельности процентные ставки по кредитным займам и (или) порядок их определения, в частности установление объема процентной ставки по кредитному займу в зависимости от изменения условий, прямо предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам и комиссионное вознаграждение по операциям определяются кредитным предприятием по предварительному соглашению с клиентами, когда другое не определено настоящим законодательством. Кредитное предприятие не может на законодательном уровне в одностороннем порядке поменять процентные ставки по действующим кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и временные сроки действия данных договоров с клиентами – частными бизнесменами и юридическими лицами, за исключением случаев, которые прямо предусмотрены федеральным законодательством либо же договором с клиентом банка.

Соглашение об изменении процентной ставки по обеспечиваемому залогом ипотечному обязательству подписано Т. и П., совершено в надлежащей форме в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ, недействительным в установленном законом порядке не признано, поэтому требования о регистрации соглашения между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т. и П. от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года подлежат удовлетворению.

Далее суд решил принять решение о государственной регистрации соглашения между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т. и П. от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года.

Приведем пример из судебной практики. Отталкиваясь от положений ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в условиях отчуждения заложенного имущества без должного согласия кредитора приобретатель данного имущества несет в рамках стоимости данного имущества соответствующую ответственность за не осуществление обеспеченного ипотечным займом обязательства совместно с должником по данному обязательству, следовательно, в условиях раздела имущества бывших супругов каждый из супругов будет нести следующую из отношений ипотеки ответственность за не осуществление обеспеченного ипотекой обязательства в целом объеме.

Таким образом, права кредитора в условиях раздела ипотечного имущества между бывшими супругами, которые являются созаемщиками по кредитному займу, не нарушаются, потому что объект залога не выбывает непосредственно из залога, а залогодержатель все также может исполнять принадлежащее по праву ему залоговое право^[32].

Подводя итог вышесказанному, отметим следующее. Независимо от того, был оформлен ипотечный кредит на одного или на обоих супругов, его существенные условия не могут поменяться ни по обоюдному соглашению между бывшими супругами, ни по решению суда иначе как:

- по соглашению между заемщиком (заемщиками) и банковским предприятием (часть первая статьи 450 ГК РФ);

- в условиях нарушения предприятием банка действующих условий договора либо в других случаях, непосредственно предусмотренных действующим законом либо же самим кредитным договором (часть первая пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В судебной практике бывали случай, когда суд все же разделяет кредитные обязательства бывших супругов и включает определенные изменения в кредитный ипотечный договор, внося в него нового заемщика (если изначально заемщиком был лишь один из бывших супругов), либо, наоборот, исключая из ряда заемщиков одного из бывших супругов (в условиях, если первоначально в кредитном соглашении оба бывших супруга были указаны в качестве заемщиков).

Но, стоит отметить, что такие решения, а практике бывают очень редко и являются, как мы считаем, следствием неправильного использования правовых норм существующего закона и нарушающими права банковских предприятий, что может повлечь за собой их последующее обжалование в суде.

Законными и вполне справедливыми, как мы считаем, считаются наиболее часто выносимые судами решения, которыми разделяются не кредитные обязательства бывших супругов, а их долги. Такого рода раздел не подразумевает одностороннего изменения существенных условий действующего кредитного договора, нарушая тем самым права банковского учреждения, а только дает возможность получить бывшему супругу, то есть основному заемщику определенную компенсацию части включаемых им по ипотечному займу обязательных платежей. Такого рода компенсация может быть получена или в финансовой форме, или же в качестве имущества сверх полагающейся ему по действующему закону доли в совместно нажитом имуществе у супругов.

В частности, помимо этого, нужно учитывать то, что даже если после развода супругов квартира делится между бывшими супругами, а заемщиком по кредитному соглашению остается лишь один из них, предприятие банка все также может обратить взыскание на квартиру как предмет залога.

Соответственно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для появления обязанностей служит заключенный кредитный договор.

Этот договор должен быть заключен в письменной форме с обязательным включением в него всех существенных условий, в частности о предмете договора, процентной ставке по кредитному займу, сроке ипотечного кредита, полной стоимости кредита и порядке погашения займа.

Лишь при вышеуказанных условиях, то есть в рамках заключенного кредитного соглашения, предприятие банка может нести ответственность за не реализацию обязательств перед заемщиком.

Если следовать судебной практике, в частности п. 11 информационного письма от 13.09.2011 № 146 Высшего Арбитражного Суда РФ^[33], с кредитного предприятия в пользу заемщика могут быть взысканы убытки лишь при условии, что отсутствовали обстоятельства, которые указывали на то, что заемные финансовые средства не будут возвращены в строго оговоренный срок (ст. 821 Гражданского кодекса РФ).

Взимание убытков с предприятия банка возможно, если кредитный заем не был выдан в срок, предусмотренный кредитным соглашением.

Нарушение кредитного соглашения предприятием банка, в результате чего в пользу заемщика взимаются убытки, может выражаться в различной ставке процентов, которая предусмотрена настоящим договором и по которой в действительности выдан кредитный заем заемщику.

Также, соответственно судебной практике, заемщики не имеют права требовать от предприятия банка предоставить кредит в натуре, потому что это не допускается в принципе.

Заемщик имеет полное право требовать лишь компенсации убытков в результате невыдачи кредитного займа.

Вышеуказанные выводы также подтверждаются юридическими позициями судов, изложенными в Определении ВАС РФ от 12.07.2011 № ВАС-8488/11 по делу № А40-42333/10-97-359, в Определении ВАС РФ от 02.06.2011 № ВАС-4282/11 по делу № А56-13980/2009, в Постановлении ФАС Московского округа от 25.03.2011 № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359.

Таким образом, кратко обобщив материалы данного параграфа, можно заключить следующее.

1. Взимание убытков за не реализацию кредитных обязательств банковским предприятием либо иной кредитной организацией возможно лишь в тех условиях, если между клиентом и кредитным предприятием подписан соответствующий кредитный договор.

В конкретном рассматриваемом примере Б. не имеет права претендовать на компенсацию убытков в итоге изменения кредитным предприятием условий выдачи кредита на недвижимость, потому что кредитный договор не заключался, а было только одобрение кредитной заявки.

2. Одобрение кредитной заявки не может являться аналогом кредитного договора, потому что не отвечает всем требованиям, которые предъявляются к сущностному содержанию кредитного договора, установленным ст. 807 - 812, 819 - 821 Гражданского кодекса РФ и ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Необходимо учитывать, если кредитный договор заключен и кредитное предприятие в нарушение договора не предоставило кредит, это не означает, что заемщик имеет полное право истребовать предоставления кредита, потому что, соответственно судебной практике, заемщик имеет право претендовать лишь на компенсацию убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идет о заключенном кредитном договоре.

4. Перспективы на положительный исход судебного разбирательства для Б. являются крайне незначительными и лишь при условии, что суд поменяет существующую судебную практику в совершенстве на противоположный подход, признав за предприятием банка обязательства в итоге одобрения кредитной заявки.

Рекомендации при приобретении недвижимости на заемные финансовые средства могут быть следующие:

1. Потенциальным ипотечным заемщикам в свете последних экономических потрясений необходимо проводить сделки без оглядки на одобренные условия кредитования по заявке на кредит, потому что данные условия не являются обязательством для кредитного предприятия.

Процедура покупки недвижимости должна быть продуманной и проводиться в короткий срок, но в любом случае перед внесением задатка за недвижимость необходимо обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения касательно условий кредитования или вносить задаток после получения кредита на недвижимость.

2. В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает существующий спрос на недвижимость. В связи с этим можно рекомендовать ипотечным заемщикам не спешить оформлять предварительный договор и вносить задаток, так как риск потери задатка всегда остается и необязательно по причине невыдачи кредита на приемлемых условиях.

3. Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заемщикам, которым кредитная организация изменила условия кредитования, обратиться за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей заемщик, чьи права нарушены, сможет подать соответствующее заявление в суд, которое в том числе будет поддержано со стороны указанной службы.

При таких обстоятельствах, когда федеральная служба будет на стороне потенциального заемщика, имеются перспективы на более благоприятный исход для заемщика в суде.

4. В любом случае потенциальному ипотечному заемщику, которому кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее одобренных условиях, необходимо обращаться в суд за защитой своих интересов, если речь идет о возмещении убытков.

С учетом того, что судебная практика порой противоречива и имеет место различие подходов при решении споров судами, у заемщика всегда остается шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий по одобренному кредиту.

5. В целом же можно рекомендовать внести изменения в действующее российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной сделки кредитной организацией на определенный период будет введен мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной заявке.

В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные заемщики, несет слишком большие риски потери задатков, по сути, не по своей вине, что является существенным недостатком законодательства, который подлежит исправлению, в том числе в целях защиты прав потребителей.

Целый ряд проблем возникает и применительно к ипотеке зданий и сооружений. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка^[34].

Высший Арбитражный Суд РФ исходит из того, что залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений^[35].

Также суды не признают недействительными договоры ипотеки зданий и сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, например, в случаях, когда у залогодателя отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием^[36].

Если заложенное здание, сооружение расположено на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, право залога на земельный участок не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний владелец (залогодатель) недвижимого имущества. Не совсем понятно, почему законодатель ограничивается только правом постоянного пользования и не упоминает пожизненное наследуемое владение, которое также не включает правомочие распоряжения земельным участком (за исключением права его завещать).

Таким образом, получается, что «залог здания, находящегося на земельном участке, в отношении которого у залогодержателя есть право пожизненного наследуемого владения, не сопровождается залогом соответствующего земельного участка «^[37].

По мнению В.Е. Шороховой, выписка из ЕГРП о правах и обременениях на земельный участок, занимаемый зданием/сооружением, в этом случае может дать однозначный и исчерпывающий ответ о необходимости оформления ипотеки прав на землю: права на земельный участок будут выступать объектом ипотеки, только если они зарегистрированы в ЕГРП, в случае отсутствия зарегистрированных прав ипотека невозможна и требования ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ об ипотеке применению не подлежат^[38].

Последовательное применение судами вышеизложенной позиции могло бы не только избавить банки от правовых рисков, возникающих при принятии в ипотеку зданий/сооружений, находящихся на земельном участке, не имеющем записей в ЕГРП о правах и обременениях на него, но и устранило бы ограничения по срокам предоставления кредита, существующие при принятии в обеспечение зданий и сооружений, собственник которых пользуется земельным участком на основании краткосрочного договора аренды. Вместе с тем, в настоящий момент данная позиция не является общераспространенной в судебной практике^[39].

Таким образом, в оптимизации нуждается правовое регулирование банковского ипотечного кредитования; требует совершенствования антимонопольное регулирование первичного рынка ипотечного жилищного кредитования; недостаточно четко прописана возможность залога части земельного участка.

2.2 Ответственность сторон в ипотечных отношениях

В современных условиях массового кредитования населения под залог недвижимости, приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Ниже представлен анализ судебных споров и правоприменительной практики вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.

1. Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог.

Суть спора: залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество.

Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований^[40].

Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество^[41].

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание.

2. Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Суть спора: заемщик - физическое лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «Об ипотеке «утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).

Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции^[42]. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе.

И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен.

Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо – ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности^[43].

Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

3. Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога

Суть спора: залогодатель – неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.

Пример из практики: гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки – залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились.

Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком.

Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога.

КС РФ отказал в принятии к рассмотрению жалоб на нарушение конституционных прав заявителей п. 2 ст. 811 ГК РФ (предусматривающим, что при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами) и ст. 60 Федерального закона об ипотеке.

В Определении № 243-О-О КС РФ указал, что в делах об обращении взыскания на заложенные гражданами по ипотеке жилые помещения необходимо учитывать фактические (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств) и юридические (период просрочки, сумму просрочки, вину одной из сторон) обстоятельства с целью достижения реального баланса интересов сторон^[44].

Анализ более правоприменительной практики судов общей юрисдикции дел об обращении взыскания на заложенные жилые помещения, в которых на момент рассмотрения дела судом гражданин погашал просроченную часть задолженности, «входил в график» платежей по ИЖК, позволяет прийти к выводу, что при сходных фактических и юридических обстоятельствах суды разрешают их по-разному. В обобщенном виде можно выделить три подхода судов к разрешению таких дел.

В соответствии с первым подходом, основанным на формальном толковании действующего законодательства, суды, несмотря на погашение заемщиком просроченной части долга, удовлетворяют требования кредитора о досрочном возврате всей суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, в одном из дел суд, удовлетворяя требования банка, отметил: «То обстоятельство, что к моменту судебного разбирательства ответчик просроченную задолженность погасил, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований банка, поскольку и закон, и договор связывают возможность досрочного взыскания именно с фактом просрочки платежей, а не с ее наличием на момент рассмотрения спора судом»^[45].

Следующий – «компромиссный» – подход заключается в частичном удовлетворении иска залогодержателя: суды взыскивают сумму долга, но отказывают в обращении взыскания на жилое помещение.

Например, в одном из дел^[46] суд, ссылаясь на Определение № 243-О-О, принял во внимание поведение заемщика, направленное на погашение возникшей задолженности, незначительность размера имеющейся просроченной задолженности, то обстоятельство, что спорная квартира может являться для заемщика единственным жильем, и согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество в настоящее время (т.е. на момент рассмотрения дела), отметив, что отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Наконец, в немалом количестве дел^[47] суды придерживаются третьего подхода: при погашении заемщиком просроченной части задолженности они отказывают в удовлетворении заявленных кредитором требований о досрочном возврате суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

При отсутствии исчерпывающего и недвусмысленного законодательного регулирования оснований для отказа в удовлетворении требований залогодержателя суды по-разному обосновывают принятие соответствующих решений, при этом, как правило, опираясь на Определение № 243-О-О.

Так, в одном из дел суд, отказывая в удовлетворении заявленных залогодержателем требований, указал, что досрочное взыскание суммы основного долга и начисленных процентов - это право кредитной организации, однако осуществление данного права кредитором не должно нарушать права и свободы иных лиц, должно применяться разумно и добросовестно, как исключительная мера к злостному неплательщику заемных средств по кредиту^[48].

В другом деле суд – с учетом погашения просроченной задолженности ответчиком – посчитал, что нарушение прав банка было в разумный срок заемщиком устранено, на момент рассмотрения дела по существу просроченной задолженности не имеется, банк получил все, на что вправе был рассчитывать, никаких убытков банку не причинено^[49].

Таким образом, обобщим проанализированную судебную практику, можно заключить, что практика по договорам ипотеки неоднородна, что свидетельствует о неоднозначном понимании судами норм ипотечного законодательства.

Заключение

В период экономической нестабильности резоннее всего для заемщиков на время отказаться от совершения сделок с банками и с недвижимостью. Но обстоятельства бывают разные. Порой отказ от намерения приобрести жилье с помощью кредитных средств в силу разных причин нецелесообразен. В этом случае желательно подумать о вариантах минимизации риска отказа банка предоставить кредит на ранее одобренных условиях, то есть вариантах исключения ситуации, рассмотренной в статье.

Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного отказа банка от предоставления заемщику ранее одобренного кредита на определенных условиях является заблаговременное подписание кредитного договора - до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, на момент определения с выбором заемщиком покупаемого жилья у него уже будут иметься для этого денежные средства, в том числе кредитные, предоставленные банком.

Однако такое решение имеет и свои минусы.

Первый минус такого способа минимизировать риск срыва сделки из-за удорожания кредита состоит в необходимости уплаты заемщиком процентов за период фактического неиспользования им кредитных средств по своей вине, то есть за период с момента предоставления денежных средств банком (как правило, с момента перечисления банком средств на счет заемщика) до даты фактического использования заемщиком кредитных средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, уплата процентов за пару месяцев не такая большая цена за обеспечение уверенности в наличии денежных средств в любой момент поисков жилья для покупки.

Второй минус – невозможность использования указанной схемы в случае с заключением ипотечного кредита. При предоставлении такого кредита существенное значение имеет цель кредита - на покупку конкретного жилого помещения, характеристики которого уже указываются в договоре, которое и предоставляется заемщиком банку в залог в обеспечение своих обязательств по возврату кредита.

Такая схема может, к сожалению, использоваться при предоставлении, как правило, потребительского кредита, который впоследствии, конечно, может быть обеспечен ипотекой приобретенного жилья (в зависимости от условий заключенного заемщиком с банком договора). Но процентная ставка по потребительским кредитам существенно отличается от ставок по ипотечным кредитам (порой на 15-20 пунктов). То есть такой вариант решения однозначно удорожает для заемщика цену кредита.

И все же предложенные варианты решения проблемы риска отказа банка от предоставления кредитных средств на одобренных условиях несколько надежнее, чем надежда на взыскание с банка убытков в виде утраченного заемщиком задатка.

Мало того, что надежда на удовлетворение указанных требований несостоявшегося заемщика минимальна, как и пишет сам автор, он в любом случае не достигнет своей цели – покупки выбранного жилья.

Таким образом, процесс совершенствования правового регулирования ипотеки не завершен и требует своего дальнейшего развития. Цель выпускной квалификационной работы достигнута, о чем свидетельствуют вышеизложенные предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 923.
2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 1194
3. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ.– 2017.– № 29 (часть I).– ст. 4342
4. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. – 2017.– № 27.– ст. 4001
5. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017.– № 41 (часть II). – ст. 5640.

Научная литература

1. Алистархов В. Ловушка для ипотечных заемщиков // Жилищное право. – 2015.– № 5.
2. Буров В.С. Последующая ипотека как обеспечительный инструмент // Законодательство и экономика. –2013. – № 11
3. Быстрицкая Н. Новеллы законодательства о залоге // Жилищное право.– 2015. – № 4.
4. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017.
5. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – С. 129.
6. Гурамова Е.М. Правовое регулирование ипотеки в гражданском праве РФ // Молодежный научный форум: Гуманитарные науки: электр. сб. ст. по материалам VIII студ. междунар. заочной науч.-практ. конф. – М.: «МЦНО», 2014.
7. Джумагазиева Г. С., Петров Н. П. Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений в России // Актуальные проблемы права: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2014 г.). – М.: Буки-Веди, 2014.
8. Журков А.С. Каковы особенности договора об ипотеке при приобретении жилья? // Электронный журнал «Азбука права». – 2015. – №6. –
9. Зиновьева И.А. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. – 2014. – № 11.
10. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А.Н. Кайль, И.Ю. Оськина, А.А. Лупу и др. – М.: ЭлКниги, 2014.
11. Кратенко М. Займы под залог недвижимости: риски и иски // ЭЖ-Юрист. – 2017. – № 25.–
12. Кукарская К.В. Залог будущего права из существующего будущего обязательства // Проблемы экономики и юридической практики. – 2017. – № 5.
13. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. – М.: Статут, 2016.
14. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право.– 2014. – № 2.
15. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. А.Н. Кайль. – М.: ЭлКниги, 2014.
16. Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. – М.: РИОР: ИНФРА-М, 2017.
17. Шорохова В.Е. Проблемные вопросы ипотеки здания // Юрист. – 2013. – № 9.–
18. Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. – 4-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2017.
19. Яковлев Н. Ипотека и развод - анализ споров: кто платит при разводе? // Жилищное право. – 2016. – № 1.

Материалы юридической практики

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» // Вестник ВАС РФ. – 2011.– № 11.
2. Апелляционное определение Вологодского районного суда Вологодской области от 23 мая 2012 г. по делу № 33-3007/2012 // Официальный сайт Вологодского районного суда Вологодской области. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u
3. Апелляционное определение Вологодского районного суда Вологодской области от 12 октября 2012 г. по делу № 33-10495// Официальный сайт Вологодского районногосуда Вологодской области. Электронный ресурс. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u
4. Решение Череповецкого районного суда Вологодской области по гражданскому делу № 2-625/11 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rospravosudie.com/
5. Решение Череповецкого районного суда Вологодской области по гражданскому делу № 2-1847/2011 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rospravosudie.com/
6. Решение Вологодского городского суда Вологодской области 13.05.2014 по гражданскому делу № 2-3462/2014. Официальный сайт Вологодского городского суд Вологодской области. Электронный ресурс Режим доступа: http://vologodskygor.vld.sudrf.ru .
7. Решение Севского районного суда Брянской области от 15 мая 2015 года по делу № 2-129/2015 // Официальный сайт Севского районного суда Брянской области .[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sevsky.brj.sudrf.ru/
8. Решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 06.06.2011 по гражданскому делу 2-3268/2011 - М-3121/2011 // Официальный сайт Череповецкого городского суда. Электронный ресурс.Режим доступа: http://cherepoveckygor.vld.sudrf.ru
9. Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 09.12.2013 по гражданскому делу № 2-12484/2013 ~ М-11249/2013// Официальный сайт Вологодского городского суда Вологодской области. Электронный ресурс. Режим доступа: http://vologodskygor.vld.sudrf.ru
10. Определение КС РФ от 24 декабря 2012 г. № 2365-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Борнеман Жанны Васильевны на нарушение ее конституционных прав статьей 60 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) « // Официальный сайт Конституционного суда Российской Федерации. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.ksrf.ru/ru/Pages/default.aspx.
11. Определение ВАС РФ от 31.10.2011 № ВАС-14310/11 по делу № А60-50/2011 // Вестник ВАС РФ. – 2011. – № 9.
12. Кассационное определение Вологодского областного суда от 12.10.2011 по гражданскому делу 33-4705/2011 //Официальный сайт Вологодского районного суда Вологодской области. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u (Дата обращения 12.12.2015)
13. Кассационное определение Вологодского областного суда от 27.07.2011 по гражданскому делу №33-3706/2011 // Официальный сайт Вологодского областного суда. Электронный ресурс. Режим доступа: http://oblsud.vld.sudrf.ru/

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 923. ↑

2. Быстрицкая Н. Новеллы законодательства о залоге // Жилищное право.– 2015. – № 4. – С. 7. ↑

3. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017.– № 41 (часть II). – ст. 5640. ↑

4. Кукарская К.В. Залог будущего права из существующего будущего обязательства // Проблемы экономики и юридической практики. – 2017. – № 5. – С. 125. ↑

5. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017.– № 41 (часть II). – ст. 5640. ↑

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 1194. ↑

7. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ («О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ.– 2017.– № 29 (часть I).– ст. 4342. ↑

8. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. – 2017.– № 27.– ст. 4001. ↑

9. Гурамова Е.М. Правовое регулирование ипотеки в гражданском праве РФ // Молодежный научный форум: Гуманитарные науки: электр. сб. ст. по материалам VIII студ. междунар. заочной науч.-практ. конф. – М.: «МЦНО», 2014. – С. 131. ↑

10. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. А.Н. Кайль. – М.: ЭлКниги, 2014. – С.11. ↑

11. Джумагазиева Г. С., Петров Н. П. Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений в России // Актуальные проблемы права: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2014 г.). – М.: Буки-Веди, 2014. – С. 55. ↑

12. Зиновьева И.А. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. – 2014. – № 11. – С. 61. ↑

13. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – С. 131. ↑

14. Там же, С. 62. ↑

15. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017.– № 41 (часть II). – ст. 5640. ↑

16. Журков А.С. Каковы особенности договора об ипотеке при приобретении жилья? // Электронный журнал «Азбука права». – 2015. – №6. – С. 240. ↑

17. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – С. 129. ↑

18. Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. – М.: РИОР: ИНФРА-М, 2017. – С. 223. ↑

19. Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. – 4-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2017. – С. 186. ↑

20. Там же, С. 188. ↑

21. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А.Н. Кайль, И.Ю. Оськина, А.А. Лупу и др. – М.: ЭлКниги, 2014. –С.64. ↑

22. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. – М.: Статут, 2016. – С. 227. ↑

23. Там же, С. 280. ↑

24. Буров В.С. Последующая ипотека как обеспечительный инструмент // Законодательство и экономика. –2013. – № 11. – С. 36. ↑

25. Алистархов В. Ловушка для ипотечных заемщиков // Жилищное право. – 2015.– № 5. – С. 7 ↑

26. Там же, С. 8. ↑

27. Яковлев Н. Ипотека и развод - анализ споров: кто платит при разводе? // Жилищное право. – 2016. – № 1. –С. 63. ↑

28. Алистархов В. Ловушка для ипотечных заемщиков // Жилищное право. – 2015.– № 5. – С. 8. ↑

29. Там же, С. 9. ↑

30. Решение Череповецкого районного суда Вологодской области по гражданскому делу № 2-625/11 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rospravosudie.com/ ↑

31. Решение Череповецкого районного суда Вологодской области по гражданскому делу № 2-1847/2011 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rospravosudie.com/ ↑

32. Решение Севского районного суда Брянской области от 15 мая 2015 года по делу № 2-129/2015 // Официальный сайт Севского районного суда Брянской области .[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sevsky.brj.sudrf.ru/ ↑

33. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» // Вестник ВАС РФ. – 2011.– № 11. ↑

34. Мацкявичене Е.В. Ипотека-2015 // Бухгалтерский учет.– 2015.– № 9. – С. 78. ↑

35. Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. – 4-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2017. – С. 223. ↑

36. Определение ВАС РФ от 31.10.2011 № ВАС-14310/11 по делу № А60-50/2011 // Вестник ВАС РФ. – 2011. – № 9. ↑

37. Кратенко М. Займы под залог недвижимости: риски и иски // ЭЖ-Юрист. – 2017. – № 25.– С. 6. ↑

38. Шорохова В.Е. Проблемные вопросы ипотеки здания // Юрист. – 2013. – № 9.– С. 15. ↑

39. Буров В.С. Последующая ипотека как обеспечительный инструмент // Законодательство и экономика. –2013. – № 11. –С. 16 ↑

40. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право.– 2014. – № 2. – С. 97. ↑

41. Кассационное определение Вологодского областного суда от 27.07.2011 по гражданскому делу №33-3706/2011 // Официальный сайт Вологодского областного суда. Электронный ресурс. Режим доступа: http://oblsud.vld.sudrf.ru/ ↑

42. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право.– 2014. – № 2. – С. 97 - 112. ↑

43. Решение Вологодского городского суда Вологодской области 13.05.2014 по гражданскому делу № 2-3462/2014. Официальный сайт Вологодского городского суд Вологодской области. Электронный ресурс Режим доступа: http://vologodskygor.vld.sudrf.ru . ↑

44. Определение КС РФ от 24 декабря 2012 г. № 2365-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Борнеман Жанны Васильевны на нарушение ее конституционных прав статьей 60 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) « // Официальный сайт Конституционного суда Российской Федерации. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.ksrf.ru/ru/Pages/default.aspx. ↑

45. Апелляционное определение Вологодского районного суда Вологодской области от 12 октября 2012 г. по делу № 33-10495// Официальный сайт Вологодского районногосуда Вологодской области. Электронный ресурс. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u ↑

46. Апелляционное определение Вологодского районного суда Вологодской области от 23 мая 2012 г. по делу № 33-3007/2012 // Официальный сайт Вологодского районного суда Вологодской области. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u ↑

47. Кассационное определение Вологодского областного суда от 12.10.2011 по гражданскому делу 33-4705/2011 //Официальный сайт Вологодского районного суда Вологодской области. Режим доступа: vologodsky.vld.sudrf.u ↑

48. Решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 06.06.2011 по гражданскому делу 2-3268/2011 - М-3121/2011 // Официальный сайт Череповецкого городского суда. Электронный ресурс.Режим доступа: http://cherepoveckygor.vld.sudrf.ru ↑

49. Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 09.12.2013 по гражданскому делу № 2-12484/2013 ~ М-11249/2013// Официальный сайт Вологодского городского суда Вологодской области. Электронный ресурс. Режим доступа: http://vologodskygor.vld.sudrf.ru ↑