Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве

Содержание:

Введение

Актуальность исследования. На современном этапе экономического развития России правительство ориентируется на ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы граждан. В таком социальном контексте ипотека – это разновидность целевого кредита (на строительство, покупку или реконструкцию жилья), обеспеченного залогом недвижимого имущества

Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом и правовом аспектах у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Целью работы является исследование правовых аспектов ипотечного кредитования в России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

рассмотреть теоретические аспекты ипотеки;
исследовать основные элементы ипотечного договора;
определить пути совершенствования правового регулирования ипотеки.

Объектом исследования является ипотека в гражданском праве.

Предметом исследования являются правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились нормативно-законодательные акты, материалы периодических изданий.

В ходе исследований применялись различные методы: логический анализ, системный подход, ретроспективный анализ и другие.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)), работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Глава 1. Теоретические аспекты правового регулирования ипотеки

1.1. Основы правового регулирования ипотеки

Согласно ст. 49 Федерального закона РФ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды^[1]. Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге^[2].

Само слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI века до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностыо должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Позже Солон предложил перевести личную ответственность в имущественную и обозначать ее следующим способом: на пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, которая отображала то, что соответствующее имущество является обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и получил название «ипотека» (от греч. «hypotheka» — подпорка, подставка), на нем отмечались все долги собственника земли и он оповещал заинтересованное лицо о том, что данный земельный участок заложен и обеспечивает права кредитора. Позднее появились особые, ипотечные книги^[3].

Дальнейшее развитие ипотека как институт получила свое развитие в римском праве, пройдя в течение относительно небольшого времени путь эволюции от древнейшей формы залога – фидуции (от лат. «fiducia» - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. «pignus» - неформальный залог) и далее до ипотеки^[4]. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией выражалось уже в то время и заключалось в возможности последовательного залога одной и той же вещи нескольким лицам. Такая возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка - второе, третье и так дальше. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также существовал принцип ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требование старшего залогодержателя и занять его место^[5].

В то же время древнеримская ипотечная система обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием принципа гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки «не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом...». Не было в римской ипотеке и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на все имущество должника (генеральная ипотека)^[6]. Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования распространялось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые^[7].

Отдавая должное активной деятельности по исследованию данной проблемы юристам того времени, существует возможность утверждать, что благодаря им была в итоге сформулирована и обоснована система фундаментальных принципов ипотечной системы, а именно - гласность, специальность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество^[8].

Таким образом, сложились предпосылки для правового регулирования ипотеки в современных условиях и в настоящий момент одним из самых распространенных договоров в банковской практике является именно ипотечный кредит.

Ипотека представляет собой тесную взаимосвязь залога недвижимости в целях получения долгосрочной ссуды при условии, что заложенное имущество может оставаться в пользовании у заемщика или третьего лица, и кредита под данный залог. Юридическая сторона состоит в понимании ипотеки как вида обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки в первую очередь перед другими кредиторами этого должника^[9].

1.2. Договор ипотеки

Положениями, предусмотренными п. 3 ст. 334 ГК РФ^[10], указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге^[11].

В соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки: первое – в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон); второе - в силу договора (договорная ипотека, то есть ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости))^[12].

Таблица 1

Сравнение законной и договорной ипотеки

Сравниваемый параметр	Законная ипотека	Договорная ипотека
Основания возникновения	В силу закона	В силу договора
Основание для государственной регистрации возникновения ипотеки	Факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности в Росреестре	С момента государственной регистрации договора об ипотеке
Наличие договора между залогодателем и залогодержателем	Договор не заключается	Заключается договор

Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости^[13].

Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов^[14].

Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона^[15].

В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[16].

При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров – например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная^[17]. Этот факт может объясняться тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде. Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникают возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа^[18].

Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам^[19]. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости. Это предполагает тот факт, что новый ее владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке) ^[20].

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Вместе с тем, указанная ценная бумага, удостоверяющая ипотечное обязательство, по отношению к кредитному договору является вторичным и зависимым от него документом, хотя в ч. 4 ст. 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, то есть документом, который содержит базовое обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие – закладная^[21].

Кроме того в чч. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке определено, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот. В связи с чем, приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1-3 этого же Закона, но и положениям Гражданского кодекса РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств^[22].

Выводы.

Ипотечный кредит – это долгосрочное обязательство, обеспеченное залогом недвижимого имущества или имущественных прав на недвижимость с сохранением права ипотекодателя на владение и пользование ним; функциональная форма ипотечного капитала^[23].

Глава 2. Характеристика договора ипотеки

2.1. Предмет договора ипотеки

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе^[24], применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда самим кодексом или Законом об ипотеке не предусмотрено иное. Существенными условиями такого договора являются: предмет договора; его оценка; обеспечиваемое обязательство; размер и срок исполнения обязательства^[25].

Предмет договора об ипотеке определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которое позволяет его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю^[26]. Согласно статье 5 Закона об ипотеке^[27] предметом такого договора могут быть: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха); жилые дома и квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо говорится, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства^[28].

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя^[29]. Не допускается залог такого права также без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц. Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды^[30].

Не может быть предметом ипотеки имущество:

— изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К ним относятся вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства);

— на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе^[31];

— в отношении которого в установленном порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки
часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности^[32].

В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования^[33].

Закон об ипотеке указывает на необходимость оценить предмет договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Не всегда обращение к третьей стороне оправданно, поскольку, хотя такая оценка и будет иметь независимый характер, привлечение эксперта может нарушить интересы одной из сторон либо привести к тому, что договор не будет заключен^[34].

Предмет залога недвижимости оценивается соответствующим соглашением залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию^[35].

2.2. Объекты и субъекты договора

Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 340) и статья 42 Закона об ипотеке устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточной для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения), либо права пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Но, естественно, правила залога отдельно стоящего здания или сооружения совершенно неприменимы к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме либо офиса в крупном офисном здании — то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное Гражданским кодексом и Законом об ипотеке ограничение длительное время препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм^[36].

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Закона об ипотеке, которые позволяют осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом^[37].

При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, необходимо учитывать, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога^[38].

В теории права выделяется три вида залога: залог с передачей имущества залогодержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог прав.

Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом. В настоящее время существование заклада предусмотрено статьей 5 Закона «О залоге»^[39]. При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно, извлекать из него плоды труда и доходы.

Существуют два вида заклада — обычный заклад и твердый залог. При обычном закладе залогодержатель вправе использовать имущество по его прямому назначению, уведомляя залогодателя о пользовании этим имуществом. И если залогодержатель использует имущество на возмездных началах, то он обязан предоставлять залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении этой прибыли в счет погашения долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества. В этом случае предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма. К залогодержателю также переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания и хранения^[40].

По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: например, право аренды, право на получение доходов в будущем. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется передачей ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, например, авторское право, требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ) ^[41].

Закон об ипотеке (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенное имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч. 1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда, с некоторыми ограничениями^[42]. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условия хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества^[43].

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков и (или) неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст. 337 ГК РФ) ^[44].

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке) ^[45].

Закон предъявляет ряд требований к обеспечиваемому обязательству.

Во-первых, оно должно быть названо в договоре, указана его сумма, основания возникновения и срок исполнения.

Во-вторых, если обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В-третьих, обеспечиваемое обязательство определяется сторонами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма определяется позже, а в договоре указывается порядок и другие необходимые условия определения суммы. Если же (ст. 3-4 Закона об ипотеке) в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением: судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; расходов по реализации заложенного имущества; необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам^[46].

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае — права залогодержателя^[47].

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Выводы.

Глава 3. Проблемы правового регулирования ипотеки и пути их решения

3.1. Проблемы возврата долга путем обращения взыскания на объекты недвижимости, приобретенные за счет ипотечного кредита

Банки, иные кредитные организации, другие юридические лица, предоставившие гражданину денежные средства в кредит по договору об ипотеке либо целевого займа на приобретение или строительство жилого дома квартиры), в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита либо целевого займа, часто сталкиваются с проблемами, возникающими в связи со сложностью процедуры погашения долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный гражданином за счет средств кредита либо целевого займа, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. Сложность процедуры взыскания долга имеет негативные последствия в случаях, если должник не имеет средств, достаточных для погашения долга, и у него нет другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание^[48].

В соответствии с абз.1 п.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание^[49]. Федеральным законом от 16 июля 1998г. № 102 ФЗ «Об ипотеке» (ст.77, 78) допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Таким образом, допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением. При этом закон предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком доме или квартире. Таким образом, имущественный иммунитет не распространяется на жилой дом, построенный или приобретенный гражданином за счет средства ипотечного кредита или целевого займа, и на такой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда жилой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания^[50].

Однако продажа такого жилого дома с публичных торгов затруднена. Обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. Законом не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Прекращение их права пользования заложенным домом или квартирой допускается законом только в случае обращения взыскания на дом или квартиру и реализации этого имущества. Исходя из текста закона, можно сделать вывод, что для прекращения их права пользования необходимо соблюдение двух условий: наличие вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества, которая производится путем продажи с публичных торгов. Таким образом, на день проведения публичных торгов должник и члены его семьи еще остаются проживать в доме (квартире), и только после его реализации, то есть после продажи дома с публичных торгов, их право пользования домом прекращается. Если на заложенный дом (квартиру) зарегистрировано право собственности должника, то в силу ст. 236 ГК РФ право собственности на имущество прекращается у собственника только с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. В соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. При таком положении на день продажи заложенный жилой дома (квартира) фактически еще обременен правами проживающих в нем лиц, их выселение в связи с прекращением права пользования или права собственности может быть произведено только в судебном порядке. Следовательно, новый собственник дома (квартиры), желая освободить приобретенный дом (квартиру) от проживающих в нем лиц, должен предъявить в суд требование о их выселении и только после вступления в законную силу решения суда об удовлетворении иска он может требовать исполнения решения о выселения, обратившись в службу судебных приставов, которые должны принять меры к исполнению решения суда и произвести выселение. Такова сложная юридическая процедура обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом (квартиру), приобретенный на средства кредита или целевого займа, в случае, если для должника и членов его семьи он является единственным пригодным для постоянного проживания помещением^[51].

Следует также учесть, что в силу п.4 с. 292 ГК РФ отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, обращение взыскания на жилой дом в целях погашения задолженности по обязательствам, вытекающим из ипотечного кредита, без выселения из него должника и членов его семьи до продажи дома с публичных торгов сложно.

Не любое лицо согласится на покупку такого дома. Если в жилом доме, на которое обращается взыскание задолженности по кредиту или целевому займу, остаются проживать должник с членами его семьи, для которых дом является единственным помещением для постоянного проживания, то это обстоятельство значительно осложняет его продажу с публичных торгов. Продажа дома, обремененного правами других лиц, существенно снижает продажную цену, а, следовательно, уменьшается и размер суммы, которая засчитывается в счет погашения задолженности. В этих случаях предоставленное законом банкам и другим кредитным организациям право обратить взыскания задолженности гражданина-должника по ипотечному кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, не обеспечивает реальную возможность погашения долга^[52].

После принятия Жилищного кодекса РФ обращение взыскания задолженности по договору об ипотеке или целевого займа стало более реальным в связи с тем, что появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям.

В соответствии со ст.106 Жилищного кодекса РФ^[53] договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в законе, на период, установленный ч.2 этой статьи, в частности, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения указанного срока, то есть после продажи жилого дома и расчетов с должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается.

Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, подлежат выселению. Хотя по закону предусмотрено предоставление жилых помещений маневренного фонда для выселения должника с членами его семьи для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, однако и эта возможность не обеспечивает реальных прав кредиторов по взысканию долга. Муниципальные образования не заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей. Более того, нельзя не учитывать, что предоставление для этих целей жилых помещений маневренного фонда не отвечает их интересам, поскольку после производства расчетов эти лица утрачивают право пользования жилыми помещениями маневренного фонда, могут не иметь другого жилого помещения, быть малообеспеченными и нуждающимися в предоставлении жилого помещения. В этих случаях на органы местного самоуправления по закону возлагается обязанность предоставить им, при наличии условий, указанных в Жилищном кодексе РФ, жилые помещения для постоянного проживания бесплатно по договору социального найма из своего муниципального жилищного фонда. Кроме того, муниципалитеты сохраняют помещения маневренного фонда для предоставления их лицам, лишившимся жилых помещений в результате стихийных, природных и техногенных катастроф^[54]. Эта категории лиц тоже имеет право на предоставление им помещений маневренного фонда. Многие муниципалитеты вообще не имеют жилых помещений, относящихся к маневренному фонду.

Складывается ситуация, при которой у муниципальных образований нет обязанности предоставлять жилые помещения маневренного фонда гражданам-должникам по ипотечным кредитам (и членам их семьи), выселяемым из принадлежащих им жилых домов в связи с обращением на них взыскания задолженности по кредиту, а банки и другие кредитные организации не имеют правовых средств для предъявления требования к администрации муниципальных образований о выделении таких жилых помещений для этих целей. Кроме того, законом прямо не предусмотрена возможность принудительного выселения указанных лиц в предоставляемое им жилое помещение маневренного фонда.

При таких обстоятельствах предоставленная банкам и другим кредиторам возможность обратить взыскание задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, и реализовать его без обременения правами проживающих в нем лиц поставлена в зависимость от предоставления органами местного самоуправления в этих целях жилых помещений маневренного фонда. Между тем, такая обязанность на них законом не возложена. В результате даже предоставленная законом возможность заключить договор найма жилого помещения маневренного фонда с гражданами, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на него, не в полной мере обеспечивает реализацию права кредиторов на возврат принадлежащих им денежных средств, если указанным лицам, проживающим в таком жилом помещении, не будет предоставлено жилое помещение маневренного фонда.

Практическое применение указанных правовых норм для обеспечения законных интересов банков и других кредитных организаций, связанных с реализацией их права на возврат принадлежащих им средств по ипотечным кредитам, затруднительно^[55].

Таким образом, нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита. Для восстановления баланса их интересов, в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон «Об ипотеке» следующие изменения и дополнения.

1. В Гражданский кодекс РФ (с учетом проекта изменений, предлагаемых внести в ГК РФ) включить дополнительно ст. 280.1. Статья 280.1 Особенности раздела принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома, приобретенного или построенного за счет средств по договору об ипотеке или целевого займа в случае непогашения задолженности по кредиту Кредитор (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо), предоставивший по договору об ипотеке или целевого займа денежные средства гражданину для строительства или приобретения жилого дома, в случае неисполнения им обязательства по погашению кредита вправе для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, требовать раздела в натуре такого дома с выделом гражданину-должнику части этого жилого дома, соответствующей его доле, определяемой размером общей площади помещения, необходимого для его проживания совместно с членами его семьи, в пределах социальной нормы, и с предоставлением кредитору права обратить взыскания задолженности по кредиту на остальную часть жилого дома, составляющую долю, определяемую в соответствии с размером общей площади остальной части дома.

Такое требование кредитор вправе предъявить только в случае, если задолженность по договору ипотечного кредита или целевого займа не погашена, а у гражданина-должника недостаточно средств для уплаты долга и нет имущества, на которое можно было бы обратить взыскание задолженности^[56].

В связи с введением этой нормы в статью 78 Федерального закона «Об ипотеке» предлагается внести следующее дополнение.

« В абз.1 п.1 ст.78 после слов «жилого дома или квартиры» включить дополнительно предложение следующего содержания: «Кредитор по договору ипотечного кредита или целевого займа в указанных случаях вправе также предъявить в суд требование о разделе такого дома в натуре по правилам и в порядке, предусмотренных ст. 280.1 Гражданского кодекса РФ».

Возможны и другие варианты упрощения процедуры, связанной с обращением взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику на праве собственности жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Представляется целесообразным включить в Федеральный закон «Об ипотеке» правовую норму, предусматривающую, что в случае обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные гражданином на средства ипотечного кредита или целевого займа, возможно принудительное выселение по суду должника и членов его семьи, проживающих в таком доме, в принадлежащее ему или членам его семьи жилое помещение, а если такой дом является их единственным жилым помещением, то они подлежат выселению с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей^[57]. Такие дополнения, на наш взгляд, могли бы упростить обращение взыскания на жилой дом, его продажу с публичных торгов и, тем самым, обеспечить более реальную возможность возврата непогашенного ипотечного кредита.

3.2. Проблемы ипотечной амнистии

Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» дополняет статью 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пунктом 5: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»^[58].

Исходя из смысла статей 2, 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется, что под задолженностью по обеспеченному ипотекой обязательству понимаются все требования по кредитному договору (основной долг, проценты, пени, судебные издержки) вне зависимости от сумм, взысканных по решению суда. Указанная задолженность определяется на момент оставления имущества за собой взыскателем^[59].

Смысл данных изменений сводится к тому, что сейчас заемщик может передать объект залога на баланс банку, и с этого момента времени его обязательства перед банком будут считаться исполненными в полном объеме.

Раньше же ситуация обстояла таким образом, что если средства, вырученные от продажи заложенного имущества, не покрывали весь долг заемщика, то за последним оставалась обязанность выплатить оставшуюся часть неудовлетворенных требований банка.

Порядок, согласно которому можно воспользоваться «ипотечной амнистией», прописан в ст. 59.1, п. 1.1. ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Из данных положений следует, что на баланс банка заложенное имущество может быть передано двумя путями: в добровольном порядке или же через судебную систему. Также из данных статей следует, что возможность передачи заложенного имущества на баланс банка должна быть предусмотрена в самом договоре об ипотеке. В случае если в договоре об ипотеке данных пунктов нет, то их можно предусмотреть в дополнительном соглашении^[60].

Сам процесс передачи заложенного имущества банку, который включает в себя собрание пакета документов, определяется и формируется самим конкретным банком^[61]. Как минимум заемщику необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о том, чтобы снять с себя задолженность путем применения положений об «ипотечной амнистии». Как правило, банк понимает, что последующая реализация квартиры и полученная с этого сумма будет значительно меньше задолженности заемщика. Для банка «ипотечная амнистия» – это последний шаг, к которому он захочет прибегнуть, в связи с тем, что квартира, переданная на баланс банку, ему не нужна, так как это непрофильный актив и его дальнейшая реализация является непрофильной работой, которая также влечет дополнительные расходы со стороны банка, вызванные продажей данной квартиры^[62].

Поэтому сегодня существует риск, что банк, для того чтобы не допускать прямого перехода объекта в свою собственность, то есть не дожидаться предложения забрать объект от судебного пристава, пойдет на то, чтобы через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если «вырученная» сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок. То есть банк имеет право остаток истребовать к взысканию^[63].

Под вопросом оказывается судьба тех должников, кто попал в «долговую яму» до 7 марта 2012 г. По правилам ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. В качестве яркого примера данной позиции можно привести мотивировку следующего судебного решения: «…Принимая во внимание, что Федеральный закон № 405-ФЗ не содержит указание на возможность применения предусмотренных им правил к ранее возникшим отношениям, кредитный договор между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Д. заключен 23 ноября 2007 г., заочное решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в законную силу 20 июля 2009 г., предмет ипотеки по указанному кредитному договору оставлен банком за собой до вступления в силу Федерального закона № 405-ФЗ, несостоятельны доводы жалобы о возможности применения положений п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ к отношениям, возникшим из договора, заключенного 23 ноября 2007 г.

При заключении договора 23 ноября 2007 г. положения о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда, в результате чего обязательство Д. по обеспеченному ипотекой обязательству считалось бы погашенным, сторонами предусмотрено не было…»^[64].

Однако существует судебная практика, в которой суд отходит от этого правила и применяет «ипотечную амнистию» в отношении договоров, заключенных до вступления в законную силу данных поправок к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», мотивируя свое решение тем, что: «…В силу правового регулирования, установленного частью 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Указанная статья содержит требования, обязательные для всех отраслей права. Поэтому в тех случаях, когда соответствующий закон в необходимых случаях не регламентирует вопрос о времени его действия или отклоняется от требований конституционной нормы, она действует непосредственно^[65].

В данной связи, суд правильно применил к спорным правоотношениям положение пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции статьи 6 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», предусматривающее улучшение правового статуса должника…»^[66].

Приведем еще один пример из судебной практики, на основании которого суд применил «ипотечную амнистию» исходя из момента реализации предмета залога, а не момента заключения договора: «…Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что действие п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» не может быть распространено на правоотношения сторон, поскольку правоотношения сторон возникли до внесения изменений в статью 61 ФЗ «Об ипотеке», поскольку передача заложенной квартиры взыскателю осуществлялась после внесения изменений в ФЗ «Об ипотеке»^[67].

Редакция ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» была изменена Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ, вступившим в силу 07.03.2012 г., реализация квартиры с торгов осуществлялась 24 апреля 2012 г. и 25 мая 2012 г., решение об оставлении квартиры залогодержателем за собой принято 26 июня 2012 г., то есть в период действия статьи 61 ФЗ «Об ипотеке» в новой редакции. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно применил к рассматриваемым правоотношениям п. 5 ст. 61 вышеназванного Федерального закона^[68].

Довод ответчика о том, что истец не представил документов о переходе права собственности на квартиру к ответчику, обоснованно отклонен судом, поскольку закон не связывает момент погашения задолженности с моментом оформления перехода права собственности.…»^[69].

Как видим, на настоящий момент практика применения положений «ипотечной амнистии» только начинает складываться. С учетом увеличения объема просрочек по ипотечным кредитам можно утверждать, что в дальнейшем нормы ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» будут широко востребованы, что, в свою очередь, повлечет увеличение количества судебных споров, связанных с применением данной нормы^[70].

Выводы.

Нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора, имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита. Для восстановления баланса их интересов, в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам целесообразно внести необходимые изменения в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон «Об ипотеке».

Заключение

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.).

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (с изм. и доп.).

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Омский областной суд. Апелляционное определение от 25.07.2012 по делу № 33-4518/12. URL: docs.cntd.ru/document/472634462. (Дата обращения: 08.01.2016).
Саратовский областной суд. Апелляционное определение от 26.08.2014 по делу № 33-4452. URL: oblsud.sar.sudrf.ru. (Дата обращения: 08.01.2016).
Московский городской суд. Определение судебной коллегии по гражданским делам от 10.04.2013 по делу № 11-9597/2013. URL: docs.cntd.ru/document/777208137. (Дата обращения: 02.01.2016).

Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20.

Вылегжанин В.Н. Ипотечная амнистия // Квартирный ряд. 2012. № 11 (22 марта).

Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67.

Ефимова О.В. Судебная практика разрешения споров, связанных с договором об ипотеке // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 71-75.

Ипотечная амнистия. URL: youtube.com. (Дата обращения: 15.01.2016).
Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция. – 2011.– № 2.
Киргизова Т. «Обнуление» долга. URL: zakon. ru. (Дата обращения: 05.01.2016).
Ковязин В. В. О признаках ипотеки как ограниченного вещного права // НаукаПарк. 2016. № 3 (44). С. 43-46.
Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного жилищного кредита// Бизнес и банки. – 2010. - №6 (692) февраль. – С. 1–3.
Куликов А.Г. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы / А.Г.Куликов, В.С.Янин // Деньги и кредит. - 2011. - № 12. - С.24-31.

Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250.

Лушин А. Н., Чудецкая К. А. Ипотека в римском праве // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2014. № 1 (25). С. 52-54.

Овчарова Л.Н. Программы ипотечного кредитования как драйвер модернизационного развития // Мир России. - 2011. - № 4. - С.112-139.
Ольховская Л. Н., Федорова Ю. М. Правовая природа ипотеки // В сборнике: НАУКА. ТЕХНОЛОГИИ. ИННОВАЦИИ Материалы всероссийской научной конференции молодых ученых. Министерство образования и науки Российской Федерации, Новосибирский государственный технический университет. 2013. С. 160-163.
Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование / И. В. Павлова. - М: БДЦ-Пресс, 2010.
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК// Аналитический центр АИЖК. – 2013. - № 9.
Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И. А. Разумова. – СПб.: Питер, 2010. – 208 с.

Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012.

Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73.

Словарь современной экономической теории Макмиллана – М.: ИНФРА-М, 2010. – 608 с.

Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98.
Официальный сайт «Русипотека». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ↑
Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012. – С. 12. ↑
Ольховская Л. Н., Федорова Ю. М. Правовая природа ипотеки // В сборнике: НАУКА. ТЕХНОЛОГИИ. ИННОВАЦИИ Материалы всероссийской научной конференции молодых ученых. Министерство образования и науки Российской Федерации, Новосибирский государственный технический университет. 2013. С. 160-163. ↑
Ольховская Л. Н., Федорова Ю. М. Правовая природа ипотеки // В сборнике: НАУКА. ТЕХНОЛОГИИ. ИННОВАЦИИ Материалы всероссийской научной конференции молодых ученых. Министерство образования и науки Российской Федерации, Новосибирский государственный технический университет. 2013. С. 160-163. ↑
Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012. – С. 14. ↑
Лушин А. Н., Чудецкая К. А. Ипотека в римском праве // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2014. № 1 (25). С. 52-54. ↑
Лушин А. Н., Чудецкая К. А. Ипотека в римском праве // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2014. № 1 (25). С. 52-54. ↑
Ковязин В. В. О признаках ипотеки как ограниченного вещного права // НаукаПарк. 2016. № 3 (44). С. 43-46. ↑
Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.). ↑
Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Самсонова В. Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Самсонова В. Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Хуснетдинова Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98. ↑
Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Хуснетдинова Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98. ↑
Самсонова В. Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Хуснетдинова Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Овчарова Л.Н. Программы ипотечного кредитования как драйвер модернизационного развития // Мир России. - 2011. - № 4. - С.112-139. ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.). ↑
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК// Аналитический центр АИЖК. – 2013. - № 9. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ↑
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК// Аналитический центр АИЖК. – 2013. - № 9. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (с изм. и доп.). ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (с изм. и доп.) «О залоге». ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Официальный сайт «Русипотека». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru. ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Самсонова В.Б. Договор ипотеки // В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ПРАВО: ПРОБЕЛЫ, ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. Пенза, 2015. С. 69-73. ↑
Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2012 ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2011. Т. 1. № 5-14. С. 247-250. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013). ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 1 (29). С. 63-67. ↑
Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20. ↑
Киргизова Т. «Обнуление» долга. URL: zakon. ru/Discussions/obnulenie_dolga/2296. (Дата обращения: 05.01.2016). ↑
Ипотечная амнистия. URL: youtube.com/ watch?v=tjB3LBepkzc. (Дата обращения: 15.01.2016). ↑
Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20. ↑
Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20. ↑
Вылегжанин В.Н. Ипотечная амнистия // Квартирный ряд. 2012. № 11 (22 марта). ↑
Омский областной суд. Апелляционное определение от 25.07.2012 по делу № 33-4518/12. URL: docs.cntd.ru/document/472634462. (Дата обращения: 08.01.2016). ↑
Ефимова О.В. Судебная практика разрешения споров, связанных с договором об ипотеке // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 71-75. ↑
Саратовский областной суд. Апелляционное определение от 26.08.2014 по делу № 33-4452. URL: oblsud.sar.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_ num= 1&name_op =doc &number =397844&d elo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=348647. (Дата обращения: 08.01.2016). ↑
Ефимова О.В. Судебная практика разрешения споров, связанных с договором об ипотеке // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 71-75. ↑
Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20. ↑
Московский городской суд. Определение судебной коллегии по гражданским делам от 10.04.2013 по делу № 11-9597/2013. URL: docs.cntd.ru/document/777208137. (Дата обращения: 02.01.2016). ↑
Винник Е.Л. Сущность и противоречивость применения процедуры «ипотечной амнистии» // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 2 (21). С. 18-20. ↑