Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Договоры и их виды, как одна из форм организации коммерческой деятельности по работе с контрагентами

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. В наше время одной из актуальных вопросов предпринимательства является организация и совершенствование коммерческой деятельности любого предприятия. Коммерческая деятельность осуществляется различными организациями, которая направлена на получение прибыли, за счет удовлетворения потребностей рынка.

В современных реалиях большинство фирм используют старый подход к организации коммерческой деятельности, что тормозит не только развитие фирмы в частности, но и развитие всей экономики в целом.

Договор - это основной регулятор поведения субъектов правовых отношений. Нормативные акты создают правовую основу деятельности. Договор же устанавливает конкретный правовой режим экономических связей между партнерами: определяет порядок и условия исполнения договорных обязательств; формы взаимодействия сторон; контроль за выполнением обязательств, учитывает специфические особенности конкретных взаимоотношений сторон. Роль договора необычайно велика, так как именно договор способствует организации экономических отношений между равноправными субъектами.

Целью работы является исследование договорной работы и определение направлений ее совершенствования в ООО «Актив».

В соответствии с поставленной целью были поставлены и решены следующие задачи:

1) изучено понятие договора;

2) исследованы виды договоров;

3) оценена организация договорной работы в ООО «Актив»;

4) даны рекомендации по совершенствованию договорной работы в ООО «Актив».

Объектом исследования является коммерческая деятельность агентства недвижимости ООО «Актив».

Предметом исследования является договоры как форма организации коммерческой деятельности в работе с контрагентами.

Теоретической базой послужили нормативные акты, интернет-ресурсы, научные труды в области коммерции и права.

Методологической основой являлись методы сравнительного анализа систематизации данных, а также анализа ключевых показателей коммерческой деятельности ООО «Актив»

Работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка используемой литературы.

Глава 1. Теоретические аспекты договоров как одной из форм организации коммерческой деятельности по работе с контрагентами

1.1. Понятие договора и его условия

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей^[1].

Если исходить из этого определения, то в договоре выявляются и его важнейшие признаки.

1. Договор – прежде всего, юридический факт. В договоре любое соглашение всегда направлено в первую очередь на установление каких-либо прав и обязанностей, либо их изменение или прекращение^[2].

2. Договор является соглашением. Это является волевым актом, в котором любое лицо (физическое лицо или юридическое лицо), устанавливает в соответствии с действующим законодательством и существующим порядком свои договорные отношения. Другими словами, содержание таких актов зависит не только от желания и намерения сторон, но и испытывает на себе регулирующее воздействие законодательных рычагов со стороны компетентных органов^[3].

3. Любой договор признается сделкой, однако не всякая сделка является договором. Одно из понятий договора гласит о том, что договор – двустороннее или многостороннее соглашение. Для его заключения необходимо волеизъявление двух или более сторон. Из этого следует, что понятие договора это уже понятие сделки. Сделка тоже может быть двусторонней и односторонней.

4. Договор априори выражает свободное волеизъявление сторон. Свобода договора - важнейший принцип гражданского права. Свобода договора предполагает свободное усмотрение субъектов в выборе стороны по договору, в выборе вида договора, его условий, на которых он может быть заключен. Проявлением принципа свободы договора является присутствием в ГК РФ большого числа диспозитивных норм, отталкиваясь от которых стороны договора по взаимному согласию вправе так отступать.

Субъектный состав предпринимательских договоров определяется тем, что Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо запретов на использование договоров ни одним субъектом гражданского права, упомянутых в нем. Исходя из вышесказанного, обоснованно можно считать субъектами договорных отношений участников гражданско-правовых отношений, включающих граждан, юридических лиц, административно-территориальные образования, Российскую Федерацию^[4].

Важным условием существования договора является наличия требования обличения соглашений сторон в отвечающую законодательству форму. Форма договора является объективным выражением договора как юридического факта^[5]. Договор по общему правилу может быть заключен в любой форме, которая предусмотрена для сделок. Отсюда можно сделать вывод о том, что договор может быть выражен в вербальной форме (простой письменной, квалифицированной письменной или устной), а так же формах совершения действий или молчания^[6].

Заключенные в надлежащей форме сделки, сами по себе не порождают каких-либо гражданских прав и обязанностей. Наступление юридических последствий происходит только при взаимодействии сделки с определенными юридическими фактами. Например, государственная регистрация сделки, государственная регистрация прав на имущество и иное. Стоит указать на тот факт, что государственная регистрация сделок не указывается законодателем как отдельный вид формы сделок. В силу необходимости для некоторых сделок, которые совершены в простой письменной форме, а в определенных законодательством случаях, удостоверенных нотариально, можно прийти к выводу, что государственная регистрация сделки, признается важным юридическим элементом, относящимся к правильному соблюдению письменной формы сделки^[7].

Вышеперечисленные условия служат основой для договора. При этом главным фактором вступления его в силу выступает само заключение договора. Как показывает практика, заключение договора происходит путем преддоговорных отношений сторон, путем обмена текстами договора для его согласования и подписания. На преддоговорном этапе решаются вопросы о целях договорных связей, устанавливается желаемая сторона и налаживается первоначальная связь с ней путем переговоров обо всех условиях договора. Предварительное соглашение нередко проистекает в результате такого взаимодействия^[8]. Однако следует акцентировать внимание на том, что нормы о предварительном договоре имеют большую правоустанавливающую значимость^[9]. Если сторона, которая заключила предварительный договор, уклоняется от последующего заключения основного договора, то применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке.

В последующем процессе согласования договора для сторон проходит два необходимых пункта. В первом пункте происходит оферта, вторым следует акцепт. Договор может считаться заключенным только в том случае, когда оферент получил акцепт от акцептанта. По нашему мнению, важным условием для качественной оптимизации договорного процесса будет закрепление ответственности для всех сторон на всех этапах рассматриваемого процесса. В том числе, в случае отказа в заключении договора на преддоговорном этапе заключения хозяйственного договора одной из сторон^[10].

Сложилось мнение, что предоставление сторонам на преддоговорной стадии заключения договора полной свободы может привести к негативным последствиям, которые выражаются в невозможности защитить свой правомерный интерес, и к несоответствию «неправовых отношений» утвердившимся принципам договорного права (как, например, социальной природы договора и добросовестности участников). Однако, стороны, ведущие переговоры о заключении договора, не берут на себя обязательств на его заключение и не несут никакой ответственности за участие на преддоговорных этапах, если они не достигли соглашения^[11]. Если сторона, участвовавшая в переговорах, вела себя недобросовестно или нарушала каким-либо иным способом принципы законодательства, она в обязательном порядке должна возместить другой стороне понесенные ей расходы в связи с участием в переговорах^[12].

Все условия договоров с учётом их юридической значимости подразделяются на три группы: существенные, обычные и случайные^[13]. К существенным условиям договора относятся:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2. п. 1 ст. 432 ГК РФ)^[14].

Значение существенных условий, бесспорно, велико: именно они формируют договоры в целом и их отдельные виды, подвиды и разновидности^[15]. Иными словами, существенными признаются условия, необходимые и достаточные для заключения договора и признания возникновения прав и обязанностей у его сторон^[16]. Таким образом, законодательные нормы позволяют однозначно утверждать, что к существенным условиям, помимо условия о предмете, и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, к таким условиям относятся те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение^[17].

К обычным условиям относятся те, которые заранее предусмотрены законом и не нуждаются в согласовании сторонами, становятся договорными с момента его заключения^[18]. К таким условиям относятся, например, санкции, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации за нарушения договорных обязательств.

Обычные условия некоторыми учёными связываются с диспозитивными нормами закона, с правовыми обычаями, обычаями делового оборота – обычаями, которые тем или иным образом влияют на конкретный договор. В отношении понятия обычных условий среди учёных нет единого мнения^[19]. Интересным, но неоднозначным представляется мнение об исключение императивных норм из разряда договорных условий. С одной стороны, контрагенты, заключая договор, не могут согласовывать или не согласовывать императивные нормы или отказаться от их использования, то есть фактически законодатель отступает от принципа свободы договора, от смысла любого договора – достижение соглашения, в основе которого лежит выбор каждого контрагента^[20]. При этом нормы императивные, по своей сути, являются как бы договорными или недоговорными. Однако включение подобных условий в текст договора или их отсутствие никаким образом не повлияет на права и обязанности сторон, поскольку они предусмотрены в законе или в иных нормативных правовых актах, и заключенный договор не может противоречить нормам права^[21]. Поэтому, бесспорно, такие условия являются договорными^[22].

К случайным условиям договора принято относить такие, которые не являются обязательными для заключения конкретного договора, но при достижении соглашения сторон по ним становятся существенными для заключённого договора^[23]. В практике заключения предпринимательских, хозяйственных договоров в новых экономических условиях такие условия договоров получили динамичное развитие, совершенствование и закрепление в нормах гражданского права. Получив статус существенных, закреплённых в законе условий договоров, они приобрели большую юридическую значимость, стали определяющими для новых, специфических видов гражданско-правовых договоров, и потому наименование «случайные» для них представляется абсолютно некорректным. Такие условия следует именовать особыми, специфическими.

1.2. Виды договоров

В настоящее время отсутствует единообразный подход к классификации договоров^[24]. Так, существует классификация договоров, построенная на использовании критерия, включающего в себя совокупность экономических и юридических признаков^[25]. Классификация договоров по этой системе следующая:

1) договоры о возмездной передаче имущества в собственность или в оперативное управление (купля-продажа, пожизненное содержание, мена, поставка, снабжение энергией и газом, контрактация);

2) договоры о передаче имущества в собственность или в оперативное управление с обязательством возврата равноценного имущества (заем, банковские ссуды);

3) договоры о безвозмездной передаче имущества в собственность
(дарение);

4) договоры о возмездной передаче имущества в пользование (имущественный наем, наем жилого помещения);

5) договоры о безвозмездной передаче имущества в пользование;

6) договоры о выполнении работ (подряд, подряд на капитальное строительство);

7) договоры о достижении общей хозяйственной цели (совместная деятельность);

8) договоры о совершении юридических или фактических действий (поручение, комиссия, экспедиция, хранение);

9) договоры о доставке грузов, багажа и пассажиров (перевозка);

10) договоры о производстве выплат при наступлении определенного события (страхование);

11) договоры о создании произведения науки, литературы или искусства, передаче его для использования (авторские);

12) договоры о предоставлении прав на использование изобретения, на которое выдан патент (лицензионные) или на передачу научно-технических достижений^[26].

Таким образом, в данной классификации учтены как экономические, так и юридические признаки. В некоторой степени с этим можно согласиться, поскольку это более точно отражает систему договоров, учитывая даже те договоры, которые связаны с передачей прав на объекты, имеющие особую правовую охрану, то есть объекты прав интеллектуальной собственности^[27].

В юридической литературе существует точка зрения, что наиболее
целесообразным представляется подразделение договоров в зависимости не от направленности их на достижение определенного результата или правовой цели, а от содержания экономических отношений, опосредуемых этими договорами^[28]. С учетом изложенного всю совокупность договоров можно подразделить на две важнейшие группировки: договоры, опосредующие имущественные отношения, и договоры, опосредующие организационные (планово-организационные) отношения, В основе каждой группировки лежит обобщающий критерий - содержание отношений, опосредуемых предпринимательскими договорами^[29]. Следовательно, такие договоры различаются в зависимости от того, опосредствуют ли они непосредственно сами эквивалентно-возмездные товарно-денежные отношения в сфере расширенного социалистического воспроизводства (имущественные отношения) или же отношения, лишь направленные на формирование товарно-денежных связей, либо планомерную организацию товарного производства и распределения (организационные отношения) ^[30].

Выводы

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор – это юридический факт, он является волевым актом, в котором любое лицо устанавливает в соответствии с действующим законодательством и существующим порядком свои договорные отношения. Любой договор признается сделкой, однако не всякая сделка является договором. Договор выражает свободное волеизъявление сторон. Форма договора является объективным выражением договора как юридического факта.

Все условия договоров подразделяются на три группы: существенные, обычные и случайные. Существенными признаются условия, необходимые и достаточные для заключения договора, признания возникновения прав и обязанностей у его сторон. К обычным условиям относятся те, которые заранее предусмотрены законом и не нуждаются в согласовании сторонами, становятся договорными с момента его заключения. К случайным условиям договора принято относить такие, которые не являются обязательными для заключения конкретного договора, но при достижении соглашения сторон по ним становятся существенными для заключённого договора.

Глава 2. Исследование договорной практики в ООО «Актив»

2.1. Организационно экономическая характеристика ООО «Актив»

Компания «Актив» зарегистрирована 7 мая 2003 г. регистратором Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 12 по Воронежской области.

Юридический адрес: 394006, Воронежская область, г. Воронеж, ул. Пушкинская 18.

Основной вид деятельности: покупка и продажа недвижимого имущества.

Миссия ООО «Актив» заключается в оказании клиентам риэлторских услуг на уровне, соответствующем высшим профессиональным и этическим стандартам.

Целью деятельности ООО«Актив» является удовлетворение общественных потребностей юридических и физических лиц в работах, товарах и услугах и получение прибыли.

Рассмотрим структуру управления ООО «Актив» (Рисунок 1).

Старший менеджер

Администратор

Юрист

Бухгалтер

Отдел формирования документации

Риэлтор по купле/продаже

Ведущий риэлтор

Зам. ген. директора

Ген. директор

Риэлтор по аренде

Рисунок 1. Организационная структура ООО «Актив»

ООО «Актив» имеет линейно–функциональную структуру управления. Линейно-функциональная структура используется для разделения управленческого труда. При этом функциональные звенья должны консультировать и оказывать помощь по вопросам разработки тех или иных вопросов, а также подготавливать планы и программы, решения. На линейные же звенья перекладывается вся нагрузка, связанная с командованием и управлением.

В таблице 1 представлен анализ основных показателей хозяйственной деятельности ООО «Актив».

Таблица 1

Основные показатели хозяйственной деятельности ООО «Актив» за 2018-2020 гг., тыс.руб.

Показатель	2018	2019	2020	Абсолютное отклонение		Темп изменения, %
Показатель	2018	2019	2020	2019/ 2018	2020/ 2019	2019/ 2018	2020/ 2019
Выручка	8195	11456	15608	3261	4152	139,79	136,24
Себестоимость продаж	2215	3563	5528	1348	1965	160,86	155,15
Валовая прибыль	5980	7893	10080	1913	2187	131,99	127,71
Коммерческие расходы	4121	5401	6959	1280	1558	131,06	128,85
Управленческие расходы	1204	647	1023	-557	376	53,74	158,11
Прибыль от продаж	655	647	1023	-8	376	98,78	158,11
Чистая прибыль	494	455	924	-39	469	92,11	149,81
Списочная численность работников, чел	22	17	10	-5	-7	77,27	58,82
Рентабельность продаж, %	7,99	5,65	6,55	-2,39	0,9	70,71	115,92

Как видно из таблицы 1 в период c 2018 по 2020 гг. ООО «Актив» увеличивало объемы выручки от продаж: в 2019 г. на 39,79% по сравнению с 2018 г., в 2020 г. – 36,24% по сравнению с 2019 г, мы видим снижение роста выручки на 3,55%(39,79%-36,24%). Снижение выручки связано с уменьшением спроса на предоставляемые услуги.

Отрицательным показателем является рост себестоимости по отношению к выручке, в 2019 г. он составил 60,86 %, а рост выручки составил лишь 39,79 %, а в 2020 г. рост себестоимости составил 55,15%, и выручки 36,24 %, данная динамика говорит об экономически необоснованном росте затрат, то есть их увеличение не вызвало аналогичного увеличения выручки от реализации, что свидетельствуют о том что необходимо пересмотреть ценовую политику организации, потому что выручка не покрывает расходы в необходимой пропорции, факт, что себестоимость растет быстрее, является настораживающим, но далеко не решающим.

Показатель валовой прибыли увеличился в 2019 г. по сравнению с 2018 г. на 31,99 %, а в 2020 г. по сравнению с 2019 г. он уменьшился до 27,71 %. Таким образом, рост валовой прибыли отставал от роста выручки от продажи услуг, что свидетельствует об относительном снижении эффективности деятельности.

Положительным является снижение роста коммерческих расходов, в 2019 г. рост составил 32,06%, а в 2020 г. всего лишь 27,71%, снизившись на 7,86 %. Отрицательно на деятельности предприятия сказался рост управленческих расходов, в 2019 г. они снизились на 46,26%, но в 2020 г. они увеличились на 58,11 %, данный рост связан с увеличением расходов на командировки, рекламу и аренду помещения.

2.2. Оценка организации договорной работы в ООО «Актив»

ООО «Актив» агентство недвижимости не имеет филиалов в других городах, поэтому вся деятельность направлена на охват местного рынка Воронежской области.

Целью коммерческой деятельности ООО «Актив» является получение прибыли от предоставления, за счет удовлетворения потребностей потребителей риэлорских услуг.

Основными задачами коммерческой деятельности ООО «Актив» являются:

изучение запросов и потребностей в услугах с ориентацией на покупательскую способность;
определение ассортиментной политики;
создание хозяйственных связей;
формирование и регулирование процессов поиска, подготовки к продаже и реализации объектов недвижимости.

В соответствии с объектом коммерческой деятельности ООО «Актив» сотрудничает с партнерами - строительными компаниями: ПАО «Домостроительный комбинат»; ООО «Выбор»; АО «Воронеж-Дом»; ООО «Парнас»; АО «ВМУ-2».

ООО «Актив» предлагает услуги по:

продаже недвижимости: в агентстве клиент получает бесплатные консультации о том, как продать квартиру быстро, безопасно и с максимальной выгодой;
покупке недвижимости: агенты компании осуществляют помощь с поиском квартиры в Воронеже, помогают клиенту купить хорошую квартиру и в новостройке города, и на вторичном рынке по приемлемой цене, проконсультирует по любым вопросам, проверяют чистоту покупаемого объекта;
оценке недвижимости: бесплатный выезд специалиста и профессиональная оценка недвижимости для определения реальной стоимости жилья;
сопровождению сделок: специалисты компании проведут любую сделку от ее начала до завершения, сохраняя полную конфиденциальность, а также оформят документы на недвижимость в кратчайшие сроки.

При работе с клиентами фирмы, ООО «Актив» заключает ряд договоров и актов:

договор поручения;
договор об оказании услуг представлению интересов продавца при рекламе и продаже недвижимости;
договор об оказании услуг по подготовке документов;
акт от оказания услуг и отсутствии претензий к договору поручения;
расписка;
доверенность.

Рассмотрим основные пункты договора поручения.

Предметом договора является:

1. Осуществить за счет Доверителя оплату услуг, необходимых расходов и обязательных платежей, по договору, заключенному между Доверителем и ООО «Актив»

2. Передать авансовый платеж или задаток, или гарантийный взнос (на усмотрение Поверенного) собственнику недвижимого имущества, расположенного по адресу (адрес имущества).

Рассмотрим основные пункты договора об оказании услуг представлению интересов продавца при рекламе и продаже недвижимости.

Предметом договора является:

Заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право предоставления его интересов при рекламе и отчуждении невидимого имущества (классификация объекта продажи) общей площадью (площадь объекта), расположенного по адресу (адрес).

Права и обязанности сторон

Исполнитель обязан:

внести представленную Заказчиком информацию об Объекте в имеющейся информационный банк данных;
проводить переговоры от имени Заказчика по поводу отчуждения Объекта;
организовывать просмотр Объекта;
консультировать Заказчика по маркетинговым и правовым вопросам сделок с недвижимым имуществом;
сообщать Заказчику по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего договора.

Исполнитель вправе:

требовать от Заказчика предоставление все информации, необходимой для исполнения обязанностей;
требовать от Заказчика обеспечить своевременный и беспрепятственный доступ в Объект;
принять от имени Заказчика авансовый платеж или задаток, или гарантийный взнос от лица, выразившего намерение по покупке Объекта.

Заказчик обязан:

передать для внесения в банк данных исполнителю полную и достоверную информацию о принадлежащем ему Объекте;
проводить переговоры с потенциальным Покупателем только в присутствии Исполнителя и не изменять продажную стоимость Объекта без письменного согласия Исполнителя.

В ООО «Актив» работают профессиональные юристы, специализирующиеся в области недвижимости. Опыт работы основного состава экспертов более пяти лет.

Проведем экспертизу договора аренды нежилого помещения между ООО «Актив» и ООО «Интеграл», материалов и нормативных правовых актов.

Рассматриваемый договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержит элементы договора аренды и элементы предварительного договора долгосрочной аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На основании изложенного к рассматриваемому договору применяются нормы статьи 429 ГК РФ, а также главы 34 ГК РФ.

1. Объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенное имущество.

Пункт 2.2. Договора аренды определяет нежилые помещения, передаваемые в аренду и, в частности, содержит ссылку схему расположения помещений, которая содержится в Приложении 2 Договора.

Однако на основании представленной на анализ схемы расположения помещений невозможно определить местонахождение помещений внутри здания, его расположение по отношению к вестибюлям, переходам, лестничных маршам, эскалаторам, иным помещениям в здании. Таким образом, рассматриваемый Договор аренды не содержит данные о помещении, позволяющие его идентифицировать.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу преобладающей на данный момент судебной практике, даже если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, такой договор не является заключенным, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать соответствующие помещения.

Так, ВАС РФ в Определении от 21.09.2009 г. 1571/09 поддержал позицию ФАС Уральского округа от 27.10.2009 Ф09-8198/09-С3, который признал договор аренды части теплицы не заключенным, поскольку сторонами не была согласована план-схема арендуемой части теплицы.

В Определении от 31 июля 2009 г. ВАС-9285/09, ВАС РФ указал, что поскольку материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре, судами сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв., что привело к выводу о том, что договор аренды признан судами не заключенным.

В связи с этим рекомендуется указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К таким данным относятся местонахождение объекта, его площадь, технические характеристики и иные индивидуализированные признаки.

2. Неточное определение порядка возмещения общих коммунальных расходов приводит к отсутствию контроля со стороны Арендатора за определением их размера Арендодателем, что влечет риск возникновения споров.

В соответствии со ст. 4 анализируемого договора арендная плата включает в себя как собственно плату за пользование передаваемыми нежилыми помещениями, так и эксплуатационные и коммунальные расходы в отношении помещений общего пользования торгово-развлекательного центра. Таким образом, арендатор принимает на себя обязательство по несению бремени расходов по оплате пользования частью вспомогательных помещений здания (общего имущества).

В соответствие со сложившейся судебной практикой такое условие в силу принципа свободы договора не может быть признано ничтожным (Постановление ФАС ВВО от 18.11.2009 по делу А29-7363/2008, Постановление ФАС ЗСО от 24.02.2005 по делу Ф04-801/2005(8873-А75-17), Постановление ФАС МО от 04.08.2008 КГ-А41/6846-08).

Размер арендной платы и эксплуатационных расходов определяется в твердом размере. Размер доли общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, определяется пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади всех помещений Здания, предназначенных для аренды, исходя из фактически произведенных арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг за помещения Здания, относящиеся к Местам Общего Пользования.

Учитывая, что площадь арендуемого по договору помещения, общая площадь помещений, предназначенных для аренды, а также общая площадь помещений Здания, относящихся к Местам Общего Пользования на момент заключения анализируемого Сторонами Договора известны, представляется целесообразным прямо установить в договоре аренды долю общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, выраженную в процентах или дроби.

Также договор предусматривает, что по итогам года арендодатель производит расчет суммы реальной доли в Общих коммунальных расходах, после чего разница между фактически уплаченной арендатором компенсацией и суммой реальной доли компенсируется сторонами.

Во избежание споров в дальнейшем рекомендуется:

1. произвести расчет доли участия арендатора в общих коммунальных расходах и закрепить его в договоре в виде процентного соотношения или дроби;

2. предусмотреть обязанность арендодателя по итогам каждого месяца и по итогам года представлять арендатору документы (в том числе счета, выставленные поставщиками коммунальных услуг), на основании которых определяется размер Общих коммунальных расходов.

3. Надлежащее исполнение одной стороной обязательств по заключенному и имеющему силу договору не может быть поставлено в зависимость от заключения сторонами в дальнейшем какого-либо иного договора.

В соответствии с п. 4.3.1. не заключение сторонами договора на эксплуатацию дополнительного оборудования в определенный срок влечет право Арендодателя приостановить оказание Эксплуатационных услуг по анализируемому договору.

Данный пункт противоречит принципу свободы договора, а также ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды не может быть обусловлено заключением или не заключением сторонами каких-либо иных договоров.

В связи с этим рекомендуется исключить абзац второй п. 4.3.1. из анализируемого договора.

4. Опечатки в п. 4.5. приводят к неясности относительно сроков платежей.

Так, в п. 4.5.1. определяются сроки внесения Базовой арендной платы в части оплаты Эксплуатационных расходов, что противоречит п.п. 4.2., 4.3., которые предусматривают, что Эксплуатационные расходы являются частью не Базовой, а Переменной арендной платы.

Далее, поскольку арендная плата устанавливается за полный месяц аренды, возникает неясность, каким образом будет уменьшаться арендная плата в первый и последний месяц аренды, если дата подписания Передаточного акта и Акта возврата не будет приходиться на первый и последний день соответствующего месяца.

5. Анализируемый договор аренды содержит излишне жесткие условия для арендатора.

5.1. Условие о недопустимости зачета арендной платы в счет встречных требований (п. 4.5.5., 4.5.16 Договора).

5.2. Условие об увеличении в двойном размере базовой арендной платы в случае несвоевременного заключения арендатором договора с управляющей компанией, а также начислении неустойки в размере 3000 руб. (п. 4.5.7. Договора).

Данное условие не соответствует действующему законодательству, так как арендная плата является платой за пользование арендованным имуществом и не может рассматриваться как форма ответственности за неисполнение обязательств. Фактически данным пунктом устанавливается два вида неустойки: ежемесячная в размере арендной платы; неустойка в размере 3 000 руб. (имеется неясность, за какой временной период она начисляется).

5.3. Условие об установлении ответственности за несвоевременную оплату по договору между арендатором и управляющей компанией (п. 4.5.9 Договора).

5.4. Условие о праве Арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы за следующий месяц срока аренды в течение периода времени, установленного арендодателем в случае однократной просрочки выплаты арендной платы на срок более 5 рабочих дней (п. 4.5.14).

5.5. Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить назначения платежа арендатора (п. 4.5.15).

5.6. Право арендодателя без соглашения с арендатором или судебного решения удовлетворять свои требования к арендатору за счет арендной платы или обеспечительного взноса (при этом размер требований определяется арендодателем в одностороннем порядке) (п. 4.5.17).

Выводы

Агентство недвижимости ООО «Актив» представляет собой организацию, оказывающую все виды услуг по обмену, продаже, покупке и аренде жилья. В распоряжении компании - исчерпывающие базы данных, содержащие информацию обо всех актуальных предложениях на рынке недвижимости города, что позволяет в кратчайшие сроки предоставить клиенту информацию о предлагаемом объекте, полностью соответствующем его индивидуальным запросам.

Оценивая коммерческую деятельность ООО «Актив», можно сказать, что работа налажена хорошо, исходя из того, что растет количество совершенных сделок по купле-продаже недвижимости, что является основным источником дохода компании, но есть возможности для ее улучшения.

При работе с клиентами фирмы, ООО «Актив» заключает ряд договоров: договор поручения; договор об оказании услуг представлению интересов продавца при рекламе и продаже недвижимости; договор об оказании услуг по подготовке документов.

В ООО «Актив» работают профессиональные юристы, специализирующиеся в области недвижимости. Опыт работы основного состава экспертов более пяти лет. Однако, как показало проведенное исследование, в заключенных договорах имеют место неточности и нарушения, которые могут привести к негативным последствиям и конфликтам с контрагентами.

Глава 3. Пути совершенствования договорной работы в ООО «Актив»

Договорная работа требует постоянного совершенствования. Особенно важно соблюдение и установление сроков заключения договора. Так, ответ на предложение о заключении договора в любом случае должен быть направлен в срок, оговоренный в первоначальном предложении, или, если такой срок в предложении не оговорен, в течение нормально необходимого времени. В рамках нормативных предписаний законодатель не дает определения понятию «нормально необходимое время».

С учетом характеристик заключения договора, на наш взгляд, целесообразным является четкое определение сроков ответа на оферту, в случае отсутствия в ней срока для ответа, что необходимо в целях исключения расплывчатой формулировки «нормально необходимого для этого времени».

В данной ситуации, на наш взгляд, целесообразно применение норм о сроках акцепта в течение 30 дней со дня получения оферты. Такое закрепление будет являться основой строгого соблюдения установленных правил и исключения дополнительных споров в процессе заключения гражданско-правовых договоров^[31].

Кроме этого, еще одним из направлений развития договорной работы является использование электронного документа в механизме заключения гражданско-правовых договоров. Так, в частности, достаточно важной является возможность заключения с использованием электронных средств связи сделок, требующих нотариального удостоверения.

На наш взгляд, нотариус должен активно участвовать в удостоверении сделок, совершаемых с помощью электронной связи, поэтому в действующее законодательство необходимо внести изменения, предусматривающие, во-первых, возможность нотариального удостоверения таких сделок, а во-вторых, порядок удостоверения нотариусом электронных сделок^[32].

Для автоматизации коммерческой деятельности в компании ООО «Актив» предлагается внедрение CRM системы Битрикс24, и создание в ней воронки продаж. Которая поможет не только риэлтору в процессе работы с клиентом, но и наглядно покажет результативность этой работы и выявит слабые стороны при работе с клиентами.

CRM система – это система управления взаимоотношениями с клиентами — прикладное программное обеспечение для организаций, предназначенное для автоматизации стратегий взаимодействия с заказчиками(клиентами), в частности для повышения уровня продаж, оптимизации маркетинга и улучшения обслуживания клиентов путём сохранения информации о клиентах и истории взаимоотношений с ними, установления и улучшения бизнес-процессов и последующего анализа результатов.

План внедрения:

Зарегистрироваться в СRM-системе.
Создать предложенную воронку продаж.
Присвоить каждому контакту статус согласно воронке продаж.

Вид воронки продаж изображен на рисунке 2.

В просмотрах показов указывается, сколько и каких объявлений, и объектов недвижимости просмотрено на различных каналах сбыта. Это необходимо для выявления более дешевых каналов сбыта, а, следовательно, возможность сэкономить на затратах на рекламу объектов недвижимости и услуг риэлторского агентства.

Количество кликов на различных интернет ресурсах так же показывают более выгодные каналы сбыта, но уже в интернет сети. Чем больше кликов совершается по объявлению, размещенному в сетях интернет, тем более интересен объект недвижимости целевой аудитории. Эту информацию можно собирать с помощью: Яндекс директа, GoogleAdWords, GoogleAnalytics, там эта информация отображается автоматически, и ее нужно просто занести в уже предложенную воронку продаж.

Рисунок 2. Воронка продаж ООО «Актив»

Просмотры (показов);

Клики

Запрос информации

После продажный сервис

Первый контакт

Изучение потребности

Разработка решения

Предложение решения

Оценка решения

Идут переговоры

-Получен аванс (договор)

Готовится сделка

Успешно реализовано

Закрыто и не реализовано

Запрос информации – это тот этап, когда клиент запрашивает информацию об объекте недвижимости или услуге агентства. На этом этапе риэлтор предоставляет клиенту интересующую его информацию и договаривается о показе объекта.

Первый контакт – это встреча или телефонный звонок, любая форма контакта. На этом этапе важно показать профессиональные качества как агентства, так и риэлтора, возможность быстро и качественно удовлетворить потребность клиента.

Потребность клиента – здесь указывается, какая услуга ему нужна: месторасположение объекта, цена, площадь, в какие сроки и т.д. Однако, все люди разные. Кто-то с радостью делится с окружающими своими переживаниями, а кто-то молчит как партизан. К каждому клиенту должен применяться индивидуальный подход к построению диалога.

Предложение решения – на этом этапе предлагается готовое решение, или разрабатывается индивидуальное, исходя из потребностей клиента. Часто, потребитель услуг не знает, какое помещение удовлетворит все его потребности, и риэлтор помогает с подбором вариантов, основываясь на опыте и профессиональных навыках.

Оценка решения – оценка производится непосредственно клиентом. Здесь особое значение имеет раздаточный материал, который может помочь клиенту с выбором объекта или услуги. В качестве раздаточного материала могу выступать: презентация, планировка квартиры, правоустанавливающие документы или договор долевого участия.

Переговоры – на этом этапе, риэлтор ведет переговоры с клиентом, приводя аргументы за или против выбранного объекта или услуги, исходя из возможностей и потребностей покупателя. Большое значение на этом этапе является убедить клиента в безопасности и выгодности сделки.

Получен аванс (договор) – на этом этапе заключается предварительный договор между агентством недвижимости, в лице генерального директора и покупателем. Аванс так же может выражаться как задаток, или гарантийный взнос, отличие заключается в том, что авансовый платеж в случаи отказа приобретения недвижимости возвращается покупателю, а задаток не возвращается.

Готовится сделка – на этом этапе, собираются все необходимые документы: справки о том, что нет людей, прописанных в продаваемом объекте, отсутствие задолженностей по квартплате, акт о приеме передаче, договор о купле-продаже.

Послепродажный сервис – очень важная составляющая современного агентства по продаже недвижимости, это именно то, что заставит порекомендовать данное агентство недвижимости, и как следствие увеличит количество клиентов и прибыли.

Успешно реализовано и не реализовано – это подводящий итоги этап, где описываются все нюансы проделанной работы. Если сделка не реализована, то выявляются и устраняются причины данного результата.

В CRMвидна вся история сделки: от первого запроса клиента (тексты писем, sms и чатов, записи звонков и встреч) до оценки им работы ваших сотрудников. В карточку заносятся комментарии и все запланированные дела по клиенту.

Битрикс24 поможет навести порядок в клиентской базе, сохранит все потенциальные контакты, всю историю общения с клиентами, повысит конверсию, поможет лучше удерживать клиентов, автоматизирует новые и повторные продажи.

Выводы

В целях совершенствования договорной работы в ООО «Актив» рекомендуется ответственно подходить к срокам, установленным в договорах, использовать электронные формы договоров.

Необходимо:

1) четкое определение сроков ответа на оферту, в случае отсутствия в ней срока для ответа, что необходимо в целях исключения расплывчатой формулировки «нормально необходимого для этого времени»;

2) пересмотреть сложившийся в законодательстве подход, касающийся способа заключения договоров посредством электронной связи. Достаточно важной является возможность заключения с использованием электронных средств связи сделок, требующих нотариального удостоверения.

Для автоматизации коммерческой деятельности в компании ООО «Актив» предложено внедрение CRM системы Битрикс24, и создание в ней воронки продаж. Которая поможет не только риэлтору в процессе работы с клиентом, но и наглядно покажет результативность этой работы и выявит слабые стороны при работе с клиентами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимо:

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.).

Ананьева А. А. Нормативные юридические конструкции гражданско-правовых договоров: о системе и содержании // Шестой Пермский конгресс ученых-юристов Избранные материалы. 2018. – С. 23-30.

Асмус В.А. Организация и управление коммерческой деятельностью. - Ульяновск, 2016.

Беспалов Ю., Якушев П. Гражданское право в схемах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 2016.

Витрянский В. Российское гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право. – М.: Проспект, 2016.

Дашков Л. П., Памбухчиянц О. В. Организация и управление коммерческой деятельностью. – М., 2016.
Дашков Л.П., Памбухчиянц В.К. Коммерция и технология торговли. – М.: Дашков и К, 2016.

Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016.

Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016.
Памбухчиянц О.В. Организация и технология коммерческой деятельности. – М.: Маркетинг, 2016.
Панкратов Ф.Г. Коммерческая деятельность. – М.: Дашков и К, 2013.
Пикалова М. Б., Власов А. А. Система управления коммерческой деятельностью на предприятии // Вестник ОрелГИЭТ. 2012. № 4 (22). С. 76-79.
Половцева Ф.П. Коммерческая деятельность. - М.: ИНФРА-М, 2013.

Прохоренко В. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016.

Скловский К. И. О соотношении договора и обязательства // Вестник гражданского права. – 2018. – № 4. – С. 4–18.
Толстых Т.О., Чиркова М.Б. Управление коммерческой деятельностью на предприятиях // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. 2018. № 1. С. 179-184.
Тонышев Л. Л. Управление коммерческой деятельностью: проблемы и пути решения // Материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. 2013. – С. 42.

Устинова А. Гражданское право. Учебник. – М.: Проспект, 2016.

Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 102.

↑
Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016. – С. 201. ↑
Беспалов Ю., Якушев П. Гражданское право в схемах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 98.

↑
Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 102.

↑
Прохоренко В. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 76.

↑
Скловский К. И. О соотношении договора и обязательства // Вестник гражданского права. – 2018. – № 4. – С. 4–18. ↑
Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 104.

↑
Устинова А. Гражданское право. Учебник. – М.: Проспект, 2016. – С. 86.

↑
Беспалов Ю., Якушев П. Гражданское право в схемах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 103.

↑
Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016. – С. 201. ↑
Прохоренко В. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 76.

↑
Ананьева А. А. Нормативные юридические конструкции гражданско-правовых договоров: о системе и содержании // Шестой Пермский конгресс ученых-юристов Избранные материалы. 2018. – С. 23. ↑
Устинова А. Гражданское право. Учебник. – М.: Проспект, 2016. – С. 86.

↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп.). ↑
Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 108.

↑
Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016. – С. 201. ↑
Беспалов Ю., Якушев П. Гражданское право в схемах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 113.

↑
Прохоренко В. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 76.

↑
Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016. – С. 201. ↑
Скловский К. И. О соотношении договора и обязательства // Вестник гражданского права. – 2018. – № 4. – С. 4–18. ↑
Устинова А. Гражданское право. Учебник. – М.: Проспект, 2016. – С. 86.

↑
Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 110.

↑
Витрянский В. Российское гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право. – М.: Проспект, 2016. – С. 113.

↑
Прохоренко В. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 76.

↑
Скловский К. И. О соотношении договора и обязательства // Вестник гражданского права. – 2018. – № 4. – С. 4–18. ↑
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 2016. – С. 84. ↑
Иванова Е. Договорное право. Общая часть. Учебник. В 2 томах. Том 1. – М.: Юрайт, 2016. – С. 112.

↑
Беспалов Ю., Якушев П. Гражданское право в схемах. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2016. – С. 98.

↑
Брагинский М., Витрянский В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. – М.: Статут, 2016. – С. 45.

↑
Мозолин В. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. – М.: Проспект, 2016. – С. 207. ↑
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 2016. – С. 84. ↑
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 2016. – С. 84. ↑