Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Договорные конструкции (История становления института ренты)

Содержание:

Введение

Актуальность темы курсового исследования. Договор ренты является новым и самостоятельным видом обязательства в гражданском праве России. Хотя в советском праве и были подобные нормы (их было всего две), в основном регулирование сводилось ограничениям по использованию этого договора. Дело в том, что, по сути, заключив договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату) получает право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме. На практике такой договор, как правило, заключают престарелые люди, которые взамен передачи своей собственности хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами или те, которые хотят передать собственность своим будущим наследникам, избежав для них проблем с выделом обязательной доли в наследстве. Хотя договор ренты может быть заключен как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества. Необходимо отметить, что получателями ренты могут быть только граждане и в некоторых случаях некоммерческие организации. Причем возможность получения ренты должна быть прямо оговорена в уставе некоммерческой организации. В гражданском кодексе этот вид обязательства определяется следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты - относительно новый для нашего общества договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение в обмен на получение от нового собственника содержания в определенной форме, к примеру, в денежной или натуральной форме.

Само слово "рента" в переводе как с немецкого, так и с французского языка (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere) имеет общее значение - приносить доход.

Степень разработанности. В дореволюционной русской литературе по гражданскому праву не удалось обнаружить ни одного монографического исследования по этому вопросу. Некоторые вопросы, связанные пожизненным содержанием, затрагивались в работах К. Победоносцева, С.В. Пахмана, В.Л. Исаченко. В литературе советского периода этот институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в работах И.Л. Брауде, Д.Ф. Еремеева, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.Ф. Маслова, С. Меерзона, В.А. Рясенцева, Г.М. Степаненко, З.А. Федотовской, Р.О. Халфиной, А. Штейнберга, в комментариях ГК и учебных пособиях по гражданскому праву. В современной юридической литературе вопросы, связанные с рентой, рассматриваются в работах М.И. Брагинского, В.С. Ема, З.И. Цыбуленко, А. Пахомова.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения и судебную практику, провести комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность и специфику договора ренты, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и разработать предложения по их разрешению и совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

- проанализировать понятие ренты и рентных отношений;

- показать действие договора ренты в зарубежном законодательстве, а также на различных стадиях развития российского законодательства;

- выявить позиции правовой науки в отношении признаков договора ренты, позволяющих определить его место в системе гражданско-правовых договоров;

- изучить права и обязанности сторон, исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным;

- провести анализ практики применения договора;

- сформулировать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Гипотеза - рентное обязательство обладает такими же характерными особенностями, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Эти унифицированные правила должны применяться к ренте".

Методологическая основа исследования. В процессе исследования наряду с общенаучным диалектическим методом познания применялись также частно-научные методы исследования: формально-логический метод, метод сравнительного анализа, системный, исторический и др.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как:

- В.Я. Цветков, К.Г. Токарева, Э.Ф. Тимкина, И.В. Маштаков, Л.В. Гусейнова.

Значимость результатов исследования. Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования вопросов, связанных с договором ренты – начиная от понятия заканчивая проблемными местами.

Нормативно-правовая база:

- Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс РФ.

Структура работы: введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1 Вводные историко-правовые основы договора ренты

1.1 История становления института ренты

В Гражданском кодексе 1922 г. института ренты или его разновидностей не закреплялось. Однако, утверждает А.М. Абдуллаев практика рентных по своей сути отношений имела место. Гражданский кодекс 1964 г. закрепил возможность существования самостоятельного института договора ренты, но лишь в одной своей разновидности - пожизненного содержания с иждивением нетрудоспособного гражданина.

В части второй Гражданского кодекса России 1994 г. впервые была закреплена полноценная модель договора ренты, включающая в себя такие его разновидности, как договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Все эти виды договоров требует глубокого теоретического осмысления, а также анализа появившейся практики их применения, в том числе и судебной практики, которые и предполагает - ся осуществить в рамках данной работы. Споры, вытекающие из договора ренты, все чаще становятся предметом судебного разбирательства. Все это делает актуальным анализ истории института ренты в отечественном гражданском праве.

Европейцам договор ренты стал известен еще со средних веков. В литературе той эпохи высказывалось два мнения насчет причины возникновения этого договора. Так, известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер писал, что одной из них являлся недостаток наличных денег, который и привел к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). «Собственник, - отмечал Л.Ж. Морандьер, - желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другой причиной появления ренты было то, что «церковь так же, как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».

Переходя непосредственно к истории развития договора ренты в России, следует отметить, что этот сравнительно новый для современного российского гражданского законодательства договор появился довольно давно. На Руси в Правде Ярослава, известной по записи начала XI в., но по содержанию относящейся к более раннему времени - к X и отчасти к IX в., речь идет о мужах - рыцарях, хотя и вышедших из общин и успевших стать в значительной мере над ними, но еще не потерявших с ними связи, владеющих не только своими конями, доспехами и платьем, но и челядью. Главенствует мнение, что отношения рыцаря с челядью строятся на принципе отработочной ренты. Аналогичные примеры можно встретить в Правдах, хронологически следующих за Древнейшей.

Под непосредственным надзором приказчиков на барской земле работали различные «работные люди»: рядовичи, закупы, вдачи, пушечники, задушные люди, изгои и, вероятнее всего, частично смерды. Необходимость непосредственного принуждения (в частности, применения физического наказания к закупам «про дело» даже по законом Владимира Мономаха, принятым после киевского восстания закупов) объясняется формой ренты - отработочной, соответствующей недостаточности государственного аппарата.

Однако здесь же возникают и развиваются новые формы ренты. Принцип ренты продуктами, например, был применен Ярославом в 1031 г., когда он посадил своих пленных на реке Роси. В более поздних источниках указано, что пленные Ярослава и их потомки живут на этой земле и обрабатывают ее в первую очередь в пользу князя.В зависимости от ее источника в средние века договор ренты был известен в двух разновидностях - рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. В данном случае владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не само лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение, могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а только лишь посредством передачи имения другому владельцу. Плательщик ренты мог и просто бросить имущество и этим освободиться от уплаты. Право кредитора вступления во владение оставленным домом было признано за кредитором лишь позднее, поэтому в городах встречались ряды заколоченных домов. Известный ученый-цивилист К.П. Победоносцев по этому вопросу писал, что «договор такого рода соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, т. е. неделимое, и главная ценность недвижимого имущества состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны, денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника» [4, с. 11].

Э.Ф. Тимкина напоминает, что рента имела всегда различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечная рента». В качестве таковой рассматривалась та, при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими и иная особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения.

Суть ренты в дореволюционном праве состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно, различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения [15, с. 46].

Как отмечал С.С. Алексеев, изначально на одно и то же имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur nya lien - французское правило). Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, а это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII в. возникает право должника на выкуп ренты. В ходе развития денежных отношений и усиления роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, - указывал К.П. Победоносцев, - кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах высказывания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление».

Изучая юридическую природу договора ренты в более позднее время, мы пришли к выводу, что в своде законов Российской империи этому виду договора не нашлось места. Однако это не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас подобно тому, как и праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенном». Тем не менее если обратиться к обычному праву России, то в нем можно было найти немало примеров о подобных сделках. Так, например, С. В. Пахман, рассматривая случаи условной продажи, указывал, что у крестьян встречается продажа с условием оставить купленную вещь в пожизненном владении продавца. В качестве примера он приводит случай из практики, по которому один крестьянин продал другому дом с усадьбой, сохраняя за собой право жить в доме и пользоваться до своей смерти, приобретатель же должен содержать хозяина и похоронить его.

Проект Гражданского Уложения России, который разрабатывался на основе положений и норм зарубежного законодательства, и в особенности Германского и Швейцарского, включил в себя и нормы о ренте. В Проекте эти нормы имели много общего с кодексами этих государств. Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства.

Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте «вечной» (непрерывной и бессрочной) и ренте «пожизненной». При этом, в свою очередь, в зависимости от источника «вечная рента» разделилась на ренту «с земли» и ренту «с капиталов»10.

В Проекте Гражданского Уложения предусматривались два вида договора - пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме. Договор мог быть установлен в пользу двух лиц: или в пользу контрагента, или в пользу третьего лица. Была установлена периодичность рентных платежей - «вперед за каждые три месяца», если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 1095). Наряду с этим в Проекте предполагалось обеспечение договора залогом, но не автоматически, а по желанию сторон, потому как это было в их интересах. Также было закреплено положение о том, что если лицо, уплачивающее доход, объявлялось несостоятельным, то «получающий означенный доход, когда таковой обозначен закладом или залогом, пользуется преимущественным удовлетворением» (ст. 1096). Если же доход не обеспечен за - логом, то требования получателя должны удовлетворяться наряду с другими кредиторами. Поэтому в Проекте в интересах получателя ренты было закреплено право залога. В случае неисполнения плательщиком ренты договора получатель дохода мог потребовать возвращения имущества. Следует также отметить и то, что в Проекте право получателя пожизненного дохода не прекращалось в связи с лишением его всех прав состояния либо с принуждением его к каторге или ссылке, т. е. в этом случае не смешивались нормы публичного и частного права.

В связи с началом Первой мировой войны, а затем по причине революционных событий в России Проект Гражданского Уложения России не был принят [5, с. 341].

Таким образом, договор ренты и пожизненного содержания долгое время так и не мог найти свое отражение в нормах российского гражданского законодательства.

1.2 Содержание договора ренты – «узкие места договора»

По данным Е.А. Суханова в литературе существует, по крайней мере, три точки зрения по вопросу о характере договора ренты. Некоторые авторы считают договор ренты реальным, то есть определение реального договора в части, относящейся к платежам ренты, содержит формулу «передает в собственность». По мнению других авторов, договор ренты должен быть консенсуальным, то есть содержать формулу: «обязуется передать». Третьи считают договор ренты, в зависимости от передаваемого объекта, либо реальным, либо консенсуальным.

Большинство ученых считают, что договор ренты является реальным договором. М.И. Брагинский пишет: «Прежде всего, как и заем, рента - это реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет».

В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением, сконструирован как реальный, то есть сохранил присущий всем реальным договорам признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества), в ст. 583 (договор ренты) и ст. 601 (пожизненное содержание с иждивением) ГК РФ подчеркивается, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Таким образом, ГК РФ, как представляется, закрепляет реальный характер договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Необходимо заметить, что такая позиция была отражена в свое время не только в законодательстве СССР, в котором соответствующий договор был выделен в отдельную главу, но и в ГК РСФСР 1964 г., где указанный договор входил в главу, регулирующую договор купли- продажи. При этом создалась весьма своеобразная ситуация, когда родовой договор - купля-продажа - включал в свое определение указание на то, что продавец «обязуется передать в собственность» (ст. 237 ГК РСФСФ 1964 г.), а помещенный в ту же главу договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания рассматривался как таковой, но при условии, что «продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его», то есть в данном случае явно прослеживается модель реального договора.

По мнению других авторов, договор ренты носит консенсуаяьный характер. В этой связи отмечается, что «единственное возражение против предложенной конструкции (консенсуального договора) могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел бы право добиваться его принудительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Не ясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от договора и после его регистрации со ссылкой на то, что дом еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, несмотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом».

Авторы, придерживающиеся такой точки зрения, считают, что этот договор изначально является консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является его государственная регистрация, а не реальная передача. Если регистрация состоялась, а дом еще не передан, но приобретатель уже стал собственником дома, потому и был обязан содержать отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен, то никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не может. Эту позицию разделяют В.А. Тархов, В.Ф. Яковлева, и она соответствует конструкции реального договора, так как момент государственной регистрации означает переход нрава собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть, тем не менее приобретатель уже является собственником имущества по договору, то есть юридически передача уже состоялась [14, с. 372].

Э.Ф. Тимкина полагает, что интересным в связи с рассматриваемым вопросом представляется мнение А. Мамаева. В его статье «Противоречивость конструкции договора ренты» отмечается, что договор ренты сформулирован законодателем как реальный, отсылка же ст. 585 ГК РФ к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным. Во избежание этого противоречия А. Мамаев предложил внести изменения в ГК РФ, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты либо изменив конструкцию договора ренты так, чтобы он считался консенсуальным и взаимным: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) обязуется передать другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме». В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты.

Существует и третья точка зрения на рассматриваемый вопрос, согласно которой договоры ренты характеризуются в зависимости от предмета, который передается под уплату рентных платежей - движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество, - за плату или бесплатно. То есть договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Такой позиции придерживаются В.С. Ем, Е.А. Суханов. По их мнению, договор ренты, несомненно является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче имущества применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Совершенно справедливым в этой связи представляется положение о том, что в зависимости от «платности» или «бесплатности» ренты применению, подлежат соответствующие нормы о купле-продаже или дарении. Но, на наш взгляд, слишком категоричным было бы применять только предписания п. 2 ст. 585 ГК РФ без учета существующей в этой же статье оговорки: «...поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты», которая допускает применение норм соответственно глав 30 и 32 лишь субсидиарно. То есть правила о купле-продаже и дарении применяются в том случае, если они не противоречат правилам главы 33 ГК РФ и существу договора ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то, по мнению некоторых исследователей, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации. И традиционная римская классификация договоров оказывается в данном случае непригодной. Чем же по сути является государственная регистрация права? Это переход права собственности от одного собственника к другому, то есть это и есть передача вещи. И трудно не согласиться с мнением М.И. Брагинского о том, что моментом регистрации и подчеркивается реальная природа договора, поскольку его возникновение все равно связано не с соглашением как таковым, а с передачей вещи.

В пользу реальной конструкции договора ренты говорит и тот факт, что в ГК РСФСР 1964 г. также прослеживается модель реального договора купли-продажи с условием пожизненного содержания. А необходимость внесения изменения в закон всегда продиктована практикой: за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало. Кроме того, можно отметить, что реальный договор характерен для фидуциарных, длящихся договоров, а к таковым и относится договор ренты [15, с. 46-49].

Глава 2 Гражданско-правовая практика опосредующая институт ренты

2.1 Выкупная цена ренты

На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменении и расторжении договоров, за исключением прекращения обязательств исполнением, предусмотренного ст. 408 ГК РФ [3]. В то же время законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты - выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей.

Значение механизма выкупа постоянной ренты состоит в том, что плательщик ренты в порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо определенную в установленном законом порядке, что приводит к освобождению плательщика от дальнейшей выплаты ренты.

В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, плательщик ренты должен письменно сообщить получателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором.

При этом получателю ренты, несомненно, выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрен законом - 3 месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи [4, с. 15].

Пункт 3 ст. 592 ГК РФ защищает права обеих сторон договора ренты [3]. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты, с другой - выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечении согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора.

Следует отметить, что в отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты плательщиком только в случаях, прямо указанных в законе или в договоре.

Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ)). Однако перечень оснований, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором.

Очевидно, утверждает К.Г. Токарева, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке.

Еще сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.

Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты - это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами.

Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст. 586 ГК РФ именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к приобретателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь нерегулярную выплату ренты. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность, уплаты ренты.

Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе ренты плательщиком не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком [16, с. 209].

Выкуп ренты может иметь место и в иных видах рентного договора. Так, что касается пожизненной ренты, то согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты рентополучатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков». То есть получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Заключая договор постоянной, пожизненной ренты или содержания с иждивением, стороны могут договориться о размере выкупной цены, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.

В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты - большую либо меньшую, нежели предусмотренную в п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающимся от предусмотренных п. 3 ст. 424 ГК РФ.

В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ.

Имущество под выплату ренты может передаваться бесплатно или за деньги. Это основной фактор определения выкупной цены.

В том случае, если стороны не установили в договоре постоянной ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты. Иначе говоря, если размер постоянной ренты составлял 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная цена будет равна 120 тыс. руб. [3, с. 6].

Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.

Если по договору ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества.

При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Указанные правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты [18, с. 49].

2.2 Договор пожизненного содержания с иждивением

1. Договор пожизненного содержания с иждивением - это, безусловно, изобретение пытливого ума российских юристов. По мнению В.Я. Цветкова - это блистательная правовая находка, позволяющая пожилым людям, не прибегая к купле-продаже и не оглядываясь на наследников, при жизни распорядиться своим имуществом, обеспечив себе проживание в собственной квартире до самой смерти. Этот вид договора особенно хорош для тех, кого не радуют наследники по закону, кто предполагает, что завещание может быть оспорено и кому хочется оставить свое жилье конкретному человеку, точно зная, что оно попадет именно в его руки.

Договор пожизненного содержания с иждивением характерен тем, что право собственности на квартиру переходит сейчас, в момент регистрации такого договора, но бывший хозяин сохраняет право проживать в квартире и пользоваться ею до самой своей смерти.

Правовые положения о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в ст. 601-605 Гражданского кодекса РФ.

Этот договор обычно используют для передачи квартир кому-то из родственников в обход законных наследников, например от бабушек, к внукам, минуя детей. Это также форма подарка любимым друзьям-товарищам назло неблагодарным родственникам.

У этого договора есть и некоторые минусы, которые зависят от черт характера, как новых хозяев, так и старых.

Новые хозяева - дети новых времен - иногда спешат получить квартиру в реальную собственность и порою искусственно и искусно и, конечно, преступно укорачивают жизнь старым хозяевам.

Возмездный вариант предусматривает единовременную выплату новым хозяином какой-то суммы при подписании договора, а потом иждивение на условиях договора. Возмездный вариант договора обычно используется одиноко проживающими стариками, у которых нет родственников или те им не помогают. Голодать на одну пенсию не хочется, а квартиру с собой в гроб не возьмешь. Вот они заключают возмездный вид договора. На разовую выплату чуть-чуть приводят себя в порядок, из вещей чего-нибудь покупают, зубы вставляют, а иногда еще и своим паршивым родственникам помогают, а потом доживают свой век на пенсию плюс иждивение. Причем и размер самой пенсии для стариков фактически увеличивается, потому, что оплата коммунальных услуг - это обязанность собственника, а не проживающего [17, с. 45].

Но есть и другие. Автору известно несколько таких «божьих одуванчиков», которые, заключив возмездный договор пожизненного содержания с иждивением, получив и потратив разовую выплату, дожидались, пока новые хозяева слегка расслабятся, привыкнут, перестанут брать ежемесячные расписки о выполнении ими обязательств по иждивению, и подавали на них в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением. Мотивировали они как раз неисполнением этого самого иждивения. Неисполнение условий договора - основание для его расторжения. Суд выносил решение о расторжении договора. После таких решений бодрые «одуванчики» заключали очередной договор с очередными новыми хозяевами. Судебная практика знает случай с иждивенцем, который пять раз заключала такие договоры. Ее доходы так возросли, что она позволяла себе ездить отдыхать в Европу в отели не меньше четырех звезд.

Такая форма договора появилась в 1996 г. после введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ. Первые годы, когда еще не все знали о возможных «дырах» и последствиях, такие случаи не были редкостью. Во многих риэлтерских фирмах даже висели списки адресов и фамилий таких талантливых «одуванчиков», чтобы заранее исключить возникновение подобных проблем.

Если вы сами собираетесь передавать свою недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует скрупулезно прописать в договоре условия своего содержания и иждивения.

Сколько денег вам должны передавать ежемесячно?

Когда, как и кем, эти деньги должны вам передаваться?

В какой форме должно осуществляться иждивение? Нужна ли вам доставка продуктов и лекарств?

Есть ли необходимость делать уборку в квартире и как часто?

Не надо стесняться и предполагать, что потом вы о чем-либо сможете договориться заново. Потом будет поздно. Не подписывайте никаких расписок, если в них написано то, что для вас не делали, и то, чего вы не получали, даже если вам приведут 164 аргумента «за» и пообещают в следующем месяце это все выполнить. Любой подписанный вами документ должен иметь под собой только реальную основу.

Если вы получаете недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует быть очень внимательными по соблюдению условий договора, не забывать фиксировать сделанное, принесенное, переданное. Это очень тяжело. С течением времени отношения между сторонами обычно становятся более доверительными, дружескими, брать расписки за каждый принесенный предмет становится неловко.

Пожилые люди обычно очень внушаемые, свободного времени у них много. По большей части это время используется на общение с себе подобными, которые нередко подзуживают потребовать больше, приводя в пример реальных и мифических знакомых, находившихся в подобной ситуации и получивших потребованное. Бывают случаи, что на психику начинают давить обойденные родственники, обещающие старику все то же самое и еще немножко сверху. Кровь не водица. На уговоры родственников попадаются чаще всего. Начинается большой скандал, заканчивающийся в суде.

Если вы не расслабились, полностью фиксировали выполнение условий по договору (расписки, платежки, чеки), имеете свидетелей-соседей, видевших вас с помойным ведром три раза в неделю в течение всего срока договора, то вашу собственность оставят за вами. Если же у вас нет никаких документов, подтверждающих вашу исполнительность и соблюдение условий договора, - то суд вы уже проиграли.

Поэтому, какой бы стороной по договору пожизненного содержания с иждивением вы ни оказались, необходимо твердо и до мелочей соблюдать условия этого договора. Такая позиция несколько усложняет чисто человеческое общение сторон, но сохраняет всем нервы [14, с. 47].

2. Договор ренты. Договор ренты появился в нашем законодательстве вместе с договором пожизненного содержания с иждивением. Договор ренты - чисто западная конструкция, перенесенная на нашу почву без учета российских особенностей. Положения о договоре ренты регулируются ст. 583-600 Гражданского кодекса РФ. Он очень похож на договор пожизненного содержания с иждивением, только в договоре ренты отношения между сторонами сугубо денежные. Единственное по- настоящему серьезное отличие - это момент перехода права собственности. По договору ренты право собственности переходит к новому собственнику только после смерти старого. Следовательно, до самого конца сохраняется подвешенное состояние. Прекращаются договоры ренты очень легко. Прецедентов их расторжения в несколько раз больше, чем прецедентов по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением.

Когда же бывшая сторона договора ренты, вознамерившаяся стать новым хозяином жилья, требовала возврата разовой выплаты, то ей отвечали, что деньги все потрачены, исполнительный лист отправляйте в собес, там от пенсии будут отщипывать по 25% ежемесячно, лет через 50-60 все и получите.

Если вы решили приобрести недвижимость в собственность по договору ренты, то в дополнение ко всему у вас есть шанс оказаться заложником действий третьих лиц - родственников или сотрудников социальных служб. Почему? Очень просто. Вы ведь не живете вместе с собственником квартиры, вы только его финансово содержите. Обычно такое финансирование осуществляется через сберкнижку или почтовым переводом. Раз в месяц вы отправили деньги, и все. В ваши обязанности не входит мытье полов или еженедельное посещение вашего подопечного. По-человечески вы, может быть, и справляетесь о здравии, но могли и забыть. А клиент умер.

Кто хоронил?

Кто Свидетельство о смерти получал?

Куда все документы делись?

Вступить в права собственности на квартиру по договору ренты можно только при наличии Свидетельства о смерти. Если его получали не вы, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы: у кого взять это Свидетельство? отдадут ли его вам? что захотят в обмен на документ?

Бывает, что родственники после смерти хозяина квартиры вносят эту квартиру в наследственную массу, а с вами начинают судиться — признавать договор ренты недействительным.

Если похороны осуществляли работники социальных служб, то отношения здесь будут исключительно товарно-денежные.

В общем, рента чрезвычайно сложное и неоднозначное гражданско-правовое явление, и не очень надежное. Плохо растут на нашей почве иностранные конструкции. Но если вы все-таки выбрали ренту как форму получения недвижимости в собственность, то постоянно держите ситуацию под контролем и глаз с нее не спускайте.

Заключение

Договор ренты является новым и самостоятельным видом обязательства в гражданском праве России. Хотя в советском праве и были подобные нормы (их было всего две), в основном регулирование сводилось ограничениям по использованию этого договора. Дело в том, что, по сути, заключив договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату) получает право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме. На практике такой договор, как правило, заключают престарелые люди, которые взамен передачи своей собственности хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами или те, которые хотят передать собственность своим будущим наследникам, избежав для них проблем с выделом обязательной доли в наследстве. Хотя договор ренты может быть заключен как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества. Необходимо отметить, что получателями ренты могут быть только граждане и в некоторых случаях некоммерческие организации. Причем возможность получения ренты должна быть прямо оговорена в уставе некоммерческой организации. В гражданском кодексе этот вид обязательства определяется следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Краткие выводы:

- В процессе заключения договора ренты нужно соблюдать определенные правила. Любой договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. А если предметом ренты является недвижимое имущество, договор должен пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данной формы делает данный договор незаключенным;

- Договор ренты может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Разница между этими договорами в различных критериях оценки выплачиваемой ренты;

- Договор пожизненной ренты как видно из его названия заключается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина;

- В законодательстве отдельно выделяется такой вид договора ренты как договор пожизненного содержания с иждивением. Это тот же договор пожизненной ренты, но обладающий некоторыми особенностями. Такой договор носит более социально-направленный характер. Плательщик ренты по этому договору обязан не просто периодически выплачивать определенную сумму денег, но в большей степени обеспечивать потребности получателя ренты: в жилище, в питании и одежде, в уходе за ним. Заключая такой договор необходимо определить стоимость всего объема содержания с иждивением.

Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение (включая также фиксацию такого исполнения) поможет Вам избежать всевозможных неприятностей связанных с договором ренты и сделает его для Вас довольно привлекательной и взаимовыгодной сделкой.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. [Текст]: Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26 января 1996 года в // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №5. - Ст. 411.
	Абдуллаев, А.М. Из истории института ренты в отечественном гражданском праве // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. – СПб: Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена, 2008. – ISSN 1992-6464. 2008. - № 61, с. 11-15
	Алексеев, С.С. Гражданское право. – М.: «Проспект Институт частного права», 2015. – 640 с.
	Алексий, П.В. Гражданское право. – М.: «Юнити», 2015. – 911 с.
	Бунич, Г.А. Гражданское право. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2016. - 480 с.
	Гусейнова, Л.В. Основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты // Вестник Дагестанского государственного университета. – Махачкала: Дагестанский государственный университет, 2011. - ISSN1814-1390. 2011. - № 2, с. 169-172
	Зенин, И.А. Гражданское право. – М.: «Юрайт», 2016. – 567с.
	Козлова, М.Н. Гражданское право России. – М.: «Эксмо», 2015. – 536с.
	Корнеева, И.Л. Гражданское право Российской Федерации. – М.: Инфра-М, 2016. – 486 с.
	Маштаков, И.В. Гражданские правонарушения, вытекающие из договора дарения и ренты // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. – Самара: Самарская гуманитарная академия, 2009. – ISSN 2007-3347. 2009. - № 1, с. 102-106
	Рассолова, Т.М. Гражданское право. – М.: «Юнити», 2016. – 847с.
	Суханов, Е.А. Гражданское право. В 4 томах. Том 2. Особенная часть. – М.: Волтерс Клувер, 2015. – 720 с.
	Тимкина, Э.Ф. К вопросу о характере договора ренты//Вестник Челябинского государственного университета. – Челябинск: Челябинский государственный университет, 2007. – ISSN 1994-2796. 2007. - № 7, с. 46-49
	Токарева, К.Г. Выкупная цена ренты в российском законодательстве // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. – Казань: Общество с ограниченной ответственностью Издательство "Грамота", 2011. - ISSN 1997-292X. 2011. - № 3-2, с. 208-210
	Цветков, В.Я. Современная трактовка понятия рента // Современные наукоемкие технологии. – М.: Издательский Дом "Академия Естествознания", 2008. – ISSN 1812-7320. 2008. - № 1, с. 42-47