Договорные конструкции (Договор аренды в рамках предпринимательских правоотношений)

Содержание:

Введение

Актуальность. В рамках быстро развивающихся и внутренне противоречивых социально-экономических систем развития общественных отношений носящих гражданско-правовой характер, в рамках объявления программы по поддержке малого и среднего бизнеса вопрос о аренде, и арендных отношениях приобретает особый смысл и практическую значимость. Как показывает практика для того чтобы развивать экономические отношения нужны площади, как часто бывает, присутствует проблема нехватки материальных средств, поэтому субъекты гражданско-правовых отношений прибегают к аренде имущества. Исходя из среднестатистических данных, договор аренды на данный момент по количеству совершенных сделок уступает только договору купли-продажи.

Наука гражданского права наряду с перечнем правил и принципов восприняла ряд умозаключений, среди которых есть одно логическое изъятие, это случай когда субъектам гражданско-правовых отношений не выгодно передавать на возмездной основе право собственности на имущество, этому есть несколько причин:

1. обладатель права собственности на имущественный комплекс может находиться в состоянии отсутствия экономически обоснованного интереса по поводу того имуществ которым владеет на данный момент;
2. в рамках гражданско-правового оборота опосредованного экономическими отношениями существует ряд лиц, которым интересен имущественный комплекс но как показывает ситуация существует в нем лишь эпизодическая, а не постоянная нужда. Т.е. с экономической точки зрения приобретение данного имущественного комплекса на праве собственности лишено экономической целесообразности.

Таким образом, договор аренды в двух этих проблемных ситуациях выступает в роли миротворца, давая возможность обеим сторонам решить «бескровно» возникшую коллизию.

Собственно данные проблемные моменты и стали моментом возникновения договорных отношений, посредством которых возможно избыточное, простаивающее имущество может быть передано во временное пользование для реализации краткосрочных или среднесрочных экономических задач.

Проблемные явления. В силу того, что договор аренды обладает большим спектром перспектив, а именно малый объем материальных затрат при достижении запланированного, а именно получение в пользование имущественного комплекса возникло осложнение. Развитие арендных отношений в ущерб всем остальным возможностям урегулированных гражданским законодательством.

Степень разработанности. В данном вопросе мы всегда имеем коллизию в лице наличия существенного задела советского законодательства и научных исследований, с одной стороны и попытка создания новых зачастую в пику старым теориям с другой стороны. Данная обстановка усугубляется тем, что отвернувшись от имевшегося ранее задела нынешние исследователь до конца не понимают как должно выглядеть доктринальное оформление договора аренды с учетом сложившейся ситуации. Как бы то ни было, сейчас наука гражданского права обладает научными трудами следующих авторов: В.В. Васильева, Г.А. Корнийчук, В.И. Макарьева, В.А. Павленко, В.В. Семенихин.

Объект работы. Общественные отношения, регулируемые гражданским законодательством имеющие место быть в силу возникновения, изменения и прекращения арендных обязательств.

Предмет работы. Материальные обязательства, возникающие из арендных отношений.

Цель работы. Провести общее исследование и систематизировать в соответствие с принципом объективности и непротиворечивости, данные о договоре аренды.

На базе представленной выше цели утвердим перечень задач:

- Понятие и основные признаки договора аренды

- Объекты аренды

- Стороны в договоре аренды

- Форма договора аренды

- заключение по работе.

Гипотеза - владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).

Значимость работы. По результатам проведенной работы можно сделать выводы о выполнении студентом цели и задач работы, а также о явствующем повышении уровня знаний в области арендных отношений.

Методология работы. Использованы общенаучные метода, а именно анализ, синтез, индукция, дедукция, так и частнонаучные методы и подходы (статистический, метод сравнительного правоведения, технико-юридический анализ, метод выработки правовых решений и многие др.).

Структура работы. Введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1. Договор аренды в рамках предпринимательских правоотношений

Договор аренды - один из наиболее общераспространенных договоров гражданско-правового типа, которые применяются в хозяйственной деятельности всевозможными субъектами цивильного права. Договором аренды (имущественного найма) охватывается пространный круг экономических связей - от аренды больших производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до повседневного проката предметов домашнего обихода.

1.1 Значение договора аренды для современного предпринимательского права

Современные исследователи подчеркивают, что центральной концептуальной проблемой российского договорного права является проблема обеспечения синергетически оптимального правового регулирования договорных отношений, то есть установления в нормах права таких дозволений, запретов и позитивных обязываний, которые минимально необходимы и достаточны для реализации соответствующих частных и публичных интересов. Но в области договорных арендных правоотношений обеспечение синергетического оптимума значительно усложняется в связи с тем, что частноправовые отношения наймодателя и нанимателя жилого помещения неизменно приобретают публичное значение, так как они представляют собой один из способов осуществления гарантированного Конституцией РФ права каждого гражданина на жилище. Кроме того, напаминает В.В. Васильева здесь имеется целый ряд взаимосвязанных проблем, обусловленных отсутствием в современной российской юридической доктрине единого понимания структуры и качества элементов системы «договор аренды в структуре гражданско-правовых правоотношений» в аспекте сделки и правоотношения, а также динамики системы «договор аренды как гражданско-правовое обязательство».

С общей точки зрения обращают на себя внимание особенности механизма гражданско-правового регулирования коммерческого найма жилья в России, которые, в свою очередь, предопределяют значительную специфику участия государства в решении «жилищного вопроса». Современная практика обосновывает важный вывод о том, что ограничение свободы договора коммерческого найма жилого помещения в России не является оптимальным, в первую очередь, потому, что действующее гражданское и жилищное законодательство исходит из минимального участия государства в решении жилищной проблемы, и обусловлено это, к сожалению, не столько уровнем социально-экономического развития общества, сколько политической волей государства «навязать» индивидам свободу в области жилищных отношений. Понятно, что такой подход направлен, в первую очередь, на обеспечение фискального интереса государства, но в результате «жилищный вопрос» эффективного решения не находит, более того, остро встает проблема социальной ответственности бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Современные реалии ставят важный вопрос о том, какое место в системе обязательственных правоотношений занимает обязательство, связанное с арендой, в том числе, как соотносятся между собой жилищный и имущественный наем, акцентирует внимание на проблемах в институциональной и отраслевой структуре российского права, касающихся коммерческого найма жилого помещения.

Аналитики выделяют блок вопросов, связанных с коммерческим жилищным наймом, которые возникают непосредственно в системе источников (форм выражения) права: концептуальную проблему соотношения норм гражданского (жилищного) права и норм гражданского (жилищного) законодательства; нарушение законодателем соответствующих правил и неверное использование определенных средств юридической техники.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями [4, с. 27].

1.2 Договор аренды – понятие содержание правовой конструкции

Договор аренды это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (также допускается временное владение). С точки зрения В.А. Казанцева из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купле-продаже, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования им [7, с. 91].

По мнению М.Ю. Тихомирова следует иметь ввиду, что объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли - продажи (п. 4 ст. 454 ГК), не могут быть переданы в аренду.

Применительно к отдельным видам договора аренды помимо предмета договора к существенным отнесены и иные условия. Например, о размере арендной платы в случае аренде зданий и сооружений, а также в случае аренды земельных участков.

Из изложенного можно сделать вывод, что по общему правилу, условия о сроке договора и арендной плате, не являются существенными, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Рассмотрим особенности определения срока договора аренды. Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Что же касается арендной платы, то согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить ее своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Передавая имущество в аренду, арендодатель временно лишается права владения или пользования или только права пользования имуществом на срок договора аренды имуществом. При этом, арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может продать или изъять имущество из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования имуществом, переданного в аренду, то на время аренды указанные правомочия арендодателя приобретает арендатор. Но допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения имуществом и право пользования им (например, частично). В таком случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

Арендатор, как законный владелец арендованного имущества, пользуется вещно-правовой защитой своего права владения и пользования имуществом даже против его собственника (арендодателя).

Если же речь идёт только о праве пользования (без владения), то арендатор не может предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. Вместе с тем арендатор не остаётся без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права с помощью обязательственно-правовых способов защиты [17, с. 61].

По данным Г.П. Макарова право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре аренды не предусмотрено, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении его сторон. В частности, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Общие требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключения из этого правила могут быть установлены как самим ГК (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643), так и иным законом. Если же имущество передается в аренду с условием последующего его перехода в собственность арендатора, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (п. 3 ст. 609).

Следует обратить внимание на то, что обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок, которые совершаются в связи с заключением перечисленных выше договоров:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Заключенные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. до 31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрела, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

С 31 января 1998 г. до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по регистрации прав не недвижимость и сделок с ней регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.

Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [9, с. 16].

В заключении к приведенному выше материалу обозначим перечень выводов сделанных современными авторами по теме договора аренды:

На основании анализа гражданского законодательства и юридической литературы делается вывод о том, что в настоящее время для решения ряда правовых проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо более подробно подойти к формулировке определения объектов договора аренды, установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество физических и юридических лиц.

Проведенное автором исследование показало, что в ст. 607 ГК РФ законодатель к предметам аренды относит непотребляемые вещи и не относит потребляемые вещи.

Однако, анализ ст. 656 ГК РФ позволяет сделать другой вывод: наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями и другими объектами аренды предприятия, законодатель относит к предмету аренды запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, которые относятся к числу потребляемых вещей.

Таким образом, имеет место пробел в законодательстве, который, по мнению втора, необходимо устранить.

Глава 2. Характеристика договорной конструкции аренды

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Арендовать хороший офис всегда непро­сто. Поэтому на практике часто заключается предварительный договор аренды. Причины для этого разные:

небольшое количество качественных площадей в нужном месте и с привлекатель­ной инфраструктурой даже в только что по­строенных бизнес-центрах;

стремление потенциального арендодате­ля еще на стадии строительства сократить до минимума «простой» объекта недвижимости, получив гарантии в виде обеспечительного платежа, а потенциального арендатора - за­крепить за собой право аренды привлекатель­ных площадей с зафиксированной заранее арендной платой, что не позволит арендодате­лю в дальнейшем изменять ее величину, ори­ентируясь на рыночную ситуацию;

необходимость проведения в еще не сдан­ном в эксплуатацию здании работ по отделке помещений, которые будут объектом аренды, за счет будущего арендатора из-за отсутствия средств у потенциального арендодателя;

отсутствие у арендодателя правоуста­навливающих документов (разрешение на ввод здания в эксплуатацию, свидетельство о собственности), которые позволили бы ему за­ключить основной договор аренды;

отсутствие необходимых документов из-за несоответствия объекта недвижимо­сти требованиям пожарной, промышленной, санитарно-эпидемиологической, экологиче­ской безопасности и т.д.

2.1 Порядок заключения, содержания и форма предварительного договора аренды

Ю.М. Тихомиров указывает, что предварительный договор аренды явля­ется одной из разновидностей предваритель­ного договора. Отношения сторон, связанные с предварительным договором, регулируются ст. 429 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на услови­ях, предусмотренных предварительным дого­вором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор - это организа­ционный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), так и устанавливающий порядок заключения основного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13, п. 14 информацион­ного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу № А72-407/2009).

Из этого следует, что сам по себе предвари­тельный договор аренды не является договором о передаче имущества в аренду. Особенность предварительного договора состоит только в том, что его предмет - не аренда помещения, а обяза­тельства: со стороны арендодателя - предоста­вить площади в аренду, а со стороны арендатора - снять их. Лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - за­ключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения. Правовая природа предварительных договорен­ностей не предполагает возникновения обяза­тельственных отношений имущественного харак­тера, вытекающих из будущего договора (ст. 429 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2010 № А33-1548/2010). Следова­тельно, никаких имущественных (а тем более де­нежных) обязательств предварительный договор не порождает.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды недвижимости) имеет своей целью юридически связать сто­роны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Иными словами, учитывая, что предметом данного договора является не сам объект, а обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости (ст. 429 ГК РФ), законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения пред­варительного договора аренды каких-либо прав в отношении этого объекта.

Поэтому главное преимущество предвари­тельного договора аренды - возможность его заключения как при отсутствии самого объек­та аренды (строящийся бизнес-центр, здание, не введенное в эксплуатацию, самовольная постройка и др.), так и при отсутствии у потен­циального арендодателя в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении такого объекта (права собственно­сти на здание или права сдачи в субаренду, ка­дастрового паспорта земельного участка под строящимся зданием и т.д.).

Форма предварительного договора аренды. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установ­лена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Напомним читателям журнала, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная реги­страция (ст. 161, 651, 609 ГК РФ).

При этом если стороны составили предва­рительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Это связано с тем, что предварительный договор не является сделкой с недвижимостью; его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимо­го имущества [16, с. 22].

Таким образом, предварительный договор аренды с участием юридического лица заклю­чается в письменной форме, и на него не рас­пространяется требование государственной регистрации независимо от срока аренды по основному договору аренды в будущем.

Условия предварительного договора аренды по данным С.Г. Сафаралиевой. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежа­щих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор должен содер­жать условия, позволяющие однозначно уста­новить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). К ним в рассматриваемой ситуации от­носятся:

существенные условия основного дого­вора аренды, который стороны планируют за­ключить в будущем;

срок действия предварительного догово­ра аренды;

срок заключения основного договора аренды.

Включение вышеуказанных условий в предварительный договор аренды является необходимым для соблюдения интересов обе­их сторон, каждая из которых заинтересована в том, чтобы заключить основной договор не на абстрактных условиях, а на вполне опреде­ленных и выгодных для данной стороны.

Существенные условия основного договора аренды

В предварительном договоре аренды долж­ны быть указаны предмет и все существенные условия договора аренды, который стороны пла­нируют заключить в будущем, в частности дан­ные, позволяющие точно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсут­ствии этих данных в договоре условие об объек­те, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Итак, существенными условиями основно­го договора аренды недвижимого имущества являются (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

- предмет договора аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- характеристики объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Предмет договора аренды - это объект бу­дущей аренды, подлежащий передаче арен­додателем арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Его важно четко идентифицировать, чтобы реальный объект аренды недвижимости со­ответствовал описанному в предварительном договоре.

Характеристики объекта будущей арен­ды. Законодательство не содержит перечня данных, позволяющих однозначно установить объект аренды. Как следствие, решение об их достаточности в каждом конкретном случае остается на усмотрение суда.

Сложности с характеристикой объекта аренды в предварительном договоре возника­ют в отношении помещений в строящихся зда­ниях, в которых на момент заключения такого договора невозможно указать окончательные и полные характеристики арендуемых в бу­дущем помещений (границы, размеры в пла­не помещений или поэтажной экспликации). Обычно их берут исходя из проектных данных, а в дальнейшем уточняют по данным БТИ.

Чтобы избежать проблем с идентификаци­ей помещений, подлежащих передаче будуще­му арендатору, в предварительном договоре аренды целесообразно:

- указать местонахождение строящегося здания, в котором расположены передавае­мые в будущем по основному договору аренды помещения, дать описание помещений с ука­занием площади и их расположения в строя­щемся здании;

- приложить план помещений с указанием их расположения на соответствующем этаже здания, площади и обозначением границ;

- при отсутствии плана БТИ оформить план помещений с ориентировочной площадью арендуемых в будущем помещений, находя­щихся в стадии строительства, их местонахож­дением и характеристиками в соответствии с проектной (предпроектной) документацией на здание, утвержденной застройщиком. И при этом необходимо сделать оговорку, что точ­ный размер общей площади объекта недви­жимости, передаваемой арендодателем арен­датору в аренду, будет определен согласно измерениям БТИ.

Арендная плата. Еще одним существен­ным условием договора аренды недвижимо­сти является арендная плата (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если сторона, не согласная с размером арендной платы, установленным в предвари­тельном договоре, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Кроме того, зафиксированная арендная плата в предварительном договоре может помочь сторонам в случае, если ее размер отличается от рыночного по аналогичному имуществу на момент проверки. Если такое от­клонение станет объектом контроля налогово­го органа согласно п. 2 ст. 40 НК РФ, то нужно аргументировать такую ситуацию следующим. Предварительный договор аренды определяет существенные условия будущего основного договора аренды. Наличие предварительного договора аренды с зафиксированной аренд­ной платой по основному договору означает, что арендодатель уже не может произвольно изменять цену, ориентируясь на конъюнктуру рынка, - он связан обязательством заключить сделку по определенной цене (п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ).

Условия основного договора аренды можно прямо прописать в предварительном дого­воре, но целесообразнее оформить их в ка­честве приложения к нему и назвать «Про­ект основного договора аренды».

Отсутствие в предварительном договоре аренды согласованных существенных условий основного договора влечет признание предва­рительного договора незаключенным.

Сроки в предварительном договоре аренды. В предварительном договоре аренды долж­ны быть указаны два срока:

срок действия предварительного догово­ра аренды;

срок заключения основного договора аренды.

Оба срока взаимосвязаны между собой [13, с. 17].

Срок действия предварительного догово­ра по данным Ю.В. Романцева. Срок действия предварительного догово­ра ограничен (п. 4 ст. 429 ГК РФ). После его истечения обязанности сторон по заключе­нию основного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 № 3056/07). Поэтому может сложиться ситуация, при которой срок предва­рительного договора уже подходит к концу, а возможности заключить основной договор все еще нет. Это грозит будущему арендодателю потерей арендатора, который после пропуска срока может легко отказаться от подписания договора аренды. В такой ситуации можно применить обычный способ - заключить со­глашение о пролонгации, как и для основного договора (ст. 450, 452 ГК РФ).

Срок заключения основного договора арен­ды. Этот срок может быть определен календар­ной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбеж­но должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Лучше, если это будет конкретная календарная дата (с учетом времени, максимально необходимого потенциальному арендодателю для заверше­ния строительства здания, ввода его в эксплу­атацию и государственной регистрации права собственности на него). Гораздо хуже, когда происходит привязка срока к определенным обстоятельствам (например, к завершению строительства или регистрации права соб­ственности), что связано с вероятностью нена­ступления таких событий (вследствие отказа в государственной регистрации, в разрешении на ввод в эксплуатацию либо из-за того, что потенциальный арендодатель вообще не по­дал документы на государственную регистра­цию или не ввел здание в эксплуатацию). Тем самым происходит подмена срока договора с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ). В результате срок заключения основного дого­вора аренды не определен событием, которое должно неизбежно наступить (что не соответ­ствует ни одному из иных способов определе­ния срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ), и потому должен считаться несогласованным.

Хотя предварительный договор должен со­держать указание на срок, в течение которо­го будет подписан основной договор (абз. 1 п. 4 ст. 429 ГК РФ), неуказание такого срока не влечет недействительности положений дого­вора или признания его незаключенным. Если этот срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с мо­мента подписания предварительного договора.

Ответственность сторон. Одной лишь обязанности заключить основ­ной договор, установленной в предваритель­ном договоре аренды, зачастую оказывается недостаточно. Будущий арендатор (арендода­тель), считая, что за нарушение этой обязанно­сти ему ничего не грозит, отказывается подпи­сывать основной договор, если даже будущий арендодатель (арендатор) со своей стороны выполнил все условия. Поэтому если в наме­рениях потенциального партнера остаются со­мнения, в предварительный договор аренды следует включить условие об ответственности за отказ подписать основной договор, напри­мер неустойку.

Если право собственности на будущий объект аренды на дату заключения предварительного договора не зарегистрировано

Нередко на практике стороны заключают предварительный договор аренды недвижимо­сти, право собственности, на которую еще не зарегистрировано за будущим арендодателем. Решение этого вопроса в каждой конкрет­ной ситуации в случае возникновения спора остается на усмотрении суда. Возможность передачи (как будущим арендатором, так и будущим арендодателем) права требования другой организации по предварительному договору аренды.

Гражданским законодательством допуска­ется возможность перемены лиц в обязатель­стве - переход права кредитора к другому лицу. При этом каких-либо ограничений в отношении замены лиц по предварительному договору (в том числе по предварительному договору аренды)законом не предусмотрено.

Поэтому перемена лиц в обязательстве по предварительному договору аренды в принци­пе возможна. Каждая из сторон такого дого­вора является одновременно и кредитором, и должником. Напомним читателям журнала, что по предварительному договору аренды, кроме обязанности заключить в будущем основной договор (договор аренды), у каждой из сторон возникает и право требовать от другой сторо­ны заключения такого договора. Замена сто­роны двустороннего обязательства (предва­рительного договора аренды) имеет признаки уступки права (требования) и перевода долга. Поэтому при замене стороны в предваритель­ном договоре необходимо соблюдать правила, установленные и для уступки требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ), и для перевода долга (§ 2 гл. 24 ГК РФ).

Так, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, мо­жет быть передано им другому лицу по сдел­ке (уступка требования) или перейти к друго­му лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора согласие долж­ника не требуется, если иное специально не предусмотрено законом или договором (п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору право первоначального кредитора переходит в том объеме и на тех условиях, которые суще­ствовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). В свою очередь, перевод должником сво­его долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Это означает, что каждая из сторон пред­варительного договора аренды может пере­дать свои права и обязанности по этому дого­вору третьему лицу только с согласия второй стороны, если иное не предусмотрено таким договором [12, с. 31].

2.2 Гарантии исполнения договора аренды

Гарантией заключения основного договора аренды являются обеспечительные платежи, предусмотренные в предварительном догово­ре, размер которых, как правило, привязан к арендной ставке. Обеспечительный платеж в дальнейшем должен быть возвращен либо за­чтен в счет оплаты прав по основному догово­ру аренды, а в случае незаключения основного договора аренды по вине будущего арендато­ра - оставлен у будущего арендодателя.

На практике обеспечительный платеж мо­жет называться по-разному - гарантийный или вступительный взнос, обеспечительная сумма, страховой депозит, задаток и др. Именно с на­званием такого платежа связаны налоговые риски обеих сторон. Отметим, что вышепере­численные меры обеспечения (кроме задатка) не определены в главе 23 ГК РФ, однако это не делает положения предварительного договора о них недействительными. Ведь согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержа­нием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Следовательно, предварительным договором аренды может быть предусмотрена такая форма обеспечения исполнения обяза­тельств, которая не предусмотрена §§ 2-7 гла­вы 23 ГК РФ.

Тем не менее, неточность формулировок в таком договоре может привести к спорным ситуациям, связанным с квалификацией обеспечительных платежей для целей налогоо­бложения и, как следствие, проблемам с ис­числением налогов.

Несмотря на крайне негативные последствия неисполнения сторонами своих обязательств, обеспеченных задатком по предварительному договору аренды, именно задаток часто исполь­зуется в качестве обеспечительного платежа.

Задатком признается денежная сумма, вы­даваемая одной из договаривающихся сто­рон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его ис­полнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Задаток представляет собой комплексную меру обеспечения обязательств, которая од­новременно выполняет три функции:

обеспечительная функция. Сторона на­мерена исполнить обязательства по договору, и если она их не исполнит, то другая сторона имеет права получить удовлетворение из сум­мы задатка. Если договор не будет исполнен по вине (п. 2 ст.381 ГК РФ):

стороны, выдавшей задаток, - она теряет его, задаток остается у другой стороны;

стороны, получившей задаток, - она обя­зана вернуть другой стороне задаток в двой­ном размере;

удостоверительно-доказательная функ­ция. Сторона намерена заключить договор, и если этого не сделает, то отдаст другой сторо­не задаток;

авансово-платежная функция. Сторона передает задаток в счет причитающихся пла­тежей по договору.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть составлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это может быть как отдельный документ (например, соглашение об обеспечении обязательств к предваритель­ному договору аренды), так и соответствую­щее положение в тексте самого предваритель­ного договора аренды.

Задаток нельзя путать с авансом - они имеют разную правовую природу (см. табл.). Если возникли сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по догово­ру платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказа­но иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ) [9, с. 17].

Заключение

В рамках быстро развивающихся и внутренне противоречивых социально-экономических систем развития общественных отношений носящих гражданско-правовой характер, в рамках объявления программы по поддержке малого и среднего бизнеса вопрос о аренде, и арендных отношениях приобретает особый смысл и практическую значимость. Как показывает практика для того чтобы развивать экономические отношения нужны площади, как часто бывает, присутствует проблема нехватки материальных средств, поэтому субъекты гражданско-правовых отношений прибегают к аренде имущества. Исходя из среднестатистических данных, договор аренды на данный момент по количеству совершенных сделок уступает только договору купли-продажи.

Договор аренды - один из наиболее общераспространенных договоров гражданско-правового типа, которые применяются в хозяйственной деятельности всевозможными субъектами цивильного права. Договором аренды (имущественного найма) охватывается пространный круг экономических связей - от аренды больших производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до повседневного проката предметов домашнего обихода.

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Арендовать хороший офис всегда непро­сто. Поэтому на практике часто заключается предварительный договор аренды. Причины для этого разные:

небольшое количество качественных площадей в нужном месте и с привлекатель­ной инфраструктурой даже в только что по­строенных бизнес-центрах;

стремление потенциального арендодате­ля еще на стадии строительства сократить до минимума «простой» объекта недвижимости, получив гарантии в виде обеспечительного платежа, а потенциального арендатора - за­крепить за собой право аренды привлекатель­ных площадей с зафиксированной заранее арендной платой, что не позволит арендодате­лю в дальнейшем изменять ее величину, ори­ентируясь на рыночную ситуацию;

необходимость проведения в еще не сдан­ном в эксплуатацию здании работ по отделке помещений, которые будут объектом аренды, за счет будущего арендатора из-за отсутствия средств у потенциального арендодателя;

отсутствие у арендодателя правоуста­навливающих документов (разрешение на ввод здания в эксплуатацию, свидетельство о собственности), которые позволили бы ему за­ключить основной договор аренды;

отсутствие необходимых документов из-за несоответствия объекта недвижимо­сти требованиям пожарной, промышленной, санитарно-эпидемиологической, экологиче­ской безопасности и т.д.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. // Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ с изм. и доп. от 06.12.2016 г., № 334-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - № 52 (часть 1). - Ст. 5496
	Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25.10.2001 №136-ФЗ с изм. и доп. от 27.12.2016 № 365-ФЗ // Российская газета, № 2823, от 30.10.2001
	Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты. – М.: «ГроссМедиа», 2014. – 200с.
	Евтеев, В.С. Договор аренды в гражданском кодексе России// Государство и право. – М.: Наука, 2015. - ISSN 0132-0769. 2015, № 4, С. 24-30
	Жура, Е.С. Правовые основы аренды недвижимости (ч.4).: Российская юстиция. - М.: Юрид. лит., 2013. - ISSN 0131- 6761. 2013, № 9, - с. 20-25
	Казанцев, В.А. Гражданско-правовые договоры. – М.: «Экзамен», 2014. – 192с.
	Корнийчук, Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: «Дашков и К», 2012. – 160с.
	Макаров, Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Государство и право. - М.: Наука, 2014.- ISSN 0132-0769.2014, № 3, С. 14-17
	Макарьева, В.И. О практике разрешения споров, связанных с арендой// Юрист. - М.: Изд. группа "Юрист", 2012. - ISSN 1812-3929. 2012, № 4, С. 11-14
	Павленко, В.А. Аренда. – М.: «Эксмо», 2014. – 272с.
	Романец, Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование // Хозяйство и право. – М.: Фонд «Правовая культура», 2014. - ISSN 0134-2398. 2014, № 12, С. 27-34
	Сафаралиева, С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве// Журнал российского права. - М.: Норма, 2012. - ISSN 1605-6590. 2012, № 2, С. 15-19
	Семенихин, В.В. Аренда. – М.: «Эксмо», 2013. – 320с.
	Сутягин, А.В. Договор аренды: Юридические аспекты. – М.: «ГроссМедиа», 2013. – 200с.
	Тихомиров, М.Ю. Договор аренды. – М.: «Инфра», 2013. – 32с.
	Тихомиров, М.Ю. Договоры найма и аренды жилых помещений: образцы документов с комментариями. – М.: «Юристъ», 2012. – 110с.

Приложение 1

Рисунок 1 – форма договора аренды